1師宗“鳳城.財(cái)富中心”項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案昆明吉雅眾商業(yè)機(jī)構(gòu)2011年5月2中房項(xiàng)目定位與營(yíng)銷思路（投標(biāo)稿）目錄1、關(guān)于本案2、關(guān)于我們周邊環(huán)境3、對(duì)本案再梳理4、商業(yè)項(xiàng)目定位5、商業(yè)模式分析6、招商策略3第一部分關(guān)于本案45我們不處于商業(yè)的最中心！我們的體量在新商業(yè)體中處于中等！如何處置、運(yùn)營(yíng)？如何生存、發(fā)展？如何通過商業(yè)運(yùn)作提高更為優(yōu)良的現(xiàn)金流？本案現(xiàn)狀梳理

項(xiàng)目屬性界定：意在著重打造品牌級(jí)的商業(yè)街，其內(nèi)聚型的商業(yè)結(jié)構(gòu)模式，以及商業(yè)最大效能的理念，決定了內(nèi)部迂回的商業(yè)行進(jìn)路線，以此獲得最大量的沿街鋪面，開發(fā)最大的商業(yè)效能。本案現(xiàn)狀梳理10中房項(xiàng)目定位與營(yíng)銷思路（投標(biāo)稿）第二部分關(guān)于我們周邊環(huán)境11本案現(xiàn)狀梳理以通源大街、丹鳳路為分隔，把城市一分為二，本案在該區(qū)域內(nèi)將形成獨(dú)立新型商圈12

第三部分對(duì)本案再梳理13

區(qū)域概況師宗經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r人口狀況全縣總?cè)丝?9萬人，其中農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?0%以上，縣城所在地丹鳳鎮(zhèn)是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全鎮(zhèn)轄21個(gè)村委會(huì)5個(gè)社區(qū)156個(gè)村民小組，世居漢、回、彝、壯、苗等民族，共有2.5萬戶11萬人，其中農(nóng)業(yè)人口近9萬，全鎮(zhèn)國(guó)民生產(chǎn)總值近10億元。14

區(qū)域概況15

物業(yè)狀況序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1規(guī)劃用地面積㎡40909.612總建筑面積㎡1411352.1住宅面積㎡655502.2商業(yè)建筑面積㎡551702.3車庫面積㎡188152.4架空層面積㎡16003住宅平均層數(shù)28層4容積率(含地下層面積)%2.995綠化率(含平臺(tái)綠化)%%6建筑密度%42%7總戶數(shù)戶5228停車位個(gè)549（地上305地下244）鳳城·財(cái)富中心項(xiàng)目主要指標(biāo)16第三部分項(xiàng)目地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）17A、地處開發(fā)區(qū)，與傳統(tǒng)的商圈有一定距離，對(duì)商業(yè)開發(fā)不利。B、5.5萬平方的商業(yè)體量，招商工作有難度。C、周邊正處于發(fā)展階段市政設(shè)施配套不齊全未形成商業(yè)氣氛認(rèn)知度不高，尚不具備以人氣帶動(dòng)商鋪銷售的條件。

劣勢(shì)(W)18A、利用地處開發(fā)區(qū)核心位置的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，輻射周邊地區(qū)，形成城市次中心。B、隨著城鎮(zhèn)人口的快速增加和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的逐年增長(zhǎng)，對(duì)高品質(zhì)住宅的需求進(jìn)一步加大。C、隨著城鎮(zhèn)居民收入增加，生活水平不斷提高，傳統(tǒng)的商業(yè)模式、業(yè)態(tài)及消費(fèi)習(xí)慣已不能滿足人們?nèi)找尕S富的需求。D、引進(jìn)新的商業(yè)模式，引領(lǐng)消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，提升地區(qū)商業(yè)的層次。機(jī)遇(O)19A、如何引進(jìn)眾多的既能滿足配套又能提升物業(yè)價(jià)值的商家，完成5.5萬平方商業(yè)體量的招商。項(xiàng)目定位B、憑借地處開發(fā)區(qū)核心位置，交通便利的優(yōu)勢(shì)，打造覆蓋開發(fā)區(qū)的一站式生活購(gòu)物中心。C、憑借四面臨街，沒有死角的優(yōu)勢(shì)，打造休閑時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)

挑戰(zhàn)(T)20第四部分商業(yè)項(xiàng)目定位21分類主要內(nèi)容主區(qū)商業(yè)購(gòu)物主力百貨、主力超市、名品服飾、工藝品店、家電商場(chǎng)、IT、等。兒童娛樂、影院等體育鍵身鍵身房、保齡球、各類球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、溜冰場(chǎng)、游泳池等。醫(yī)療保健桑拿浴、保健室、醫(yī)療、藥房等。沿街商鋪個(gè)體商戶時(shí)尚、前衛(wèi)、個(gè)性的服裝、精品、家居、工藝品、首飾等輔區(qū)停車場(chǎng)地下商業(yè)與住宅分離,有利于業(yè)主居家,相對(duì)商場(chǎng)的采光和通風(fēng)效果降低,有利于提高住宅的綜合品質(zhì).對(duì)規(guī)劃商鋪進(jìn)行市場(chǎng)定位，確定經(jīng)營(yíng)主題，從而以有特色的經(jīng)營(yíng)方式帶動(dòng)一層和二層商鋪的銷售商業(yè)功能初步定位22第五部分商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。

這一模式奉行的是購(gòu)物、休閑娛樂，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商業(yè)街種類眾多、大品牌、高檔次，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購(gòu)物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場(chǎng)內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場(chǎng)模式。綜合性商業(yè)模式23

主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營(yíng)。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個(gè)行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對(duì)于這些群體來說，主題商場(chǎng)能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)。

但由于這種商業(yè)模式針對(duì)性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。主題性商業(yè)模式24這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個(gè)想買家電的消費(fèi)者都不會(huì)轉(zhuǎn)投其他商場(chǎng)的懷抱。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)就在于針對(duì)性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將