稅基評(píng)估稅基評(píng)估分類及批量評(píng)估方法體系稅基評(píng)估的定義稅基評(píng)估要素稅基評(píng)估的概念及基本要素稅基是稅收課稅基礎(chǔ)的簡(jiǎn)稱，它是指稅收課征的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和客觀依據(jù)，其涵義包括質(zhì)和量的雙重規(guī)定性：質(zhì)的規(guī)定性是指課稅的具體對(duì)象；量的規(guī)定性是指課稅對(duì)象中有多少可以作為計(jì)算應(yīng)納稅額的基數(shù)。稅基評(píng)估是指具有稅基評(píng)估勝任能力的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，以稅收為目的，以相應(yīng)的稅法為依據(jù)，對(duì)未能明確具體從價(jià)稅價(jià)值的稅基為評(píng)估對(duì)象，按一定的程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法，獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展評(píng)定作價(jià)的專業(yè)活動(dòng)。稅基評(píng)估的基本要素1．稅基評(píng)估主體2．稅基評(píng)估客體3．稅基評(píng)估的價(jià)值類型4．稅基評(píng)估基準(zhǔn)日5．稅基評(píng)估方法6.稅基評(píng)估程序稅基評(píng)估的主要特點(diǎn)及分類稅基評(píng)估的主要特點(diǎn)1稅基評(píng)估是以稅收為特定目的的評(píng)估2同一評(píng)估對(duì)象同時(shí)存在兩個(gè)甚至兩個(gè)以上的不同評(píng)估主體3評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)主要是從價(jià)稅價(jià)值4評(píng)估具體對(duì)象多樣化和復(fù)雜化按稅收活動(dòng)具體需要分類按稅基評(píng)估的行為主體分類按稅基評(píng)估的客體分類征稅需要的稅基評(píng)估納稅需要的稅基評(píng)估解決稅收糾紛需要的稅基評(píng)估行為目的稅類的稅基評(píng)估所得稅類的稅基評(píng)估資源稅類的稅基評(píng)估流轉(zhuǎn)稅類的稅基評(píng)估財(cái)產(chǎn)稅類的稅基評(píng)估政府稅基評(píng)估準(zhǔn)政府稅基評(píng)估中介稅基評(píng)估傳統(tǒng)的稅基評(píng)估方法體系的基本程序1確定稅基的稅種、基準(zhǔn)日；2稅基評(píng)估對(duì)象的清查核實(shí)和資料收集；3開(kāi)展傳統(tǒng)評(píng)估方法體系的稅基評(píng)估具體工作；4撰寫(xiě)傳統(tǒng)評(píng)估方法的稅基評(píng)估報(bào)告；5送達(dá)傳統(tǒng)評(píng)估的稅基評(píng)估結(jié)果。批量評(píng)估的稅基評(píng)估方法體系的基本程序批量評(píng)估的稅基評(píng)估方法體系的基本程序1識(shí)別待評(píng)估資產(chǎn)2確定財(cái)產(chǎn)的一致性性狀的市場(chǎng)區(qū)域3識(shí)別那些影響市場(chǎng)區(qū)域中的價(jià)值形成的特征因素（供給和需求）4建立能反映那些影響市場(chǎng)區(qū)域中的價(jià)值特征因素相互間關(guān)系的模型（模型設(shè)定層次）5校準(zhǔn)模型以決定影響價(jià)值的各個(gè)特征因素的作用（模型校準(zhǔn)層次）6把模型中所得到的結(jié)論應(yīng)用于待評(píng)估資產(chǎn)7檢測(cè)批量評(píng)估的結(jié)果8確定稅基計(jì)稅價(jià)值及送達(dá)最后稅基的計(jì)稅價(jià)值的結(jié)果稅基評(píng)估程序與一般的資產(chǎn)評(píng)估程序的差別稅基評(píng)估程序與一般的資產(chǎn)評(píng)估程序的差別

在確定評(píng)估問(wèn)題上，為征稅方提供稅基評(píng)估服務(wù)的行為主體在進(jìn)行稅基評(píng)估時(shí)，一般不需經(jīng)過(guò)辦理與服務(wù)對(duì)象簽訂評(píng)估約定書(shū)的程序。在搜集并分析資料的過(guò)程，稅基評(píng)估除了與一般的資產(chǎn)評(píng)估具有相同的要求外，還要突出查閱與所評(píng)稅基有關(guān)的稅收法律、法規(guī)、規(guī)章制度和擁有稅法解釋權(quán)的機(jī)關(guān)發(fā)布的有關(guān)稅收政策，并以此作為稅基的評(píng)定估算，確定從價(jià)稅基價(jià)值的主要依據(jù)。在具體進(jìn)行稅基評(píng)估過(guò)程，必須嚴(yán)格遵循國(guó)家或地區(qū)當(dāng)局的稅收行政主管制定頒布的有關(guān)稅收實(shí)施細(xì)則，包括評(píng)估方法的選擇，評(píng)估報(bào)告包含的信息等都必須嚴(yán)格執(zhí)行。在確定評(píng)估目的、基準(zhǔn)日，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)等過(guò)程上都較一般的資產(chǎn)評(píng)估簡(jiǎn)單。稅基評(píng)估的基本方法稅基評(píng)估的方法可歸結(jié)為以下兩種：批量評(píng)估的稅基評(píng)估方法體系以傳統(tǒng)評(píng)估方法為基礎(chǔ)的稅基評(píng)估方法體系批量評(píng)估體系是先根據(jù)目標(biāo)評(píng)估資產(chǎn)與特定的評(píng)估環(huán)境選擇相適應(yīng)的評(píng)估理論（成本法、銷售比較法和收益法）作為評(píng)估模型設(shè)定的理論依據(jù)（模型設(shè)定層次），再根據(jù)所選擇的模型和所能獲得的信息數(shù)據(jù)，選擇具體的數(shù)理計(jì)量方法來(lái)校準(zhǔn)技術(shù)以獲得評(píng)估師所需要的目標(biāo)財(cái)產(chǎn)價(jià)值估計(jì)和相關(guān)的模型中設(shè)定的系數(shù)（模型校準(zhǔn)層次），運(yùn)用計(jì)算機(jī)電算化實(shí)現(xiàn)評(píng)估主要過(guò)程的新評(píng)估方法體系。市場(chǎng)法批量評(píng)估基本模型

先建立一個(gè)確認(rèn)可比銷售樣本的模型，然后再對(duì)可比銷售財(cái)產(chǎn)樣本與目標(biāo)財(cái)產(chǎn)間的差異進(jìn)行調(diào)整。其模型公式為：SPc表示可比銷售財(cái)產(chǎn)的銷售價(jià)格；

ADJc表示對(duì)可比銷售財(cái)產(chǎn)的調(diào)整。加成形式:乘數(shù)形式：混合形式：MV表示目標(biāo)財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，Xi表示自變量，Ai為相應(yīng)自變量的系數(shù)?？杀蠕N售法模型直接市場(chǎng)法模型成本法與收益法批量評(píng)估基本模型先分別估計(jì)建筑物和土地價(jià)值，然后再將它們加總以得到不動(dòng)產(chǎn)整體市場(chǎng)價(jià)值。其模型公式為：

表示影響建筑物和土地價(jià)值的一般的質(zhì)量變量；

表示建筑物折舊因子；

為建筑物重置更新成本；

為土地的評(píng)估價(jià)值。成本法批量評(píng)估基本模型收益法的兩種評(píng)估模型：收益資本化模型與直接資本化模型。直接模型的形式就是：

其中，NOI是凈營(yíng)業(yè)收入，OAR是總的資本化率。如果使用毛收益（GI）來(lái)代替NOI，那么上述的關(guān)系式就要變成為：其中GIM是毛收益乘數(shù)。收益法批量評(píng)估基本模型財(cái)產(chǎn)稅基批量評(píng)估舉例利用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的舉例說(shuō)明批量評(píng)估的模型設(shè)定和校準(zhǔn)等重要環(huán)節(jié)的具體實(shí)施。表12-1（第369頁(yè)）是某地區(qū)九個(gè)月內(nèi)出售的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格以及各自的財(cái)產(chǎn)特征的數(shù)據(jù)。目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)可比價(jià)值為174600美元。這里，假設(shè)所有的樣本和目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)處于同一市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，并且數(shù)據(jù)都已經(jīng)過(guò)可靠性檢驗(yàn)。由于目前在批量評(píng)估中，應(yīng)用最多的是以直接市場(chǎng)法為基礎(chǔ)評(píng)估理論層面，多元回歸分析為模型校準(zhǔn)技術(shù)子層面的技術(shù)，得出評(píng)估價(jià)值再與市場(chǎng)可比價(jià)值比較。財(cái)產(chǎn)稅基批量評(píng)估舉例

1．利用直接市場(chǎng)法為理論基礎(chǔ)的模型設(shè)立和多元回歸作為模型的校準(zhǔn)技術(shù)（以房地產(chǎn)評(píng)估為例）。其一般操作流程為，先確認(rèn)待評(píng)估的房地產(chǎn)項(xiàng)目；再通過(guò)收集那些與待估房地產(chǎn)處于臨近地理位置的、相近銷售日期的，具有相同或相似的財(cái)產(chǎn)特征（如地皮大小、居住面積、設(shè)計(jì)、建筑等級(jí)、建造年代、設(shè)施等等）和各自的銷售價(jià)格，從而得到統(tǒng)計(jì)顯著的多元回歸模型；在應(yīng)用模型前，評(píng)估師必須利用估計(jì)樣本或非估計(jì)樣本檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷念A(yù)測(cè)能力。最后把滿足評(píng)估預(yù)測(cè)要求的模型作為評(píng)估待估房地產(chǎn)的模型，即把待估房地產(chǎn)的特征因素代入回歸模型的相應(yīng)解釋變量中，得到的評(píng)估值就是AVM給出的房地產(chǎn)的數(shù)值這里先利用所有的房地產(chǎn)特征變量作為回歸模型的解釋變量，房地產(chǎn)銷售價(jià)格作為被解釋變量，建立多元回歸模型。通過(guò)EViews3.1得到以下回歸結(jié)果：調(diào)整后的R2=0.624981DW=2.170061F-statistic=9.332660Prob(F-statistic)=0.000104財(cái)產(chǎn)稅基批量評(píng)估舉例在該多元回歸模型中，雖然整體回歸方程通過(guò)了F檢驗(yàn)，且凈空間面積、起居室面積和房屋年齡這三個(gè)代表房地產(chǎn)特征的解釋變量的系數(shù)也通過(guò)了T檢驗(yàn)，但房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的時(shí)間趨勢(shì)t，作為虛擬變量的“是否有壁爐”的系數(shù)以及常數(shù)項(xiàng)的T檢驗(yàn)卻不顯著。同時(shí)由于這些解釋變量對(duì)因變量SP的變動(dòng)只有62.4981%的解釋度，希望通過(guò)重新設(shè)定一個(gè)多元回歸模型，以提高回歸模型對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的解釋能力。在第二次回歸時(shí)，只選擇在第一次回歸中T檢驗(yàn)顯著的解釋變量，并且不包括常數(shù)項(xiàng)，即以凈空間面積、起居室面積和房屋年齡作為三個(gè)代表房地產(chǎn)特征的解釋變量，仍以房地產(chǎn)銷售價(jià)格作為被解釋變量，建立多元回歸模型。調(diào)整后的R2=0.623613DW=2.149665顯然第二次多元回歸模型的結(jié)果符合本例的預(yù)期。三個(gè)解釋變量的系數(shù)全都通過(guò)了T檢驗(yàn)，并且各解釋變量的系數(shù)符號(hào)也與評(píng)估實(shí)務(wù)中經(jīng)濟(jì)理論相一致。財(cái)產(chǎn)稅基批量評(píng)估舉例

批量評(píng)估中采用多元回歸技術(shù)的目的在于評(píng)估（預(yù)測(cè)）目標(biāo)待估資產(chǎn)的價(jià)值。所以先利用估計(jì)樣本檢測(cè)多元回歸模型的預(yù)測(cè)能力。結(jié)果表明該模型對(duì)自身26個(gè)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)能力較好。接著，把目標(biāo)評(píng)估房產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)代入上式，就得到了該回歸模型的估算值。由于這個(gè)數(shù)值在嚴(yán)格意義上還不是CAMA或AAVM的評(píng)估值，只能稱為是由AVM得出的數(shù)據(jù)。財(cái)產(chǎn)稅基批量評(píng)估舉例2．評(píng)估師的調(diào)整和認(rèn)定

評(píng)估師根據(jù)回歸模型的AVM得出的數(shù)據(jù)159082.4093，四舍五入為159082美元，根據(jù)以往利用該模型進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)近期該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情的把握，認(rèn)為：近期以來(lái)目標(biāo)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格有小幅上漲的趨勢(shì)，而該回歸模型未能完全反映該趨勢(shì)，所以根據(jù)相關(guān)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，評(píng)估師在AVM計(jì)值159082美元的基礎(chǔ)上再增加5%的增幅，即167036美元（159082美元*1.05）作為該單個(gè)目標(biāo)評(píng)估房產(chǎn)的評(píng)估值。評(píng)估師通過(guò)該批量評(píng)估模型，以同樣的方法對(duì)該地區(qū)另外的29個(gè)目標(biāo)財(cái)產(chǎn)也進(jìn)行了評(píng)估，由此能較快得出30個(gè)批量評(píng)估的估計(jì)價(jià)值。并通過(guò)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)等信息渠道獲得相應(yīng)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值（銷售價(jià)格）如下表（第373頁(yè)）：財(cái)產(chǎn)稅基批量評(píng)估舉例以上就是直接市場(chǎng)法為理論基礎(chǔ)的模型設(shè)立和多元回歸分析為模型校準(zhǔn)技術(shù)子層面的批量評(píng)估對(duì)大批量的財(cái)產(chǎn)稅基的評(píng)估的主要技術(shù)流程和操作應(yīng)用舉例。其中，所舉例子的目標(biāo)財(cái)產(chǎn)的序號(hào)第27的房地產(chǎn)批量評(píng)估值與類似房地產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格之間的誤差百分比為4.33%，絕對(duì)誤差為7564美元。3．進(jìn)行比率研究：為了檢驗(yàn)該批量評(píng)估系統(tǒng)的評(píng)估質(zhì)量，評(píng)估師還要根據(jù)通用的比率研究指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該批量評(píng)估的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比率研究。其比率研究結(jié)果如下：比率指標(biāo)類別評(píng)估水平（中位數(shù)）水平一致性（離散系數(shù)）垂直一致性（價(jià)格相關(guān)差異）指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)0.9-1.1<0.10.98-1.03案例結(jié)果0.9880.0221.001比率研究結(jié)果表明，該批量評(píng)估系統(tǒng)表現(xiàn)良好，不必重新調(diào)整評(píng)估參數(shù)和評(píng)估結(jié)果。財(cái)產(chǎn)稅基批量評(píng)估舉例4．最后計(jì)算稅基的計(jì)稅價(jià)值。稅基計(jì)稅價(jià)值=稅基評(píng)估價(jià)值-稅收豁免、折扣額

=稅基評(píng)估價(jià)值×（1-稅收豁免、折扣率）

=167036×（1-30%）

=116,925.2美元以此類推，計(jì)算其他納稅人的稅基計(jì)稅價(jià)值，并以CAMA報(bào)告名稱，出具財(cái)產(chǎn)類稅基批量