房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估手冊8/7/20241目錄第一章綜述第一節(jié)根本概念一、房地產(chǎn)相關概念二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關概念三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估第二節(jié)經(jīng)營特點一、經(jīng)營概況二、經(jīng)營分類三、經(jīng)營流程四、會計核算五、應稅特征第二章評估方法第一節(jié)假設法一、環(huán)境適用二、具體應用第二節(jié)SPSS應用法一、環(huán)境適用二、具體應用第三節(jié)系統(tǒng)預警法一、環(huán)境適用二、具體應用第三章評估指標第一節(jié)會計報表指標一、指標根底二、指標確定三、指標附件41第二節(jié)納稅問題指標一、指標根底二、指標確定三、指標附件8/7/20242第一章

綜述8/7/20243第一節(jié)根本概念8/7/20244第一節(jié)根本概念8/7/20245第一節(jié)根本概念8/7/20246第二節(jié)經(jīng)營特點一、經(jīng)營分類1、根據(jù)開發(fā)建設的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一個層次的開發(fā)兩種形式。兩個層次的開發(fā)是先將“生地〞〔不具備使用條件〕開發(fā)建設成“熟地〞后進行拍賣或出租〔產(chǎn)品為土地〕，由取得土地使用權(quán)者進行房屋開發(fā)建設〔產(chǎn)品為房屋〕；一個層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)〔產(chǎn)品為房屋〕。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。

指實現(xiàn)“三通一平〞〔水通、電通、路通、場地平整〕或“七通一平〞〔給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整〕的土地。2、根據(jù)開發(fā)建設工程所處位置和建設內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造〔舊區(qū)再開發(fā)〕兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴展，建設衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)那么是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是：一個層次的開發(fā)

房屋（含土地使用權(quán)）兩個層次的開發(fā) 第一層次土地拍賣、招標、協(xié)議第二層次房屋（含土地使用權(quán)）新區(qū)開發(fā) 征用土地基礎設施建設房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網(wǎng)等配套設施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等8/7/20247第二節(jié)經(jīng)營特點8/7/20248第二節(jié)經(jīng)營特點三、會計核算房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)遵從?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度?和?施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度?，其會計科目的設置有別于?企業(yè)會計制度?。具體差異如下表所示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度短期投資跌價準備應收股利、應收利息應收補貼款采購保管費庫存材料原材料庫存設備自制半成品開發(fā)產(chǎn)品庫存商品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房存貨跌價準備長期投資減值準備8/7/20249第二節(jié)經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度委托貸款固定資產(chǎn)減值準備工程物資固定資產(chǎn)購建支出在建工程在建工程減值準備無形資產(chǎn)減值準備遞延資產(chǎn)長期待攤費用應付利潤應付股利預計負債專項應付款開發(fā)成本生產(chǎn)成本開發(fā)間接費用經(jīng)營收入主營業(yè)務收入經(jīng)營成本主營業(yè)務成本經(jīng)營稅金及附加主營業(yè)務稅金及附加銷售費用營業(yè)費用補貼收入以前年度損益調(diào)整8/7/202410第二節(jié)經(jīng)營特點8/7/202411第二節(jié)經(jīng)營特點〔二〕經(jīng)營與納稅的關系開發(fā)建設期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設期取得土地使用權(quán)契稅、耕地占用稅由財政部門征收委托施工印花稅自營工程個人所得稅銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅租售管理期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅營業(yè)稅按“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費）、印花稅營業(yè)稅按“服務業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地視同銷售不動產(chǎn)代收費用營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、企業(yè)所得稅、個人所得稅營業(yè)稅按“服務業(yè)”稅目，適用相應的稅率股利分配個人所得稅個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅8/7/202412第二節(jié)經(jīng)營特點〔三〕營業(yè)稅稅目及涉稅事項房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項如下表所示：稅目稅率涉稅事項銷售不動產(chǎn)5%銷售房屋及配套設施；售房中的代收款項;售房違約金；房屋贈與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項目（已進入建筑物施工階段）

轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項目（已完成或正在進行土地前期開發(fā)，尚未進入施工階段）;轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)建筑業(yè)3%銷售自營工程所建房屋；代建工程服務業(yè)租賃業(yè)5%出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務業(yè)5%兼營物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項；兼營房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費、租賃費

餐飲業(yè)5%兼營飲食業(yè)收入娛樂業(yè)5%—20%兼營娛樂業(yè)收入

8/7/202413第二章

評估方法本章從不同的角度分析了不同時期應采取的評估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評估數(shù)據(jù)以及相關的配套工作不夠完善，方法的科學性與可操作性還需在今后的實際工作中進一步完善。

8/7/202414第一節(jié)假設法

“假設法〞即通過納稅人的納稅情況對其收入、財產(chǎn)等假設，利用其提供的會計報表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對提出的假設進行證明，然后再對不能證明的事項提出假設涉稅疑點的“假設證明再假設〞的評估方法。一、環(huán)境適用〔一〕根底資料不充分1、政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實現(xiàn)共享，比方目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)密切相關的計委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務局建立數(shù)據(jù)共享。2、納稅人申報方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大?！捕诚到y(tǒng)功能未完善稅務綜合效勞管理系統(tǒng)剛剛開通，其強大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評估較復雜、效率較低，約談和評估工作分工較為模糊。二、具體應用〔一〕納稅情況比照1、通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營情況。2、確定主要經(jīng)營收入來源以及其他情況。3、縱向比照納稅情況。〔二〕經(jīng)營情況假設1、銷售不動產(chǎn)收入。提供勞務收入。2、房產(chǎn)原值。3、個人最高收入數(shù)及稅率、人次。4、重大事項變更。8/7/202415第一節(jié)假設法〔三〕涉稅信息提取1、該公司財務會計報表：⑴資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。⑵報表附注。2、內(nèi)部控制制度：⑴財務制度。⑵工資制度。⑶銷售制度。3、公眾媒介?！菜摹臣{稅情況證明1、營業(yè)稅按年度匯總證明。2、個人所得稅稅率、收入證明。3、城市房地產(chǎn)稅分年度證明。4、土地增值稅匯總證明?！参濉臣僭O疑點提出1、匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設涉稅疑點：⑴董事會成員高薪。⑵員工其他福利。⑶在納稅情況稅目中未反映出的收入。⑷建筑物開始使用。⑸不符合土地增值稅免稅標準。2、匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設涉稅疑點：3、用評估指標分析，提出新的假設：⑴假設交易事項疑點。⑵假設科目疑點?！擦惩瓿?納稅評估意見書?。1、涉稅疑點。2、重點檢查科目重點。3、檢查交易事項。8/7/202416第一節(jié)假設法〔七〕評估流程圖〔如以以下圖〕：8/7/202417第二節(jié)SPSS應用法

SPSS應用法即是通過SPSS軟件從稅務綜合效勞管理信息系統(tǒng)和共享職能部門取得數(shù)據(jù)、資料，用評估指標進行處理，篩選出有涉稅疑點的納稅人的評估方法。一、環(huán)境適用〔一〕根底資料較充分1、政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料初步實現(xiàn)共享，比方評估人員可以通過已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位及時取得納稅人的工程立項、工程進展、工程銷售等必須的情況。2、較多納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報?！捕诚到y(tǒng)功能未完善稅務綜合效勞管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評估較簡化、效率較高，約談和評估工作分工較為清晰。二、具體應用〔一〕評估工作1、專職評估人員利用新系統(tǒng)中評估模塊，選擇評估指標對納稅情況和財務報表數(shù)據(jù)分析。2、專職評估人員利用SPSS軟件，結(jié)合評估指標分析結(jié)果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站〞提供的詳細銷售情況比照分析。3、專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關資料。4、制作評估意見書：⑴企業(yè)根本情況：①企業(yè)概況：注冊時間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系。②企業(yè)經(jīng)營情況：工程名稱、工程地址、工程取得方式、工程用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時間。⑵假設涉稅科目⑶假設涉稅事項5、審批評估工作：⑴由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項比照。⑵轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。8/7/202418第二節(jié)SPSS應用法〔二〕約談工作1、根據(jù)評估意見書進行預案：⑴制作約談通知書。⑵準備提供資料清單。⑶準備約談內(nèi)容。2、約談：⑴通過約談核實評估意見書中假設會計科目、假設事項。⑵核實一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。⑶宣傳稅法。⑷核實納稅人填寫的納稅情況報告表。3、約談處理：⑴排除假設案件、入庫案件：①案件報告。②案件審批。③案件歸檔。⑵不能排除假設案件：①制作案源評估意見書。②交業(yè)務部門審批下發(fā)檢查。8/7/202419第二節(jié)SPSS應用法〔三〕評估流程圖〔如以以下圖〕8/7/202420第三節(jié)系統(tǒng)預警法

系統(tǒng)預警法即通過稅務綜合效勞管理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評估預警模塊對每期納稅人提供的納稅情況、財務報表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序〔評估指標〕進行處理，自動篩選出假設涉稅疑點的納稅人以及對應的交易事項、會計科目的評估方法。一、環(huán)境適用〔一〕根底資料較充分1、政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實現(xiàn)共享，比方評估預警模塊可以在一定的時點自動從已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的工程立項、工程進展、工程銷售等必須的情況。2、納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。〔二〕系統(tǒng)功能較完善稅務綜合效勞管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時通過評估預警模塊自動處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。這種環(huán)境下，納稅評估得到簡化、效率得到優(yōu)化，約談和評估工作分工清晰。二、具體應用〔一〕評估工作1、評估預警系統(tǒng)自動通過評估指標生成有假設疑點企業(yè)及其相關假設。2、專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關資料。3、制作評估意見書：⑴企業(yè)根本情況①企業(yè)概況：注冊時間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系。②企業(yè)經(jīng)營情況：工程名稱、工程地址、工程取得方式、工程用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時間。⑵假設涉稅科目⑶假設涉稅事項4、審批評估工作：⑴由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項比照。⑵轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。8/7/202421第三節(jié)系統(tǒng)預警法〔二〕約談工作1、根據(jù)評估意見書進行預案：⑴制作約談通知書。⑵準備提供資料清單。⑶準備約談內(nèi)容。2、約談：⑴通過約談核實評估意見書中假設會計科目、假設事項。⑵核實一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。⑶宣傳稅法。⑷核實納稅人填寫的納稅情況報告表。3、約談處理：⑴排除假設案件、入庫案件：①案件報告。②案件審批。③案件歸檔。⑵不能排除假設案件：①制作案源評估意見書。②交業(yè)務部門審批下發(fā)檢查。8/7/202422第三節(jié)系統(tǒng)預警法〔三〕評估流程圖〔如以以下圖〕8/7/202423第三章

評估指標8/7/202424第一節(jié)會計報表指標

8/7/202425第一節(jié)會計報表指標8/7/202426第一節(jié)會計報表指標1、檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為：①營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；②企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目；③個人所得稅：報銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售④城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。2、在評估環(huán)節(jié)可能解決的問題：①營業(yè)稅：欠繳、視同銷售；②企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用混列期間；③個人所得稅：產(chǎn)品視同銷售④城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用3、?征管法?第二十五條規(guī)定：納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務機關依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理納稅申報，保送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關根據(jù)實際情況需要要求納稅人報送的其他納稅資料。4、財務會計報表較為準確。財務會計報表間數(shù)據(jù)有相互制約關系。5、大中型企業(yè)都能實現(xiàn)網(wǎng)上申報。6、納稅人通常提供、披露的是審計報告或財務報表，審計報告和財務報表都附有注冊會計師簽字。8/7/202427第一節(jié)會計報表指標7、納稅人作帳趨于完整、標準。綜上所述，資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注可以作為評估數(shù)據(jù)的來源。二、指標確定資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負債表，靜態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期的資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的狀況；現(xiàn)金流量表，動態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期內(nèi)現(xiàn)金的流量;利潤表反映企業(yè)在一定時期內(nèi)利潤〔虧損〕的情況；報表附注是披露有助于理解、分析會計報表的需要說明的事項。依據(jù)?2001企業(yè)會計制度?、?2001會計準那么?和?2001年企業(yè)會計制度會計報表附注??！惨弧呈杖胫笜耸杖氪_實認，涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)最為關心的問題。1、目的：主要是比較當期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當期確認的收入數(shù)。2、完整模型：8/7/202428第一節(jié)會計報表指標3、建立房地產(chǎn)收入指標3-1、指標3-2，如下：①指標3-1，按會計制度確認收入，即當期收到前期發(fā)生的“應收帳款〞，在前期已確認收入。②指標3-2，按稅法確認收入，即當期收到前期發(fā)生的“應收帳款〞，在當期已確認收入。4、比照結(jié)果，反映：⑴可能存在的問題。⑵可能涉及的稅種。⑶可能涉及需要進一步核實的情況。5、該指標不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。6、靈活應用：如果“定金〞直接記入預收帳款，那么沒有“其他應付款-定金〞；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行比照。7、使用該指標前了解企業(yè)對于“應收帳款〞確認收入的方式，了解企業(yè)對于“定金〞、“認購金〞的記帳科目。8/7/202429第一節(jié)會計報表指標〔二〕營業(yè)稅指標：1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的營業(yè)稅比照，初步核實營業(yè)稅繳納的情況。2、建立模型：〔1〕指標4：確認收入指標≥1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金〞【主營業(yè)務收入+〔預收帳款期末余額—預收帳款期初余額〕+其他應付帳款——定金】*5%〔2〕指標5-1、5-2：確認收入指標≤1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金〞【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準備+當期未收回的“應收帳款〞—當期收到前期發(fā)生的“應】收帳款〞】*5%3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅工程時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入〞營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行比照。8/7/202430第一節(jié)會計報表指標8/7/202431第一節(jié)會計報表指標〔四〕教育費附加指標：1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的教育費附加比照，初步核實內(nèi)資企業(yè)教育費附加繳納的情況。2、建立模型：〔1〕指標14-1：確認收入指標3≥1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金〞【主營業(yè)務收入+〔預收帳款期末余額—預收帳款期初余額〕+其他應付帳款——定金】*5%*3%〔2〕指標14-2、14-3：確認收入指標3≤1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金〞【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準備+當期未收回的“應收帳款〞—當期收到前期發(fā)生的“應收帳款〞】*5%*3%3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅工程時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入〞營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行比照。8/7/202432第一節(jié)會計報表指標〔五〕企業(yè)所得稅指標1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的企業(yè)所得稅比照，初步核實按純益率征收企業(yè)所得稅企業(yè)的企業(yè)所得稅繳納情況。2、建立模型：〔1〕指標15-1：確認收入指標3≥1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金〞【主營業(yè)務收入+〔預收帳款期末余額—預收帳款期初余額〕+其他應付帳款——定金】*5%*適用稅率〔2〕指標15-2、15-3：確認收入指標≤1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金〞【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準備+當期未收回的“應收帳款〞—當期收到前期發(fā)生的“應收帳款〞】*5%*適用稅率3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅工程時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入〞營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行比照。8/7/202433第一節(jié)會計報表指標8/7/202434第一節(jié)會計報表指標8/7/202435第一節(jié)會計報表指標3、指標7：主營業(yè)務本錢與當期發(fā)出存貨的比照?！?〕介紹“存貨〞、“固定資產(chǎn)〞在報表及報表附注中的反映。〔2〕模型：利潤表“主營業(yè)務本錢〞————————————————————————————資產(chǎn)負債表本期“存貨〞—上期“存貨〞+報表附注“本期存貨增加〞〔3〕注意：如果企業(yè)銷售的是“固定資產(chǎn)〞，那么將固定資產(chǎn)數(shù)帶入比較，如果混合那么參加固定資產(chǎn)。〔4〕目的：判定視同銷售的情況?！?〕比照結(jié)果，反映：①可能存在的問題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進一步核實的情況。〔6〕局限性：適用與商品流通企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)。4、指標8：靜態(tài)、動態(tài)報表與當期發(fā)出存貨的比照結(jié)合相關科目，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表與當期發(fā)出存貨的比照，一種動態(tài)分析。〔1〕介紹現(xiàn)金流量表中“購置商品、接受勞務支付的現(xiàn)金〞?！?〕模型：①指標8-1資產(chǎn)負債表上期“存貨〞—本期“存貨〞+現(xiàn)金流量表“購置商品、接受勞務支付的現(xiàn)金〞+本期“應付帳款〞—上期“應付帳款〞+支付本期發(fā)生的“應付帳款〞+上期“預付帳款〞—本期“預付帳款〞——————————————————————————————————————————————報表附注“當期發(fā)出存貨〞②指標8-2：適用于上期沒有“應付帳款〞余額〔資產(chǎn)負債表上期“存貨〞—本期“存貨〞〕+現(xiàn)金流量表“購置商品、接受勞務支付的現(xiàn)金〞+上期“預付帳款〞—本期“預付帳款〞——————————————————————————————————————————————報表附注“當期發(fā)出存貨〞8/7/202436第一節(jié)會計報表指標③指標8-3：適用于本期沒有“應付帳款〞余額〔資產(chǎn)負債表上期“存貨〞—本期“存貨〞〕+現(xiàn)金流量表“購置商品、接受勞務支付的現(xiàn)金〞—上期“應付帳款〞+上期“預付帳款〞—本期“預付帳款〞————————————————————————————————————報表附注“當期發(fā)出存貨〞〔3〕注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應付票據(jù)〞，那么將“應付票據(jù)〞數(shù)帶入比較，如果混合那么參加“應付票據(jù)〞。〔4〕目的：判定視同銷售的情況?！?〕比照結(jié)果，反映：①可能存在的問題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進一步核實的情況。〔6〕局限性：需要配合“應付帳款〞明細帳，麻煩。〔八〕收入費用指標1、模型：比率1=〔管理費用/主營業(yè)務收入〕*100%比率2=〔營業(yè)費用/主營業(yè)務收入〕*100%差額1=絕對值〔上期比率1—本期比率1〕差額2=絕對值〔上期比率2—本期比率2〕8/7/202437第一節(jié)會計報表指標2、目的：發(fā)現(xiàn)混淆費用期間，固定資產(chǎn)改造等。3、涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。嚴格按照會計制度、會計準那么要求深刻理解資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表以及之間的內(nèi)在聯(lián)系，包括報表中的每一個數(shù)據(jù)的來源，以及2001年會計制度要求在報表附注中所必須披露的內(nèi)容。通過分析、論證共列示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)有關的10項指標，其中6項收入指標、3項本錢指標、1項收入費用指標。每一項指標包含：“適用范圍〞、“目的〞、“可能涉及稅種〞、“會計科目〞以及“指標應用〞等?！簿拧吃u估指標特點1、有科學依據(jù)，指標來源于資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系；2、可操作性，數(shù)據(jù)主要來源于資產(chǎn)負債表、利潤表和現(xiàn)金流量表；3、簡單易行，用EXCEL表的形式完成，包含“計算公式〞、“結(jié)果分析〞、“涉及重點檢查科目〞?！彩吃u估指標作用1、可為重點涉稅疑點評估提供突破口；2、可為有針對性重點科目評估提供依據(jù)；3、可為檢查重點涉稅事項、會計科目提供參考；4、可為標準評估、檢查發(fā)揮一定的作用。本節(jié)內(nèi)所涉及到的指標內(nèi)容與具體運用見附件一。8/7/202438第一節(jié)會計報表指標三、指標附件〔共有2個附件，其中附件二見文件夾中WORD文檔〕附件一：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)指標評估操作流程一、當收入指標3>11、營業(yè)稅：采用指標4；2、城建稅：內(nèi)資企業(yè)，采用指標13-1；3、教育費附加：內(nèi)資企業(yè)，采用指標14-1；4、企業(yè)所得稅：純益率征收，采用指標15-1；5、土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，采用指標16-1。二、當收入指標3<11、營業(yè)稅：按會計確認“應收帳款〞，采用指標5-1；按稅法確認“應收帳款〞，采用指標5-1；2、城建稅：內(nèi)資企業(yè)，按會計確認“應收帳款〞，采用指標13-2；內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認“應收帳款〞，采用指標13-3；3、教育費附加：內(nèi)資企業(yè)，按會計確認“應收帳款〞，采用指標14-2；內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認“應收帳款〞，采用指標14-3；4、企業(yè)所得稅：純益率征收，按會計確認“應收帳款〞，采用指標15-2；純益率征收，按稅法確認“應收帳款〞，采用指標15-3；5、土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按會計確認“應收帳款〞，采用指標16-2；單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按稅法確認“應收帳款〞，采用指標16-3。三、本錢指標：1、視同銷售和混亂本錢期間，宏觀分析，采用指標6；2、視同銷售，采用指標7；3、視同銷售，微觀分析，采用指標8-1、指標8-2、指標8-3。四、收入費用指標混淆費用期間、固定資產(chǎn)改造，采用指標11-1、指標11-2。8/7/202439第二節(jié)納稅問題指標

一、指標根底〔一〕稅務檢查情況通過對2003年北京市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)稅務檢查案件的抽樣查看，發(fā)現(xiàn)該行業(yè)檢查有問題率較高，為96%，高出平均有問題率17個百分點；戶均查補金額較大，為288萬元，是平均每戶查補金額的29倍；主要問題集中在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅〔城市房地產(chǎn)稅〕、土地使用稅〔費〕和土地增值稅，以上問題查補金額占全部查補金額的97%。具體情況如下：1、有問題率從2003年北京市地稅系統(tǒng)實施稅務檢查的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)中隨機抽取60件檢查案件，有問題的為58件，檢查有問題率為96%。見圖2－1。8/7/202440第二節(jié)納稅問題指標2、各稅種有問題比例各稅種有問題比例指在所抽查的案件中，某稅種有問題的案件占全部案件的比重，分別為：營業(yè)稅〔36%〕、土地增值稅〔20%〕、房產(chǎn)稅和土地使用稅〔16%〕、個人所得稅〔14%〕、企業(yè)所得稅〔6%〕以及印花稅〔6%〕。見圖2－2。8/7/202441第二節(jié)納稅問題指標8/7/202442第二節(jié)納稅問題指標8/7/202443第二節(jié)納稅問題指標評估指標（一定期間銷售面積（套）×均價）×5%/同期已納營業(yè)稅異常分析＞1.2，視為異常，可能存在售房所得未按規(guī)定繳納流轉(zhuǎn)稅問題評估資料北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（）大系統(tǒng)營業(yè)稅入庫數(shù)據(jù)影響稅種經(jīng)營稅金及附加、預繳企業(yè)所得稅、預繳土地增值稅8/7/202444第二節(jié)納稅問題指標指標2營印稅關系指標〔根本指標〕指標說明：售房合同印花稅由房管部門代扣代繳，稅率為萬分之五，企業(yè)售房已納營業(yè)稅不應小于依印花稅金額反推出的售房所得按5%繳納的金額〔代扣印花稅×100=代扣印花稅/萬分之五×5%〕，否那么，視為異常。同期已納營業(yè)稅僅指“銷售不動產(chǎn)〞和“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)〞稅目已納營業(yè)稅。評估指標（代扣印花稅×100）/同期已納營業(yè)稅異常分析＞1，視為異常，可能存在售房所得未按規(guī)定繳納流轉(zhuǎn)稅問題評估資料房管部門代扣印花稅明細表大系統(tǒng)營業(yè)稅入庫數(shù)據(jù)影響稅種經(jīng)營稅金及附加、預繳企業(yè)所得稅、預繳土地增值稅8/7/202445第二節(jié)納稅問題指標指標3參考計稅依據(jù)指標〔根本指標〕指標說明：公式中“經(jīng)營收入〞僅指“收入明細表〞〔見附件二〕中商品房銷售、配套設施銷售、土地轉(zhuǎn)讓收入三局部。

指標4計算錯誤指標〔參考指標〕指標說明：略評估指標“銷售不動產(chǎn)”及“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”營業(yè)稅參考計稅依據(jù)=預收帳款期末余額-期初余額+經(jīng)營收入-經(jīng)批準的免稅收入異常分析若“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目的計稅依據(jù)小于售房營業(yè)稅參考計稅依據(jù)，視為異常，可能存在預收帳款未及時納稅問題評估資料大系統(tǒng)營業(yè)稅入庫數(shù)據(jù)、減免稅批復數(shù)據(jù)、資產(chǎn)負債表，收入明細表影響稅種經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅評估指標“經(jīng)營稅金及附加”與依收入明細表中各項收入計算的稅金相比較異常分析如果前者小于后者，視為異常，可能存在稅款計算錯誤等問題評估資料損益表，收入明細表影響稅種經(jīng)營稅金及附加備注約談時可要求其提供免稅批復8/7/202446第二節(jié)納稅問題指標2、常見問題2的評估指標指標1人均應納稅所得額指標〔根本指標〕指標說明：經(jīng)驗數(shù)據(jù)說明，按平均職工工資計算出的個人所得稅總額一般不會大于實際應代扣代繳的個人所得稅。如果大于，那么視為異常。評估指標（（職工工資總額/全年平均職工人數(shù)-1000）/12×相應個稅稅率-速算扣除數(shù)）×12×全年平均職工人數(shù)異常分析＞當年已代繳工資薪金個稅，視為異常，可能存在少代扣代繳個人所得稅問題評估資料大系統(tǒng)中企業(yè)所得稅納稅申報表、個人所得稅入庫數(shù)據(jù)影響稅種個人所得稅8/7/202447第二節(jié)納稅問題指標3、常見問題3的評估指標指標1經(jīng)營收入本錢率指標〔根本指標〕評估指標經(jīng)營收入成本率=經(jīng)營成本/經(jīng)營收入異