淺談律師做好工程施工專項(xiàng)法律服務(wù)的要點(diǎn)

隨著律師開展法律服務(wù)業(yè)務(wù)的不斷細(xì)化，律師為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供“專項(xiàng)全過程”非訴法律服務(wù)，已成為律師在房地產(chǎn)領(lǐng)域提供法律服務(wù)的主流業(yè)務(wù)。律師介入該領(lǐng)域是市場(chǎng)的需求和建設(shè)施工合同性質(zhì)決定的。如何提供優(yōu)質(zhì)、高效的專業(yè)化法律服務(wù)，最大限度內(nèi)防范法律風(fēng)險(xiǎn)，成為律師事務(wù)所接洽法律師服務(wù)項(xiàng)目的王牌，而律師事務(wù)所的綜合實(shí)力、文化底蘊(yùn)、品牌效應(yīng)，團(tuán)隊(duì)合作，專業(yè)水平，敬業(yè)精神，也成為顧問單位衡量、選擇服務(wù)對(duì)象的一個(gè)硬性標(biāo)準(zhǔn)。

工程施工專項(xiàng)法律服務(wù)，是以一個(gè)房地產(chǎn)“開發(fā)項(xiàng)目”做為專項(xiàng)，為整個(gè)項(xiàng)目提供全過程的非訴法律服務(wù)。所謂的全過程，是指項(xiàng)目開發(fā)的全過程，大體上分為三個(gè)階段：一是項(xiàng)目前期階段，主要包括項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建、土地征用、土地使用權(quán)的劃撥和出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、房屋拆遷、安置補(bǔ)償?shù)龋欢墙ㄔO(shè)階段，主要包括施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購招投標(biāo)、施工（監(jiān)理、材料設(shè)備采購）合同的簽訂和履行、施工索賠、房屋預(yù)（銷）售等；三是前期物業(yè)管理階段，包括制定前期物業(yè)管理合同、制訂業(yè)主公約，物業(yè)交接、房屋質(zhì)量保修，物業(yè)管理服務(wù)等。律師在做好專項(xiàng)服務(wù)的過程中，除了具有豐富的專業(yè)知識(shí)，注重各階段工作特點(diǎn)外，還要把握好以下幾個(gè)要點(diǎn)：一、工程施工中專項(xiàng)法律服務(wù)的工作程序

工程建設(shè)項(xiàng)目的專項(xiàng)法律服務(wù)應(yīng)以“律師團(tuán)隊(duì)”來承接。從現(xiàn)有的情況看，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇服務(wù)單位時(shí)，首先要考慮這個(gè)團(tuán)隊(duì)的綜合實(shí)力，在同行業(yè)的知名度，其次要看其規(guī)模發(fā)展。在確定需要律師的法律服務(wù)時(shí)，直接找到律所的負(fù)責(zé)人，而不是某個(gè)律師個(gè)人。律所再根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合專業(yè)律師的特點(diǎn)組建“律師團(tuán)隊(duì)”，共同完成。

由“律師團(tuán)隊(duì)”來完成專項(xiàng)服務(wù)，并不是所有的團(tuán)隊(duì)人員都要參與每一個(gè)細(xì)節(jié)性工作，而是由律所根據(jù)工作的側(cè)重點(diǎn)，派駐一或二名專業(yè)律師來具體完成項(xiàng)目的工作。一般情況下，派駐律師的工作量很大，需要在短時(shí)間內(nèi)了解項(xiàng)目的具體情況，向所主任提供一份顧問單位詳細(xì)《情況匯報(bào)》，并同時(shí)向顧問單位提交一份具體的《工作實(shí)施細(xì)則》，這兩份書面的材料的重要性淋漓盡致地體現(xiàn)在項(xiàng)目的律師服務(wù)費(fèi)用上。律所主任要根據(jù)派駐律師反映的情況，有針對(duì)性地和顧問單位談判，而顧問單位則依據(jù)律師提供的《工作實(shí)施細(xì)則》來考慮律師能提供的服務(wù)內(nèi)容及律師的工作量大小。一個(gè)專項(xiàng)每年幾十萬甚至于上百萬的律師費(fèi)，很大成色取決派駐律師的這兩份材料。律師團(tuán)隊(duì)的工作主要由派駐律師每天的《律師工作備記》來銜接，項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人通過每天電子郵件傳送過來的內(nèi)容掌控著項(xiàng)目的進(jìn)展情況，對(duì)派駐律師不能及時(shí)處理的情況，通過團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專題研討，最終由團(tuán)隊(duì)形成集體意見。向顧問單位出具的所有的文字性的書面材料均需加蓋律所主要負(fù)責(zé)人的印張，以彰顯律師的實(shí)力及對(duì)顧部單位的責(zé)任感。

二、各種法律文書的制作、整理和歸檔

工程建設(shè)項(xiàng)目的專項(xiàng)法律服務(wù)的階段性強(qiáng)，內(nèi)容多，工作量大，其中大部分工作需要形成文字材料，而這些材料最后都要隨著項(xiàng)目的完結(jié)，也成為了隨時(shí)可備查的檔案，更是我們律師工作的一個(gè)量的積累。

律師提供法律服務(wù)，應(yīng)根據(jù)不同的法律服務(wù)內(nèi)容制作不同的法律服務(wù)文書，便于管理、整理以及固定法律服務(wù)工作內(nèi)容。大部分的工程建設(shè)項(xiàng)目中的非訴法律服務(wù)資料應(yīng)以施工合同管理為主線，根據(jù)需要來定格。常用的文書類型一般分為建議性法律文書、說明性法律文書、請(qǐng)示性法律文書、記錄性法律文書。

1、建議性法律文書指提供律師建議的書面法律文書；

2、說明性法律文書指對(duì)特定涉法問題提供說明的書面法律文書；

3、請(qǐng)示性法律文書指需要顧問單位認(rèn)可并予以回復(fù)的法律文書；

4、記錄性法律文書指對(duì)法律服務(wù)狀態(tài)或過程進(jìn)行記錄的法律文書，主要用于歸檔和備案。

顧問律師常用的法律服務(wù)文書包括但不限于以下幾種文書內(nèi)容：

1、《合同會(huì)簽單》包括但不限于工程建設(shè)過程中的土地征用、轉(zhuǎn)讓、拆遷、安置補(bǔ)償、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、政府采購合同等合同，在相關(guān)部門負(fù)責(zé)人審查后的個(gè)人簽名及對(duì)合同內(nèi)容同意與否的簡(jiǎn)要意見的簽署；

2、《送審合同登記表》主要是針對(duì)工程項(xiàng)目中所發(fā)生的所有各類合同報(bào)送法律顧問審查時(shí)的記錄，是對(duì)律師工作的數(shù)量確定，也是對(duì)合同內(nèi)容的一個(gè)簡(jiǎn)要概括；

3、《合同審查表》是顧問律師對(duì)送審的重大合同內(nèi)容的詳細(xì)審查過程的記錄，包括合同條款中存在的問題、法律風(fēng)險(xiǎn)及律師建議；

4、《法律咨詢登記表》是顧問律師對(duì)于顧問單位的口頭或電話咨詢事項(xiàng)所填寫的記錄，包括咨詢?nèi)藛T，咨詢內(nèi)容、律師的意見等內(nèi)容；

5、《法律意見書》主要針對(duì)合同、法律文件、其他法律事項(xiàng)涉及的法律問題提供法律依據(jù)、法律分析、修改意見、風(fēng)險(xiǎn)提示、解決方案、律師建議等提供的建議性常用法律服務(wù)文書，是律師工作的主要記錄

6、《律師工作備忘記》是顧問律師每天工作的一個(gè)簡(jiǎn)要記錄，可根據(jù)顧問單位的實(shí)際工作需要，決定是否在一定時(shí)間內(nèi)應(yīng)提交給顧問單位或律師事務(wù)所備查，體現(xiàn)律師每天需要處理的事項(xiàng)、已處理的事項(xiàng)、未處理的事項(xiàng)及備注。7、《律師風(fēng)險(xiǎn)提示》主要對(duì)涉及的法律事項(xiàng)不適合出具法律意見書，或者僅需對(duì)某種法律風(fēng)險(xiǎn)作出特別提示的情況下，出具的風(fēng)險(xiǎn)提示性法律服務(wù)文書；

8、《會(huì)議紀(jì)要》是顧問律師參與顧問單位召開的會(huì)議或者顧問律師與顧問單位就特定法律服務(wù)事項(xiàng)會(huì)談時(shí)，制作的記錄性法律服務(wù)文書，會(huì)議紀(jì)要按照固定格式制作和管理；

9、《談判事項(xiàng)法律服務(wù)跟蹤表》是顧問律師按照《法律顧問參與談判事宜法律服務(wù)細(xì)則》，在提供談判、磋商等法律服務(wù)過程中，對(duì)談判法律服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行記錄的法律服務(wù)文書，按照一事一表的原則進(jìn)行管理、歸檔；

10、《法律顧問工作總結(jié)》根據(jù)需要分為月份工作總結(jié)和年度工作總結(jié)兩種形式，是顧問律師就其工作向顧問單位所作的匯報(bào)性文書。

三、律師個(gè)性化服務(wù)的重要性

律師在工程建設(shè)中的服務(wù)是多種多樣，雖然常規(guī)的法律咨詢、合同審查仍是其主要內(nèi)容，但還要根據(jù)需要及能力為當(dāng)事人提供許多個(gè)性服務(wù)，所謂的個(gè)性化服務(wù)直白地說就是提供與別人不一樣的服務(wù)。以此證明律師的專業(yè)性和責(zé)任感，為今后的繼續(xù)合作創(chuàng)造條件。在這里，僅就施工中的合同管理的談一下個(gè)性服務(wù)的重要性。

1、工程實(shí)施中的合同管理蘊(yùn)涵著兩個(gè)方面的含義，一方面是對(duì)之前幫助當(dāng)事人所達(dá)成的合約的一種檢驗(yàn)；另一方面則是為今后可能出現(xiàn)的糾紛處理作好準(zhǔn)備。因此，這一階段的工作起著承上啟下的作用，律師對(duì)每種合同的審慎程度就至關(guān)重要，對(duì)待合同的態(tài)度也是一種個(gè)性化服務(wù)的體現(xiàn)。

建設(shè)工程是從第一個(gè)合同開始，通過一系列合同的簽訂、履行而取得預(yù)期結(jié)果的過程。由于合同的復(fù)雜性，合同的管理就要有計(jì)劃性，并且要和工程的進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)相吻合，作為專業(yè)的律師，只有在工程進(jìn)行之前，為顧問單位提供一份整個(gè)工程合同的計(jì)劃安排表，包括合同談判以及合同簽署，合同執(zhí)行的監(jiān)督等事項(xiàng)的安排，顧問單位才會(huì)對(duì)律師所提供的法律服務(wù)的專業(yè)性有效性加以認(rèn)可。這份計(jì)劃表就是個(gè)性服務(wù)的表現(xiàn)。

2、一項(xiàng)完整的工程因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)過于專業(yè)，很多事項(xiàng)不是一個(gè)總承包合同和主體承包合同就能完全涵蓋的。律師在此階段個(gè)性服務(wù)的尤顯突出。不僅要協(xié)同總承包商出臺(tái)施工組織方案，對(duì)其他分包工程的進(jìn)場(chǎng)實(shí)施進(jìn)行安排和監(jiān)督，要編制組織方案，并明確工序，施工安排、沖突時(shí)的協(xié)調(diào)解決，質(zhì)量責(zé)任的限定等。還要對(duì)分包中一系列的協(xié)調(diào)組織工作一一作出安排規(guī)定。

3、律師要在招投標(biāo)文件中明確分包的不可避免性?！督ㄔO(shè)施工合同》是一個(gè)總承包合同，一個(gè)總承包合同可能會(huì)有如下組成部分：

（1）總承包協(xié)議書

（2）機(jī)電工程總承包管理合同

（3）帷幕墻工程分包合同

（4）綜合安裝工程分包合同

（5）消防設(shè)備及安裝工程分包合同

（6）空調(diào)設(shè)備及安裝工程分包合同

（7）電梯設(shè)備及安裝工程分包合同

（8）弱電系統(tǒng)安裝工程分包合同

（9）綜合布線工程分包合同

（10）重要材料的采購合同

（11）外環(huán)境施工合同

4、個(gè)性化服務(wù)也