目錄摘要 1關(guān)鍵詞 1引言 31償債能力分析的概念及方法 31.1償債能力分析的概念 31.2償債能力分析的方法 31.2.1相關(guān)比率法 41.2.2比重法 41.2.3因素替代法 42公司債務(wù)結(jié)構(gòu)簡介 52.1公司總體的資本結(jié)構(gòu) 52.2債務(wù)的來源 52.3債務(wù)的布置結(jié)構(gòu)及優(yōu)先結(jié)構(gòu) 53公司短期償債能力分析 63.1現(xiàn)金比率 63.2速動比率 73.3流動比率 84公司長期償債能力分析 104.1資產(chǎn)負(fù)債率 104.2產(chǎn)權(quán)比率 114.3利息保障倍數(shù) 125建議與結(jié)語 135.1提高華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司償債能力的幾點(diǎn)建議 135.2本文結(jié)語 14參考文獻(xiàn) 15致謝 15房地產(chǎn)上市公司的償債能力研究—以華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司為例摘要：房地產(chǎn)作為一類商品，不但擁有投資品屬性，而且還擁有消費(fèi)品屬性。若過度進(jìn)行投資，房地產(chǎn)價(jià)格將越來越高，極有可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，導(dǎo)致出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。若投資慘淡，對社會穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。綜上，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得國家的高度關(guān)注，同時(shí)最大程度上在政策層面進(jìn)行宏觀調(diào)控，基于此促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)向前發(fā)展。通常情況下，就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其需投入大量資金，大多數(shù)時(shí)候，房地產(chǎn)公司內(nèi)部資金難以彌補(bǔ)存在的資金缺口，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開展過程中存在許多的在建項(xiàng)目及儲存土地，在其總體資產(chǎn)中，流動資產(chǎn)所占比例十分之大。而償債能力分析又作為財(cái)務(wù)分析里的重中之重，自然的在企業(yè)里就變得更為重要了。所以，本文選擇以華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司作為研究對象，根據(jù)華遠(yuǎn)集團(tuán)自身資產(chǎn)和債務(wù)結(jié)構(gòu)，著重分析公司2015年到2019年的相關(guān)償債能力指標(biāo)，通過對比另外兩家同行相關(guān)數(shù)據(jù)，得出企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱，并提出相關(guān)建議。關(guān)鍵詞：償債能力；房地產(chǎn)企業(yè)；指標(biāo)分析Researchonthesolvencyofrealestatelistedcompanies--takehuayuangroupco.,LTDasanexampleAbstract:Realestateisacommoditythathasboththeattributesofconsumergoodsandinvestmentproducts.Ifinvestmentisoverheated,thepricewillcontinuetorise,whichwilleasilyleadtoeconomicbubbles,andthenleadtoeconomiccrisis.Ifinvestmentissluggish,itwillnotbeconducivetomaintainingsocialstabilityandpromotingeconomicdevelopment.Forthisreason,Chinaattachesgreatimportancetothedevelopmentoftherealestateindustry,andmakesfulluseofmacro-controlpoliciestopromotethedevelopmentoftherealestateindustry.Generallyspeaking,thedemandofrealestateprojectsforfundsisquitelarge.Theselfownedfundsofrealestateenterprisescannotmakeupthefundgapoftheprojectsbasically,andtheyoftenneedtorelyonbankfinancing,whichisstillacapitaldrivenindustryinChinaatthisstage.Atthesametime,becausetherealestatecompaniesformalargenumberoflandreservesandprojectsunderconstructionduringthedevelopment,theproportionofcurrentassetsintotalassetsisgenerallyveryhigh.Asthemostimportantpartoffinancialanalysis,solvencyanalysisnaturallybecomesmoreimportantinenterprises.Therefore,thispaperchoosesHuayuanGroupCo.,Ltd.astheresearchobject,accordingtoitsownassetsanddebtstructure,focusesontheanalysisofthecompany'srelevantsolvencyindicatorsfrom2015to2019,throughthecomparisonoftherelevantdataoftheothertwopeers,obtainsthestrengthoftheenterprise'ssolvency,andputsforwardrelevantsuggestions.Keywords:DebtPayingAbility；RealEstateEnterprises；Indexanalysis引言償還債務(wù)能力是債權(quán)者、投資人員與經(jīng)營人員十分重視的問題之一。就公司經(jīng)營者而言，好的償債能力不僅能夠讓自己在眾多競爭對手里脫穎而出，還能夠得到大眾的認(rèn)可，從而獲得很多發(fā)展機(jī)會，增大盈利空間。對于投資者來說，一個企業(yè)擁有好的償債能力，能夠讓自己的資金得到保障并且從中獲利。對于債權(quán)人來說，他們?yōu)楣咎峁┝舜尕浳镔Y和設(shè)備或者貸款給企業(yè)，如果企業(yè)的償債能力足夠好，能夠按期歸還欠款及利息，債權(quán)人也能從中獲利，這不僅建立了一個互相信任的橋梁，還實(shí)現(xiàn)了“雙贏”。由此可以看出企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱，不僅受到企業(yè)關(guān)注，更是受到所有利益攸關(guān)方的高度重視。償還債務(wù)能力屬于對公司健康有序發(fā)展進(jìn)行衡量的一個關(guān)鍵性指標(biāo)，以房地產(chǎn)公司為對象，對其該指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)分析，能夠讓有關(guān)利益主體精準(zhǔn)地評估公司的財(cái)務(wù)情況。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司需要大量投資資金、生產(chǎn)時(shí)間長、價(jià)值高，同時(shí)作為一種公司形式，其對負(fù)債經(jīng)營有著很高的依賴性，不管是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，均相對較大。綜上，以房地產(chǎn)公司為對象，對其償還債務(wù)能力指標(biāo)作系統(tǒng)分析，意義重大?；谏鲜隹紤]，本文將從公司自身資本結(jié)構(gòu)出發(fā)，采用相關(guān)指標(biāo)來分析公司的短期和長期償債能力，從而得出華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司償債能力的強(qiáng)弱。1償債能力分析的概念及方法1.1償債能力分析的概念公司對到了時(shí)間期限地債務(wù)進(jìn)行償還的承受能力，就叫做償債能力。涵蓋了長期、短期償債能力。通過公司生產(chǎn)所得收益與內(nèi)部資產(chǎn)對債務(wù)進(jìn)行償還的能力，即動態(tài)償還債務(wù)能力；而通過公司內(nèi)部資產(chǎn)對債務(wù)進(jìn)行清償?shù)哪芰?，即公司靜態(tài)償還債務(wù)能力。就公司償還債務(wù)能力而言，其能夠?qū)⑵髽I(yè)財(cái)務(wù)實(shí)際情況全面反映出來。1.2償債能力分析的方法在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的必然趨勢下，面對不斷變化的市場環(huán)境，股東、債權(quán)人和投資人最看重的就是一個公司的現(xiàn)金水平和償還債務(wù)的能力。由此可以看出分析房地產(chǎn)上市公司的償債能力是至關(guān)重要的，而分析償債能力需要借助專業(yè)的指標(biāo)，下面我為大家列舉了一些方法：1.2.1相關(guān)比率法該方法即在對某存在相應(yīng)依賴性、然而隸屬項(xiàng)目類型不一樣的兩個比例進(jìn)行計(jì)算之后，將二者的內(nèi)在結(jié)構(gòu)關(guān)系反映出來，一般情況下，其能夠?qū)ω?cái)報(bào)各個項(xiàng)目之間的橫向關(guān)系進(jìn)行揭露。整體而言，相關(guān)比率法中常用的比率有以下幾種:①資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其屬于對公司資產(chǎn)管理效率進(jìn)行反映的比率，包括固資、存貨、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率等。②短期償還債務(wù)能力比率。流動負(fù)債及其資產(chǎn)之間的關(guān)系，可以通過短期償還債務(wù)能力反映出來。其中該指標(biāo)涵蓋了速動、流動比率兩個。③揭露公司權(quán)益實(shí)際情況的比率。就公司權(quán)益而言，包括兩大類，一是所有者權(quán)益，二是債權(quán)權(quán)益。前者資本充裕，則債權(quán)便能夠獲得有效保障，反之債權(quán)者需承擔(dān)大多數(shù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；后者能夠使公司所有者在運(yùn)用為數(shù)不多的資金的基礎(chǔ)上獲得公司控制權(quán)。④資金來源與其運(yùn)用的比率，其能夠?qū)⒐緜鶆?wù)支出的占比反映出來。這個比率主要借助于公司長期資本來源和運(yùn)用額度，以及短期資本來源及運(yùn)用額度之對比，對雙方的相稱性進(jìn)行評判，基于此將運(yùn)營成本上升的結(jié)構(gòu)性原因揭露出來。1.2.2比重法比重法可理解為，對于一個財(cái)報(bào)的相同類別的項(xiàng)目，在對其在總體中的占有率或權(quán)重、相同類型項(xiàng)目間的占比進(jìn)行計(jì)算的基礎(chǔ)上，對各項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)關(guān)系進(jìn)行反映。一般情況下，其可以將財(cái)報(bào)中各個項(xiàng)目間的縱向關(guān)系揭露出來。運(yùn)用該方法的過程中，需要注意的是，僅可計(jì)算類型一樣的項(xiàng)目的權(quán)重。1.2.3因素替代法該方法也叫做連環(huán)替代法，在滿足兩個條件的前提下，可對結(jié)構(gòu)進(jìn)行深化分析：首先，以綜合指標(biāo)為切入點(diǎn)，圍繞其構(gòu)成因素開展影響程度分析。不管是綜合性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，還是財(cái)務(wù)指標(biāo)，一般情況下，與報(bào)表內(nèi)的2個或2個以上項(xiàng)目相關(guān)，分析這些指標(biāo)，即可看作對各財(cái)報(bào)內(nèi)項(xiàng)目與計(jì)算指標(biāo)結(jié)果之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析。其次，以財(cái)報(bào)項(xiàng)目為切入點(diǎn)，圍繞其構(gòu)成因素開展影響程度分析。一般而言，很多構(gòu)成因素能夠影響財(cái)報(bào)項(xiàng)目，分析此類項(xiàng)目的構(gòu)成因素，旨在對財(cái)報(bào)項(xiàng)目總體結(jié)果與此類因素之關(guān)的關(guān)聯(lián)性予以確定。2公司債務(wù)結(jié)構(gòu)簡介2.1公司總體的資本結(jié)構(gòu)融資方式包括股權(quán)、債權(quán)融資這兩大類。2002年底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)成功進(jìn)行了股價(jià)制改造，更改名稱叫做北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司。注冊資本5個多億人民幣。就該公司主體和有關(guān)債務(wù)項(xiàng)目而言，從其2018年跟蹤等級評估報(bào)告了解到，2018年一季度底，公司股東中有2個屬于一致行動人，累計(jì)持有股份占比等于53.24%，其中天津華遠(yuǎn)浩利公司持股占比為6.84%，北京華遠(yuǎn)公司持股占比為46.40%。此外，北京京泰投資管理中心（持有總股本的7.41%）、其他持股5%以下股東合計(jì)39.35%。2017年公司營業(yè)總收入仍以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主，當(dāng)期實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入99.04億元，同比增長30.17%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入同比增長29.49%至96.76億元:得益于可出租面積的增加，房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)收入同比增長1.11%至1.36億元。2.2債務(wù)的來源因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)具有獨(dú)特的屬性，就其商業(yè)信用而言，從其債務(wù)資金籌集來源進(jìn)行劃分，包括兩大類：一是施工方墊付資金，二是房地產(chǎn)預(yù)售。截止到2019年9月30日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)長期借款為748047.63萬元，應(yīng)付債券為1,351,039.71萬元，應(yīng)收賬款為188，190.21萬元，預(yù)收款項(xiàng)為1，131，273.59萬元。其中，可銷售資產(chǎn)等于萬元，長期股權(quán)投資等于萬元。2.3債務(wù)的布置結(jié)構(gòu)及優(yōu)先結(jié)構(gòu)采取公開發(fā)行債券的方式籌集資金，這是企業(yè)最為直接的一種資金籌集手段。該籌資模式成本支出小，由于信息處于公開狀態(tài)，投資人員大多不追求過高的回報(bào)率。但如果選擇非公開債務(wù)模式，比如金融機(jī)構(gòu)貸款，則成本支出大，同時(shí)銀行將進(jìn)行監(jiān)督管理，從某種程度上而言，制約了企業(yè)的經(jīng)營。中國銀行間市場交易商協(xié)會于2019年9月19日對企業(yè)超短期融資方式進(jìn)行了核準(zhǔn)，融資額度等于20億人民幣，該額度在該協(xié)會簽署《接受注冊通知書》后生效，期限為2年，在此期限中企業(yè)可選擇分期發(fā)行融資券。當(dāng)年企業(yè)首期融資券于10月28日完成發(fā)行，額度為10億人民幣；二期融資券于11月11日完成發(fā)行，額度為5億人民幣。對于等級不一樣的債務(wù)，由于企業(yè)有著不一樣的償還順序，尤其是企業(yè)破產(chǎn)后，將對優(yōu)先級債務(wù)進(jìn)行清償，在此基礎(chǔ)上才會對其他等級的債務(wù)進(jìn)行償還。3公司短期償債能力分析公司在運(yùn)用流動資產(chǎn)的基礎(chǔ)上對流動負(fù)債進(jìn)行償還的能力，就叫做短期償還債務(wù)能力。其能夠反映公司對到達(dá)還款期限的債務(wù)進(jìn)行償還的能力。就債權(quán)者而言，公司需擁有良好的償還債務(wù)能力，方可對其債權(quán)安全性提供保障，若公司擁有很好的短期償還債務(wù)能力，債權(quán)者能夠在約定時(shí)間內(nèi)獲得利息，到達(dá)時(shí)間期限后取回本金；就投資者而言，若公司短期償還債務(wù)能力不足，則公司管理者與經(jīng)營者勢必會投入許多的時(shí)間與精神進(jìn)行籌資，基于此進(jìn)行償債，如此一來，導(dǎo)致短期緊急籌資資金成本支出加大，對公司盈利能力產(chǎn)生影響。因此，無論是公司，還是債權(quán)人和投資者，均對該指標(biāo)非常重視。綜上，本課題研究時(shí)，以華遠(yuǎn)公司短期償還債務(wù)能力為切入點(diǎn)，選擇了流動、速動、現(xiàn)金比率對其作系統(tǒng)分析。3.1現(xiàn)金比率有價(jià)證券、貨幣資金和流動負(fù)債之間的比率，就叫做現(xiàn)金比率。該指標(biāo)能夠?qū)⒐緦α鲃有詡鶆?wù)進(jìn)行清償?shù)哪芰χ苯臃从吵鰜?。由于其不包括?yīng)收款和存貨，換言之，從總體資產(chǎn)看，該指標(biāo)僅對當(dāng)下流動性最大的負(fù)債項(xiàng)目進(jìn)行量度。所以，從上述三大流動性比率來看，其最為保守。通常情況下，該指標(biāo)超過20%最為理想，然而不可過高，否則象征著企業(yè)未能充分地將流動資產(chǎn)使用起來。因此，本課題研究時(shí)，選擇了該指標(biāo)來研究分析華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司的短期償債能力。經(jīng)研究分析，得出如下數(shù)據(jù)：表3-1華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司2015-2019年現(xiàn)金比率計(jì)算結(jié)果（單位：億元）項(xiàng)目20192018201720162015貨幣資金70.76100.7673.1054.9319.06有價(jià)證券0.205.265.184.831.27流動負(fù)債343.98275.54134.31134.26102.38現(xiàn)金比率0.210.380.580.450.20注：①現(xiàn)金比率保留兩位小數(shù)；②數(shù)據(jù)來源于華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司2015-2019年度報(bào)告。從表3-1中可以看出，在2015至2017年這三年間，華遠(yuǎn)集團(tuán)的現(xiàn)金比率一直是呈逐年遞增的趨勢，并且2017的現(xiàn)金比率達(dá)到了5年內(nèi)的最高值。其主要原因?yàn)楣举Y金回籠速度加快，甚至公司的有價(jià)證券也在逐年增高，但作為分母的流動負(fù)債沒有很大變化，所以使得2017年的現(xiàn)金比率很高，這也說明了華遠(yuǎn)集團(tuán)有著良好的短期償還債務(wù)能力，企業(yè)有著大量貨幣資金，能夠?qū)λ辛鲃有载?fù)債進(jìn)行償還。不過，自2018年起，公司的現(xiàn)金比率開始下降，2019年的現(xiàn)金比率甚至下降至0.21，其主要原因是作為分子的貨幣資金和有價(jià)證券都在減少，而分子流動負(fù)債增加了大約68億元，所以使得現(xiàn)金比率計(jì)算結(jié)果變小。而導(dǎo)致流動負(fù)債急速上升的原因是該公司在2018年的預(yù)收款項(xiàng)多了近37.87億人民幣，其他應(yīng)付款多了近44.92億人民幣，在一年內(nèi)到達(dá)還款期限的非流動性債務(wù)多了近56.66億人民幣。再此本文還選取了行業(yè)競爭對手上海城投控股股份有限公司（以下簡稱城投控股）和格力地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱格力地產(chǎn)）進(jìn)行數(shù)據(jù)對比分析，現(xiàn)金比率計(jì)算結(jié)果如下：表3-2城投控股和格力地產(chǎn)2015-2019年現(xiàn)金比率計(jì)算結(jié)果名稱20192018201720162015城投控股0.440.590.690.640.68格力地產(chǎn)0.390.420.400.410.31注：①現(xiàn)金比率保留兩位小數(shù)；②數(shù)據(jù)分別來源于上海城投控股股份有限公司和格力地產(chǎn)股份有限公司2015-2019年度報(bào)告。通過對比可以發(fā)現(xiàn)從2018年開始，三家公司的現(xiàn)金比率都在下降，這是由于房地產(chǎn)行業(yè)受到政策影響，在貨幣資金上面或多或少都有受到一點(diǎn)影響。雖然華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)金比率基本上是低于城投控股和格力地產(chǎn)的，但是公司的現(xiàn)金比率仍然保持在20%以上，說明華遠(yuǎn)集團(tuán)還是有一定實(shí)力的。3.2速動比率公司流動資產(chǎn)和其負(fù)債之間的比率，就叫做速動比率。其能夠反映公司流動資產(chǎn)內(nèi)馬上能夠套現(xiàn)用來對流動性債務(wù)進(jìn)行清償?shù)哪芰?。通常而言，該比率保持?：1相對較為合理。原因是，若該指標(biāo)較低，公司將面臨較大的短期償還債務(wù)網(wǎng)聊；若該指標(biāo)太高，意味著公司速動資產(chǎn)占比較大，導(dǎo)致公司投資機(jī)會成本進(jìn)一步加大。所以本文選取了華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司2015年到2019年的速動比率，得出如下數(shù)據(jù)：表3-3華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司2015-2019年速動比率計(jì)算結(jié)果（單位：億元）項(xiàng)目20192018201720162015速動資產(chǎn)99.53134.45101.8785.2630.10流動負(fù)債343.98275.54134.31134.26102.38速動比率0.290.490.760.640.29注：①速動比率保留兩位小數(shù)；②數(shù)據(jù)出自華遠(yuǎn)地產(chǎn)2015-2019年報(bào)。從上表了解到，該公司的速動比率在2015-2017年都是呈上升的趨勢，主要是因?yàn)槠髽I(yè)速動資產(chǎn)的增速遠(yuǎn)大于流動負(fù)債的增速，而其中速動資產(chǎn)增速較快的原因?yàn)樨泿刨Y金也在快速增加。但是在2018年，由于流動負(fù)債的迅速增加甚至達(dá)到2017年的兩倍之多，而速動資產(chǎn)增加幅度不大，導(dǎo)致了速動比率的減少。而其中流動負(fù)債增長速度比較快是因?yàn)楣臼褂么罅控?fù)債資金進(jìn)行土地儲備支付。2019年華遠(yuǎn)集團(tuán)的速動比率達(dá)到5年內(nèi)最低，這是由于流動負(fù)債增速大于速動資產(chǎn)增速所致，而導(dǎo)致流動負(fù)債增速過大是因?yàn)槭艿絿艺呦拗?，使得公司?fù)債償還壓力過大。表3-4城投控股和格力地產(chǎn)2015-2019年速動比率計(jì)算結(jié)果名稱20192018201720162015城投控股0.640.590.581.430.57格力地產(chǎn)0.420.460.370.410.33注：①速動比率保留兩位小數(shù)；②數(shù)據(jù)分別來源于上海城投控股股份有限公司和格力地產(chǎn)股份有限公司2015-2019年度報(bào)告。通過對比城投控股和格力地產(chǎn)的速動比率可以發(fā)現(xiàn)華遠(yuǎn)集團(tuán)的速動比率在這幾年上下波動較大，在近幾年和同行相比是比較低的。所以華遠(yuǎn)集團(tuán)對于速動資產(chǎn)的減少以及流動負(fù)債的增加應(yīng)該引起重視，在存貨、貨幣資金等方面應(yīng)該合理規(guī)劃，才能提高速動比率從而對短期償還債務(wù)能力進(jìn)行改善。3.3流動比率流動資產(chǎn)和其負(fù)債之間的比率，就叫做流動比率。其主要反映在短期債務(wù)到達(dá)還款期限前流動資產(chǎn)能夠套現(xiàn)用來對債務(wù)進(jìn)行清償?shù)哪芰ΑＴ撝笜?biāo)愈高，意味著公司有著越好的短期債務(wù)償還能力，償還流動性債務(wù)的保障性越大，否則越小。其中需要注意的是：具體情況需要具體分析，并非公司的各流動比率愈大，公司便具備越好的短期債務(wù)償還能力，原因是，從流動資產(chǎn)角度看，盡管應(yīng)收帳款、有價(jià)證券與現(xiàn)金有著良好的變現(xiàn)能力，不過流動資產(chǎn)還涵蓋了待攤銷費(fèi)用、存貨等。且這些資產(chǎn)變現(xiàn)需要較長時(shí)間，尤其是存貨，出現(xiàn)堆積、殘次與滯銷等概率較大。通常情況下，該指標(biāo)等于2相對較為理想。所以本文選取了華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司2015年到2019年的流動比率，得出如下數(shù)據(jù)：表3-5華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司2015-2019年流動比率計(jì)算結(jié)果（單位：億元）項(xiàng)目20192018201720162015流動資產(chǎn)528.24453.34314.05268.38207.32流動負(fù)債343.98275.54134.31134.26102.38流動比率1.541.652.342.002.02注：①流動比率保留兩位小數(shù)；②數(shù)據(jù)來源于華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司2015-2019年度報(bào)告。通過表3-5可看出，2015年至2019年華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司的流動比率有增有減，其變化趨勢和速動比率的變化規(guī)律基本相似。從流動比率來看，2015、2016年總體處于持平狀態(tài)；2017年等于2.34，達(dá)到5年內(nèi)最高值，為2.34，主因在于，從增速層面分析，與公司流動負(fù)債進(jìn)行對比，流動資產(chǎn)要更大一些。之所以其增速更快，原因是2017年的貨幣資金較2016年增加了18.16億元，同時(shí)，由于各種原因產(chǎn)生的其他應(yīng)收款增加了10.03億元，房地產(chǎn)市場冷卻造成存貨增加了29.06億元。但是在2018之后，流動比率就一直呈下降趨勢，2019年的流動比率達(dá)到最低，為1.54，雖然公司的流動資產(chǎn)也有在逐年增加，但是其增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上流動負(fù)債的增加速度。其中流動負(fù)債急速上升的原因是該公司在2019年的預(yù)收款項(xiàng)增加了大約30.53億元。由此可以看出2015年-2017年這三年華遠(yuǎn)集團(tuán)的短期償債能力是比較好的，但由于回籠資金減緩，負(fù)債償還速度降低，而導(dǎo)致短期償債能力相對變?nèi)?。?-6城投控股和格力地產(chǎn)2015-2019年流動比率計(jì)算結(jié)果名稱20192018201720162015城投控股3.132.502.412.551.99格力地產(chǎn)0.800.881.831.831.93注：①流動比率保留兩位小數(shù)；②數(shù)據(jù)分別來源于上海城投控股股份有限公司和格力地產(chǎn)股份有限公司2015-2019年度報(bào)告。通過對比城投控股和格力地產(chǎn)的流動比率可以發(fā)現(xiàn)華遠(yuǎn)集團(tuán)的流動比率是處于中間位置，說明公司短期償債能力還是比較穩(wěn)定。但是華遠(yuǎn)集團(tuán)的流動比率距離行業(yè)流動比率標(biāo)準(zhǔn)還有一定差距，所以在流動資產(chǎn)的合理利用和對流動負(fù)債的管理方面還需要多加優(yōu)化。4公司長期償債能力分析企業(yè)對長期債務(wù)本息進(jìn)行償還的能力，就叫做長期債務(wù)償還能力。對公司該能力的強(qiáng)弱進(jìn)行評判時(shí)，重點(diǎn)看公司是不是擁有合理的、穩(wěn)定的資金結(jié)構(gòu)，看公司長期盈利能力的強(qiáng)弱，所以，就長期債權(quán)者而言，為對其債權(quán)安全性進(jìn)行評估，對公司的該指標(biāo)十分重視。綜上，本課題研究時(shí)，以華運(yùn)地產(chǎn)長期償還債務(wù)能力為切入點(diǎn)，選擇了利息保障倍數(shù)、產(chǎn)權(quán)比率與資產(chǎn)負(fù)債率對其作系統(tǒng)分析。4.1資產(chǎn)負(fù)債率在公司總體資產(chǎn)中，負(fù)債額度所占經(jīng)的比率，就叫做資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)能夠反映公司總體資產(chǎn)中債務(wù)融資所占的比例。該比率能夠?yàn)閭鶛?quán)人提供一個參考標(biāo)準(zhǔn)，比如當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率呈增高趨勢的時(shí)候，公司的負(fù)債比率也是呈增高趨勢的。反之則說明公司的負(fù)債比率是呈減少趨勢的，這樣的情況對于債權(quán)人貸款來說，就會越加安全。所以在這里本文以資產(chǎn)負(fù)債率作為代表，來研究分析華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司的長期償債能力。經(jīng)研究分析，得出如下數(shù)據(jù)：表4-1華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算結(jié)果項(xiàng)目20192018201720162015資產(chǎn)負(fù)債率（%）84.1982.7477.4674.8178.16注：數(shù)據(jù)來源華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司2015-1019年報(bào)通過表4-1可以發(fā)現(xiàn)華遠(yuǎn)集團(tuán)2016年的資產(chǎn)負(fù)債率比2015年的減少了3.35%，其原因是由于公司配股所導(dǎo)致的。公司實(shí)行配股融資后，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相應(yīng)地下降；與2016年進(jìn)行對比，2017年上漲了3.80%，原因是，該年企業(yè)貸款額度加大，造成負(fù)債額度上升；2017-2018年之間，上漲了5.28%,其主要是由于公司融資和預(yù)收收入的增加所導(dǎo)致了負(fù)債的增長速度大于資產(chǎn)的增長速度；在2018年到2019年間企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率增加了1.45%，其中原因主要是由于發(fā)行公司債券所造成的。再此本文還將行業(yè)競爭對手城投控股和格力地產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)對比分析，資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算結(jié)果如下：表4-2城投控股和格力地產(chǎn)2015-2019年資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算結(jié)果名稱20192018201720162015城投控股（%）48.5445.5346.1147.2552.35格力地產(chǎn)（%）75.9272.3471.3672.1080.78注：數(shù)據(jù)分別來源于上海城投控股股份有限公司和格力地產(chǎn)股份有限公司2015-2019年度報(bào)告。通過對比可以發(fā)現(xiàn)華遠(yuǎn)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率在同行中是比較高的，這說明了2015-2019年華遠(yuǎn)集團(tuán)的長期償債能力在逐年減弱。雖然房地產(chǎn)行業(yè)前期投入非常大，但資產(chǎn)負(fù)債率正常的范圍應(yīng)保持在60%-70%之間，華遠(yuǎn)集團(tuán)整整高出了大約10%，所以這需要引起公司的重視。在負(fù)債總額、應(yīng)收賬款、資產(chǎn)等方面應(yīng)該合理地進(jìn)行規(guī)劃，不斷加大銷售和回款力度、增強(qiáng)自身造血功能才能提高更好的改善長期償債能力。4.2產(chǎn)權(quán)比率在所有者權(quán)益的總體額度中，負(fù)債總體額度所占的比率，就叫做產(chǎn)權(quán)比率。該指標(biāo)能夠反映公司長期償還債務(wù)的能力，旨在對公司資金結(jié)構(gòu)是否合理進(jìn)行評判。其能夠?qū)鶛?quán)者與投資者之間資金來源的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行反映，可以據(jù)此對公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性進(jìn)行評估。若該指標(biāo)愈低，意味著在公司總體資產(chǎn)中內(nèi)部資本占比愈高，公司擁有越好的長期償還債務(wù)的能力。表4-3華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司產(chǎn)權(quán)比率計(jì)算結(jié)果項(xiàng)目20192018201720162015產(chǎn)權(quán)比率（%）5.324.793.442.973.58注：數(shù)據(jù)來源華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司2015-1019年報(bào)通過表4-3可以發(fā)現(xiàn)相比2015年，2016年華遠(yuǎn)集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率略有減少，其原因是公司的負(fù)債總額有所減少，從而所有者權(quán)益是呈增長的趨勢的，所以產(chǎn)權(quán)比率會減少。而在2017年之后，華遠(yuǎn)集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率是呈逐年遞增趨勢的，其原因是因?yàn)槠髽I(yè)在2017年后增加了股權(quán)投資所造成的。另一方面是由于華遠(yuǎn)集團(tuán)近幾年的負(fù)債總額一直在增加，長期償債能力變?nèi)?，從而?dǎo)致產(chǎn)權(quán)比率的增加。表4-4城投控股和格力地產(chǎn)2015-2019年產(chǎn)權(quán)比率計(jì)算結(jié)果名稱20192018201720162015城投控股（%）0.940.840.860.901.10格力地產(chǎn)（%）3.152.622.492.584.20注：數(shù)據(jù)分別來源于上海城投控股股份有限公司和格力地產(chǎn)股份有限公司2015-2019年度報(bào)告。通過對比城投控股和格力地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率可以發(fā)現(xiàn)華遠(yuǎn)集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率是相對偏高的，距離行業(yè)產(chǎn)權(quán)比率標(biāo)準(zhǔn)還有一定差距，說明公司長期償債能力還有待加強(qiáng)，需要減少負(fù)債總額的數(shù)值，方可進(jìn)一步提升長期償還債務(wù)的水平。4.3利息保障倍數(shù)該指標(biāo)能夠?qū)⑵髽I(yè)償還利息的能力充分反映出來。對于一個公司，如果要將償還債務(wù)水平保持在某個范圍內(nèi)，則該指標(biāo)的數(shù)值最起碼要超過1.如果其數(shù)值越高，則公司便擁有越好的長期償還債務(wù)能力。反過來，公司出現(xiàn)虧損、償還債務(wù)的安全性及穩(wěn)定性變差的概率將更大。表4-5華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司利息保障倍數(shù)計(jì)算結(jié)果項(xiàng)目20192018201720162015利息保障倍數(shù)1.551.903.102.462.31注：數(shù)據(jù)來源華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司2015-1019年報(bào)通過表4-5可以看出華遠(yuǎn)集團(tuán)的利息保障倍數(shù)在2015年至2017年一直呈逐年增加的趨勢，這是由于公司融資成本的降低、利息支出的減少及凈利潤的增加所導(dǎo)致的。該公司的利息保障倍數(shù)一直在減少，這是由于在2017年之后，房地產(chǎn)市場冷卻導(dǎo)致公司銷售額減少，還款期限加長，從而致使公司的債務(wù)和利息支出不斷增加。表4-6城投控股和格力地產(chǎn)2015-2019年利息保障倍數(shù)計(jì)算結(jié)果名稱20192018201720162015城投控股（%）1.533.341.441.021.57格力地產(chǎn)（%）0.620.680.991.062.57注：數(shù)據(jù)分別來源于上海城投控股股份有限公司和格力地產(chǎn)股份有限公司2015-2019年度報(bào)告。通過對比可以得出華遠(yuǎn)集團(tuán)的利息保障倍數(shù)相對比較穩(wěn)定，且都保持在大于1上，說明了華遠(yuǎn)集團(tuán)支付利息費(fèi)用能力是比較好的，在利息支付方面有足夠的保障，有較好的長期償債能力。但是由于在2017-2019年這三年中，公司的利息保障倍數(shù)在逐年下降，所以公司需要引起重視，盡量嘗試降低負(fù)債,提高息稅前利潤，從而加強(qiáng)自身的長期償債能力。5建議與結(jié)語5.1提高華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司償債能力的幾點(diǎn)建議(一)進(jìn)一步提高對貨幣資金的管理就貨幣資金而言，其屬于償還債務(wù)的一種方式，也是一種支付工具，若收入與支出配合不好，極有可能會出現(xiàn)周轉(zhuǎn)不靈的情況。此外，貨幣資金有著較強(qiáng)的流動性，被貪污的可能性更大。由于房地產(chǎn)行業(yè)受到政策影響，華遠(yuǎn)集團(tuán)在貨幣資金上面或多或少都有受到一點(diǎn)影響，使得該企業(yè)的現(xiàn)金比率暫未達(dá)到行業(yè)較高水平。因此，企業(yè)需要進(jìn)一步提高對貨幣資金的管理與控制，使其產(chǎn)生最大的效益，盡量不出現(xiàn)資金閑置的情況。為此，企業(yè)應(yīng)在日常工作中認(rèn)真規(guī)劃好如何使用貨幣資金，提前對其收入與支出進(jìn)行安排，最大程度上通過既有貨幣資金增加收益。（二）進(jìn)一步加強(qiáng)流動資產(chǎn)管理正常經(jīng)營的企業(yè)，它的負(fù)債總額總是小于資產(chǎn)總額的，但作為房地產(chǎn)行業(yè)，華遠(yuǎn)集團(tuán)由于其存貨等流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力慢，且銷售能力相對以前變?nèi)?，從而?dǎo)致了償債能力降低。因此華遠(yuǎn)集團(tuán)需要進(jìn)一步加大內(nèi)部管理力度，高效地使用流動資產(chǎn)，如此方可增強(qiáng)公司償還債務(wù)的能力。與此同時(shí)，一些公司由于內(nèi)部管理不到位，導(dǎo)致無法高效使用資金，存在積壓情況，公司償還債務(wù)水平因此而被削弱。對于存貨和應(yīng)收賬款，也要進(jìn)一步的加強(qiáng)管理。存貨過多不僅變現(xiàn)能力較差，而且會占用資金。企業(yè)應(yīng)當(dāng)減少在產(chǎn)品，加大銷售和回款力度。從長期投資角度看，需提前分析與預(yù)估，防止盲目投資行為發(fā)生。(三)選擇合適的舉債方式由于華遠(yuǎn)集團(tuán)是房地產(chǎn)行業(yè)，需要較多資金，其償債能力也相對比較健康，建議公司選擇成本較低的舉債模式。從目前的資本市場看，舉債模式發(fā)生了較大變化，不再像之前一樣，只能通過銀行進(jìn)行貸款，如今可通過一系列方式進(jìn)行籌資。確定與企業(yè)相符的舉債模式，對公司有利。首先，通過銀行進(jìn)行貸款，然而公司獲得貸款額度有限；其次，通過資本市場進(jìn)行拆借來融資，然而僅對短期內(nèi)需要資金的公司適用，且可用時(shí)間較短，籌資成本支出大；再次，發(fā)行公司債券，在公司中發(fā)行債券，可以籌資的額度不多。向外發(fā)行公司債券，籌資額度更多。盡管資金成本支出大，然而若能夠充分地對舉債資金進(jìn)行利用，一方面可以提升公司償還債務(wù)能力，另一方面能夠讓公司獲得更多收益。(四)培植良好的公共關(guān)系對于現(xiàn)代公司，交際水平高，公共關(guān)系好，這是十分重要的。企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)當(dāng)做到誠實(shí)信用、保證質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，做到使消費(fèi)者滿意放心，給大眾塑造一個良好的形象。因地制宜、因城施策，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，為城市發(fā)展建設(shè)、為消費(fèi)者提供更美好、更舒適的居住產(chǎn)品。5.2本文結(jié)語本文先闡述了償債能力的概念及方法，然后從企業(yè)自身以及影響企業(yè)償債能力的六大指標(biāo)入手，并通過對比競爭對手的相關(guān)數(shù)據(jù)，得出華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司償債能力的強(qiáng)弱。本課題研究時(shí)，以華遠(yuǎn)集團(tuán)為對象，系統(tǒng)地研究了其長期、短期償還債務(wù)能力，結(jié)果顯示，公司有著較強(qiáng)的償還債務(wù)能力，償還短期債務(wù)的安全性有保障。由于華遠(yuǎn)集團(tuán)是以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)，其變現(xiàn)能力慢，所以導(dǎo)致公司的非流動資產(chǎn)較多，但因?yàn)槠淞鲃淤Y產(chǎn)也在增加，說明該公司的償債能力還是比較健康的。但是在2018-2019這兩年華遠(yuǎn)集團(tuán)償債能力明顯降低，其主要原因在于公司對流動資產(chǎn)的利用效率較低，存貨堆積、資產(chǎn)大部分為設(shè)備、在建工程較多。華遠(yuǎn)集團(tuán)對于速動資產(chǎn)的減少以及流動負(fù)債的增加應(yīng)該引起重視，在應(yīng)付賬款、預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)方面應(yīng)該合理規(guī)劃。參考文獻(xiàn)：[1]趙帥,王樂,王帥.房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析研究[J].知識經(jīng)濟(jì),2019(31)[2]朱一清.供給側(cè)改革下房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績效分析[D].南京:南京信息工程大學(xué),2018.[3]徐云.中國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)來源結(jié)構(gòu)對償債能力影響研究[D].上海:華東政法大學(xué),2018.[4]吳軍海,陳麗卿.公司償債能力分析——以恒大地產(chǎn)為例[J].哈爾濱學(xué)院學(xué)報(bào),2018(10)[5]賈琳.我國房地產(chǎn)上市公司償債能力的研究[D].浙江:浙江大學(xué),2017.[6]李萌.某房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析[J].商,2016(26)[7]王春華.房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析[J].住宅與房地產(chǎn),2015(Z2)[8]李紅娥.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析[D].四川:西南交通大學(xué),2012.[9]徐健.企業(yè)戰(zhàn)略管理[M].北京:人民郵電出版社,2010:42-45.[10]張雷.房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析——以新鷗鵬集團(tuán)為例[J].陜西:西安培華學(xué)院會計(jì)與金融學(xué)院,2020.致謝：本篇論文從開題報(bào)告到初稿以及定稿都是在導(dǎo)師的耐心幫助下完成的。非常感謝指導(dǎo)老師指出我論文中的問題，并且不厭其煩的回答我提出的問題。在這個過程中我學(xué)習(xí)到了很多，也收獲了很多，在這里，我對所有幫助過我的老師、朋友、同學(xué)送上我最衷心的感謝，謝謝大家對我的幫助，我以后會更加努力去學(xué)習(xí)這方面的知識的。

畢業(yè)設(shè)計(jì)如何搜集資料一、搜集資料的作用1.了解進(jìn)行中的工作自己所要開展的項(xiàng)目，可能別人也在進(jìn)行，通過文獻(xiàn)調(diào)研，可以直接或間接地了解目前在何處、由何人、以何種規(guī)模與方式進(jìn)行，在哪一方面已取得成果等。這些信息可以幫助學(xué)生在畢業(yè)設(shè)計(jì)中獲得有效的合作。2.擴(kuò)大知識面學(xué)生從一些通用課程的學(xué)習(xí)直接轉(zhuǎn)入到專題性很強(qiáng)的畢業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)，往往會感到無所適從，這需要有一個過渡，其中最為有效的方法就是查閱文獻(xiàn)。這一過程不但可以進(jìn)一步豐富自己的基礎(chǔ)知識，而且還可以深入理解開展此工作的目的。3.掌握信息動向，避免無效和低水平重復(fù)通過查閱文獻(xiàn)，了解自己的課題在專業(yè)領(lǐng)域目前發(fā)展的狀況。對于一個課題，如果不了解目前已取得的成果，所采用的最新設(shè)計(jì)手段和方法，就勢必使自已依然用陳舊的方法研究淘汰的課題，既是-一種低水平重復(fù)，又造成人力。財(cái)力和時(shí)間的浪費(fèi)。4.避免走不必要的彎路對于某些工作，在工作方法和思路上前人已有過一些失敗的教訓(xùn)，并證明行不通，通過查閱文獻(xiàn)加以了解以后，就可以避免再走不必要的彎路。二、搜集資料需把握的原則在今天信息大爆炸的時(shí)代里，文獻(xiàn)資料可稱得上是浩如煙海。那么，怎樣才能快速找到符合自己需要的文獻(xiàn)資料呢？這需要把握一個正確的原則，否則無異于大海撈針。搜集資料必須首先確定好搜集的方向，這樣才不至于將自己陷于資料的汪洋大海之中，被一堆冗余資料淹沒，茫茫然不知彼岸。本著搜集的資料盡可能全面、充分的原則，開始階段資料方向盡量要定得寬-一些，要照顧到縱橫兩個方向一縱向是指始終以所定課題為主線搜集資料，查找與課題有關(guān)的歷史、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，不偏離課題；橫向是指廣泛涉獵各種各樣與論題有關(guān)聯(lián)的專題資料，以避免孤陋寡聞，知識單一，造成主觀片面。橫向拓展能使我們思路開。闊，使我們獲得新的刺激和深層啟發(fā)，從而達(dá)到新的高度?？v橫方向范圍的確定，可以在自已選題基礎(chǔ)上制定，最好征求指導(dǎo)教師的意見。三、搜集資料的方法搜集資料過程中，還要根據(jù)學(xué)科專業(yè)特點(diǎn)、性質(zhì)和基礎(chǔ)，選擇正確合適的搜集方法。不同的課題有不同的搜集方式，方法得當(dāng)，可省時(shí)省力，事半功倍。通信專業(yè)學(xué)生獲取畢業(yè)設(shè)計(jì)材料的來源不外乎兩個方面，一個是從學(xué)生本人的現(xiàn)場實(shí)踐中獲取，即第一手直接資料；一個是通過在圖書館、資料室或網(wǎng)絡(luò)中，利用文獻(xiàn)檢索獲得當(dāng)前專業(yè)發(fā)展信息和前人的研究成果，即間接資料。1.文獻(xiàn)檢索文獻(xiàn)檢索就是文獻(xiàn)資料的查找，是指在圖書館、資料室、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上找出自已所需的文獻(xiàn)資料的過程和方式途徑。（1）根據(jù)書名或篇名檢索。根據(jù)所要查找的圖書的書名或文章的篇名，在相