姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

2、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況D.額外的收益或好處

3、氣血運行的主要通道是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

4、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.15%B.44%C.56%D.85%

5、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（）。A.某標準廠房B.某體育場館C.某待出讓土地D.某寫字樓

6、直線法求取建筑物折舊時，從粗到細來進行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個別折舊加總法B.分類折舊加總法→個別折舊加總法→綜合折舊法C.個別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個別折舊加總法→分類折舊加總法

7、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租

8、在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時評估的保險價值是指（）。A.土地的價值B.建筑物的價值C.建筑物與土地的價值D.建筑物的拍賣價值

9、關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果

10、可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是（）。A.同處于一個行政規(guī)劃區(qū)B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境D.同處于公平競爭的地區(qū)

11、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類()。A.主觀合理價值和公開市場價值B.主觀合理價值和非公開市場價值C.主觀合理價值和客觀合理價值D.公開市場價值和非公開市場價值

12、“清氣在下，則生飧泄；濁氣在上，則生脹”說明哪種臟腑的紊亂A.心B.肝C.脾D.肺

13、在房屋征收中，評估被征收房屋價值的價值時點為（）。A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時點B.房屋征收決定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完畢之日

14、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補償費金額最低為（）萬元。A.30B.60C.80D.100

15、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護（）。A.債權(quán)B.物權(quán)C.二者皆可D.二者皆不

16、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5

17、城市房屋拆遷估價應(yīng)當采用（）。A.客觀合理價值標準B.非公開市場價值標準C.公開市場價值標準D.政府規(guī)定的價值標準

18、某一房地產(chǎn)的（）是該房地產(chǎn)對于某個特定投資者的經(jīng)濟價值，是投資者基于個人需要或意愿，對房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。A.使用價值B.交換價值C.市場價值D.投資價值

19、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率

20、對于經(jīng)濟可行性檢驗時，只有預(yù)測未來的收入現(xiàn)值（）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.無法確定

21、價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應(yīng)急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品

22、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法錯誤的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B.建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同C.經(jīng)營期可具體化為銷售期和運營期

23、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%。現(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元，若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A.78B.102C.180D.302

24、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補償不包括（）。A.使用上的補償B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價值的補償C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

25、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是()。A.某標準廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓

26、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設(shè)屬于（）。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)

27、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%

28、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0

29、下列（）房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型。A.綜合房地產(chǎn)B.出租房地產(chǎn)C.辦公房地產(chǎn)D.娛樂房地產(chǎn)

30、某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元，假設(shè)標準深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為（）元/m2。A.2025B.2250C.2700D.3000

31、由于房地產(chǎn)的不可移動，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制

32、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類（）。A.一是咨詢性估價或參考性估價，二是法律性估價或證據(jù)性估價B.一是了解性估價或咨詢性估價，二是鑒證性估價或證據(jù)性估價C.一是鑒證性估價或證據(jù)性估價，二是咨詢性估價或參考性估價D.一是咨詢性估價或參考性估價，二是鑒證性估價或法律性估價

33、下列對房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的內(nèi)容的是（）。A.他項權(quán)利設(shè)立情況B.房屋所有權(quán)狀況C.出租或占用情況D.土地利用現(xiàn)狀

34、一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.兩年

35、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補償D.房屋火災(zāi)保險

36、強調(diào)理性認識依賴于感性認識，這是A.認識論的辯證法B.認識論的唯物論C.認識論的唯理論D.認識論的經(jīng)驗論

37、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

38、關(guān)于比較法的說法，錯誤的是（）。A.測算結(jié)果容易被人們理解、認可、接受B.測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的C.需要估價師對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化

39、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限

40、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。A.易受限制B.獨一無二C.相互影響D.不可移動

41、能約束骨骼，有利于關(guān)節(jié)的屈伸運動的是A.孫絡(luò)B.別絡(luò)C.經(jīng)別D.經(jīng)筋

42、癆病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于A.緩則治本B.急則治標C.標本兼治D.未病先防

43、投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值（）該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于

44、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/m2，土地重新購置價格為4800元/m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129

45、以房地產(chǎn)抵押為目的的估價，除了遵守一般原則外，還應(yīng)遵守()。A.現(xiàn)實性原則B.適宜性原則C.技術(shù)性原則D.客觀原則

46、估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關(guān)簽字、蓋章等手續(xù)后，估價機構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定或與委托人約定的方式，及時將估價報告交給（）。A.估價師B.委托人C.地方性審查機構(gòu)D.地方級政府

47、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列對“和”與“不同”的理解正確的是A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗爭性D.“和”是指矛盾的對立統(tǒng)一，“不同”是指矛盾的特殊性

48、在測算開發(fā)利潤時要注意（）與利潤率的匹配。A.開發(fā)成本B.計算基數(shù)C.利潤D.投資

49、下列不是估價所需資料的是（）。A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料B.憲法C.反映估價對象狀況的資料D.交易成本，收益實例資料

50、成本法是求取估價對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A.在估價時點時B.在交易時C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時D.在建造完成時二、多選題

51、行政劃撥的土地當作有償出讓的土地來估價，違反了（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價時點原則D.替代原則

52、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的最早頒布時間是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004

53、真實假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正

54、下列不屬于估價委托人的義務(wù)的是（）。A.根據(jù)自己的需要提出估價結(jié)果B.向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所需的資料C.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責(zé)

55、一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.兩年

56、“……肝氣衰，筋不能動，天癸竭，精少，腎臟衰，形體皆極……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八

57、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租

58、當成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。A.低于B.高于C.等于D.無法確定

59、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

60、某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價值為（）萬元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62

61、比較法估價需要具備的條件是估價時點的近期有較多的（）。A.完全相同的房地產(chǎn)B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易C.類似房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的交易

62、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補地價為（）萬元。A.500B.525C.600D.1650

63、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始（）。A.提高B.下降C.不變D.無法確定

64、身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者

65、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的（）作為標準深度。A.中位數(shù)B.眾數(shù)C.平均數(shù)D.分位數(shù)

66、關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間

67、有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟學(xué)原理不包含（）。A.收益遞增遞減原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.適合原理

68、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1300萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為25萬元，銷售稅費為15萬元，投資利息為18萬元，開發(fā)利潤為400萬元。則其投資利潤率為()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%

69、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經(jīng)》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《傷寒雜病論》

70、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，報酬率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為（）萬元。A.923B.1111C.1353D.1872

71、當?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場價值大幅下降時，下列說法中，錯誤的是（）。A.如果是抵押權(quán)人行為導(dǎo)致的，要求其停止其行為B.要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價值C.提供與減少的價值相應(yīng)的擔保D.抵押人不恢復(fù)房地產(chǎn)價值，也不提供相應(yīng)擔保，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)

72、運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)不包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

73、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格

74、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，不屬于房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是（）A.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)投資價值評估D.相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)

75、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)

76、某幢寫字樓，建筑物重新購建成本為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置成本為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬元。A.400B.628C.656D.700

77、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57

78、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

79、收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而言，主要是（）。A.成本實例資料B.交易實例資料C.收益實例資料D.成交實例資料

80、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500萬m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124

81、起于足踝下是A.督脈B.任脈C.陰維脈D.陰蹺脈

82、某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。A.992B.3306C.10014D.12723

83、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是()。A.路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

84、關(guān)于估價資料歸檔的說法，錯誤的是（）。A.估價師和相關(guān)工作人員不得將估價資料據(jù)為己有或者拒不歸檔B.估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔C.估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀D.估價機構(gòu)終止的，其估價報告及相關(guān)資料應(yīng)移交當?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機構(gòu)

85、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時所投入費用255萬元，現(xiàn)時重新購建成本為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17

86、建立價格可比基礎(chǔ)中，統(tǒng)一付款方式是指（）。A.統(tǒng)一以人民幣表示B.統(tǒng)一用建筑面積C.統(tǒng)一采用單價D.統(tǒng)一折算為成交時點一次付清

87、在居住區(qū)附近有一鐵路，那么最可能造成居住區(qū)房價降低的因素是（）。A.心理因素B.交通因素C.噪聲因素D.衛(wèi)生因素

88、為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670

89、（）是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達和地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會失去意義。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離

90、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果

91、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運營費用為220萬元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運營費用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為（）萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85

92、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常負擔下的價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37

93、馬克思主義政黨的最局綱領(lǐng)和奮斗目標是A.解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力B.消滅剝削，消除兩極分化C.建設(shè)社會主義D.最終實現(xiàn)共產(chǎn)主義

94、下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

95、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性大和價值量大D.不可移動和用途多樣

96、收益法估價的典型對象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。A.混合收益的房地產(chǎn)B.出租的房地產(chǎn)C.自用或空置的房地產(chǎn)D.自營的房地產(chǎn)

97、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000

98、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括（）。A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C.估價師對其勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明

99、關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果

100、在計算建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法三、判斷題

101、狹義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。（）

102、當房地產(chǎn)市場成熟且處于正常狀況時，比較價值、收益價值、成本價值和開發(fā)價值應(yīng)基本一致。（）

103、把舊的房地產(chǎn)作為一個整體，采用成本法估價的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建成本一房地折舊。（）

104、房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），首先可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)等。（）

105、兩個規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營水平等相同，而所處位置不同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現(xiàn)象。（）

106、可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。（）

107、馬克思主義的理論品質(zhì)是（）A.解放思想B.開拓創(chuàng)新C.與時俱進D.實事求是

108、如果長期趨勢線越陡，則表明房地產(chǎn)價格的上漲（或下降）趨勢越弱；反之，則表明房地產(chǎn)價格的上漲（或下降）趨勢越強。（）

109、接受估價委托后，受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負責(zé)該估價項目。（）

110、與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價高，而且總價大。（）

111、廣義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。()

112、成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。（）

113、城市房屋拆遷是強制性的，不符合公開市場價值形成的條件，房屋拆遷估價中不應(yīng)當采用公開市場價值標準。()

114、十六大報告指出．中國外交政策的宗旨是（）A.維護世界和平，促進共同發(fā)展B.獨立自主C.反對霸權(quán)主義D.堅持和平共處五項原則

115、房地產(chǎn)估價是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。()

116、如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。（）

117、報酬率和資本化率在任何時候都是相等的。（）

118、建筑物的有效年齡，可能等于，也可能大于或者小于其實際年齡。（）

119、某城市路線價標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。（）

120、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。()

參考答案與解析

1、答案：C本題解析：依題意，可根據(jù)公式，建筑面積下的價格＝套內(nèi)建筑面積下的價格×?

2、答案：B本題解析：房地產(chǎn)權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)實物上的權(quán)利義務(wù)。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利；②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況；③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況；④額外的利益或好處；⑤相關(guān)債務(wù)。其中，房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況包括：房地產(chǎn)使用管制（如對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。

3、答案：A本題解析：經(jīng)脈可分為正經(jīng)和奇經(jīng)兩類。1正經(jīng)有十二正經(jīng)，即手足三陰經(jīng)和手足三陽經(jīng)，合稱“十二經(jīng)脈”，是氣血運行的主要通道。2奇經(jīng)有八條，即督、任、沖、帶、陰蹺、陽蹺、陰維、陽維，合稱“奇經(jīng)八脈”，有統(tǒng)率、聯(lián)絡(luò)和調(diào)節(jié)十二經(jīng)脈的作用。

4、答案：D本題解析：利用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物的成新率，則成新折扣法就成了年限法的另一種表現(xiàn)形式。用直線法計算成新率的公式為：q＝[1－（1－R）t/N]×100%＝100%－d×t年折舊額與重新購建成本的比率稱為年折舊率，如果用d來表示，即：d＝D/C。代入本題數(shù)據(jù)后得：d＝D/C＝1800/（800×120）＝0.01875，q＝100%－d×t＝100%－0.01875×8＝0.85＝85%。

5、答案：B本題解析：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。特殊廠房（如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠）、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也采用成本法估價。

6、答案：A本題解析：直線法求取建筑物折舊，可分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個別折舊加總法。這三種方法是從粗到細。其中，分類折舊加總法是把建筑物分解為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修三大類，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命來求取折舊后相加；個別折舊加總法是把建筑物分解為各個更為具體的組成部分，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命來求取折舊后相加。

7、答案：B本題解析：馬克思關(guān)于地租的計算，可以從他對級差地租、絕對地租、壟斷地租的論述中反映出來。對于任何一塊產(chǎn)生地租的土地，可以歸結(jié)為三種情況之一：①提供級差地租的土地，地租＝級差地租＋絕對地租；②僅提供絕對地租的土地，地租＝絕對地租；③壟斷土地，地租＝壟斷地租。

8、答案：B本題解析：房地產(chǎn)特別是建筑物可能因發(fā)生火災(zāi)、爆炸、雷擊、暴風(fēng)雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運行物體墜落等自然災(zāi)害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險。

9、答案：A本題解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。選項A錯誤，任何時候都是將可比實例修正為估價對象。

10、答案：B本題解析：可比實例與估價對象應(yīng)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)。所謂同一供求范圍，又稱同一供求圈、同一市場，是指與估價對象有一定的替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

11、答案：D本題解析：暫無解析

12、答案：C本題解析：脾氣虛損時，?？蓪?dǎo)致肺氣的不足；脾失健運，津液代謝障礙，水液停滯，則聚而生痰、成飲，多影響肺的宣發(fā)和肅降，可出現(xiàn)喘咳痰多等臨床表現(xiàn)。所以說“脾為生痰之源，肺為貯痰之器”。脾為濕困，運化失職，清氣不升，既可影響胃的受納與和降，可出現(xiàn)食少，嘔吐，惡心，脘腹脹滿等癥。反之，若飲食失節(jié)，食滯胃脘，胃失和降，亦可影響脾的升清與運化，可出現(xiàn)腹脹泄瀉等癥?！端貑枴り庩枒?yīng)象大論》說：“清氣在下，則生殆泄；濁氣在上，則生脹”，這是對脾胃升降失常所致病證的病理及臨床表現(xiàn)的概括

13、答案：B本題解析：在實際中，價值時點應(yīng)是估價師根據(jù)估價目的并經(jīng)委托人認可后確定的。多數(shù)情況下是評估現(xiàn)在的價值或價格，但在某些情況下需要評估過去或?qū)淼膬r值或價格。價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)?，是由估價目的決定的。例如，房屋征收評估的價值時點應(yīng)為房屋征收決定公告之日。

14、答案：B本題解析：征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍。征收其他土地的土地補償費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標準規(guī)定。土地補償費的計算公式為：土地補償費＝被征土地前3年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)。本題中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補償費最低金額＝1000×100×6＝60（萬元）；最高金額＝1000×100×10＝100（萬元）。

15、答案：B本題解析：物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此又稱“絕對權(quán)”“對世權(quán)”。債權(quán)是權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利，債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或者不為一定行為，因此債權(quán)又稱為“相對權(quán)”“對人權(quán)”。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護物權(quán)；有兩個以上物權(quán)的，優(yōu)先保護先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。

16、答案：D本題解析：在實際運用假設(shè)開發(fā)法估價時，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繼續(xù)開發(fā)完成，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，或是要被人民法院強制拍賣、變賣給他人開發(fā)完成。在這三種情形下，預(yù)測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值和價格是不同的。本題中通過比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為3年，該在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為2年。因為該在建工程要被人民法院強制拍賣，所以還應(yīng)加上辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限0.5年。綜上可知，該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為2.5年。

17、答案：C本題解析：房屋征收雖然是強制性的，不符合市場價值形成的“不受強迫”條件，但因要“給予公平、合理的補償”，并“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。所以房屋征收評估從某種意義上講是評估市場價值。城市房屋拆遷估價應(yīng)當采用公開市場價值標準。

18、答案：D本題解析：投資價值是指估價對象對某個特定單位或個人的價值。某一房地產(chǎn)的投資價值是對某個特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而有所不同。

19、答案：B本題解析：當以單位寬度的標準臨街宗地（如臨街寬度1英尺、臨街深度100英尺）的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率，臨街土地價值或價格（V）的計算公式為：V（總價）＝路線價×∑單獨深度價格修正率×臨街寬度。

20、答案：B本題解析：經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法，是針對每種利用，首先預(yù)測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟可行性評價指標有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

21、答案：D本題解析：價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。

22、D.經(jīng)營期可以準確預(yù)測答案答案：D本題解析：AB兩項，開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期又可分為前期和建造期。經(jīng)營期可根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而具體化。C項，由于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式有出售、出租和自營，所以經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對出售這種情況）和運營期（針對出租和自營兩種情況）。D項，建設(shè)期的預(yù)測要相對容易，經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準確預(yù)測。

23、答案：B本題解析：功能折舊分成功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊三類。功能缺乏折舊的求取方法是：①估算在價值時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能的必要費用（簡稱單獨增加功能費用）；②估算在價值時點重置估價對象建筑物時隨同增加該功能的必要費用（簡稱隨同增加功能費用）；③將單獨增加功能費用減去隨同增加功能費用，即單獨增加功能的超額費用為可修復(fù)的功能缺乏折舊額。房地產(chǎn)價值增加額為：[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/7.5%＝301.76（萬元）。通過比較修復(fù)成本與房地產(chǎn)價值增加額的大小，判斷是否可修復(fù)：因為修復(fù)成本380萬元大于房地產(chǎn)價值增加額301.76萬元，所以該沒有電梯的功能缺乏不可修復(fù)。沒有電梯的功能折舊額＝房地產(chǎn)價值增加額－隨同增加電梯費用＝301.76－200＝101.76≈102（萬元）。

24、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。在房地產(chǎn)征收、征用中的補償，包括使用上的補償，損毀、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實際損失給予補償。不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費用、臨時安置費用和停產(chǎn)停業(yè)損失。P20。

25、答案：B本題解析：成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。

26、答案：B本題解析：B項，背離事實假設(shè)，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。A項，未定事項假設(shè)，是指對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。C項，不相一致假設(shè)，是指在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。D項，依據(jù)不足假設(shè)，是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。

27、答案：B本題解析：利用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物的成新率，成新率的計算公式為：q＝1－d×t，則該建筑物當前的成新率為：q＝1－d×t＝1－2%×9＝82.00%。

28、答案：C本題解析：設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為n，則其計算如下：令A(yù)－（n－1）b＝0，有30－（n－1）×2.4＝0，則n＝13.5（年）。

29、答案：B本題解析：房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類。具體可細分為：①居住房地產(chǎn)；②商業(yè)房地產(chǎn)；③辦公房地產(chǎn)；④旅館房地產(chǎn)；⑤餐飲房地產(chǎn)；⑥體育和娛樂房地產(chǎn)；⑦工業(yè)房地產(chǎn)；⑧農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；⑨特殊用途房地產(chǎn)；⑩綜合用途房地產(chǎn)。B項，出租房地產(chǎn)是按經(jīng)營使用方式劃分的房地產(chǎn)類型。

30、答案：B本題解析：“四三二一法則（four-three-two-onerule）”是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，如圖9-2所示。各等份因離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等份的價值，分別占整塊土地價值的40%、30%、20%和10%。故可設(shè)路線價為a，則根據(jù)題意有24×50×（40%＋30%＋20%）×a＝243×10000，解得a＝2250（元/m2）?！八娜环▌t”

31、答案：D本題解析：房地產(chǎn)易受限制特性表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來有關(guān)制度、政策等變化的影響。這一點既說明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性，也說明了政府制定長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)制度政策的重要性。

32、答案：C本題解析：根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可以把房地產(chǎn)估價分為兩種不同性質(zhì)的估價：①鑒證性估價（又稱公證性估價、證據(jù)性估價）是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價；②咨詢性估價（或稱參考性估價）是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。

33、答案：B本題解析：對房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分。其中，對土地權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：①土地所有權(quán)狀況；②土地使用權(quán)狀況；③土地使用管制情況；④土地利用現(xiàn)狀；⑤出租或占用情況；⑥他項權(quán)利設(shè)立情況；⑦其他特殊情況。B項屬于對建筑物權(quán)益狀況的描述。

34、答案：C本題解析：一般認為，交易實例的成交日期與價值時點相隔一年以上的不宜采用，因為在這種情況下難以進行市場狀況調(diào)整。即使勉強進行市場狀況調(diào)整，也可能會出現(xiàn)較大的偏差。

35、答案：D本題解析：建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但有時根據(jù)需要或按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)把它單獨看待，只評估其中建筑物的價值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時評估其保險價值，災(zāi)害發(fā)生后評估其損失，為會計上計算建筑物折舊服務(wù)的估價等，通常只單獨評估建筑物的價值。

36、答案：B本題解析：感性認識和理性認識是統(tǒng)一的認識過程中的兩個階段，它們既有區(qū)別又有聯(lián)系。感性認識和理性認識在內(nèi)容和形式上都有質(zhì)的區(qū)別。所以，“熟知不等于真知”，“感覺到了的東西.我們不能立刻理解它”。感性認識和理性認識又是相互聯(lián)系的。首先，感性認識和理性認識是互相依賴的。理性認識依賴于感性認識，這是認識論的唯物論。感性認識是認識的低級階段，是理性認識的基礎(chǔ)。理性的東西之所以靠得住，正是由于它來源于感性認識，否則，理性認識也就成了無源之水、無本之木。理性認識依賴于感性認識，這是認識論的唯物主義；感性認識有待于發(fā)展到理性認識，這是認識論的辯證法。感性認識有待于深化、發(fā)展到理性認識，這是由感性認識的局限性和認識的任務(wù)、目的決定的。感性認識反映了事物的現(xiàn)象和外部聯(lián)系，而認識的根本任務(wù)在于揭示事物的本質(zhì)和規(guī)律，認識的目的在于用獲得的理性認識去指導(dǎo)實踐。因此，必須使感性認識發(fā)展到理性認識，這是認識論的辯證法。其次，在實際的認識過程中，感性認識和理性認識又是互相交織、互相滲透的。感性認識和理性認識統(tǒng)一于實踐，無論是感性認識還是理性認識，歸根到底都是在實踐基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。感性認識向理性認識的過渡，也是最終在實踐的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。因此，本題的正確答案為B。選項A不符合題意，選項C和D的說法本身就是錯誤的。

37、答案：D本題解析：功能過剩引起的折舊額計算，用的是重建成本，折舊額包含兩部分：無效成本和超額持有成本。其中，無效成本＝5×1500×10＝7.5（萬元）；超額持有成本＝（2.5÷10%）×[1－1÷（1＋10%）30]＝23.57（萬元）；則折舊額＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。（收益年限取建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限中的較小值）。

38、答案：D本題解析：比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法。A項，由于比較法是利用實際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗”的與估價對象的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格，所以它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價方法，其測算結(jié)果易于被人們理解、認可或接受。B項，比較法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價格可能被市場高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價值。CD兩項，對可比實例成交價格進行的修正和調(diào)整時，應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對可比實例成交價格的影響程度。但由于許多因素對可比實例成交價格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價師憑其估價專業(yè)知識和經(jīng)驗以及對估價對象或可比實例所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查后作出判斷。因此，如果估價師沒有扎實的估價理論知識和豐富的估價實踐經(jīng)驗，對估價對象或可比實例所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則難以運用比較法得出正確的估價對象價值。

39、答案：B本題解析：用成新折扣法計算房屋現(xiàn)值的公式為：V＝C×q。式中，V代表建筑物的現(xiàn)值；C代表建筑物的重新購建成本；q代表建筑物的成新率（%）。

40、答案：C本題解析：房地產(chǎn)因為不可移動，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會對周圍的房地產(chǎn)甚至社會公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響，反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

41、答案：D本題解析：經(jīng)筋的含義：經(jīng)筋是十二經(jīng)脈連屬于筋肉的體系，其功能活動有賴于經(jīng)絡(luò)氣血的濡養(yǎng)，并受十二經(jīng)脈的調(diào)節(jié)，所以也劃分為十二個系統(tǒng)，稱為“十二經(jīng)筋”。經(jīng)筋的生理功能：經(jīng)筋是約束骨骼，有利于關(guān)節(jié)的屈伸運動，正如《素問·痿論》所說：“宗筋主束骨而利機關(guān)也?！苯?jīng)別能加強了十二經(jīng)脈中相為表里的兩條經(jīng)脈在體內(nèi)的聯(lián)系；加強了體表與體內(nèi)、四肢與軀干的向心性聯(lián)系；加強了十二經(jīng)脈對頭面的聯(lián)系；擴大了十二經(jīng)脈的主治范圍；加強了足三陰、足三陽經(jīng)脈與心臟的聯(lián)系。

42、答案：A本題解析：緩則治本多用在病情緩和、病勢遷延，暫無急重病的情況下，著眼于疾病本質(zhì)的治療。如：(1)癆病肺腎陰虛之咳嗽，應(yīng)滋養(yǎng)肺腎以治本。(2)氣虛自汗，應(yīng)補氣以治其本。(3)先病宿疾為本，后病新感為標。新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾，也屬緩則治本。

43、答案：D本題解析：由于每個人都希望用最少的錢買到價值最大的東西，所以投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為（如購買）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當房地產(chǎn)的投資價值大于該房地產(chǎn)的價格時，說明值得投資；反之，說明不值得投資。

44、答案：A本題解析：建筑物折舊總額＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值＝建筑物重置價格－（房地產(chǎn)市場價格－土地重新購建價格）＝3200×2－（5200×2－4800×1）＝800（萬元）。

45、答案：C本題解析：[知識點]房地產(chǎn)估價原則概述

46、答案：B本題解析：交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序。估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成估價師簽名、估價機構(gòu)蓋章等手續(xù)后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和估價委托合同約定的方式，及時將估價報告交給委托人。

47、答案：D本題解析：矛盾的同一性和斗爭性是矛盾的兩種基本屬性，矛盾的同一性是指矛盾雙方相互依存、相互貫通的性質(zhì)和趨勢。矛盾的斗爭性是矛盾的對立面之間相互排斥、相互分離的性質(zhì)和趨勢。同一性和斗爭性關(guān)系是相互聯(lián)結(jié)、相互制約的，同一是對立中的同一，斗爭是同一中的斗爭?！熬雍投煌?，“和”就是指矛盾的對立統(tǒng)一，矛盾著的對立面相互依存，互為存在的前提，并共處于一個統(tǒng)一體中。矛盾的普遍性原理是指矛盾存在于一切過程中，并貫穿于一切過程的始終，即矛盾無時不有、矛盾無處不在，舊的矛盾解決了，新的矛盾又產(chǎn)生，事物始終是在矛盾中運動。矛盾普遍存在，但不同事物的矛盾又是具體的、特殊的。矛盾的特殊性是指矛盾著的事物及其每一個側(cè)面都各有其特點?！熬雍投煌保安煌笔侵该艿奶厥庑?，不同事物的矛盾各有其特點。所以，選項D正確。選項A、B、C都沒有準確把握“君子和而不同”的真正含義，故不能選。因此，正確答案是D。

48、答案：B本題解析：由于有不同種類的房地產(chǎn)開發(fā)利潤率，所以在估算開發(fā)利潤時要搞清楚利潤率的內(nèi)涵，注意利潤率和計算基數(shù)相互匹配。各種利潤率的分子都是相同的，僅分母不同。

49、答案：B本題解析：估價所需資料主要包括四類：①反映估價對象狀況的資料；②估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；③對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值、價格有影響的資料；④對房地產(chǎn)價值、價格有普遍影響的資料。

50、答案：A本題解析：成本法簡要地說是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法；較具體地說，是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。

51、答案：A本題解析：違反了合法原則中的合法產(chǎn)權(quán)的要求。合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。具體地說，遵循合法原則在估價對象權(quán)益方面應(yīng)做到：①依法判定的權(quán)利類型及其歸屬；②依法判定的使用權(quán)利；③依法判定的處分權(quán)利；④依法判定的其他權(quán)益。

52、答案：C本題解析：為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法，保證房地產(chǎn)估價質(zhì)量，1999年2月12日原建設(shè)部、原國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。2015年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布了新修訂的國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

53、答案：C本題解析：老人多虛，治宜補法，實邪需攻，應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉為本，但實證也在，可兼治之。此以實邪為本，虛證為假象-故只需要祛邪就可。要分清病邪性質(zhì)、強弱、病位。但中病則止。

54、答案：A本題解析：估價委托人（簡稱委托人、客戶），是指委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的單位或個人。不論估價報告是給誰使用，根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，委托人都應(yīng)向估價機構(gòu)和估價師提供估價所需的估價對象權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料，并對其提供的資料的合法性、真實性和完整性負責(zé)，有義務(wù)協(xié)助估價師對估價對象進行實地查勘及搜集估價所需資料，不得要求出具虛假估價報告或其他非法干預(yù)估價行為和估價結(jié)果。

55、答案：C本題解析：一般認為，交易實例的成交日期與價值時點相隔一年以上的不宜采用，因為在這種情況下難以進行市場狀況調(diào)整。即使勉強進行市場狀況調(diào)整，也可能會出現(xiàn)較大的偏差。

56、答案：D本題解析：暫無解析

57、答案：B本題解析：馬克思關(guān)于地租的計算，可以從他對級差地租、絕對地租、壟斷地租的論述中反映出來。對于任何一塊產(chǎn)生地租的土地，可以歸結(jié)為三種情況之一：①提供級差地租的土地，地租＝級差地租＋絕對地租；②僅提供絕對地租的土地，地租＝絕對地租；③壟斷土地，地租＝壟斷地租。

58、答案：B本題解析：當房地產(chǎn)市場較成熟且處于正常狀況時，比較價值、收益價值、成本價值和開發(fā)價值應(yīng)基本一致。當成本價值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于比較價值或收益價值，則說明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場不景氣；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場景氣。

59、答案：D本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。超額持有成本的現(xiàn)值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（萬元），無效成本＝50×1500＝7.5（萬元）。采用重建成本的功能過剩折舊＝無效成本＋超額持有成本的現(xiàn)值＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。重置成本，沒有無效成本的問題。P325。

60、答案：C本題解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價值為：

61、答案：C本題解析：比較法估價需要在價值時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價。

62、答案：D本題解析：由題意，該改變用途理論上應(yīng)補地價＝（新樓面地價×新容積率－舊樓面地價×舊容積率）×土地面積＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（萬元）。

63、答案：B本題解析：收益遞減規(guī)律是指假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。收益遞減規(guī)律對一宗土地來說，表現(xiàn)在對該土地的利用強度（如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)）超過一定限度后，收益開始下降。

64、答案：B本題解析：《靈樞·經(jīng)脈》論述足陽明胃經(jīng)的經(jīng)氣虛實：“氣盛則身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃。氣不足，則身以前皆寒栗，胃中寒則脹滿。”又說：“足陽明之別……實則狂巔，虛則足不收，脛枯?！贝思醋汴柮魑附?jīng)的經(jīng)氣或虛或?qū)嵥鸬牟∽儭?/p>

65、答案：B本題解析：在實際估價中，設(shè)定的標準臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標準臨街深度，可簡化以后各宗臨街土地價值或價格的計算。否則，后面根據(jù)標準臨街深度確定的臨街深度價格修正率，將使以后多數(shù)臨街土地價值或價格的計算要用該臨街深度價格修正率進行調(diào)整。這不僅會增加計算的工作量，而且會使所求得的路線價失去代表性。

66、答案：D本題解析：收益期是預(yù)計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。收益期應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命進行測算。

67、答案：B本題解析：有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟學(xué)原理包含：①收益遞增遞減原理，可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模；②均衡原理，可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模；③適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳利用。

68、答案：C本題解析：[知識點]房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

69、答案：C本題解析：《神農(nóng)本草經(jīng)》又名《神農(nóng)本草》，簡稱《本草經(jīng)》或《本經(jīng)》，中國現(xiàn)存最早的藥學(xué)專著。撰人不詳，“神農(nóng)”為托名。書中對每一味藥的產(chǎn)地、性質(zhì)、采集時間、入藥部位和主治病癥都有詳細記載。對各種藥物怎樣相互配合應(yīng)用，以及簡單的制劑，都做了概述。分三卷，載藥365種，其中植物藥252種，動物藥67種，礦物藥46種，分上、中、下三品，文字簡練古樸，成為中藥理論精髓?！侗窘?jīng)》還提出的“七情和合”原則。

70、答案：C本題解析：房地產(chǎn)目前的價值為：本題中，Vt＝V×（1＋12%）×（1－6%）＝1.0528V。則：V＝（100/9%）×[1－1/（1＋9%）3]＋1.0528V/（1＋9%）3由此可得，V＝1353.31（萬元）。

71、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。選項A錯誤，和抵押權(quán)人的行為無關(guān)，是抵押人的行為導(dǎo)致的價值降低。P17。

72、答案：C本題解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤。采用直接成本利用率計算后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)的建設(shè)成本。P351。

73、答案：C本題解析：樓面地價簡稱樓面價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格，樓面地價＝土地總價/總建筑面積。因為地塊上規(guī)定的容積率或允許建的總建筑面積有所不同，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

74、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。房地產(chǎn)價值或價格評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇包括：（1）房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)；（2）房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)；（3）房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)；（4）相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)；（5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

75、答案：A本題解析：本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價值＝（6500/1.1）－（800/1.10.5）－500＝4646（萬元），改變用途價值＝（8000/1.1）－（2160/1.10.5）－500＝4713（萬元）。

76、答案：B本題解析：將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類：①對可修復(fù)項目，估算其在價值時點的修復(fù)成本作為折舊額；②對不可修復(fù)項目，根據(jù)其在價值時點的剩余壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，分為短壽命項目和長壽命項目兩類：a．短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建成本（通常為市場價格、運輸費、安裝費等之和）、年齡、壽命或剩余壽命，采用年限法計算折舊額；b．長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建成本減去可修復(fù)項目的修復(fù)成本和短壽命項目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算其折舊額。該建筑物的物質(zhì)折舊額計算如下：門窗等損壞的修復(fù)費用＝10（萬元）；裝修和設(shè)備的折舊額＝（200/5）×4＋（250/15）×9＝310（萬元）；長壽命項目的折舊額＝（2000－10－200－250）÷50×10＝308（萬元）；該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額＝10＋310＋308＝628（萬元）。

77、答案：D本題解析：正常負擔下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。本題中，買方繳納所有的稅費，正常負擔下的價格＝賣方實得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）＝300000÷120÷（1－6%）＝2659.57（元/m2）。

78、答案：D本題解析：路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。

79、答案：B本題解析：針對特定的估價對象應(yīng)收集哪些資料，主要取決于擬采用的估價方法。對比較法而言，主要是收集交易實例資料；對收益法而言，主要是收集收益實例資料；對成本法和假設(shè)開發(fā)法而言，主要是收集成本實例資料。而具體應(yīng)收集的內(nèi)容，要針對估價方法中的計算所需要的數(shù)據(jù)進行。

80、答案：C本題解析：當房地產(chǎn)價值或價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測。平均發(fā)展速度法的計算公式為：在此題中，由公式{圖2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。

81、答案：D本題解析：蹺脈左右成對。陰蹺脈、陽蹺脈均起于足踝下。陰維脈起于小腿內(nèi)側(cè)足三陰經(jīng)交會之處，沿下肢內(nèi)側(cè)上行。至腹部，與足太陰脾經(jīng)同行，到脅部，與足厥陰經(jīng)相合，然后上行至咽喉，與任脈相會。陽維脈起于外踝下，與足少陽膽經(jīng)并行，沿下肢外側(cè)向上，經(jīng)軀干部后外側(cè)，從腋后上肩，經(jīng)頸部、耳后，前行到額部，分布于頭側(cè)及項后，與督脈會合。陰維脈的功能是“維絡(luò)諸陰”；陽維脈的功能是“維絡(luò)諸陽”。

82、答案：C本題解析：根據(jù)題意，有：解得：V＝10013.49＝10014（萬元）。

83、答案：D本題解析：[知識點]路線價法

84、答案：C本題解析：C項，估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價資料的保存期限不少于15年；屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年；估價資料保存已超過15年或30年而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束。保存期限屆滿的估價資料需要銷毀的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定編造清冊后銷毀。

85、答案：C本題解析：由題意，每年的折舊額＝建筑物重新構(gòu)建價格×（1－殘值率）÷建筑物的預(yù)期經(jīng)濟壽命＝350×（1－3%）÷60＝5.6583（萬元/年），建筑物折舊總額＝每年折舊額×有效年齡＝5.6583×15＝84.88（萬元）。

86、答案：D本題解析：由于房地產(chǎn)交易金額大，房地產(chǎn)的成交價格采用分期付款的方式支付。估價中為便于比較，價格一般以在成交日一次性付清所需支付的金額為基準，因此，統(tǒng)一付款方式是將可比實例不是在成交日期一次性付清的價格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價格。

87、答案：C本題解析：修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，一方面由于改善了該居住區(qū)的對外交通，方便了居民出行，會提高該居住區(qū)的住宅價格；另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會降低該居住區(qū)的住宅價格。至于它最終是提高還是降低該居住區(qū)的住宅價格，要看受影響住宅離該道路的遠近以及該道路的性質(zhì)等。

88、答案：B本題解析：由題意，正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費比率），且最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則經(jīng)修正后的價格計算如下：修正后的價格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。

89、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素?？臻g直線距離是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達、有河流阻隔、地形復(fù)雜地區(qū)（如山城）等情況下，它往往會失去意義。

90、答案：A本題解析：A項，單位比較法是以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關(guān)的某種計量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長米等）為比較單位，調(diào)查在價值時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進行處理后得到建筑物建筑安裝工程費的方法。B項，在運用分部分項法測算建筑物的重新購建成本時應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。C項，工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是比較費時、費力，并且需要其他專家（如建筑師、造價工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本。D項，指數(shù)調(diào)整法又稱成本指數(shù)趨勢法，是利用建筑安裝工程費的有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史建筑安裝工程費調(diào)整到價值時點的建筑安裝工程費來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法，其主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

91、答案：B本題解析：凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式很有實用價值。因為在現(xiàn)實中每年的凈收益通常是不同的。如果采用凈收益每年不變或有規(guī)律變化的公式，公式為：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]由題意，該酒店原房地產(chǎn)價值為：V1＝（A1/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t＝[（420－220）/8.5%]×[1－1/（1＋8.5%）10