福州市二手房交易市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\u一、引言 1（一）研究?jī)?nèi)容 1（二）研究方法 1二、調(diào)研結(jié)果分析 1（一）樣本基本信息 1（二）家庭收入和成員數(shù)對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響 1（三）目前居住情況對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響 2（四）購(gòu)房者購(gòu)房計(jì)劃和目的對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響 3（五）住宅類型對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響 3（六）戶型、面積、結(jié)構(gòu)等對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響 3（七）房?jī)r(jià)與心理價(jià)位對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響 5（八）所能承受的首付款金額及付款方式對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響 5（九）配套設(shè)施對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響 6（十）本章小結(jié) 6三、小節(jié) 7（一）準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)定位 7（二）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融服務(wù) 7（三）政府優(yōu)化中低收入群體的購(gòu)房政策 7（四）推出改善型住房政策 7參考文獻(xiàn) 8

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，不但產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，而且與人民生活緊密相關(guān)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有投資和消費(fèi)的雙向拉動(dòng)作用。加上近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，二手房市場(chǎng)也變得越來(lái)越專業(yè)化和多樣化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)上保持強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)地位，為相關(guān)政府部門提供房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)政策制定的科學(xué)依據(jù)，就必須更好地了解和掌握影響二手房購(gòu)買群體動(dòng)機(jī)的因素。本文以二手房購(gòu)房者群體作為調(diào)查對(duì)象，調(diào)查他們的房地產(chǎn)消費(fèi)和購(gòu)買動(dòng)機(jī)，以及影響他們購(gòu)買意向的因素。最后，針對(duì)調(diào)查結(jié)果分析，提出引導(dǎo)購(gòu)房理性消費(fèi)的策略，希望以此提升居民的生活質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。關(guān)鍵詞：二手房、房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)查報(bào)告一、引言（一）研究?jī)?nèi)容本文以二手房購(gòu)房者群體作為研究對(duì)象，研究二手房市場(chǎng)的實(shí)際情況。在具體調(diào)查過(guò)程中通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷法，分析了二手房購(gòu)房者的住房購(gòu)買意向情況，其中包括從住房性質(zhì)、住房存量、現(xiàn)有住房面積、居民人數(shù)和人均住房面積等方面了解居民的住房現(xiàn)狀，以及從購(gòu)買意向、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格、住房總價(jià)和住房面積等方面了解住房需求情況；然后，對(duì)購(gòu)房者群體的購(gòu)房動(dòng)機(jī)現(xiàn)狀進(jìn)行分析；最后，根據(jù)影響購(gòu)房者群體購(gòu)房動(dòng)機(jī)的影響因素提出引導(dǎo)房地產(chǎn)購(gòu)房者群體的對(duì)策。（二）研究方法問(wèn)卷調(diào)查法。在本研究中采用了在線問(wèn)卷調(diào)查法針對(duì)福州市的購(gòu)房者群體的購(gòu)房意向進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查也是通過(guò)網(wǎng)站上的問(wèn)卷和電子郵件進(jìn)行的，這使得收集大量的樣本變得更加容易和快捷，也降低了調(diào)查的成本。問(wèn)卷是在平臺(tái)上隨機(jī)發(fā)出的，從設(shè)計(jì)問(wèn)卷到數(shù)據(jù)收集和錄入，歷時(shí)一個(gè)月。共發(fā)放問(wèn)卷250份，收回225份，其中有效問(wèn)卷200份，即回收率為80%。二、調(diào)研結(jié)果分析（一）樣本基本信息表1樣本性別年齡性別人數(shù)百分比男12261%女7839%由從表1、2可看出，本次調(diào)查中，女性買家的比例為39%，略低于男性買家的比例。本次調(diào)查的購(gòu)房者群體中，分別選擇了不同年級(jí)的學(xué)生群體，并且年級(jí)越高，分布人數(shù)和比例越高。表2樣本戶籍所在地戶籍人數(shù)百分比福州本地12562.5%其他市4321.5%福建省外3216%合計(jì)200100從表2可以看出，有購(gòu)房意向的購(gòu)房者以福州市本地居民為主，所占比例達(dá)62.5%，外地購(gòu)房者群體比例為37.5%，與之前的研究數(shù)據(jù)相比有所下降，這是由于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，加上宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，在投資和改善型需求的基礎(chǔ)上，購(gòu)房者迅速外流，主要來(lái)自地市和其他省份，輔以福州本地城市，而市場(chǎng)的大部分被福州本地的家商群體占據(jù)，他們?cè)诟Ｖ莸男枨笫莿傂缘?。（二）家庭收入和成員數(shù)對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響表3樣本原生家庭的成員人數(shù)家庭成員人數(shù)人數(shù)百分比3人10452%4人6432%4人以上3216%合計(jì)200100隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活觀念的轉(zhuǎn)變，以往那種三代、四代同堂的傳福州統(tǒng)大家庭模式，正隨著年輕一代的成家分戶而紛紛解體。家庭總數(shù)快速增長(zhǎng)，在有購(gòu)房意向的購(gòu)房者群體中，原生家庭為三口之家的獨(dú)生子女的購(gòu)房意向更高，居于首位，達(dá)到52%，其次是有兩個(gè)子女的四口之家，購(gòu)房意向?yàn)?2%。購(gòu)房意向最低的是四人以上的大家庭，比例為16%。這也說(shuō)明福州年輕的購(gòu)房者群體正逐漸成為福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的組成部分，購(gòu)房目的多以購(gòu)買婚房為主。表4樣本家庭收入父母家庭收入人數(shù)百分比2萬(wàn)元以下2412%2萬(wàn)元-4萬(wàn)元8844%4萬(wàn)元-6萬(wàn)元5326.5%6萬(wàn)元-8萬(wàn)元2311.5%8萬(wàn)元以上126%合計(jì)200100如表4所示，購(gòu)房者的父母收入在2萬(wàn)元-4萬(wàn)元的中低收入者所占比例最高，月收入4-6萬(wàn)元的中等收入家庭所占比例居第二位，為26.5%，其次是月收入2萬(wàn)元以下的低收入家庭，占樣本群體的12%，而月收入6-8萬(wàn)元的中高收入家庭比例不高，僅為11.5%，月收入8萬(wàn)元以上的高收入家庭比例在福州最低，僅為6%，說(shuō)明父母收入在2萬(wàn)元-4萬(wàn)元的中低收入家庭為購(gòu)房者購(gòu)房中的主力人群。（三）目前居住情況對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響表5樣本目前居住情況目前居住情況比例父母購(gòu)買的房子15.0%租賃房46%父母或親友的房39%從表5可以看出，本次接受調(diào)查的購(gòu)房者群體中，目前居住租賃房的比例最多，占46%，其次是居住父母或親友房子的購(gòu)房者群體，所占比例達(dá)39%，他們也是首次購(gòu)房需求較大的購(gòu)房者群體。另外，已經(jīng)擁有父母為自己購(gòu)買的第一套房的學(xué)生也有一定比例，為15.0%，他們暫時(shí)的購(gòu)房壓力較小。（四）購(gòu)房者購(gòu)房計(jì)劃和目的對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響圖1購(gòu)房者樣本購(gòu)房計(jì)劃統(tǒng)計(jì)在接受調(diào)查的購(gòu)房者中，47.5%表示計(jì)劃買房，34.5%表示計(jì)劃在幾年內(nèi)買房，18%表示不打算買房。這是由于政府政策的累積效應(yīng)，特別是新的措施，如降低利率、70%的抵押貸款折扣和取消住宅建設(shè)中的股權(quán)集合禁令，使得部分購(gòu)房者群體持觀望態(tài)度。（五）住宅類型對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響圖2樣本理想的購(gòu)房類型從圖2中可以看出，被調(diào)查的購(gòu)房者群體大多選擇購(gòu)買多層住宅，47.5%的被調(diào)查購(gòu)房者選擇多層住宅的主要原因是房產(chǎn)稅低、通風(fēng)采光好、居住舒適等優(yōu)點(diǎn)。相比之下，只有22%的購(gòu)房者表示他們?cè)敢赓?gòu)買高層建筑的公寓。這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)購(gòu)房者不習(xí)慣居住在高層建筑中，他們擔(dān)心等待電梯的麻煩和時(shí)間，也擔(dān)心電梯安全問(wèn)題；而且，購(gòu)房者群體普遍認(rèn)為高層住宅售價(jià)要高，入住以后支付的高物業(yè)管理費(fèi)用也是影響他們購(gòu)買的關(guān)鍵。（六）戶型、面積、結(jié)構(gòu)等對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響圖3購(gòu)房者群體對(duì)戶型的需求情況圖3顯示了準(zhǔn)購(gòu)房者對(duì)住房類型的需求。從圖中可以看出，主要的需求是兩居室和三居室的房子，占到85%的需求。其次是兩居室、二居室和三居室的戶型，分別占21%和18.5%，而兩居室和一居室的戶型占8.5%；一居室和四居室的需求量很小，分別占5%和10%。對(duì)一居室住宅的需求與家庭成員的結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。一居室單位往往更針對(duì)私人和投資者，而四居室或更多的單位由于整體價(jià)格較高，對(duì)消費(fèi)者需求的障礙相對(duì)較多。圖4樣本對(duì)室內(nèi)結(jié)構(gòu)需求如圖4所示，室內(nèi)結(jié)構(gòu)方面平層住宅仍然受到廣大購(gòu)房者群體的歡迎，占有率達(dá)58.5%，另外兩類傾向于購(gòu)買半獨(dú)立屋的買家分別為16%和23.5%的半獨(dú)立屋買家。對(duì)階梯式樓層的興趣最低，只有2%的買家選擇。住宅結(jié)構(gòu)的選擇與居民的經(jīng)濟(jì)收入密切相關(guān)，收入越高，人們?cè)絻A向于選擇階梯式、半獨(dú)立式和半獨(dú)立式住宅。由于福州市居民的人均收入普遍一般，大多數(shù)人選擇傳統(tǒng)的平頂房屋。圖5樣本對(duì)購(gòu)房面積需求圖5顯示，需求量最大的是90-120平方米的公寓（32.5%），其次是70-90平方米的公寓，而需求量最小的是140平方米以上的公寓（10.5%）。造成這種現(xiàn)象的原因主要與家庭成員的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)：首先，中小型公寓在福州住房市場(chǎng)的流行與城市居民的家庭小型化密不可分，隨著收入水平的提高和年輕人獨(dú)立性的增強(qiáng)，越來(lái)越多的家庭被拆散，而大家庭逐漸變成小家庭，甚至單身年輕人也被拆散單獨(dú)居住，所以這些情況推動(dòng)了中小型公寓的需求。其次，經(jīng)濟(jì)實(shí)力與購(gòu)買力成正比，家庭收入低意味著對(duì)中小型住宅的需求逐年增加，而對(duì)大型住宅的需求則有所下降。（七）房?jī)r(jià)與心理價(jià)位對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響圖6樣本對(duì)房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)如圖6所示，本次接受調(diào)查的購(gòu)房者群體中有46.5%的購(gòu)房者群體認(rèn)為當(dāng)前福州市房?jī)r(jià)偏高，有25.5%的購(gòu)房者群體認(rèn)為房?jī)r(jià)處于正常水平，有17%的購(gòu)房者群體認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高，僅有1.5%的購(gòu)房者群體認(rèn)為房?jī)r(jià)非常低。圖7樣本的心理價(jià)位如圖7所示，被調(diào)查的購(gòu)房者群體普遍接受30000-35000元/平方米的心理價(jià)位，占47%，21%的購(gòu)房者群體接受35000-50000元/平方米，只有1.5%的購(gòu)房者群體認(rèn)為50000元/平方米以上的價(jià)格可以接受。這與福州的人均收入水平密切相關(guān)。（八）所能承受的首付款金額及付款方式對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響圖8樣本希望的付款方式從圖8可以看出，56.5%的購(gòu)房者群體選擇了銀行按揭付款，19%的購(gòu)房者群體選擇了存款，11.5%的購(gòu)房者群體選擇一次性付款。這是由于房屋的心理價(jià)格與實(shí)際平均價(jià)格之間存在一定的差距，所以大多數(shù)購(gòu)房者選擇了銀行按揭，而有些購(gòu)房者不想承擔(dān)銀行按揭的利息負(fù)擔(dān)，選擇了分期付款，選擇一次性付清全部房款的購(gòu)房者群體代表著父母經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大。表6樣本可接受首付款價(jià)格首付款價(jià)格占比50萬(wàn)元以下12.0%60-90萬(wàn)元19.5%100-140萬(wàn)元33.5%150-190萬(wàn)元23.0%200-290萬(wàn)元9.5%300-490萬(wàn)元2.5%如表6所示，33.5%的購(gòu)房者可以承擔(dān)100萬(wàn)至140萬(wàn)元的首付，而23%的人可以承擔(dān)150萬(wàn)至190萬(wàn)元的首付。這主要是由于福州的大多數(shù)準(zhǔn)購(gòu)房者是中等收入者，他們能夠負(fù)擔(dān)的首付金額取決于其經(jīng)濟(jì)收入。（九）配套設(shè)施對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的影響表7樣本對(duì)購(gòu)買房屋配套設(shè)施要求配套設(shè)施占比大面積綠地33%中心花園24.5%醫(yī)療保健設(shè)施11.5%體育健身設(shè)施28.5%農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)18%車庫(kù)19.5%金融郵政設(shè)施17%文化娛樂(lè)設(shè)施12%餐飲20%幼兒園9.5%商場(chǎng)購(gòu)物場(chǎng)所14.5%從表8可以看出，最受購(gòu)房者歡迎的配套設(shè)施是綠地、體育設(shè)施和花園，分別占33%、28.5%和24.5%。這說(shuō)明人們的健康需求在不斷增加，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)社區(qū)時(shí)需要?jiǎng)?chuàng)新，設(shè)計(jì)與人們健康相關(guān)的設(shè)施和環(huán)境。（十）本章小結(jié)本次調(diào)查表明，福州的購(gòu)房者以剛性需求為主，需求潛力大；商品房的主要消費(fèi)者以中青年為主，對(duì)住房產(chǎn)品的需求主要是中小緊湊戶型和多層常規(guī)戶型；目前商品房市場(chǎng)的主要問(wèn)題是，目前的高房?jī)r(jià)與人們的心理預(yù)期有差距。三、小節(jié)準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)定位對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)，建造真正滿足客戶需求的房屋是至關(guān)重要的。因此，開(kāi)發(fā)商只有在市場(chǎng)上準(zhǔn)確定位，真正滿足購(gòu)房者的需求，才能贏得購(gòu)房者的信任。開(kāi)發(fā)商應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研，在建設(shè)新樓盤(pán)前了解購(gòu)房者對(duì)不同產(chǎn)品的需求，如地段、面積、類型等。在了解市場(chǎng)需求后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身情況對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，確定目標(biāo)市場(chǎng)，然后更詳細(xì)地了解該目標(biāo)市場(chǎng)，最后再設(shè)計(jì)房產(chǎn)，以滿足該目標(biāo)市場(chǎng)客戶的需求。只有這樣，開(kāi)發(fā)商才能正確理解目標(biāo)市場(chǎng)的需求狀況，從而設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)出符合購(gòu)房者需求的房產(chǎn)，并最終從中受益。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融服務(wù)金融服務(wù)類型多，消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)就是金融服務(wù)中的一個(gè)主要類型。它是指給有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的購(gòu)房者群體提供他們所需要的金融服務(wù)的各種類型的金融活動(dòng)，房地產(chǎn)的購(gòu)買者是它最主要的服務(wù)對(duì)象，申請(qǐng)抵押貸款和購(gòu)買保險(xiǎn)則是它的最基本的金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)銷售商可以協(xié)助資金不足的購(gòu)房者群體辦理消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)。在一些購(gòu)房主短期之內(nèi)資金不能周轉(zhuǎn)時(shí)，可以在房地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款等業(yè)務(wù)，其中包括了將住房抵押進(jìn)行貸款和申請(qǐng)過(guò)渡性貸款等。例如，購(gòu)房者群體拿到銀行貸款批準(zhǔn)書(shū)后，銀行貸款會(huì)比較慢，還需要一段時(shí)間的等待才可以申請(qǐng)到資金，那么他們就可以向這些金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)并得到較快速度的得到貸款資金。在二手房交易中，房產(chǎn)交易平臺(tái)也可以向購(gòu)房者群體提供金融服務(wù)項(xiàng)目，包括：理財(cái)、自如平臺(tái)自有的金融產(chǎn)品、資金管控服務(wù)。政府優(yōu)化中低收入群體的購(gòu)房政策針對(duì)廣大普通人群的消費(fèi)，政府更建議他們根據(jù)自身?xiàng)l件合理消費(fèi)。政府針對(duì)其需求出臺(tái)了相關(guān)的住房政策，并且為其提供了相應(yīng)的配套服務(wù)來(lái)鼓勵(lì)他們消費(fèi)。根據(jù)是否為首次購(gòu)房貸款、住房政策和金融服務(wù)，正確引導(dǎo)消費(fèi)，反對(duì)過(guò)度消費(fèi)，樹(shù)立保障性住房和健康消費(fèi)觀念，這個(gè)更加有助于低收入和新就業(yè)人員。政府對(duì)購(gòu)房者展開(kāi)了幫助和扶持行動(dòng)，為購(gòu)房者提供了廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，為他們保障最基本的住房需求，并且提供政策性較強(qiáng)的相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，從而緩解購(gòu)房者群體所遇到的融資困難問(wèn)題。推出改善型住房政策一開(kāi)始國(guó)家提出“改善型住房”這個(gè)詞語(yǔ)，立刻引起了熱烈的討論。有人認(rèn)為這是針對(duì)之前只有90平方米以下小戶型才能享受的優(yōu)惠所進(jìn)行的擴(kuò)大，所以面積很有可能是界定的依據(jù)。但是，也有人認(rèn)為，可能會(huì)按照人均住房面積或者是房屋每平方的單價(jià)為界定的依據(jù)。改善型住房是指原來(lái)有住房，但可能面積小，或者地段不好。在經(jīng)濟(jì)條件有所改善后，有能力購(gòu)買新的住房來(lái)改善現(xiàn)有居住環(huán)境。但你的住房面積沒(méi)有達(dá)到所在城市的人均住房面積，且有一定的經(jīng)濟(jì)支付能力，才允許購(gòu)買第二套住宅。從字面意義上講，改善后的普通自住房應(yīng)該是由于原來(lái)的住房面積比較小等原因不能滿足住房需求，不管原來(lái)的住房有無(wú)出售，如果你想再買一套普通的