房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查匯報(bào)一、背景介紹從至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初混亂向平穩(wěn)和有序前進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)估計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就能夠衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年發(fā)展。稅收收入0.9億，截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上。能夠說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況?？v觀－xx市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)覺(jué)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”過(guò)程中，xx市房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕十八屆三中全會(huì)上，相關(guān)對(duì)財(cái)稅體制改革，集體土地使用權(quán)改變，和房地產(chǎn)稅開(kāi)征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策實(shí)施全部會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)一般住宅剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非一般住宅、商鋪等高級(jí)住房或奢侈品房?jī)r(jià)格將會(huì)下降。二、影響房?jī)r(jià)變動(dòng)原因1、房?jī)r(jià)組成要素：土地費(fèi)用：現(xiàn)在這是關(guān)鍵組成部分。政府是土地財(cái)政，財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入，也就是賣地，地價(jià)越高，土地成本越大，這部分成本全部會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。伴隨改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制改革，土地財(cái)政現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生一般住宅供給將會(huì)增大，也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)改變，供給增多，則一樣均衡量下，均衡價(jià)格下降，所以這是對(duì)房?jī)r(jià)關(guān)鍵影響原因。配上圖：需求供給曲線稅金及費(fèi)用：房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率7%左右，現(xiàn)在稅負(fù)率近13%。拿現(xiàn)在銷售不錯(cuò)首開(kāi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)年銷售收入過(guò)1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)成600萬(wàn)，平均每套房多負(fù)擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn)，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。房產(chǎn)稅開(kāi)征現(xiàn)實(shí)狀況：對(duì)從價(jià)按房產(chǎn)1.2%征收，從租根據(jù)12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企機(jī)關(guān)和軍隊(duì)房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革方向要開(kāi)征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平用于個(gè)人居住非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開(kāi)征可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到一般住宅房?jī)r(jià)，所以我們認(rèn)為一般住宅會(huì)根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來(lái)看應(yīng)該是上升。對(duì)于非一般住宅，利潤(rùn)空間較大。我們做過(guò)調(diào)查，恒實(shí)平陽(yáng)房產(chǎn)銷售收入70%來(lái)自于商鋪及寫(xiě)字間，開(kāi)盤時(shí)4萬(wàn)/平米，現(xiàn)在已升至6萬(wàn)/平米。伴隨房產(chǎn)稅開(kāi)征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別投資市場(chǎng)，造成市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來(lái)說(shuō)，開(kāi)盤時(shí)一房難求2萬(wàn)/平米，到現(xiàn)在已降至1.8萬(wàn)/平米，該處房產(chǎn)代表了未來(lái)高端奢侈品房屋價(jià)格走勢(shì)。建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開(kāi)發(fā)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)2、社會(huì)原因國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平體制改革深化程度居民收入水平改變政策導(dǎo)向小區(qū)環(huán)境選擇地理位置其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，伴隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，這兩項(xiàng)全部是逐年遞增，這些原因會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求，尤其是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增加越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)情況來(lái)看，改革開(kāi)放20多年后今天和改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增加，就是源于全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)原因方面迅猛發(fā)展。三、政府調(diào)控政策三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，那么政府調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng)，和國(guó)際接軌。體制改革深化程度稅制設(shè)置房地產(chǎn)稅開(kāi)征規(guī)范性文件出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%個(gè)稅問(wèn)題。伴隨市國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，太原樓市開(kāi)始趨于明朗化，接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升；但也有相關(guān)人士反應(yīng)：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件審評(píng)力度，這在一定程度上將造成部分有正當(dāng)證件房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。四、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確定未來(lái)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。一線城市因?yàn)榻?jīng)歷了幾輪調(diào)控洗禮，開(kāi)發(fā)商相對(duì)比較理性，經(jīng)過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一個(gè)常態(tài)，那么就需要降低開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)來(lái)降低房?jī)r(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)成銷售目標(biāo)。對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，對(duì)于一般住宅銷售，如正規(guī)、著名房地產(chǎn)商，如首開(kāi)等，房?jī)r(jià)緩中有升，對(duì)于高級(jí)房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小本身利潤(rùn)空間以尋求更多市場(chǎng)。瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模城市，一個(gè)時(shí)期以來(lái)，瀘州市房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中地位和作用日益關(guān)鍵。分析瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，能夠了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)特點(diǎn)。一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求據(jù)統(tǒng)計(jì)，，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，比1978年3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年37.4%增加到了1999年65%。但總說(shuō)來(lái)，居民住房情況和全國(guó)、全省相比還有巨大差距。1999年，整年仍有危房面積3.5萬(wàn)平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬(wàn)平方米。據(jù)相關(guān)資料顯示，全市城鎮(zhèn)人均居住面積和全國(guó)相比低一倍左右，和全省相比低l.4平方米。現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實(shí)和潛在需求巨大。(二)住房制度改革全方面推進(jìn)，住房社會(huì)化、商品化條件基礎(chǔ)成熟截止6月，全市公有住房272萬(wàn)平方米，按房改政策已出售217.8萬(wàn)平方米。同意房改房上市2.48萬(wàn)平方米。住房租售價(jià)格比深入?yún)f(xié)調(diào)，租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成了雙職員家庭收入10.81%，新房達(dá)成了14.4%，均達(dá)成了國(guó)家和省政府提出10-15%要求。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速平穩(wěn)增加，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.32億元，為1992年10.23倍，平均增加率44.23%，施工面積為167.7萬(wàn)平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7%。92年至，累計(jì)完工面積為330.6萬(wàn)平方米(含拆遷安置用房)，累計(jì)銷售237.81萬(wàn)平方米，產(chǎn)銷保持平衡。至7月，空置房為3.66萬(wàn)平方米，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳住房。92年以來(lái)，全市商品住宅價(jià)格基礎(chǔ)保持平衡上升趨勢(shì)，沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng)?，F(xiàn)在一般商品住宅價(jià)格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，和全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。(四)土地供給深入規(guī)范，招商引資工作取得進(jìn)展以往，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地多為開(kāi)發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓取得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)決定，加大了對(duì)土地供給調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略需要，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展改變?cè)鎏砹送鈦?lái)原因。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在關(guān)鍵問(wèn)題(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確，商品房開(kāi)發(fā)成本偏高如過(guò)去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷，土地和計(jì)劃銜接差，招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確計(jì)劃，到現(xiàn)在為止還未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上小區(qū)，單個(gè)市場(chǎng)規(guī)模也較小。這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在已引發(fā)市委、市政府重視，相繼出臺(tái)了相關(guān)政策，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大環(huán)境。瀘州市商品房售價(jià)和相鄰地域相比并不高，關(guān)鍵是售價(jià)和成本之間相對(duì)利潤(rùn)空間小。關(guān)鍵原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高，和周圍中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場(chǎng)管理不夠嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商和有單位炒買炒賣，提升了用地成本。(二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供數(shù)據(jù)，全市金融機(jī)構(gòu)存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金起源中所占百分比為32.45%。因無(wú)置業(yè)擔(dān)保企業(yè)負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少，本市現(xiàn)在引進(jìn)十余個(gè)外地投資項(xiàng)目，已投入資金不足3億元。關(guān)鍵是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差，還未形成集約化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。全市開(kāi)發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊(cè)資金僅有700余萬(wàn)元，無(wú)一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意本身形象品牌樹(shù)立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。(三)房改相關(guān)步驟不配套一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心和房改辦公設(shè)，住房公積金管理、使用和房改政策脫節(jié)，職員對(duì)自己公積金歸集、使用、審批不清楚，不能立即用于購(gòu)置新房、維修補(bǔ)助，加上住房補(bǔ)助未到位，一定程度上減弱了個(gè)人買房支付能力。三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景估計(jì)市人口估計(jì)達(dá)成480萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)成120萬(wàn)人，比現(xiàn)在增加50萬(wàn)人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來(lái)中，對(duì)住宅理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平提升，實(shí)際購(gòu)置力將不停增強(qiáng)，住宅有效需求量將增加。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費(fèi)為709元，人均居住面積為10平方米。以后市區(qū)平均住宅有效需求量將大于理論需求量，是能夠?qū)崿F(xiàn)。不一樣消費(fèi)群體對(duì)不一樣檔次住宅產(chǎn)生不一樣需求量。依據(jù)相關(guān)調(diào)查分析，高收入者對(duì)高級(jí)住宅需求，中值收入者對(duì)中等住宅需求，和低收入者對(duì)一般經(jīng)濟(jì)適用房需求，三者之間百分比關(guān)系大致分別為20%，40%和40%。四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)策方法一要加大政策動(dòng)力，制訂扶持制政策和發(fā)明良好軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位，把它作為新經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激、搞活住房需求，增強(qiáng)發(fā)展內(nèi)在動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向，依據(jù)城市功效定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量關(guān)鍵突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)、生產(chǎn)步驟，所以，必需遵照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。一是住房消費(fèi)社會(huì)化、商品化。二是土地供給規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性