精典四季花園全程營銷策劃方案書華南中港置業(yè)策劃目錄一、企劃概要二、項目特征分析（一）項目介紹（二）項目交通動線（三）項目區(qū)域特征（四）項目發(fā)展計劃三、項目SWOT分析（一）項目優(yōu)勢（二）項目劣勢（三）項目問題點（四）項目機會點四、目標市場分析（一）目標用戶定位（二）本項目目標用戶理想居住形態(tài)五、定位策略（一）市場定位（二）項目定位項目價格定位項目專題定位景觀和會所配套定位提議品牌戰(zhàn)略定位提議（賣就是文化）六、項目產(chǎn)品計劃細則（一）建筑（二）景觀（三）配套七、價格策略（一）定價標準（二）價格體系（三）各階段價格策略（四）付款方法八、廣告策略（一）廣告基調(diào)（二）產(chǎn)品包裝（三）各階段廣告宣傳策略九、項目營銷實施方案（一）總體標準（二）項目營銷賣點策劃（十大賣點、五大工程）（三）項目各階段營銷專題策略（四）促銷策略（五）項目營銷實施計劃一、策劃概要精典四季花園項目營銷策劃方案，是根據(jù)精典房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體發(fā)展相關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略思想結合其本身發(fā)展、操作能力和精典四季花園開發(fā)覺實狀況而制訂總體營銷決議和計劃方案，其意在為精典四季花園全程營銷推廣提供一個科學合理操作思緒，指導營銷推廣工作順利開展，是一個在縝密市場調(diào)研和可行性分析研究前提下制訂出系統(tǒng)方案。方案緊密結合項目特點主動地探求營銷策略以促成良好銷售業(yè)績，實現(xiàn)開發(fā)商預期目標。精典四季花園營銷推廣方案，關鍵包含項目特征分析及市場定位、項目銷售推廣策略等方面內(nèi)容，并在未來各項營銷操作中有計劃實施。二、項目特征分析（一）項目介紹：名稱：精典四季花園地塊：屬城南區(qū)域，紫薇城市花園西北側，高新區(qū)電子園區(qū)內(nèi)。規(guī)模：精典項目由4棟11層高小高層（建筑面積：52721.93平方米）；2棟6層多層（建筑面積：5713.48平方米）；1棟4層商業(yè)建筑（建筑面積：4242.6平方米）；2棟3層幼稚園（建筑面積：2401.4平方米）組成。總建筑面積：65059.4平方米開發(fā)商：西安精典房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二）項目交通動線：分析本項目區(qū)域版圖，可知，整個區(qū)域西由經(jīng)過太白南路公交205路、210路，東由經(jīng)過含光路公交204路組成縱向交通干線和市區(qū)相連。橫向交通線由沿電子二路、青松路運行公交巴士706、503、709路組成。以后伴隨丈八東路改造發(fā)展，本區(qū)域將經(jīng)過吉祥路、南二環(huán)、丈八東路共同組成環(huán)狀交通動線，全方面帶動本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，匯聚人氣，改變目前橫向交通不便情況。（三）項目區(qū)域特征已建設20余年高新區(qū)電子城片區(qū)，分布著幾十家研究所、大專院校，人文氣氛較濃。西部大開發(fā)為這個片區(qū)重新梳理帶來了新發(fā)展機遇。除已建成西部電子商城、電子步行街外，其它大型生活配套正在實施。估計未來將是新城南·新高新區(qū)點睛之筆。（四）項目發(fā)展計劃紫薇田園城市、世家星城、高新·楓林綠洲等超級大盤群出現(xiàn)，開辟了西安“造城運動”。另對丈八東路改造和電子城100寬米城市綠化帶興建，為電子城重新梳理帶來機遇。經(jīng)營城市概念下數(shù)字城市使電子城、藍色硅谷成為新西安數(shù)字化關鍵。信息流、物流、商流涌現(xiàn)使本區(qū)域含有了無限投資升值潛力。三、項目SWOT分析（一）項目優(yōu)勢（S）1、小區(qū)氣氛本項目地處電子正街和電子二路交匯處，周圍分布著幾十家研究所、大專院校，含有南郊地域濃厚文化氣氛，并立即迎來大發(fā)展機遇，有利于吸引廣大購房用戶進入。2、區(qū)位條件本項目周圍高新技術企業(yè)，大專院校較多，人均收入普遍高于西安其它地域，潛在消費群體較大。3、基礎設施本項目緊臨電子正街，太白路、含光路、丈八東路、吉祥路，組成了環(huán)狀交通網(wǎng)，出行較為便利。超市、商場、集貿(mào)市場、餐飲休閑、銀行、郵政等生活配套設施完善，并擁有100米寬城市綠化帶和區(qū)域大發(fā)展前景。計劃設計南北通透版式小高層和南北朝向多層計劃，使整個園區(qū)戶戶朝南。高標準、國際化園林景觀設計，盡現(xiàn)人本主義、生態(tài)家居新概念，創(chuàng)新未來生活模式。（二）項目劣勢（W）本項目南邊環(huán)境有待于改善。受到環(huán)境成熟地域西高新、長安路、西郊新興項目和紫薇城市花園等項目標競爭壓力。成熟交通圈還未完成，交通略有不便。距二環(huán)路、太白路、含光路、吉祥路等城市主干道較遠。區(qū)位交通優(yōu)勢不顯著。開發(fā)商著名度不高，需做對應宣傳，樹立品牌及企業(yè)形象以推進銷售。潛在市場需求有限，區(qū)域內(nèi)同質項目較多，客源分流競爭壓力較大。（三）項目問題點（O）環(huán)境問題現(xiàn)在本項目外圍環(huán)境較差，需對項目進行整體環(huán)境設計，提升項目品質。（四）項目機會點（T）專業(yè)策劃代理企業(yè)正確定位包裝，理想適中銷售價格加上合理含有優(yōu)勢銷售政策，將會贏得用戶青睞。被納入西安未來發(fā)展關鍵工程政府所在地南移項目，勢必會帶動南郊地價升值，會給投資者更大信心，更多機會。四、目標市場分析（一）目標用戶定位本項目目標用戶具體包含以下人群：周圍科研機構、大學區(qū)、老師群體：35%高新產(chǎn)業(yè)園、IT經(jīng)理群體：35%周圍小生意人：10%市區(qū)其它區(qū)域移民、外來新移民：10%炒樓投資客：10%總結：依據(jù)年紀層次、教育程度、職務情況、經(jīng)濟收入四項基礎特征，將本項目標目標消費群設定為：小資白領階層、中產(chǎn)精英階層、成功人士和追求生活品味一族。（二）本項目目標用戶群分析本項目目標用戶群定位在中高收入階層，這一目標市場包含兩個細分市場，即青年中收入、中年高收入這兩個細分市場?，F(xiàn)在將這兩個細分市場特點分析列表以下：本項目目標市場購房消費心理分析青年中收入中年高收入用途自住自住或出租、投資家庭規(guī)模2—3人2—3人受教育程度受過高等教育受過中等教育以上住宅戶型2房2廳3房2廳或復式住宅面積85--100M2120--140M2、165M2以上心理價格2300—3000元/M23000—3400元/M2家庭月收入3000—6000元5000—10000元喜好新潮，實用、簡約實用、氣派、豪華區(qū)位城市中心區(qū)住宅、交通便利、有景觀城市中心區(qū)住宅、交通便利、有景觀購置方法按揭按揭或一次性（三）本項目目標用戶理想居住形態(tài)精英購置群含有獨特品味和品位，對樓盤了解是更深刻，她們理想居住形態(tài)是：地段：滿足工作、生活便捷性小區(qū)環(huán)境：輕松、健康、環(huán)境保護；小區(qū)文化友好、有特色，追求生活品位會所：活動性、參與性戶型：舒適而實用智能化：信息和網(wǎng)絡技術引進兒女教育：含有良好文化氣氛，有益于兒女成長五、定位策略（一）市場定位總定位：西安市新城南關鍵生活圈內(nèi)以健康教育為專題高實用經(jīng)典綠色生態(tài)家園定位語：精典四季花園西安市全健康雙模式生活小區(qū)綠色精裝顧問，高貴不貴高實用經(jīng)典，出色人生3、項目標宣傳專題：綠色、生態(tài)、運動、文化、高實4、定位支撐點本項目地處電子正街和電子二路交匯處，周圍分布著幾十家研究所、大專院校、含有南郊地域濃厚文化氣氛，并立即迎來大發(fā)展機遇，完全能夠滿足追求品位和精巧生活中青年城市精英需求。本項目作為現(xiàn)在推出西安市關鍵生活圈里以全健康雙模式生活為專題高品味健康家園，填補了西安樓市專題住宅和概念地產(chǎn)市場空白。本項目獨具特色產(chǎn)品和建筑品質必將引發(fā)市場高度關注，造成買家熱烈追捧。我們將本項目計劃為中等偏高、以全健康雙模式生活為專題健康家園。具體可分解成四個關鍵支撐點：關鍵支撐點一：人居環(huán)境健康性演繹內(nèi)容關鍵為室內(nèi)外影響健康、安全和舒適原因。室外環(huán)境：充足陽光自然風純凈空氣、無償氧吧濃密植被讓你把家安在森林中避免噪音污染侵害無障礙設計室內(nèi)環(huán)境：尊重個性、確保居住私密性；實施公私、干濕分區(qū)住宅套型設計，并對住宅可改性，設備管道走向提出嚴格要求；住宅室內(nèi)空氣質量保持清新，通風換氣通暢無阻，預防室內(nèi)污染和病原體發(fā)生；重視室內(nèi)裝飾材料無害化，并就各類建筑材料放射性污染物氡，化學污染物甲醛、氨苯及多種含有揮發(fā)機物等指標列表控制；制訂空氣污染物控制標準制訂對應室內(nèi)聲、光、熱環(huán)境質量要求標準，并用表格顯示。關鍵支撐點二：自然環(huán)境親和性對大自然親和人皆有之。不過因為城市建筑蔓延，自然空間縮小，氣候條件惡化，弱化了大家對自然親和。提倡自然，發(fā)明條件讓大家靠近自然和親和自然是健康住宅關鍵任務。要做到和大自然親和，必需在建設時盡可能保護和合理利用自然條件，如地形地貌、樹林植被、水源等。擴大和自然之間聯(lián)絡，讓人感受到真實對自然情感。一樣，水、陽光、空氣和自然風也是寶貴，讓人能夠融入其中享受自然，她是一個親和能隨意釋懷而不是刻意修飾景觀，這正是項目對環(huán)境親和性。關鍵支撐點三：園區(qū)環(huán)境保護園區(qū)環(huán)境保護是指園區(qū)內(nèi)視覺環(huán)境保護、污水處理、垃圾搜集和垃圾處理和環(huán)境衛(wèi)生等方面。關鍵從環(huán)境衛(wèi)生、清潔、美觀出發(fā)，在景觀和色彩上保持明亮、整齊、協(xié)調(diào)，既含有園區(qū)個性和感染力，又含有文化性、傳統(tǒng)性。關鍵支撐點四：健康環(huán)境保障關鍵是針對居住者本身健康保障，包含醫(yī)療保健體系、家政服務系統(tǒng)、公共健身設施、小區(qū)活動場所等硬件建設。使住戶居住放心、方便。這些服務體系創(chuàng)建對小區(qū)健康生活品質提升相關鍵作用。（二）項目定位項目價格定位依據(jù)對西安市住宅物業(yè)價格調(diào)查，我們認為本項目標合理售價為：多層2500元/平方米、小高層2700元/平方米，經(jīng)過成功策劃、包裝、宣傳售價可提升為：多層2600元/平方米、小高層2800元/平方米。項目專題定位專題方案名稱：全健康雙模式生活解釋：中國芯和現(xiàn)代生活方法并軌城市生活訴求語：新時尚健康生活本項目專題關鍵形成步驟全健康雙模式生活全身健康模式全心健康模式全身健康模式全心健康模式生態(tài)高實文化運動綠色生態(tài)高實文化運動綠色全健康雙模式生活價值表現(xiàn)這種生活方法以生態(tài)環(huán)境，配套設施建立在精典花四季花園產(chǎn)品基礎上，將綠色、生態(tài)、運動、文化、高實有機接合起來，意在提倡一個健康、文明生活，以小區(qū)硬件配套設施（建筑、花園、會所），軟件小區(qū)文化（生活會）為業(yè)主提供一個身心兩方面健康生活觀既健康家庭、健康人際關系、健康成長、健康環(huán)境、健康文化為一體小區(qū)生活，使人在身心、精神全部達成健康友好。全健康雙模式生活構筑方法全健康雙模式生活中心思想是人和自然友好發(fā)展。以民族傳統(tǒng)和現(xiàn)代生活相結合，引導新城市生活為路徑以教育和生態(tài)健康可連續(xù)發(fā)展融為一體。將身心和生態(tài)健康可連續(xù)發(fā)展融為一體。建立起一個天人合一，可連續(xù)發(fā)展生活方法。全健康雙模式生活方法支撐要素綠色和生態(tài)做為全健康雙模式生活訴求關鍵之一，在運動、高實、文化指導下，為實現(xiàn)新時尚健康生活理念，為塑造精典四季花園“全健康雙模式生活”專題，引入綠色生態(tài)概念（人居環(huán)境健康性、自然環(huán)境親和性、住區(qū)環(huán)境保護、健康環(huán)境保障），在計劃設計和環(huán)境設計上實現(xiàn)超越，以“綠色空間”構筑“綠色小區(qū)”空間網(wǎng)絡，將人和小區(qū)空間環(huán)境有機融合。以生態(tài)功效從美學角度豐富小區(qū)文化內(nèi)涵。示范以下：本項目四種顏色搭配外立面，經(jīng)過色調(diào)變幻，充滿了生命力，以乳白為主色調(diào)，昭示著對健康渴望和對簡約生活熱情，表現(xiàn)了現(xiàn)代人居住理念。本項目室外空間大尺度和體量上友好關系是生態(tài)環(huán)境美學基礎，并以開敞性格空間為特征，發(fā)明出人，陽光、建筑、植物友好共生局面。以人為本，以融入自然為專題，請著名園林景觀設計師設計區(qū)內(nèi)園林景觀，使其景觀化、立體化、組團化，將人置于常綠色懷抱之中。結合中國民族文化，將庭院建筑符號融于景觀中，提升人文氣質。運動和健康運動是達成健康最基礎手段，以娛樂休閑為主，達成健康身體為目標?！吧诤瓦\動”全健康雙模式生活方法以泛體育休閑運動概念，為不一樣年紀居住者提供運動方法和設施，如少兒游戲場、健康長廊，花園會所棋牌益智游戲等。文化全健康雙模式生活方法經(jīng)過將現(xiàn)代科學文明和中國民族傳統(tǒng)文化相結合，經(jīng)過科普教育和藝術修養(yǎng)培育營造出友好人際關系氣氛，使小區(qū)居民生活在友好、友善、主動、上進、健康、樂觀、豁達人際氣氛中，從而使大家身、心兩方面全部得到良好淘冶和渲染，使生活更充實、美滿。如小區(qū)科普、藝術幼稚園加雙語幼稚園。小區(qū)業(yè)主聯(lián)誼會。業(yè)余藝術團。小區(qū)通訊廣播等。物業(yè)管理部門配合，專、兼職人員組成小區(qū)文化活動管理辦公室，專門組織活動，聯(lián)絡講師，組織培訓，部署場地等具體事物。高實“優(yōu)越性能”和“實惠價格”使本項目含有較高性能/價格比。其良好實用功效從根本上確保了居住質量。地段+人文環(huán)境+精美優(yōu)質建筑+齊全配套+優(yōu)質物業(yè)管理+良好發(fā)展前景和升值潛力。如低分攤率、戶戶朝南、人車分流、專屬健身運動區(qū)域等。結論：精典四季花園（綠色健康高實經(jīng)典）（現(xiàn)代科學和藝術兒童教育）（小區(qū)綠色生態(tài)文化）景觀和會所配套定位提議在計劃設計和環(huán)境設計上實現(xiàn)超越，以“綠色空間”構筑“綠色小區(qū)”空間網(wǎng)絡，立體綠化，整個小區(qū)園林景觀以大手筆專題設計為主，形成春、夏、秋、冬四種園林風格，從樹木、花草、小品、景觀建筑、地面現(xiàn)代化材料、水體、噴泉、假山、燈具、休閑設設施、多種標志、垃圾桶、停車位等景觀元素塑造小區(qū)藝術品位重視配套娛樂設施，使大家真正追求到全健康雙模式生活，把會所建成獨具特色配套齊全健康休閑、娛樂、會友場所，設置科普教育智力啟蒙中心，開展琴藝教導、舞蹈練習、書畫練習、奧林匹克智力開發(fā)。和藝術交流中心、遠程教育中心、醫(yī)藥館、美容中心等。4、品牌形象定位提議（賣就是文化）戰(zhàn)略操作：先賣文化，后賣住宅品牌物業(yè)服務（展現(xiàn)小區(qū)生態(tài)文化）首推365×24物業(yè)服務中心“三全服務（全員、全程、全效）”和“八大主張”“三大紀律，八項注意”數(shù)字化服務。精典四季花園將組建一支內(nèi)勤由警花，外勤由退伍武警組成守護神（保安隊），利用小區(qū)局域網(wǎng)，數(shù)字呼叫系統(tǒng)，數(shù)字通訊系統(tǒng)現(xiàn)代化信息平臺，裝備現(xiàn)代精良快速反應物業(yè)綜合服務隊伍。實施“三全服務”即：全員：全員負責制，任何物業(yè)服務人員接報后，全部由負責將接報事務，按程序處理完成。物業(yè)服務實施舉報獎勵制，業(yè)主對物業(yè)服務中任何錯誤和疏漏全部有權舉報，舉報經(jīng)核實后給予重獎。全程：為每位業(yè)主建立檔案。包含健康、家庭設施設備等。全效：物業(yè)服務實施二十四小時承諾制，通常事務接報當初處理，重大事物二十四小時內(nèi)處理。數(shù)字化物業(yè)綜合服務中心成立，目標是為了業(yè)主提供——安全、安心、安居樂業(yè)生活環(huán)境，以這支隊伍組建，做出精典四季花園品牌，拓展市場。宣傳時圍繞數(shù)字化服務隊伍升旗儀式來展開，即經(jīng)過升國旗、精典四季花園區(qū)旗，精典四季花園小區(qū)生活會會旗來突出數(shù)字化物業(yè)服務特點。品牌基礎建設（導入CIS系統(tǒng)構筑堅實文化）品牌運動推廣（賣出文化價值）推廣標準：讓西安人認識“精典四季花園”魅力讓西安人認識“西安精典開發(fā)企業(yè)”魅力讓西安人認識“西安精典開發(fā)企業(yè)總裁”魅力利用多種武器聯(lián)合推廣，讓西安人力購“精典四季花園”品牌運動推廣（賣出文化價值）：戰(zhàn)術集成庫——多媒體聯(lián)合、著名度、美譽度、信譽度、賣點切入內(nèi)容全力推廣各報紙媒體廣告推廣，房產(chǎn)專欄推廣軟文推廣，關鍵以對西安房地產(chǎn)業(yè)妙論及精典四季花園出色創(chuàng)意為主關鍵位置路牌廣告車身廣告西安電視臺對“精典四季花園”進行專題報道戰(zhàn)術集成庫——終端公關為主，終端攻心為上常常（不定時）或利用節(jié)假日舉行參與性極強多種形式促銷活動。如可舉行下列活動：舉行兒童科普和英語教育咨詢會，從小培養(yǎng)含有科普知識又含有現(xiàn)代意識新小龍人。舉行百對新人婚禮活動，現(xiàn)代、新朝盡現(xiàn)現(xiàn)代文明生活。舉行新世紀理想居住文化討論會。彰顯“精典四季花園”對理想居住環(huán)境追求。誰來做我鄰居？研討現(xiàn)代鄰里關系六、項目產(chǎn)品計劃細則：（一）建筑1、總平面計劃本項目計劃為開放式布局2、組團計劃4棟11層小高層、2棟6層多層、1棟4層商業(yè)建筑、2棟3層幼稚園組成四個組團。每個組團形成綠景、石景、水景、花景為主景觀專題，形成含有濃厚文化特色景觀。3、建筑外立面造型規(guī)重視立體感和起伏感。立體弧型凸窗。低臺飄窗。雙陽臺：生活陽臺、弧型觀景陽臺。樓頂：弧型飄板、空中花園。4、建筑外立面色彩計劃溫馨風格：粉紅（主墻）+粉綠（玻璃）+白色（飄頂）現(xiàn)代風格：瓦灰（墻裙）+乳白（主墻）+粉綠（玻璃）+白色（坡頂）5、建筑結構提議本項目采取剪力墻結構。提升使用率，讓利于消費者。6、建筑風格現(xiàn)代、簡約風格。使用現(xiàn)代特色鮮明建筑語言、符號、造型手段和表現(xiàn)手法。（二）景觀凸顯四季改變親水中式園林景觀。使用江南特色鮮明景觀語言、符號、造型手段和表現(xiàn)手法。（三）配套1、水配套綜合利用生活用水、澆花水、洗車水、馬桶水等中水循環(huán)和環(huán)境保護處理系統(tǒng)。2、小區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套：滿足日常生活所需配套商業(yè)街。3、教育配套科普、藝術幼稚園加雙語幼稚園。4、智能化配套全封閉智能化物業(yè)管理；寬帶入戶；電子巡更；二十四小時保安系統(tǒng)；停車場智能化一卡通系統(tǒng)；可視對講系統(tǒng)；電子門禁系統(tǒng)。酒店式無影化親情管家服務。5、小區(qū)停車場小區(qū)實施人車分流。面積定位和配比戶型面積百分比2房2廳1衛(wèi)75--8520%2房2廳2衛(wèi)85--10030%3房2廳1衛(wèi)105—11530%3房2廳2衛(wèi)115—13510%4房2廳2衛(wèi)140--16010%七、價格策略（一）定價標準：本項目銷售價格標準上采取市場競爭導向法多層住宅平均售價為：2500元/平方米高層住宅平均售價為：2700元/平方米（二）價格體系：多層基準價格：以三層為基準，其價格為2500元/平方米。小高層基準價格：以七層為基準，其價格為2700元/平方米。層差：多層主宅：20元/平方米。小高層主宅：30元/平方米。朝向差：100元/平方米。（三）各階段價格策略：提議采?。骸暗烷_高走，穩(wěn)步攀升”策略，依據(jù)銷售情況適時控制。住宅部分銷控表：銷售階段時間價格調(diào)整范圍（標準價）銷售量說明內(nèi)部認購期30天-2%5%開盤期15天-1%15%熱銷期75天0%30%60天1%20%60天2%15%連續(xù)期90天1%10%收尾期60天-3%5%付款方法：實施組合付款方法，提議采取以下方法：一次性付款按揭付款（八成三十年按揭）建筑期分期付款（按工程進度付款，百分比為3：3：3：1）八、廣告策略（一）廣告基調(diào)：1、創(chuàng)意表現(xiàn)方針我——精典四季花園自然浪漫我（生活態(tài)度）東方色彩我東方文化個性（心理）3）藝術生活我（生活）2、廣告基調(diào)把握高級次（名稱、字型）包裝優(yōu)質制作水準個性化口號典雅品位——色調(diào)、美術作品、雕塑（二）產(chǎn)品包裝：樓盤命名：精典·四季花園本項目地處電子正街和電子二路交匯處，外觀設計典雅而又現(xiàn)代，內(nèi)部配套時尚，為發(fā)明二十一世紀住宅典范城市標志性居住小區(qū)故本項目命名從以幾點出發(fā)：精典企業(yè)品牌理念發(fā)明精品構筑典范計劃設計理念景觀、綠景、無障礙、人車分流、智能化管理、高效空間、時代功效概念。表現(xiàn)高實優(yōu)美現(xiàn)代居住生活方法2、建立VI視覺識別系統(tǒng)VI（視覺識別系統(tǒng)）三要素，和應用要素設計，應用于報、刊廣告、DM傳單、樓書、賣場、促銷人員著裝、銷售工具。售樓部包裝設計售樓部是用戶直接了解項目標場所，用戶對其包裝設計直觀感受怎樣直接影響其對項目標認識和評定，所以售樓部包裝設計尤為關鍵。構想售樓部總體要求寬大、明亮、典雅、氣派，個性突出。售樓部內(nèi)設置關鍵內(nèi)容形象墻：其是售樓部形象標志，關鍵突出項目標名稱、標志。形象墻前面是接待臺及資料臺，是銷售人員關鍵接待用戶和派送資料場所。展板及場地部署：展板編排為銷售關鍵部分，它能夠系統(tǒng)介紹本項目基礎情況及銷售情況，其最關鍵內(nèi)容之一是了解項目優(yōu)點，并設計統(tǒng)一藝術形式加以部署。使個性形象突出，內(nèi)容豐富，簡明，縮短買家了解項目標時間，甚至能夠使其作出快速購置決定。展板內(nèi)容：項目各戶型透視圖，關鍵交通及建筑物效果圖、地理計劃圖，住宅單位平面圖，住宅單位室內(nèi)部署，發(fā)展商介紹，購樓須知及付款方法等。大屏幕彩電：用于播放項目標三維動畫片，使買家對項目所在地有更深入了解和認識，同時，也增加營銷中心熱鬧氣氛，加緊銷售人員講解速度。項目模型：模型能增加買家對本項目標立體縱觀認識，令買家置身其中，領會各樓房朝向和景觀，清楚明了所選購單位位置，給人真實感受，令買家倍增信心。工地環(huán)境包裝任務將整個工地現(xiàn)場依據(jù)建筑施工進程和環(huán)境特色進行包裝，包裝強調(diào)項目標特色，對項目有一個整體良好視覺形象。具體內(nèi)容一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝。工地公共標牌制作，掛旗制作等。另一部分內(nèi)容為綠化和其它配套工程完善，優(yōu)先搞好文明施工，使用戶對開發(fā)商和項目有良好印象，和景觀工程施工。（3）要求嚴格根據(jù)VI設計內(nèi)容制作完成，景觀工程按工程進度按時完成。物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計除精典四季花園項目VI系統(tǒng)確定常規(guī)內(nèi)容外，物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計、辦公功效、導視系統(tǒng)設計及物業(yè)管理公共設施方位指示系統(tǒng)設計。（三）各階段廣告宣傳策略：1、準備期戶外及流動宣傳目標：公布信息，樹立樓盤形象，將樓盤立即上市信息盡可能多傳達準用戶。媒體及宣傳方法現(xiàn)場及戶外廣告：戶外形象宣傳、路牌廣告3--5塊，現(xiàn)場圍墻廣告；功效展示看板（共12塊）；車體廣告（兩路各5輛）。售樓處現(xiàn)場部署配置整體模型、戶型模型、展板，展示樓盤外觀及戶型細節(jié)。2、內(nèi)部認購期廣告目標：宣傳樓盤賣點，吸引注意力，引導準用戶來售樓處洽談媒體及宣傳方法：開啟“新城市時尚居住文化”推廣月，在《華商報》、《西安晚報》上刊載軟廣告，以項目所處區(qū)域、位置、100米寬城市綠化帶為主訴點，逐一介紹現(xiàn)代生態(tài)居住文化。開盤期廣告目標：造成“精典四季花園”橫空出世轟動效應，以有影響公關活動、獨特銷售口號將“精典四季花園”賣點深入人心，吸引更多用戶簽約。公關活動：剪彩儀式，經(jīng)過準用戶、用戶和記者采訪，眾口傳輸形式推介“精典四季花園”達成宣傳造勢，推進全健康城市時尚生活進程，引導準用戶下決心購置。媒體及宣傳關鍵點：公布開盤通知廣告，吸引公眾注意力，深入宣傳樓盤賣點。注：開盤需要調(diào)整更新戶外路牌。銷售期廣告目標：提升受眾對廣告認知、認同率和有效率。依據(jù)賣場反饋信息確定本輪宣傳關鍵，促進銷售。媒體及宣傳關鍵點：報紙廣告全方面對目標用戶宣傳“十大賣點”、“五個一工程”等內(nèi)容，強調(diào)項目優(yōu)越性價比，并繼續(xù)“全健康雙模式時尚生活”推廣活動。注：需要更新戶外看板及路牌。公關活動：組織綠色精裝室內(nèi)設計大賽；申請本項目綠色產(chǎn)品標志和消費者信得過產(chǎn)品稱號和掛牌；樓盤封頂時舉行封頂慶典；舉行高端“新文化藝術節(jié)”，組織召集和邀請業(yè)主及準用戶參與；邀請目標用戶召開“新西安·新城南·新時尚健康生活”座談會，提升開發(fā)商親和力和美譽度，促進銷售。后期廣告目標：鞏固形象，深入確立項目、開發(fā)商品牌，掃尾收盤善始善終。媒體及宣傳關鍵點：再次更新戶外路牌，打出最具吸引力賣點廣告，宣傳開發(fā)商品牌。公關及促銷活動：依據(jù)銷售反饋情況而定，如在大樓封頂以后針對滯銷戶型制作樣板間等。九、項目營銷實施方案（一）總體標準1、“精、準、快”銷售標準；“精——出色包裝，準——正確定位，快——快速銷售”；2、營銷理念和樓盤本身硬件并重標準；3、小區(qū)居住環(huán)境和居家氣氛雙向協(xié)調(diào)標準；4、隨時關注市場改變給予調(diào)整標準；5、以廣告輔以對應促銷活動形成齊頭并進標準。營銷專題：全健康雙模式生活7、營銷根本概念線（五大工程）產(chǎn)品線（十大買點）（二）項目營銷賣點策劃（十大賣點、五大工程）十大賣點優(yōu)越地理位置占地110畝大園區(qū)景觀優(yōu)越板式小高層陽光戶型、公攤低戶戶綠色、戶戶環(huán)境保護綠色精裝修顧問服務科普、英語雙模式教育幼稚園無障礙人性化設計泛會所概念價格賣點設計如：小幅折讓，送免息貸款裝修，送車位使用年限，送物業(yè)費、空調(diào)等10、升值潛力無限五大工程景觀工程綠色生態(tài)工程智能化工程質量見證工程小區(qū)生態(tài)文化工程（三）項目各階段營銷專題策略第一階段；內(nèi)部認購期專題：精典四季花園——花之戀定位基準：項目整體計劃和市場銷售對接目標：完成項目銷售前期準備工作，做到銷售場地、道具落實，人員到位，釋放發(fā)售信息，預熱銷售市場。必需做好以下準備工作：現(xiàn)場售樓部設于該項目人流最集中、視線最好位置，盡可能能夠利用售樓部來展示項目鮮明專題，場內(nèi)設計一定要明快和光線充足。為配合以后營銷策略安排，提議預留戶外廣場。方便在開盤和封頂?shù)葢c典時舉行多個多樣大型活動。示范單位示范單位能展示不一樣功效住宅裝修風格和氣氛，使用戶能感覺到未來生活環(huán)境和氣氛。同時，展示本項目使用優(yōu)異住宅科技產(chǎn)品、綠色建材、智能化產(chǎn)品。項目模型售樓部展板展板是對項目標介紹，一樣是吸引到場用戶關鍵部分，內(nèi)容包含：a、科技住宅介紹；b、優(yōu)異住宅科技產(chǎn)品、綠色建材、智能化產(chǎn)品介紹；c、項目地理位置介紹；d、項目功效計劃；e、項目投資前景；f、項目效果圖；g、項目銷控表；h、發(fā)展商實力介紹；I、付款方法介紹等。售樓資料為配合銷售，前期必需準備以下資料：售樓書、稅費明細、售價表、裝修標準、付款方法、按揭清單、認購須知、認購書等。戶外形象宣傳及圍墻包裝完成戶外形象宣傳、圍墻宣傳廣告制作，利用本項目標有利位置，設置大型戶外廣告，并配合燈光效應，使本項目能吸引過往行人眼光，預熱市場。在市內(nèi)人流較旺地域設置大型戶外廣告牌，加大本項目標影響力。用戶積累階段經(jīng)過一段時間實施和滲透，積聚了一定用戶。此時，能夠結合廣告宣傳和現(xiàn)場活動，對外進行內(nèi)部認購。推出盤量將依據(jù)用戶反應而定，務求在開盤時達成排隊搶購火爆場面。第二階段：開盤期主題：精典四季花園——春之門定位基準：項目用于銷售多層、小高層小戶型目：入市低開高走策略、引爆目標用戶群，以差異化價格引導消費者，短期內(nèi)聚集人氣。第三階段：第一熱銷期主題：精典四季花園——夏之愛定位基準：項目用于銷售多層、小高層中小戶型。目：公開發(fā)售，著重強化銷售攻勢，強力銷售。第四階段：第二熱銷期主題：精典四季花園——秋之韻定位基準：項目用于銷售多層、小高層各類戶型目：擴大銷售結果，確定項目精品形象。第五階段：連續(xù)期主題：精典四季花園——冬之曲定位基準：項目用于銷售多層、小高層各類戶型尤其是其中大戶型。目：確保項目圓滿封盤。第六階段：收尾期主題：精典四季花園——花之季定位基準：項目用于銷售多層、小高層各類剩下戶型目：確保項目圓滿清盤。（四）促銷策略促銷活動構想：首先源自本項目所針正確關鍵問題——小區(qū)環(huán)境和景觀。其次在于引導市場、吸引用戶品牌——新聞公布會、開盤儀式、參與房交會、各項評選活動、爭取政府獎項；訴求：健康住宅示范工程質量展示及小區(qū)發(fā)展計劃前景；新生活、新品位——名人字畫展、名人攝影展、文化沙龍、茶藝講座、陶藝講座、環(huán)境保護知識講座等；訴求：強調(diào)不一樣和以往新生活方法和生活氣氛；教育——充足利用小區(qū)配套幼稚園，引入著名幼稚園，立足于“培育新型下一代”。實施雙模式教學。并和社會相關團體聯(lián)絡，定時設置“科普”、“美術”、“書法”“藝術”專長培訓且可定時舉行書畫比賽、名師講評等。在銷售中針對老師或高學歷人士實施優(yōu)惠策略。訴求：讓孩子從小置身于知識和藝術領域之中，陶冶情操。健康——利用小區(qū)內(nèi)各項運動設施，開展各項運動比賽，定時舉行娛樂活動或贊助一些體育運動比賽等，在豐富小區(qū)文化底蘊前提下，提升本物業(yè)品牌形象；訴求：展現(xiàn)小區(qū)文化，提倡陽光、運動、健康居家環(huán)境；景觀——開展認養(yǎng)樹木等公益活動；訴求：小區(qū)自然風光、園林等景觀優(yōu)勢展現(xiàn)。促銷方法：（超級連環(huán)大選聘）西安市房地產(chǎn)開發(fā)商大多以折扣，優(yōu)惠進行促銷吸引用戶，所以，只有采取創(chuàng)新而且切實可行、為購置者設想方法才能吸引現(xiàn)今理智銷費者。我們實施“超級連環(huán)大選聘”方法，從虛實兩方面考慮了銷費者購房心理，必能吸引到大量有購置意向用戶。上述促銷方法具體說明以下：選聘共進行二輪，以“自薦”形式確定入選者，參與者最多可二次選聘。評委會：全體已購房業(yè)主第一輪選聘：時間為銷售率達成30%時產(chǎn)生“小區(qū)主席團”副主席一位，可享受一萬元購房優(yōu)惠。產(chǎn)生“文化大使”二位，參與文化之旅五日游。產(chǎn)生“幸運之星”十位，每位取得電腦一部。第二輪選聘：時間為銷售率達成60%時（1）產(chǎn)生“小區(qū)主席團”副主席一位，可享受一萬元購房優(yōu)惠。（2）產(chǎn)生“文化大使”二位，參與文化之旅七日游。（3）產(chǎn)生“幸運之星”十位，每位取得電腦一部。（五）項目營銷實施計劃1、銷售實施計劃針對本項目標銷售任務，即5月低前銷售95%，