××國際會展中心物業(yè)管理方案省××物業(yè)管理有限公司二ΟΟ×年月日××國際會展中心物業(yè)管理方案物業(yè)概況××國際會展中心坐落在××市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)（該開發(fā)區(qū)是中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)建立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一），由××市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司開發(fā)并運營；是××市東部唯一一家集展覽、會議、商務(wù)辦公、信息服務(wù)于一體的專業(yè)機構(gòu)。會展中心的主體建筑——保稅展貿(mào)大廈是××市東部的標(biāo)志性建筑之一，總建筑面積10800平方米，包括地下一層，地上九層，其中一、二層為展貿(mào)大廳；3—9層為涉外寫字間。預(yù)計2001年五月下旬驗收交付使用。該會展中心主要配套設(shè)施有：廣場、保稅倉庫、公建、多功能廳等。主要機電設(shè)備有：電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電、給排水、消防設(shè)施等。委托管理目的保持和提高物業(yè)的完好程度。通過對會展中心整體物業(yè)的管理與養(yǎng)護(hù)和對全體工作人員的管理與服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。為會展中心全體人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境。通過對××國際會展中心實施社會化、專業(yè)化、一體化的管理，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司權(quán)益，使物業(yè)保值增值。通過良好的物業(yè)管理和服務(wù)，幫助××國際會展中心樹立良好的社會形象。委托管理原則根據(jù)國家及省市有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、政策及物業(yè)管理委托合同，本著“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。委托管理方式××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司依據(jù)國家及省市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策以及雙方議定的其他事項，全權(quán)委托 **市××實業(yè)發(fā)展有限公司對××國際會展中心實行綜合一體化管理?！痢凉驹诠芾砗贤趦?nèi)對會展中心負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)上實行獨立核算自負(fù)盈虧，盡快實現(xiàn)××國際會展中心辦公優(yōu)化與美化，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、與環(huán)境效益的同步發(fā)展。委托管理有效年限：5年委托管理內(nèi)容會展中心房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。會展中心房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運行服務(wù)。會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生（各辦公室內(nèi)衛(wèi)生自行打掃），垃圾的收集清運。交通、車輛行駛和停泊管理。配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視保安工作。物業(yè)及物業(yè)檔案、資料。總體目標(biāo)與分項目標(biāo)總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把××國際會展中心管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的高檔辦公寫字樓。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項管理考核標(biāo)準(zhǔn)，在會展中心達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾：會展中心所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗收交付使用后嚴(yán)格按照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》對會展中心的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理；兩年內(nèi)達(dá)到**省或國家級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。分項指標(biāo)房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上，其中發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)到100%；無重大火災(zāi)、刑事和交通事故；辦公樓內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國家級達(dá)標(biāo)率100%；辦公樓本體零修、急修及時率：99%以上；違章發(fā)生率1%以下，處理率：100%；管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%；會展中心全體人員對中心的物業(yè)管理滿意率95%以上，投訴處理率100%。實現(xiàn)目標(biāo)的保證措施一、管理體制和人員配備管理架構(gòu)我公司擬設(shè)××國際會展中心物業(yè)管理處作為公司的外派機構(gòu)，全面負(fù)責(zé)會展中心的日常管理運作， 統(tǒng)管整個會展中心內(nèi)外事務(wù)。 公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同， 管理處按綜合一體化管理，設(shè)房管部、機電維修隊、護(hù)衛(wèi)隊、清潔綠化隊。管理處設(shè)監(jiān)控中心，實行24小時值班。人員配備按公司ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和××國際會展中心綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，科學(xué)、合理設(shè)置機構(gòu)人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設(shè)各類人員 24人。主任1人副主任1人管理員

2人

房管部資料、倉管

1人分類

崗位

職 責(zé)

現(xiàn)具備條件（擬招條件）

備 注全面負(fù)責(zé)××國際會展中心物業(yè)管

本科文化，機電專業(yè)，具

4年以上大

管理處正副主理工作

型高層物業(yè)管理經(jīng)驗， 協(xié)調(diào)管理能力

任由公司內(nèi)部強，精通

ISO9002

質(zhì)量體系。

委派。管主任理處機電維修6人 護(hù)衛(wèi)隊9人 清潔綠化4人骨干人員的素質(zhì)要求副主任

協(xié)助主任管理機電，維修，消防，車輛管理，治安，房管，綠化，清潔，社區(qū)文化七大服務(wù)項目。

本科文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉七大服務(wù)項目操作流程及檢驗標(biāo)準(zhǔn)，實踐經(jīng)驗豐富，熟悉ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系負(fù)責(zé)房管工作手冊規(guī)定大專學(xué)歷，土建或民建的工作內(nèi)容，協(xié)助主任專業(yè)，具有3年以上基做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、層物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合主管房管服務(wù)各項工作。管理，協(xié)調(diào)能力和質(zhì)術(shù)員、會計、專業(yè)能力均較強。出納、社區(qū)文化、房機電工程管理員管技術(shù)員、部保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調(diào)配。負(fù)責(zé)管理公司發(fā)放的質(zhì) 檔案專業(yè)，中專學(xué)歷，量管理體系文件和大樓 擅長質(zhì)術(shù)資料的分類，技術(shù)檔案資料，業(yè)主檔 整理，管理。資料員案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員。專職負(fù)責(zé)倉庫管理工 正派、廉潔、具多年倉倉管員 作，負(fù)責(zé)物品分類，擬 庫管理經(jīng)驗。定物品采購計劃。負(fù)責(zé)報警，監(jiān)控中心的初級以上技術(shù)職稱，工值班和處理各類信息，科電子專業(yè)，懂調(diào)度員讓調(diào)控中心起到管理ISO9002運作?！皹屑~”作用。車輛管負(fù)責(zé)小區(qū)車輛、車場管熟悉治安防盜報警系統(tǒng)理員理工作。運用。管理處職責(zé)清高中文化，退轉(zhuǎn)業(yè)軍人，普通操作護(hù)潔正副隊全面負(fù)責(zé)會展中心的治黨工員、，園軍藝事專素業(yè)質(zhì)、優(yōu)從秀事，技層員工、衛(wèi)負(fù)責(zé)會展中心清潔、綠具年多4綠年化大養(yǎng)廈護(hù)治和安管隊理管工理綠隊長長安和車輛管理工作。部分保隊化維護(hù)、整治工作?；?jīng)經(jīng)驗驗。作安、車管、隊技工、清水電、負(fù)責(zé)會展中心供配電，助理工程師以上職稱，潔、綠化機電子、電空調(diào)、電子監(jiān)控，公用天線，熟悉高層樓宇的各種配人員通過電梯，消防等設(shè)備的正電、消防、電子、電梯招聘，經(jīng)部土建、常運行和養(yǎng)護(hù)。等的管理運作。考核、崗電梯前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、合格者予以錄用。負(fù)責(zé)對會展中心實施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)與監(jiān)督。貫徹執(zhí)行公司制定的ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實施管理。完成與公司簽定的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。定期對房屋公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。負(fù)責(zé)擬訂會展中心月工作計劃。負(fù)責(zé)周檢工作，并作好記錄，接受××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司和本公司物業(yè)部的監(jiān)督指導(dǎo)。負(fù)責(zé)會展中心的安全、防火工作。協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。二、竣工驗收與移交接管由××實業(yè)發(fā)展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗收移交，提前介入物業(yè)的前期各項準(zhǔn)備與籌建工作。維護(hù)甲方利益，以物業(yè)管理角度出發(fā)，從會展中心的驗收交接至順利進(jìn)駐，我方將全程提供專業(yè)的技術(shù)服務(wù)。三、××國際會展中心的日常管理運作原則：全面推行××公司通過國際質(zhì)量認(rèn)證機構(gòu)認(rèn)證的ISO9002質(zhì)量管理體系。會展中心內(nèi)日常機電運行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化，設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO9002規(guī)范運作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《機電設(shè)備管理工作手冊》、《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》、《大廈清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》，注意每一個服務(wù)項目的人員培訓(xùn)、考評，加強日檢、周檢、月檢。四、對××國際會展中心擬采取的主要管理措施系統(tǒng)培訓(xùn)。為確保會展中心管理早日走上正軌，實現(xiàn)我們對××國際會展中心管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照ISO9002質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)的對會展中心管理處所有管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保管理人員100%持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá)100%，合格率100%。培訓(xùn)師資。由××公司策劃部負(fù)責(zé)組織辦公室、物業(yè)管理部分批集中培訓(xùn)。授課教師由公司內(nèi)部具有相當(dāng)資格和具有豐富經(jīng)驗的技術(shù)人員、管理人員擔(dān)任，根據(jù)實際工作需要，另聘請專業(yè)人士授課。培訓(xùn)經(jīng)費。第一年按人均300元/年標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費中支出；正常年份按5%的標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費中支出。培訓(xùn)規(guī)定。培訓(xùn)統(tǒng)一由公司策劃部組織考勤，考勤記錄列入年終考核內(nèi)容，占綜合考評成績的20%。培訓(xùn)獎懲。筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵；新上崗員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績不合格的，不予錄用；筆試和實操考試中成績不合格者給予一次補考機會，再不通過則給予解聘；參加外送培訓(xùn)成績不合格者，將由本人自費再次培訓(xùn)，原培訓(xùn)所占的工作日作為曠工處理。培訓(xùn)計劃。崗前培訓(xùn)計劃和常規(guī)培訓(xùn)計劃。從接管開始在會展中心內(nèi)全面推行ISO9002質(zhì)量體系實施管理，在半年內(nèi)建立運行體系并達(dá)到認(rèn)證的條件。安全防范。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合，以確保隨時處于安全狀態(tài)。加強制度落實A、 根據(jù)會展中心所處地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，責(zé)任承包。B、 要求護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)格按照公司 ISO9002物業(yè)管理體系文件《保安工作手冊》規(guī)范運作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照護(hù)衛(wèi)員日常行為，嚴(yán)格執(zhí)行。由護(hù)衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的日檢，確保護(hù)衛(wèi)員隊伍的素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。C、 專業(yè)負(fù)責(zé)調(diào)控中心，確保 24小時全方位監(jiān)控。D、 加強崗位管理。保安擬定設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊，整個大樓區(qū)域24小時全方位檢查，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。E、堅持查崗制度。護(hù)衛(wèi)隊長、房管員、管理處主任、公司物業(yè)管理部按公司ISO9002程序文件規(guī)定和頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。F、 加強大樓內(nèi)流動人員及外來人員的管理和防范，建立流動人員檔案，并定期核查。G、落實安全責(zé)任制，明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與護(hù)護(hù)衛(wèi)隊長簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)隊員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊隊員。H、加強車輛管理。車輛管理是物業(yè)管理中治管理和重要組成部分，內(nèi)部車輛管理要一車一號，固定車號。外來車輛須遵守保安人員指揮，按序停放，并發(fā)放臨時出入卡。清潔衛(wèi)生。為維護(hù)××國際會展中心物業(yè)良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好大樓內(nèi)部設(shè)施的保養(yǎng)，擬購置進(jìn)口電動清掃機、刨光機、打蠟機各一臺，從先進(jìn)的設(shè)備著手，并外送培訓(xùn)操作人員，從而達(dá)到最佳的維護(hù)、保養(yǎng)。溝通與會展中心工作人員之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。編制《××國際會展中心用戶手冊》，詳細(xì)介紹××物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù)項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、中心工作人員須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：××公司介紹、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、入住事宜、保潔規(guī)定及措施、保安措施；水、電的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、娛樂場所管理規(guī)定上、防火須知、噪音限制、泊車服務(wù)、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等?！妒謨浴芬蝗艘粌圆⒑炞诸I(lǐng)取。開展豐富多彩的公益和活動。在物業(yè)管理過程中，通過開展藍(lán)球賽，乒球等各類體育比賽，加強物業(yè)公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關(guān)系，樹立“物業(yè)公司是業(yè)主的朋友”的工作氛圍。從管理××國際會展中心前期開始即導(dǎo)入VI企業(yè)形象識別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的VI標(biāo)識、標(biāo)牌系列，包括：會展中心的平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造會展中心高尚、文明的文化氛圍。ISO9002的規(guī)范運作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好物業(yè)管理效應(yīng)必將提高××國際會展中心的知名度和美譽度。管理用房和管理經(jīng)費來源管理用房及管理處商業(yè)用房根據(jù)國家及省市物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī)，××國際會展中心需提供管理用房平方米、員工宿舍平方米、商用房平方米，并應(yīng)具備基本辦公及居住條件。管理經(jīng)費來源××國際會展中心管理收費遵循二個原則：A、按照國家及**物業(yè)管理行業(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收取；B、按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收??；1）管理服務(wù)費經(jīng)雙方友好協(xié)商，××國際會展中心每年向**××物業(yè)管理公司一次性支付物業(yè)管理服務(wù)費40萬元。2）按照《**省住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理辦法》規(guī)定，在××國際會展中心大樓交付使用的同時，按照相應(yīng)的比例及法規(guī)政策的規(guī)定設(shè)立維修基金，以保障××國際會展中心物業(yè)的配套設(shè)施的更新及重大維護(hù)費用。3） 按照有關(guān)規(guī)定，建立房屋本體維修基金。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行省級物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。4） 外來車輛保管費，車輛場地使用費。5） 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。增收節(jié)支措施增設(shè)一些工作人員歡迎的便民有償服務(wù)項目，