房地產(chǎn)項(xiàng)目收入測(cè)算要明確擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型和比例房地產(chǎn)項(xiàng)目收入測(cè)算住宅商業(yè)公共配套區(qū)分可售部分面積和非可售部分面積，僅針對(duì)扣除自持部分的可售面積的利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算。房地產(chǎn)項(xiàng)目收入測(cè)算要明確擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型和比例項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算的基本公式為：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售面積×銷(xiāo)售單價(jià)一、項(xiàng)目可售面積常見(jiàn)衡量指標(biāo)：規(guī)劃用地面積建設(shè)用地面積土地出讓面積項(xiàng)目銷(xiāo)售面積的測(cè)算可分為三步：首先，考慮“地有多大”，即“平面”維度的面積概念。規(guī)劃用地面積≥建設(shè)用地面積。房企：土地出讓面積=建設(shè)用地面積。一、項(xiàng)目可售面積常見(jiàn)衡量指標(biāo)：總建筑面積計(jì)容建筑面積（僅包括地上總建筑面積）＜其次，考慮“能蓋多少”，即“立體”維度的面積概念。項(xiàng)目銷(xiāo)售面積的測(cè)算可分為三步：平面面積立體面積轉(zhuǎn)化容積率一、項(xiàng)目可售面積其次，考慮“能蓋多少”，即“立體”維度的面積概念。項(xiàng)目銷(xiāo)售面積的測(cè)算可分為三步：地方政府通常對(duì)以下房地產(chǎn)項(xiàng)目指標(biāo)有所限定：容積率建筑密度高度綠地率制約能蓋多少的關(guān)鍵要素一、項(xiàng)目可售面積其次，考慮“能蓋多少”，即“立體”維度的面積概念。項(xiàng)目銷(xiāo)售面積的測(cè)算可分為三步：最后，考慮“能賣(mài)多少”。項(xiàng)目中通常會(huì)包含一些不可售的部分。幼兒園綠化帶公共廁所一、項(xiàng)目可售面積項(xiàng)目銷(xiāo)售面積的測(cè)算可分為三步：配套公共設(shè)施：房企打算自持一部分配套商業(yè)?？晒╀N(xiāo)售面積需剔除這部分不可售面積，以此測(cè)算收入最為準(zhǔn)確。最后，考慮“能賣(mài)多少”。一、項(xiàng)目可售面積項(xiàng)目銷(xiāo)售面積的測(cè)算可分為三步：中債資信機(jī)構(gòu)對(duì)150余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)情況：可供銷(xiāo)售建筑面積多為計(jì)容建筑面積的0.93~0.99倍。行業(yè)中位數(shù)為0.98倍。在不清楚自持面積或非可售面積的情況下，可用計(jì)容建筑面積*0.98來(lái)粗略估算可售面積。一、項(xiàng)目可售面積判斷房企新拿地項(xiàng)目（一般公告僅披露用地面積、出讓面積、容積率）的可售面積，可以借助下列公式粗略估算：計(jì)容建筑面積≈建設(shè)用地面積/土地出讓面積*容積率可供銷(xiāo)售建筑面積≈計(jì)容建筑面積*0.98案例2020年某房企在南寧市取得一塊土地，用地面積、出讓面積均為5萬(wàn)平方米，2.0≤容積率≤3.5，建筑密度≤20%，假設(shè)企業(yè)以最大容積率3.5蓋樓。一、項(xiàng)目可售面積解析：計(jì)容建筑面積：5萬(wàn)*3.5≈17.5萬(wàn)平方米項(xiàng)目可供銷(xiāo)售面積≈17.5萬(wàn)平方米*0.98=17.15萬(wàn)平方米。二、項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)影響項(xiàng)目售價(jià)的微觀因素：地理位置周邊環(huán)境與配套設(shè)施交通便利度戶(hù)型大小設(shè)計(jì)施工水平學(xué)區(qū)房屬性……預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)時(shí)：選擇與評(píng)估項(xiàng)目處在同一供需圈內(nèi)、各屬性盡量接近的其他項(xiàng)目售價(jià)作參考。結(jié)合屬性差異、時(shí)間因素（預(yù)計(jì)銷(xiāo)售時(shí)房?jī)r(jià)變化幅度）進(jìn)行調(diào)整。二、項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)二、項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售面積