UpdatedbyJackonDecember25,2020at10:00am知識房地產(chǎn)市場：是由房地產(chǎn)一級市場(俗稱土地市場)、房地產(chǎn)二級市場(俗稱樓盤開發(fā))、房地產(chǎn)三級市場(俗稱散盤交易)組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標或拍賣的方式，將土地使用權轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。土地使用權后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。依據(jù))，然后將該物業(yè)的所有權轉(zhuǎn)讓給受讓方。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房B、非商品房C、集資房D、福利房E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點：2.商住寫字樓住宅：1.高層住宅(小高層)2.多層住宅商鋪：1.臨街地鋪2.裙樓商鋪的解釋：權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處理的權利。質(zhì)劃分為：居住、商住、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。拍賣，招標，協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求無償收回。土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費用，按現(xiàn)時的收費是：居住用地2元/占地M2/年(由用地單位支付，個人尚未收取)。規(guī)劃局：代表國家對城市規(guī)劃設計進行引導和監(jiān)控。所有者的權利。房管局：對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。：是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、增與等手續(xù)的部門。地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在產(chǎn)，它是可領獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、增與、交換的房地產(chǎn)。是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價、按房屋的成本造價售主管單位籌資建設，可來解決企業(yè)職工住宅困難房，價格由政府確定實行優(yōu)惠價格政策。私房：私人通過合法途徑在取得的宅基地上興建的房產(chǎn)。自建房(集資房)：是指各單位自籌劃資金或合資興建的房屋，產(chǎn)權屬投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通(按規(guī)定已補交地價的除外)。房地產(chǎn)證：是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證。規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關資料送國土局申請，批準后方可預售樓花(現(xiàn)樓不需此證)。銷許可證：凡對境外預售的房屋者要辦理此證才可銷售。買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為。業(yè)主先付一部分對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、增與、繼承為的合法性作法律公證。登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到房管局產(chǎn)權登記科辦理抵押登記手續(xù)，是指擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的為。是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他，憑此可以轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個月。(同城結(jié)算)行匯票是匯款人將款項交存當?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個月。(異地結(jié)算)是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項支付給收款人的票據(jù)，有效期為10天。(同城結(jié)算)預售樓花：將未建好的樓房提前出售，稱為樓花。樣板房：是指與實際房屋的結(jié)構相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房子。板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。：土地使用出讓的價格，包括土地使用出讓金，市政配套設施和土地開發(fā)費。產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。地產(chǎn)產(chǎn)權？土地上建筑物、附著物的所有權，以及由上述權利產(chǎn)生的他項權，如抵押權等。記有何法律權力？行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產(chǎn)權人可依法請求法律上的保護。4．房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個部門負責？例》規(guī)定，無錫市房地產(chǎn)主管部門即無錫市房管局是發(fā)證工作具體由該局測繪產(chǎn)權處及屬下分局房地產(chǎn)權登記科負責。產(chǎn)證》有什么作用？管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。地產(chǎn)登記的種類有哪些？答：房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其他登記。房地產(chǎn)合同須辦理公正手續(xù)？手續(xù)。現(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。．什么是房地產(chǎn)權初始登記？建筑物、附著物的所有權進行的登記。9．土地的使用年期是如何確定？、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。筑面積、公共面積是由什么部門來確定的？的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測繪大隊或測繪中隊負責確定。？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當遵循合法、公平、自愿和誠實信用的原則。在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)預售。品房時應符合什么條件？地產(chǎn)開發(fā)商預售房地產(chǎn)應當符合下列條件：(1)土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書；(2)取得《建筑許可證》和《開工許可證》；(3)算投資總額的百分會計師驗資；(4)房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；(5)土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。答：需交(1)印花稅：數(shù)額為交易價的萬分之五，每證另貼花5元。(2)登記費：數(shù)額為交易價的千分之一。(3)契稅：數(shù)額為交易價的百分之三，目前業(yè)主交納百分之二。(4)公共維修基金：35元每平米。答：指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權人(抵押權人)債務履行擔保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。當在房地產(chǎn)交付使用時，向受讓人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。當對預售房地產(chǎn)的說明書、設計圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實性負責。格評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等。0．預售房地產(chǎn)的，當事人約定交付房地產(chǎn)的時間應當在竣工驗收合格之后。21．預購的房地產(chǎn)，須領取《房地產(chǎn)證》后方可轉(zhuǎn)讓。指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。23．房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。24．土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。25．土地使用權出讓方式：權：協(xié)議出讓土地使用權，是指由土地管理部門代表政府與土地土地使用者的行為。土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，通過競標后確定的中標人取得土地使用權的行為。定時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主26．地價：土地使用權出讓的地價，包括土地使用出讓金，市政配套設施費和土地開發(fā)費。主交定后，與發(fā)展商簽定認購書。1.交首期樓款后與發(fā)展商簽定買賣合同(發(fā)展商提供首期延期交的情況例外)。同。D、費用后領取按揭合同，按指定的日期供款。具體的按揭手續(xù)和程的規(guī)定為準。人需提供的資料A、帶暫住證。私營業(yè)主需帶營業(yè)執(zhí)照副本及前兩個月的稅單。CD、結(jié)婚證書復印件。(如未婚則需單位或街道開出未婚證明。)HB、表身份證，如法人要找他人代辦，則要法人委托證明書，被委托人的身份證。。到管理處取鑰匙。，身份證復印件，交水電費押金，公共維修基金，有線電視開戶費，其他。辦理申領房地產(chǎn)證，辦理應提供下列材料A、轉(zhuǎn)移登記申請書(在產(chǎn)權登記科領取)B、房地產(chǎn)買賣合同(涉外房地產(chǎn)需公證)D復印件E、身份證明：個人身份證復印件(單位購買的應提交營業(yè)執(zhí)照復印件或政府批文，法，委托人身份證復印件)，備齊以上材料，填寫好轉(zhuǎn)移登記申(外加5元印花稅票)及房價款%的登記費、房款2%契稅后、即可領取房地產(chǎn)證銷售流程圖預售登記銷售交易登記辦理產(chǎn)權證辦理進戶手續(xù)物業(yè)管理??定的建設用地范圍內(nèi)的土地面積。2、建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構外圍水平投影面積。底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構外圍水平投影面積。積用面積：使用面積包括墻體結(jié)構面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層(夾層)、米以上的閣樓等面積，如墻體屬兩戶共有(即共墻)，其所屬面積由兩戶平均分攤。積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。每戶(或單位)應分攤的公共面積按如下原則進行計算：(1)有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行計算；(2)如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。8、使用率：房屋使用面積(含墻體)與建筑面積之比。9、容積率：計容積率總建筑面積與地塊面積之比。在發(fā)展基礎上達到通水、通電、通路、場地平整的標準。12、建筑覆蓋率(建筑密度、建筑系數(shù))：建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率(%)。13、綠地率：建設用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設用地面積的比率(%)。綠地面計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率(%)。應設有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間及貯藏空間等。帶有小型廚房、廁所的建筑物。公寓具有以下規(guī)定：(1)公寓在城市規(guī)劃中一般不考慮配置中、小學校等配套設施；(2)根據(jù)人口構成的特點而設置的周轉(zhuǎn)房應按公寓的要求設置；(3)根據(jù)公寓的使用要求，每套公寓的建設面積一般在下列范圍內(nèi)：多層45平方米，(4)公寓應充分考慮社會化服務的要求。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。17、夾層：在一個樓層內(nèi)，局部增設的樓層。連的附屬建筑，高度不超過24米。19、標準層：指建筑物內(nèi)主要使用功能平面布置相同的各樓層。20、設備層：指專用于布置機電設備等的樓層。下部采用不同結(jié)構類型，并通過該樓層進行結(jié)構轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構轉(zhuǎn)換層。高度：建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂23、坡屋頂建筑高度：坡層頂建筑物當屋面坡度超過四十五度(含四十五度)時，建小于四十五度時，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂最高處。、建筑物內(nèi)各層的層數(shù)排列(1)室內(nèi)設計標高為正負零的樓層，按排列稱為一層(建筑設計文件中應按樓層順序標注建筑層數(shù)，不得將一層標注為首層或底層)，第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑的最高層數(shù)。層高不大于米時不計層數(shù)。(2)室內(nèi)設計標高正負零下面的一層，按排列稱為地下一層，地下一層樓板以下稱為地下二層，按此規(guī)劃類推建筑物地下室最低層數(shù)。數(shù)量(臺)P(人)(m/s)級8、10、15住宅在現(xiàn)代化的城鄉(xiāng)住宅小區(qū)內(nèi)綜合采用目前國際上最先進的4C技術(即計算機、自動控制、通訊與網(wǎng)絡和智慧卡)，建立一個由小區(qū)綜合信息服務和物業(yè)管理中心、通信接入meServiceManagementSystem。智能小區(qū)的智能化最終端體現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)獨立家庭運用多元信息技術(IT)，并達到監(jiān)控與信息交互的程度(或能力)。由此，我們不難理解，智能化小區(qū)主要有三個組成部分，即提供多元信息服務和公共物業(yè)管理的中心，提供多元信息傳輸?shù)木W(wǎng)絡(小區(qū)接入網(wǎng))，以及提供家庭安全、自動化和通訊的智能化系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，不僅極大的提高戶型設計要點固定的模式，但是策劃、設計時應考慮以下要求：戶型設計應觀念分區(qū)、動靜分區(qū)合理，以完善性和獨立性相結(jié)合，又顯示面積，各類房間的一些基本要求是：A、客廳空間平方米。與外界接觸時保持一定程度的私密性，有較好的過計還應注意要盡量方正，保證兩個相對的完整墻面，以利于家和使用。B餐廳宜靠近廚房，并和客廳能順暢聯(lián)系，要保證1-2個完整的墻面擺放餐桌椅。C空間及必須的衣物貯藏區(qū)，個別兼作可能不要正對客廳，數(shù)量以小于臥在13-14平方米，次臥室面積8-10平方米。D廚衛(wèi)空間蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，合理。。，合理面積是3-個衛(wèi)生間時，公用衛(wèi)生間面積不宜小于2平方米；主臥衛(wèi)生間宜在3平方米之內(nèi)。備最集中的空間，是居住文明的重要標志，要實現(xiàn)定型化、配套化a配置配套化的廚衛(wèi)設備配件，保證設備和建筑、設備與管配合。c械和風道。風道應滿足不串氣、不傳聲、通暢無用直排風道。盡量不穿和少穿樓板；推薦使用后出水便器和半硬性鋁塑復合管和配件等。e、各種管線綜合處理，一次敷就，防止后安裝破壞裝修和設備。f用推拉門和折疊門，以利節(jié)約空間，方便使用。g的選用的安裝，要求注意通風的處理和整體設計的配合。E空間大柜，有條件的設貯藏室。場調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習慣依據(jù)單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產(chǎn)知也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項：第一項是分析樓盤的地理位置。史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰它的進出道路如何是否臨劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。第二項是分析產(chǎn)品。解樓盤的基礎，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業(yè)管理等主要事項的承第三項是剖析價格組合。式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變歸結(jié)于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。第四項是了解廣告策略。指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。第五項是銷售執(zhí)行。賣什么樣的總價最為市場所接受吸引客戶最主要的地方是析其中的緣由，是單個樓盤，也是整調(diào)工作的全部內(nèi)涵。了解之后，可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。區(qū)域市場的調(diào)查與分析需求特征這三個方面。合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析域產(chǎn)品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。要寫好區(qū)域市場分析域市場的狀況便會了如指掌。握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對體安定狀況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。等97年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。住房制度、