IS房地產(chǎn)有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范分析摘要公司具有客觀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這也是他們在日常運(yùn)營中面臨的問題，需要緊急解決。一直以來，金融風(fēng)險(xiǎn)研究一直受到專家和學(xué)者的評估。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用，并且更容易受到經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的影響。為了給房地產(chǎn)業(yè)降溫，近年來中國政府出臺了許多管制措施，這些措施也正在影響房地產(chǎn)公司。一些公司甚至破產(chǎn)，加上自身管理不善和其他原因。因此，對房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究對于幫助房地產(chǎn)公司分析和規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保業(yè)務(wù)健康持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。S房地產(chǎn)有限公司是一家房地產(chǎn)公司，其主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。但是，隨著更嚴(yán)格的準(zhǔn)則和行業(yè)低迷，該公司還面臨許多風(fēng)險(xiǎn)因素。在過去的兩年中，該行業(yè)的凈利潤率一直很低，而經(jīng)營現(xiàn)金流量多年來一直為負(fù)，這使得維持公司的正常運(yùn)營變得不可能。S房地產(chǎn)有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析可幫助公司正確了解其財(cái)務(wù)狀況，采取有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，為公司的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)報(bào)表；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理TOC\o"1-3"\h\u

目錄1緒論 11.1研究背景 11.2研究目的及意義 12基本概念和相關(guān)理論 32.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義 32.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類 32.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析方法 32.3.1財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法 42.3.2單變量模型分析法 42.3.3多變量模型分析法 43S房地產(chǎn)有限公司簡介及其財(cái)務(wù)狀況分析 63.1S房地產(chǎn)有限公司簡介 63.2S房地產(chǎn)有限公司的財(cái)務(wù)制度概述 63.2.1制定統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度 63.2.2實(shí)施資金管控 63.2.3實(shí)行分級預(yù)算管理體制 73.3S房地產(chǎn)有限公司的財(cái)務(wù)狀況分析 73.3.1S房地產(chǎn)有限公司的短期償債能力分析 73.3.2S房地產(chǎn)有限公司的長期償債能力分析 83.3.3S房地產(chǎn)有限公司的盈利能力分析 93.3.4S房地產(chǎn)有限公司的現(xiàn)金流動(dòng)能力分析 94.S房地產(chǎn)有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別及成因分析 114.1S房地產(chǎn)有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別 114.1.1籌資風(fēng)險(xiǎn) 114.1.2投資風(fēng)險(xiǎn) 124.1.3營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn) 124.1.4收益分配風(fēng)險(xiǎn) 134.2S房地產(chǎn)有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析 144.2.1籌資風(fēng)險(xiǎn)存在的原因 144.2.2投資風(fēng)險(xiǎn)存在的原因 154.2.3運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)存在的原因 154.2.4收益分配風(fēng)險(xiǎn)存在的原因 165S房地產(chǎn)有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施 175.1加強(qiáng)籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防范 175.2加強(qiáng)投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防范 175.3加強(qiáng)營運(yùn)資金活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防范 185.4加強(qiáng)收益分配活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的防范 196結(jié)論與展望 20參考文獻(xiàn) 211緒論1.1研究背景公司生產(chǎn)和運(yùn)營的各個(gè)方面都存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，任何風(fēng)險(xiǎn)都會給公司帶來巨大的損失。分析，衡量和評估現(xiàn)有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并采用有效的預(yù)防和管理方法。對于公司而言，切實(shí)應(yīng)對這些問題非常重要，以確保業(yè)務(wù)活動(dòng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，避免損害公司利潤和長遠(yuǎn)發(fā)展，這也是前提。分析和管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的是幫助公司減輕其面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失降至最低。公司必須采取適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)措施，以全面預(yù)防和管理風(fēng)險(xiǎn)，確保資本運(yùn)營效率并增加自身價(jià)值。它為公司做出科學(xué)決策提供參考，并為他們的決策提供信息和數(shù)據(jù)支持，以便他們可以在相對安全的環(huán)境中發(fā)展。這對于公司在競爭中取得優(yōu)勢，發(fā)展并保持自己的地位至關(guān)重要。S房地產(chǎn)有限公司所在地區(qū)正是國家大力支持開發(fā)的西北地區(qū)，政府對該地區(qū)的采取各項(xiàng)扶持規(guī)劃建設(shè)，使得很多農(nóng)業(yè)人口需要轉(zhuǎn)移落戶，該地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和程度以及未來的發(fā)展前景，對于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的意義，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也會促進(jìn)當(dāng)?shù)嘏c其他一二線城市的聯(lián)系，縮短差距，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。S公司于2019年8月9日成立，2020年的疫情使得這個(gè)剛成立不久的公司面臨一系列的問題，尤其在財(cái)務(wù)方面也面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)。研究該公司將怎樣持續(xù)發(fā)展，如何克服自己身特點(diǎn)所帶來的不利影響，如何控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，意義重大。1.2研究目的及意義房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集行業(yè)，但是因?yàn)橘Y金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)使得企業(yè)本身必然面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)，政治風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，市場風(fēng)險(xiǎn)，自然風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等）。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資周期長，資金回收相對緩慢。為了更好地預(yù)防房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要仔細(xì)分析房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)跡象，以評估和調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防問題。通過利用房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力來避免公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。只有改善公司范圍的財(cái)務(wù)管理，才能提高房地產(chǎn)公司的整體競爭力。本文的目的是通過對S房地產(chǎn)有限公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上提出該公司當(dāng)前存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施，促進(jìn)企業(yè)長久健康發(fā)展，并為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的理論支持和實(shí)踐參考。研究S房地產(chǎn)有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有利于加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識，完善自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系；能夠幫助公司樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，隨著公司的快速發(fā)展，我們結(jié)合整個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)，建立了一套科學(xué)有效的機(jī)制，可以根據(jù)獨(dú)特而特殊的條件來分析和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。長期面對激烈的市場競爭，不斷提高管理水平和風(fēng)險(xiǎn)管理體系是有益的。它具有深厚的理論意義和重要的應(yīng)用價(jià)值，可以深刻地觸動(dòng)人們的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)意識，促進(jìn)公司的可持續(xù)發(fā)展。PAGE212基本概念和相關(guān)理論2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)格來說是由于使用公司財(cái)務(wù)杠桿而導(dǎo)致破產(chǎn)或普通股收益率發(fā)生重大變化的風(fēng)險(xiǎn)。簡而言之，它是指由于各種原因?qū)镜拇嬖?，盈利能力以及其?cái)務(wù)活動(dòng)（融資，投資，資本管理，利潤共享等）的發(fā)展產(chǎn)生的重大影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀上存在于公司財(cái)務(wù)管理的各個(gè)方面。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在無疑會對公司的生產(chǎn)和運(yùn)營產(chǎn)生重大影響。以財(cái)務(wù)決策為例，公司的財(cái)務(wù)決策通常是在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性條件下做出的。沒有風(fēng)險(xiǎn)，就無法正確評估公司的薪水水平。2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作的過程中，因?yàn)閮?nèi)部管理因素和外部環(huán)境因素等，使得預(yù)計(jì)的管理結(jié)果未能達(dá)到，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。根據(jù)財(cái)務(wù)活動(dòng)主要環(huán)節(jié)來劃分，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包含籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)?；I資風(fēng)險(xiǎn)是指公司由于負(fù)債經(jīng)營導(dǎo)致償債能力低下，或公司對從外部籌集到的資金利用不當(dāng)使公司蒙受經(jīng)濟(jì)損失以及無法按期償還負(fù)債的可能性。企業(yè)的籌資活動(dòng)主要包括兩部分，即股權(quán)籌資和債務(wù)籌資。由于利息率浮動(dòng)的不確定性，加之當(dāng)前國際國內(nèi)市場環(huán)境的不確定性，企業(yè)很可能因一時(shí)判斷的失誤，導(dǎo)致錯(cuò)誤的管理和決策，致使企業(yè)籌集資金的使用效益難以得到保證。這些因素都可能會導(dǎo)致企業(yè)由籌集的資金所產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)營成果難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，從而產(chǎn)生了企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)進(jìn)行投資主要是為了在將來能夠獲得較高的收益，因此投資決策是影響企業(yè)經(jīng)營成敗的一項(xiàng)重要因素，企業(yè)投資能否取得成功，關(guān)鍵在于管理者所做出的投資決策是否合理，是否能把企業(yè)有限的資源投放到正確的投資項(xiàng)目中最終產(chǎn)生最大的收益。導(dǎo)致企業(yè)投資決策失敗的原因有多種，諸如管理者對企業(yè)經(jīng)營狀況和投資項(xiàng)目的認(rèn)識不足，盲目投資，以及宏觀環(huán)境中的諸多不可控因素等。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于其生產(chǎn)經(jīng)營能力較弱，導(dǎo)致應(yīng)收賬款、存貨量等運(yùn)營不善，或?qū)嶋H經(jīng)營成果達(dá)不到企業(yè)預(yù)期目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)進(jìn)行利潤分配給企業(yè)后續(xù)經(jīng)營管理產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)。收益分配分為兩部分，留存收益和分配股利。2.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析方法財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的按照風(fēng)險(xiǎn)分析的階段可以分為事前評價(jià)、事中評價(jià)、事后評價(jià)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析按照風(fēng)險(xiǎn)的方法可以分為定性評價(jià)、定量評價(jià)、定性與定量結(jié)合的評價(jià)方法。現(xiàn)就其中三種方法財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法介紹如下：2.3.1財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法分析財(cái)務(wù)指標(biāo)的方法是根據(jù)公司財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)（包括償付能力，可操作性，盈利能力和可行性）評估公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。一方面，可以總結(jié)和分析公司的當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，另一方面，可以為公司的未來發(fā)展做出良好的預(yù)測。它不僅可以分析整個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況，而且可以幫助公司在財(cái)務(wù)指標(biāo)中發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)發(fā)布警告，促進(jìn)公司的穩(wěn)定發(fā)展。2.3.2單變量模型分析法單變量模型分析法是最早由William.Beaver在1968年提出，通過比較研究79家失敗企業(yè)與79家同規(guī)模、同行業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，成功研究單個(gè)財(cái)務(wù)比率指標(biāo)走勢來判斷企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度以及企業(yè)經(jīng)營是否失敗。經(jīng)過眾多學(xué)者的不斷檢驗(yàn)，研究表明債務(wù)保障率對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的判斷成功率最高，除此之外，資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)安全率對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也有預(yù)警作用，所有指標(biāo)的誤判率隨企業(yè)是否安全經(jīng)營而波動(dòng)。2.3.3多變量模型分析法多元模型分析的方法論是指使用多種財(cái)務(wù)比率分析公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對這些財(cái)務(wù)比率進(jìn)行加權(quán)和匯總以創(chuàng)建線性函數(shù)。如要預(yù)測企業(yè)是否面臨財(cái)務(wù)危機(jī)或破產(chǎn)，將企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)帶入模型便可得到結(jié)果。與單變量模型分析法相比，多變量模型分析法更加全面反映了企業(yè)各環(huán)節(jié)的經(jīng)營狀態(tài)，目前來說常用的模型的是Ｚ計(jì)分模型和Ｆ分?jǐn)?shù)值模型。Ｚ計(jì)分模型是美國著名教授EdwardAltman在1968年以33家破產(chǎn)和33家非破產(chǎn)制造企業(yè)多年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本進(jìn)行大量的實(shí)驗(yàn)和研究，從二十多個(gè)財(cái)務(wù)比率中篩選出五個(gè)變量并將其有機(jī)結(jié)合起來，建立起對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營狀況的判別系統(tǒng)。模型以多變量為基礎(chǔ)，并賦予它們不同的比重來反映其對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的敏感度，加權(quán)計(jì)算后又得到最后的綜合風(fēng)險(xiǎn)數(shù)值Ｚ，將Ｚ值與臨界值比較，得出企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。Ｆ分?jǐn)?shù)模型是我國學(xué)者周守華分別選取了３１家經(jīng)營狀況好和經(jīng)營狀況較差的企業(yè)進(jìn)行研究，基于Z評分模型，添加了新的現(xiàn)金流量變量以獲取F評分模型。兩者相比而言，Ｚ計(jì)分值模型考慮了企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、償債能力等，而Ｆ分?jǐn)?shù)模型在此基礎(chǔ)上加入了現(xiàn)金流量這一變量，基于財(cái)務(wù)理論。Ｚ值計(jì)分模型與Ｆ分?jǐn)?shù)模型雖然兩者各有千秋，但是兩者都較為全面反映了企業(yè)的財(cái)務(wù)及經(jīng)營狀態(tài)，符合現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的要求。3S房地產(chǎn)有限公司簡介及其財(cái)務(wù)狀況分析3.1S房地產(chǎn)有限公司簡介海東市S房地產(chǎn)有限責(zé)任公司位于海東市樂都區(qū)，注冊于2019年8月，是浙江嘉興旭弘集團(tuán)下屬企業(yè)，公司秉承“質(zhì)量第一，服務(wù)第一，追求卓越，求實(shí)創(chuàng)新”的原則開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，依靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)和可靠質(zhì)量贏得客戶的高度信賴與大力支持。由本公司開發(fā)的“S·星海灣”項(xiàng)目位于海東市樂都區(qū)朝陽山片區(qū)。項(xiàng)目總用地面積122.27畝，勢將打造成一個(gè)以休閑、運(yùn)動(dòng)健身、健康養(yǎng)生和生態(tài)居住為一體的高檔住宅小區(qū)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化加劇，中小型房企大量被淘汰或兼并，與此同時(shí)大型房企大刀闊斧的發(fā)展，提出“千億房企”的發(fā)展目標(biāo)，為了緊跟發(fā)展的步伐，謀求更大的發(fā)展，一直采取保守政策的S房地產(chǎn)有限公司，近年來也開始急速擴(kuò)張，在積極的收購和拿地背后隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是值得關(guān)注的。3.2S房地產(chǎn)有限公司的財(cái)務(wù)制度概述3.2.1制定統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度S房地產(chǎn)有限公司在公司治理方面有一套完善的管控體系，在財(cái)務(wù)管控方面制定了一系列的財(cái)務(wù)制度。此外，集團(tuán)公司統(tǒng)一制定財(cái)務(wù)人員管理辦法。從會計(jì)核算、資金管理、預(yù)算、內(nèi)控等方面制定一系列完善的財(cái)務(wù)管控制度，由實(shí)現(xiàn)對公司全方位管理，提高了管理效率，保證了公司財(cái)務(wù)工作的有序高效高質(zhì)量的運(yùn)行。3.2.2實(shí)施資金管控S房地產(chǎn)有限公司資金管理遵循“統(tǒng)一調(diào)度、集中管理、降低風(fēng)險(xiǎn)、提高效益”的原則；資金內(nèi)部控制實(shí)行“崗位分離、預(yù)算控制、收支兩條線、授權(quán)審批”的管理要求。在對各項(xiàng)目資金管控方面公司通過以下手段來保證資金安全監(jiān)督：（1）對財(cái)務(wù)人員執(zhí)行職責(zé)分離、崗位輪換以及要求財(cái)務(wù)擔(dān)保等控制措施，以減少舞弊風(fēng)險(xiǎn)，保證資產(chǎn)安全。（2）公司通過制定合理有效的費(fèi)用報(bào)銷，以確保準(zhǔn)確費(fèi)用報(bào)銷經(jīng)過恰當(dāng)?shù)墓芾韺訉徟壹皶r(shí)地記錄會計(jì)信息，并且減少資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。（3）公司通過定期核查賬戶和清理閑置賬戶，以確保資金賬戶信息列報(bào)真實(shí)、準(zhǔn)確和有效，減少舞弊風(fēng)險(xiǎn)。（4）公司通過制定合理有效的現(xiàn)金預(yù)借和現(xiàn)金提現(xiàn)審批程序，以確保準(zhǔn)員工借款和提現(xiàn)經(jīng)過恰當(dāng)?shù)墓芾韺訉徟?，且及時(shí)地記錄會計(jì)信息，并且減少資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。（5）將銀行賬戶管理權(quán)收歸公司，財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審批下屬銀行賬戶的開立和注銷，禁止下屬擅自私開或變更賬戶。（6）資金計(jì)劃集中管理，即要求財(cái)務(wù)部員工于每月指定日期前向公司資金管理部申報(bào)下月資金收支計(jì)劃，公司資金管理部在資金整體平衡的條件下對公司資金進(jìn)行計(jì)劃安排。3.2.3實(shí)行分級預(yù)算管理體制為進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)管理水平，S房地產(chǎn)有限公司實(shí)施了分級預(yù)算管理系統(tǒng)，以確保業(yè)務(wù)活動(dòng)的正常進(jìn)行，降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源分配并最大化整體利潤。全面的預(yù)算管理涉及根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和中長期發(fā)展計(jì)劃確定年度業(yè)務(wù)目標(biāo)。將其細(xì)分，并為每個(gè)預(yù)算單元分配一組預(yù)算，管理，協(xié)調(diào)和評估作為內(nèi)容，將各預(yù)算單位經(jīng)營目標(biāo)同公司的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系起來，對各預(yù)算單位的經(jīng)營活動(dòng)全過程進(jìn)行控制和管理、并對實(shí)現(xiàn)的業(yè)績進(jìn)行考核與評價(jià)。3.3S房地產(chǎn)有限公司的財(cái)務(wù)狀況分析3.3.1S房地產(chǎn)有限公司的短期償債能力分析短期償付能力分析可以使用三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析：凈營運(yùn)資金，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。這三個(gè)指標(biāo)是反映公司短期償付能力的流動(dòng)性指標(biāo)。公司是否可以償還其短期債務(wù)取決于其所持有的債務(wù)數(shù)量以及其可以償還其債務(wù)的資產(chǎn)數(shù)量。指標(biāo)公式為：凈營運(yùn)資金=流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)比率=短期資產(chǎn)/短期負(fù)債速動(dòng)比率=（短期資產(chǎn)庫存）/短期負(fù)債擁有的短期資產(chǎn)越多，擁有的短期債務(wù)越少，償付能力就越強(qiáng)。衡量短期資本風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，這些指標(biāo)越低，債權(quán)人將得不到保護(hù)的可能性就越大，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。表3-1S房地產(chǎn)有限公司近兩年資產(chǎn)負(fù)債表簡表（單位：萬元）項(xiàng)目\年度2020年2019年應(yīng)收帳款余額125.45188.9存貨余額100.496.3流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)783.28770.79固定資產(chǎn)合計(jì)3342.34021.5資產(chǎn)總計(jì)4729.704809.75應(yīng)付帳款36.547.1流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1004.2875.9長期負(fù)債合計(jì)1040.7923負(fù)債總計(jì)2044.91798.9未分配利潤816948.8權(quán)益總計(jì)2860.92747.7根據(jù)表3-1中的數(shù)據(jù)，可以通過計(jì)算獲得表3-2所示的S房地產(chǎn)有限公司的速動(dòng)比率和流動(dòng)比率的變化趨勢。表3-2S房地產(chǎn)有限公司流動(dòng)性指標(biāo)2019年2020年流動(dòng)比率0.880.78速動(dòng)比率0.770.68我們可以看到，S房地產(chǎn)有限公司的當(dāng)前和快速利率在過去兩年中一直在下降，而且公司的流動(dòng)性逐年下降，這不可避免地導(dǎo)致短期公司的償付能力下降。因此，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐年增加。3.3.2S房地產(chǎn)有限公司的長期償債能力分析長期償付能力分析可以使用資產(chǎn)負(fù)債率和股票保護(hù)乘數(shù)來反映公司的長期償付能力。這兩個(gè)指標(biāo)的公式為：資產(chǎn)/負(fù)債比率=總負(fù)債/總資產(chǎn)利息保護(hù)乘數(shù)=利息和稅項(xiàng)/利息前收入通常，以下條件適用：資產(chǎn)負(fù)債率越低，公司的長期償付能力越高，融資風(fēng)險(xiǎn)也越低。相反，風(fēng)險(xiǎn)更大。利息保護(hù)乘數(shù)可以測試債權(quán)人投資基金的風(fēng)險(xiǎn)或債務(wù)人無法償還利息的風(fēng)險(xiǎn)。配額越高，債務(wù)利息就越高，這是公司營業(yè)利潤的倍數(shù)，公司負(fù)擔(dān)得起的費(fèi)用就越多，債權(quán)人的投資基金或債務(wù)人將無法支付利息的風(fēng)險(xiǎn)也就越低。對于長期償付能力分析，請選擇資產(chǎn)負(fù)債比率進(jìn)行分析。S房地產(chǎn)有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率趨勢如下：圖3-1S房地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)負(fù)債率趨勢圖S房地產(chǎn)有限公司的債務(wù)與資產(chǎn)比率逐年增加。從這種關(guān)系中，我們可以看到S房地產(chǎn)有限公司的長期償付能力逐年下降。金融風(fēng)險(xiǎn)越來越大，金融風(fēng)險(xiǎn)越來越大。對公司償付能力的綜合分析表明，負(fù)債與資產(chǎn)的比率逐年增加，當(dāng)前和快速的下降趨勢與正常變化的方向相反。這表明償付能力下降和公司支付利息的能力下降。必須說償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)增加了，這增加了整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。S房地產(chǎn)有限公司需要適當(dāng)?shù)毓芾砥鋫鶆?wù)比率以及短期債務(wù)與總債務(wù)的比率。進(jìn)行債務(wù)貸款時(shí)，必須注意選擇正確的融資方式，以避免因融資方式不足而造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.3.3S房地產(chǎn)有限公司的盈利能力分析分析盈利能力并分析核心業(yè)務(wù)的盈利能力。主營業(yè)務(wù)的中標(biāo)率是一段時(shí)間內(nèi)公司主營業(yè)務(wù)利潤與主營業(yè)務(wù)凈利潤之比。這顯示了每個(gè)業(yè)務(wù)部門可以從主營業(yè)務(wù)收入中獲得多少主營業(yè)務(wù)利潤，反映了公司主營業(yè)務(wù)的獲利能力，并且是評估公司業(yè)務(wù)效率的主要方式，它是一個(gè)指標(biāo)。圖3-2S房地產(chǎn)有限公司主營業(yè)務(wù)利潤率變化趨勢圖從圖3-2的數(shù)據(jù)和趨勢圖可以看出，公司的主營業(yè)務(wù)利潤率逐年下降，該指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)逐年增加。這也證實(shí)了公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對較高。此外，反映盈利能力的其他兩個(gè)指標(biāo)（凈資產(chǎn)利潤率和主營業(yè)務(wù)毛利率）也呈下降趨勢，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈上升趨勢。3.3.4S房地產(chǎn)有限公司的現(xiàn)金流動(dòng)能力分析對于現(xiàn)金流量能力分析，可以使用現(xiàn)金流量負(fù)債率進(jìn)行分析?，F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是公司在特定時(shí)期內(nèi)的凈經(jīng)營現(xiàn)金流量與流動(dòng)負(fù)債的比率。這可能反映了公司以現(xiàn)金流量償還該期間的短期債務(wù)的能力。。圖3-3S房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)金流動(dòng)能力趨勢圖現(xiàn)金債務(wù)比率越高，公司的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量就越高，并且保證公司能夠按時(shí)償還債務(wù)的能力也就越大。但是，該指標(biāo)不能盡可能大。太多指標(biāo)表明該公司的流動(dòng)性未得到充分利用且沒有盈利。圖3-3的情況表明，公司的現(xiàn)金流量能力正在逐步提高。通常，公司業(yè)務(wù)每年產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為正和負(fù)。S房地產(chǎn)有限公司在2019年和2020年的業(yè)務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為正，不是很高，相對正常。S房地產(chǎn)有限公司在財(cái)務(wù)方面也有積極的一面：公司的應(yīng)收賬款狀況良好，應(yīng)收賬款隨時(shí)間進(jìn)行管理，并且實(shí)行了信貸制度和收款政策。在一定程度上減輕了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.S房地產(chǎn)有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別及成因分析4.1S房地產(chǎn)有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別4.1.1籌資風(fēng)險(xiǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)，指企業(yè)因經(jīng)營需要借入資金后，由于經(jīng)營效益的不確定性產(chǎn)生的能否按期還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)決定了其對資金的需求規(guī)模巨大，項(xiàng)目建設(shè)周期長，企業(yè)內(nèi)部留存的資金無法滿足正常的經(jīng)營需要，所以必須通過外部籌資來獲得經(jīng)營資金?；I資方式和籌資渠道很大程度上決定了籌資風(fēng)險(xiǎn)[6]。表4-1S地產(chǎn)2020年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量表項(xiàng)目（萬元）本年數(shù)（2020）上年數(shù)（2019）吸收投資收到的現(xiàn)金3626462取得借款收到的現(xiàn)金682320532651發(fā)行債券收到的現(xiàn)金438832280000收到其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金-4767籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)1157416817480償還債務(wù)支付的現(xiàn)金419917591333分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金143212123172支付其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金335712599籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)566486727104籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額59093090376（1）過度依賴銀行貸款籌資表4-1列明了S房地產(chǎn)有限公司的籌資渠道和籌資規(guī)模，以及資金的流出情況?；I資方式有三種：吸收投資，銀行借款和發(fā)行債券，其中銀行借款占籌資比例的58.85%，發(fā)行債券占籌資比例的37.91%，S地產(chǎn)一半以上的資金都靠銀行提供，雖然S地產(chǎn)相比較于其他房企具有更低的融資成本，但隨著供給側(cè)改革的推進(jìn)，監(jiān)管部門全面限制房企貸款，銀行資金將減少對房地產(chǎn)行業(yè)的支持。因此S地產(chǎn)如不適當(dāng)轉(zhuǎn)變當(dāng)前依賴銀行借款的融資模式，拓寬融資渠道，不排除會出現(xiàn)籌資困難的問題。（2）償債能力下降表4-2S地產(chǎn)2019-2020年資產(chǎn)負(fù)債率表財(cái)務(wù)指標(biāo)（%）20192020資產(chǎn)負(fù)債率77.4682.74房地產(chǎn)企業(yè)由于資金需求量大，項(xiàng)目建設(shè)周期長，資金回收慢，所以資產(chǎn)負(fù)債率比其他企業(yè)略高，一般為70%左右。觀察表4-2可知，2019年以來S地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率一直高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值70%，2020年高達(dá)82.74%，資產(chǎn)負(fù)債率過高，說明公司主要利用負(fù)債經(jīng)營，當(dāng)企業(yè)的用于生產(chǎn)經(jīng)營的流動(dòng)資金不足時(shí)，會引起資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。4.1.2投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的投資主要是指對土地等不動(dòng)產(chǎn)的投資，是固定資產(chǎn)投資的重要組成，投資關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，所需資金數(shù)額巨大，并且資金回籠速度緩慢。因此做好詳細(xì)的投資可行性分析，避免出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)就顯得格外重要。（1）投資項(xiàng)目獲利能力差表4-3S地產(chǎn)2019-2020投資獲利分析表財(cái)務(wù)指標(biāo)（%）20192020凈資產(chǎn)收益率11.199.57銷售凈利率11.6310.76凈利潤增長率49.00-36.21房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)流程包括市場調(diào)查、土地獲得、部門審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工等環(huán)節(jié)。無論哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響房地產(chǎn)投資的正常進(jìn)行，進(jìn)而影響投資收益的獲得。本文選取盈利和成長能力指標(biāo)分析S地產(chǎn)的投資獲利情況。如表4-3所示，S地產(chǎn)的銷售凈利率較為穩(wěn)定，波動(dòng)幅度不大。凈利潤增長率反映了企業(yè)的利潤的成長能力，能夠描述公司的擴(kuò)張情況。近年來S地產(chǎn)的凈利潤增長率呈現(xiàn)大起大落的狀態(tài)，在2020年降為-36.21%。（2）投資項(xiàng)目單一，投資區(qū)域集中表4-4S地產(chǎn)2020年投資項(xiàng)目表投資項(xiàng)目營業(yè)收入（萬元）毛利率（%）營業(yè)收入變動(dòng)（%）毛利率變動(dòng)（%）房地產(chǎn)635943.6126.41-34.27-1.18租賃12326.7340.16-9.371.512020年S地產(chǎn)的營業(yè)收入總額為683136萬元，對比表4-4可知，房地產(chǎn)開發(fā)占營業(yè)收入的93.09%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是S地產(chǎn)主要的收入來源。進(jìn)一步研究企業(yè)年報(bào)可知，公司主要開發(fā)樓盤是建設(shè)住宅用房，產(chǎn)品過于單一，且目前受政策以及保障性住房政策實(shí)施的影響，住宅現(xiàn)房銷售量增速乏力，獲利空間縮小，同時(shí)對產(chǎn)品質(zhì)量的要求進(jìn)一步提升，銷售壓力隨之增加。由于住宅用房投資占比過大，一旦主要收入來源受到打擊，直接導(dǎo)致企業(yè)整體盈利能力下降，投資將得不到預(yù)期的回報(bào)。4.1.3營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營所需資金量巨大，建設(shè)周期長，從項(xiàng)目開工到收到收入獲取利潤往往要經(jīng)過幾年的時(shí)間，在經(jīng)營過程中易引發(fā)營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，因此保持資產(chǎn)的順利周轉(zhuǎn)和流動(dòng)對房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營有至關(guān)重要的作用[7]。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要包括銷售和收款兩個(gè)方面。因此本文將從存貨出售和款項(xiàng)收回兩方面對S地產(chǎn)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別[9]。存貨積壓風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的存貨類型主要是房屋，其成本和售價(jià)高昂，在總資產(chǎn)中占比很大，存貨能否及時(shí)出售直接影響企業(yè)的營運(yùn)情況。存貨周轉(zhuǎn)率直接反應(yīng)了當(dāng)前的銷售情況，存貨周轉(zhuǎn)率越高，代表企業(yè)銷售情況越好。表4-5S地產(chǎn)2019-2020存貨情況表指標(biāo)名稱20192020存貨周轉(zhuǎn)率（%）0.360.18存貨增長率（%）15.8750.30存貨占總資產(chǎn)比重（%）0.620.64根據(jù)表4-5可知，S地產(chǎn)2020年的存貨規(guī)模大幅度上漲，與此同時(shí)存貨周轉(zhuǎn)率同比下降50%，存貨周轉(zhuǎn)速度變慢。查閱S地產(chǎn)2020年報(bào)了解到，存貨主要包括開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品。受到宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力、人均可支配收入增速放緩、人民購房需求愈加理性，同時(shí)保障性住房政策的實(shí)施等因素影響，全國商品房的銷售面積出現(xiàn)下降的趨勢，預(yù)計(jì)未來房屋的銷售壓力會增加。一旦目前投資的項(xiàng)目竣工后因種種不可控因素銷售不暢，就會出現(xiàn)存貨積壓，資金難以變現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。收賬能力較低S地產(chǎn)作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，屬于資金密集型企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營所需資金量大，要求具有更高的收賬速度，才能保證經(jīng)營資金的正常周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款主要是出售房屋后客戶分期付款的款項(xiàng)。表4-6S地產(chǎn)2019-2020年應(yīng)收賬款情況表項(xiàng)目20192020應(yīng)收賬款（萬元）1146424715應(yīng)收賬款增長率（%）-72.52115.59應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（%）37.2437.76如表4-6所示，S地產(chǎn)的應(yīng)收賬款數(shù)額起伏較大，公司的收賬能力不穩(wěn)定。2020年應(yīng)收賬款數(shù)額大幅上漲則是由于房屋出售后，客戶采用分期付款的方式支付購房尾款，應(yīng)收款項(xiàng)增加引起的。S地產(chǎn)目前仍未建立一套完整的客戶信用體系，并且只有單一的催收制度，嚴(yán)重影響了應(yīng)收賬款的回收速度，長久缺失對應(yīng)收賬款的有效管理，使得應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率停滯不前。4.1.4收益分配風(fēng)險(xiǎn)收益分配風(fēng)險(xiǎn)意味著收入分配會對公司的未來經(jīng)營和經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。收益分配是公司資本周期中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。收益分配有兩個(gè)方面：未分配利潤和股息分配。因此，在兩種情況下都存在風(fēng)險(xiǎn)。一種是制定更高的股息支付政策。根據(jù)該政策進(jìn)行分紅將減少公司的盈余，并可能影響公司的業(yè)務(wù)和相關(guān)的流動(dòng)性問題。另一種是采用低或無股息政策。這將嚴(yán)重影響公司所有股東的利益，將使他們非常不滿意，并將嚴(yán)重?fù)p害投資者和潛在投資者的信任。表4-7S地產(chǎn)2019-2020年收益分配情況表指標(biāo)名稱20192020未分配利潤（萬元）339317385887利潤分配—對股東的分配（萬元）23461.0128154.11歸屬于母公司所有者的凈利潤（萬元）8189574996股息分派率（%）28.6537.54通過表4-7看出，最近兩年S地產(chǎn)一直采用現(xiàn)金分紅的分配方式。股息分派率的波動(dòng)較大，2020年是股息分派率最高的年份，只有37.54%，這表明公司將四成的利潤分配給股東了。每年產(chǎn)生的大部分利潤都由公司保留，因此股息支付率很低。如果公司的長期股息相對較低或未支付，則將減少潛在投資者對該公司的投資。4.2S房地產(chǎn)有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析4.2.1籌資風(fēng)險(xiǎn)存在的原因S房地產(chǎn)有限公司的貸款業(yè)務(wù)中有一半以上由銀行等提供資金，但目前，大多數(shù)貸款來自銀行等金融機(jī)構(gòu)。同時(shí)，年度財(cái)務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生的大部分現(xiàn)金流出都用于償還公司以前的債務(wù)，東墻被拆除而補(bǔ)西墻。這意味著通過S房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行的融資具有統(tǒng)一的融資方式，未充分利用融資租賃和股票發(fā)行等多種融資渠道。相反，用過多的銀行貸款和其他貸款籌集資金會大大增加籌集公司的成本。此外，與銀行貸款有關(guān)的政策易受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。如果投資回報(bào)率與預(yù)期目標(biāo)之間存在差異，資金無法迅速收回并且回報(bào)率不足，則該公司將不得不使用其現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物償還債務(wù)和利息。這對公司的正常資金流產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。如果公司沒有足夠的自由流動(dòng)性并且仍然無法按時(shí)償還債務(wù)，則公司將面臨無法按時(shí)償還本金和利息的風(fēng)險(xiǎn)。融資是公司業(yè)務(wù)中最重要的部分，公司需要一些債務(wù)來維持其日常運(yùn)營。但是，公司的融資渠道相對簡單，并且在此過程中涉及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.2.2投資風(fēng)險(xiǎn)存在的原因公司投資過程中最重要的步驟是對其投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。公司規(guī)模在不斷擴(kuò)大，投資和建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在多個(gè)城市，有些公司還不完全了解新項(xiàng)目城市的具體情況。由于距離長且環(huán)境不熟悉，收集的信息可能包含錯(cuò)誤。這些錯(cuò)誤可能導(dǎo)致錯(cuò)誤的信息，從而影響決策并給公司帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在過去的幾年中，S房地產(chǎn)有限公司建立了與投資領(lǐng)域，資金來源，投資計(jì)劃，投資決策權(quán)，投資管理程序，資本管理和審計(jì)監(jiān)督有關(guān)的法律法規(guī)。最大的問題是缺乏對投資環(huán)境的客觀分析。特別是在開發(fā)新項(xiàng)目之前，不可能進(jìn)行全面而準(zhǔn)確的可行性研究并盲目投資，從而導(dǎo)致投資項(xiàng)目的實(shí)際收益低于預(yù)期收益。另外，公司銷售部門的業(yè)務(wù)狀況不容樂觀，導(dǎo)致大量庫存和大量資金提取。關(guān)于項(xiàng)目審查，沒有對關(guān)鍵投資決定進(jìn)行嚴(yán)格審查，也沒有對項(xiàng)目收益的可行性和風(fēng)險(xiǎn)的可控制性進(jìn)行評估。以上所有情況都對S房地產(chǎn)有限公司造成了經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。S房地產(chǎn)有限公司的業(yè)務(wù)主要是商業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，公司規(guī)模不斷擴(kuò)大。為了在激烈的競爭中生存，公司實(shí)施了各種發(fā)展戰(zhàn)略，但各種發(fā)展的力量卻很低。國家宏觀政策的變化也影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果轉(zhuǎn)機(jī)不利于S房地產(chǎn)有限公司，則S房地產(chǎn)有限公司會遭受經(jīng)營虧損，這會增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.2.3運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)存在的原因一方面，作為一家公司，S房地產(chǎn)有限公司所有者和運(yùn)營商之間沒有明顯的區(qū)別。此模型對公司的財(cái)務(wù)管理有重大的負(fù)面影響。財(cái)務(wù)人員有時(shí)不獨(dú)立工作。另一方面，財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)管理的質(zhì)量由于管理技能差，管理質(zhì)量差和管理思想落后而下降。具體跡象包括現(xiàn)金管理松散，資金未用或不足，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)緩慢，付款困難，存貨管理不足以及財(cái)務(wù)薄弱等，這是財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，這會增加風(fēng)險(xiǎn)。公司管理層的風(fēng)險(xiǎn)意識的強(qiáng)弱直接影響著公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織的建立。管理風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱的公司不能談?wù)撠?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理或風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的建立。低風(fēng)險(xiǎn)意識是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一。提高業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)是業(yè)務(wù)管理的基本要求。培養(yǎng)現(xiàn)代管理人員的才能，了解技術(shù)，了解管理知識，并熟悉行業(yè)發(fā)展和動(dòng)態(tài)。清楚地了解公司以及所有管理能力，以管理公司的生產(chǎn)，加工，創(chuàng)新，研發(fā)，市場和資本運(yùn)營。建立穩(wěn)定的金字塔管理和決策水平。只有這樣，才能改善公司的管理模式，使管理層管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和對公司的了解的能力更上一層樓。這是不斷創(chuàng)新我們的管理模式并更新我們的管理理念的唯一方法。4.2.4收益分配風(fēng)險(xiǎn)存在的原因在過去的兩年中，S房地產(chǎn)有限公司的收入分配面臨著嚴(yán)重的問題。股利支付率相對較低，使公司的大部分年度利潤留給了公司。從公司向股東分配利潤的大多數(shù)方法都使用現(xiàn)金股利，有時(shí)還使用股票股利。這種方法的主要目的是向股東和外界傳達(dá)公司的健康穩(wěn)定發(fā)展。如果這種情況持續(xù)下去，股東和投資者的動(dòng)力將大大降低，但是采用這種分紅方法也將需要大量的分紅。5S房地產(chǎn)有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施通過分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，公司可以從以下幾個(gè)方面采取措施避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：5.1加強(qiáng)籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防范優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)資本結(jié)構(gòu)是公司一段時(shí)間內(nèi)融資的結(jié)果，反映了公司資本價(jià)值的組成和比例。它可以分為長期資本和短期資本，以及權(quán)益資本和債務(wù)資本。資本結(jié)構(gòu)主要決定公司的償付能力，再融資能力和未來盈利能力。良好的融資結(jié)構(gòu)可以減少公司的融資成本并起到財(cái)務(wù)杠桿的作用。S房地產(chǎn)有限公司需要管理短期債務(wù)與長期債務(wù)的比率。對以上各章中財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析和評估表明，S房地產(chǎn)有限公司的長期債務(wù)比率在過去兩年中有所下降，而短期債務(wù)所占的比例特別大。這約占總債務(wù)的70％。公司的長期和短期債務(wù)嚴(yán)重失衡。如果短期債務(wù)的比例過高，則會給短期債務(wù)的償還帶來更大壓力，并擾亂資本鏈。在籌資活動(dòng)中，S房地產(chǎn)有限公司權(quán)衡財(cái)務(wù)杠桿和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的平衡，以確保項(xiàng)目開發(fā)過程獲得充足的資金。將外部市場環(huán)境的變化與公司的實(shí)際運(yùn)營狀況相關(guān)聯(lián)，嘗試不同的融資方式，擴(kuò)大融資渠道，并補(bǔ)充和改善現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)。比較和分析由資本風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)權(quán)益引起的損失，并查看它們是否最終可以使業(yè)務(wù)運(yùn)營受益S房地產(chǎn)有限公司目前的大部分資金都是通過銀行貸款來提供資金的，而且資金籌措過程相對簡單，這使該公司面臨特別高的還款壓力。公司應(yīng)徹底分析其當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況，并根據(jù)所需資金量選擇一種更適合公司籌集資金的融資方式。如果S房地產(chǎn)有限公司希望完全減少銀行貸款，則需要使用各種捐贈(zèng)來確保公司的生產(chǎn)和運(yùn)營。如果市場投資環(huán)境有利，S房地產(chǎn)有限公司可以通過高風(fēng)險(xiǎn)，高收益的股票籌集資金。如果市場投資環(huán)境不活躍，公司可以通過發(fā)行債券籌集資金。S房地產(chǎn)有限公司還可以通過其他融資方式（例如私募股權(quán)基金和信托融資）籌集資金?？梢酝ㄟ^多種方式降低資金成本并提高公司的利潤。S房地產(chǎn)有限公司還可能鼓勵(lì)內(nèi)部員工投資股票以募集資金。這種方法不僅可以降低融資風(fēng)險(xiǎn)，還可以激發(fā)員工的熱情。5.2加強(qiáng)投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防范在投資項(xiàng)目之前，公司必須對其投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的可行性研究，以確保其投資決策的準(zhǔn)確性并減輕該項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。S房地產(chǎn)有限公司首先在項(xiàng)目部門成立了一個(gè)項(xiàng)目研究團(tuán)隊(duì)，以檢查項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)，政治和文化環(huán)境。例如，項(xiàng)目周圍的交通狀況，當(dāng)?shù)貒?地區(qū)準(zhǔn)則，貿(mào)易限制等。熟悉有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管的國家法規(guī)，分析市場方向并了解行業(yè)競爭對手的優(yōu)缺點(diǎn)。主動(dòng)收集有關(guān)項(xiàng)目投資外部環(huán)境變化的信息，不要在不了解所有方面的情況下盲目投資項(xiàng)目。投資項(xiàng)目時(shí)，需要評估投資項(xiàng)目的有效性。如果公司在某個(gè)項(xiàng)目上的投資與生產(chǎn)不成比例，則應(yīng)考慮在其他新項(xiàng)目上進(jìn)行投資?？梢酝ㄟ^合理地估算項(xiàng)目的投資回報(bào)率來降低投資公司項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對投資項(xiàng)目資金預(yù)算的審查。投資周期與投資回收期之間的關(guān)系用于評估投資價(jià)值和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的可控制性，提供確認(rèn)意見，并確定投資項(xiàng)目計(jì)劃的可行性。S房地產(chǎn)有限公司的主要業(yè)務(wù)是以相對單一的開發(fā)模式開發(fā)高質(zhì)量的公寓。作為國家宏觀政策調(diào)整的一部分，S房地產(chǎn)有限公司能夠開發(fā)公共租賃房屋，辦公樓，優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)，商品房等，并減少由于外部因素導(dǎo)致的產(chǎn)品擁堵而造成的一些經(jīng)濟(jì)損失。為了使S房地產(chǎn)有限公司實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定，長期的發(fā)展，有必要考慮外部環(huán)境變化對公司發(fā)展的影響。調(diào)整或修改投資組合，以減輕或分散不當(dāng)投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。公司還可以考慮外國直接投資。房地產(chǎn)業(yè)是在國內(nèi)外投資的第三大產(chǎn)業(yè)。中國有實(shí)力的房地產(chǎn)公司正在逐步向海外和全球擴(kuò)張。這不僅提高了公司的知名度，而且增加了其市場份額。5.3加強(qiáng)營運(yùn)資金活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防范除了開發(fā)住宅房地產(chǎn)外，各種開發(fā)模式還包括房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)管理服務(wù)以及商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營。多元化的發(fā)展模式可以分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的利潤減少，S房地產(chǎn)有限公司需要迅速調(diào)整其市場和產(chǎn)品位置，優(yōu)化其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并充分利用其獨(dú)特的優(yōu)勢?？紤]到大多數(shù)客戶的平均消費(fèi)水平，該公司致力于開發(fā)高質(zhì)量的中檔產(chǎn)品，提高其市場份額并降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。為了降低公司業(yè)務(wù)集中的風(fēng)險(xiǎn)，公司的開發(fā)業(yè)務(wù)已擴(kuò)展到中國的各個(gè)大中城市，加快了多元化發(fā)展的步伐。盡管S房地產(chǎn)有限公司已開始促進(jìn)多元化投資，但在多元化發(fā)展方面并未取得太大成功，也沒有非系統(tǒng)性的投資風(fēng)險(xiǎn)多元化。遵循相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，S房地產(chǎn)有限公司可以通過其資源和收益充分增加對新公司的投資。例如，推廣一些老年人護(hù)理設(shè)施，旅游設(shè)施，豪華住宅和其他項(xiàng)目可以導(dǎo)致真正多元化的業(yè)務(wù)運(yùn)營并有效地分散公司的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。S房地產(chǎn)有限公司庫存占總資產(chǎn)的比例逐年下降，但存儲量卻逐年增加，庫存嚴(yán)重。S房地產(chǎn)有限公司房屋不能出售。這表明公司的資金被大量消耗，影響了公司的日常運(yùn)營。如果不增加庫存管理，那么公司的資金流將受到干擾。為了加強(qiáng)庫存管理，公司需要建立完整的內(nèi)部庫存責(zé)任制度，履行職責(zé)，建立職位，獲得職位，并提高員工責(zé)任感。S房地產(chǎn)有限公司可以改善對庫存經(jīng)理的培訓(xùn)，并提高他們的業(yè)務(wù)水平。公司需要組織一些房屋銷售培訓(xùn)，以提高相關(guān)銷售人員的銷售技能。在進(jìn)行銷售時(shí)，可以應(yīng)用有效的銷售計(jì)劃和嚴(yán)格的偏好標(biāo)準(zhǔn)來吸引客戶，促進(jìn)庫存銷售，加快資金返還并維持企業(yè)的日常運(yùn)營。5.4加強(qiáng)收益分配活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的防范保留盈余和股息均從公司的凈利潤轉(zhuǎn)換而來。它們不一致且相關(guān)。留存收益是公司發(fā)展以滿足公司管理層要求的重要資金來源，股息分配反映了公司股東的利益。由于兩方之間的利潤分享沖突，公司需要根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展情況制定適當(dāng)?shù)睦麧櫡窒碚?。加?qiáng)股東與管理層之間的溝通，協(xié)調(diào)利益相關(guān)者的利益，以保護(hù)所有利益相關(guān)者的利益。當(dāng)公司處于穩(wěn)定的發(fā)展階段時(shí)，它需要穩(wěn)定其公司價(jià)值和股價(jià)。收入分配通常是股息分配。隨著公司的快速發(fā)展，需要大量的保留收益來維持資本運(yùn)營并相應(yīng)減少股息。作為S房地產(chǎn)有限公司利潤分享的一部分，可以建立激勵(lì)機(jī)制以減少潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在許多情況下，實(shí)施適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制可以有效地防止?jié)撛诘呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果S房地產(chǎn)有限公司的??表現(xiàn)不樂觀，建議選擇一種低而穩(wěn)定的股息分配方法。此方法有三個(gè)原因。①可以為投資者提供有關(guān)S房地產(chǎn)有限公司相對穩(wěn)定運(yùn)營的信息。②可以減少公司資金流出，減輕對公司營運(yùn)資金的壓力。③可以增加S房地產(chǎn)有限公司股票的內(nèi)在價(jià)值。如果S房地產(chǎn)有限公司的業(yè)務(wù)發(fā)展很重要，我們建議使用常規(guī)的股息分配方法。這不僅改善了公司形象，穩(wěn)定了股價(jià)，而且增強(qiáng)了投資者繼續(xù)投資并增加對公司投資的熱情。S房地產(chǎn)有