2024年房地產(chǎn)行業(yè)2023年年報(bào)與2024年一季報(bào)綜述：房企銷售與投融資均縮量_業(yè)績(jī)與利潤(rùn)率持續(xù)探底1經(jīng)營(yíng)情況分析：銷售投融資均縮量，行業(yè)格局逐步穩(wěn)定1.1銷售：百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)?；净氐?6-17年水平，民營(yíng)房企銷售市占率降至四成1.1.12023年百?gòu)?qiáng)房企銷售降幅近兩成，規(guī)模基本回到2016-2017年水平2023年百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模下降近兩成，銷售規(guī)?；净氐?016-2017年水平，仍處于低位調(diào)整期；2024年1-4月銷售降幅再度擴(kuò)大至近五成。2023年百?gòu)?qiáng)房企全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額6.01萬億元，同比下降17.7%，降幅較2022年收窄了24.6個(gè)百分點(diǎn)；權(quán)益口徑4.24萬億元，同比下降17.0%，降幅較2022年收窄了25.4個(gè)百分點(diǎn)，降幅雖然較2022年有所收窄，但整體銷售規(guī)模已經(jīng)回到2016-2017年的水平。2021年以前，百?gòu)?qiáng)房企銷售增速始終高于全國(guó)商品房銷售增速，即使在銷售景氣度較低的年份，例如2014年雖然全國(guó)商品房銷售大幅下滑，但是百?gòu)?qiáng)房企銷售增速仍然有韌性（當(dāng)年同比增速高達(dá)35%），而2021年開始百?gòu)?qiáng)房企銷售較差，低于全國(guó)商品房銷售增速（2021、2022、2023年全國(guó)商品房銷售額同比增速分別為4.8%、-26.7%、-6.5%）?？梢姡?014年雖然市場(chǎng)不景氣，房企還是有沖規(guī)模的訴求；而2021年開始房企資金壓力較大，普遍放慢擴(kuò)張速度，追求穩(wěn)健發(fā)展，土地市場(chǎng)熱度欠佳，規(guī)模訴求明顯減弱。這也體現(xiàn)在千億規(guī)模房企明顯減少。2023年全口徑銷售金額規(guī)模超過千億的房企僅剩16家（保利、萬科、中海、華潤(rùn)、招蛇、碧桂園、綠城、建發(fā)、龍湖、金地、濱江、越秀、金茂、華發(fā)、鐵建、綠地），較2022年減少了4家，較2020-2021年減少了27家。2024年1-4月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1.19萬億元，同比下降48.5%，權(quán)益口徑8504億元，同比下降48.0%，同比降幅較2023年全年再度明顯擴(kuò)大。各梯隊(duì)房企規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化，頭部房企銷售降幅相對(duì)較小。2023年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100全口徑銷售額增速分別為-11.8%、-13.2%、-14.5%、-16.3%、-17.7%；2024年1-4月分別為-39.1%、-42.5%、-45.7%、-48.2%、-48.5%。我們看到CR5頭部房企銷售降幅小于其他，隨著行業(yè)逐步出清，在市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的情況下，頭部房企在營(yíng)銷、產(chǎn)品等各方面優(yōu)勢(shì)下，銷售降幅相對(duì)小于尾部。房企銷售權(quán)益比例開始回升。從銷售來看，2016年-2022年百?gòu)?qiáng)房企銷售權(quán)益比例不斷下滑，反映出房企合作增多，我們認(rèn)為降成本、擴(kuò)規(guī)模、分散風(fēng)險(xiǎn)是合作開發(fā)增多的主要原因。不過，2023年百?gòu)?qiáng)房企銷售權(quán)益比例同比提升了0.6個(gè)百分點(diǎn)至70.7%，2024年1-4月再度提升至71.7%，在合作開發(fā)中并表主動(dòng)權(quán)提升。頭部房企相對(duì)權(quán)益比例更高，對(duì)項(xiàng)目仍保留了較大的話語權(quán)和操盤權(quán)，2023年CR5銷售權(quán)益比例為72.0%，2024年1-4月為72.7%，高于其余房企。百?gòu)?qiáng)房企銷售均價(jià)保持增長(zhǎng)。2023年百?gòu)?qiáng)房企銷售均價(jià)為1.79萬元/平，同比增長(zhǎng)10.8%，增速顯著好于全國(guó)商品房銷售均價(jià)（同比增長(zhǎng)2.2%）；2024年1-4月百?gòu)?qiáng)房企銷售均價(jià)為1.76萬元/平，同比增長(zhǎng)0.2%。具體來看，CR5的銷售均價(jià)增速相對(duì)更高，2023年、2024年1-4月分別為18.7%、24.5%，我們認(rèn)為這一方面或許是因?yàn)轭^部房企相對(duì)布局能級(jí)更高的地區(qū)，房?jī)r(jià)更具韌性，銷售修復(fù)相對(duì)較好；另一方面或許是因?yàn)轭^部房企產(chǎn)品力和品牌力相對(duì)更好，定價(jià)相對(duì)更高，同時(shí)相對(duì)降價(jià)促銷的力度更小。1.1.22023年區(qū)域深耕型房企銷售目標(biāo)完成度相對(duì)較好，2024年1-4月規(guī)模房企銷售明顯轉(zhuǎn)弱35%的TOP20房企2023年銷售額出現(xiàn)正增長(zhǎng)，區(qū)域深耕型房企銷售目標(biāo)完成度相對(duì)較好。具體來看，1）從銷售規(guī)模增速來看，TOP20房企中，2023年全年銷售額同比仍能保持正增長(zhǎng)的有：越秀地產(chǎn)（+14%）、建發(fā)國(guó)際（+12%）、華發(fā)股份（+5%）、中海地產(chǎn)（+5%）、華潤(rùn)置地（+2%）、招商蛇口（+0.4%）、綠城中國(guó)（自投+代建項(xiàng)目）（+0.3%），均為央國(guó)企或是區(qū)域深耕型的優(yōu)質(zhì)房企，其余房企均出現(xiàn)了不同幅度的下滑。2）2023年房企銷售目標(biāo)的制定普遍較為謹(jǐn)慎，其中建發(fā)國(guó)際、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)順利完成年初制定的銷售目標(biāo)，均為區(qū)域深耕型的房企，中海地產(chǎn)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)的銷售目標(biāo)完成度在80%~90%之間。2024年1-4月規(guī)模房企銷售表現(xiàn)隨大市明顯轉(zhuǎn)弱。具體來看，1）TOP20房企中所有房企2024年1-4月銷售額均出現(xiàn)了不同幅度下滑，且跌幅相對(duì)不小。其中綠城中國(guó)（自投+代建項(xiàng)目）銷售金額同比降幅相對(duì)較小，僅為14.6%，其余房企降幅都超過三成。2）2024年給出具體銷售目標(biāo)的房企更少更謹(jǐn)慎，僅越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)4家給出了明確銷售目標(biāo)數(shù)值。濱江集團(tuán)計(jì)劃2024年銷售規(guī)模1000億元以上，占行業(yè)總規(guī)模的1%，行業(yè)排名前15名以內(nèi)，綠城中國(guó)銷售目標(biāo)為爭(zhēng)取與2023年的3011億元銷售額持平，越秀地產(chǎn)則給出了1470億元的具體銷售目標(biāo)數(shù)值，較2023年實(shí)際銷售增長(zhǎng)幅度約3.5%；美的置業(yè)2024年銷售目標(biāo)是550億元左右。此外，華潤(rùn)置地、招商蛇口分別提出了維持行業(yè)前四、前五的目標(biāo)，中海地產(chǎn)給出了2024年銷售穩(wěn)中有升的目標(biāo)。3）除了銷售目標(biāo)外，也有多家房企給出了2024年的推貨計(jì)劃：華潤(rùn)置地2024年計(jì)劃可售貨值約為5308億元,其中計(jì)劃新推的可售貨值規(guī)模為2500億元；招商蛇口2024年可售貨值（不含年內(nèi)新拿地項(xiàng)目）約4500億元；中國(guó)金茂2024年計(jì)劃新推盤貨值1000億元，可銷售的存量房貨值1200億元；龍湖集團(tuán)2024年計(jì)劃供貨2400億元左右，其中存量項(xiàng)目1400億元、計(jì)劃今年新增1000億元供貨；建發(fā)國(guó)際2024年推貨規(guī)模大約在2300~2400億元，新增貨值1600億元；越秀地產(chǎn)2024年可售資源2700億元，去化率目標(biāo)為55%；美的置業(yè)2024年整體供貨約1100-1200億元，400-500億元是新增的貨值，接近700億元左右的庫(kù)存。1.1.3行業(yè)集中度持續(xù)下滑；民企市占率降至約四成行業(yè)集中度連續(xù)三年持續(xù)下滑，頭部房企相對(duì)降幅較小。2023年CR5、CR10、CR20、CR50和CR100的權(quán)益口徑銷售額集中度分別下降了0.9、0.8、1.8、3.4、4.6個(gè)百分點(diǎn)至10.6%、16.2%、22.5%、30.4%、36.4%，基本回到了2016年的行業(yè)集中度水平。2024年1-3月銷售集中度持續(xù)下降，CR5、CR10、CR20、CR50和CR100的權(quán)益口徑銷售額集中度分別為9.4%、13.7%、18.4%、24.2%、28.4%。我們認(rèn)為一方面主要是因?yàn)樵诋?dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，規(guī)模增長(zhǎng)已經(jīng)不是房企最主要的訴求，大中型房企更加追求現(xiàn)金流安全和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，短期內(nèi)拿地和新開工意愿都有所下滑，導(dǎo)致銷售集中度有所下滑。另一方面，2021年下半年以來部分百?gòu)?qiáng)房企出現(xiàn)了信用風(fēng)險(xiǎn)暴露事件，風(fēng)險(xiǎn)房企的銷售降幅相對(duì)較大，其短期內(nèi)銷售急促下滑影響了整體百?gòu)?qiáng)房企銷售。從企業(yè)類型來看，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局持續(xù)優(yōu)化，2023年民企銷售占比已經(jīng)降至四成左右，央企與地方國(guó)企銷售規(guī)模同比正增長(zhǎng)。過去從銷售規(guī)模來看，民企的占比較高，2016-2020年占比高達(dá)73%-78%；2021年下半年以來民營(yíng)房企暴雷事件頻出，其銷售占比逐步降低。2023年百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售額中，民企占比為43.5%，較2022年下降了13.7個(gè)百分點(diǎn)，央企占比38.7%，較2022年提升了8.3個(gè)百分點(diǎn)，地方國(guó)企占比17.8%，較2022年提升了5.4個(gè)百分點(diǎn)。2024年1-4月民企權(quán)益銷售額占比再度下降至41.1%，央企提升至41.5%，地方國(guó)企穩(wěn)定在17.5%。從增速來看，央企和地方國(guó)企權(quán)益銷售額2023年同比分別增長(zhǎng)6%、19%，民企同比下降37%。2024年1-4月民企權(quán)益銷售額同比下降55%，降幅也顯著大于央國(guó)企。地方國(guó)企在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高的資源稟賦優(yōu)勢(shì)，且更注重口碑，在當(dāng)?shù)鼐哂休^高的認(rèn)可度和信任度，在房企頻頻暴雷、很多項(xiàng)目面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)的情況下，購(gòu)房者更青睞深耕地方性房企，銷售表現(xiàn)相對(duì)最好。整體而言，2022年至今的兩年多以來，央國(guó)企：民營(yíng)房企銷售占比已經(jīng)基本完成了從3：7變?yōu)?：4的格局轉(zhuǎn)變，行業(yè)格局開始逐步穩(wěn)定。1.2拿地：百?gòu)?qiáng)房企拿地量持續(xù)收縮，拿地端行業(yè)格局逐步穩(wěn)定1.2.1百?gòu)?qiáng)房企拿地量為2017年來最低值，民企拿地金額占比維持低位2023年百?gòu)?qiáng)房企拿地量為2017年以來最低值，拿地強(qiáng)度小幅回升。2023年百?gòu)?qiáng)房企全口徑拿地金額1.55萬億元，同比下降6.2%，同比降幅較2022年顯著收窄，拿地量為2017年以來最低值，僅為2017年拿地金額的三分之一左右；百?gòu)?qiáng)房企拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）為25.8%，較2022年提升了3.2個(gè)百分點(diǎn)。2023年百?gòu)?qiáng)房企拿地量?jī)r(jià)齊跌，拿地建面合計(jì)1.34億平，同比下降2.6%；樓面均價(jià)1.16萬元/平，同比下降3.6%。頭部房企的拿地金額增速和強(qiáng)度相對(duì)較高，CR5、CR10、CR20、CR50拿地金額同比增速分別為10.6%、7.0%、4.0%、-2.3%，拿地強(qiáng)度分別為31.5%、31.8%、28.6%、26.6%，較2022年拿地強(qiáng)度分別提升了6.4、6.0、5.1、3.8個(gè)百分點(diǎn)。2024年以來百?gòu)?qiáng)房企拿地強(qiáng)度持續(xù)提升。2024年1-4月百?gòu)?qiáng)房企全口徑拿地金額3028億元，同比下降23.3%，拿地建面3793萬平，同比下降7.9%，樓面均價(jià)7982元/平，同比下降16.7%，拿地強(qiáng)度為25.5%，同比提升8.4個(gè)百分點(diǎn)。2023年百?gòu)?qiáng)房企整體拿地集中度由降轉(zhuǎn)升，頭部房企提升幅度相對(duì)較小，或與本身土儲(chǔ)豐富、拿地聚焦有關(guān)。2023年百?gòu)?qiáng)房企拿地金額集中度（拿地金額/全國(guó)300城土地成交總價(jià)）為36.7%，同比提升了6.6個(gè)百分點(diǎn)，2024年1-4月持續(xù)提升至44.9%。我們認(rèn)為整體百?gòu)?qiáng)房企拿地集中度上行是因?yàn)殇N售不景氣的情況下，百?gòu)?qiáng)房企以外的更小型房企資金鏈存在斷裂風(fēng)險(xiǎn)，不再新增項(xiàng)目，百?gòu)?qiáng)以外的房企市占率縮小。頭部房企集中度提升幅度相對(duì)較小，CR5、CR102023年拿地集中度分別提升了3.9、5.6個(gè)百分點(diǎn)，我們認(rèn)為，這主要與頭部房企此前普遍土地儲(chǔ)備較為豐富有關(guān)，其補(bǔ)庫(kù)存的急迫性不強(qiáng)，且在行業(yè)普遍面臨資金壓力的情況下，更加注重安全性和穩(wěn)健度，拿地也更加聚焦。從企業(yè)類型來看，2023年拿地房企仍以央國(guó)企為主，民企拿地仍然較弱，拿地端的行業(yè)格局已經(jīng)逐步穩(wěn)定。2021-2022年民營(yíng)房企在拿地上的規(guī)模收縮比銷售更為顯著，信用風(fēng)險(xiǎn)較低、融資渠道暢通、安全性較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定的央國(guó)企拿地占比提升。2023年和2022年相比投資整體格局未發(fā)生改變。2023年百?gòu)?qiáng)房企中民企拿地金額占比28.5%，與2022年基本持平，2024年1-4月為29.6%；2023年地方國(guó)企拿地金額占比32.3%，較2022年下降3.7個(gè)百分點(diǎn)，地方國(guó)企托底拿地的現(xiàn)象略有減少，2024年1-4月再度提升至46.9%；央企2023年拿地金額占比39.3%，較2022年提升了3.7個(gè)百分點(diǎn)，2024年1-4月降至23.5%。從拿地企業(yè)來看，有意愿、有能力仍僅有央國(guó)企。2023年房企在投資上的謹(jǐn)慎與聚焦貫穿全年，在這樣的投資局面中，央國(guó)企的優(yōu)勢(shì)顯著。我們認(rèn)為，24年房企投資大概率將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，在影響房企投資的兩大因素：市場(chǎng)預(yù)期與資金未有明顯好轉(zhuǎn)之前，房企拿地意愿不會(huì)出現(xiàn)明顯回升。未來投資分化或?qū)⒓觿。环矫嬖谟谌∠迌r(jià)后城市間、地塊間的熱度分化，另一方面在于銷售率先企穩(wěn)、獲得更多融資支持、現(xiàn)金流更加穩(wěn)健的房企將是更多土地資源的獲得方。1.2.2拿地金額排名靠前的主要為央國(guó)企房企資金鏈緊張疊加銷售景氣度下行，房企普遍減緩了拿地力度，2023年拿地排名靠前的主要為央國(guó)企。2023年中海地產(chǎn)（拿地金額1272億元，同比增速46%，拿地強(qiáng)度41%）、保利發(fā)展（1261億元，-7%，30%）、華潤(rùn)置地（1102億元，3%，36%）、建發(fā)國(guó)際（888億元，28%，47%）、萬科（861億元，8%，23%）、綠城中國(guó)（793億元，34%，41%）、招商蛇口（645億元，-15%，22%）、濱江集團(tuán)（577億元，-27%，38%）排名靠前。拿地金額TOP20房企中，中海、綠城、建發(fā)、鐵建、金茂、華潤(rùn)、萬科、龍湖，2023年拿地金額同比保持正增長(zhǎng)，中海、建發(fā)、綠城、鐵建、中建東孚、偉星房產(chǎn)拿地強(qiáng)度超過40%。2024年1-4月TOP20拿地榜單中有多家“建筑系”房企。2024年1-4月濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)拿地金額排名靠前，均超過150億元，拿地強(qiáng)度分別為59.1%、50.2%、24.9%、29.3%，TOP20房企中濱江集團(tuán)、中建壹品、大悅城、大華集團(tuán)拿地金額同比增幅較大，濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際、中建壹品、中國(guó)鐵建、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、大悅城、城建集團(tuán)、大華集團(tuán)、中建信和拿地強(qiáng)度均超過50%。我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)絕大部分民營(yíng)房企減速后，得益于充足的資金優(yōu)勢(shì)和較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈資源，以中建、中鐵建、中鐵等為代表的“建筑系”央企近兩年逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)，“建筑系”房企逆勢(shì)發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務(wù)，且在土拍市場(chǎng)的影響力擴(kuò)大，主要原因在于：1）建筑企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是工程承包，而承接房地產(chǎn)項(xiàng)目，一直以來都是低價(jià)中標(biāo)+墊資進(jìn)場(chǎng)。從2021年下半年以來，房企資金鏈緊張，接連暴雷，把多家建筑企業(yè)拖入債務(wù)泥潭，建筑企業(yè)更想把握開發(fā)的主動(dòng)性。2）對(duì)于做建筑施工出身的企業(yè)來說，做房地產(chǎn)開發(fā)具有資金優(yōu)勢(shì)，作為建筑企業(yè)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，同時(shí)也是央企子公司，資金與融資優(yōu)勢(shì)顯著；同時(shí)還具備完善的產(chǎn)業(yè)鏈。1.3開竣工：典型房企2023年開竣工集中度均下降；預(yù)計(jì)2024年開竣工規(guī)模將出現(xiàn)雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)典型房企開竣工集中度均下降，預(yù)計(jì)2024年典型房企開竣工規(guī)模將出現(xiàn)雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。從行業(yè)整體情況來看，2023年全國(guó)商品房新開工和竣工面積同比增速分別為-20.4%和17.0%，新開工規(guī)模顯著下滑主要是因?yàn)榉科筚Y金緊張以及銷售不景氣，房企拿地和新開工意愿持續(xù)低迷，竣工同比實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，一方面2022年的部分工程延期至2023年竣工，另一方面，2020年下半年至2021年上半年新開工體量相對(duì)較高，按照2-3年的結(jié)算期考慮，這部分項(xiàng)目在2023年交付。從典型房企的開竣工情況來看，2023年7家典型房企新開工面積合計(jì)5266萬平，同比下降25.2%，2023年開工計(jì)劃完成度均值為85%，新開工集中度也同比再度下滑0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.5%。其中5家房企公布了2024年的新開工計(jì)劃，按照計(jì)劃，預(yù)計(jì)2024年新開工較2023年實(shí)際新開工仍將下降12%。2023年12家典型房企竣工面積合計(jì)1.93億平，同比增長(zhǎng)0.8%，2023年竣工計(jì)劃完成度均值為93%，竣工集中度為19.3%，較2022年相比下降了3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中8家房企公布了2024年的竣工計(jì)劃，按照計(jì)劃，預(yù)計(jì)2024年竣工較2023年實(shí)際竣工將有19%的下降。1.4融資：全年融資規(guī)模同比持續(xù)下滑，融資成本持續(xù)下行2023年房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模同比下降，融資成本持續(xù)下行。2023年全年房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模合計(jì)7223億元，同比下降15%，但降幅較2022年顯著收窄，平均發(fā)行利率3.81%，同比下降0.16個(gè)百分點(diǎn)；2024年1-3月為671億元，同比下降29.6%，平均發(fā)行利率再度降至3.11%。2023年國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模4233億元，同比減少9%，平均發(fā)行利率3.57%，同比提升0.14個(gè)百分點(diǎn)；海外債券發(fā)行規(guī)模219億元，同比增長(zhǎng)25%，平均發(fā)行利率6.39%，同比提升1.29pct；信托發(fā)行規(guī)模297億元，同比下降71%，平均發(fā)行利率7.05%，同比下降0.47個(gè)百分點(diǎn)；ABS發(fā)行規(guī)模2473億元，同比下降7%，平均發(fā)行利率3.60%，同比提升0.13個(gè)百分點(diǎn)。2023年房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)外債券、ABS發(fā)行期限1年及以下、1-3年、3年以上分別占比24.9%、29.5%、45.6%。主流房企中2023年招商蛇口、金融街、華潤(rùn)置地發(fā)行債券規(guī)模較大，分別發(fā)行307、200、180億元，平均發(fā)行利率分別2.71%、3.50%、2.79%。房企2024年國(guó)內(nèi)外債券到期規(guī)模小于2022、2023年，但考慮到新增融資規(guī)模在持續(xù)收縮，房企資金壓力仍然不小。2024年全年房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)外債券到期規(guī)模合計(jì)7703億元，小于2023年的9580億元和2022年的8795億元。2024年1-4月已經(jīng)到期償還了3269億元，占全年到期總量的42.4%，5-12月還有4434億元待償還，其中6月、8月為兩個(gè)到期小高峰，分別到期761、858億元的國(guó)內(nèi)外債券。具體來看，2024年以下主流房企面臨債務(wù)到期壓力：恒大（598億元）、首開股份（223億元）、華潤(rùn)置地（216億元）、金地集團(tuán)（206億元）、萬科（195億元）。2行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析：2023年業(yè)績(jī)、利潤(rùn)率、現(xiàn)金流均承壓，2024Q1壓力猶存2.12023年行業(yè)營(yíng)收業(yè)績(jī)均承壓；預(yù)計(jì)未來短期業(yè)績(jī)?nèi)詫⒊袎呵捌阡N售增速下滑使得近兩年房企結(jié)算承壓，2023年行業(yè)整體營(yíng)收規(guī)模再度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但降幅較2022年收窄。我們選取了2023年申萬板塊所有107家A股上市房企作為樣本分析行業(yè)整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)。2023年107家A股上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.61萬億元，同比下降0.8%，再度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要原因在于，從過去銷售來看，2018年以來，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，整體規(guī)模增速明顯放緩；而伴隨著銷售增速的放緩，房企結(jié)算在近兩年也受到一定影響。不過由于2023年房企竣工表現(xiàn)普遍好于2022年，因此相較于2022年?duì)I收同比下滑8.5%，2023年?duì)I收規(guī)模的降幅顯著收窄。具體來看，107家A股房企中，56家營(yíng)業(yè)收入同比下滑，占比52%，51家營(yíng)業(yè)收入同比仍然正增長(zhǎng)，占比48%。2023年行業(yè)整體業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損，超過七成房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損或下滑。2023年行業(yè)歸母凈利潤(rùn)-136億元，在繼2021年業(yè)績(jī)同比下滑60.4%、2022年同比下滑97.1%后，出現(xiàn)明顯虧損。107家A股房企中，有39家（占比36%）出現(xiàn)虧損，在剩余盈利的房企中，37家（占比35%）出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)下滑，僅23家（占比21%）歸母凈利潤(rùn)仍保持正增長(zhǎng)，另有8家（占比7%）扭虧為盈。我們認(rèn)為2023年房企歸母凈利潤(rùn)普遍下滑的主要原因有：1）低利潤(rùn)地塊進(jìn)入結(jié)算期，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率低，整體行業(yè)毛利率持續(xù)承壓，行業(yè)整體毛利率較2023年下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)至16.9%，處于2015年來的最低位，跌至2018年毛利率較高時(shí)期（32.7%）的一半左右。雖然22、23年以來房企拿地利潤(rùn)率有所改善，但由于過去兩年樓市低迷，部分房企進(jìn)行了降價(jià)促銷行為，導(dǎo)致利潤(rùn)空間被擠壓，因此行業(yè)結(jié)算端利潤(rùn)率回升的時(shí)點(diǎn)仍存在不確定性，可能要到2026年之后。2）市場(chǎng)景氣度持續(xù)下行導(dǎo)致資產(chǎn)和信用減值計(jì)提規(guī)模進(jìn)一步增加：受房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度持續(xù)低迷的影響，近兩年房?jī)r(jià)面臨一定的下行壓力，且房企普遍通過降價(jià)促銷的方式推動(dòng)銷售回款提速，在綜合評(píng)估銷售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后多數(shù)房企計(jì)提資產(chǎn)減值，同時(shí)也計(jì)提了各項(xiàng)金融工具減值準(zhǔn)備所形成的預(yù)期信用損失。2023年107家A股房企合計(jì)資產(chǎn)減值損失850億元，信用減值損失248億元，合計(jì)1098億元，較2022年增加13億元。當(dāng)前市場(chǎng)仍然低迷，新房銷售價(jià)格仍存在較大的調(diào)整壓力，因此大部分房企對(duì)于2024年的減值準(zhǔn)備是否有可能進(jìn)一步增加仍存不確定性。3）非并表合作項(xiàng)目收益減少：107家A股房企投資收益同比下降35.9%至392億元，可能是因?yàn)榉遣⒈眄?xiàng)目利潤(rùn)率下降或非并表項(xiàng)目權(quán)益占比下滑。4）合作項(xiàng)目增多致使少數(shù)股東損益占比提升：近兩年來房企合作已成常態(tài)，通過合作開發(fā)，房企可以用相對(duì)較少的資金撬動(dòng)更高的銷售規(guī)模，也有助于房企高效獲取土地、分散風(fēng)險(xiǎn)、在項(xiàng)目開發(fā)中優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。利潤(rùn)分配更偏向少數(shù)股東，進(jìn)一步削弱母公司的盈利能力，107家A股房企少數(shù)股東損益為157億元，同比雖下降51.6%，但仍然盈利。2024年一季度行業(yè)整體營(yíng)收規(guī)模同比仍下降；業(yè)績(jī)雖然扭虧為盈，但仍然承壓。2024年一季度房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3604億元，同比下降13.7%；歸母凈利潤(rùn)3億元，同比下降98.1%，雖然和2023年全年相比扭虧為盈，但業(yè)績(jī)?nèi)匀怀袎骸I(yè)績(jī)同比大幅下滑的主要原因有：1）低利潤(rùn)的地塊持續(xù)進(jìn)入結(jié)算期，導(dǎo)致毛利率同比下滑1.3個(gè)百分點(diǎn)至16.7%，較2023年全年的16.9%再度下滑。2）因?yàn)槭芊科蠛献黜?xiàng)目增多的影響，少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)的比重增長(zhǎng)65個(gè)百分點(diǎn)至94.1%。3）投資收益同比下滑33.6%至67億元，非并表合作項(xiàng)目收益減少。待結(jié)轉(zhuǎn)資源規(guī)模持續(xù)下降，未來短期業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)將持續(xù)承壓。截至2023年年末，行業(yè)預(yù)收賬款2.16萬億元，同比下降22.9%，繼2022年負(fù)增長(zhǎng)后再度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)且降幅擴(kuò)大；隨著預(yù)收賬款同比繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)保障倍數(shù)也持續(xù)降低，2023年年末的預(yù)收賬款/營(yíng)業(yè)收入的比例為0.83X，較2022年下降0.23X。截至2024年一季度末，行業(yè)預(yù)收賬款2.13萬億元，同比下降26.3%，較2023年末下降1.3%；2024年一季度末的預(yù)收賬款/上年?duì)I業(yè)收入比例為0.81X，同比下降0.28X。當(dāng)前房企整體的業(yè)績(jī)保障倍數(shù)不足1.0X，且開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算利潤(rùn)率仍處于探底階段，我們預(yù)計(jì)24年房企業(yè)績(jī)?nèi)詫⒗^續(xù)面臨較大的調(diào)整壓力。2.2盈利能力：利潤(rùn)率顯著承壓，2023年三費(fèi)率明顯改善行業(yè)盈利能力顯著承壓，當(dāng)前處于歷史最低位。1）盈利能力指標(biāo)持續(xù)下行：2023年房地產(chǎn)板塊毛利率為16.9%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，凈利率為0.1%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，由于虧損，歸母凈利潤(rùn)率為負(fù)；2024年一季度房地產(chǎn)板塊毛利率、凈利率、歸母凈利潤(rùn)率分別為16.7%、1.3%、0.1%，較2023年同期分別下降了1.3、3.3、3.2個(gè)百分點(diǎn)。盈利指標(biāo)下降主要是因?yàn)榇饲皹鞘凶顭釙r(shí)期房企高價(jià)拿地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，利潤(rùn)空間受到擠壓，行業(yè)利潤(rùn)率自2019年以來持續(xù)下行，2023年的結(jié)算毛利率水平已達(dá)到歷史低位。具體來看，2023年65家房企（占比61%）毛利率同比下滑，2024年一季度64家房企（占比60%）毛利率同比下滑。2）房企更加注重管理紅利和費(fèi)用控制：2023年三項(xiàng)費(fèi)用率為8.1%，同比下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中管理費(fèi)用率和銷售費(fèi)用率同比分別下降0.4、0.1個(gè)百分點(diǎn)至2.6%、2.6%。2024年一季度三費(fèi)率同比提升1.3個(gè)百分點(diǎn)至11.5%，費(fèi)率提升主要是由于一季度營(yíng)收規(guī)模出現(xiàn)雙位數(shù)下滑。3）2023年在行業(yè)整體虧損的情況下，行業(yè)ROE為-0.8%。2024年一季度，行業(yè)年化ROE較2023年同期下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)至0.1%。2023、2024年一季度ROE下滑，一方面是因?yàn)槔麧?rùn)率同比下滑明顯，另一方面，由于近兩年房企拿地謹(jǐn)慎，整體土地儲(chǔ)備尚處于去庫(kù)存階段，2023年、2024年一季度存貨同比分別下降12.2%、11.5%，導(dǎo)致總資產(chǎn)規(guī)模同比也分別下滑了8.1%、8.6%，權(quán)益乘數(shù)明顯下降。2.3償債能力：有息負(fù)債規(guī)模壓降，應(yīng)付票據(jù)規(guī)模持續(xù)顯著下滑行業(yè)有息負(fù)債同比下滑；2024年一季度末現(xiàn)金短債比降至1.0X以下。1）房企去杠桿取得一定成效，有息負(fù)債規(guī)模總量壓降。截至2023年年末，房地產(chǎn)板塊有息負(fù)債合計(jì)2.99萬億元，同比下降3.9%。截至2024年一季度末，房地產(chǎn)板塊有息負(fù)債合計(jì)3.03萬億元，同比下降3.1%。2）負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，短債占比減少。2023年末有息負(fù)債中短期有息負(fù)債占比為28.3%，較2022年末下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)，2024年一季度末進(jìn)一步降至28.0%。3）受銷售回款、融資減少等因素影響，貨幣資金顯著下滑，行業(yè)短期仍面臨較大的償債壓力。2023年年末，房地產(chǎn)板塊剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.2%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為77.6%，同比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比為1.08X，同比下降0.06X。凈負(fù)債率提升、現(xiàn)金短債比下降主要是由于2023年貨幣資金同比下降14.7%。2024年一季度末，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率分別為69.9%、83.6%，同比分別下降1.8、0.5個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比為0.94X，同比下降0.26X。現(xiàn)金短債比降至1.0X以下，整體行業(yè)仍面臨較大的償債壓力。經(jīng)營(yíng)杠桿方面，房企商票發(fā)行量有所減少，應(yīng)付票據(jù)顯著下滑，經(jīng)營(yíng)杠桿使用程度明顯下降。隨著2021年房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件不斷，房企商票發(fā)行與使用量開始減少。2023年末房地產(chǎn)板塊應(yīng)付票據(jù)降至265億元，同比下降45.1%，2022、2023年連續(xù)兩年同比降幅超過45%，2024年一季度末再度降至262億元，同比下降44.6%。若我們按照（應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款-應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款）/（資產(chǎn)-負(fù)債）作為衡量經(jīng)營(yíng)杠桿的指標(biāo)，我們可以看到2023年末經(jīng)營(yíng)杠桿為44.2%，較2022年末下降了2.5個(gè)百分點(diǎn)，2024年一季度末再度降至40.0%，同比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。2.4現(xiàn)金流：2023年籌資性現(xiàn)金流承壓，2024年一季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流承壓現(xiàn)金流持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，籌資性現(xiàn)金流持續(xù)承壓。截至2023年末，房地產(chǎn)板塊貨幣資金9106億元，同比下降14.7%，連續(xù)三年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要是由于銷售下行導(dǎo)致房企銷售端回款不暢、融資不到位（籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)為負(fù)），房企到位資金普遍承壓。具體來看，107家A股房企中僅40家房企（占比37%）貨幣資金出現(xiàn)正增長(zhǎng)，其余63%的房企貨幣資金均出現(xiàn)不同幅度的下滑。此外，母公司貨幣資金或能反映集團(tuán)層面可動(dòng)用的資金情況，2023年末房地產(chǎn)板塊母公司貨幣資金為1873億元，同比下降25.3%，連續(xù)三年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2023年房地產(chǎn)板塊經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為2160億元，同比增長(zhǎng)3.7%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比改善主要是因?yàn)榉科竽玫睾褪┕ね顿Y開支的收縮較銷售回款的下降更為明顯。其中銷售商品、提供勞務(wù)取得的現(xiàn)金（銷售回款為主）為2.07萬億元，同比下降7.5%；購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金（土地投資+施工建安投資）為1.44萬億元，同比下降13.9%；我們以購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金/銷售商品、提供勞務(wù)取得的現(xiàn)金作為投資強(qiáng)度的參考，房地產(chǎn)板塊2023年投資強(qiáng)度較2022年有所下降，該比例下降了0.05X至0.70X。具體來看，107家A股房企中65家（占比61%）經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流處于凈流入狀態(tài)，42家（占比39%）經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流處于凈流出狀態(tài)?；I資性現(xiàn)金持續(xù)凈流出，2023年為-2999億元，較2022年的-2618億元，凈流出量再度擴(kuò)大。其中取得借款收到的現(xiàn)金、發(fā)行債券收到的現(xiàn)金分別為1.07萬億元、685億元，同比分別下降13.3%、20.0%，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為1.25萬億元，同比下降6.1%。具體來看，107家A股房企中僅25%的房企籌資性現(xiàn)金流處于凈流入的狀態(tài)。2023年（取得借款收到的現(xiàn)金+發(fā)行債券收到的現(xiàn)金）/償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為0.91X，較2022年下降0.08X，2021年前該比例始終高于1.1X，2021-2023年持續(xù)小于1.0X，當(dāng)前行業(yè)整體借新還舊的能力仍然承壓。2024年一季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流明顯承壓，籌資性現(xiàn)金流改善。2024年一季度末，板塊貨幣資金降至7998億元，同比下降23.4%。其中經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流明顯承壓，凈流出1060億元，2023年同期為凈流入97億元，主要是因?yàn)殇N售回款不暢。2024年一季度銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比下降38.6%至3299億元，銷售回款的降幅明顯擴(kuò)大，而購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金下降12.2%至3287億元，購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金/銷售商品、提供勞務(wù)取得的現(xiàn)金同比提升0.3X至1.0X。2024年一季度籌資性現(xiàn)金流凈流入196億元，相較于2023年同期的凈流出48億元有所改善，（取得借款收到的現(xiàn)金+發(fā)行債券收到的現(xiàn)金）/償還債務(wù)支付的現(xiàn)金回升至1.23X。籌資性現(xiàn)金流改善主要是因?yàn)橐患径鹊狡趥鶆?wù)相對(duì)較少，板塊償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比下降12.9%。3．TOP20房企財(cái)務(wù)指標(biāo)分析：央國(guó)企、區(qū)域型優(yōu)質(zhì)企業(yè)整體財(cái)報(bào)質(zhì)量和現(xiàn)金流狀況較好，混合所有制房企資金壓力明顯加大我們選取克而瑞銷售榜單（2023年）前20房企作為樣本，從三個(gè)維度分類進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析：1）銷售規(guī)模；2）標(biāo)的公司屬性；3）區(qū)域布局策略。1、在我們定義下的區(qū)域深耕型房企為在所深耕的城市市占率達(dá)到一定規(guī)模，部分房企雖然已經(jīng)全國(guó)化，但在大本營(yíng)已然擁有堅(jiān)實(shí)的用戶基礎(chǔ)，發(fā)家地仍是最重要的糧倉(cāng)，那么這類房企在某種程度上也是我們定義下的區(qū)域深耕房企，例如濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等。2、TOP20企業(yè)中國(guó)鐵建、碧桂園（未披露2023年年報(bào)）不在樣本范圍。3.1規(guī)模較大、央國(guó)企、區(qū)域深耕型房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好，民企內(nèi)部顯著分化規(guī)模較大的房企、央國(guó)企、區(qū)域深耕型房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)較好。2023年TOP20房企的營(yíng)業(yè)收入合計(jì)3.02萬億元，同比增長(zhǎng)3%，增速較2022年提升了8個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)?023年房企竣工結(jié)算規(guī)模有所提升，營(yíng)收表現(xiàn)好于行業(yè)整體（房地產(chǎn)板塊2023年?duì)I收同比-0.8%）；不過和2021年前持續(xù)兩位數(shù)正增長(zhǎng)相比，近兩年TOP20房企營(yíng)收增速明顯下降，主要是因?yàn)楦幼⒅匕l(fā)展的質(zhì)量，適當(dāng)放緩了規(guī)模增速；歸母凈利潤(rùn)合計(jì)826億元，同比下降24%，降幅較2022年收窄了15個(gè)百分點(diǎn)，同期行業(yè)出現(xiàn)虧損。1）從銷售規(guī)模劃分來看，規(guī)模大的房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)較好。從營(yíng)收來看，頭部房企（3000億元規(guī)模以上）營(yíng)收穩(wěn)健增長(zhǎng)，2023年同比增長(zhǎng)8%；600~1000億規(guī)模的房企營(yíng)收同比增長(zhǎng)27%，主要是因?yàn)樗鶎儆谶@個(gè)梯隊(duì)的融創(chuàng)中國(guó)和旭輝控股營(yíng)收同比分別大幅增長(zhǎng)59%、51%，主要是因?yàn)榻桓睹娣e同比大幅增長(zhǎng)了58%、49%；其余1500~3000億、1000~1500億規(guī)模的房企營(yíng)收同比分別下降4%、10%。從業(yè)績(jī)來看，3000億以上、1500~3000億規(guī)模的房企2023年歸母凈利潤(rùn)同比分別下降12%、33%，仍能保持盈利，但1000~1500億、600~1000億規(guī)模房企分別虧損114、179億元。2）從標(biāo)的公司屬性來看，央國(guó)企成長(zhǎng)性和業(yè)績(jī)表現(xiàn)明顯好于混合所有制和民企，民企內(nèi)部分化顯著。2023年地方國(guó)企營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)增速分別為23%、-13%；央企營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)增速分別為11%、-12%。混合所有制房企營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)同比分別下降11%、80%。民企表現(xiàn)明顯分化，整體營(yíng)收仍有8%的正增長(zhǎng)，主要是因?yàn)槿趧?chuàng)中國(guó)和旭輝控股的帶動(dòng)，歸母凈利潤(rùn)虧損8億元，連續(xù)兩年虧損，不過較2022年減虧104億元，其中區(qū)域型優(yōu)質(zhì)民企濱江集團(tuán)在民企中業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)最好，歸母凈利潤(rùn)同比下降32%，龍湖集團(tuán)、新城控股也盈利，歸母凈利潤(rùn)同比增速均為-47%，融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股出現(xiàn)虧損。3）從區(qū)域布局策略來看，區(qū)域深耕型房企的成長(zhǎng)性和業(yè)績(jī)表現(xiàn)明顯好于全國(guó)化布局的房企。區(qū)域深耕型房企營(yíng)收增速高達(dá)22%，歸母凈利潤(rùn)降幅也相對(duì)較小（-13%）；全國(guó)化布局房企營(yíng)收同比下降0.5%，歸母凈利潤(rùn)同比下降26%。具體而言，TOP20房企中2023年?duì)I收增速最快的三家房企為：濱江集團(tuán)（70%）、融創(chuàng)中國(guó)（59%）、旭輝控股（51%）；歸母凈利潤(rùn)增速最高的為：招商蛇口（48%）、綠城中國(guó)（13%）、華潤(rùn)置地（12%）、中國(guó)海外發(fā)展（10%），均為區(qū)域深耕型房企和央企；中國(guó)金茂、綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、中交地產(chǎn)出現(xiàn)了虧損。從未來業(yè)績(jī)保障程度來看，地方國(guó)企、區(qū)域深耕型房企的業(yè)績(jī)保障度相對(duì)較高。截至到2023年年末，TOP20房企預(yù)收賬款合計(jì)2.70萬億元，同比下降15%，降幅較2022年擴(kuò)大了6個(gè)百分點(diǎn)，不過降幅仍然明顯小于行業(yè)整體水平（2023年地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款同比下降23%）；TOP20房企預(yù)收賬款/營(yíng)業(yè)收入為0.99X，較2022年下降了0.35X，高于行業(yè)整體水平（0.83X）。2023年末規(guī)模在1500~3000億元規(guī)模的房企預(yù)收賬款增速較高，為3%，預(yù)收賬款/營(yíng)收也最高，達(dá)1.14X，其余規(guī)模梯隊(duì)預(yù)收賬款均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中600~1000億規(guī)模房企預(yù)收賬款同比大幅下降38%；規(guī)模在3000億元以上的房企的預(yù)收賬款/營(yíng)收為0.84X，600~1000億規(guī)模房企為0.88X，均小于1X，短期業(yè)績(jī)或有一定壓力。從企業(yè)類型來看，地方國(guó)企業(yè)績(jī)保障倍數(shù)相對(duì)最高，預(yù)收賬款同比增長(zhǎng)12%，預(yù)收賬款/營(yíng)收為1.27X，央企預(yù)收賬款與2022年末基本持平，民企和混合所有制房企預(yù)收賬款同比分別下降28%、26%，由于融創(chuàng)中國(guó)和濱江集團(tuán)預(yù)收賬款/營(yíng)收較高，拉高了民企的業(yè)績(jī)保障程度（1.09X）。區(qū)域深耕型房企預(yù)收賬款同比增長(zhǎng)10%，且業(yè)績(jī)保障倍數(shù)較高，達(dá)1.41X。3.2盈利能力：頭部規(guī)模較大的房企、央國(guó)企的利潤(rùn)率水平相對(duì)更高從盈利能力來看，頭部規(guī)模較大的房企和央國(guó)企的利潤(rùn)率水平相對(duì)更高。2023年TOP20房企的毛利率和歸母凈利潤(rùn)率分別為14.9%和1.4%，同比分別下降了2.5、0.2個(gè)百分點(diǎn)，毛利率略低于整體行業(yè)的16.9%，歸母凈利潤(rùn)率高于整體行業(yè)的-0.5%。1）從銷售規(guī)模劃分來看，規(guī)模較大的房企盈利水平相對(duì)較高。3000億元以上規(guī)模房企利潤(rùn)率水平顯著高于其他梯隊(duì)，毛利率為19.2%，歸母凈利潤(rùn)率為7.8%；600~1000億元規(guī)模房企毛利率為10.9%，歸母凈利潤(rùn)率為-5.6%。2）從標(biāo)的公司屬性來看，央國(guó)企的盈利能力普遍優(yōu)于民企和混合所有制房企，2023年央企、地方國(guó)企毛利率分別為16.7%和14.8%，歸母凈利潤(rùn)率分別為2.9%、3.4%?；旌纤兄品科竺屎蜌w母凈利潤(rùn)率分別為14.2%和0.8%，民企分別為13.3%、-1.3%。3）從區(qū)域布局策略來看，區(qū)域深耕型房企2023年毛利率和歸母凈利潤(rùn)率分別為14.9%、3.2%，毛利率與全國(guó)化布局的房企基本持平，歸母凈利潤(rùn)率較全國(guó)化布局的房企高出2.5個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，TOP20房企中僅兩家房企的毛利率高于20%：華潤(rùn)置地（25.2%）、中國(guó)海外發(fā)展（20.3%）；10家（占比56%）的房企毛利率位于15~20%之間。費(fèi)用控制能力明顯分化，頭部房企、國(guó)企和區(qū)域深耕型的房企三費(fèi)率相對(duì)較低，注重提升成本費(fèi)用管控能力及內(nèi)部經(jīng)營(yíng)效率。2023年TOP20房企三項(xiàng)費(fèi)用率為6.3%，較2022年下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。1）從銷售規(guī)模來看，頭部房企三費(fèi)率相對(duì)更低。2023年3000億元以上規(guī)模房企三費(fèi)率僅為4.4%，同比下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五年出現(xiàn)下降；1500~3000億元規(guī)模房企三費(fèi)率僅5.5%，同比下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。1000~1500億元、600~1000億元規(guī)模房企三費(fèi)率相對(duì)較高，分別為7.0%、8.7%，1000~1500億元規(guī)模房企三費(fèi)率同比小幅提升了0.4個(gè)百分點(diǎn)，600~1000億元規(guī)模房企三費(fèi)率下降了3.4個(gè)百分點(diǎn)。2）從公司屬性來看，2023年央國(guó)企的三費(fèi)率相對(duì)較低，央企為5.9%，地方國(guó)企為5.2%，顯著低于民企的7.3%和混合所有制的6.6%。其中地方國(guó)企和民企三費(fèi)率同比分別下降1.4、3.5個(gè)百分點(diǎn)，央企和混合所有制房企同比分別提升0.5、0.4個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到管理紅利的時(shí)代，頭部房企和央國(guó)企更加重視管理效益和費(fèi)用管控能力的提升，尤其是在毛利率下降的背景下，銷管費(fèi)用直接影響利潤(rùn)，對(duì)其的控制已經(jīng)成為行業(yè)挖掘利潤(rùn)空間的有效途徑。3）從布局區(qū)域策略來看，區(qū)域深耕型房企的三費(fèi)率為5.1%，相對(duì)較低，同比也有1.4個(gè)百分點(diǎn)的改善，全國(guó)化布局的房企三費(fèi)率為6.8%，同比下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域深耕型房企管理半徑小，管理效率更高，節(jié)省運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用，因此區(qū)域深耕型的房企相對(duì)三費(fèi)率也較低。在利潤(rùn)率與權(quán)益乘數(shù)（資產(chǎn)規(guī)模收縮）下滑的影響下，2023年TOP20房企整體ROE為7.2%，較2022年下滑了1.3個(gè)百分點(diǎn)。1）從銷售規(guī)模劃分來看，3000億元以上、1500~3000億元規(guī)模房企2023年ROE相對(duì)最高，分別為7.4%和8.1%，一方面是因?yàn)槔麧?rùn)率相對(duì)較高，另一方面是因?yàn)橘Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較快。2）從公司屬性劃分來看，2021年以前民企的ROE始終高于國(guó)企，但2022年以來地方國(guó)企的ROE反超民企，2023年地方國(guó)企ROE達(dá)9.7%，央企ROE為7.5%，主要是因?yàn)檠雵?guó)企利潤(rùn)率水平相對(duì)較高，民企ROE為6.6%，同比大幅下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)。3）從區(qū)域布局策略來看，區(qū)域深耕型房企的ROE相對(duì)較高，達(dá)9.5%，主要是因?yàn)槔麧?rùn)率水平相對(duì)較高。具體來看，TOP20房企中ROE相對(duì)較高的房企為建發(fā)國(guó)際、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)，2023年ROE分別為15.0%、11.8%、10.0%，招商蛇口、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展ROE同比分別提升了1.1、1.0、0.3、0.3個(gè)百分點(diǎn)。備注：由于中國(guó)金茂、綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、中交地產(chǎn)出現(xiàn)虧損，ROE出現(xiàn)負(fù)值，對(duì)整體數(shù)據(jù)影響偏差較大，因此在討論ROE情況是，剔除虧損企業(yè)的ROE進(jìn)行分析討論。3.3償債能力：央國(guó)企、區(qū)域深耕型房企有息負(fù)債規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)杠桿率相對(duì)更低從有息負(fù)債情況來看，央國(guó)企、區(qū)域深耕型房企更加受益于融資放松，有息負(fù)債規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定；中小房企、民企爆雷不斷，更加注重降杠桿，有息負(fù)債負(fù)增長(zhǎng)。截至2023年末，TOP20房企有息負(fù)債規(guī)模2.96萬億元，同比下降4%，和同期行業(yè)整體有息負(fù)債規(guī)模的降幅基本一致。1）從銷售規(guī)模劃分來看，600~1000億元規(guī)模的中小型房企融資相對(duì)困難、注重去杠桿，有息負(fù)債規(guī)模下降明顯。3000億元以上、1500~3000億元規(guī)模的房企有息負(fù)債規(guī)模分別下降3%、6%，規(guī)模較大的房企合理控制有息負(fù)債規(guī)模；600~1000億元房企有息負(fù)債規(guī)模連續(xù)兩年同比下降10%，我們認(rèn)為這是因?yàn)?，?021年下半年房企暴雷不斷的影響，中小型房企更加注重控制有息負(fù)債規(guī)模和去杠桿，同時(shí)也因?yàn)橹行⌒头科笕谫Y的困難程度高于頭部梯隊(duì)房企。2）從標(biāo)的公司屬性來看，央國(guó)企的有息負(fù)債規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，2023年同比增速分別為-2%、1%；混合所有制房企有息負(fù)債規(guī)模同比小幅下降2%，而民企有息負(fù)債規(guī)模同比下降11%。我們認(rèn)為這與融資資源仍然更多傾向于央國(guó)企、民企獲得融資仍然較為困難有關(guān)。3）從布局區(qū)域策略來看，區(qū)域深耕型房企有息負(fù)債規(guī)模與2022年基本持平，主要因?yàn)槿谫Y寬松疊加自身投資的訴求下，仍需要一定的融資體量，全國(guó)化布局的房企有息負(fù)債同比下降4%。具體而言，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債增速較高，達(dá)17%，為快速成長(zhǎng)的區(qū)域深耕型房企，萬科、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂的增速在0-5%；而部分混合所有制、大部分民營(yíng)房企普遍致力于降低有息負(fù)債規(guī)模，金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、新城控股、旭輝控股集團(tuán)有息負(fù)債的降幅都相對(duì)較大。從三道紅線指標(biāo)來看，截至2023年末，TOP20房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為67.8%、81.0%和1.92X，其中剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)整體水平（70.2%），凈負(fù)債率高于行業(yè)整體水平（77.6%），現(xiàn)金短債比高于行業(yè)整體水平（1.08X）。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率較2022年末下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率較2022年末下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比與2022年末小幅下降0.02X。1）從銷售規(guī)模劃分來看，銷售規(guī)模在3000億元以上、1500~3000億元規(guī)模的房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較低，分別為61.2%、62.4%，凈負(fù)債率也相對(duì)最低，分別為45.5%、44.9%，現(xiàn)金短債比相對(duì)最高，分別為2.46X、3.06X，這兩個(gè)梯隊(duì)以央企、較為優(yōu)質(zhì)的民企、混合所有制房企為主。其中3000億元以上規(guī)模的頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企更加注重去杠桿，是唯一一個(gè)各項(xiàng)償債能力指標(biāo)在2023年均有所改善的梯隊(duì)。2）從標(biāo)的公司屬性來看，央國(guó)企償債能力相對(duì)更好。央企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為65.7%、72.1%、2.06X，地方國(guó)企分別為64.1%、56.8%、3.87X，三項(xiàng)指標(biāo)均顯著好于民企的70.4%、111.5%、1.26X和混合所有制房企的70.6%、74.5%、1.06X。央國(guó)企的償債能力指標(biāo)在2023年基本都有所改善，民企、混合所有制房企現(xiàn)金短債比較202