簡述最好收房步驟及注意事項收房注意六標準新房查驗三十六招兩小時查出新房毛病16處關(guān)注民間驗房師高級工程師教你新房驗收15招隱蔽工程驗收不可馬虎怎樣避免入住糾紛改變舊觀念分清責(zé)權(quán)利驗房很關(guān)鍵驗房細則一步步教你怎樣收房驗房網(wǎng)友原創(chuàng)：新房入伙驗收注意事項幾篇收房注意事項，貼出來供大家參考詳解交房時各項應(yīng)繳納費用詳解交房入住手續(xù)詳解收房程序：要堅持先驗房后辦理入住手續(xù)詳解驗房程序：做好七步八關(guān)注簡述最好收房步驟及注意事項

核驗業(yè)主材料

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業(yè)主領(lǐng)取《完工驗收立案表》、《房屋土地測繪技術(shù)匯報書》、《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明

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交納剩下房款

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業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

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業(yè)主做綜合驗收

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業(yè)主就驗收中存在問題提出質(zhì)詢、改善意見或處理方案

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開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議

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依據(jù)協(xié)議內(nèi)容處理交房中存在問題，無法在15日內(nèi)處理，雙方應(yīng)該就處理方案及期限達成書面協(xié)議

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業(yè)主簽署《入住交接單》

【提醒】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供《完工驗收立案表》、《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用說明書》必需為原件而不是復(fù)印件。

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收房注意事項立即要到十二個月收房高峰季節(jié)，總結(jié)幾大標準請業(yè)主注意。

標準一：準期收房

假如業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕收房，是要負擔(dān)違約責(zé)任。

尤其提醒：假如購房人因特殊情況不能準期辦理收房手續(xù)，能夠書面形式委托親友或律師進行收房，也可立即和開發(fā)商聯(lián)絡(luò)，商議另行約定時間。

標準二：看不到“兩書一表”可拒收房

現(xiàn)在，開發(fā)商交付房屋應(yīng)提供兩書、一表，即《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量確保書》、《完工驗收立案表》。

尤其提醒：若開發(fā)商不能提供上述文件，購房人有權(quán)拒絕收房。由此造成逾期交房，由開發(fā)商負擔(dān)違約責(zé)任。

標準三：“質(zhì)量問題單”業(yè)關(guān)鍵備份

若收房過程中發(fā)覺有質(zhì)量問題，應(yīng)和開發(fā)商交涉，限期維修。由此造成業(yè)主逾期入住，開發(fā)商應(yīng)負擔(dān)違約責(zé)任。

尤其提醒：對所出現(xiàn)質(zhì)量問題，雙方要以書面形式確定?！皢栴}單”業(yè)主手中要有一份，上面同時要有開發(fā)商承諾維修期限及開發(fā)商簽字。

標準四：開發(fā)商代收費用明確約定

關(guān)鍵點：代收費用要出具正式收據(jù)

尤其提醒：法律政策均要求，假如協(xié)議中沒有明確約定，開發(fā)商不能將代收公共維修基金和契稅作為交房條件。即這兩項費用業(yè)主完全能夠選擇自己交納至相關(guān)部門。

標準五：正式用電改建費用由開發(fā)商負擔(dān)

若開發(fā)商以將臨時用電改為正式用電為由收取改建費，業(yè)主可拒絕。

尤其提醒：依據(jù)相關(guān)要求，商品房銷售價格已包含臨時用電設(shè)施建設(shè)費用及居民用電設(shè)施工程建設(shè)費用。

標準六：產(chǎn)權(quán)代辦費不能強收

假如沒有約定，開發(fā)商無權(quán)強行要求代辦產(chǎn)權(quán)證或收代辦費。尤其提醒：產(chǎn)權(quán)證能夠由業(yè)主自行辦理，具體程序可到相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)查詢。

（家宜）---------------------------------------------------------------------------

新房查驗三十六招

買房子，最關(guān)鍵是所購房屋質(zhì)量要有確保，不然價格再廉價、朝向再理想，全部會給自己生活帶來無窮后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量怎樣檢驗，這里綜合相關(guān)專家經(jīng)驗，附上３６條驗查房屋質(zhì)量簡易方法，均是新樓輕易發(fā)生問題。你不妨記住并逐條檢驗看一看。

相關(guān)門

１．門開啟關(guān)閉是否順暢？

２．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（尤其是門鎖一邊）

３．門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有沒有尤其聲音？

４．大門、房門插銷、門銷是否太長太緊？

相關(guān)窗

５．窗邊和混凝土接口有沒有縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫隙。

６．開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？

７．窗戶玻璃是否完好？

８．窗臺下面有沒有水漬？如有則可能是窗戶漏水。

相關(guān)地板

９．地板有沒有松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？

１０．地板間隙是否太大？

１１．柚木地板有沒有大片黑色水漬？

１２．地腳線接口是否妥當(dāng)，有沒有松動？

１３．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？

相關(guān)頂棚

１４．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣裂縫。通常來說，和房間橫梁平行裂縫，屬眼下質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基礎(chǔ)不妨礙使用；假如裂縫和墻角呈４５度斜角，甚至和橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

１５．看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間熟化所致。假如頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大不利影響。

１６．頂棚有沒有水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。假如你是住頂層房子住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記。

１７．尤其留心廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。

１８．墻身頂棚有沒有部分隆起，用木棍敲一下有沒有空聲？

１９．墻身、頂棚樓板有沒有尤其傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷地方？

２０墻身、墻角接位有沒有水漬、裂痕？２１．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？

相關(guān)廚廁

２２．廁、浴含有沒有裂痕？包含浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。

２３．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有沒有漏水聲？

２４．浴缸、面盆和墻或柜接口處防水是否妥當(dāng)？

２５．廚房瓷磚、馬賽克有沒有疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必需砌實。

２６．磚縫有沒有滲水現(xiàn)象？

２７．廚具、瓷磚及下水管上有沒有粘上水泥還未清洗？

２８．水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢？

２９．衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。

３０．出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多建筑垃圾？

３１．您住房間底下鄰居家是否漏水？不然您家日子也一定不好過。

其它

３１．廚柜柜身有沒有變形，壁柜門是否牢靠周正，門能否順利開合？

３２．試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有沒有問題？多種電路、閉路電視、電話插座位置等，也應(yīng)仔細了解。３０％火災(zāi)是因為電氣事故引發(fā)，這和電氣線路設(shè)置有相當(dāng)關(guān)系。為了用電安全和方便，國家出臺了《住宅設(shè)計規(guī)范》，要求每套住宅回路數(shù)不宜少于５個。增加回路能夠確保電線使用壽命，降低短路火災(zāi)事故發(fā)生。

３３．供水管材質(zhì)？上海市建委發(fā)文嚴禁用鍍鋅管作住宅供水管，現(xiàn)在大部分供水管采取銅管。銅管可安全使用５０年。另一個無可比擬優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅能夠抑制細菌生長，增加水中銅含量，有益健康。

３４．試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？

３５．居室、客廳有否多種管線外露？是否有暖氣回水或其它管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上障礙，影響整體感。

３６．自來水水質(zhì)怎么樣？

-----------------------------------------------------------------------------兩小時查出新房毛病16處關(guān)注民間驗房師看摸敲照一樣不漏

和老王正談著，“篤篤篤”敲擊防盜門框響聲傳入耳畔，驗房師使出“看摸敲照”本事，開始忙活了。

防盜門

“左右傾斜1厘米，沒有灌漿?！崩侠盍⒓凑页隽藛栴}，她說，傾斜時間長了防盜門就要變形無法關(guān)上；假如門框沒有灌漿，首先沒承載力，其次輕飄飄鐵皮根本經(jīng)不起撬，會給“婁阿鼠”們以可乘之機。地漏

來到衛(wèi)生間，地面已蓄滿了水?！白蛱煸绯?，我們就在這放好水了。還在樓上樓下兩戶人家也放了水。”老劉說，查衛(wèi)生間問題，一看蓄水后自家地坪是否漏水，天花板是否滲水；二是打開堵上地漏后，瞧是不是因為四面地勢低，而出現(xiàn)倒返水現(xiàn)象；三是查水管有沒有滲漏。

窗戶護欄

“沒用鋼化玻璃?！敝钢白?，老王告訴我們，這玻璃上沒有3C標識，敲一敲聲音清脆，肯定是一般玻璃。老王講按要求，高層使用必需是雙層中空鋼化玻璃。在陽臺上，老王接著找出了護欄上問題：房產(chǎn)商沒有使用雙面夾膠鋼化玻璃，“安全玻璃碎裂后不會掉到樓下，但價格比一般貴了50%?！?/p>

空鼓

“95%房子全部會有空鼓現(xiàn)象。”老李一邊用錘小心敲打著墻壁和地板，一邊側(cè)耳細聽。發(fā)覺聲音有異，立即用紅粉筆將出現(xiàn)空鼓區(qū)域勾出。老李講，“空鼓不僅會造成粉刷好墻面開裂，而且在打沖擊鉆時，會造成整塊墻面脫落和地面塌陷?！狈鬯?/p>

在客廳、臥室，老劉發(fā)覺全部墻壁全部沒有用膩子抹平?！耙惶?00多平方米房子，房產(chǎn)商又能從你們這里刮到多元。”根據(jù)國家要求，內(nèi)墻除廚衛(wèi)外，應(yīng)全部用膩子抹平?！凹偃鐓f(xié)議書上寫明是白水泥膩子，我們就會用手摸，掉粉話那用就是滑石粉，也能夠要求整改?！?/p>

水管煤氣管

水管上接口沒裝阻燃圈；煤氣管進氣口沒裝閥門……在廚房一轉(zhuǎn)悠，老王就看出了兩處偷工減料地方，“不安裝阻燃圈，萬一發(fā)生火災(zāi)，大火就會順著水管蔓延到樓上鄰居。說到底，房產(chǎn)商還是為多賺多個錢，廚衛(wèi)一共要安裝3個阻燃圈、再加閥門就是300元?！?/p>

怎樣維權(quán)面授機宜

2個半小時，2張《整改明細單》上密密麻麻寫著16處毛病，“你們把這個整理一下，一式兩份，一份簽字后交房產(chǎn)商，另一份要房產(chǎn)商簽字認可這些問題后交你們保留，按要求限她們15天內(nèi)整改，不然就提出索賠。”

聽完老王話，業(yè)主小張滿臉無奈，“房產(chǎn)商臉皮才厚呢，要是拖著不改怎么辦？”這下，“零點先生”老王又開出了幾帖良方。在和房產(chǎn)商較量中，業(yè)關(guān)鍵一直保持一個“冷處理”狀態(tài)，只要房產(chǎn)商認可問題，就不要理她。15天后沒有整改，就拿著攝影機和攝像機全部拍下來?！罢夷阏動譀]法談，賠又不愿意，房產(chǎn)商肯定服軟?！?/p>

“要是房產(chǎn)商否認這些問題呢？”小張問。

“你就要求她在《整改明細單》上寫明‘業(yè)主所述問題概不存在’，只要她落筆，哪怕只有一處問題屬實，法庭上就會判你贏。房子有毛病是明擺著事，房產(chǎn)商怎么敢寫這話呢？到頭來也只能求你協(xié)商處理?！崩贤蹩隙ǖ卣f。---------------------------------------------------------------------------------------高級工程師具體講解：新房驗收15招1招：看“立案”留“兩書”新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目相關(guān)立案文書復(fù)印件，方便確定該項目是正當(dāng)建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。2招：衛(wèi)生間不滲不存檢驗衛(wèi)生間地面是否滲漏，能夠用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄部分水，二十四小時后，到對應(yīng)下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好和上層住戶同時進行，這么既可檢測自家衛(wèi)生間地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間頂部是否滲漏。檢驗衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄部分水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格地面不應(yīng)有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。不過，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定后期鋪裝地面高度。3招：門窗靈活嚴又亮試試門窗開啟是否靈活，目測門和門框、窗和窗框各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們密封程度。不過，衛(wèi)生間門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而要求下方須離地面1.5厘米。門窗油漆質(zhì)量關(guān)鍵看有沒有流墜(油漆滴淌痕跡)，各個門頂部那面全部必需刷漆，衛(wèi)生間門還要刷下邊那面。4招：輕敲各面聽空裂墻面抹灰、地面裝飾面層及其它裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”聲音，就是各面層和墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶碰擊聲，則表明它們接觸良好。5招：頂層住戶查滲雨假如買是頂層，一定要查看各個房屋頂面有沒有雨水滲漏痕跡。因為根據(jù)建筑施工要求，所交工房屋要么經(jīng)過兩場大雨“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位監(jiān)督下進行過雨淋試驗。6招：陽臺裂縫危險大通常而言，墻面裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)覺房間和陽臺連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。7招：保溫不好墻滴水冬天，房間里墻面假如有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)水滴)，這個墻面保溫層肯定有問題。8招：大開龍頭查漏堵上下水管道有沒有滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。9招：暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放，供水支管連接進水管那端要高于連接散熱器那端，回水支管兩端高度恰好相反，這個坡度和兩根支管長度成正比，通常每米相差1%。10招：供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道和墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是預(yù)防供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。11招：拉閘斷電不可少電閘及電表在戶外，應(yīng)檢驗其是否能控制室內(nèi)燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘，也應(yīng)一樣分別檢驗各個分閘是否完全控制各分支線路。12招：保險插座護幼童為預(yù)防幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高插座全部必需帶保險裝置。13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多衛(wèi)生間內(nèi)電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺方法衛(wèi)生間照明燈座必需是磁口安全燈座洗手盆上方不應(yīng)有插座。14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道廚房、衛(wèi)生間應(yīng)和通風(fēng)道就近安排，這么有利于異味、廢氣等氣體快速排出，保持室內(nèi)空氣清潔。15招：開關(guān)接口拉一拉檢驗一下開關(guān)、插座牢靠程度，尤其別忘了打開電話、電視線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。--------------------------------------------------------------------------------隱蔽工程驗收不可馬虎家庭裝修中隱蔽工程是指隱蔽在裝飾表面內(nèi)部管線工程和結(jié)構(gòu)工程．值得注意是，現(xiàn)在隱蔽工程質(zhì)量問題普遍存在，而且因為維修不便，留下很多隱患．由此，有必需了解它結(jié)構(gòu)和材料．家庭裝修中隱蔽工程關(guān)鍵包含：

吊頂驗收、電器管理驗收、給排水驗收、木門窗驗收、墻面驗收其它注意事項還有：墻和墻交角預(yù)防虛漏；導(dǎo)線線路要走好；排放線路必需嚴格；吊頂基礎(chǔ)；線管走勢要合理；冷熱水管距離要分開；線盒安裝要仔細、安全是第一、頂部布線要規(guī)范、暗盒位置要一致。

1-1.吊頂驗收：吊頂設(shè)計標高，許可在水平面上偏差±５㎜。吊筋所用鍍鋅鐵絲不小于８號，且必需要膨脹螺栓作吊點。如采取木龍骨，其材料必需是無開裂、無扭曲紅、白松木，主龍骨規(guī)格不能小于50㎜×70㎜。衛(wèi)生間罩面板不能采取受潮易變形石膏板、礦棉板、膠合板等，應(yīng)選擇金屬和板或塑料板。罩面板和龍骨及龍骨架各接點，必需連接緊密、無松動、安全可靠。

1-2.電器管線驗收：暗線應(yīng)鋪設(shè)在護套管中，最好采取PVC阻燃管或金屬管，導(dǎo)線接頭應(yīng)設(shè)在接線盒內(nèi)（萬萬不可簡單地用包布一包，就直接埋在墻里）。電源線、電話線和有線電視線不能穿在同一個護套管內(nèi)。應(yīng)采取安全型暗裝插座、暗裝開關(guān)，最好在加裝個漏電保護器。各類接線盒內(nèi)線頭要預(yù)留15厘米以上，在封墻前應(yīng)仔細電檢驗，電話線、有線電視線可用萬用表檢驗。

1-3.給排水驗收：管道安裝要做到橫平豎直，管道內(nèi)通暢無阻，各類閥門安裝位置合理、便于以后維護及更換。如做暗管話，完工后先通水、加壓，檢驗全部接頭、閥門和各連接點是否滲水、漏水現(xiàn)象，檢驗無誤后才能縫掉。安裝鏡箱、紙缸、皂缸、口杯架、毛巾桿、浴簾桿、浴缸拉手等必需安裝牢靠（最好及膨脹螺栓）、無松動現(xiàn)象，位置及高度適宜，鍍膜光潔無損、無污染，另外，水龍頭遮罩要緊貼墻面，不能留有有任何縫隙。

1-4.木門窗驗收：門窗套步框等處兩端高低相差不能大于2㎜，垂直度偏差也需在2㎜以內(nèi)，具體檢驗時可用線錘檢驗，簡言之：橫平豎直是準則。護墻板表面要平整、光滑，如做圖案話，細木寬窄要一致，緊貼護墻板，另外，要無錘印、無污染，不留釘帽，棱角要順直。油漆后應(yīng)無漏刷、砂粒、刷痕、污斑及流墜（滴淚）等現(xiàn)象，表面光潔、平整。提議在油漆前應(yīng)先檢驗一遍為合格地方應(yīng)及整改，細木制品有表現(xiàn)出精工細做，不然上漆后就難以查出一些砒疵了。

1-5.墻面驗收：吊頂設(shè)計標高，許可在水平面上偏差±5㎜。吊筋所用鍍鋅鐵絲不得小于8號，且必需要膨脹螺栓作吊點。如采取木龍骨，其材料必需是無開裂、無扭曲紅、白松木、主龍骨規(guī)格不能小于50㎜×70㎜。衛(wèi)生間罩面板不能采取受潮易變形石棉板、膠合板等，應(yīng)選擇金屬扣板或塑料板。罩面板和龍骨及龍骨架各接點，必需連接緊密、無松動、安全可靠。

2-1.墻和墻交角預(yù)防虛漏：下水口和地面交界處要做清根處理。因為大多數(shù)防水層漏水原因全部是出在邊邊角角，所以只要把邊邊角角地方處理好，出現(xiàn)滲漏可能性就很小了。

2-2.導(dǎo)線線路要走好：電視天線同軸電線及電話線要單獨穿著，而且相鄰線管之間保持不少于30厘米距離。線管管徑要確保穿線以后拉動自如。

2-3.排放線路必需嚴格：施工中線頭交接處必需安放在電氣盒中，接送必需擰緊采取后線頭用壓線帽擰緊。排放線路必需嚴格分色（紅、藍、黃及花線等）。

2-4.吊頂基礎(chǔ)：吊頂采取龍牌輕鋼龍骨，這么即確保吊頂平整牢靠，又能避免以后使用中變形開裂。2-5.線管走勢要合理：線管走勢一定要橫平豎直地排放在墻壁中。這么能有效地避免以后維修麻煩。

2-6.冷熱水管距離要分開：冷熱水管要選擇優(yōu)質(zhì)、耐用水管二者之間要隔開一定距離。水管要檢驗是否牢靠，全部水路要不滴水不滲透。2-7.線盒安裝要仔細、安全是第一、頂部布線要規(guī)范、暗盒位置要一致。----------------------------------------------------------------------------怎樣避免入住糾紛

房地產(chǎn)商發(fā)出入住通知，購房人卻認為房子無法入住。房子交付總不能公說公有理、婆說婆有理，房子是否能夠交付，只能看房子有沒有達成協(xié)議約定交房條件。所以，要避免入住糾紛，必需從簽好協(xié)議入手。

交付條件要明確

購房人在約定協(xié)議第八條交付期限時，最關(guān)鍵是約定好交付條件。伴隨《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理措施》出臺，北京市對標準協(xié)議進行了修改，在協(xié)議第八條中將取得《完工驗收立案表》和《面積實測技術(shù)匯報書》作為了房地產(chǎn)商在交房期限前必需完成工作，購房人簽約時千萬不要同意房地產(chǎn)商對此約定進行更改或附加變通條件。

《完工驗收立案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到相關(guān)部門同意立案，是需要向立案部門提供計劃、公安消防、環(huán)境保護、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具認可文件或準許使用文件，購房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付房屋是否符合原來計劃要求。購房人收房時一定要看到立案表正本，并檢驗上面是否有立案部門同意立案簽署和公章。

因為協(xié)議第五條約定了購房人在實測面積和協(xié)議約定面積誤差超出3%時能夠選擇退房，而現(xiàn)在北京法院在處理房地產(chǎn)糾紛案件時，通常把購房人收房視為購房人事實接收了房屋，放棄了要求退房權(quán)利，所以購房人在收房前能看到《面積實測技術(shù)匯報書》，是購房人能立即做出選擇必需條件。

在北京，現(xiàn)在沒有“商品住宅交付使用同意文件”，約定“經(jīng)分期綜合驗收合格”則往往會給房地產(chǎn)商鉆空子。提議購房人在約定第多個條件時不要選這兩條，而是自己約定第5種條件，即“達成協(xié)議第十三條和第十四條及補充協(xié)議第幾條約定要求”。

別簽“開口”協(xié)議

購房人尤其要注意是協(xié)議第八條可能會給房地產(chǎn)商留出“后門”，房地產(chǎn)商假如在“如遇下列特殊原因”后面添寫了過多免責(zé)條款，協(xié)議約定期限將會變成沒有期限。

“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服客觀情況，中國《民法通則》、《協(xié)議法》上全部有清楚定義，購房人根據(jù)法律應(yīng)接收房地產(chǎn)商在出現(xiàn)“不可抗力”時免責(zé)。假如房地產(chǎn)商在免責(zé)條款空行中填寫其它免責(zé)條款，購房人則要多加小心了。

“因天氣原因”：下雨下雪，冬天氣溫低是房地產(chǎn)商事先應(yīng)預(yù)估到，假如一定要寫上，就寫明大雨、大雪、氣溫低于多少度天數(shù)超出多少天(以國家氣象部門確定為準)。

“因配套工程影響”：假如土地已做好“七通一平”，這種影響基礎(chǔ)不存在。假如需先做“七通一平”，房地產(chǎn)商也應(yīng)把時間事先算進去，最多給一個要求寬限期，而避免敞口，并要求相關(guān)市政部門提供具體影響時間證實。

“因施工中碰到異常困難及重大技術(shù)問題不能立即處理”：這話怎么解釋全部行，而且這是房地產(chǎn)商自己問題，“沒有金剛鉆、別攬瓷器活兒”，購房人要避免房地產(chǎn)商寫上這條免責(zé)理由。

“因材料供給延誤”：這屬于房地產(chǎn)商向材料供給商索賠問題，責(zé)任不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給購房人來負擔(dān)。

“因政府政策改變而帶來延誤”：什么叫“政府政策改變”，房地產(chǎn)商認為申請變更計劃能夠同意，而實際政府相關(guān)部門沒有同意或批了很長時間叫不叫政策改變？假如約定這個免責(zé)條款，最好寫明以哪個部門出具證實為準。

最終想提醒購房人是：在房地產(chǎn)商逾期交房免責(zé)問題上，不管您接收了房地產(chǎn)商加上哪一條，全部要跟上一條：房地產(chǎn)商在免責(zé)條件發(fā)生之日起多少天內(nèi)用什么具體方法通知購房人，預(yù)防房地產(chǎn)商在不能按時交房時花錢買關(guān)系搞假證實。有可能話最好爭取在“但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除協(xié)議或變更協(xié)議外，出賣人可據(jù)實給予延期”后面加上“但不得超出()天”。

避免“得不償失”

假如購房人能在協(xié)議第八條將房地產(chǎn)商免責(zé)時間封口，在約定協(xié)議第九條出賣人逾期交房違約責(zé)任時，能夠按標準協(xié)議第1種方法進行約定，假如能將逾期時間分段，賠償金額逐段提升(逾期第2個月比逾期第1個月賠償高)就愈加好了，同時要避免約定違約金比率比第七條約定得低。

購房人要注意該條違約金百分比是以購房人已付房款為基數(shù)，一樣條款對不一樣方法付款購房人賠償是不一樣，購房人能夠參考《最高人民法院相關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第十七條：“商品房買賣協(xié)議沒有約定違約金數(shù)額或損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或損失賠償額能夠參考以下標正確定：逾期交付使用房屋，根據(jù)逾期交付使用房屋期間相關(guān)主管部門公布或有資格房地產(chǎn)評定機構(gòu)評定同地段同類房屋租金標正確定。”算一下自己付款方法下違約金百分比是否適宜。貸款買房人要注意在協(xié)議中約定房地產(chǎn)商逾期交付使用房屋違約金最少要高于自己要付貸款利息。

筆者在此提醒購房人，一旦出現(xiàn)購房人能夠選擇退房情況，假如房地產(chǎn)商只賠償利息，顯然無法填補購房人損失，最少會賠進協(xié)議印花稅和辦理貸款時發(fā)生律師費、保險費等費用。所以提議購房人最好能在約定中加上一句話：“買受人實際經(jīng)濟損失超出出賣人支付違約金時，實際經(jīng)濟損失和違約金差額部分由出賣人據(jù)實賠償?！?/p>

假如購房人不能在協(xié)議第八條將房地產(chǎn)商免責(zé)時間封口，最好自行約定第2種方法，在借鑒上述方法約定房地產(chǎn)商逾期交房違約責(zé)任同時，明確即使出現(xiàn)了協(xié)議第八條所說房地產(chǎn)商逾期交房能夠免責(zé)情況，超出協(xié)議約定交房時間多少日，購房人也可選擇退房，退房具體方法可參考標準協(xié)議第九條第1種方法進行約定。-----------------------------------------------------------------------------改變舊觀念分清責(zé)權(quán)利驗房很關(guān)鍵一.收房前協(xié)議推行過程

在收房之前，有一個雙方推行協(xié)議過程。

期房協(xié)議推行過程和現(xiàn)房協(xié)議推行過程大不一樣。

在現(xiàn)房協(xié)議推行過程里，購房人支付購房款通常是分期進行，假如購房人發(fā)覺開發(fā)商有可能不能按期交房、或已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)商未推行協(xié)議義務(wù)或開發(fā)商推行協(xié)議義務(wù)不符合協(xié)議約定情形，購房人有權(quán)不支付購房款來制約開發(fā)商(購房人這一權(quán)利在《協(xié)議法》上被稱為“不安抗辯權(quán)”或“后推行抗辯權(quán)”)。期房銷售全部是有按揭貸款支持，而且，按揭貸款在購房人支付首付款后就由銀行一次付清。在收房之前，購房人關(guān)鍵義務(wù)——支付購房款義務(wù)已經(jīng)推行完成，開發(fā)商義務(wù)還未推行，假如購房人發(fā)覺開發(fā)商有可能不能按期交房、或已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)商未推行協(xié)議義務(wù)、或開發(fā)商推行協(xié)議義務(wù)不符合協(xié)議約定情形，購房人沒有任何能夠經(jīng)過自己行為制約開發(fā)商手段。

二.開發(fā)商不交房是根本性違約

假如開發(fā)商通知你收房了，那么，你房財兩空風(fēng)險幾乎沒有了。

收房過程開始于開發(fā)商交房。交房時，開發(fā)商應(yīng)向購房人交付哪些物品和文件，前面一章已經(jīng)做了敘述，這里不再反復(fù)。

開發(fā)商交房時通常全部要求購房人在拿鑰匙之前先向其或物業(yè)管理企業(yè)交納以下幾項費用：契稅、維修基金、物業(yè)管理費、燃氣初裝費、有線電視初裝費、供暖費等等。這幾項費用，全部不是購房協(xié)議約定購房人在交房前推行義務(wù)。不管開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)要求你交納這幾項費用中哪一項或哪幾項，居律師全部提議你果斷拒絕。假如開發(fā)商因為你未向其交納其要求交納費用而拒絕交房，就是開發(fā)商根本違約行為，你就有權(quán)依據(jù)《協(xié)議法》要求選擇退房(即解除協(xié)議)。

三.購房人不收房不屬于違約行為

很多購房人擔(dān)心不收房會對開發(fā)商負擔(dān)違約責(zé)任，居律師要告訴你：“收房”是購房人權(quán)利，不是購房人義務(wù)。即使協(xié)議中約定了購房人不收房應(yīng)負擔(dān)何種法律責(zé)任，也是無效，購房人不會因為不收房而負擔(dān)任何違約責(zé)任。依據(jù)《協(xié)議法》，在購房人不收房情況下，開發(fā)商惟一權(quán)利是將房屋提存(所謂“提存”，是指：買方不按協(xié)議收取貨物，賣方便有權(quán)將貨物存放在某個地方，并找人做證實，同時通知買方貨物已經(jīng)于何時存放在何地，自此，貨物失滅風(fēng)險由買方負擔(dān))。購房人因為不收房所負擔(dān)惟一法律后果是：開發(fā)商將房屋提存后，房屋滅失風(fēng)險由購房人負擔(dān)。房屋滅失風(fēng)險概率是微乎其微，所以，開發(fā)商通常也不會將房屋提存。

四.“檢驗”是收房過程中最關(guān)鍵步驟

收房過程中最關(guān)鍵步驟是對房屋檢驗。假如“補充協(xié)議”里已經(jīng)約定了檢驗期限，你就應(yīng)該在檢驗期限內(nèi)完成對房屋檢驗；假如沒有約定檢驗期限，你應(yīng)立即完成對房屋檢驗。假如房屋經(jīng)檢驗在面積和質(zhì)量上均符合協(xié)議約定，你就能夠向開發(fā)商表示接收房屋；假如房屋面積或質(zhì)量不符合協(xié)議約定，你應(yīng)在檢驗期間內(nèi)或盡可能短期限內(nèi)(最長不能超出交房后兩年以內(nèi))將房屋面積或質(zhì)量不符合協(xié)議約定情形通知開發(fā)商，并明確表示拒收房屋。假如你沒有在檢驗期間內(nèi)或交房后兩年以內(nèi)將房屋面積或質(zhì)量不符合協(xié)議約定情形通知開發(fā)商，后果是：不管房屋面積多少或質(zhì)量怎樣，你全部將喪失追究開發(fā)商違約責(zé)任權(quán)利。

對房屋面積檢驗包含對套內(nèi)面積檢驗和對公攤面積檢驗。對房屋面積進行檢驗惟一正確方法是根據(jù)設(shè)計圖紙上數(shù)據(jù)進行計算。假如開發(fā)商拒絕提供設(shè)計圖紙，你有權(quán)拒絕接收開發(fā)商交房，并能夠依據(jù)《協(xié)議法》第一百三十六條向法院起訴要求開發(fā)商提供設(shè)計圖紙。假如你不愿意起訴，你就只好帶上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套內(nèi)面積，公攤面積是量不出來，而開發(fā)商“虛秤”通常只出現(xiàn)在公攤面積數(shù)據(jù)上。

對房屋質(zhì)量檢驗應(yīng)包含：對房屋建筑質(zhì)量、房屋隸屬物質(zhì)量檢驗和房屋是否符合綜合驗收條件檢驗。

1.對房屋建筑質(zhì)量檢驗

你最好請一個建筑方面教授幫你檢驗。建筑方面教授在建筑企業(yè)里能夠找到。不要被某個人職稱、頭銜所迷惑，真正工作在第一線才是真正教授。

2.對房屋隸屬物質(zhì)量檢驗

對房屋隸屬物質(zhì)量檢驗關(guān)鍵是對墻面、地面、房頂、門窗、線路、管道等檢驗。有裝飾裝修經(jīng)驗工人就能夠勝任這一工作，裝飾、裝修企業(yè)里能夠很輕易請到她們。

假如你購置房屋包含了裝飾、裝修，那么，對房屋隸屬物質(zhì)量檢驗中就包含一項很關(guān)鍵檢驗項目：那就是對室內(nèi)污染物檢測。室內(nèi)污染物關(guān)鍵檢測指標是甲醛、苯、氨、氡、可吸入顆粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、揮發(fā)性有機化合物等污染物含量和放射性元素比活度。據(jù)非權(quán)威機構(gòu)估量，全國每十二個月因室內(nèi)污染而致死亡人數(shù)在十一萬以上，致人體器官功效喪失或降低、其它疾病、新生兒畸形或智力障礙人數(shù)在三千萬左右，故對室內(nèi)污染物檢測不可大意?？h級以上地方各級政府質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫部門或環(huán)衛(wèi)部門全部有下屬室內(nèi)污染物檢測機構(gòu)。這些檢測機構(gòu)全部是有償服務(wù)，你能夠選擇一家機構(gòu)談好價格后委托其檢測。但你應(yīng)記?。禾峁z測服務(wù)機構(gòu)全部必需經(jīng)過省級以上政府計量行政部門計量認證(即CMA)，其檢測匯報才含有法律效力。檢測機構(gòu)是依據(jù)國家標準進行檢測。迄今為止，相關(guān)室內(nèi)污染物控制指標國家標準有三個，分別是：《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》、《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》和《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量》。你應(yīng)在這三個標準中選定你要求檢測機構(gòu)檢測范圍。選定檢測范圍不一樣，你支付價格也就不一樣。

3.對房屋是否符合綜合驗收條件檢驗

對房屋是否符合綜合驗收條件檢驗必需依據(jù)各地政府或政府部門規(guī)范性文件要求綜合驗收應(yīng)含有條件。建設(shè)部制訂了一部《城市住宅小區(qū)綜合驗收管理措施》，但這個《措施》沒有要求綜合驗收應(yīng)含有條件，所以，綜合驗收應(yīng)含有條件就留給各地方政府或地方政府部門依據(jù)各地具體情況做出要求。廣州市人民政府在出臺了一部規(guī)章——《廣州市商品住宅建設(shè)項目驗收管理措施》。這份規(guī)章對綜合驗收應(yīng)含有條件要求得比較全方面，具體而且嚴格。這份規(guī)章要求綜合驗收必需含有下列條件：

.建設(shè)工程計劃驗收合格；

.消防工程驗收合格；

.人防工程驗收合格；

.有永久供水證實，有永久供電證實；

.煤氣工程驗收合格；

.有單項(單位)工程(電信管線)完工驗收證書；

.道路和排水工程驗收合格；

.居住區(qū)綠化驗收合格；

.有通郵申報表；

.有環(huán)衛(wèi)化糞池報建批復(fù)表等等。

這份規(guī)章是居律師所見到同類規(guī)章中最好。有這么一部規(guī)章，購房人入住無憂。假如你在廣州市買了房，你就對照《廣州市商品住宅建設(shè)項目驗收管理措施》中要求條件逐一檢驗吧。

北京市有一個1995年出臺《北京市居住小區(qū)接管綜合驗收措施》，但不是北京市人民政府制訂，是北京市市政管理委員會制訂。這個《措施》要求了綜合驗收應(yīng)含有四個條件：

(1)全部建設(shè)項目嚴格根據(jù)同意計劃、設(shè)計和相關(guān)專業(yè)管理部門要求建設(shè)完成；

(2)各專業(yè)主管部門對歸口管理建設(shè)工程質(zhì)量驗收合格，驗收資料齊全；

(3)建筑渣土、施工機具和各類臨時建筑等全部拆除清運完成，達成場清地凈；

(4)含有實施封閉式物業(yè)管理基礎(chǔ)要求。

假如你在北京買了房，你就對照這四個條件檢驗吧。

你就別對照了。這四個條件對你入住沒有什么實際意義，甚至不能處理你對水、電、氣等生活所必需條件要求。有這么一個綜合驗收標準存在，北京市一些小區(qū)采自地下生活用水有害物質(zhì)嚴重超標從入住至今已三年仍然處理無望也就不足為奇了。

五.收房過程中購房人易犯錯誤

很多購房人在開發(fā)商交房后未進行檢驗就急不可耐地搬進去住，甚至在開發(fā)商正式交房前就開始對房屋進行裝修。這種做法極不可取。這么做很可能被法官了解成你已經(jīng)以自己行為表示對開發(fā)商交付房屋接收，你以房屋面積或質(zhì)量不符合協(xié)議約定為由要求開發(fā)商負擔(dān)違約責(zé)任訴訟請求會遭到駁回。

有些開發(fā)商交房人員將包含有購房人同意接收房屋或?qū)Ψ课菝娣e、質(zhì)量沒有異議意思文件隱藏在其它文件(比如：三《書》一《證》兩《表》)中，趁購房人進入新房時興奮讓購房人一并簽字。你千萬不要為開發(fā)商交房人員甜言蜜語和賭咒立誓所動搖，稀里糊涂就在文件上簽字。對開發(fā)商交房人員讓你簽字文件，每一頁你全部要認認真真地看，看不明白就不要簽。

有些購房人相約集體收房。集體收房能夠共攤成本、相互證實、聯(lián)手行動，并能夠為以后小區(qū)物業(yè)管理培養(yǎng)公共意識。居律師十分贊成這種做法。-----------------------------------------------------------------------------------驗房細則業(yè)主需要帶資料有：

1.身份證正本及復(fù)印件

2.購房協(xié)議

3.已付房款及稅費收據(jù)或發(fā)票

4.改動裝修費用收據(jù)

5.供樓存折，并請打印至最近供款期

6.人民幣（入伙費用必需用人民幣交納）或磁卡若干，交必需費用，切記要正式發(fā)票及物價局批號;

7.彩色照片（2張）

8.收樓通知書(上面開發(fā)商注明了要業(yè)主帶齊資料)

9.驗樓工具

驗房前準備工具：

(1)試電筆、帶二相／三相插頭和電源顯示開關(guān)插座（小臺燈亦可）

(2)鋼卷尺

(3)小錘子

(4)電筒

(5)抹布

(6)盛水器具/乒乓球

(7)計算器

(筆

(9)紙

(10)易貼便條一疊

(11)小鏡子:用于觀察難以看到地方，如門底有否上油漆

(12)紙巾:檢驗馬桶排水功效，喉管有否滲水

(13)鋁梯

(14)報紙，塑料袋:做閉水試驗

(15)收過房好友

正常驗收房子時間通常是連續(xù)2-3個鐘頭，提議早晨8：30去或下午2：30去。

過程

1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

A、房屋《住宅質(zhì)量確保書》--可帶走

屋面防水工程、有防水要求衛(wèi)生間、房間、外墻面防滲漏為5年；

電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；

墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；

地面空鼓開裂、大面積起砂為1年；

門窗翹裂、五金件損壞為1年；

管道堵塞為2個月；

衛(wèi)生潔具為1年；

燈器、電器開關(guān)為6個月；

其它部位、部件保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。

住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將完工驗收合格住宅交付用戶使用之日起計算，以上保修期限應(yīng)在《住宅質(zhì)量確保書》中明確約定。

B、《住宅使用說明書》--可帶走

要對住宅結(jié)構(gòu)、性能和下水、電、燃氣等設(shè)施類型、性能和標準做出說明，并提出裝飾、裝修及設(shè)施、設(shè)備使用注意事項。

C、《完工驗收立案表》》（蓋章原件）

有此表方能說明該棟樓已經(jīng)相關(guān)部門驗收合格?！锻旯を炇樟副怼飞厦恳豁椚勘匦鑸笾鞴懿块T立案，缺乏一項全部不能入住。您驗房時不能只看發(fā)展商有沒有這張表，同時一定要仔細察看各個分項有沒有全部立案，比如消防設(shè)施等

D、面積實測表（可為復(fù)印件但要有章）

E、管線分布完工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走

水電線路圖，撐重墻，保溫墻及其厚度。有線電視，電話，網(wǎng)線布線

F、《建筑工程質(zhì)量認定書》和《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目完工綜合驗收合格證》如不能提供要在相關(guān)文件中寫明

假如房產(chǎn)商準備充足話，通常10分鐘即可查看完資料。

注意：1.對發(fā)覺問題要具體在驗樓單商給予注明。假如確實屬于不能收樓。要具體寫明不予收樓原因并要求開發(fā)商簽字，蓋章。

2)核實面積、協(xié)議及價錢多退少補問題。

確定售樓協(xié)議附圖和現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，和協(xié)議簽署面積是否有差異。(先查看售房協(xié)議，看之間誤差為多少，通常為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，提議定協(xié)議為2%誤差，不過不超出5%比很好)以雙方簽定協(xié)議為準。通常這個時間因人而變，時間為30--40分鐘

3）驗收房子

1．門：

(1)看門身內(nèi)、外、頂面是否油漆，且平滑無磕碰。

(2)目測門四邊是否平行且緊貼門框，間隙是否太大（尤其是門鎖一邊）。

(3)試門是否運作自如、開關(guān)時有沒有尤其聲音。

(4)試門鎖是否運作自如；看門鎖是否安裝牢靠；看門匙和門鎖是否封口；看門插是否插入太少或太長或太緊。不上鎖是否會自動關(guān)上或打開。

(5)關(guān)門聽隔音效果并了解密封程度。

(6)衛(wèi)生間門下方須油漆，且離地1.5厘米。

(7)直角接合部是否嚴密。

(8)四角是否呈直角

(9)是否和墻在一個平面上

2．窗：

(1)看窗油漆質(zhì)量有沒有流墜、漏刷和磕碰，色澤是否一致。

(2)目測窗四邊是否平行且緊貼窗框；框墻接縫處是否密實無縫隙。

(3)看窗戶玻璃是否完好。

(4)試窗是否開關(guān)或推拉靈活自如。

(5)看關(guān)窗后窗體是否變形，密封膠條是否完好。

(6)試鎖銷是否運作自如，是否插入太少或太長或太緊。

(7)看窗臺下面有沒有水漬，如有則可能是窗戶漏水。

(8)留心窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為標準。

(9)外窗框處理是否粗糙

3．墻壁、天花：

(1)目測墻身、頂棚是否橫平豎直（無裂縫、凹凸、傾斜。和房間橫梁平行裂縫屬質(zhì)量通病，基礎(chǔ)不礙使用；和墻角呈45度甚至垂直狀態(tài)裂縫，說明房屋沉降嚴重，有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題）。

(2)環(huán)視墻面或用手觸摸，看是否平整滑凈（抹灰表面應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺點；油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象；墻身、墻角接位有沒有水漬和裂痕）。

(3)用木棍輕敲墻壁聽有沒有空聲（“空空”聲音說明面層和墻面有縫隙需返工；沉悶碰擊聲表明接觸良好。）。

(4)墻面是否有結(jié)露現(xiàn)象（有則說明保溫層有問題）。

(5)房間和陽臺連接處有沒有裂縫（陽臺斷裂先兆，危險！），陽臺應(yīng)比室內(nèi)略低。

(6)看頂棚天花有沒有滲水、裂痕,麻點（石灰爆點，石灰水沒有足夠熟化所致，對室內(nèi)裝潢有不利影響）。

(7)陰陽角是否平直

4．廚房、衛(wèi)生間：

(1)龍頭是否出水流暢（大開龍頭觀察水壓及排水速度查漏、堵）。

(2)面盆表面有沒有劃痕。

(3)地漏排水是否通暢（沖水做試驗），地漏篦子低于地面5毫米（坯房除外）。

(4)地磚是否粘貼牢靠無破損。防水是否有效（廚、衛(wèi)生間泡二十四小時以上檢驗防水層；不可行話只能問詢并統(tǒng)計）。

(5)試排風(fēng)扇。

(6)浴缸、花灑、馬桶、瓷磚、臺面、廚設(shè)等略。

5．電源插座、電源開關(guān)、電閘：

(1)試用全部電源開關(guān)、插座和電閘（帶一個有顯示燈插頭，電筆不適宜）。

(2)檢驗閘具及戶表能否有效控制（總閘拉閘后完全斷電，分閘拉閘后分路斷電）。

(3)空調(diào)插座應(yīng)和其它線路分開。

(4)離地30厘米高插座必需帶保險裝置（保護幼童）。

(5)廚、廁插座應(yīng)就近通風(fēng)道安裝；洗手盆上方不應(yīng)有插座。

(6)衛(wèi)生間內(nèi)插座應(yīng)是防潮插座且防濺（待蓋），照明燈座必需是磁口安全燈座。

(7)有可能話打開電話和電視面板，用力拉一拉看是否虛設(shè)。

(8)問詢電力線（≥2.5平方）、空調(diào)線（≥4平方）、電話線、電視線等規(guī)格，一概統(tǒng)計以下：“據(jù)工程人員介紹線路規(guī)格為……”。

6．管道

(1)多種管道表面鍍層是否完好無破損。

(2)過墻線是否有導(dǎo)管，導(dǎo)管連接是否緊密

(3)彎頭、閥門處用手摸摸是否潮濕（滲漏）。

(4)排水管道尤其是陽臺排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流暢）。

(5)看排污管是否有蓄水防臭彎頭和防臭地漏。

(6)放空調(diào)外飄小臺是否做好地漏及防水(潑水試驗)

7.地面

如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體措施是用一小錘輕敲地面磚，如出現(xiàn)空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。

8.水表

a.是否安裝

b.是否有水表空走

c.閥門關(guān)閉不嚴

d.閥門脫絲，連接件滴水

e.截止閥生銹影響水質(zhì)

9.電表

a.是否安裝

b,使用數(shù)目

10．其它

(1)測量室內(nèi)使用面積尺寸。

(2)目測大致地平。

(3)測量層高，和售房協(xié)議比較。

(4)查問客廳、南、北臥室空調(diào)機位和孔洞（要統(tǒng)計?。?！你要不給我留，就別怪我瞎打亂

掛了?。?/p>

(5)有沒有專用垃圾道，其有沒有堵塞。

(6)驗收合格后抄電表、水表、煤氣表數(shù)值。

11.在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽收《物業(yè)管理條約》，做一個事先約定，避免以后起糾紛。您要清楚以后所要交納物業(yè)管理費到底由哪些方面組成，清潔費，保安費，綠化費怎么核定，做到明明白白。同事，考察一下您小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，是否含有您所要求管理標準

后記

在房屋接管驗收中發(fā)覺質(zhì)量問題，可依據(jù)其對房屋不一樣影響程度分別處理：

1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全質(zhì)量問題，必需約定時限由建設(shè)單位負責(zé)進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋安全問題，由建設(shè)單位負責(zé)處理

2）假如發(fā)覺不影響房屋及設(shè)備使用安全質(zhì)量問題，可約定時限由建設(shè)單位負責(zé)維修，也可采取費用賠償方法，由接管單位處理

3)假如發(fā)覺問題最少要在收樓文件上注明”室內(nèi)情況尚不清楚”或”樓房情況未明”等字樣。------------------------------------------------------------------------------一步步教你怎樣收房驗房一、收房日期和形式

已經(jīng)買過房人可能有過這么遭遇：準期接到收房通知單后，全家人興沖沖地趕到新房現(xiàn)場，卻發(fā)覺，現(xiàn)場已經(jīng)是很熱鬧，人來人往?？赡苣阍缟?點多鐘就來現(xiàn)場了，卻要排到中午甚至下午才能驗收房子。面對這種情況，你要有絕正確耐心。既不要被現(xiàn)場熱鬧氣氛感染，急著交錢收房，也不要失去耐心，沖工作人員提議脾氣，甚至在驗房時候“找碴兒”，一定要本著“新生活開始第一天”心態(tài)，和開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)配合好，要知道，以后，這就是你新家園。

我們提議，大家在接到開發(fā)商驗房通知后（不管是否分批接到），請立即聯(lián)絡(luò)各樓棟牽頭人，盡可能分批集中統(tǒng)一前往，人多力量大嘛！

假如收（驗）房通知單寄達日期超出了契約要求日期，應(yīng)屬延誤了交房時間，大家看契約要求賠償條例是怎樣要求，要向開發(fā)商提出。驗房時，一定要先驗收，檢驗過房屋沒了問題，或全部問題全部已得到圓滿處理后，再簽字。千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗收。只要業(yè)主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續(xù)，那么開發(fā)商就會以“業(yè)主已經(jīng)認可”為由，對質(zhì)量問題拒絕賠償。所以，在房屋交付時，鄰居們搞清楚該房屋是否已經(jīng)含有交付條件十分關(guān)鍵。前往驗收房屋，并不意味著一定要最終簽署房屋交接單和辦理入住手續(xù)。業(yè)主對應(yīng)義務(wù)推行，首先要存在前提，即開發(fā)商交付房屋除了含有房屋交付法律文件外，該房屋實際質(zhì)量也應(yīng)該符合要求。

切記!到時大家分批集體驗收。人多、眼多、智慧多！假如開發(fā)商不一樣意，有問題找組織---臨時業(yè)主委員會，聯(lián)合起來抵制開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)多種侵權(quán)行為。臨時業(yè)主委員會應(yīng)該設(shè)驗房專題，將驗房中出現(xiàn)問題立即公布，提醒大家隨時關(guān)注。

二、需要準備驗收工具

1、房驗小錘：用來檢驗墻面、地面、窗臺空鼓。

2、稍大一點水桶：用來檢驗地漏、排水管是否通暢。

3、卷尺：用來檢驗房屋凈高等。

4、驗電插頭：用來檢驗插座有沒有脫線、不通。

5、網(wǎng)球：用來檢驗排污管道有沒有障礙物。有顯示日期功效相機（帶閃光燈），律師提議最好用光學(xué)相機—用于房屋有問題時留影取證。

正常驗收房子時間通常是連續(xù)2-3個鐘頭，提議早晨8：30去或下午2：00去。有條件可請專業(yè)人員幫你驗房。

三、驗收過程和具體步驟

要依據(jù)購房契約和補充協(xié)議驗收房屋，下面提供驗房參考步驟，經(jīng)過項目可在后面打“√”，未經(jīng)過注上說明，最終匯總，請開發(fā)商代表簽字確定。各位鄰居有認為需要添加其它驗收內(nèi)容，就自行添加或發(fā)到網(wǎng)上來，相互提醒相互幫助！

第一項：查驗文件

業(yè)主在收樓時，首先要審核開發(fā)商是否含有交付全部法律文件，必需時能夠要求查對對應(yīng)原件。只有證件（原件）齊全，才能簽署收樓單。只要開發(fā)商手續(xù)不完整，即便該房屋實際不存在質(zhì)量問題能夠?qū)嶋H居住，也不能視為法律意義上交付。業(yè)主也有權(quán)拒絕在對應(yīng)手續(xù)上簽字并要求開發(fā)商負擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。假如確實被要求收樓，也要在相關(guān)文件，如《驗房統(tǒng)計表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××××證書》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。

分別有以下文件資料需要查驗：

1、計劃部門出具《南京市建筑工程計劃驗收合格證》。

2、建設(shè)主管部門出具《南京市建設(shè)工程完工驗收立案證實書》。表上每一項全部必需報主管部門立案，假如缺乏任何一項話，這個樓盤還屬于“黑樓”，是不能入住。

3、區(qū)級以上質(zhì)檢站核發(fā)《房屋質(zhì)量合格證實》?！匦韬小?/p>

4、開發(fā)商提供房屋《住宅質(zhì)量確保書》—必需取得，要帶走。

5、開發(fā)商提供《住宅使用說明書》—開發(fā)商據(jù)此負擔(dān)保修責(zé)任。必需取得，要帶走。

6、房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具《完工實測表》。標明實際建筑面積是多少，分攤多少，什么地方是公用面積?；蛴捎袡?quán)部門（如南京市計劃國土局地籍測繪大隊）出具正式測繪匯報：《南京市房屋建筑面積測繪匯報》?！匦韬?，不然最少無法計算實際公攤面積，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票。

7、衛(wèi)生防疫部門核發(fā)生活供水系統(tǒng)《用水合格證》。

8、公安消防部門出具《建筑工程消防驗收意見書》。

9、民防部門出具《南京市民防工程完工驗收證書》。

10、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具《南京市電梯（扶梯）驗收結(jié)果通知單》。

11、環(huán)境保護部門出具《南京市建設(shè)工程環(huán)境保護驗收合格證》。

12、燃氣主管部門出具《南京市燃氣工程驗收證書》。

13、城建檔案部門出具《南京市工程驗收檔案認可書》。

14、管線分布完工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))—可帶走。房屋設(shè)計圖紙和水電路圖紙，管線怎樣走，哪些墻能夠打，配電箱及配線箱使用說明等。

第二項：核實面積，計算和落實房款得多退少補問題。

面積結(jié)算是驗房手續(xù)當(dāng)中比較關(guān)鍵一項。請帶上契約或副本，確定售樓契約附圖和現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。契約面積是期房銷售面積，而在工程完工后，開發(fā)商還要請測繪單位對已完工住宅樓進行實測。測繪部門出示面積實測表，就是開發(fā)商和我們要進行面積結(jié)算依據(jù)（通常在入住后開發(fā)商才請測繪單位對已完工住宅樓進行實測）。記?。阂促彿科跫s約定面積誤差條款結(jié)算面積。我們契約約定：面積誤差按《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》實施。所以，如有誤差，需要開發(fā)商明確處理方法。

（購房者對實測面積有疑問，也能夠要求重新測量。從普遍發(fā)生面積事件來看，關(guān)鍵有三個方面：一是開發(fā)商增加公共建筑內(nèi)容，將原本沒有或不該列入建筑列為公攤范圍；二是在不增加公共建筑數(shù)量前提下，將測量面積人為加大；第三是調(diào)高公攤系數(shù)，在不改變實測公攤面積前提下，增加每戶公攤面積。實際上，這三種方法全部被交叉使用，而這一切，全部必需得到土地、房管或測繪部門認可或配合。提請各位鄰居注意！關(guān)鍵分攤項目：1、電梯間；2、電梯機房；3、水箱間；4、樓梯間；5、消防控制室；6、一層門廳及值班室。不分攤項目：1、人防工作間；2、風(fēng)井；

第三項：驗收房子。

看完那些資料后，基礎(chǔ)就能夠去驗收房子了，暫且先不要交付一切物業(yè)費用及相關(guān)費用，應(yīng)該在驗收好后，再交付費用。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費無任何法律依據(jù)！從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。可能在這之前，你已經(jīng)無數(shù)次來看過房子了，但你最好還是跟在物業(yè)或工程部人員身后去驗收房屋。假如房子和契約約定一樣，且沒有質(zhì)量問題，你就在收房單子上簽字。假如在驗收時候發(fā)覺問題，一定要當(dāng)場請施工單位立即維修，維修后再重新驗收房屋。

1、看墻壁。首先仔細檢驗每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫（沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣裂縫。通常來說，和房間橫梁平行裂縫，屬眼下質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基礎(chǔ)不妨礙使用；假如裂縫和墻角呈45度斜角，甚至和橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題）。包含門窗、陽臺等部位有沒有開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險大)。

內(nèi)墻墻面上及房屋頂部是否有麻點。（這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間熟化所致。如有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大不利影響。）墻身頂棚有沒有部分隆起，用小錘輕敲一下有沒有空聲。墻身、頂棚樓板有沒有尤其傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷地方。

2、看地面。仔細檢驗地板是否平整，地面有沒有空鼓、開裂跑砂情況。如有空鼓，一定要責(zé)成陪同驗房相關(guān)人員立即修復(fù)。

3、驗地平。驗地平就是測量一下離門口最遠室內(nèi)地面和門口內(nèi)地面水平誤差。驗這個，很多時候也能夠表現(xiàn)開發(fā)商建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)。那么就只能從這些細節(jié)來看質(zhì)量了。測量方法也是挺簡單。將透明水管注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志。然后把水管水位調(diào)至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管另一端移至離門口最遠處室內(nèi)?？此茉谠撎幐叨?，然后再做一個標志。接著用尺測量一下這個標志離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋水平差。你也能夠經(jīng)過這種措施如這類推，測量出全屋水平差度。

通常來說，假如差異在2厘米左右是正常，假如出這個范圍，你就得注意了！

4、查滲水。（最好是在房子交樓前，下大雨后第二天前往視察一下。這時候墻壁假如有問題，幾乎是無可遁形。）尤其是查看部分墻體是否有水漬，尤其是部分山墻、廚房衛(wèi)生間頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲漏，務(wù)必立即查明原因。頂層住戶更應(yīng)檢驗頂層是否滲漏。（尤其留心廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。墻身、墻角接位有沒有水漬、裂痕）。

5、試門窗。因為是新房子，在門窗軌道里會有部分灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就能夠看了。

查防盜門（要求開發(fā)商提供防盜門質(zhì)量檢測匯報！該門和質(zhì)檢部門查處不合格門—是否同一企業(yè)名下產(chǎn)品）是否太緊或太松（門縫隙是否太大），門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關(guān)有沒有尤其噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清楚，門鈴是否正常，按鈕是否牢靠，防盜門開關(guān)是否有障礙，如碰到墻、消防箱等。內(nèi)門（如有話）是否規(guī)則。對講系統(tǒng)是否正常，單元門能否受控打開。

窗戶開關(guān)是否靈活，是否磕磕碰碰。是否能關(guān)嚴，隔風(fēng)、隔音效果怎樣。窗是否變形，和墻體是否吻合，窗邊和混凝土是否無縫隙，鎖扣是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、潔凈、明亮，窗臺下是否有水漬（如有可能是窗戶漏水），查看密封膠條是否完整牢靠。陽臺護欄是否牢靠。

下列部位必需使用安全玻璃：

（一）7層及7層以上建筑物外開窗。

（二）面積大于1.5m2窗玻璃或玻璃底邊（玻璃在框架中裝配完成，玻璃透光部分和玻璃安裝材料覆蓋不透光部分分界線）離最終裝修面小于500mm落地窗。

（三）幕墻（全玻幕除外）。

（四）傾斜裝配窗、各類天棚（含天窗、采光頂）、吊頂。

（五）觀光電梯及其外護圍。

（六）室內(nèi)隔斷、屏風(fēng)。

（七）樓梯、陽臺、平臺走廊攔板和中庭內(nèi)護欄板。

（八）用于承受行人行走地面板。

（九）公共建筑物出入口、門廳等部位（包含1、門玻璃2、安裝在門上方玻璃3、安裝在門兩側(cè)玻璃，其靠近門道開口豎直邊和門道開口距離小于300mm

（十）易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害其它部位。

記住要檢驗每個房間門窗噢！

6、測量一下樓層層高。用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求（購房協(xié)議中層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去2公分許可誤差，余數(shù)就是房屋凈高。房屋最高、最低處是否相差（是否傾斜），房間是否是長方形，是否兩邊長度不一致。

7、上下水。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(新房子應(yīng)該配給一個簡易龍頭給業(yè)主)。（提議有條件鄰居做水管試壓：水管道是隱蔽工程，為了美觀和節(jié)省面積，多數(shù)屋內(nèi)水管全部埋在地下，有什么問題極難發(fā)覺和處理。水管道試壓就是驗收水管道最關(guān)鍵方法。一是堵住水管出口，并保持一段時間；二是用打壓機（加水壓設(shè)備）：冷水管壓力在10千克、熱水管在15千克，時間60分鐘/根，假如壓力達不到或保持不住，就說明水管有漏水現(xiàn)象。）

驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水管處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基礎(chǔ)是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕聲音和表面無積水。下水道漏水是否快速順利（注水，打開地漏，水是否快速漏下），通球試驗：是檢驗下水道內(nèi)是否有雜物。為何要驗收這個呢，因為在工程施工時，有部分工人在清潔時往往會"偷"這個工。把部分水泥渣倒進排水管，假如這些水泥較大話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。

8、驗防水。這里所說防水，指是廚衛(wèi)防水。當(dāng)然，現(xiàn)在交付房子，有部分事先已經(jīng)申明沒有做防水，這就需要裝修做了。假如在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。假如在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)覺漏水什么，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新地面來做一層新防水層。驗收防水措施是：用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛(wèi)門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下業(yè)主在二十四小時后查看其家廚衛(wèi)天花。關(guān)鍵漏水位置是：樓板直接滲漏；管道和地板接觸處。而像地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉位置)。

9、查電路。關(guān)閉分閘，檢驗各個分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測量各個強、弱電路是否通暢。強電、弱電是否分開走且相距一定距離，無交叉。

電器戶表在戶外，應(yīng)檢驗其是否能控制室內(nèi)燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電。戶內(nèi)，應(yīng)檢驗閘具是否控制戶內(nèi)電器?？刂崎l具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光閘具和控制插座閘具，空調(diào)插座應(yīng)和其它線路分開。

距離地面30厘米高插座必需帶保險裝置，廚廁應(yīng)和通風(fēng)道就近安裝，洗手盆上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺方法；衛(wèi)生間照明燈座必需是磁口安全燈座；

檢驗開關(guān)、插座牢靠程度；電話、電視線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。插座是否正常通電，有沒有防護方法？電燈是否全部亮？開關(guān)是否正常？有線電視線是否通？電話線路是否通？網(wǎng)絡(luò)線是否通？

10、燃氣管道是否安全，要開發(fā)商明確怎樣測試漏氣報警裝置。

11、安裝中央空調(diào)是本樓盤有別于其它樓盤地方，驗收時一樣不能忽略?？照{(diào)主機、管路安裝是否符合設(shè)計要求等。

第四項：查對買賣契約上注明設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符。通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，不過也要仔細核實。

總體上應(yīng)做到室內(nèi)清掃潔凈，無污物，達成窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。燃氣表、電表、水表三表到戶，能正常使用（燃氣可能要遲部分，入住率達成一定百分比才能通氣）。在全部檢驗結(jié)束后，將水表、電表和燃氣表讀數(shù)看清楚，統(tǒng)計下來，通常讀數(shù)不大，還是讓物業(yè)人員記一下好。同時把部分驗收房子數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)企業(yè)提供紙張上。

第五項：對公共環(huán)境驗收。

樓盤交付，肯定包含到和樓盤使用相關(guān)配套設(shè)施同時交付，假如交付時樓盤四面綠化等配套等還沒有完工，除非業(yè)主和開發(fā)商在契約中就一些事項作了尤其約定，不然該樓盤肯定不含有交付條件。合格樓盤須做到“五通一平”，即燃氣、上水、電、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。

注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有沒有質(zhì)量問題。應(yīng)該裝修完成并能正常使用。

住戶郵政信箱怎樣設(shè)置需要開發(fā)商明確。

各位鄰居應(yīng)該提升對公共部位關(guān)注程度，尤其是對本樓層公共部分。

假如有不認可房屋質(zhì)量問題，應(yīng)該書面向物業(yè)管理企業(yè)說明相關(guān)情況，必需時請隨同物業(yè)管理人員簽字認可，以作為業(yè)主已經(jīng)推行驗收義務(wù)證據(jù)。

四、相關(guān)物業(yè)管理

驗收入住包含一大問題是物業(yè)管理條約。商品房驗收交付時，業(yè)主大會和業(yè)主委員會還未成立，不過物業(yè)管理工作已經(jīng)開始展開，因以前期物業(yè)管理工作只能由開發(fā)商依據(jù)一定標準選聘，屬于短期性委托管理。待全體業(yè)主入住以后，成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，行使業(yè)主享受權(quán)利時，業(yè)主大會能夠自行選聘物業(yè)管理企業(yè)，決定物管資金使用和管理監(jiān)督。但在入住早期，業(yè)主只能接收開發(fā)商和物業(yè)管理單位確定臨時物業(yè)管理條約，當(dāng)然，業(yè)主假如對該物業(yè)管理條約存在意見或提議，能夠在以后業(yè)主大會召開時提交業(yè)主大會討論。畢竟，臨時物業(yè)管理條約還是相對規(guī)范和有章可循。建設(shè)部和各地方已經(jīng)陸續(xù)出臺了部分行政指導(dǎo)性和強行性要求，加大了對前期物業(yè)管理工作監(jiān)督和管理，在一定程度上也加大了對業(yè)主保護。所以，簽署臨時物業(yè)管理條約，并不會造成業(yè)主權(quán)利義務(wù)重大變更。

完成了房屋驗收檢驗工作，若有問題，需要同物業(yè)人員確定處理方案和處理日期，看處理結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。假如沒問題話，準備簽字收房，交納一定物業(yè)費用。在繳錢之前，會被要求先簽很多“不平等”條約，請切勿偷懶，定要逐字逐句看清。

包含物業(yè)提供《裝修開工證》是否要繳納不合理收費。業(yè)主需要交納物業(yè)管理費（通常為六個月，在公共環(huán)境條件未達標之前應(yīng)減半收?。?、房屋裝修押金和建筑垃圾清運費（通常按2.5元/m2標準收?。?，而其它費用，通常是不需要業(yè)主交納。業(yè)主交納房款中已經(jīng)包含了水、電、氣、智能化設(shè)施費用。南京市物價局也兩次發(fā)文，嚴禁開發(fā)商肢解房價違規(guī)做法。只要業(yè)主和開發(fā)商在契約中并沒有約定收取上述費用以外其它費用，業(yè)主就有權(quán)拒絕交納。而物業(yè)管理單位收取相關(guān)費用，應(yīng)出示物價局批復(fù)文件，物業(yè)管理費具體價格，并應(yīng)該使用正規(guī)收費發(fā)票。

如為避免以后起糾紛，在以后簽署《物業(yè)管理條約》時，要清楚以后所要交納物業(yè)管理費到底由哪些方面組成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，同時考察一下物管資質(zhì)，是否含有管理標準。明確地下室怎樣分配，公共水電費怎樣收取，請大家關(guān)注公共水、電表基數(shù)是多少，管理費用怎樣收取。

水電周轉(zhuǎn)金是開展正常物業(yè)管理必需條件，所以物業(yè)企業(yè)預(yù)收一定周轉(zhuǎn)金，也是合理。不過，物業(yè)收費應(yīng)該規(guī)范、透明，且應(yīng)得到物價部門批復(fù)，不然，在行政許可之外收費，盡管其存在合理內(nèi)核，但仍屬于違規(guī)收費。

入住費用一直是業(yè)主關(guān)心話題。業(yè)主在辦理房屋驗收入住手續(xù)時，不可避免地將碰到入住費用問題。當(dāng)然在正常情況下，假如物業(yè)管理企業(yè)能夠出示經(jīng)物價部門審核收費依據(jù)，業(yè)主仍應(yīng)該交納對應(yīng)費用。不過物價部門審核收費標準只是一個收費上限，而且視物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和到位情形，在物管早期實際收費應(yīng)該是低于這個標準。值得注意是：購房時簽署物業(yè)臨時條約有沒有物業(yè)收費標準約定。---------------------------------------------------------------------------網(wǎng)友原創(chuàng)：新房入伙驗收注意事項新浪網(wǎng)友：starliu絕大部分網(wǎng)友是第一次買房子，到了交房日，很是興奮，往往會不知所錯，碰到問題：怎么驗收房;交房手續(xù)是什么;交房要付多少錢;碰到房子問題怎么辦;什么是房子質(zhì)量問題等等。提議收房日期：通常房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早，提議大家不要在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房人會很多，而陪同驗收房子人不會有太多時間仔細陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比很好。需要帶工具：

1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道

2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體和地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于測裂縫寬度

4)1只5米卷尺--用于測量房子凈高

5)1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否通暢

6)1只計算器---用于計算數(shù)據(jù)

7)1只水筆--用于簽字

8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

9)1只小凳子和部分報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。

正常驗收房子時間通常是連續(xù)2-3個鐘頭，提議早晨8：30去或下午2：30去。

過程

1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

A、房屋《住宅質(zhì)量確保書》--可帶走

B、《住宅使用說明書》--可帶走

C、《完工驗收立案表》

D、面積實測表

E、管線分布完工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走

假如房產(chǎn)商準備充足話，通常10分鐘即可查看完資料。

2)核實面積、協(xié)議及價錢多退少補問題。

確定售樓協(xié)議附圖和現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，和協(xié)議簽署面積是否有差異。(先查看售房協(xié)議，看之間誤差為多少，通常為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，提議定協(xié)議為2%誤差，不過不超出5%比很好)以雙方簽定協(xié)議為準。通常這個時間因人而變，時間為30--40分鐘。

驗收房子

看完那些資料后，基礎(chǔ)就能夠去驗收房子了，凱文顧問提醒:暫且先不要交付部分物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同她們交流，驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就能夠同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)

1)具體檢驗房屋質(zhì)量，包含門窗、陽臺等部位有沒有開裂現(xiàn)象；(陽臺裂縫危險大)

【提醒】：因為新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有部分灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就能夠看了

2)檢驗墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提醒】：尤其是查看部分墻體是否有水跡，尤其是部分山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有話，務(wù)必立即查明原因。

3)仔細檢驗地面，仔細檢驗地面有沒有空殼開裂情況。

【提醒】：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員立即修復(fù)，不然在裝修中會很輕易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

4)水電煤通暢情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(通常新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強弱電是否通暢。

【提醒】：關(guān)閉分閘，檢驗各個分閘是否完全控制各分支線路。

5)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基礎(chǔ)是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕聲音和表面無積水。

【提醒】：做好這些后，確定沒問題，要立即將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉位置)。

6)驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下業(yè)主在二十四小時后查看其家?guī)l(wèi)天花。

【提醒】：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，統(tǒng)計下來，同時要統(tǒng)計電表數(shù)字。

7)查對買賣協(xié)議上注明設(shè)施查對買賣協(xié)議上注明設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；

【提醒】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，不過確實要仔細核實。

8)測量一下樓宇層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)起源地點和具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度全部記在一個自己小本子上，同時把部分驗收房子數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)企業(yè)提供紙張上。

最終好了，檢驗完這些工作，假如沒問題話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定處理方案和處理日期，看處理結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。----------------------------------------------------------------------------幾篇收房注意事項，貼出來供大家參考越來越多準業(yè)主們立即面臨入住問題，開發(fā)商將把自己夢寐以求房子交到自己手中，可是怎樣收房，有什么交房標準嗎？是否是開發(fā)商發(fā)了入住通知就算交樓了呢？當(dāng)然不是，南昌市建筑工程技術(shù)監(jiān)督管理站給出了答案，南昌交房是有其標準。

第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必需已經(jīng)取得《建筑工程完工立案表》，這是國家強制要求，中國《協(xié)議法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》全部要求了建筑工程完工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或驗收不合格標志取決于是否取得《建筑工程完工表》。所以，不管購房者和開發(fā)商在買房協(xié)議中是否約定將開發(fā)商取得《建筑工程完工立案表》作為交房條件，開發(fā)商交房時全部應(yīng)提供。

第二：是我們常說\"兩書\"---\"質(zhì)量確保書\"和\"使用說明書\"，這是建設(shè)部6月1日開始實施《商品房銷售管理措施》中要求，現(xiàn)在交房時開發(fā)商全部應(yīng)提供。

第三：是開發(fā)商已取得國家認可專業(yè)測繪單位對面積實測數(shù)據(jù)，看是否和購房協(xié)議中約定有出入，方便盡早取得處理。

若符合交房法定即協(xié)議約定條件，購房人應(yīng)做些什么？江南樓市法律顧問中矗律師事務(wù)所劉良歡主任給出了提議：

查對協(xié)議首先在接到入住通知后，應(yīng)判定開發(fā)商是否準期交房，若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并依據(jù)開發(fā)商回復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定時間前往收房，收房時，先檢驗開發(fā)商所提供文件是否符合上述要求，然后對要接收房屋進行實地驗收，在和開發(fā)商交接時應(yīng)注意以下問題：

1、檢驗入住房屋是否是自己所購置房屋如和購房協(xié)議、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向開發(fā)商提出，如不符合則應(yīng)進行更換；

2、判定面積有沒有發(fā)生誤差和誤差比是否超出3％，應(yīng)在入住前依據(jù)協(xié)議約定向開發(fā)商提出自己意見，是否退房；

3、自己對房屋質(zhì)量進行檢驗，如發(fā)覺結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)和開發(fā)商提出，并向政府相關(guān)部門反應(yīng)；如發(fā)覺非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和開發(fā)商交接時如實做好雙方簽字書面統(tǒng)計，并要求開發(fā)商承諾在一定期限內(nèi)進行維修；

4、按購房協(xié)議、附件及補充協(xié)議約定對房屋內(nèi)設(shè)備進行清點，檢驗水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用情況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時要求開發(fā)商在交接清單上注明，并要求開發(fā)商書面確定具體更換和配齊日期；

5、對開