機(jī)密DATE\@"yyyy-M-d"2024-5-9第頁第二部分：商業(yè)步行街營銷定位目標(biāo)消費(fèi)群設(shè)定（一）、目標(biāo)消費(fèi)群體范圍相關(guān)項(xiàng)目周邊社區(qū)生活居住群體（相關(guān)項(xiàng)目所在區(qū)域已建及在建的各級別社區(qū)）武昌區(qū)內(nèi)13所高等院校及131所中小學(xué)組成的學(xué)生群體大武昌區(qū)內(nèi)居住及商務(wù)群體（包括武昌區(qū),洪山區(qū),江夏,關(guān)南,青山區(qū)）武漢市及湖北省內(nèi)、外旅游群體（相關(guān)項(xiàng)目位于東湖磨山風(fēng)景區(qū)及九峰山森林公園之間）國內(nèi)、外商務(wù)旅游群體（武漢光谷高科技會展中心為相關(guān)項(xiàng)目帶來商機(jī)）（二）、目標(biāo)消費(fèi)群體類別社區(qū)居民日用百貨需求群體群體商務(wù)采購群體旅游、觀光、休閑購物群體飲食、娛樂消費(fèi)群體青少年、學(xué)生消費(fèi)群體（三）目標(biāo)消費(fèi)群體購物消費(fèi)模式的設(shè)定從自由式分散購物向主題式定向一站式購物模式轉(zhuǎn)變從原居民外出購物消費(fèi)逐步向區(qū)域內(nèi)集中購物消費(fèi)轉(zhuǎn)變從吸引區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群向把握并吸引區(qū)外消費(fèi)者的模式轉(zhuǎn)變從追求單一產(chǎn)品質(zhì)量、價格、實(shí)惠性向享有全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)轉(zhuǎn)變從被動型消費(fèi)向主動型、互動型、體驗(yàn)型模式轉(zhuǎn)變目標(biāo)消費(fèi)群體購物消費(fèi)特征其實(shí)購物中心與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標(biāo)消費(fèi)群），而購物中心的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費(fèi)群的需求為基礎(chǔ)的。本相關(guān)項(xiàng)目作為大體量的購物中心，面對的消費(fèi)者的地域特征很明顯和清晰，是以武昌區(qū)范圍內(nèi)的所有中高等學(xué)校的學(xué)生，教職員工及洪山區(qū)域，光谷區(qū)域，江夏區(qū)域，關(guān)南區(qū)域內(nèi)的社區(qū)人群及商務(wù)人群為固定的消費(fèi)人群他們的消費(fèi)特點(diǎn)為：⑴15—25歲◆屬于沖動消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求個性化新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性，并主要以群體消費(fèi)行為為主。◆消費(fèi)以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、快餐、小食、大眾娛樂（看電影，ＫＴＶ等）、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。⑵25—35歲◆具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費(fèi)心理較為成熟。◆消費(fèi)力以中、高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購買中、高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品、品牌餐飲娛樂。⑶35—45歲◆較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟?！粝M(fèi)以中、高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。◆注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。⑷休閑娛樂客戶群體◆親身體驗(yàn)嶄新mall生活，夢想都市繁華體驗(yàn)，而前來購物觀光消費(fèi)，具有一定的沖動性和隨意?！魝鹘y(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)以中高為主。市場定位以現(xiàn)實(shí)的市場和商業(yè)運(yùn)營規(guī)律為基礎(chǔ)，以推動城市進(jìn)程，提升生活品味為已任立足長久經(jīng)營，創(chuàng)造一種適應(yīng)性更強(qiáng)的以現(xiàn)實(shí)的市場和商業(yè)運(yùn)營規(guī)律為基礎(chǔ)，以推動城市進(jìn)程，提升生活品味為已任立足長久經(jīng)營，創(chuàng)造一種適應(yīng)性更強(qiáng)的生態(tài)商業(yè)空間為指導(dǎo)以建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心、武漢旅游中心為目標(biāo)采用開放式購物街區(qū)的空間形式以建筑風(fēng)情化、空間趣味化、尺度宜人化為特色以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理管控、分段開發(fā)為手段充分發(fā)揮主力店、品牌商戶的市場號召力和商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的專業(yè)操盤能力確保分期開發(fā)、分期開業(yè)、持續(xù)旺市的信心和力度最終促進(jìn)商業(yè)中心的良性運(yùn)營和投資開發(fā)的合理效益

（二）商業(yè)經(jīng)營功能定位集主題式定向購物；一站式步行街區(qū)消費(fèi)；集購物消費(fèi)、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體，全程式優(yōu)質(zhì)服務(wù)的多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級商業(yè)步行街區(qū)。集主題式定向購物；一站式步行街區(qū)消費(fèi)；集購物消費(fèi)、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體，全程式優(yōu)質(zhì)服務(wù)的多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級商業(yè)步行街區(qū)。購物餐飲娛樂旅游休閑健身辦公酒店居?。ㄈ┥唐范ㄎ灰越?jīng)營中高檔時尚商品和特色餐飲娛樂為主，個性商品作輔助。

（四）市場競爭定位確立魯巷區(qū)域商圈發(fā)動機(jī)的核心地位成為武昌各商圈領(lǐng)導(dǎo)者地位成為武漢最具魅力的商業(yè)中心和現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營模式的創(chuàng)新締造者成為全國著名的商業(yè)步行街區(qū)（五）市場定位華中第一超級互動式商業(yè)步行街區(qū)首創(chuàng)華中集購物、飲食、休閑、娛樂、旅游觀光與商業(yè)文化全程式服務(wù)、體驗(yàn)式購物環(huán)境相結(jié)合的一站式多功能綜合性購物步行街區(qū)。充分發(fā)揮地理位置優(yōu)勢，相關(guān)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢，在快速填補(bǔ)當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)營空白的同時，并從武漢市整體城市商業(yè)經(jīng)營高度上作規(guī)劃。對整體商業(yè)形象進(jìn)行塑造及提升其商業(yè)價值及地位，形成商業(yè)新格局及商圈，強(qiáng)化其商業(yè)核心地位，增強(qiáng)相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢，形成深遠(yuǎn)的社會影響力，擴(kuò)大租售推廣范圍，提升租售價格及總體資金收益。特色化經(jīng)營定位創(chuàng)造商業(yè)價值，引入主力龍頭店的同時，吸納品牌旗艦店進(jìn)駐，并憑借其市場號召力大范圍吸納散戶入場，同時與獨(dú)特的經(jīng)營模式商業(yè)文化、全程式服務(wù)、體驗(yàn)式購物環(huán)境相結(jié)合，打造全新一站式多功能綜合步行街區(qū)，并為長久旺盛經(jīng)營奠定良好的市場基礎(chǔ)。（六）經(jīng)營目標(biāo)定位魯巷商業(yè)核心——武昌商業(yè)精華——武漢商業(yè)奇跡——創(chuàng)建武漢商業(yè)“最具市場價值”的商業(yè)購物中心街區(qū)——創(chuàng)建各類消費(fèi)群體“最愛去、最需要”的地方——創(chuàng)建武漢商業(yè)奇跡（七）相關(guān)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃1、步行街整體業(yè)態(tài)分布34%110000酒店辦公、品牌專賣、百貨、大型餐飲、休閑會所34%110000酒店辦公、品牌專賣、百貨、大型餐飲、休閑會所零售為主購物島三期23%75000兒童城、女人街、灑吧村、美食城、工藝品城休閑商業(yè)為主風(fēng)情街二期43%13800百貨、超市、影院、服飾，家電、家居、飲食零售為主街區(qū)MALL一期比例面積主要業(yè)態(tài)商業(yè)形式空間形態(tài)分期

3、商戶搭配比例分析商戶級別類別目標(biāo)品牌經(jīng)營方式面積統(tǒng)計(jì)面積比例主力店百貨百盛、巴黎春天、純租270008.3451萬平米43.8％太平洋超市沃爾瑪、百佳純租18000影院中影星美、湖北銀興院線租賃或合作5300家電國美、武商家電純租3000美食城新加坡美食城、桂林人、大食匯美食廣場5760健身會所、KTV小樂川美食街、花樣年華西餐廳美格菲健身中心、中體倍力健身中心、米樂星KTV、好樂電KTV、錢柜KTV、滾石音樂臺、純租24391次主力店人氣店品牌餐飲麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、永和大王、味千拉面售后委托經(jīng)營30003.5萬18.4％電玩南夢宮、湯姆熊、神采飛揚(yáng)售后委托經(jīng)營1500美食巴犀燒烤、銀座日本料理、土大力、豪客來售后委托經(jīng)營2000形象店專賣店旗艦店中國電信、中國聯(lián)通、諾基亞、三星、摩托羅拉、耐克、阿迪達(dá)斯、李寧、百麗、ESPIRT、達(dá)芙妮、白領(lǐng)麗人、淑女屋、佐丹奴、美特斯邦威售后委托經(jīng)營3000其他優(yōu)質(zhì)商戶售后委托經(jīng)營2700914.6％配套停車場、設(shè)備、倉庫等4.52萬23.7％

4、功能業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表功能業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表購物區(qū)域樓層面積合計(jì)面積比例A區(qū)1-5F296639377849.20%B區(qū)1-4F23476C區(qū)1-2F4834D區(qū)1-3F13005G區(qū)-1F2100餐飲B區(qū)1-3F3000135007.10%C區(qū)1-2F2000D區(qū)1-2F、5F8000G區(qū)-1F500休閑娛樂B區(qū)2、3、5F143702618213.70%C區(qū)3、4、5F5310D區(qū)4F6500其他B區(qū)1F50001.2萬6.30%C區(qū)1F2000C區(qū)5F5000

（八）相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)營方式定位1．經(jīng)營方式定位商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目一般采用以下三種經(jīng)營形式：1）自營：開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)，由投資者自主經(jīng)營，是一種純粹的銷售。對地塊原生的商業(yè)價值要求較高，商業(yè)物業(yè)的單體生存能力較強(qiáng)，由此實(shí)現(xiàn)自然銷售。2）招租：開發(fā)商不出售產(chǎn)權(quán)，整體招租，統(tǒng)一經(jīng)營。3）委托經(jīng)營管理管控：開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)，在約定期限內(nèi)投資者委托商業(yè)管理管控公司統(tǒng)一經(jīng)營，獲取穩(wěn)定的收益回報。約定期滿后，投資者自主決定經(jīng)營權(quán)歸屬。經(jīng)營方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)自營1．開發(fā)商資金回籠快；2．不用承擔(dān)后期風(fēng)險。1．對地塊原生的商業(yè)價值要求較高；2．相對混亂，很難形成統(tǒng)一的商業(yè)形象；3．不易獲取商業(yè)物業(yè)的增價值。3委托經(jīng)營管理管控1．開發(fā)商資金回籠快；2．實(shí)際收益放大；3．統(tǒng)一經(jīng)營管理管控；4．增強(qiáng)投資者信心，促進(jìn)銷售。開發(fā)商要承擔(dān)后期經(jīng)營的風(fēng)險。招租1．統(tǒng)一經(jīng)營管理管控；2．獲取商業(yè)物業(yè)增值價值。1．資金回收周期長，資金壓力大；2．承擔(dān)后期收益風(fēng)險；3．承擔(dān)不確定因素所造成的風(fēng)險。專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理管控機(jī)構(gòu)純租賃品牌主力店招商、協(xié)助簽約、租金管理管控售后返租品牌專賣店純售自營店物業(yè)管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容物業(yè)型態(tài)招商、簽約、租金管理管控、物業(yè)管理管控本相關(guān)項(xiàng)目專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理管控機(jī)構(gòu)純租賃品牌主力店招商、協(xié)助簽約、租金管理管控售后返租品牌專賣店純售自營店物業(yè)管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容物業(yè)型態(tài)招商、簽約、租金管理管控、物業(yè)管理管控2．一期經(jīng)營方式比例3、各經(jīng)營方式分布及統(tǒng)計(jì)招租經(jīng)營區(qū)區(qū)域樓層主題區(qū)業(yè)態(tài)面積合計(jì)面積比例A區(qū)1-5F精品海洋精品百貨270008345143.8％B區(qū)3F主題世界（文化藝術(shù)）電玩城、翻斗城37944F主題世界（家居家飾）家居家飾、品牌廚具93725F主題世界休閑會所、健身會所、spa生活館7715C區(qū)3-4F歡樂天地國際影城53005F休閑廣場羽毛球、溜冰場7450D區(qū)4F娛樂總匯量販KTV、夜總會65005F美食天堂特色餐飲、環(huán)球風(fēng)味街5760G區(qū)－1F大型超市世界五百強(qiáng)大型超市18000

委托經(jīng)營區(qū)區(qū)域樓層主題區(qū)業(yè)態(tài)面積合計(jì)面積比例A區(qū)1F精品海洋品牌旗艦店28206262432.8％B區(qū)1F主題世界運(yùn)動街（品牌專賣、旗艦店）67782F主題世界運(yùn)動街、學(xué)生街93343F主題世界音像文化書記、休閑餐飲、美容美發(fā)5188C區(qū)1F女性走廊青澀女生街、彩妝巷67792F女性走廊麗人坊、兒童城4310D區(qū)1F搜酷特區(qū)韓潮服飾、休閑系列87792F搜酷特區(qū)韓潮服飾、鞋殿、皮草天堂73033F搜酷特區(qū)香港免稅區(qū)、時尚數(shù)碼7323G區(qū)－1F時尚走廊餐飲、服飾、生活精品店4000

自營區(qū)區(qū)域樓層位置面積合計(jì)面積比例B區(qū)1F臨街店鋪200040002％C/D區(qū)1F臨街店鋪2000配套區(qū)區(qū)域樓層位置面積合計(jì)面積比例G區(qū)－1F設(shè)備、車庫184004516521.4％－2F倉儲26765

第三部分、招商合適的方案一、招商宗旨1．消除隱憂，保證銷售。招商不以贏利為首要目的，主要是全力消除后續(xù)經(jīng)營隱憂，化解銷售風(fēng)險。2．“控制重點(diǎn)、控制軸心、控制形象”三原則本案經(jīng)營模式以招租經(jīng)營（主力店、人氣店）+售后委托經(jīng)營（形象店）+售后自營三種方式結(jié)合，主力店以提升商業(yè)輻射能力、維持形象、穩(wěn)定人流和商業(yè)結(jié)構(gòu)為目的，力爭引入國際品牌店，合理分布在步行街各個主題區(qū)內(nèi)；步行街主街以售后委托經(jīng)營為主，引入品牌專賣店，提升形象，但在銷售或招商過程中應(yīng)適量滿足自營投資客的需求，前提是有一定的成功營業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具備合法經(jīng)營手續(xù)，并服從商業(yè)管理管控公司的統(tǒng)一管理管控。外街售后自營，活躍市場。二、招商策略小區(qū)商鋪比較分散，商鋪銷售后即可隨時開張營業(yè)，通常無需統(tǒng)一管理管控、統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪銷售出去，發(fā)展商就算完成任務(wù)了；但大型購物中心和步行街即使將商鋪銷售一空，也不代表相關(guān)項(xiàng)目就開發(fā)成功，只是從開發(fā)到銷售這個階段的完結(jié)，其中最重大的工作是籌措開業(yè)，即招商、招租。招商工作成功與否，將直接影響商鋪的銷售成交進(jìn)度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色產(chǎn)品的經(jīng)銷商簽約，必能讓投資者增強(qiáng)投資信心。由于市場競爭激烈，資金回籠的壓力越來越大，商用物業(yè)發(fā)展商的職能已發(fā)生明顯變化，原來只負(fù)責(zé)相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，為了加速銷售，迫使發(fā)展商在商鋪銷售過程中，兼顧了商場管理管控方的職責(zé)——招商。策略一：提前介入制定招商政策——招商政策在銷售前期介入制定是發(fā)展商和投資者兩方面的要求⑴發(fā)展商對商鋪銷售的要求商用物業(yè)銷售要求發(fā)展商必須給投資者一個投資信心，關(guān)鍵的工作就是把商場未來的經(jīng)營運(yùn)作、經(jīng)營特色、經(jīng)營品種、經(jīng)營手法、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益?zhèn)鬟f給投資者，讓投資者對相關(guān)項(xiàng)目有更詳盡的認(rèn)知，幫助投資者建立獲利的信心，從而令銷售速度加快。⑵投資者對商鋪投資的要求提前介入制定招商政策可大大縮短商場的開業(yè)時間，讓投資者感覺到即買即收租的有利局面。策略二：有意識選擇商戶商業(yè)步行街經(jīng)營是否成功，很大程度取決于商戶的構(gòu)成，但不是所有想來的商家都給他來，不同規(guī)模、不同定位的商場有不同的商戶結(jié)構(gòu)，進(jìn)不進(jìn)不是由市場、也不是由商戶自主決定的，而是由發(fā)展商和經(jīng)營策劃公司預(yù)先“策劃”決定的，想來的不一定讓他來，沒想過要來卻與商場定位相符的商戶，我們要千方百計(jì)請他進(jìn)來。商戶選擇兩大原則⑴經(jīng)營商品或服務(wù)要合理搭配，讓進(jìn)駐商戶有足夠經(jīng)營空間商品或服務(wù)合理搭配可以有效營造步行街的“購物氣氛”，如果過于重疊，商戶在經(jīng)營上會造成競爭的激烈化，無謂的競爭只會促使在同一個有限空間內(nèi)的商家們只求生存、難有發(fā)展，最終導(dǎo)致步行街難以為繼。⑵商戶的選擇要保證有穩(wěn)定的租金收入，讓投資者能快速回收資金長期穩(wěn)定和有實(shí)力的商戶往往需要較大面積的商鋪，但付出的租金相對較低，與業(yè)主快速回收的愿望相抵觸；而對于一些小商戶雖然可以支付較高的租金，卻缺乏長期而穩(wěn)定的保障。因此，商戶的選擇必須處理好長期收益與短期收益的問題，保證租金收入持續(xù)和穩(wěn)定。商戶進(jìn)駐三大要求⑴知名或連鎖商戶知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升步行街的品位，吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多品牌商戶進(jìn)駐，步行街形象越佳。知名商戶的進(jìn)駐，一方面對消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成強(qiáng)大的吸引力；另一方面，知名商戶的形象也能使步行街的形象更加深化，在主力商家的進(jìn)駐中得到充分體現(xiàn)。⑵個性鮮明的特色商戶不同的商戶會帶來不同的消費(fèi)群，某些商戶個性鮮明形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了步行街整體的經(jīng)營特色。例如，廣州天河城當(dāng)年引進(jìn)“吉之島”，吉之島內(nèi)設(shè)一站式購物超市——未來街市，每天吸引無數(shù)消費(fèi)客流，使吉之島已儼然成為天河城廣場的代名詞。特色商戶的帶動作用可見一斑。⑶能吸引人流量的商戶有一些商戶不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動步行街購物增長，對這些商戶要重點(diǎn)引進(jìn)，如娛樂場所美食廣場等，對步行街吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。策略三：經(jīng)營商品類別與購物中心定位一致經(jīng)營商品類別與步行街定位一致，對于步行街區(qū)來說，是很復(fù)雜的招商問題，既要與步行街定位保持一致，又要避免雷同，使商戶之間能進(jìn)行差異化經(jīng)營。實(shí)施經(jīng)營商品與商場定位一致的策略，從制定整體的招商策略、租賃策略、經(jīng)營品種策略及商戶入場資格入手，嚴(yán)格控制商戶的種類、數(shù)量、質(zhì)量，有助于整個商場的經(jīng)營結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)維持有序的格局，保證場內(nèi)的質(zhì)量和品質(zhì)，避免商家隨便轉(zhuǎn)換經(jīng)營品種、改變銷售策略、改變鋪位設(shè)計(jì)而偏離整個步行街經(jīng)營理念。三、招商策略控制1．先主力，后散戶。首先，重點(diǎn)引入品牌龍頭商戶，給予優(yōu)惠條件，再借其品牌優(yōu)勢及號召力，帶動散戶進(jìn)場。2．先收緊，后放松。前期設(shè)置各類招商條件及門檻，嚴(yán)格挑選吸納商戶。后期視招商情況，再適度降低門檻，放松各級散戶，力求“滿場開業(yè)”效果。3．先免租，后收租。本案區(qū)位商業(yè)氛圍極度稀缺，招商難度較大，所以要先免租招商，力求順利開業(yè)，旺場后再收租。4．評資質(zhì)，分等級。對于有意向進(jìn)場的客戶，按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行資質(zhì)評定，分為不同等級，再根據(jù)等級高低，制定不同的優(yōu)惠政策。四、招商模式1．權(quán)責(zé)模式三權(quán)分離——所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，使用權(quán)由開發(fā)公司委托商業(yè)管理管控公司代理行使（主力店除外）。投資客戶所有權(quán)投資客戶所有權(quán)收益收益商業(yè)管理管控公司分離商業(yè)管理管控公司分離分離開發(fā)公司使用權(quán)開發(fā)公司使用權(quán)收益收益進(jìn)場經(jīng)營商戶經(jīng)營權(quán)進(jìn)場經(jīng)營商戶經(jīng)營權(quán)2．收費(fèi)模式（1）收費(fèi)合適的內(nèi)容①自收：租金+綜合營理費(fèi)（商管費(fèi)+物管費(fèi)）②代收：水電費(fèi)+公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用+政府行政費(fèi)用分?jǐn)偄弁惺眨捍黉N推廣費(fèi)（2）收費(fèi)說明①租金：進(jìn)場經(jīng)營商戶租用場地費(fèi)用。②綜合管理管控費(fèi)商業(yè)管理管控費(fèi)：管理管控人工+管理管控材料+辦公設(shè)備+商業(yè)增值服務(wù)。物業(yè)管理管控：保安、保潔、維護(hù)、綠化、政府行政費(fèi)用分?jǐn)?。③水電費(fèi)：進(jìn)場經(jīng)營商戶自用水電費(fèi)。④公共水電分?jǐn)偅喊ê牟脑趦?nèi)的公共水電費(fèi)據(jù)實(shí)分?jǐn)?。⑤政府行政主管部門（工商、市容、質(zhì)檢、環(huán)保、公安、物價等）的行政收費(fèi)。⑥促銷推廣費(fèi)：步行街整體對外促銷活動，公關(guān)企劃費(fèi)用。注：商管公司統(tǒng)一征收，花費(fèi)公示。附：商業(yè)增值服務(wù)合適的內(nèi)容對外協(xié)調(diào)：與政府各職能部門的協(xié)調(diào)（工商、公安、稅務(wù)、市容、質(zhì)檢等）。對內(nèi)協(xié)調(diào)：各管理管控部門之間的協(xié)調(diào)及協(xié)調(diào)處理投資者、經(jīng)營者、管理管控者三者關(guān)系。對買場業(yè)態(tài)、布置調(diào)整做合理規(guī)劃。對外統(tǒng)一招商，談判、引進(jìn)品牌（收費(fèi)）。統(tǒng)一企業(yè)形象：廣告宣傳、促銷推廣、公關(guān)策劃等。對各商鋪經(jīng)營者、營業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)的培訓(xùn)（收費(fèi)）。對經(jīng)營者的經(jīng)營進(jìn)行指導(dǎo)、咨詢并提出管理管控建議。統(tǒng)一管理管控各專柜的形象設(shè)計(jì)、動線安排、產(chǎn)品定位、出樣方式。成立客服中心，處理客戶投訴、商品退換及VIP管理管控。成立商務(wù)中心，提供電話、傳真、復(fù)印、電子商務(wù)及車船票、機(jī)票代訂等服務(wù)。提供中介服務(wù)，包括商鋪出租、產(chǎn)權(quán)買賣、委托招商等服務(wù)。3．協(xié)作流程模式為保證相關(guān)項(xiàng)目的招商運(yùn)營，必須理清投資者、開發(fā)商、商業(yè)管理管控公司及經(jīng)營商戶之間的協(xié)作關(guān)系，相關(guān)協(xié)作關(guān)系說明如下：（1）《商品房買賣契約》協(xié)議方：利嘉置業(yè)（合約甲方）；投資者（合同乙方）；（2）簽訂《商鋪買賣契約》的同時，附簽相關(guān)協(xié)議：返租商鋪——《委托經(jīng)營協(xié)議書》（合約甲方：投資者；合同乙方：商管公司）自營商鋪——《委托管理管控協(xié)議書》（合約甲方：投資者；合同乙方：商管公司；丙方：物管公司）說明：協(xié)議書中明確綜合管理管控費(fèi)、水電費(fèi)（公攤、自用）、行政費(fèi)用公攤及促銷費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。（3）返租商鋪在對外招商時，須簽訂如下相關(guān)協(xié)議：《進(jìn)場品牌經(jīng)營單位申報表》《商鋪?zhàn)赓U合同合約》協(xié)議方：（合約甲方：商管公司；合同乙方：經(jīng)營單位；丙方：物管公司）說明：合同合約中明確綜合管理管控費(fèi)、水電費(fèi)（公攤、自用）、行政費(fèi)用公攤及促銷費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。）（4）商管公司與物管公司簽訂《物業(yè)管理管控委托服務(wù)合同合約》協(xié)議方（合約甲方：商管公司；合同乙方：物管公司）（5）進(jìn)入運(yùn)營階段與經(jīng)營單位簽訂《開業(yè)保證書》、《商鋪裝修合同合約》。附：簽定相關(guān)協(xié)議流程圖（如下）自營自營進(jìn)場經(jīng)營品牌申報開業(yè)保證書裝修合同合約進(jìn)場經(jīng)營品牌申報商鋪?zhàn)赓U合同合約開業(yè)保證書裝修合同合約利嘉置業(yè)投資客戶商管公司商鋪買賣契約委托管理管控協(xié)議委托經(jīng)營協(xié)議返租

3）優(yōu)惠辦法貫徹“中高級定價，零起點(diǎn)進(jìn)場”策略，采用“評資質(zhì)，分等級”優(yōu)惠辦法，具體辦法如下①在招商前，對有意向進(jìn)場的經(jīng)營戶按照“經(jīng)營商戶資信評定表”進(jìn)行資質(zhì)評訂，以（甲、乙、丙、?。┧膫€檔次劃分，來評判是否給予進(jìn)場。②評定標(biāo)準(zhǔn)通過后，再按對方廠家提供的“年度銷售報表”，對廠家的資質(zhì)進(jìn)行坪效測算，以評定廠家的資質(zhì)等級。③評定廠商資質(zhì)等級后，再按照資質(zhì)等級的高低，確定其免租期（3-12個月）的時間。④按照行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn),BF、3F及4F的租期初定為5年，第一年租金可考慮不同級別的減免，第二年正常交租，從第三年開始，每年遞增添3%-5%。BF、1F、2F初始租金為2-3年，第3年或第4年后改為一年續(xù)簽，并提租5%以上。附表：經(jīng)營商戶資信評定表經(jīng)營商戶名稱品牌名稱年度銷售額坪效資信評定