武漢市后湖鄉(xiāng)項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)目錄

第一章序言

一、匯報(bào)編制目標(biāo)

二、匯報(bào)編制依據(jù)

三、項(xiàng)目概況

第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回首

二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

第三章項(xiàng)目周圍物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

一、投資地塊地理環(huán)境

二、后湖地域區(qū)域分析

三、項(xiàng)目周圍關(guān)鍵物業(yè)分析

四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析

第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式

二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)

第五章項(xiàng)目定位

一、目標(biāo)市場(chǎng)定位

二、產(chǎn)品定位

第六章項(xiàng)目計(jì)劃、建筑設(shè)計(jì)提議

一、項(xiàng)目總體計(jì)劃提議

二、住宅建筑設(shè)計(jì)提議

三、小區(qū)配套設(shè)施提議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提議

第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項(xiàng)目投資估算

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

四、項(xiàng)目投資和籌資計(jì)劃

第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營情況分析

一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

二、項(xiàng)目銷售收入估算

三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算

四、項(xiàng)目利潤估算

五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

第九章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目盈虧平衡分析

二、項(xiàng)目敏感性分析

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

第十章結(jié)論和提議

第十一章結(jié)束語

第十二章附錄及關(guān)鍵參考文件第一章前言

一、匯報(bào)編制目標(biāo)

1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行具體分析基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)定。

2、對(duì)項(xiàng)目標(biāo)可行性和開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出對(duì)應(yīng)提議。

3、結(jié)合企業(yè)情況和項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營可行方法。

4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

5、對(duì)項(xiàng)目決議及其實(shí)施優(yōu)化提出提議。

二、匯報(bào)編制依據(jù)

1、武漢市計(jì)劃局計(jì)劃方案；

2、億房網(wǎng)站（）；

3、國家建設(shè)部及武漢市頒布和房地產(chǎn)相關(guān)法律和政策；

4、武漢市房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

6、武漢市新洪泰中介代理企業(yè)提供資料

三、項(xiàng)目概況

該地塊在江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定三大住宅新區(qū)之一——后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開發(fā)有極其關(guān)鍵意義。依據(jù)武漢市計(jì)劃局要求，該地塊已經(jīng)基礎(chǔ)平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[]2號(hào)文同意同意，且能夠免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊關(guān)鍵用途是住宅用地，容積率不超出1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。關(guān)鍵建筑形式為多層，建筑限高通常在24米以下，，也許可建高層（40米以下），但百分比不得超出20%。

依據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次住宅新區(qū)。建筑形式采取組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)以下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建筑面積：11.72萬M2

其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周圍物業(yè)指標(biāo)參考提出，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于深入優(yōu)化）

第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回首

投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性房地產(chǎn)業(yè)更是如此。所以，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策環(huán)境把握是每一個(gè)開發(fā)決議者所關(guān)注首要問題。

依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，中國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需方針，繼續(xù)實(shí)施主動(dòng)財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多個(gè)方法擴(kuò)大出口，這些重大方法實(shí)施，使得中國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快發(fā)展勢(shì)頭，展現(xiàn)出主動(dòng)改變。投資，消費(fèi)和出口增加加緊，社會(huì)需求深入回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量深入提升。（《新華文摘》’5）

同時(shí)全國房地產(chǎn)開工，完工面積增勢(shì)不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，“國房景氣指數(shù)”值達(dá)成104.06點(diǎn)，比上年增加2.6點(diǎn)，保持了快速上升發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)展現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資和到位資金連續(xù)快速增加；商品房銷售面積和銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不停擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（以下表），各級(jí)政府消化空置面積努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺局面。伴隨國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策出臺(tái)，投向房地產(chǎn)資金顯著增加，投資結(jié)構(gòu)深入改善，房地產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)強(qiáng)勁增加勢(shì)頭，（《中國統(tǒng)計(jì)》ChinaStatistics’5），房地產(chǎn)市場(chǎng)也展現(xiàn)出以下關(guān)鍵特征：

全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表

實(shí)際比上年同期+%

住宅投資（億元）3318.725.8

商品房新開工面積（萬平方米）2829530.6

商品房完工面積（萬平方米）23027.916.4

商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.126.9

商品房銷售額（億元）3571.030.1

其中：銷售給個(gè)人（億元）2840.351.9

占總銷售額比重（%）79.5--

1．開發(fā)投資量連續(xù)增加，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，和上年同比增加19.5%，占固定資產(chǎn)投資20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，和上年同比增加25.8%。

2．消費(fèi)專題發(fā)生改變，銷售總量逐年上升。，個(gè)人購置商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積87.51%，比上年提升7.9個(gè)百分點(diǎn)。

3．銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不停擴(kuò)大。商品房每平方米平均售價(jià)2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價(jià)1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價(jià)3221.18元，上漲3.47%。個(gè)人住房貸款逐年翻倍。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增加17.4倍。其中建設(shè)銀行末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額10.6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額40%。

4．二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下局面，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。

5．需求情況發(fā)生改變，市場(chǎng)供求展現(xiàn)多樣。從各城市反應(yīng)情況看，伴隨個(gè)人買房興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功效齊全中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品創(chuàng)新加緊，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》’5RealEstateInformationofChina謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜，是和國家形勢(shì)相一致。

二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)

武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐步走高態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較1999年增加11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增加3.68%；總完工面積為454.11萬平方米，比1999年增加2%；其中住宅完工面積達(dá)377.31萬平方米，占全市總完工面積83.09%，比1999年增加8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積80.33%，銷售額達(dá)60.2億元；空置商品房從1999年150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增加11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增加17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增加52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增加122.8%，說明個(gè)人購房貸款正快速地增加。以上情況表明：武漢市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長久，正朝著新繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個(gè)人購置率深入增加。商品房個(gè)人購置率是反應(yīng)地域房地產(chǎn)市場(chǎng)購置力水平關(guān)鍵指標(biāo)，第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購置為6.91億元，個(gè)人購置率為86.43%。從圖中能夠看出：武漢市商品房個(gè)人購置率是連續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)成86.43%水平，個(gè)人購置率不停上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)開啟而且連續(xù)增加，為房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

（2）房地產(chǎn)投資深入加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度基礎(chǔ)上深入增加，從左圖看出：各季度武漢市房地產(chǎn)投資增加很快速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新增加周期已經(jīng)到來，同時(shí)也能夠看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力拉動(dòng)作用。

價(jià)格指數(shù)

一季度1941.81000

二季度19631010.9

三季度.931031.9

四季度2021.661041.03

（3）截止11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資58.33%，武漢市住宅累計(jì)總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資85.58%。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表：

各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平和價(jià)格指數(shù)改變以下圖所表示:

經(jīng)過下圖能夠看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，造成三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大增幅，但總趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。

2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析

2.1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)：〈億房網(wǎng)〉

1．住房分配制度改革歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了動(dòng)力。，武漢市正式步入住宅商品時(shí)代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅商品屬性逐步被還原出來。經(jīng)過1999年過分轉(zhuǎn)換，從開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。6月30日以前，凡購置公房一次性付款，可享受20%折扣優(yōu)惠；歲末，購置現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)施“零折扣”。住宅這個(gè)大家生活消費(fèi)中占用資金量最大商品在完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。

2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市商品房外，還消化一部分往年空置商品房。1999年武漢市空置商品房為150萬平方米，新增9萬平方米，到底還剩115萬平方米，所以在共消化了44萬平方米。

3．經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得很好成效。武漢市不停推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。整年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為195萬平方米，完工面積為65萬平方米，占全市住宅總完工面積17.23%，整年銷（預(yù)）售115.14萬平方米，其中預(yù)售38.96萬平方米，銷售率超出100%，處理了1萬余戶居民住房問題，前后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等多個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。

4．房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易顯著放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。依據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地域經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，存量房買賣增加并不意味著增量房市場(chǎng)萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)增加。廣州、深圳存量房交易大大超出了增量房交易，而武漢市現(xiàn)在存量房交易確小于增量房交易，所以利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)操作空間很大。武漢市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)成27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易興起和已售公房上市交易，大大推進(jìn)了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)梯級(jí)消費(fèi)需求。

住房一級(jí)市場(chǎng)（增量房）住房二級(jí)市場(chǎng)（存量房）住宅總量

起數(shù)30010起27130起57140起

建筑面積244平方米478.62萬平方米722.62萬平方米

5．金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)主體，部分銀行將個(gè)人貸款上限提至“8成30年”期限。全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款累計(jì)29.17億元，比投資到建設(shè)步驟貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占整年總銷（預(yù)）售面積1/4強(qiáng)。新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增加33.94%。共同意發(fā)放個(gè)人住房貸款9019戶，累計(jì)5.41億元，同比增加97.8%；支持個(gè)人購房建筑面積達(dá)91.76萬平方米，房屋總價(jià)值達(dá)12.56億元。（上圖）

6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重作用。房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增加122.8%，說明抵押戶數(shù)增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭增多，公積金小額度貸款增多。同時(shí)銀行加緊了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到很關(guān)鍵作用。1999年底成立了武漢市住房擔(dān)保企業(yè)，整年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購置新建商品房貸款，50%為住房抵押融資。

7．房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)開啟發(fā)揮了主動(dòng)作用。武漢市圍繞加緊開啟住房二級(jí)市場(chǎng)開展各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮起到了關(guān)鍵推進(jìn)作用。截止，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)有形網(wǎng)絡(luò)。和此同時(shí)8月底舉行了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開展了打擊非法中介整改工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場(chǎng)服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分關(guān)鍵作用。

8、房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了關(guān)鍵舞臺(tái)。武漢市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉行“房交會(huì)”，深入了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉行了兩次全市規(guī)模大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉行了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)發(fā)展，而且也活躍了存量房交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市房交會(huì)，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2．2微觀市場(chǎng)特點(diǎn)

1．從地理位置來看，城市周圍地域因?yàn)榍皫啄暾A(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況全部得到了較大改善，使周圍地域投資和銷售量均高于中心地域。從銷售情況看最旺是徐東和洪山光谷，在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)影響下已成為武昌最具生氣區(qū)域，成為武昌居民購房首選。一樣光谷也是亮點(diǎn)，不僅聚集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且華工科技成功上市，光谷地域經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購置力強(qiáng)勁推進(jìn)全部是光谷房地產(chǎn)快速發(fā)展原因。伴隨本市大力發(fā)展光谷戰(zhàn)略決議落實(shí)，這一帶房價(jià)還在不停地攀升。

2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)樓盤已逐步退出歷史舞臺(tái)，現(xiàn)在市場(chǎng)上結(jié)構(gòu)關(guān)鍵是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，伴隨市民生活質(zhì)量提升，三室兩廳兩衛(wèi)戶型逐步替換了兩室兩廳戶型市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)青睞。而面積大全部在90-120平方米之間。

3．從樓盤層高看，小高層樓盤銷售開始開啟，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位格局。這關(guān)鍵是因?yàn)樾「邔訕潜P帶電梯，避免了多層要上樓麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，所以成為銷售一個(gè)新改變。

4．從樓層銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，關(guān)鍵是技術(shù)方面突破帶來結(jié)果，不少樓盤頂樓銷售全部采取了送閣樓促銷手段，所以頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低部分，對(duì)用戶有一定吸引力，銷售也比較順利。比如：統(tǒng)建千禧園，從11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完成。

5．從價(jià)格上看，元/平方米左右商品房是最能被市場(chǎng)接收，也是市民購置商品房時(shí)認(rèn)為最為合理價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%被市場(chǎng)接收，現(xiàn)在本市經(jīng)濟(jì)適用房平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設(shè)計(jì)上看，開盤銷售樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)個(gè)性化需求，整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧風(fēng)格等多個(gè)特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅表現(xiàn)了本市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平提升。

7．從樓盤環(huán)境來看，因?yàn)橄M(fèi)者需求層次提升，有追求環(huán)境優(yōu)美需求，本市發(fā)展商全部十分重視樓盤硬環(huán)境美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面全部做了較大投入。比如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，經(jīng)過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)銷售，已銷售了18萬平方米，占總銷售50%以上。

8．從樓盤配套設(shè)施來看，不少發(fā)展商樓盤全部配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，重視以業(yè)主需求為中心，提供全方位配套服務(wù)。比如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基礎(chǔ)配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)隸屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚師資力量，幫助業(yè)主處理了兒女就學(xué)和受教育問題。

9．從樓盤賣點(diǎn)來看，房地產(chǎn)銷售突出是智能化概念。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢時(shí)間不算短，但一直全部未廣泛推廣。伴隨麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐步將這一概念置根于市場(chǎng)中。11月2—4日舉行智能化樓宇博覽會(huì)也使“智能化”概念形成了一個(gè)趨勢(shì)。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺乏功效。

10．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未抵達(dá)理性化地步，賣方有效引導(dǎo)對(duì)買方購置決議會(huì)起到很關(guān)鍵作用。比如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，利用了多個(gè)宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向消費(fèi)者最終全部成為了藍(lán)灣業(yè)主。

11、從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)樓盤以“購置安心、質(zhì)量放心、居住舒心”特點(diǎn)，成為市民購房首選。

武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好，不過也有部分缺憾。比如在一些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等部分問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。

3．3分類物業(yè)特點(diǎn)（億房網(wǎng)）

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，四個(gè)季度，武漢市房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)增加，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況以下：

從以上數(shù)據(jù)能夠看出，住宅增加較快，寫字樓增加較為平緩?？倎碚f，本市商品住宅開發(fā)、銷售全部取得了較大發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量十二個(gè)月中全部有較大增加，寫字樓市場(chǎng)也逐步走出低迷陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。經(jīng)過上圖進(jìn)行簡單回歸分析可知，在一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)趨勢(shì)仍將上升。

住宅

住宅類物業(yè)一直全部是房地產(chǎn)市場(chǎng)中堅(jiān)，不管投資開發(fā)還是銷售，一直全部是市場(chǎng)熱點(diǎn)，本市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積94.5%,個(gè)人購置住宅類房屋銷售占總銷售面積94.7%。四個(gè)季度本市住宅價(jià)格分別為1945.49元/平方米、1963元/平方米、.93元/平方米、2021.66元/平方米，展現(xiàn)出逐步攀升態(tài)勢(shì)，（見右圖）整年平均價(jià)格為1983.52元/平方米。

1．一般商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣熱點(diǎn)；

2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3.1%；本市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高級(jí)公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在城市花園、麗島花園帶動(dòng)下全部有反彈跡象，價(jià)格較1999年上漲5.6%，成為新市場(chǎng)亮點(diǎn)。

寫字樓

因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)好本市寫字樓價(jià)格較往年全部有提升。四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為25元/平方米，較1999年上漲6%。寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)是寫字樓地域分布對(duì)其價(jià)格影響程度加大。因?yàn)閷懽謽敲芗瘏^(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”，所以寫字樓最高均價(jià)地域是“金融一條街”。寫字樓地段-價(jià)格分布圖以下：

1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高級(jí)寫字樓最密集地方。聚集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多高級(jí)寫字樓。該地段真正是本市“寸土寸金”黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是本市中高擋寫字樓較密集地段，武漢廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為4160元/平方米，平均月租價(jià)為32..8元/平方米，入住率為50%左右。

4．中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35.9元/平方米，入住率達(dá)70%。

5．寶豐路、漢陽地域。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后伴隨外商外資企業(yè)進(jìn)入，會(huì)消化一部分空置寫字樓，所以本市寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定改觀，但寫字樓市場(chǎng)整體走強(qiáng)還要靠本市宏觀國民經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)。

商業(yè)服務(wù)用房

已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開始反彈走強(qiáng)。關(guān)鍵得益于市政府所進(jìn)行一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)設(shè)置等等，這些全部為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。本市新開大型商場(chǎng)2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些全部刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房需求，促進(jìn)商業(yè)服務(wù)用房價(jià)格回漲。漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個(gè)商鋪全部發(fā)售完成。但因?yàn)檫€有部分地域商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上商鋪。

從以上資料能夠看出，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好，各類物業(yè)正朝著有利方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到深入發(fā)展。

3．及未來武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望（億房網(wǎng)）

湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，展現(xiàn)出逐季上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。所以也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)鍵十二個(gè)月。

1．武漢市十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面投資達(dá)成100億，住宅完工面積達(dá)500萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。開發(fā)關(guān)鍵集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地域，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對(duì)平衡。

2．，武漢市房改總體目標(biāo)是全方面推行住房分配貨幣化，提升住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)助分配，釋放購置力。

3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，并在武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房總量在和商品房協(xié)調(diào)發(fā)展基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)控制。

4．，武漢市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)立即全方面建成并實(shí)現(xiàn)相互連通。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將相關(guān)鍵推進(jìn)作用。

5．建立高效房地產(chǎn)行政管理體系，主動(dòng)推進(jìn)房地產(chǎn)交易和權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡化房地產(chǎn)交易和房屋權(quán)屬登記程序指導(dǎo)意見》，切實(shí)處理現(xiàn)在房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記中審批步驟多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長等問題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起主動(dòng)推進(jìn)作用。

6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、定價(jià)方法和價(jià)格組成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管剪發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，努力爭取形成一個(gè)系統(tǒng)完整物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7．主動(dòng)推進(jìn)武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，開啟房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)。

另據(jù)教授估計(jì)，房地產(chǎn)價(jià)格大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。

支持軟升關(guān)鍵有以下原因，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)，這些能影響房市政策關(guān)鍵有：住房分配體制改革，住房供給體制重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)深入開放，住房金融培育和加緊發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提升住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

另外銀行數(shù)次降息也有利于居民增加對(duì)住房投資，住宅消費(fèi)可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上相關(guān)金融政策方法實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推進(jìn)作用，如國家加大住房公積金歸集力度，關(guān)鍵發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，全部對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提升市場(chǎng)價(jià)格起到主動(dòng)作用。（《長江日?qǐng)?bào)》’9）

(三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（億房網(wǎng)）

（一）國家宏觀經(jīng)濟(jì)影響

截止11月份，中國經(jīng)濟(jì)保持8.2%高速增加。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好十二個(gè)月。關(guān)鍵表現(xiàn)以下：11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，比上年同月增加10.6%，繼續(xù)保持比較快增加勢(shì)頭。1-11月累計(jì)完成工業(yè)增加值21327億元，比上年同期增加11.5%。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增加速度超出集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增加，表明中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提升。11月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.42%,比上年同月提升0.12個(gè)百分點(diǎn)，和上月產(chǎn)銷率基礎(chǔ)持平。1-11月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.27%,比上年同期提升0.66個(gè)百分點(diǎn)。前11個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增加26.1%，仍保持了快速增加勢(shì)頭。11月份全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲0.7％，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計(jì)平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格分別比上月上漲1.0%和0.3%。

（二）武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好

今年以來，武漢市GDP一直保持10%以上增加率，因GDP增加帶來財(cái)政收入增加額約為13億元左右。10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入500萬元以上非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值24.85億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增加16.35%。多種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增加，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期增加10.6%、11.0%、16.9%和30.3%；1－10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資193.43億元，比上年同期增加6.7%。其中基礎(chǔ)建設(shè)完成投資71.28億元，增加3.6%；更新改造完成46.91億元，增加2.9%；房地產(chǎn)完成70.26億元，增加4.9%。消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增加。對(duì)外貿(mào)易10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬美元，比上年同期增加31.3%，保持較高增加幅度。截止11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增加14.4%，產(chǎn)品銷售收入增加22.8，實(shí)現(xiàn)利稅增加70.9%，實(shí)現(xiàn)利潤總額由去年同期負(fù)2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業(yè)虧損額由去年同期7.9億降低到5.4億元。

（三）全國整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點(diǎn)，顯著低于去年同期104.82點(diǎn)水平。今年前11個(gè)月，商品房空置面積增加速度為11.8%，當(dāng)月凈增空置面積169萬平方米。在銷售連續(xù)升溫推進(jìn)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2091元，同比增加2.2%，是下六個(gè)月以來最高增幅。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資顯著快于同期基礎(chǔ)建設(shè)和更新改造投資增加速度。今年前11個(gè)月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增加24.11%，增幅比去年同期提升3.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.6%。受房地產(chǎn)開發(fā)和銷售快速增加影響，土地開發(fā)面積顯著高于去年同期。前11個(gè)月，全國累計(jì)土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增加36.9%。

（三）積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款有力支持

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為5億元，超出政府4.5億目標(biāo)，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款程序簡化、貸款額度加大及貸款年限延長全部為開啟房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)發(fā)明了條件。

在充足資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜，和房地產(chǎn)相關(guān)政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)深入發(fā)展和活躍，所以能夠說后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決議、地段選擇決議這兩個(gè)方面是有充足科學(xué)依據(jù)。

第三章項(xiàng)目周圍物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行多項(xiàng)生活指標(biāo)調(diào)查。此次調(diào)查分析關(guān)鍵是針對(duì)擬投資地塊地理環(huán)境，后湖地域區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地域現(xiàn)有生活消費(fèi)條件，后湖地域住宅消費(fèi)者等多個(gè)方面調(diào)查，為項(xiàng)目標(biāo)可行性分析和研究提供充實(shí)研討依據(jù)。

該項(xiàng)目在江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)江岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡明概述。下圖表是江岸區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)：

為地塊兩頭姑嫂樹路和岱黃公路。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個(gè)方向,江岸區(qū)價(jià)格江岸區(qū)指數(shù)

一季度2218.781000

二季度2227.381003.876

三季度2223.241002.86

四季度2226.241003.2

第四季度江岸區(qū)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)由上季度下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)成二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平在武漢市是屬于較高，現(xiàn)在年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地域，使得該區(qū)住宅價(jià)格徘徊不前，江岸區(qū)因?yàn)樽匀粭l件限制使得住宅開發(fā)投資大部分全部分布在中北部地域，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中地帶，關(guān)鍵原因是該地域建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花園、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多住宅小區(qū)。在高雄路國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，現(xiàn)在已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米現(xiàn)房價(jià)格出售了4500平方米，銷售業(yè)績很好。

后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)地域之一，這一地帶是相對(duì)較偏地段，依據(jù)“城市空心化”理論，離市中心區(qū)有一定距離，自然環(huán)境很好，而且有開發(fā)大片住宅小區(qū)條件，是未來最適合居住地域之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地域在未來升值可能性較大。在該地域東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為1886元/平方米，低于江岸區(qū)均價(jià)，本季度銷售了1.65萬方。

一、投資地塊地理環(huán)境

土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)土地價(jià)值是有多個(gè)原因綜合作用結(jié)果。土地所處地理位置，周圍自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤品質(zhì)等，決定了此地塊大部分市場(chǎng)家者，所以，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。

1.土地性質(zhì)及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周圍關(guān)鍵有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地組成，較平整。

該地塊在江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊延伸四面也大致是一望平原，地塊周圍有叫多村莊，關(guān)鍵有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村組成），新春村（有人左右）；還有成片采地和零星湖面分布在地塊周圍。

2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量

2.1自然環(huán)境

該地塊總體來看屬于平原地域，空氣很好，無大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個(gè)方向環(huán)境情況：

1.南向

遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大城市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上不管近看或遠(yuǎn)望視線全部被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面遙望張公堤，成片草地，帶狀防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而漂亮，但近處有零星小村落減弱了景色。

3.東向

遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中東方恒星園，近處竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來異味。

4.西向

西對(duì)姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代城市居民區(qū)，隱約可見正在施工新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道施工沿路有灰塵。

2.2項(xiàng)目周圍情況

我們選擇以當(dāng)?shù)貕K為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤周圍，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。

1．地形地貌情況（詳見附圖地形地貌圖）

2．物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）

3．局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）

附圖說明

1.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查

自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，周圍村落有石橋村，塔字湖村，新春村，全部屬于后湖鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。周圍設(shè)有成片自然林或人工林，惟有路兩旁不多樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有什么大型污染源。

社會(huì)環(huán)境：道路路面情況較差，常常有載貨大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)交通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有很多通向周圍縣市長途客車。水電氣基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。路邊周圍有2-3個(gè)門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)分點(diǎn)。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。沒有大型娛樂場(chǎng)所，只有幾家小型臺(tái)球廳。

人文環(huán)境：沿路兩旁居民來自不一樣地方，關(guān)鍵是石橋村，塔字湖村等周圍村落。另外還有武昌，漢口，漢陽居民到此打工。同時(shí)有黃陂等周圍區(qū)縣居民。她們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用褡》浚芈返貛Ш褪瘶虼宕蠹s有2-3千人。居民房屋大致為2-3層，比較簡陋。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場(chǎng)，路兩旁一直到石橋村居民收入水平不等，屬石橋村居民每十二個(gè)月固定有1000-1500元收入，起源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在部分私人辦企業(yè)打工，如武漢新基業(yè)混凝土等，她們收入較高，每個(gè)月有1000元左右收入，另外有些較大企業(yè)全部有集體宿舍，職員來在各處，有住在二七路。

此處當(dāng)?shù)貕K東北方向村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有60戶，約250人，村民關(guān)鍵以種田，打工，出租房為生。對(duì)村大隊(duì)而言，收入關(guān)鍵以“賣地”為主（該村集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基礎(chǔ)上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)全部比較遠(yuǎn)。居民關(guān)鍵以石橋村人為主，有部分來自黃陂等地域打工者。工廠極少，只有多個(gè)村民自辦個(gè)體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村水電，通訊等全部不完善，綠化情況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施全部不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查

自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景很好，多湖泊村莊釣魚臺(tái)，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第組成，地勢(shì)平坦；塔子湖路段屬平原地域，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村組成）。周圍以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基礎(chǔ)同上。

社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域在江岸區(qū)邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對(duì)不足，但含有發(fā)展條件，有待深入建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待深入開發(fā)建設(shè)，有液化汽供給站。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大全部以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)成大全部處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，關(guān)鍵以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。

3.姑嫂樹路段調(diào)查

沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經(jīng)過,物業(yè)基礎(chǔ)為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。商業(yè)發(fā)達(dá),相關(guān)銀行,醫(yī)院診所,小學(xué),中學(xué)設(shè)施齊全,有漢興學(xué)校,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)退健＞用褚员敬寰用駷橹?外地人占小部分,村居民收入起源以出租房屋,商鋪,打工為主。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè),華美生活鍋爐制造廠,紅巖汽車武漢銷售企業(yè)等為民營及私營企業(yè).沿路可視園丁苑、富康花園等已入住居民小區(qū)。

沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個(gè)工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場(chǎng)。沿線有35路車通行,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施相對(duì)滯后。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大全部處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所,戒毒所。居民收入關(guān)鍵以經(jīng)營釣魚臺(tái),打工,出租房屋為起源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化極少,自然環(huán)境通常,無污染.

整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其它村較強(qiáng),交通也便利,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對(duì)完備,但自然環(huán)境,景觀不如其它村。

4.后湖大道西段至石橋村一帶

屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。因沒有土地,鄉(xiāng)民極少務(wù)農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。鄉(xiāng)里大家生活起源關(guān)鍵靠外出打工和房屋出租,每戶房屋大部分為2-3層樓房.區(qū)內(nèi)企業(yè)和少,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料,田田股份集團(tuán)在經(jīng)營。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學(xué)校,一所幼稚園,兩個(gè)集貿(mào)市場(chǎng),一個(gè)衛(wèi)生所和多個(gè)小診所,因后湖大道在建,鄉(xiāng)里水電十分方便。

5.黃浦路一帶至工農(nóng)兵路一帶

自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè),旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片農(nóng)田.

人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。發(fā)展大道臨街關(guān)鍵是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路周圍全部有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在-3000人之間。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁榮,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多;二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零碎建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度提升。

二、后湖地域區(qū)域分析

1.基礎(chǔ)設(shè)施情況分析

1.1交通情況

當(dāng)?shù)貕K四面已初步形成了大交通體系,東西向有多年來新建和在建發(fā)展大道,后湖大道,幸福大道,張公堤路段,其中,后湖大道正在加緊施工建設(shè),年底前建成通車后將對(duì)當(dāng)?shù)貕K項(xiàng)目提供良好條件,南北向關(guān)鍵岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點(diǎn)止于東方恒星園門口,和發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站,客車關(guān)鍵是運(yùn)輸人員去黃陂等縣城。

1.2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施

地塊周圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全關(guān)鍵在發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲(chǔ),農(nóng)行,建行等,但距離當(dāng)?shù)貕K較遠(yuǎn),岱黃公路沿線關(guān)鍵為小商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場(chǎng),無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)不健全,僅有華中高級(jí)中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,關(guān)鍵為小門診部?？倎碚f,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項(xiàng)目開發(fā)一大劣勢(shì)。

1.3市政配套設(shè)施

水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)后湖路建有管徑為300毫米給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)后湖路建有排入黃孝河雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周圍尚無污水管。

電:該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)新華路變電所10kv架空線路引來?！段錆h市城市總體計(jì)劃(1996-)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv變電所,到時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。

氣:整個(gè)后湖地域現(xiàn)在有三種供氣方法,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣企業(yè)供氣,有趙家條貯備站沿黃浦路延長線埋設(shè)DN500管道至后湖生態(tài)花園一帶,后湖路在黃浦路延長線西側(cè)已埋設(shè)DN300現(xiàn)實(shí)狀況管道,東段管道氣有管道煤氣企業(yè)也正在計(jì)劃埋設(shè)DN300管道。

郵電電信:地域郵局在發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)實(shí)狀況電信線路由西南側(cè)唐家墩電信局引來?！段錆h市城市總體計(jì)劃(1996-)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局,到時(shí)該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。

居民習(xí)慣:此地域居民關(guān)鍵為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民文化水平不高,勞動(dòng)之余,以閑聊為主,對(duì)外界基礎(chǔ)不關(guān)心和接觸較少,但因?yàn)榈乩砦恢每拷菂^(qū)和外來人員影響,生活已開始城市化傾向。

2.后湖地域住宅市場(chǎng)調(diào)查

2.1后湖地域總體計(jì)劃及土地出讓情況

后湖地域是武漢市十大綜合組團(tuán)之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔大型住宅新區(qū)。計(jì)劃常住人口為40萬,人均24平方米居住用地,綠化率達(dá)成40%以上,依據(jù)計(jì)劃,后湖地域?qū)⒔ㄓ幸粋€(gè)市級(jí)商業(yè)副中心,8-10公頃區(qū)級(jí)文化中心(含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設(shè)施),一平方公里塔子湖體育中心,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校,(1-2公頃)一平方公里地域級(jí)大型市場(chǎng),技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū),現(xiàn)有村民約2.4萬人,大多為湖南移民。

后湖地域大約有2.5萬畝地,已征用一萬畝,還未征用地塊有1.5萬畝.有四十余家開發(fā)商已征用土地,其中有征地指標(biāo)約為30家,但尚無項(xiàng)目,依據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況和路網(wǎng)分隔,將后湖地域分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。

下面我們據(jù)此敘述后湖地塊出讓情況(下列情況屬計(jì)劃局人員介紹,僅供參考):

右塊地出讓情況:

東方恒星園1200畝,地價(jià)33萬元/畝。中聯(lián)三星600畝,20萬元/畝,加規(guī)費(fèi)22-23萬元/畝,世紀(jì)家園康居工程3000畝,后湖生態(tài)花園600畝,18萬元/畝.后湖鄉(xiāng)政府已征用地2200-2300畝,城開集團(tuán)100-130畝。

左塊地出讓情況:

左塊地計(jì)劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400-600畝,塔子湖邊城開集團(tuán)970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會(huì)處購置)新世界企業(yè)開發(fā)別墅和夢(mèng)湖花園。幸福大道以南有市計(jì)劃土地局P()001號(hào)拍賣地塊125畝,上方約168畝,下方臨路邊有36畝地,再下方,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為石橋村三家村辦企業(yè)及散居村民點(diǎn),菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因石橋村村計(jì)劃未上報(bào),固維持現(xiàn)實(shí)狀況尚待后續(xù)開發(fā)。

右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目,朝北上方為東方恒星園,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀(jì)家園,黃浦路下沿線和竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。

2.2后湖地域開發(fā)覺實(shí)狀況及態(tài)勢(shì)

后湖地域現(xiàn)在開發(fā)住宅小區(qū)關(guān)鍵集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個(gè)項(xiàng)目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢(mèng)湖花園，澳門花園兩個(gè)項(xiàng)目．后湖地域住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。后湖地域住宅展現(xiàn)出顯著走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不停擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，小區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方法，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個(gè)方面調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況．

2.2.1區(qū)域發(fā)展情況

現(xiàn)已開發(fā)土地僅占后湖組團(tuán)土地1/10，已征地為開工土地面積為1萬畝，占后湖組團(tuán)2/5．伴隨后湖組團(tuán)開發(fā)不停深入，配套逐步完善，規(guī)模逐步擴(kuò)大，人氣悉心積聚，后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團(tuán)住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體計(jì)劃（1996-）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度給予扶持，和貨幣分房政策實(shí)施和舊城改造進(jìn)行，全部使后湖組團(tuán)發(fā)展含有良好前景．

2.2.2供求關(guān)系

現(xiàn)已發(fā)售樓盤總銷售面積已達(dá)20多萬平方米，已動(dòng)工世紀(jì)家園一期總建筑面積為18萬平方米，估計(jì)今年內(nèi)后湖組團(tuán)實(shí)際供給量約在30萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在已計(jì)劃項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)107萬平方米，同時(shí)后湖組團(tuán)需求量為1000萬平方米（40萬人*25平方米/人）。能夠這么說，未來一段時(shí)間內(nèi)后湖地域住宅供給量將會(huì)不停上升，同時(shí)需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢(shì)保持著相正確平衡。

2.2.3價(jià)格

武漢市住宅價(jià)格全方面上漲，今年內(nèi)將連續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕營銷來看也是如此，各樓盤多層起價(jià)通常全部上漲到1500元/平方米以上，均價(jià)達(dá)成1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅價(jià)格更高。后湖大道建成通車，各樓盤配套設(shè)施到位后，品位培育成熟后，多層均價(jià)會(huì)漲到1900元/平方米以上，這個(gè)漲幅是漸進(jìn)式。同時(shí)本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是用戶選擇在此置業(yè)最關(guān)鍵原因之一。

2.2.4付款方法

伴隨購房用戶理財(cái)能力成熟和投資路徑增多，購房用戶選擇按揭方法購房越來越多，如后湖生態(tài)花園，80%用戶選擇按揭方法購房，東方恒星園更是達(dá)成88%，按揭成數(shù)高，年限長，已成為吸引用戶購房一個(gè)關(guān)鍵條件。

2.2.5物業(yè)形態(tài)

本區(qū)域物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主格局，未來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔格局。這符合本區(qū)域人口計(jì)劃要求和用戶在此置業(yè)生活要求和環(huán)境需求。

2.2.6戶型

本區(qū)域大戶型如120-150平方米尤其暢銷，85-110平方米中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基礎(chǔ)上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。

2.2.7物業(yè)管理

物業(yè)管理以人為本，突出人性化，小區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理主流，營造濃厚小區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由生活氣氛，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本理念和加大服務(wù)范圍，形成一定口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理方向。

2.2.8目標(biāo)客源

現(xiàn)在，在本區(qū)域購房用戶大全部是黃浦路和發(fā)展大道沿線鄰近區(qū)域用戶。今明年伴隨區(qū)域市政配套設(shè)施完善，樓盤著名度提升，來此置業(yè)市內(nèi)用戶，尤其是有房需要換環(huán)境置業(yè)換房用戶（政府公務(wù)員，企機(jī)關(guān)人員，生意人）仍將是本區(qū)域關(guān)鍵目標(biāo)客源。

三、項(xiàng)目周圍關(guān)鍵物業(yè)分析

晨星苑

1.項(xiàng)目計(jì)劃

晨星苑由武漢新地置業(yè)企業(yè)投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二企業(yè)承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積４萬平方米。4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá)48%，容積率為1.6，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．現(xiàn)在１棟多層已完成外立面裝修，立即交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于10月交房。

2.戶型設(shè)計(jì)

多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為51-73平方米。戶型面積指標(biāo)以下：

戶型1*12*23*2錯(cuò)式復(fù)式

面積51-5270-73119-148188-200245

分布18層單身公寓18層單身公寓多層，小高層小高層多層

百分比20%15%45%15%5%

3.價(jià)格策略

多層價(jià)格為1700-1820元／平方米，小高層價(jià)格為1935-2365元／平方米，高層單身公寓價(jià)格為1800-2100元／平方米。物業(yè)管理費(fèi)多層為0.5元／平方米*月，高層為0.8-1.0元／平方米*月。付款方法靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。

4.宣傳推廣

東方恒星園于25月28日開盤，開盤時(shí)在長江日?qǐng)?bào)上連續(xù)兩次做了1/2版廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開盤是參與過上六個(gè)月房交會(huì)。

5.銷售情況

小區(qū)5月28日開盤，多層銷售情況很好，120套住宅已基礎(chǔ)售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場(chǎng)阻力較大。

6.用戶分析

用戶關(guān)鍵是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企機(jī)關(guān)中高收入人員，另有部分中小企業(yè)業(yè)主。

后湖生態(tài)花園

1.項(xiàng)目計(jì)劃

后湖生態(tài)花園在后湖發(fā)展區(qū)，正面沿103國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園?？傉嫉孛娣e420畝，建筑面積40萬平方米，綠化率30%，容積率為2。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建筑面積約6萬平方米，16棟多層住宅498戶為全現(xiàn)房，

2.戶型設(shè)計(jì)

一期關(guān)鍵戶型2*2和3*2，面積為90-130平方米，具體指標(biāo)以下：

戶型2*23*24*2復(fù)式

面積90120-140140-170190-200

百分比10%45%30%15%

二期關(guān)鍵戶型為２＊２和３＊２，面積為９０-１４０平方米，具體指標(biāo)以下：

戶型2*23*24*26*2

面積89,98120,140154173

百分比41%44%10%5%

3.配套設(shè)施

小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼稚園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場(chǎng)全部設(shè)計(jì)在地下。

４.物業(yè)管理

有武漢金冠物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行智能化管理，物業(yè)管理費(fèi)為0.5元／平方米*月

５.價(jià)格策略

后湖生態(tài)花園有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一期現(xiàn)起價(jià)為1380元／平方米，最高價(jià)有開盤時(shí)1580元／平方米漲為1850元／平方米，開盤均價(jià)為1420元／平方米，現(xiàn)均價(jià)為1500元／平方米（未計(jì)入集團(tuán)購置），分層價(jià)為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，６樓1350元／平方米，７層復(fù)式1650-1850元／平方米．前后三次調(diào)價(jià)，５月調(diào)高50元／平方米，６月調(diào)高80元／平方米，８月調(diào)高300元／平方米。

６.宣傳推廣

關(guān)鍵采取派發(fā)宣傳單宣傳手法，同時(shí)參與了兩次房交會(huì)，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。

７.銷售情況

首期498套5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購置占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了6棟，后湖鄉(xiāng)政府購5棟，一期已基礎(chǔ)售完．5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，因?yàn)檎{(diào)價(jià)原因７月份以后，未超出500萬。其中3*2戶型銷售最好，關(guān)鍵原因還是因在區(qū)域內(nèi)價(jià)格較低，戶型很好，迎合了用戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。

８.用戶分析

一期關(guān)鍵用戶為集團(tuán)購置，雷達(dá)學(xué)院購6棟，后湖鄉(xiāng)政府購5棟，散戶關(guān)鍵為江岸區(qū)行政企機(jī)關(guān)人員，生意人較少，98%散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為兒女購房百分比較大，80%以上用戶采取銀行按揭貸款付款方法。

竹葉苑

1.項(xiàng)目計(jì)劃

竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展投資開發(fā)，北京中聯(lián)企業(yè)設(shè)計(jì)，首期開發(fā)建筑面積5.5萬平方米。有10棟集合別墅130戶，7棟多層公寓192戶，容積率為1.2．綠化率為45%。工程于9月底動(dòng)工，估計(jì)4月中旬開盤，8月31日完工交房。

2.戶型設(shè)計(jì)

竹葉苑在戶型設(shè)計(jì)上以大面積為主，具體戶型指標(biāo)以下：

戶型3*2*24*2*24*3*36*3*3

面積123-130137180222

分布D區(qū)C區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)

百分比46%9%30%15%

3.配套設(shè)施

竹葉苑小區(qū)周圍部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氣氛；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車位，泊車位可達(dá)55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預(yù)留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預(yù)留上下水接口，采取自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預(yù)留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ15水表，配置供電容量8ＫＷ，40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場(chǎng)，小區(qū)內(nèi)還設(shè)有會(huì)所，幼稚園，金融，郵政服務(wù)等。

4.物業(yè)管理

有省級(jí)優(yōu)異物業(yè)管理企業(yè)招銀物業(yè)實(shí)施全方位智能化物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。

５.價(jià)格策略

多層公寓起價(jià)1625元/平方米，最高價(jià)元/平方米，均價(jià)在1700-1800元/平方米之間，集合別墅起價(jià)2280元/平方米，最高價(jià)2530元/平方米，均價(jià)在2300-2400元/平方米之間．付款方法較為靈活，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款，同時(shí)推出零首付．

６.宣傳推廣

現(xiàn)在竹葉苑還未開盤，正處于內(nèi)部認(rèn)購階段，武漢金秋貿(mào)易洽談會(huì)上首次亮相取得了相當(dāng)成功，隨即又參與了11月房交會(huì)，同時(shí)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。現(xiàn)在處于前期準(zhǔn)備階段，將于4-5月正式開盤。

７.銷售情況

竹葉苑在武洽會(huì)上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購階段，積累了大量意向用戶，同時(shí)已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購銷售100套。

８.用戶分析

以前期銷售情況來看，用戶關(guān)鍵來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段部分行政企機(jī)關(guān)中高收入人群，用戶分布區(qū)域不廣，用戶購房關(guān)鍵是為了改善居住環(huán)境．

佳海華苑

1.項(xiàng)目計(jì)劃

佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積71畝，建筑面積3.9萬平方米，關(guān)鍵為單體別墅和聯(lián)體別墅，共152戶。小區(qū)容積率為0.82，綠化率40%．現(xiàn)在二分之一為現(xiàn)房，二分之一為準(zhǔn)現(xiàn)房，別墅面積為240-300平方米。

2.價(jià)格策略

早期聯(lián)體別墅價(jià)格為2500元／平方米，單體別墅價(jià)格為3500元／平方米，花園**贈(zèng)予．付款方法靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，幫助辦理公積金及組合貸款。

3.銷售推廣

前期推廣較為失敗，關(guān)鍵以報(bào)紙廣告和路版廣告為主，10月請(qǐng)香港恒大行做企劃，在長江日?qǐng)?bào)上做過幾期1/2版廣告，效果不是很理想。

4.銷售情況

佳海華苑銷售情況較差，現(xiàn)在僅售十幾套，銷售率約10%。

5.用戶分析

用戶關(guān)鍵為開發(fā)商關(guān)系戶，直接實(shí)現(xiàn)銷售僅兩三套。

世紀(jì)家園

1.項(xiàng)目計(jì)劃

有中聯(lián)三星開發(fā)世紀(jì)家園占地600畝，總建筑面積52.29萬平方米。一期總建筑面積17.85萬平方米，容積率為1.55，綠化率為38.8％，項(xiàng)目總計(jì)劃有3109戶。一期工程于12月15日開工，現(xiàn)在在做樁基工程。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。

2.戶型設(shè)計(jì)

以中大戶型為主，面積在86-320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標(biāo)以下：

戶型／多層２室３室４室５室

面積86132148176

數(shù)量733521024

百分比13%66%19%2%

戶型／小高層３室４室躍式５室躍式

數(shù)量28014056

百分比58%29%13%

調(diào)查結(jié)果表明：

1、項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個(gè)大型居住新區(qū)，多種檔次居住小區(qū)競相爭艷。

2、項(xiàng)目所在區(qū)域即使居住小區(qū)較多，但關(guān)鍵是以中低級(jí)次為主，真正稱得上高品質(zhì)小區(qū)較少，所以，該區(qū)域內(nèi)以中低級(jí)次物業(yè)競爭最為猛烈。

3、項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特色樓盤較少，還沒有真正成型致命品牌。

4、中、低級(jí)次樓盤之間價(jià)格差距不大，中、高級(jí)次樓盤之間價(jià)格差距則較為懸殊。

5、在調(diào)查全部樓盤中，大多數(shù)全部采取隨行就市追隨策略。

6、同武漢市其它區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來價(jià)格改變影響相對(duì)較小，決定價(jià)位更多是物業(yè)品牌、品質(zhì)。

四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析

1.消費(fèi)者需求調(diào)查

區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約10萬平方米，用戶關(guān)鍵來自周圍地域，現(xiàn)對(duì)已購房用戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

1.1用戶類別

來此區(qū)域置業(yè)用戶關(guān)鍵分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋周圍等鄰近后湖范圍。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，后湖鄉(xiāng)政府集團(tuán)購置占很大比重，其它項(xiàng)目用戶也是以周圍地域?yàn)橹鳌Ｒ奄彿坑脩魠^(qū)域分布以下：

區(qū)域江岸江漢其它

百分比80%15%5%

已購放用戶職業(yè)分布

行政機(jī)關(guān)科研教育單位個(gè)體私營企業(yè)

45%45%10%

因?yàn)楹蠛儆谛聟^(qū)開發(fā)，現(xiàn)在區(qū)域樓盤用戶關(guān)鍵還是周圍地域，起源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。用戶類型關(guān)鍵為國家行政企機(jī)關(guān)，科研教育單位，個(gè)體私營業(yè)主這多個(gè)常規(guī)住宅消費(fèi)類型。

1.2購置力

來此區(qū)域置業(yè)用戶購置力較強(qiáng)，已購放用戶家庭月收入均在4000元以上，其中90%采取公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為15萬元左右，貸款年限為15-20年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費(fèi)主流。

1.3購置動(dòng)機(jī)

此區(qū)域置業(yè)用戶多為二次置業(yè)，用戶購置動(dòng)機(jī)關(guān)鍵為改善居住環(huán)境．購置動(dòng)機(jī)以下：

換環(huán)境結(jié)婚用投資

87%8%5%

1.4用戶認(rèn)同原因

選擇在此置業(yè)用戶對(duì)小區(qū)認(rèn)同原因依次為：

原因環(huán)境好距離近戶型合理付款方法價(jià)格升值潛力

百分比70%50%50%20%20%15%

從成交用戶原因分析用戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近），戶型合理，付款方法靈活，價(jià)格，地段發(fā)展前景。

第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式

經(jīng)營機(jī)會(huì)實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取市場(chǎng)空間。

經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中有利條件綜合態(tài)勢(shì)和企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)結(jié)合。

經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在猛烈市場(chǎng)競爭中項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。

二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

本匯報(bào)一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了很多討論。現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正、突出于后湖鄉(xiāng)住宅市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中以下。

（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。

①國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營期。

②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利政策法規(guī)環(huán)境。

③置業(yè)意識(shí)——古往今來中國文化觀念組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件改善方面。

（2）項(xiàng)目標(biāo)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間和規(guī)模

①后湖花園自然環(huán)境，在武漢市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心；

②后湖花園可作為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企機(jī)關(guān)人員，私營、民營企業(yè)家理想生活基地；

③后湖花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)理想地方。

（3）項(xiàng)目企業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)鍵和公共關(guān)系狀態(tài)。

①項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)鍵可實(shí)施新組建班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)施全新體制，

②項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為武漢市人民，后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻(xiàn)。

③項(xiàng)目也能夠運(yùn)行類似于BOT模式，這也將將得到政府充足支持。

上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)正確利用，有利于開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)打造良好基礎(chǔ)。

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)

（1）整個(gè)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不僅增加，收入水平也不停增加，加以后湖鄉(xiāng)大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)后湖鄉(xiāng)房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目標(biāo)上馬開工。

（2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)廉價(jià)，而且多年來，后湖鄉(xiāng)有大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不停完善和健全，這就更有利于新項(xiàng)目未來前景，而且整個(gè)后湖鄉(xiāng)潛在購置力也是相當(dāng)有分量，這也正是項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。

（3）本項(xiàng)目現(xiàn)在交通情況不是很好，但有在建幸福大道，后湖大道將在多年內(nèi)完成通車，到時(shí)候小區(qū)交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)增值可能性是顯而易見，項(xiàng)目在這個(gè)時(shí)候和大道建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地域交通優(yōu)化。未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么后湖花園銷售將適逢其時(shí)。

第五章項(xiàng)目定位

面對(duì)競爭猛烈房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)要建立自己品牌和形象，就必需長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等多種原因綜合考慮。

一、目標(biāo)市場(chǎng)定位

后湖花園在江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)地域，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周圍地域中高層消費(fèi)群。

消費(fèi)群界定

1.高校、科研院所高級(jí)職稱人士

2.民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板

3.行政企業(yè)機(jī)關(guān)主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)

4.周圍居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房需要

年紀(jì)判定在30－45歲

購置目標(biāo)百分比依次判定為：純自住、自住兼投資型、其它。

二、產(chǎn)品定位

依據(jù)對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于猛烈競爭市場(chǎng)情況和項(xiàng)目所處環(huán)境和位為前提而作出明智決議,關(guān)鍵原因是:

1.相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。

2.項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)高級(jí)物業(yè)現(xiàn)在銷售情況不是很好。

3.開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成部分居住小區(qū)群體,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施全部快更上。

4.在建幸福大道,后湖大道將決定后湖花園在該區(qū)域內(nèi)含有其它物業(yè)不可替換優(yōu)勢(shì)。

（產(chǎn)品定位具體提議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提議。）

第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提議

一、項(xiàng)目總體計(jì)劃提議

①因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)周期較長，在計(jì)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充足表現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展策略，提議在總體計(jì)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立功效組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可依據(jù)開發(fā)時(shí)市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。

②總體計(jì)劃中應(yīng)盡可能兼顧到當(dāng)?shù)貕K周圍環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后周圍景觀和小區(qū)人員視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)宗旨，以“綠地中公建”和“公建中綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出二十一世紀(jì)居住小區(qū)整體特色。

③總體上來說，后湖花園計(jì)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采取靈活戶型和改變立體效果。

④即使小區(qū)目標(biāo)用戶屬中低收入階層，私家車相對(duì)不多，但在計(jì)劃上，未來后湖花園業(yè)主中因?yàn)槲恢迷驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，所以，提議在小區(qū)交通方面，充足做到人車分流而且計(jì)劃好停車位。

⑤在設(shè)計(jì)計(jì)劃上，建立“城市——小區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“(如上圖所表示)尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市高度看小區(qū)建設(shè)，為居民發(fā)明和城市完美友好居住環(huán)境。

二、住宅建筑設(shè)計(jì)提議

1、住宅設(shè)計(jì)要適度超前。這里超前不僅僅是面積問題，更關(guān)鍵是功效、質(zhì)量方面適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必需考慮到以后數(shù)內(nèi)大家生活方法和需求改變。假如我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)住宅能想到明天話，那么我們住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。

2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充足表現(xiàn)“以人為本”標(biāo)準(zhǔn)，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)處理全部應(yīng)表現(xiàn)出對(duì)人關(guān)心和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開,潔污分開。尤其是對(duì)兒童居室，要更多地給予周到細(xì)致考慮。正如大家所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部部署全部應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功效分室等要求設(shè)計(jì)(左圖為一參考方案,附錄還相關(guān)鍵備選方案)。

3、住宅外觀設(shè)計(jì)采取現(xiàn)在流行歐式風(fēng)格，色彩以簡練明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其它色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有改變。

4、在建筑材料方面，大量采取新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成含有“后小康時(shí)代”特征住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)采取率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合部署為40%。

5、戶型設(shè)計(jì)多樣化，包含平面布局多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。

三、小區(qū)配套設(shè)施提議

1、交通情況為影響居民購房決議一個(gè)關(guān)鍵原因，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位交通情況不佳，提議企業(yè)引進(jìn)公交線路至小區(qū)，企業(yè)也可委托未來物業(yè)管理企業(yè)辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校交通工具。

2、會(huì)所是未來小區(qū)檔次標(biāo)志之一，提議建設(shè)一個(gè)大型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。

3、當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)智能化成為發(fā)展肯定趨勢(shì)。為和時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新時(shí)尚，提議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采取地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)施二十四小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。

4、每戶設(shè)獨(dú)立水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采取變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，確保用戶生活用水質(zhì)量。

5、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、銀行、酒店、郵局、學(xué)校等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶日常生活提供方便,充足表現(xiàn)出小區(qū)生活現(xiàn)代化。(圖所表示小區(qū)配套方案)

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提議

伴隨大家生活水平提升，“買環(huán)境”觀念已為大多數(shù)居民所接收，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)一個(gè)賣點(diǎn)。在目前和未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，大家買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)整體計(jì)劃等原因外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反應(yīng)了大家追求人和自然友好統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜城市一個(gè)心態(tài)。

基于上述原因和項(xiàng)目本身環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行當(dāng)?shù)貕K整體計(jì)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊周圍環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，提議企業(yè)聘用專業(yè)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)成很好環(huán)境效果。

上述優(yōu)化提議僅僅是一個(gè)思緒，設(shè)計(jì)人員在把握總體標(biāo)準(zhǔn)前提下，能夠有更多突破。

第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

依據(jù)本匯報(bào)前六章敘述和分析，本章著重討論后湖花園項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營策略，并對(duì)項(xiàng)目標(biāo)投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂對(duì)應(yīng)項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。

一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略

依據(jù)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體計(jì)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”靈活多變開發(fā)經(jīng)營策略。

1、整體計(jì)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)顯著特點(diǎn)，當(dāng)?shù)貕K占地125.59畝，所以必需對(duì)地塊進(jìn)行整體計(jì)劃。

2、分期實(shí)施。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá)11.72萬M2，估計(jì)總投資約1.5億元人民幣左右，如此大規(guī)模投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于依據(jù)市場(chǎng)需求改變立即調(diào)整物業(yè)功效，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

依據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊現(xiàn)實(shí)狀況分析，提議項(xiàng)目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建后湖大道，交通條件相對(duì)