請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明投資策略研究復(fù)盤美國(guó)、日本、香港地產(chǎn)危機(jī)后數(shù)據(jù)修復(fù)路徑。美國(guó)房地產(chǎn)指標(biāo)見底的順序依次為：美股見底于2008年12月，全美房屋平均售價(jià)見底于2009年1月，二手房銷售指數(shù)和一手房銷售均見底于2010年9月。在指標(biāo)恢復(fù)到危機(jī)前水平所花費(fèi)的時(shí)間方面，美股從2008年6月到2009年12月已經(jīng)恢復(fù)，全美房?jī)r(jià)從2008年4月到2012年12月恢復(fù)，二手房銷售數(shù)據(jù)從2005年9月到2020年6月恢復(fù)，而一手房銷售量至今尚未恢復(fù)到危機(jī)前水平。日本房地產(chǎn)指標(biāo)的見底順序依次為：東京新建公寓供應(yīng)戶數(shù)見底于1991年，日股見底于2003年1月，日本住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)見底于2009年6月。在房地產(chǎn)指標(biāo)恢復(fù)到危機(jī)前水平所花費(fèi)的時(shí)間方面，東京新建公寓供應(yīng)戶數(shù)從1990年到1993年已經(jīng)恢復(fù)，日股從1989年12月到2005年12月恢復(fù)，而日本住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)至今尚未恢復(fù)到危機(jī)前水平。香港房地產(chǎn)指標(biāo)的見底順序依次為：港股見底于1998年7月，香港住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)見底于2003年3月，香港二手房和一手房買賣合約數(shù)均見底于2005年12月。在恢復(fù)到危機(jī)前水平所花費(fèi)的時(shí)間方面，港股從1997年9月到2006年9月已經(jīng)恢復(fù)，香港住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)從1997年7月到2011年1月恢復(fù)，而香港二手房和一手房買賣合約數(shù)至今尚未恢復(fù)到危機(jī)前水平。房?jī)r(jià)是否能快速恢復(fù)取決于經(jīng)濟(jì)基本面，股價(jià)通常先于房地產(chǎn)基本面觸底。從經(jīng)濟(jì)角度來看，當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況與日本更為類似，均存在經(jīng)濟(jì)增速下滑的現(xiàn)象，同時(shí)通脹水平較低。然而，從政策力度來看，我國(guó)政策的發(fā)力時(shí)間明顯早于日本。在競(jìng)爭(zhēng)力方面，我國(guó)在制造業(yè)上仍保有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，國(guó)際地位也優(yōu)于日本危機(jī)時(shí)的水平。基于以上分析，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面見底時(shí)間可能大致介于日本和美國(guó)之間。盡管面臨經(jīng)濟(jì)增速放緩和低通脹的挑戰(zhàn)，但政策的提前發(fā)力和制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市見底時(shí)間的分析，可以看出以下趨勢(shì)：美股在房地產(chǎn)市場(chǎng)的見底時(shí)間為2008年12月，較紐約房?jī)r(jià)見底時(shí)間2012年4月早了3年4個(gè)月。日股在房地產(chǎn)市場(chǎng)的見底時(shí)間為2003年12月，較東京房?jī)r(jià)見底時(shí)間2009年6月早了5年6個(gè)月。港股在房地產(chǎn)市場(chǎng)的見底時(shí)間為股市的見底時(shí)間通常領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場(chǎng)的見底時(shí)間數(shù)年，這一趨勢(shì)在美國(guó)、日本和香港均有體現(xiàn)。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇往往滯后于股市。因此，對(duì)于房地產(chǎn)股票的投資完全有理由提前于基本面見底。風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)相關(guān)政策落地不及預(yù)期、二手房成交恢復(fù)不及預(yù)期、商品房庫(kù)存去化速度不及預(yù)期、相關(guān)政策持續(xù)性不及預(yù)期、股票市場(chǎng)波動(dòng)。本文基于對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析，可能與當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生區(qū)別作者分析師汪毅郵箱：yiw@聯(lián)系人丁皓晨郵箱：dinghaochen@相關(guān)研究P.2請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明 3 3 3 4 5 5 6 7 9 3 3 4 4 5 5 6圖表8：三地CPI同比（1987-2023） 6圖表9：中國(guó)GDP累計(jì)同比（2020-2024） 6 6 7 7 7 8P.3請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表1：美國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)（2001.3-2023.5）圖表2：美國(guó)房屋售價(jià)與股價(jià)走勢(shì)（2003.1-2024.1）——二手房銷售指數(shù)(左)美國(guó)新建獨(dú)戶住宅銷售量(千套，右)00美國(guó)房屋平均售價(jià)(美元，左)標(biāo)準(zhǔn)化后美股龍頭房地產(chǎn)開發(fā)商股價(jià)走勢(shì)(右)0P.4請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表3：日本新建住宅數(shù)據(jù)（1988-2017）圖表4：日本住宅價(jià)格指數(shù)與股價(jià)走勢(shì)（1987Q1-2023Q4）日本住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)2010=100(左)——標(biāo)準(zhǔn)后平均股價(jià)(右)010P.5請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表5：香港一二手房成交數(shù)據(jù)（1996Q1-2024Q2）圖表6：香港房?jī)r(jià)與股價(jià)走勢(shì)（1990.1-2023.10）一手住宅樓宇買賣合約統(tǒng)計(jì)數(shù)字（個(gè)，左）二手住宅樓宇買賣合約統(tǒng)計(jì)數(shù)字（個(gè)，右）00香港實(shí)際住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)(左)標(biāo)準(zhǔn)后平均股價(jià)(右)50等權(quán)合成2.1房?jī)r(jià)是否能快速恢復(fù)取決于經(jīng)濟(jì)基本面P.6請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表7：三地GDP同比（1974-2022）圖表8：三地CPI同比（1987-2023） -5.00-10.00-15.00美國(guó):GDP:不變價(jià):季調(diào):折年數(shù):同比（左）0-20-40-20美國(guó):CPI:當(dāng)月同比（左）0-50-1000-50-100從經(jīng)濟(jì)角度來看，當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況與日本更為類似，均存在經(jīng)濟(jì)增速下滑的現(xiàn)同時(shí)通脹水平較低。然而，從政策力度來看，我國(guó)政策的發(fā)力時(shí)間明顯早于日本。在競(jìng)爭(zhēng)力方面，我國(guó)在制造業(yè)上仍保有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，國(guó)際地位也優(yōu)于日本危機(jī)時(shí)的水平?；谝陨戏治?，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面見底時(shí)間可能大致介于日本和美盡管面臨經(jīng)濟(jì)增速放緩和低通脹的挑戰(zhàn)，但政策的提前發(fā)力和制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將有助圖表9：中國(guó)GDP累計(jì)同比（%，2020-2024）圖表10：中國(guó)CPI同比（%，2020-2024） -5.00-10.00——中國(guó)CPI同比——中國(guó)CPI同比52.2股價(jià)先于房地產(chǎn)基本面觸底根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市見底時(shí)間的分析，可以看出以下趨勢(shì)：美股在房地產(chǎn)市場(chǎng)的見P.7請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明一趨勢(shì)在美國(guó)、日本和香港均有體現(xiàn)。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇往往圖表11：美股與紐約房?jī)r(jià)走勢(shì)圖表12：日股與東京房?jī)r(jià)走勢(shì)紐約全交易房?jī)r(jià)指數(shù)(右)0標(biāo)準(zhǔn)后平均股價(jià)(左)東京月度現(xiàn)房銷售指數(shù)(右) 002.3基本面拐點(diǎn)仍需等待，重點(diǎn)關(guān)注龍頭表現(xiàn)危機(jī)之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的集中度均有所提升。以美國(guó)為例，過去二十年里，經(jīng)營(yíng)性建造商的市場(chǎng)份額顯著增加，導(dǎo)致這一市場(chǎng)領(lǐng)域的然疫情期間全國(guó)房屋產(chǎn)量增加，導(dǎo)致2020年這一比例略有下降，但前100名建造圖表13：美國(guó)新建住房銷售集中度P.8請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表14：中國(guó)部分龍頭公司營(yíng)業(yè)收入及資產(chǎn)負(fù)債率證券簡(jiǎn)稱營(yíng)業(yè)收入[報(bào)告期]2021年報(bào)[報(bào)表類型]合并報(bào)表[單位]億元營(yíng)業(yè)收入[報(bào)告期]2022年報(bào)[報(bào)表類型]合并報(bào)表[單位]億元營(yíng)業(yè)收入[報(bào)告期]2023年報(bào)[報(bào)表類型]合并報(bào)表[單位]億元資產(chǎn)負(fù)債率[報(bào)告期]2023年報(bào)[單位]%萬科A綠地控股4355.203602.45保利發(fā)展2849.332810.173468.28招商蛇口濱江集團(tuán)379.76415.02704.43龍湖集團(tuán)2233.752505.6566.24中國(guó)金茂900.60829.91724.04P.9請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明風(fēng)險(xiǎn)提示下經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生區(qū)別P.10請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明免責(zé)聲明銀行業(yè)務(wù)在內(nèi)的服務(wù)或業(yè)務(wù)支持。長(zhǎng)城證券可能與特別聲明