摘要目前，隨著我國社會不斷發(fā)展，人們?nèi)粘Ｉ钪械母黝愋枨笤絹碓蕉唷Ｈ绾伪Ｕ衔覈鴺I(yè)主的共有權進而實現(xiàn)業(yè)主共有權益已成為一個社會熱點問題。業(yè)主共有權作為業(yè)主共同對小區(qū)進行自治管理的權利基礎，涉及到全體業(yè)主的合法權益，該權利的價值在于如何能夠通過共有權的行使進而真正為業(yè)主帶來利益。然而，在實踐中，立法上的不完善阻礙了業(yè)主共有權的實現(xiàn)，此外一些其他因素也造成了業(yè)主在行使共有權時面臨困境，導致業(yè)主不能有效行使共有權從而享有對應的合法權益。因此，為了解決業(yè)主難以行使共有權這一問題，本文將以我國現(xiàn)有的建筑物區(qū)分所有權制度為基礎，結(jié)合實踐對我國有關規(guī)定進行研究，分析我國業(yè)主共有權的行使所面臨的困境，對如何保證業(yè)主有效實現(xiàn)共有權提出自己的意見和建議。關鍵詞：業(yè)主共有權，權利行使，實現(xiàn)路徑

目錄4563一、引言 v一、引言《中華人民共和國民法典》（簡稱“民法典”）于2021年1月1日開始實施，吸收和完善了《物權法》的精華，《物權法》也隨之作廢。建筑物區(qū)分所有權是以現(xiàn)代城鎮(zhèn)居民為主體的居住方式為基礎而形成的一種權利，在《民法典》第2章-物權編第6章第271條中對此作出了明確的規(guī)定。按照有關法律的規(guī)定，在我國，建筑物區(qū)分所有權包含了三種權利，分別是：專有部分專有權、共有部分共有權以及基于共有關系而享有共同管理的成員權。從這一點可以看出，在我國，業(yè)主共有權是建筑物區(qū)分所有權的一種，業(yè)主對其專有部分而享有的專有權，確定了他對小區(qū)共有部分享有的共有權，從而決定了他對該共有部分的使用以及對相關收益主張的數(shù)量，同時也決定了他對小區(qū)的有關事項的管理方式。所以，對于共同擁有人共有權的問題，我們不能將其與建筑物區(qū)別開來，而必須從建筑物區(qū)別權的問題入手。二、共有權的定義與特征（一）共有權的定義所謂共有權，是指業(yè)主根據(jù)法律或管理條例的規(guī)定或業(yè)主大會的決定，對區(qū)分所有建筑物上的房屋或經(jīng)營性房屋的專有部分以外的共有部分占有、使用和收益的權利。在《民法典》的第273條中，對所有權人的共有權利作了規(guī)定?！皹I(yè)主共有權”是指建筑物劃分所有權人根據(jù)法律、管理條例或者是通過業(yè)主會議的決定而擁有的，在該建筑區(qū)域中，除了專有的那一塊區(qū)域之外，其他的公共區(qū)域中，擁有的一塊屬于雙方的共同的財產(chǎn)權。共有權是附屬于專有權的，當一個人獲得了其對某一特定的權利時，他也就自然而然地獲得了對某一特定的權利，并且這種權利也隨之轉(zhuǎn)移。（二）共有權的法律特征1.共有權的從屬性當業(yè)主購買了一套房子，并拿到了財產(chǎn)證之后，他自然而然地獲得了對房子的所有權，也就是對房子的專有部分所有權和對共同部分的所有權。此外，對共同部分的所有權也會隨著對專有部分所有權的轉(zhuǎn)讓而進行轉(zhuǎn)移。對于公共設施的維修，其成本應由所有人共同占有的份額來確定。在出售和出售房產(chǎn)時，當對私有房產(chǎn)的所有權獲得時，對共有房產(chǎn)的所有權也隨之獲得。在辦理不動產(chǎn)登記時，僅須就不動產(chǎn)的所有權向有關機關辦理不動產(chǎn)登記，而無需對共有物分別辦理不動產(chǎn)登記。由以上可以看出，雖然專有權對共有權具有主導性和決定性的作用，但在建筑物區(qū)別所有權制度中，也不能忽視或否認業(yè)主的共有權。2.共有權客體范圍的廣泛性在現(xiàn)有法律中，除了房屋所有權之外，所有的房屋都是共有的。如與房屋相連的附件：柱子、外墻、地下室、屋頂?shù)鹊?，以及為使業(yè)主能有一個良好的生活環(huán)境而修建的綠地，停車場等等。由此可以看出，業(yè)主共有權的對象是非常廣泛的，它包含了除建筑物專有部分之外的其他所有的共有部分，從法律上講，它屬于所有的建筑物區(qū)分所有權人的共同共有。3.權利的不可分割性在一般共有中，共同所有人可以請求其它共同所有人按照所占部分以及所占比例來分割。但是，在業(yè)主的共同權利中，共同的部分屬于建筑物上的所有的人，或?qū)儆谀承┤?，因此，每個人都不能根據(jù)自己擁有的那一部分，對其進行劃分。4.主體身份的復合性我國一般意義上的建筑區(qū)別權主要由三個要素構(gòu)成：專有權、共有權和共享權。因而，每一個所有者都同時具備了獨占人、共有人和經(jīng)營群體中的三個權利主體，其權利主體的權利主體既有權利主體又有權利主體，又有經(jīng)營者群體中的權利主體。而在普通的財產(chǎn)共同中，盡管在多人共同的情況下，權利主體的數(shù)量會相對較多，但是在其身份方面，它并不具備多重性或復合性，而是僅僅擁有一個共同權人的地位。所以，共有產(chǎn)權所有人的地位是單一性的。5.權利義務的復雜性從具體的角度來分析，共同所有權大致包含了下列幾個方面：對整個建筑物所形成的權利和責任，對建筑物的具體部分的權利和責任，對在共同部分中設立的專有使用權所形成的權利和責任，還有在業(yè)主與土地所有者之間，由于對建筑物的基礎的使用而形成的權利和責任。但是，一般的同一財產(chǎn)的權力與責任僅僅是共同所有權所產(chǎn)生的權利和義務。三、業(yè)主共有權法律保護實施困境（一）在立法界定專有部分和共有部分方面存有缺陷《民法典》第273條對共同財產(chǎn)中的共同財產(chǎn)作出了較為概括的說明，認為共同財產(chǎn)中的共同財產(chǎn)為獨立財產(chǎn)以外的財產(chǎn)，該表述較為寬泛，也不能算是對共同財產(chǎn)的界定，而是運用了排除方法來概括共同財產(chǎn)中的共同財產(chǎn)的范疇?！睹穹ǖ洹返?74條和275條以羅列的形式明確了公共財產(chǎn)的性質(zhì)，但是對于其他公共場所和公共設施的性質(zhì)卻沒有具體的說明。《最高人民法院關于審理物建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條對共同財產(chǎn)的認定作出了明確規(guī)定，但其中仍有不足之處：第一，公共利益的概念沒有明確界定。由于法的滯后，僅以羅列的形式對公有財產(chǎn)的保護是遠遠不夠的。如果對共同部分有一個清晰的界定，那么，在共同部分的范圍中產(chǎn)生新的爭論的時候，就可以根據(jù)共同部分的有關界定來對新的情形做出說明，從而使共同部分界定的效力得到最大程度的體現(xiàn)；第二，《司法解釋》將“消防設施、公共照明等附屬設施、設備”認定為“公共設施”，但對“附屬設施、設備”的定義及范圍卻沒有一個精確的定義，從而影響了司法解釋對“附屬設施、設備”在司法實踐中的實際應用?？偟恼f來，在對專有部分與共有部分的區(qū)別和定義上，在這兩個方面，都存在著一些不足之處。比如，缺少對這兩個部分的劃分標準、共有部分判斷標準，還有共有部分是否可以被劃分為合法共有部分和約定共有部分等。這就導致了在現(xiàn)實的具體的民事案例中，由于缺少了一個清晰的法律基礎，所以法官也只能通過運用自己的自由裁量權來對其進行判斷，從而產(chǎn)生了全國范圍內(nèi)同一案例的不同處理的情況，從而造成了執(zhí)法上的不公，讓執(zhí)法信譽大打折扣。（二）部分規(guī)定可操作性差法之有常，行之有常。關于共有權利的有關問題，在《民法典》和《物業(yè)管理條例》等法規(guī)中都有明確的闡述，并在此基礎上對與物業(yè)有關的法律問題進行了整理，明確了有關當事人應承擔的法律義務。但是，有些條款是籠統(tǒng)的，在實際應用中缺乏可用性，不能很好地處理在實際工作中出現(xiàn)的各種問題。比如，《物業(yè)管理條例》第六條就明確了，在本地區(qū)，業(yè)主有權利監(jiān)督物業(yè)的共用部位和公用設施設備的運用，但是，對于該地區(qū)的居民應該怎樣去履行自己的權利，卻沒有做出明確的說明。另外，本規(guī)定的第二十八條規(guī)定，物業(yè)公司在接收物業(yè)時，應對物業(yè)的共用部位和共用設施設備進行檢查?？梢?，對于如何對房地產(chǎn)進行查驗，以及查驗的具體步驟，并沒有明確的規(guī)范，不能確保共用部分與業(yè)主購房時，開發(fā)商所許諾的共用部分相吻合。另外，對于共用的車位使用問題，建筑物及其附屬設施的維護基金的使用問題，也沒有在立法上作更多的完善。由于上述法律制度的缺乏，使得在實際工作中，因公共利益而產(chǎn)生的爭議時有發(fā)生，使得對公共利益的保護很困難。與此同時，因為缺少相應的、一致的應用規(guī)范，在在審理相關的案件爭議的時候，往往會對一些特定的條款產(chǎn)生差異性的理解，從而造成了判決的差異，從而引起了人民的怨恨，從而對司法的信譽造成了一定的影響。（三）業(yè)主共有部分權利行使困難在實際生活中，大部分的居民都想要擁有一個溫馨的家園，但是他們卻因為工作繁忙、生活壓力大、“出力不討好”的心理，不愿意參加小區(qū)的經(jīng)營，這就造成了生活中主動參加社區(qū)治理的大部分都是一些退休的老年人，但是這些老年人通常都沒有辦法將自己的全部的時間和精力都花在對小區(qū)的管理上，這就造成了很多的問題：第一，在實際生活中，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)占有較大的優(yōu)勢，時常會出現(xiàn)一些小區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司，以自己的優(yōu)勢來阻礙小區(qū)內(nèi)的共有權利的實現(xiàn)。而在此情形下，業(yè)主群體中也出現(xiàn)了一些業(yè)主對社區(qū)的負面影響，造成了實際中兩者之間的不對等，從而妨礙了對其共有權利的行使；第二，根據(jù)《民法典》，在對其作出的決議作出損害其正當利益的情況下，可以向法院申請撤銷其決議。這意味著，在現(xiàn)實生活中，業(yè)主僅能夠就其侵害其合法權利的決定向法院提起訴訟。在業(yè)主個體認為自己的共有權被除業(yè)主大會、業(yè)主委員會之外的其他主體侵犯的時候，由于沒有對業(yè)主的權利進行任何的保護，因此業(yè)主沒有辦法用訴訟的方法來保護自己的正當利益，因此，在司法實踐中，也普遍出現(xiàn)了同案不同判的現(xiàn)象。（四）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關系定位“顛倒”但現(xiàn)實中，因為缺乏對社區(qū)的約束力，以及業(yè)主委員會的混亂，大部分業(yè)主對自己的身份產(chǎn)生了誤解，以為自己是一個除了自己的財產(chǎn)之外，沒有權利去處理社區(qū)內(nèi)的其他公共事項，加上房地產(chǎn)公司的經(jīng)營目的是為了追求最大的利潤，所以，業(yè)主和房地產(chǎn)公司的身份往往被“顛倒”，房地產(chǎn)公司超越了業(yè)主，從“管家”變成了“主人”。為了約束物業(yè)公司在社區(qū)中扮演“主人”的角色，并促進其履行其對社區(qū)各項活動的履行，《民法典》在合同法中將其由隱性契約提升為有形契約，從而在某種意義上實現(xiàn)了對業(yè)主和物業(yè)公司的某種均衡。另外，《民法典》第285條關于“對業(yè)主提出的要求，物業(yè)公司必須立即回復”的要求，也是對“業(yè)主”身份的一種變相確認。但是，雖然在法律上做出了這樣的要求，但是在實際的社會中，還是以房地產(chǎn)行業(yè)為主體，這種模式下，房地產(chǎn)行業(yè)不僅沒有遵守房地產(chǎn)行業(yè)的有關條款，還會充分發(fā)揮自己的優(yōu)越性，與其它公司簽署了一份陰陽協(xié)議，對小區(qū)業(yè)共同部分的利潤進行不公開和分配，或者公開了一份虛假的會計報表，將原本應該是業(yè)主的共同部分利潤據(jù)為己有，從而對全體業(yè)主的共同利益造成了很大的傷害。四、完善共有權相關法律保護制度的措施（一）明確共有部分之界定《民法典》第273條和274條采用了列舉加上排除的方法，將共有部分的范圍概括為除了共有部分之外的所有部分，而對道路、綠地等公共場所以及公共設施的規(guī)定則有一定的限制，沒有對共有部分的范圍進行進一步的解釋和界定，也沒有給出一個清晰的概念性的界定，從而造成了理論界和司法實務中對共有部分的界定依據(jù)的分歧，從而為實務操作帶來了很大的困難。比如，在司法實踐中，對于小區(qū)游泳池、娛樂場所、健身房等是否為共有部分，認識不一，從而產(chǎn)生了同案不同判的現(xiàn)象，而這些法律中沒有明確規(guī)定的部分，也就成為了業(yè)主們的權益最易被侵犯的部分。在這種情況下，為使共有部分的范圍得到更清晰的界定，保護業(yè)主的合法權利，避免在司法實踐中發(fā)生同案不同判的情況發(fā)生，筆者建議，可以吸收和借鑒域外的立法經(jīng)驗，對我國現(xiàn)有的法律中關于共有部分劃分標準的規(guī)定進行改進。首先，對“專有”與“共有”進行界定，要有一個清楚的界定準則和清楚的概念性界定，并不能簡單地以二者是否具有獨立性、排他性為判定依據(jù)，一些雖為業(yè)主共同擁有但仍具有獨立性特點的共同財產(chǎn)。所以，在將專有部分與共用部分進行區(qū)別的時候，在將其區(qū)別開來的時候，在將其區(qū)別開來的時候，應該將其作為一個與其有關的建筑規(guī)劃許可所規(guī)定的使用范圍進行對比，如果使用范圍顯示為一個公用的使用范圍，那么毫無疑問就是共用的；如果使用范圍不是一個范圍，并且滿足了相應的獨立的特點，那么就可以將其確定為一個范圍。其次，對共同財產(chǎn)的羅列問題進行了立法上的規(guī)定。當前，在我們的立法中，對公共區(qū)域的列出明顯地沒有將所有的主人的法定利益都覆蓋在內(nèi)，因此，在實際的社會中，在新的產(chǎn)權爭議中，我們也不能運用一個清晰的準則來進行高效地處理。盡管用羅列方式來進行分類，會有一些限制，但是，在目前的司法和社會環(huán)境下，羅列方式可以更好地將問題進行分類，而且羅列方式還可以讓問題的答案更加明確，更加具有針對性。（二）通過立法明確業(yè)主權益的救濟途徑“權利的保障，是一種特別的方式，也被稱為一種權利的補救措施。當基本權利受到損害時，權利人可以得到補救的權利，并且可以經(jīng)由補救的過程中，對被損害的基本權利進行補救，從而得到補救和保證。按照現(xiàn)行的有關立法，在侵害共有權利的情況下，一般情況下，所有人都是以自己的名義或者是以自己的名義，或者是以成立的形式來行使自己的權利。但是，在司法實踐中，對于業(yè)主或者業(yè)主協(xié)會能否擁有一個單獨的訴訟權利，各個地方的法庭都存在著各自的看法。此外，對于侵犯共有權所要承擔的民事責任，也沒有進行任何的具體的規(guī)定，這就導致了相關的主體在在對待共有權侵權問題的時候，所得到的處理效果不盡相同。因此，本文提出了完善的共同權利的保護制度，第一，單獨的共同權利被侵害后，不能通過法律途徑，而應該通過向股東大會進行保護。這樣既可以充分地利用經(jīng)營者的群體自治功能，又可以節(jié)省當事人的訴訟費用。其次，在小區(qū)中，由居民委員會進行協(xié)商，有利于小區(qū)中居民之間的和睦、融洽、融洽的鄰居關系的建立；其次，對于不滿足于對其裁決結(jié)果的不滿足，應給予其單獨起訴的權利，使之能夠依據(jù)自己的共同利益被侵害的事實，向法院提出起訴；除此之外，在法律上還應該用立法來規(guī)定對公共利益進行侵害的特定的侵權行為，比如請求停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀等。與此同時，在有關的事項上，還應該給予業(yè)主協(xié)會一些管理權力，從而更好地對業(yè)主的共有權利進行保障。（三）明確共有權行使規(guī)則業(yè)主是房屋的共同擁有人，對住宅樓內(nèi)的公共空間具有天然的共有權。共同擁有權不僅是指的是，在小區(qū)中，業(yè)主對小區(qū)中的公共部分享有使用、收益等權利，還指的是，為了確保小區(qū)建筑物中的各個部分可以正常運作，他們應該對小區(qū)公共環(huán)境和公共財產(chǎn)負有保護的責任。但是，在現(xiàn)實生活中，因為缺少對共有權利的約束，因此，在對共有權利的執(zhí)行過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)如下問題：首先，因為沒有主動參與，所以對共有權利的管理一直保持著緘默，對于共有權利的管理等問題也是漠不關心，一些人在繳納物業(yè)費用、籌集相關維修費用等問題上，都采取了一種消極的態(tài)度。歸根結(jié)底，是因為經(jīng)營者在承擔責任時存在著一種主觀上的回避心態(tài)；另外，部分業(yè)主在使用共有部分時，經(jīng)常會發(fā)生不按照共有部分功能來使用、對共有部分進行長時間占有等情況，從而導致了其它業(yè)主難以行使共有權利的情況。所以，筆者認為，應該在法律上，給業(yè)主大會以制定業(yè)主共有權行使規(guī)則的權力，并讓其在一個合理的區(qū)域中，對不遵守或不合理地履行有關的義務的后果進行設定，這樣才能更好地起到自我管理的效果，促使小區(qū)中的每一個業(yè)主都能更好地行使自己的共有權，從而更好地保護所有的業(yè)主的公共利益。（四）加強物業(yè)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)范管理1.加強監(jiān)督懲罰力度盡管近年來世界各國行政機關紛紛設立舉報申訴熱線、市長熱線、領導留言信箱等措施解決各類財產(chǎn)糾紛，加大對相關違法違規(guī)行為的懲處力度，但必須承認，由于此類糾紛涉及各方利益和責任分工。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)服務公司也處于強勢地位。因此，他們往往消極應對或忽視業(yè)主反映的各種問題和投訴。同時，由于部分城市企業(yè)與行政機關關系密切，存在處理問題過于偏頗、解決不了的情況。為防患于未然，從根本上減少因物業(yè)管理公司資質(zhì)不合格引發(fā)的業(yè)主財產(chǎn)糾紛，政府有關部門應加強自身執(zhí)法力度，端正作風問題，依法查處開發(fā)商、業(yè)主等各類違法違規(guī)行為。對房地產(chǎn)服務企業(yè)，嚴查侵權行為，整改存在問題，拒不改正的，從重處罰，直至吊銷許可證。此外，為保障城市社區(qū)業(yè)主享受到應有水平的物業(yè)服務，落實業(yè)主作為社區(qū)“業(yè)主”的地位，有效實現(xiàn)業(yè)主共有，筆者建議政府部門建立黑名單房地產(chǎn)服務企業(yè)制度對全國所有房地產(chǎn)服務企業(yè)的房地產(chǎn)服務合同資質(zhì)和履約情況進行審查，對服務質(zhì)量不達標的企業(yè)，責令限期改正，不符合標準的公司將被列入黑名單。2.技能培訓法定化、提升服務水平與質(zhì)量提高物業(yè)的服務質(zhì)量，不但可以提高業(yè)主的滿意度，提高業(yè)主的共有權益，而且它還可以與公司的收益進行互動。假如物業(yè)服務質(zhì)量較差，那么業(yè)主很難滿足。在現(xiàn)實中，就會產(chǎn)生業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛和矛盾，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費用等現(xiàn)象。這個時候，公司的經(jīng)營收益就會很難支撐公司的經(jīng)營，這樣的話，就會造成一種惡性循環(huán)，不管是對業(yè)主，還是對物業(yè)公司來說，都是一種負面的影響。所以，要想讓物業(yè)服務公司提高自己的服務水平，法律、法規(guī)可以就物業(yè)服務行業(yè)建立起與之相適應的技能培訓體系，讓新入職的雇員能夠進行一次入職的培訓，同時還可以按照他們的技術水平，對已經(jīng)入職的雇員展開一次又一次的技能訓練，同時還會給那些已經(jīng)完成了訓練并成功結(jié)業(yè)的雇員們頒發(fā)一份職業(yè)技能證書，有了相關的證件，他們才可以進入到相應的工作崗位中去。物業(yè)公司必須從最基本的人員入手，全面提升