中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)與趨勢展望(中國指數(shù)研究院)目錄房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)12017年房地產(chǎn)市場趨勢展望2資料來源：中國指數(shù)研究院整理十一前后，22城市集中出臺政策調(diào)控，需求端重啟限購，加強(qiáng)限貸，一線及熱點(diǎn)二線城市力度更大；供應(yīng)端增加供應(yīng)，重啟“90/70”，提高土地競買條件；加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管及銷售監(jiān)管；年末調(diào)控繼續(xù)升級，嘉興、張家口懷來縣等三四線熱點(diǎn)城市限購。3月上海、深圳限購限貸升級；二、三季度南京、蘇州、合肥、廈門、杭州等熱點(diǎn)二線城市政策逐漸收緊：5城市限購，7城市上調(diào)貸款首付比例，3城市收緊公積金政策；5城市限房價(jià)地價(jià)漲幅；同時(shí)加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范市場交易秩序。央行降準(zhǔn)，降信貸、調(diào)契稅、營業(yè)稅；兩會強(qiáng)調(diào)因城施策去庫存；地方集中出臺去庫存措施，重慶、武漢、福州等二線城市和廣西、海南等省均有去庫存政策出臺，多采取發(fā)放購房補(bǔ)貼、鼓勵農(nóng)民工購房、差別化供地、租賃市場建設(shè)、棚改貨幣化等方式。政策：政策環(huán)境由松趨緊，因城施策嚴(yán)控市場風(fēng)險(xiǎn)去庫存：2016年中央前后通過多次政策及相關(guān)會議強(qiáng)調(diào)支持去庫存；地方因城施策，全國各省、直轄市、自治區(qū)均已出臺供給側(cè)改革方案，全國九成以上地級市出臺百余項(xiàng)政策支持去庫存，其中一季度是地方去庫存政策集中出臺時(shí)期。重慶、武漢、福州等二線城市和廣西、海南等省均有去庫存政策?？仫L(fēng)險(xiǎn)：年末中央5次會議提到防風(fēng)險(xiǎn)、抑泡沫；3月末，上海、深圳限購限貸升級，熱點(diǎn)二線城市隨之逐漸收緊政策，四季度政策集中收緊，十一前后，22城市集中出臺政策調(diào)控，年末調(diào)控繼續(xù)升級，三四線城市也加入限購行列。全年26個地級以上城市出臺調(diào)控收緊政策，武漢經(jīng)歷6輪收緊，南京、蘇州經(jīng)歷5輪收緊。10-12月：集中收緊3-9月：逐漸收緊1-2月：政策寬松期新房價(jià)格：熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅顯著，調(diào)控收緊后價(jià)格趨穩(wěn)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2010年6月-2017年1月百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比變化走勢2016年12月百城均價(jià)上漲至13035元/平方米，全年累計(jì)上漲18.72%。前三季度價(jià)格漲幅逐步走高，9月環(huán)比漲幅高達(dá)2.83%，創(chuàng)近年新高。四季度多城市調(diào)控政策密集出臺后，環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，四季度累計(jì)上漲3.31%，較三季度收窄3.47個百分點(diǎn)。2017年1月，百城均價(jià)漲至13105元/平方米，環(huán)比漲幅持續(xù)收窄0.21個百分點(diǎn)至0.54%。各級城市：住宅價(jià)格均上漲，調(diào)控后熱點(diǎn)城市漲幅顯著回落圖：2013年1月-2017年1月各級城市住宅均價(jià)環(huán)比漲跌情況表：百城及各級城市住宅均價(jià)不同階段累計(jì)漲跌幅情況數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2016年各線城市住宅價(jià)格均呈上漲態(tài)勢。2016年一線城市累計(jì)上漲23.50%。深圳領(lǐng)漲，漲幅為28.87%；京滬四季度漲幅顯著收窄。2017年1月一線城市環(huán)比上漲0.19%。2016年二線城市累計(jì)上漲13.93%。其中上半年南京、蘇州領(lǐng)漲二線城市，武漢、濟(jì)南等地三季度漲幅突出，調(diào)控后，熱點(diǎn)二線漲幅顯著回落。2017年1月二線城市環(huán)比上漲0.39%。2016年三線城市累計(jì)上漲11.06%。其中昆山、惠州等累計(jì)漲幅均在四成以上，領(lǐng)漲百城。2017年1月三線城市環(huán)比上漲0.23%。分級2015年2016年2017年1月領(lǐng)漲城市百城4.15%18.72%0.54%昆山、東莞、廊坊一線17.20%23.50%0.19%深圳、上海、北京二線-0.53%13.93%0.39%合肥、南京、無錫三線-1.09%11.06%0.23%昆山、東莞、廊坊二手房價(jià)格：整體漲幅居于歷史高位，政策調(diào)控后環(huán)比漲幅持續(xù)收窄根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手房活躍樣本的調(diào)查，2016年十大城市二手房價(jià)格累計(jì)上漲，全年累計(jì)上漲19.83%。一季度二手房價(jià)格累計(jì)漲幅高達(dá)7.20%，二季度市場降溫，價(jià)格漲幅收窄；調(diào)控政策出臺后，四季度二手房價(jià)格漲幅較三季度收窄近1.5個百分點(diǎn)。2017年1月，十大城市二手房價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)調(diào)控以來的收窄態(tài)勢，收窄至0.58%。圖：2009年1月-2017年1月十大城市主城區(qū)二手房均價(jià)及環(huán)比漲跌幅走勢注：十大城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都。注：重點(diǎn)城市共50個，一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、?？凇㈤L春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個城市，主要是各省會城市和計(jì)劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、宿州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通21個城市，主要指地級市。重點(diǎn)城市成交：全年成交居歷史高位，四季度來持續(xù)回落圖：2010年-2017年1月50個代表城市月度成交量及月均成交走勢數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，從中指院重點(diǎn)監(jiān)測的50個代表城市來看，2016年住宅月均成交3695萬平方米，同比增速超兩成，絕對量為歷史同期最高水平。政策調(diào)控后，成交量高位下調(diào)，四季度50個代表城市商品住宅月均成交約3825萬平方米，同比增長6.1%，較三季度增幅收窄18.1個百分點(diǎn)。2017年1月，樓市進(jìn)入盤整期，加之受春節(jié)影響，市場成交量明顯回落，據(jù)初步估計(jì)，50個代表城市成交約2490萬平方米，同環(huán)比降幅均顯著。圖：2011-2017年不同城市1月住宅成交及同比走勢圖：

2010-2017年1月不同城市住宅月均成交量走勢代表二線城市月均成交96萬平方米，同比增長26.4%，調(diào)控后，蘇州、杭州等地成交降幅持續(xù)顯著。2017年1月平均成交約63萬平方米，同比降幅最小。代表三線城市月均成交45萬平米，同比增長33.0%，核心周邊三線城市調(diào)控后成交陡降，2017年1月平均成交約35萬平米。一線城市商品住宅月均成交85萬平方米，與2015年基本持平。調(diào)控后，京滬深四季度成交量同比降幅顯著。2017年1月，一線城市平均成交約45萬平方米，同比降幅在各線城市中最為顯著。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，各級城市：二三線代表城市同比增幅顯著，熱點(diǎn)城市成交受調(diào)控影響較大供求對比：市場供不應(yīng)求，熱點(diǎn)城市銷供比呈現(xiàn)兩極分化圖：2010-2017年1月20個代表城市商品住宅成交及供應(yīng)對比注：20個代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南昌、蘇州、大連、南寧、惠州、重慶、天津、合肥、東莞、無錫、沈陽、蕪湖、成都、宿州。2016年，20個代表城市月均供應(yīng)1410萬平方米，同比下降4.2%；月均成交1845萬平方米，同比增長15.3%。成交高位運(yùn)行下市場供應(yīng)相對不足，全年銷供比達(dá)1.31，市場短期供不應(yīng)求。四季度調(diào)控政策出臺后，熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求局面略有緩解。1月，20個代表城市供求均下降，且供應(yīng)降幅顯著大于需求，銷供比為1.43。具體來看，1月，部分熱點(diǎn)城市因短期供應(yīng)銳減而成交相對高位，銷供比急升，重慶銷供比高達(dá)3.18，深圳高達(dá)2.48；而合肥、東莞等城市受調(diào)控影響供求結(jié)構(gòu)改善，銷供比降至0.5左右。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，庫存與去化：庫存水平趨于穩(wěn)定，成交回落致庫存消化時(shí)間略有延長截至2017年1月，20個代表城市商品住宅可售面積在9850萬平米左右，同比下降38.0%，環(huán)比微降1.1%。圖：2010年1月-2017年1月20個代表城市商品住宅庫存量與消化周期注：20個代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、福州、蘇州、南京、廈門、惠州、南昌、成都、三明、青島、莆田、天津、合肥、長沙、蕪湖。截至2017年1月，按近6個月商品住宅平均銷售面積來看，20個代表城市平均庫存消化時(shí)間為7.6個月，較去年同期縮短2.1個月，較上月延長0.5個月，整體止降趨穩(wěn)?？墒勖娣e庫存消化時(shí)間數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，二手房成交：2016年成交套數(shù)創(chuàng)新高，而2017年1月大幅回落圖：2010年1月至2017年1月十大代表城市二手房成交量及同比增速2016年，十大城市二手房累計(jì)成交155萬套，同比增長25.0%，創(chuàng)歷史同期新高。一季度共成交41.2萬套，同比增長116.1%，隨后市場熱度下降，但成交仍處歷史高位。四季度調(diào)控政策出臺后，二手房市場快速調(diào)整，各月成交套數(shù)環(huán)比持續(xù)下降。2017年1月，二手房市場淡季來襲，成交套數(shù)顯著回落，十大城市二手房共成交6.46萬套，同比大幅下降53.0%，環(huán)比下降28.0%。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，注：十大代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、蘇州、南京、杭州、成都。圖：2016年與2017年1月全國300個城市土地推出和成交面積土地供需：土地供需仍處低位，但1月住宅用地供需均同比增長數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2016年，全國300個城市共推出各類用地18.2億平米，同比下降10.9%；其中住宅用地推出8.0億平米，同比下降13.1%。共成交各類用地15.4億平米，同比下降3.2%；其中住宅用地成交6.8億平米，同比下降5.0%。2017年1月，全國300個城市共推出各類用地1.4億平方米，同比下降3.8%，環(huán)比下降42.2%。其中住宅用地推出7838萬平方米，同比增長9.5%，環(huán)比下降35.6%。共成交各類用地1.1億平方米，同比下降6.9%，環(huán)比下降51.8%。其中住宅用地成交6095萬平方米，同比增長8.7%，環(huán)比下降47.1%。圖：

2010-2017年1月全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，土地價(jià)格：樓面價(jià)及溢價(jià)率四季度以來有所回落，但整體仍處于高位2016年，300個城市各類用地整體樓面價(jià)1885元/平方米，同比上漲37.3%；其中住宅用地樓面價(jià)3320元/平方米，同比上漲50.7%。各類用地平均溢價(jià)率42.8%，同比提高26.6個百分點(diǎn)；其中住宅用地平均溢價(jià)率為54.6%，同比提高33.8個百分點(diǎn)。2017年1月，300個城市各類用地整體樓面價(jià)2197元/平方米，同比上漲46.5%，環(huán)比上漲6.0%；其中住宅用地樓面價(jià)3393元/平方米，同比上漲42.6%，環(huán)比上漲2.6%。各類用地成交平均溢價(jià)率為26.6%，較上月下降0.6個百分點(diǎn)；住宅用地溢價(jià)率31.3%，較上月下降3.0個百分點(diǎn)。各級城市：1月各級城市住宅用地成交量均明顯下降，一線城市樓面均價(jià)環(huán)比上漲表：2017年1月各級城市住宅土地成交環(huán)比變化情況圖：2011年-2017年1月各級城市住宅用地出讓金占比變化數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，城市類別成交面積環(huán)比出讓金環(huán)比樓面價(jià)環(huán)比溢價(jià)率變化一線-37.4%-31.6%9.2%減少3.8百分點(diǎn)二線-45.6%-45.9%-0.3%增加0.3百分點(diǎn)三四線-49.0%-49.9%-1.0%減少9.8百分點(diǎn)業(yè)績表現(xiàn)：2016年品牌房企業(yè)績創(chuàng)新高，1月仍持續(xù)增長圖：2012年以來10家品牌房企銷售業(yè)績走勢數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2016年，10家品牌房企銷售業(yè)績大幅增長，銷售金額共計(jì)1.8萬億元，同比增長64.4%，其中恒大、萬科及碧桂園銷售額超過3000億元；銷售面積共計(jì)1.6億平米，同比增長52.8%。2017年1月，10家品牌房企銷售金額共計(jì)1847億元，同比增長87.4%，環(huán)比增幅擴(kuò)大至24.5%；銷售面積共計(jì)1631萬平米，同比增長89.2%，環(huán)比增長47.0%。注：10家品牌房企是萬科、保利、恒大、碧桂園、綠城、融創(chuàng)、富力、金地、新城控股和首創(chuàng)。拿地投資：品牌房企拿地積極性較高，拿地規(guī)模同比繼續(xù)增長數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、圖：2011年以來20家代表性企業(yè)拿地面積和金額走勢2016年，房企拿地?zé)岫雀撸?0家品牌房企拿地面積達(dá)1.6億平米，同比增長51.4%；拿地金額8830億元，同比增長63.6%。2017年1月，20家品牌房企合計(jì)拿地面積1283萬平米，同比增長27.0%，環(huán)比下降56.3%；拿地金額841億元，同比增長98.0%，環(huán)比下降44.6%。一二線地塊占據(jù)八成以上。注：20家品牌房企是萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀。圖：2015年以來企業(yè)債權(quán)融資情況2016年企業(yè)債券融資9039億元，同比大幅增長77%；平均利率5.07%，同比下降1.2個百分點(diǎn)。2017年1月企業(yè)債券融資僅28億元，為去年同期的1.8%；平均利率5.5%，仍保持較低水平，較去年同期略高0.1個百分點(diǎn)。企業(yè)融資：政策收緊后融資規(guī)模顯著下降數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、目錄房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)12017年房地產(chǎn)市場趨勢展望2預(yù)測模型：經(jīng)濟(jì)、收入、政策、貨幣為影響房地產(chǎn)市場的主要外部因素中國房地產(chǎn)業(yè)中長期動態(tài)模型商品房銷售面積商品房價(jià)格新開工面積房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)增速居民儲蓄企業(yè)資金待售面積居民收入政策土地成交0.11.30.2-0.30.80.60.10.30.46個模塊結(jié)合房天下大數(shù)據(jù)平臺資源22個方程60余項(xiàng)指標(biāo)1000多個數(shù)據(jù)項(xiàng)20年歷史數(shù)據(jù)2017市場預(yù)判：銷售量價(jià)回調(diào)，新開工小幅下降，投資低速增長根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，結(jié)合中國人民大學(xué)、中國社科院、北大“朗潤預(yù)測”等機(jī)構(gòu)對2017年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測，參照近期宏觀政策走向，對2017年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中增速略有放緩（GDP增長6.5%）；假設(shè)2：貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長11.7%，人民幣貸款余額增長12.0%，新增貸款約12.6萬億元）；假設(shè)3：2017年基準(zhǔn)利率不變，熱點(diǎn)城市信貸仍將持續(xù)收緊，三四線城市仍將寬松；假設(shè)4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)理性。表：2017年全國房地產(chǎn)市場各指標(biāo)預(yù)測結(jié)果

商品房銷售面積（億平方米）商品房銷售價(jià)格（元/平方米）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（萬億元）房屋新開工面積（億平方米）絕對量13.4~13.77184~733410.5~10.716.2~16.7同比-14.8%~-12.8%-3.9%~-1.9%2.5%~4.5%-3.0%~0.0%數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算需求：一二線均下調(diào)，且二線調(diào)整幅度大于一線，三四線將企穩(wěn)圖：2011年以來各類城市商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算一線城市潛在購買力充足，市場供不應(yīng)求，預(yù)計(jì)政策收緊對于市場的抑制作用有限。二線城市在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市場調(diào)整下全年銷售面積將出現(xiàn)明顯回落。三四線城市的去庫存支持政策將繼續(xù)發(fā)力，信貸資源等也有望向三四線城市傾斜。在政策支持下，預(yù)計(jì)2017年三四線城市銷售面積將保持平穩(wěn)。一線二線三四線需求：2017年銷售面積將由增轉(zhuǎn)降，全年同比降幅達(dá)到12.8%~14.8%圖：2007年以來商品房銷售面積同比增速數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算從房地產(chǎn)發(fā)展小周期來看，市場三年一個周期，2017年為此輪周期末期。隨著政策調(diào)控收緊，2016年下半年以來，雖然商品房銷售面積增速仍處于高位，但已經(jīng)呈現(xiàn)增幅收窄的趨勢。2017年，調(diào)控政策仍將趨嚴(yán)，針對房地產(chǎn)業(yè)的資金控制也將趨于嚴(yán)格，2016年銷售增速放緩，并于2017年由增轉(zhuǎn)降，全年同比降幅達(dá)到12.8%~14.8%。新開工：銷售下降，將導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期有所改變，全年新開工存調(diào)整壓力圖：2007年以來商品房銷售面積同比增速數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算開發(fā)商對于市場的反應(yīng)更為敏感，新開工與銷售變化逐步趨同。2013年和2014年的市場變化中，新開工與銷售變化幾乎達(dá)到同步，說明了新開工對于銷售的變化越來越敏感，而企業(yè)對于新開工的態(tài)度也更趨于謹(jǐn)慎。2017年如果市場銷售下降，將導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期有所改變，全年新開工存調(diào)整壓力。新開工：全國新開工面積將有所下調(diào)，降幅在3%以內(nèi)圖：2011-2016年不同城市各類用地土地成交規(guī)劃建筑同比走勢一線、二線在嚴(yán)格的調(diào)控下，銷售量將出現(xiàn)回調(diào)，企業(yè)對于新開工的態(tài)度也愈加謹(jǐn)慎，同時(shí)過去三年一二線城市土地成交處于低位，也會導(dǎo)致新開工增長的基礎(chǔ)不穩(wěn)固。三四線城市2016年三四線城市新開工面積同比僅增長5.5%，銷售面積（按國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）同比增長22.5%，去庫存初見成效。預(yù)計(jì)2017年三四線新開工面積將保持平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算投資：2017年房地產(chǎn)投資將有所放緩圖：2007年至今房地產(chǎn)開發(fā)投資及新開工同比增速新開工增速放緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速承壓2017年土地購置有所增加，推動投資增長企業(yè)融資渠道受限，對投資產(chǎn)生不利影響2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩至2.5%~4.5%數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算投資：一二線投資增速放緩，三四線將保持平穩(wěn)熱點(diǎn)城市土地成交有望繼續(xù)增長，從而帶動投資，但受限于新開工調(diào)整壓力，預(yù)計(jì)2017年一線及二線城市投資仍將增長，但增幅不及2016年。針對庫存較高的三四線城市，新開工及投資水平也將保持平穩(wěn)。圖：2011年至今不同類別城市投資同比增速數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算政策收緊、需求下降，加之行政管理強(qiáng)化，價(jià)格面臨回調(diào)。政策顯著收緊后，全國商品房銷售面積增速有所放緩，價(jià)格漲幅開始回落，同時(shí)，熱點(diǎn)城市因城施策下行政管理也將有所強(qiáng)化，預(yù)計(jì)2017年，房地產(chǎn)價(jià)格存在一定的調(diào)整壓力，但全年跌幅有限。一二線熱點(diǎn)城市將繼續(xù)受到政策影響，各類需求受到抑制，價(jià)格面臨調(diào)整，同時(shí)供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將轉(zhuǎn)向自住型供應(yīng)為主，價(jià)格也存在結(jié)構(gòu)性調(diào)整的可能性，而三四線城市庫存壓力仍存，價(jià)格上漲動力不足。價(jià)格：政策趨緊需求下降，全國價(jià)格將有所回調(diào)圖：2011年以來百城住宅價(jià)格同比及商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算一線城市：存量房時(shí)代，格局已破，正思變圖：2016年一線城市二手房與新房銷售套數(shù)對比圖：2015年至今北京、上海住宅用地成交分布步入存量房時(shí)代，新房呈現(xiàn)郊區(qū)化與高端化特征新房市場呈現(xiàn)郊區(qū)化與高端化，剛需與部分剛改回歸市內(nèi)二手房未來新房供應(yīng)仍集中在郊區(qū)。地價(jià)趕超房價(jià)，高端住宅將占據(jù)未來新房市場主要供應(yīng)份額，剛需、首改人群在新房市場可選擇余地小。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，北京：83%上海：77%深圳：70%廣州：50%新房供應(yīng)有限，步入存量房時(shí)代二手房市場份額：剛需無房者剛需房擁有者

購買200-300萬出售出售初改房擁有者中改房擁有者高改房以上出售無財(cái)產(chǎn)出售向上進(jìn)行升級改善向下尋找接盤者高價(jià)格彈性高風(fēng)險(xiǎn)意識購買300-500萬購買500-800萬購買800萬以上圖：住房市場的升級置換鏈條市場主體更趨個人化，交易市場化水平提升，預(yù)期管理作用更顯著新房時(shí)代與存量房時(shí)代由于市場主體不同，市場運(yùn)行機(jī)制有著根本差別。新房時(shí)代，政府管理土地供應(yīng)，新房供應(yīng)由開發(fā)企業(yè)掌控，需求端是個人，屬于典型的B2C市場。這個過程中，政府與企業(yè)占據(jù)主體。在市場波動時(shí)，為完成銷售目標(biāo)，開發(fā)商的價(jià)格調(diào)整策略也更靈活。開發(fā)商與購房者的溝通流程簡單，交易成本能得到很好控制。存量房時(shí)代，供應(yīng)主體和需求主體都是個人，市場是典型的C2C格局。買賣雙方博弈更為自由與市場化。房屋高總價(jià)促使市場形成了典型“先賣后買的升級置換”鏈條，二手房與新房的傳導(dǎo)效應(yīng)強(qiáng)化。市場將發(fā)生深刻變化。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，交易行為市場化交易的不穩(wěn)定性增加住宅價(jià)格波動的彈性降低預(yù)期管理變得格外重要但同時(shí)預(yù)期管理難度加大圖：北京、上海第三產(chǎn)業(yè)中TOP5產(chǎn)業(yè)占GDP比重變化存量住房的盤活北上廣人均住房面積已超30平，住房存量已達(dá)到一定高度，但市場供求矛盾又一直存在。問題關(guān)鍵在于房屋分配結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步均衡化。政府未來政策導(dǎo)向應(yīng)是：重視提升二手房屋流通率，增加二手房源供應(yīng)

適量增加中小套型和保障性住房的供應(yīng)

出臺相關(guān)政策鼓勵培育租賃市場。存量非住宅物業(yè)和土地的盤活經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與形態(tài)持續(xù)變化，第三產(chǎn)業(yè)占比已超60%，金融業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)等已成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，早先建成的各類物業(yè)，部分體量與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不匹配。北上深目前存量工業(yè)用地的占比遠(yuǎn)高于國外，不符合大城市未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要。聚焦存量土地、存量物業(yè)的有效盤活數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，，北京上海統(tǒng)計(jì)年鑒圖：2015年北京城鎮(zhèn)居民家庭房屋來源圖：2015年至今在京、滬拿地企業(yè)性質(zhì)(按拿地面積分)圖：上海商品住宅出租面積(單位:萬平)新服務(wù)，新模式，新價(jià)值，房企謀變開發(fā)空間縮小，市場基本由大企業(yè)主導(dǎo)全國來看，2016年百億房企拿地金額已超全國土地出讓金的六成。一線城市來看，土地多由大型國企和央企獲取，中小型企業(yè)逐漸喪失參與權(quán)，唯有轉(zhuǎn)向存量市場尋找機(jī)會。房企謀變運(yùn)營服務(wù)：房地產(chǎn)模式由傳統(tǒng)的一次性銷售轉(zhuǎn)向長期持有運(yùn)營，提供高效的服務(wù)與平臺是未來盈利重點(diǎn)。城市更新：產(chǎn)業(yè)升級、區(qū)域結(jié)構(gòu)變化、人口組成更新、個體需求變化，要求城市持續(xù)更新。租賃：年輕人口流入，租房需求旺盛。一線城市周邊：核心城市房價(jià)高企將導(dǎo)致需求向周邊擴(kuò)散。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，，北京上海統(tǒng)計(jì)年鑒二線城市：過熱之后是理性，人口博弈競未來經(jīng)濟(jì)：天津、重慶、杭州經(jīng)濟(jì)規(guī)模與增速“雙高”；合肥等中部二線城市仍以二產(chǎn)為主，工業(yè)化加速助力經(jīng)濟(jì)增長圖：一二線城市GDP及增速天津、重慶、杭州經(jīng)濟(jì)規(guī)模與發(fā)展速度“雙高”。2015年，除一線城市外，天津、重慶、蘇州、武漢、成都和杭州GDP過萬億。2016年前三季度，貴陽、重慶和杭州繼續(xù)保持了兩位數(shù)增長速度，天津增速也達(dá)9.1%。一線及杭州、南京等發(fā)達(dá)城市已發(fā)展至服務(wù)業(yè)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長的階段，經(jīng)濟(jì)活力突出。合肥、南昌等多數(shù)中部二線城市仍處于工業(yè)化階段，工業(yè)快速發(fā)展有助于帶動經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。圖：2015年一二線城市三次產(chǎn)業(yè)占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，人口：天津人口流入居全國首位，京津冀、成渝及中部城市群成為新的人口聚集地圖：2015年主要一二線城市常住人口規(guī)模重慶、天津、成都、石家莊、蘇州、武漢人口規(guī)模超千萬，大量人口為房地產(chǎn)市場帶來大量住房需求。京津冀、成渝及中部城市群成為新的人口聚集地。北上深和天津、重慶過去五年人口流入最多，人口競爭優(yōu)勢突出。鄭州、武漢、廣州、成都、石家莊年均新增常住人口在10-20萬之間，城市競爭力正在不斷增強(qiáng)。圖：2011-2015年主要一二線城市年均新增常住人口分類注：受數(shù)據(jù)獲取限制，長春、哈爾濱人口數(shù)據(jù)為戶籍人口口徑，且最新為2014年數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，人口結(jié)構(gòu)：小學(xué)生增長與房價(jià)漲幅高度相關(guān)，小學(xué)生增長較快