北京中天大業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司.安徽銅陵步行街項(xiàng)目投資可行性概算分析2012年5月16日.開宗明義：

本報(bào)告的目的，是為北京瑞賽科技有限公司投資安徽銅陵步行街項(xiàng)目的可行性提供經(jīng)濟(jì)測(cè)算方面的依據(jù)，本報(bào)告僅關(guān)注銅陵步行街項(xiàng)目本身的開發(fā)前景及盈利前景分析，并不涉及項(xiàng)目開發(fā)主體企業(yè)的股權(quán)及財(cái)務(wù)狀況分析。限于短暫的調(diào)研時(shí)間，本報(bào)告中采用的數(shù)據(jù)不能保證精確及全面，但能夠保證真實(shí)及概算結(jié)果不出現(xiàn)足以影響決策的偏差。.3第一部分：項(xiàng)目背景分析一宏觀背景分析二銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析.4宏觀背景分析1.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.2全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境.51.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境近期世界范圍內(nèi)通脹等因素導(dǎo)致消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，兼之美國(guó)信用調(diào)降及歐債危機(jī)等影響，國(guó)際金融環(huán)境動(dòng)蕩，導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，有步入二次衰退的危機(jī)。國(guó)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭開始放緩，投資和出口增速雙降，通貨膨脹的因素導(dǎo)致居民實(shí)際收入下滑，消費(fèi)增長(zhǎng)緩慢。國(guó)有壟斷型企業(yè)在政府政策和資金的支持下飛速發(fā)展但盈利效率低下，而民營(yíng)企業(yè)步履維艱，實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)微薄，構(gòu)成了當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的主要縮影。通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的兩難境地，致使國(guó)家貨幣政策搖擺不定。當(dāng)前偏緊的貨幣政策已導(dǎo)致一些中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到影響。以房地產(chǎn)、煤炭、藝術(shù)品、農(nóng)產(chǎn)品等投機(jī)性需求帶動(dòng)的民間金融泡沫在政府屢以行政手段干預(yù)后瀕于資金鏈斷裂的破滅邊緣。民營(yíng)企業(yè)雖然不受政府重視卻承擔(dān)著解決國(guó)內(nèi)嚴(yán)峻的就業(yè)問題的重任。當(dāng)前部分地區(qū)的中小企業(yè)危機(jī)亦已引起中央重視開始出臺(tái)針對(duì)性的金融稅收等扶持政策以避免危機(jī)惡化。然而導(dǎo)致中小企業(yè)危機(jī)的根源錯(cuò)綜復(fù)雜，以當(dāng)前偏緊的貨幣政策及仍然偏向國(guó)有企業(yè)/地方政府的信貸政策，可以預(yù)期目前扶持中小企業(yè)的政策收效不大。中小企業(yè)危機(jī)仍將蔓延。承擔(dān)著拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和緩解社會(huì)矛盾雙重任務(wù)的保障房、水利、鐵路等國(guó)家重大投資項(xiàng)目因收益水平低，投資規(guī)模過于龐大，對(duì)各級(jí)地方政府的財(cái)政已造成巨大壓力，而地方政府財(cái)政收入的主要來源土地出讓又受到國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的影響大為縮減，地方債務(wù)平臺(tái)同樣陷入資金鏈斷裂危機(jī)。消息面上，近期的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示通貨膨脹已得到抑制，從而為政府可能的貨幣政策放寬開始造勢(shì)。綜上所述，在國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)多重危機(jī)的壓力，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨硬著陸風(fēng)險(xiǎn)的情況下，2012年政府放寬貨幣政策，放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性很大。.61.2全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策層層加碼，國(guó)八條、主要城市限購令、明碼實(shí)價(jià)、一房一價(jià)等，再加上貸款額度的收緊，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)分化。受調(diào)控壓力最大的一線城市成交銳減，房?jī)r(jià)有所下滑；二線城市房?jī)r(jià)雖然穩(wěn)定但成交也大幅下跌；三四線城市則受調(diào)控限制較小，房?jī)r(jià)及成交都繼續(xù)上揚(yáng)。從供應(yīng)和需求層面分析，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)自住和投資需求仍然旺盛，整體供不應(yīng)求的局面尚未出現(xiàn)根本變化。影響市場(chǎng)成交的主要原因是政府的行政干涉及信貸支持的不足。因此，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷主要看未來政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控態(tài)度。從當(dāng)前形勢(shì)判斷，中央政府對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的決心依然堅(jiān)定，但面對(duì)通脹和經(jīng)濟(jì)疲軟的兩難局面，以及保障房計(jì)劃推進(jìn)的不順，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率極高的房地產(chǎn)業(yè)很難實(shí)施徹底的打壓，預(yù)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控未來將以行政手段為主，限購等調(diào)控措施預(yù)計(jì)很快會(huì)推進(jìn)到更寬廣范圍，而限貸等對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響復(fù)雜的市場(chǎng)手段預(yù)計(jì)會(huì)有所放松。限購等房地產(chǎn)調(diào)控行政手段主要針對(duì)的是住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，反而因?yàn)椴皇芟拶徲绊懀@得了從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)出的部分投資者的青睞，在調(diào)控初期表現(xiàn)火熱。但很快，隨著貨幣政策的收緊，信貸支持不足，導(dǎo)致中小投資者資金緊張，購買力不足，商業(yè)地產(chǎn)也就很快與住宅市場(chǎng)一起同陷低谷。從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)看，在當(dāng)前通脹嚴(yán)重和國(guó)內(nèi)缺乏投資渠道的情況下，不論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，投資需求仍然非常旺盛，只是住宅市場(chǎng)受困于限購沒有資格，而商業(yè)市場(chǎng)受困于限貸缺乏資金，才導(dǎo)致目前市場(chǎng)陷于低谷。而根據(jù)前述分析，貨幣和信貸政策有望在近期有所放松，則商業(yè)地產(chǎn)也就有望在2012年重燃活力。.8銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析2.1銅陵城市概況2.2銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況.2011年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）579.4億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.6%。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，由2010年的2.1:72.7:25.2變化為2011年的1.9：74.7：23.4。按常住人口計(jì)算，2011年全年人均生產(chǎn)總值79704元（折合12367

美元），全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率127651元/人，比上年分別增加15208元和24048元。

2011年全市年末總?cè)丝?4.15萬人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21825元，總量首次超全國(guó)平均水平，比上年增長(zhǎng)16.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出15630元，增長(zhǎng)21.4%，其中，食品支出增長(zhǎng)37.3%，衣著支出增長(zhǎng)29.3%，家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出增長(zhǎng)12.2%，醫(yī)療保健支出增長(zhǎng)12.4%,教育文化娛樂支出增長(zhǎng)30.3%，交通和通訊支出下降27.5%，居住類支出增長(zhǎng)40.1%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為39.9%，比上年上升4.6個(gè)百分點(diǎn)。2011年，全市在崗職工年平均工資43230元，增長(zhǎng)18.0%。城鄉(xiāng)居民人均人民幣儲(chǔ)蓄存款余額29831元，比上年末增加

3765

元。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積28.4平方米,比上年增加1.7平方米。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，銅陵市是一個(gè)以工業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市。城鎮(zhèn)居民收入水平較高而且仍在快速增長(zhǎng)，消費(fèi)能力較強(qiáng)。但城市人口僅74萬人，市區(qū)人口僅44萬人，規(guī)模偏小，不利于商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：銅陵市政府年度工作報(bào)告---為安徽經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工貿(mào)港口城市，但城市規(guī)模較小2.1銅陵城市概況.910銅陵市主城區(qū)銅官山區(qū)面積僅36平方公里。轄長(zhǎng)江路街道、石城路街道、銅官山街道、楊家山街道、掃把溝街道、橫港街道六條街道。其中長(zhǎng)江路和義安大道、淮河大道三條主路交匯處為銅陵市商業(yè)中心區(qū)，集中了銅陵市大部分商業(yè)。數(shù)據(jù)來源：銅陵市政府年度工作報(bào)告---長(zhǎng)江南岸，主城狹小2.1銅陵城市概況。.

銅陵是安徽向外省勞務(wù)的重點(diǎn)輸出地之一。

徽商文化的積淀讓安徽人民具有普遍的經(jīng)商和投資意識(shí)。銅陵也是較為著名的旅游城市，旅游商業(yè)具有較大發(fā)展前景。雖然人口不多，交通也便利，但銅陵市物價(jià)水平顯著高于省會(huì)合肥。

——商業(yè)意識(shí)深入骨髓2.1銅陵城市概況.112.2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況目前的銅陵房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于上升時(shí)期，市場(chǎng)可挖掘的潛力巨大。近兩年來銅陵的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)和“地根銀根”的減縮，全國(guó)的樓市的上漲勢(shì)頭已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的減弱。受全國(guó)樓市大環(huán)境的影響，銅陵房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入理性回歸的時(shí)期，價(jià)格上漲的幅度趨于平緩。但由于市場(chǎng)仍然存在較大需求，因此房?jī)r(jià)的上漲仍會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。.12（一）2011年01-12月新建商品房上市情況2011年01-12月，全市預(yù)售許可證發(fā)放總面積128.42萬平方米，同比上升93.04%。商品房預(yù)售項(xiàng)目分布在銅官山區(qū)、獅子山區(qū)（含市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）和郊區(qū)，其中住宅類商品房預(yù)售面積99.57萬平方米；其它類商品房預(yù)售面積28.84萬平方米。項(xiàng)目

用途預(yù)售面積面積占比面積同比預(yù)售套數(shù)套數(shù)同比（萬㎡）（%）（%）（套）（%）住宅99.578877.5495.23955895.42非住宅28.873522.4685.84//合計(jì)128.4523100181.07

//2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況.

（二）2011年01-12月商品房銷售情況2011年01-12月，全市商品房銷售總面積67.58萬平方米，其中住宅類商品房銷售面積55.00萬平方米，同比上升3.66%；非住宅類商品房銷售面積12.57萬平方米，同比上升2.87%，銷售套（間）數(shù)6954套，其中住宅類商品房銷售套數(shù)5494套，同比上升7.24%。項(xiàng)目

用途銷售面積面積占比面積同比銷售套數(shù)套數(shù)占比套數(shù)同比（萬㎡）（%）（%）（套/間）（%）（%）住宅55.004581.393.66549483.327.24非住宅12.575518.612.87123018.6524.49合計(jì)67.58001003.516594101.973.792.2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況.15第二部分：項(xiàng)目地塊條件分析一地塊周邊環(huán)境地塊規(guī)劃指標(biāo)分析地塊規(guī)劃方案分析項(xiàng)目目前狀況及進(jìn)度計(jì)劃.本項(xiàng)目地塊位于銅陵市最繁華的長(zhǎng)江路、義安大道和淮河大道交匯處。屬于城市商業(yè)中心區(qū)。地段條件優(yōu)越，交通便利。長(zhǎng)江西路長(zhǎng)江東路步行街項(xiàng)目123451地段及周邊環(huán)境義安大道淮河大道.銅陵商城合百商廈銅冠商業(yè)廣場(chǎng)茂源大市場(chǎng)1地段及周邊環(huán)境.地塊位置3號(hào)4號(hào)1號(hào)12號(hào)11號(hào)13號(hào).地塊號(hào)

功能規(guī)劃建筑面積（㎡）還遷面積（㎡）可售面積（㎡）備注1號(hào)地塊商業(yè)下沉主街商/p>

一層底商7322935827+8880285228880㎡為零星商業(yè)（屬性不明商業(yè)）二層及以上20241883876118542含下層主街除15000㎡其余部分30200㎡，含餐飲部分：7127㎡小計(jì)290647128583162064

辦公98194.73412064074.7

公寓57573.91183045743.9

住宅8408481973.22110.868311㎡*1.2合計(jì)530499.6256506.2273993.4未含地下車庫約3552個(gè)1號(hào)地塊是本項(xiàng)目規(guī)模最大，地段條件也最好的地塊，其中住宅8.4萬平方米幾乎全部回遷，可售部分完全由商用物業(yè)構(gòu)成，包含的物業(yè)類型包括商業(yè)步行街，住宅底商，辦公、公寓、酒店等。2地塊規(guī)劃指標(biāo)分析.2地塊規(guī)劃指標(biāo)分析3號(hào)地塊住宅和商用物業(yè)各占一半比列，但住宅大半回遷，可售部分仍以商業(yè)為主。包含物業(yè)類型為住宅、底商和公寓。3號(hào)地塊商業(yè)一層底商20800233218468還遷暫按1:1計(jì)算二層及以上67780338564395

小計(jì)88580571782863

住宅

135436.286179.249257住宅71816㎡*1.2公寓

11232011232還遷不含徽行等辦公合計(jì)235248.291896.2143352未含地下車庫約1680個(gè).4號(hào)地塊和3號(hào)地塊類似，但住宅占比更大，其中住宅約一半回遷，可售部分中，住宅和商用物業(yè)約3:2。包含物業(yè)類型為住宅、底商和公寓。4號(hào)地塊商業(yè)一層底商20590501615574

二層及以上37168863528533

小計(jì)57758含農(nóng)貿(mào)7500㎡1365144107

住宅169916785689134865473㎡*1.2住宅公寓22585022585

公建配套等

462719212706幼兒園及社區(qū)配套（其中幼兒園2706㎡可對(duì)外出售）合計(jì)25488694140160746未含地下車庫約1876個(gè)2地塊規(guī)劃指標(biāo)分析.從項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)分析來看，本項(xiàng)目是一個(gè)以步行街和底商為主，包括了住宅、商業(yè)、辦公、公寓等多種物業(yè)類型的，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到130萬平方米的大型綜合性項(xiàng)目。2地塊規(guī)劃指標(biāo)分析.3地塊規(guī)劃方案分析一、規(guī)劃范圍：步行街地塊東起義安大道、南至長(zhǎng)江二路、西到銅陵商城、北至長(zhǎng)江路，另長(zhǎng)江新村和長(zhǎng)江東村地塊，三地塊總用地面積約25.7萬平方米（385畝）總地價(jià)22.03億元。二、方案簡(jiǎn)介：1、步行街地塊（1#）：結(jié)合現(xiàn)狀地形規(guī)劃一條下沉的步行街商業(yè)軸線，并在軸線上加入節(jié)點(diǎn)放大，形成開放廣場(chǎng)，同時(shí)添加縱橫多條次要步行軸線，形成整個(gè)商業(yè)中心地塊的井字形的交通流線網(wǎng)格。功能布局上沿長(zhǎng)江中路保留部分原來的商業(yè)及辦公建筑，并新建部分商業(yè)與辦公建筑，力求新舊結(jié)合。沿長(zhǎng)江二路為商業(yè)裙樓與部分住宅塔樓，公寓塔樓與辦公塔樓相結(jié)合的組合方式。2、長(zhǎng)江新村地塊（3#）：布局模式采用沿街的商業(yè)內(nèi)街，道路交叉口的標(biāo)志性建筑與居住小區(qū)相結(jié)合。3、長(zhǎng)江東村地塊（4#）：規(guī)劃的長(zhǎng)江二路將該地塊分割為南北兩部分，南側(cè)規(guī)劃為集中式的商業(yè)裙房，上部為住宅塔樓和公寓樓；北側(cè)規(guī)劃為圍合的住宅小區(qū)，在小區(qū)的北面結(jié)合商業(yè)裙房布置一條風(fēng)情商業(yè)內(nèi)街。.規(guī)劃效果圖.規(guī)劃平面圖.從項(xiàng)目的規(guī)劃方案來看，本項(xiàng)目大多數(shù)商業(yè)都臨街，商業(yè)價(jià)值較高，便于出售。但住宅私密性較差，投資價(jià)值高于居住價(jià)值。本項(xiàng)目商業(yè)以步行街和底商為主，缺少中大型集中式商業(yè)，這種商業(yè)布局的特點(diǎn)是便于銷售，但不利于整體的管理和經(jīng)營(yíng)，也難以引進(jìn)大型主力商業(yè)來提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，因此持有經(jīng)營(yíng)的價(jià)值不高。3地塊規(guī)劃方案分析.4項(xiàng)目目前狀況和進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目方介紹，本項(xiàng)目拆遷已經(jīng)啟動(dòng)，預(yù)期在今年年中完成4號(hào)地塊的拆遷。整個(gè)地塊的開發(fā)計(jì)劃是先4號(hào)地塊，再是3號(hào)地塊，最后是拆遷難度最大的1號(hào)地塊。項(xiàng)目3號(hào)和4號(hào)地塊現(xiàn)狀以老式住宅為主，密度較高，住戶中公務(wù)員、知識(shí)分子等比例較高，拆遷難度較大，但拆遷主要矛盾在補(bǔ)償高低上，預(yù)計(jì)仍可較為順利地完成拆遷工作。項(xiàng)目1號(hào)地塊現(xiàn)狀則以商業(yè)和辦公為主，拆遷難度極大。從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況看，在2012年4月底時(shí)，項(xiàng)目4號(hào)地塊仍未見拆遷跡象。能否按照計(jì)劃順利推進(jìn)項(xiàng)目存疑。.28第三部分：相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況銅陵市商業(yè)市場(chǎng)概況銅陵市商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格概況三銅陵市辦公及公寓市場(chǎng)概況四銅陵市住宅市場(chǎng)概況.目前銅陵市中心城區(qū)商業(yè)主要集中在長(zhǎng)江路、義安大道和淮河大道上。而且主要以臨街底商和步行街為主，大型集中式商業(yè)只有合百商廈、銅陵商城、銅冠商業(yè)廣場(chǎng)等，此外還有部分家具城、小商品市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)，其他區(qū)域商業(yè)極度匱乏。長(zhǎng)江西路長(zhǎng)江東路步行街項(xiàng)目1231項(xiàng)目名稱合百商廈銅陵商城銅冠廣場(chǎng)建筑體量（萬㎡）3.2206.6開業(yè)時(shí)間200320022008開發(fā)單位合肥百貨大樓集團(tuán)股份有限公司銅陵聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司銅陵銅冠地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)業(yè)態(tài)大型購物中心超市、專業(yè)市場(chǎng)等服裝、皮具、化妝品等12345井湖商業(yè)廣場(chǎng)茂源大市場(chǎng)451銅陵市商業(yè)市場(chǎng)概況義安大道淮河大道.銅陵商城合百商廈銅冠商業(yè)廣場(chǎng)茂源大市場(chǎng).成熟商業(yè)臨街門市售價(jià)一般在4-5萬/平方米左右，二層和內(nèi)街商業(yè)相對(duì)便宜點(diǎn)，1.5-2萬元/平方米左右；租金根據(jù)業(yè)態(tài)業(yè)種的不同一般最低在200元/平方米/月左右，最高可達(dá)1000元/平方米/月。市區(qū)商業(yè)外圍商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)一般在1.5-2萬元/平方米之間；二層在6000-8000元/平方米左右。外圍市區(qū)商業(yè)市區(qū)以外社區(qū)型底商的價(jià)格一般在6000-10000元/平方米之間，租金為50-100元/平方米/月。社區(qū)型底商

目前，銅陵市的商業(yè)市場(chǎng)售價(jià)很高，一般步行街內(nèi)街1層已經(jīng)達(dá)到3萬元/平方米左右，沿長(zhǎng)江路的臨街門市更是高達(dá)5-6萬元/平方米，租金水平也從200-1000元/平方米/月不等。2銅陵市商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格概況.銅陵市的辦公和公寓項(xiàng)目同樣屈指可數(shù)，真正意義上的辦公樓目前基本上還是空白，在建的置地財(cái)富廣場(chǎng)以及雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)都是較高品質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目，將彌補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。其中置地財(cái)富廣場(chǎng)兩棟寫字樓，A座已售完，B座銷售率70%左右，目前售價(jià)約8500元/平方米。而雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)因地基挖到溶洞目前工程停滯。在本項(xiàng)目4號(hào)地塊南側(cè)的商會(huì)大廈為小戶型公寓項(xiàng)目，目前報(bào)價(jià)8500元/平方米（毛坯）但有較大優(yōu)惠幅度。另外商會(huì)大廈首層底商報(bào)價(jià)70000元/平方米，二層報(bào)價(jià)25000元/平方米，三層報(bào)價(jià)20000元/平方米。另外一個(gè)值得一提的辦公項(xiàng)目為雙星國(guó)際，該項(xiàng)目為5.4米挑高的LOFT公寓，易辦易住型，4-6層為辦公，目前已經(jīng)賣完，銷售均價(jià)達(dá)到：7500-8000元/平方米，目前租金可達(dá)40—60元/月/平方米，入住企業(yè)以裝修公司、美容美體、設(shè)計(jì)類企業(yè)為主，該公寓也有相當(dāng)數(shù)量的自用居住業(yè)主。3銅陵市辦公及公寓市場(chǎng)概況.目前銅陵中心城區(qū)在售的幾個(gè)項(xiàng)目分別是雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)、置地財(cái)富廣場(chǎng)以及商會(huì)大廈等，這幾個(gè)項(xiàng)目均是大型的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，涵蓋了商業(yè)、辦公、住宅等物業(yè)類型,是城市商圈的很好補(bǔ)充，但和本案超大體量的商業(yè)相比，不足以形成足夠的競(jìng)爭(zhēng)，反而有利于加快城市商務(wù)區(qū)的轉(zhuǎn)型和商業(yè)能級(jí)的提升。長(zhǎng)江西路長(zhǎng)江東路步行街項(xiàng)目12345123項(xiàng)目名稱雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)置地財(cái)富廣場(chǎng)商會(huì)大廈建筑體量（萬㎡）14.28181.2容積率10.24.86.2開工時(shí)間2009.92009.6開發(fā)單位江蘇雨潤(rùn)集團(tuán)銅陵置地投資有限公司安徽省宜百置業(yè)物業(yè)類型綜合體綜合體公寓為主123可參考項(xiàng)目概況.4銅陵市住宅市場(chǎng)概況（注：綠色為即將入市，藍(lán)色為在售）本項(xiàng)目.銅陵市目前位于市中心區(qū)的住宅項(xiàng)目售價(jià)已達(dá)7000元/平方米以上，而且供應(yīng)日益稀缺，如銅冠花園目前報(bào)價(jià)7800元/平方米。位于郊區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的住宅項(xiàng)目售價(jià)多在5000-6000元/平方米之間，但位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的恒大綠洲售價(jià)也達(dá)到了8000元/平方米左右。本項(xiàng)目周邊，商業(yè)中心區(qū)地段目前沒有在售住宅項(xiàng)目，市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)可達(dá)9000元/平方米左右。4銅陵市住宅市場(chǎng)概況.36第四部分：項(xiàng)目投資收益測(cè)算一項(xiàng)目開發(fā)方案假設(shè)項(xiàng)目營(yíng)銷方案假設(shè)測(cè)算參數(shù)設(shè)定投資收益測(cè)算指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分析.374.1項(xiàng)目開發(fā)方案假設(shè)按正常估算，項(xiàng)目單體工期一般在兩年半左右。按照每期項(xiàng)目同期開工估算，則每期工期歷時(shí)兩年半左右。下一期工程在前期臨近結(jié)束前啟動(dòng)。項(xiàng)目分三期工程共歷時(shí)約6年時(shí)間。項(xiàng)目工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)估算

地塊開工時(shí)間封頂時(shí)間竣工時(shí)間一期4號(hào)地塊2012年6月2013年11月2014年12月二期3號(hào)地塊2014年10月2015年4月2016年5月三期1號(hào)地塊2016年3月2017年8月2018年8月.384.2項(xiàng)目銷售計(jì)劃假設(shè)不建議持有該項(xiàng)目，以完全銷售為營(yíng)銷目標(biāo)。項(xiàng)目規(guī)模太大，宜追求去化速度，避免定價(jià)過高導(dǎo)致滯銷。考慮到住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目規(guī)劃缺乏私密性導(dǎo)致項(xiàng)目住宅投資功能強(qiáng)于自住，而且本項(xiàng)目住宅不是主要利潤(rùn)點(diǎn)，可以采用較低價(jià)傾銷追求回款的策略。首期定價(jià)8000，二期在兩年后可定價(jià)9000，三期在4年后則可定價(jià)10000。按照目前銅陵市全市住宅年均銷售50-60萬平方米的去化速度，即使本項(xiàng)目住宅能占到全市10%的市場(chǎng)份額，年均銷售面積也只在50000平方米左右。本項(xiàng)目可售商用物業(yè)面積達(dá)43萬平方米以上，按照目前銅陵市全市商用物業(yè)（非住宅商品房）年均銷售12萬平方米左右去化速度，即使本項(xiàng)目能能占據(jù)全市商用物業(yè)50%市場(chǎng)份額，也即6萬平方米每年的去化速度，本項(xiàng)目商用物業(yè)也需要7年左右時(shí)間才能銷售完畢。因此本項(xiàng)目商用物業(yè)也建議以追求去化速度為首要目標(biāo)，建議采取較低的價(jià)格策略進(jìn)行傾銷以占領(lǐng)更多市場(chǎng)份額。一期商業(yè)均價(jià)以20000元/平方米左右為宜，二期提至25000元/平方米，三期30000元/平方米。公寓和寫字樓一期均價(jià)8500，二期9000，三期10000。.394.2項(xiàng)目銷售計(jì)劃假設(shè)

可售面積銷售均價(jià)銷售額一期商業(yè)44106.9920000

882,139,800.00公寓22585.088500

191,973,180.00住宅91348.268000

730,786,080.00一期總計(jì)158040.3311420.50

1,804,899,060.00二期商業(yè)8286325000

2,071,575,000.00公寓112329000

101,088,000.00住宅492579000

443,313,000.00二期總62

2,615,976,000.00三期寫字樓6310.410000

63,104,000.00商務(wù)公寓57764.310000

577,643,000.00商業(yè)16206430000

4,861,920,000.00公寓45743.910000

457,439,000.00住宅2110.89000

18,997,200.00三期總計(jì)273993.421822.07

5,979,103,200.00項(xiàng)目總計(jì)575385.7318074.79

10,399,978,260.00.404.3項(xiàng)目投資測(cè)算參數(shù)設(shè)定建安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：地價(jià)：除回遷房建設(shè)費(fèi)用外，項(xiàng)目已支付3#、4#地拆遷安置費(fèi)2.6億，另在啟動(dòng)1#地拆遷時(shí)還需支付3億拆遷安置費(fèi)，除此之外不再支付土地費(fèi)用。為了單獨(dú)核算每個(gè)地塊的土地成本，在3#、4#地塊拆遷安置費(fèi)沒有明確拆算標(biāo)準(zhǔn)情況下，本次測(cè)算將兩個(gè)地塊的拆遷安置費(fèi)按照兩個(gè)地塊的回遷總量占比進(jìn)行拆算。土地稅費(fèi)：需按照成交地價(jià)22.03億支付土地契稅等相應(yīng)稅費(fèi)，按照4%稅率每個(gè)地塊單獨(dú)估算。商品住宅建安費(fèi)1900回遷住宅建安費(fèi)1700商品公寓建安費(fèi)2300回遷公寓建安費(fèi)2100辦公樓建安費(fèi)2500酒店式公寓建安費(fèi)2500商業(yè)建安費(fèi)2500地下工程3500

合同地價(jià)拆遷安置費(fèi)1#地

1,380,000,000.00300,000,000.003#地

321,000,000.00合計(jì)2.6億拆遷總面積91,896.20㎡，占比49.9%129,772,077.484#地

502,000,000.00拆遷總面積92,219.00㎡，占比50.1%130,227,922.52.414.3項(xiàng)目投資測(cè)算參數(shù)設(shè)定回遷房建設(shè)指標(biāo)：地塊號(hào)功能規(guī)劃建筑面積（㎡）還遷面積（㎡）可售面積（㎡）備注1號(hào)地塊商業(yè)290647128583162064還遷按1:1估算辦公98194.73412064074.7還遷按1:1估算公寓57573.91183045743.9還遷按1:1估算住宅8408481973.22110.8還遷按1:1.2估算1號(hào)地塊合計(jì)530499.6256506.2273993.4

3號(hào)地塊商業(yè)88580571782863還遷按1:1估算住宅135436.286179.249257還遷按1:1.2估算公寓11232011232

3號(hào)地塊合計(jì)235248.291896.2143352

4號(hào)地塊商業(yè)577581365144107還遷按1:1估算住宅1699167856891348還遷按1:1.2估算公寓22585022585

公建配套等462719212706幼兒園及社區(qū)配套4號(hào)地塊合計(jì)254886941401607461、3、4號(hào)地塊總計(jì)1020633.8442542.4578091.4

融資：在一期時(shí)，設(shè)定項(xiàng)目需融資5億元作為啟動(dòng)資金，融資利率10%，期限三年。后期項(xiàng)目則可通過前期利潤(rùn)進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，不再需要外來融資。.424.4項(xiàng)目投資測(cè)算表——一期（4#地）注：回遷房的建設(shè)成本歸入土地費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，以下各期測(cè)算同例。按回遷量占3#、4#地總回遷量50.1%估算4#地分?jǐn)偛疬w安置費(fèi)為約1.3億。序號(hào)工程或費(fèi)用名稱備注分項(xiàng)單方價(jià)可售建筑面積單方價(jià)總投資單位:萬元1土地費(fèi)用

2631.4441587.42

拆遷安置費(fèi)

13022.79

回遷建設(shè)費(fèi)

2879.73

26556.62

土地稅費(fèi)

土地轉(zhuǎn)讓合同金額3%～5%

2008.002前期工程費(fèi)

勘察測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研等費(fèi)用

85.461350.593基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

按建安費(fèi)15%估算

410.686490.464建筑安裝工程費(fèi)

2737.8943269.76

住宅

1900

17356.17

商業(yè)

2500

11026.75

公寓

2300

5194.57

寫字樓

2500

0.00

地下分?jǐn)?/p>

3500

9692.275附屬工程費(fèi)

配套設(shè)施、園林環(huán)境等建設(shè)費(fèi)

105.681670.206管理費(fèi)用

按前五項(xiàng)之和3%估算

179.132831.057不可預(yù)見費(fèi)

按計(jì)劃造價(jià)3%估算

179.132831.05

建設(shè)期投資

前七項(xiàng)之和

6329.43100030.538財(cái)務(wù)費(fèi)用

融資三年5億

949.1215000.009總投資

7278.56115030.53.434.4項(xiàng)目投資測(cè)算表——二期（3#地）注：按回遷量占3#、4#地總回遷量49.9%估算3#地分?jǐn)偛疬w安置費(fèi)為約1.3億。序號(hào)工程或費(fèi)用名稱備注分項(xiàng)單方價(jià)可售建筑面積單方價(jià)總投資單位:萬元1土地費(fèi)用

2863.1941044.47

拆遷安置費(fèi)

12977.21

回遷建設(shè)費(fèi)

2914.51

26783.26

土地稅費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓合同金額3%～5%

1284.002前期工程費(fèi)

勘察測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研等費(fèi)用

93.101334.603基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

按建安費(fèi)15%估算

455.066523.314建筑安裝工程費(fèi)

3033.7043488.76

住宅

1900

9358.83

商業(yè)

2500

20715.75

公寓

2300

2583.36

寫字樓

2500

0.00

地下分?jǐn)?/p>

3500

10830.825附屬工程費(fèi)

配套設(shè)施、園林環(huán)境等建設(shè)費(fèi)

118.341696.456管理費(fèi)用

按前五項(xiàng)之和3%估算

196.902822.637不可預(yù)見費(fèi)

按計(jì)劃造價(jià)3%估算

196.902822.63

建設(shè)期投資

前七項(xiàng)之和

6957.2099732.838財(cái)務(wù)費(fèi)用

利用前期利潤(rùn)

0.000.009總投資

6957.2099732.83.444.4項(xiàng)目投資測(cè)算表——三期（1#地）序號(hào)工程或費(fèi)用名稱備注分項(xiàng)單方價(jià)可售建筑面積單方價(jià)總投資單位:萬元1土地費(fèi)用

4201.67115122.96

拆遷安置費(fèi)

30000.00

回遷建設(shè)費(fèi)

3103.35

79602.96

土地稅費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓合同金額3%～5%

5520.002前期工程費(fèi)

勘察測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研等費(fèi)用

101.952793.253基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

按建安費(fèi)15%估算

447.9312272.974建筑安裝工程費(fèi)

2986.2081819.79

住宅

1900

401.05

商業(yè)

2500

40516.00

公寓

2300

10521.10

寫字樓

2500

1577.60

酒店式公寓

2500

14441.08

地下分?jǐn)?/p>

3500

14362.975附屬工程費(fèi)

配套設(shè)施、園林環(huán)境等建設(shè)費(fèi)

98.992712.216管理費(fèi)用

按前五項(xiàng)之和3%估算

235.106441.647不可預(yù)見費(fèi)

按計(jì)劃造價(jià)3%估算

235.106441.64

建設(shè)期投資

前七項(xiàng)之和

8306.93227604.458財(cái)務(wù)費(fèi)用

利用前期利潤(rùn)

0.000.009總投資

8306.93227604.45.454.4項(xiàng)目投資測(cè)算表——分年估算表

總投資額可售面積單方成本第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年一期（4#）115030.537278.5613022.7933518.4843476.1225013.130.000.000.000.00二期（3#）99732.836957.2012977.210.000.0027915.3038698.7720141.560.000.00三期（1#）227604.458306.930.000.000.000.0030000.0065575.2888319.2843709.90總計(jì)442367.817688.2026000.0033518.4843476.1252928.4368698.7785716.8388319.2843709.90.464.5項(xiàng)目收益測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年1銷售收入180489.9179503.82

79,503.82

21,482.262稅費(fèi)21658.799,540.469,540.462,577.873經(jīng)營(yíng)成本5414.702,385.112,385.11644.474凈收入153416.4267,578.2567,578.2518,259.92序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第3年第4年第5年第6年1銷售收入261597.60

85,762.80

72,256.0562147.2541431.502稅費(fèi)31391.7110,291.548,670.737,457.674,971.783經(jīng)營(yíng)成本7847.932,572.882,167.681,864.421,242.954凈收入222357.9672,898.3861,417.6452,825.1635,216.78序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第5年第6年第7年第8年第9年第10年1收入合計(jì)597910.3219762.9865948.49120344.12169931.59164155.1657767.982稅費(fèi)71749.242,371.567,913.8214,441.2920,391.7919,698.626,932.163經(jīng)營(yíng)成本17937.31592.891,978.453,610.325,097.954,924.651,733.044凈收入508223.7716,798.5356,056.22102,292.50144,441.85139,531.8949,102.78一期二期三期.474.6損益表一期二期序號(hào)項(xiàng)目金額1建設(shè)投資100,030.531.1土地費(fèi)用41,587.421.2前期工程費(fèi)1,350.591.3基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)6,490.461.4建筑安裝工程費(fèi)43,269.761.5附屬工程費(fèi)1,670.201.6管理費(fèi)用2,831.051.7不可預(yù)見費(fèi)2,831.052財(cái)務(wù)費(fèi)用15,000.003項(xiàng)目總投資115,030.534銷售收入180,489.915經(jīng)營(yíng)成本5,414.706經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)21,658.797所得稅前凈收入38,385.898所得稅前投資收益率33.4%序號(hào)項(xiàng)目金額1建設(shè)投資99,732.831.1土地費(fèi)用41,044.471.2前期工程費(fèi)1,334.601.3基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)6,523.311.4建筑安裝工程費(fèi)43,488.761.5附屬工程費(fèi)1,696.451.6管理費(fèi)用2,822.631.7不可預(yù)見費(fèi)2,822.632財(cái)務(wù)費(fèi)用0.003項(xiàng)目總投資99,732.834銷售收入261,597.605經(jīng)營(yíng)成本7,847.936經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)31,391.717所得稅前凈收入122,625.138所得稅前投資收益率123.0%.484.6損益表三期總計(jì)序號(hào)項(xiàng)目金額1建設(shè)投資227,604.451.1土地費(fèi)用115,122.961.2前期工程費(fèi)2,793.251.3基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)12,272.971.4建筑安裝工程費(fèi)81,819.791.5附屬工程費(fèi)2,712.211.6管理費(fèi)用6,441.641.7不可預(yù)見費(fèi)6,441.642財(cái)務(wù)費(fèi)用0.003項(xiàng)目總投資227,604.454銷售收入597,910.325經(jīng)營(yíng)成本17,937.316經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)71,749.247所得稅前凈收入280,619.328所得稅前投資收益率123.3%序號(hào)項(xiàng)目金額1建設(shè)投資427,367.811.1土地費(fèi)用197,754.841.2前期工程費(fèi)5,478.441.3基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)25,286.751.4建筑安裝工程費(fèi)168,578.301.5附屬工程費(fèi)6,078.851.6管理費(fèi)用12,095.321.7不可預(yù)見費(fèi)12,095.322財(cái)務(wù)費(fèi)用15,000.003項(xiàng)目總投資442,367.814銷售收入1,039,997.835經(jīng)營(yíng)成本31,199.936經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)124,799.747所得稅前凈收入441,630.348所得稅前投資收益率99.8%.494.7現(xiàn)金流量表——一期（4#地）一期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR)=215.06%一期投資回收期<1年序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)前期第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入180,489.91

79,503.8279,503.8221,482.261.1銷售收入180,489.91

79,503.8279,503.8221,482.262現(xiàn)金流出142,104.0113,022.7945,444.0655,401.7028,235.472.1建設(shè)投資100,030.5313,022.7928,518.4838,476.1220,013.132.2經(jīng)營(yíng)成本5,414.70

2,385.112,385.11644.472.3財(cái)務(wù)成本15,000.000.005,000.005,000.005,000.002.4稅費(fèi)21,658.79

9,540.469,540.462,577.873稅前凈現(xiàn)金流量38,385.89-13,022.7934,059.7724,102.13-6,753.214累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量38,385.89-13,022.7921,036.9845,139.1038,385.89.504.7現(xiàn)金流量表——二期（3#地）二期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR)=78.73%二期投資回收期2.29年序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)前期第1年第2年第3年第4年第5年第6年1現(xiàn)金流入261,597.60

0.000.0085,762.8072,256.0562,147.2541,431.501.1銷售收入261,597.60

0.000.0085,762.8072,256.0562,147.2541,431.502現(xiàn)金流出138,972.4712,977.210.000.0040,779.7249,537.1829,463.646,214.732.1建設(shè)投資99,732.8312,977.210.000.0027,915.3038,698.7720,141.560.002.2經(jīng)營(yíng)成本7,847.93

0.000.002,572.882,167.681,864.421,242.952.3財(cái)務(wù)成本0.000.000.000.000.000.000.000.002.4稅費(fèi)31,391.71

0.000.0010,291.548,670.737,457.674,971.783稅前凈現(xiàn)金流量122,625.13-12,977.210.000.0044,983.0822,718.8732,683.6135,216.784累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量122,625.13-12,977.21-12,977.21-12,977.2132,005.8854,724.7587,408.35122,625.13.514.7現(xiàn)金流量表——三期（1#地）三期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR)=44.98%三期投資回收期3.36年序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1現(xiàn)金流入597,910.320.0019,762.9865,948.49120,344.12169,931.59164,155.1657,767.981.1銷售收入597,910.320.0019,762.9865,948.49120,344.12169,931.59164,155.1657,767.982現(xiàn)金流出317,291.0030,000.0068,539.7398,211.5561,761.5125,489.7424,623.278,665.202.1建設(shè)投資227,604.4530,000.0065,575.2888,319.2843,709.900.000.000.002.2經(jīng)營(yíng)成本17,937.310.00592.891,978.453,610.325,097.954,924.651,733.042.3財(cái)務(wù)成本0.000.000.000.000.000.000.000.002.4稅費(fèi)71,749.240.002,371.567,913.8214,441.2920,391.7919,698.626,932.163稅前凈現(xiàn)金流量280,619.32-30,000.00-48,776.75-32,263.0658,582.61144,441.85139,531.8949,102.784累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量280,619.32-30,000.00-78,776.75-111,039.81-52,457.2091,984.65231,516.54280,619.32.524.7現(xiàn)金流量表——全三期總計(jì)（1#、3#、4#地）全三期總計(jì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR)=109.95%全三期總計(jì)投資回收期<1年序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)前期第1年第2年第3年第4年第5年1現(xiàn)金流入1,039,997.83

79,503.8279,503.82107,245.0672,256.0581,910.231.1銷售收入1,039,997.830.0079,503.8279,503.82107,245.0672,256.0581,910.232現(xiàn)金流出598,367.4826,000.0045,444.0655,401.7069,015.1879,537.1898,003.372.1建設(shè)投資427,367.8126,000.0028,518.4838,476.1247,928.4368,698.7785,716.832.2經(jīng)營(yíng)成本31,199.930.002,385.112,385.113,217.352,167.682,457.312.3財(cái)務(wù)成本15,000.000.005,000.005,000.005,000.000.000.002.4稅費(fèi)124,799.740.009,540.469,540.4612,869.418,670.739,829.233稅前凈現(xiàn)金流量441,630.34-26,000.0034,059.7724,102.1338,229.88-7,281.13-16,093.144累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量441,630.34-26,000.