姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無(wú)效:在草稿紙、試卷上答題無(wú)效。一、選擇題

1、評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般收益率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率

2、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）。A.客觀合理價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)B.非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)C.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D.政府規(guī)定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

3、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。A.投資利潤(rùn)B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).投資收益D.銷售稅

4、下列對(duì)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.不可移動(dòng)特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了其受制其所在的空間環(huán)境C.房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)全球性的市場(chǎng)D.房地產(chǎn)市場(chǎng)按照地域可分為若干個(gè)子市場(chǎng)

5、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀前提B.更新改造前提C.改變用途前提D.重新開(kāi)發(fā)前提

6、某人現(xiàn)有資金50萬(wàn)元，欲競(jìng)買一個(gè)建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的35%；銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競(jìng)買價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90

7、在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，土地除了單價(jià)之外還可為（）。A.樓層單價(jià)B.有效地價(jià)C.樓面地價(jià)D.總價(jià)

8、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.環(huán)境景觀D.交通

9、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價(jià)格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552

10、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A.房地產(chǎn)投機(jī)B.物價(jià)變動(dòng)C.財(cái)政收支狀況D.居民收入水平

11、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同，面積相等，位置相鄰，但由于（）不同，價(jià)值也會(huì)有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢(shì)

12、估算估價(jià)對(duì)象為某個(gè)商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過(guò)市場(chǎng)法得到了類似商品房的建設(shè)期為36個(gè)月，該在建工程的正常建設(shè)期為24個(gè)月，則后續(xù)建設(shè)期為（）個(gè)月。A.36B.24C.16D.12

13、在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估（），以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。A.市場(chǎng)價(jià)格B.保險(xiǎn)價(jià)值C.商品價(jià)值D.所遭受的財(cái)產(chǎn)損失

14、心開(kāi)竅于舌的主要機(jī)理是A.手少陰之別系連于舌本B.心血榮于舌C.心氣通于舌D.舌為心之外候

15、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

16、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％

17、分布于下肢外側(cè)前緣的經(jīng)脈是A.足陽(yáng)明胃經(jīng)B.足少陽(yáng)膽經(jīng)C.足太陽(yáng)膀胱經(jīng)D.足少陰腎經(jīng)

18、資本化率是（）的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)

19、在計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測(cè)量法D.指數(shù)調(diào)整法

20、關(guān)于成本估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說(shuō)法，正確的是（）。A.應(yīng)按它們?cè)谶^(guò)去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來(lái)估算B.應(yīng)按它們?cè)谶^(guò)去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來(lái)估算C.應(yīng)按它們?cè)谖磥?lái)預(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來(lái)估算D.應(yīng)按它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來(lái)估算

21、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77

22、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659

23、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016

24、下列除哪項(xiàng)外均是氣和津液的關(guān)系A(chǔ).氣能載津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津

25、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開(kāi)工之日算起），計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為（）萬(wàn)元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09

26、以房地產(chǎn)抵押為目的的估價(jià)，除了遵守一般原則外，還應(yīng)遵守()。A.現(xiàn)實(shí)性原則B.適宜性原則C.技術(shù)性原則D.客觀原則

27、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經(jīng)》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《傷寒雜病論》

28、與開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率稱為（）。A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率C.土地利潤(rùn)率D.銷售利潤(rùn)率

29、假設(shè)某類住宅價(jià)格從3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的價(jià)格彈性為()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53

30、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括（）。A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費(fèi)用D.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)

31、交易情況修正的方法不包括（）。A.總價(jià)修正B.單價(jià)修正C.分離修正D.百分比修正

32、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)

33、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。A.氣能行津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津

34、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

35、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00

36、下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是（）。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)C.聘請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)D.利用過(guò)去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購(gòu)買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)

37、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬(wàn)元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57

38、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)＝路線價(jià)×（）×臨街寬度。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.混合深度價(jià)格修正率

39、在房屋征收中，評(píng)估期房的價(jià)值應(yīng)以（）為準(zhǔn)。A.與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致B.房屋的實(shí)際狀況C.評(píng)估人員的專業(yè)判斷D.評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果

40、在比較法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05

41、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異較大。A.獨(dú)一無(wú)二B.不可移動(dòng)C.價(jià)值高大D.數(shù)量有限

42、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%，銷售稅費(fèi)率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90

43、路線價(jià)法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)B.舊建筑物的估價(jià)C.新建筑物的估價(jià)D.拆遷房屋的估價(jià)

44、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)是（）。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.公司上市估價(jià)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.司法鑒定估價(jià)

45、某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為()萬(wàn)元。A.93.75B.115C.293.75D.315

46、近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是（）。A.在建工程抵押估價(jià)B.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)C.期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估D.房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)

47、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬(wàn)元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬(wàn)元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574

48、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5

49、評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為10000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/m2，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比較價(jià)值為（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737

50、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%二、多選題

51、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。A.獨(dú)一無(wú)二性B.不可移動(dòng)性C.價(jià)值高大性D.增值保值性

52、某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%

53、評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580

54、循行特點(diǎn)為“離、合、出、入”的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

55、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭(zhēng)C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽(yáng)失調(diào)

56、某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元，建設(shè)成本為800萬(wàn)元，管理費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為140萬(wàn)元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

57、收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的利用強(qiáng)度超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始（）。A.提高B.下降C.不變D.無(wú)法確定

58、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價(jià)值會(huì)有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢(shì)

59、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷

60、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用（）進(jìn)行評(píng)估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測(cè)法

61、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時(shí)，預(yù)期投資利潤(rùn)率為4.36%；在5～20層時(shí)，每增高一層，投資利潤(rùn)率上升0.18%；而在20～30層時(shí)，每增高一層，投資利潤(rùn)率下降0.14%。那么，（）層應(yīng)該是這座大樓的經(jīng)濟(jì)高度。A.5B.20C.30D.31

62、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為最高最佳利用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理

63、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該居民樓的二套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為()。A.3%B.3.5%C.7%D.4%

64、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B.投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生的值D.在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

65、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

66、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價(jià)為10000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付60萬(wàn)元，余款于一年后支付；交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知買方需繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例選為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28

67、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％

68、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營(yíng)衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣。”A.憂B.思C.悲D.恐

69、“利小便，實(shí)大便”是哪個(gè)臟腑出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運(yùn)化D.腎的蒸化

70、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過(guò)出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%

71、在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱，我國(guó)香港地區(qū)，通常稱房地產(chǎn)為（）。A.不動(dòng)產(chǎn)B.物業(yè)C.樓盤D.房屋

72、有理性的買者在購(gòu)買商品時(shí)，會(huì)選擇（）。A.效用最大而價(jià)格最低的B.效用最小而價(jià)格最低C.效用最大而價(jià)格最高的D.效用最小而價(jià)格最高的

73、認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額（）裝修改造費(fèi)用。A.大于B.小于C.等于D.其他

74、采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來(lái)確定。A.成交價(jià)格B.賬面價(jià)格C.正常價(jià)格D.期望價(jià)格

75、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%

76、報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

77、某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元，建設(shè)成本為800萬(wàn)元，管理費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為140萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

78、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及（）的完整性和合理性。A.市場(chǎng)狀況調(diào)整B.調(diào)整系數(shù)C.基準(zhǔn)地價(jià)信息D.土地狀況調(diào)整

79、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000

80、與開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率稱為（）。A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率C.土地利潤(rùn)率D.銷售利潤(rùn)率

81、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理

82、按房地產(chǎn)的（）來(lái)分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A.實(shí)物B.用途C.開(kāi)發(fā)程度D.權(quán)益狀況

83、關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說(shuō)法，正確的是（）。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品

84、參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸殊，其根本原因是（）。A.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用不同的估價(jià)方法衡量開(kāi)發(fā)用地價(jià)值B.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)掌握開(kāi)發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQC.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選取開(kāi)發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開(kāi)發(fā)用地的投資價(jià)值

85、路線價(jià)法本質(zhì)上是一種（）。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法B.成本法C.比較法D.收益法

86、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為()。A.33.3B.12C.20D.60%

87、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開(kāi)發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%

88、在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的（）進(jìn)行移動(dòng)平均。A.平均速度B.周期長(zhǎng)度C.經(jīng)濟(jì)壽命D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命

89、下圖是一塊前后兩面臨街的矩形土地，總深度為30.00m，前街路線價(jià)（土地單價(jià)）為2000元/m2，后街路線價(jià)（土地單價(jià)）為1000元/m2。采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算其前街和后街影響深度為（）m。A.20.00，10.00B.15.00，15.00C.12.00，18.00D.10.00，20.00

90、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬(wàn)元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬(wàn)元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574

91、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗?fàn)幎鸬臋C(jī)體陰陽(yáng)失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個(gè)完整過(guò)程的是A.病B.證C.癥D.主訴

92、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81

93、“用寒遠(yuǎn)寒，用涼遠(yuǎn)涼”屬于A.因時(shí)制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽(yáng)亡失

94、路線價(jià)法特別適用于對(duì)()進(jìn)行估價(jià)。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開(kāi)發(fā)土地

95、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

96、馬克思的地租理論不包括（）。A.級(jí)差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對(duì)地租

97、臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實(shí)際上為（）。A.交易情況修正B.交易日期調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.區(qū)域因素調(diào)整

98、長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是（），對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格作出推測(cè)、判斷的方法。A.指數(shù)平滑分析B.趨勢(shì)擬合分析C.時(shí)間序列分析D.相關(guān)分析

99、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬(wàn)元/年，同期市場(chǎng)凈租金為65萬(wàn)元/年，報(bào)酬率為7%，該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58

100、十二經(jīng)別的主要功能是A.加強(qiáng)相互表里的兩條經(jīng)脈在深部的聯(lián)系B.加強(qiáng)足三陰經(jīng)、足三陽(yáng)經(jīng)與心臟的聯(lián)系C.擴(kuò)大十二經(jīng)脈的主治范圍D.加強(qiáng)十二經(jīng)脈對(duì)頭面的聯(lián)系三、判斷題

101、對(duì)收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）

102、投資回收是指所投入的資金的回收，即保本。（）

103、建筑物的有效年齡，可能等于，也可能大于或者小于其實(shí)際年齡。（）

104、賣方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，賣方可以向買方轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。（）

105、外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)使用管制改變以及對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。（）

106、某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元和94萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬(wàn)元。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價(jià)值為886萬(wàn)元。()

107、兩岸關(guān)系和平發(fā)展的政治基礎(chǔ)是（）A.堅(jiān)持一個(gè)中國(guó)原則B.爭(zhēng)取和平統(tǒng)一C.和平統(tǒng)一、一國(guó)兩制D.一國(guó)兩制

108、成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)組成部分累加為基礎(chǔ)，來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用于評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。（）

109、如果有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上帶有一陳舊的建筑物（已無(wú)繼續(xù)利用價(jià)值），那么甲土地的總價(jià)大于乙土地的總價(jià)。（）

110、實(shí)地查勘記錄應(yīng)包括查勘對(duì)象、查勘內(nèi)容、查勘結(jié)果、查勘人員以及查勘日期等。（）

111、比較兩宗相似的房地產(chǎn)的價(jià)格高低時(shí)，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期不同，則直接比較是不妥的，需要先將它們轉(zhuǎn)換成相同期限下的價(jià)格，然后再進(jìn)行比較。（）

112、黨的基本路線規(guī)定的實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義初級(jí)階段奮斗目標(biāo)的根本立足點(diǎn)是（）A.建設(shè)“富強(qiáng)民主文明和諧的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家”B.“一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)”C.“領(lǐng)導(dǎo)和團(tuán)結(jié)全國(guó)各族人民”D.“自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)”

113、廣義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。()

114、就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的使用價(jià)值。（）

115、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值＋后續(xù)必要支出。（）

116、估價(jià)目的和價(jià)值類型不同，采用的估價(jià)原則可以不同。抵押價(jià)值或抵押凈值的評(píng)估，除了應(yīng)該遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則。（）

117、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價(jià)為1400元／m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元／m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價(jià)來(lái)判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報(bào)酬率為6％）。（）

118、如果城市規(guī)劃規(guī)定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環(huán)境等來(lái)看，適合用作商業(yè)用途，則可以商業(yè)用途估價(jià)。()

119、中國(guó)對(duì)外政策的根本原則是（）A.獨(dú)立自主B.和平共處五項(xiàng)原則C.促進(jìn)世界和平與發(fā)展D.加強(qiáng)與第三世界國(guó)家的團(tuán)結(jié)與合作

120、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)完全相同。()

參考答案與解析

1、答案：C本題解析：本題考查的是投資價(jià)值。評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)估價(jià)參數(shù)的取值不同。如報(bào)酬率或折現(xiàn)率，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率。P92。

2、答案：C本題解析：房屋征收雖然是強(qiáng)制性的，不符合市場(chǎng)價(jià)值形成的“不受強(qiáng)迫”條件，但因要“給予公平、合理的補(bǔ)償”，并“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。所以房屋征收評(píng)估從某種意義上講是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

3、答案：B本題解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此，動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率）。之所以這樣處理，是為了與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

4、答案：C本題解析：A項(xiàng)，可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，即房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)。B項(xiàng)，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境（如當(dāng)?shù)氐闹贫日?、?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、鄰里關(guān)系等），而不像其他商品那樣，原料地（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最主要原料是土地）、生產(chǎn)地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方。C項(xiàng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動(dòng)方向是相反的。D項(xiàng)，一般可將一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)視為一個(gè)市場(chǎng)，但較大城市內(nèi)的不同區(qū)域，其房地產(chǎn)供求狀況有時(shí)也有較大差異，可細(xì)分為若干個(gè)子市場(chǎng)。

5、答案：D本題解析：根據(jù)最高最佳使用原則，經(jīng)分析、判斷，以重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)重新開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（重新開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。以建筑物為例，現(xiàn)有建筑物應(yīng)拆除重建的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（新房地產(chǎn)的價(jià)值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。本題中現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，應(yīng)以重新開(kāi)發(fā)前提估價(jià)，所以正確答案為D。

6、答案：B本題解析：題中應(yīng)說(shuō)明是按年等額還貸款本息，計(jì)算過(guò)程如下：①RM＝Y(jié)M＋YM/[（1＋YM）n－1]，式中YM為抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率（i）；n為抵押貸款期限。按年等額償還貸款本息，RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%。②購(gòu)買者要求的稅前現(xiàn)金流量＝50×10%＝5（萬(wàn)元）。③償還抵押貸款的能力＝年凈收益－稅前現(xiàn)金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（萬(wàn)元）。④抵押貸款金額＝6.232/14.903%＝41.82（萬(wàn)元）。⑤該投資者能接受的最高競(jìng)買價(jià)格＝41.82萬(wàn)元＋50萬(wàn)元＝91.82（萬(wàn)元）。

7、答案：C本題解析：房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價(jià)格；土地除了單位土地面積的價(jià)格，還可為單位建筑面積的價(jià)格，即樓面地價(jià)。

8、答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)一般因素

9、答案：B本題解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該類房地產(chǎn)在2010年10月25日的價(jià)格＝1000×（1－0.5%）8×6.67＝6408（元/m2）。

10、答案：A本題解析：房地產(chǎn)投機(jī)屬于社會(huì)因素。經(jīng)濟(jì)因素除了選項(xiàng)B、C、D外，還有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、利率、匯率。

11、答案：B本題解析：城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地，即使位置相鄰、形狀相同、面積相等，但由于臨街狀況不同，如矩形土地是較長(zhǎng)的邊臨街還是較短的邊臨街，梯形土地是較寬的邊臨街還是較窄的邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街，以及是否為街角地等，價(jià)值會(huì)有所不同，甚至差異很大。

12、答案：D本題解析：預(yù)測(cè)建設(shè)期的關(guān)鍵是先抓住待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估算將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況開(kāi)發(fā)成未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所需要的時(shí)間。具體的估算方法有兩種：①根據(jù)往后需要做的各項(xiàng)工作所需要的時(shí)間來(lái)直接估算建設(shè)期；②采用類似于比較法的方法，通過(guò)類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設(shè)期的比較、修正或調(diào)整，先分別求取未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期和待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期，然后將未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期減去待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期。因此，本題中的后續(xù)建設(shè)期為36－24＝12（個(gè)月）。

13、答案：D本題解析：房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要主要表現(xiàn)在：①在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)；②在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。

14、答案：A、B、C本題解析：此題考查的是心在竅為舌的機(jī)理。這里主要從經(jīng)絡(luò)循行來(lái)解釋。手少陰心經(jīng)的循行順序是起于心中，走出后屬心系，向下穿過(guò)膈肌，絡(luò)小腸。分支：從心系分出，挾食道上行，連于目系。直行者：從心系出來(lái)，退回上行經(jīng)過(guò)肺，向下淺出腋下（極泉穴）沿上肢內(nèi)側(cè)后緣，過(guò)肘中，經(jīng)掌后銳骨端，進(jìn)入掌中，沿小指橈側(cè)，出小指橈側(cè)端（少?zèng)_穴），交于手太陽(yáng)小腸經(jīng)。而心氣、心血的解釋也是從經(jīng)絡(luò)循行衍生來(lái)的，手少陰之別系于舌本，因此心血、心氣循心經(jīng)循行至舌。而對(duì)于選項(xiàng)D舌為心之外侯只是心開(kāi)竅于舌的另一種說(shuō)法。

15、答案：B本題解析：當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提。②更新改造前提。③改變用途前提。④改變規(guī)模前提。⑤重新開(kāi)發(fā)前提。⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。根據(jù)題意，6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說(shuō)明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），說(shuō)明將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，（5000－300＋50）×1500＝712.5（萬(wàn)元）＞2200×1000＝220（萬(wàn)元），說(shuō)明拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，綜上所述，對(duì)其進(jìn)行裝修改造是該辦公樓的最高最佳利用方式。

16、答案：C本題解析：考點(diǎn):年限法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。

17、答案：A本題解析：在四肢部，陰經(jīng)分布在內(nèi)側(cè)面，陽(yáng)經(jīng)分布在外側(cè)面。內(nèi)側(cè)分三陰，外側(cè)分三陽(yáng)。①太陰、陽(yáng)明在前緣。②少陰、太陽(yáng)在后緣。③厥陰、少陽(yáng)在中線。按此可知道為足陽(yáng)明胃經(jīng)。十二經(jīng)脈交接歌訣記憶：肺大胃比心小，光剩包三單干——肺、大腸、胃經(jīng)、脾經(jīng)、心經(jīng)、小腸經(jīng)、膀胱經(jīng)、腎經(jīng)、心包經(jīng)、三焦經(jīng)、膽經(jīng)、肝經(jīng)。

18、答案：D本題解析：房地產(chǎn)價(jià)格＝凈收益×凈收益乘數(shù)＝凈收益÷資本化率，即凈收益乘數(shù)＝1÷資本化率，凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系。

19、答案：D本題解析：指數(shù)調(diào)整法又稱成本指數(shù)趨勢(shì)法，是利用建筑安裝工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史建筑安裝工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑安裝工程費(fèi)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。

20、答案：D本題解析：土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按照它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的正常水平來(lái)估算，而不是按照它們?cè)谶^(guò)去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來(lái)估算。

21、答案：C本題解析：本題考查的是投資利息。開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億，投資利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（萬(wàn)元），總成本＝30000萬(wàn)＋1061.23萬(wàn)＝31061.23（萬(wàn)元）。單位成本為310.61元/m2，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。

22、答案：D本題解析：依題意，可根據(jù)公式：賣方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)或買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，代人數(shù)值可得。

23、答案：C本題解析：在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)的，有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的，也有按套計(jì)價(jià)的。其中，建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價(jià)之間的換算公式為：①建筑面積下的單價(jià)＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積/建筑面積；②套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)＝使用面積下的單價(jià)×使用面積/套內(nèi)建筑面積；③使用面積下的單價(jià)＝建筑面積下的單價(jià)×建筑面積/使用面積。該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格＝7500×[145/（145＋23）]＝6473（元/m2）。

24、答案：A本題解析：氣和津液的關(guān)系包括：(1)氣能生津：經(jīng)過(guò)脾胃運(yùn)化、小腸分清泌濁、大腸主津等一系列臟腑氣化后，津液方生成和正常輸布。其中脾胃之氣是關(guān)鍵。(2)氣能行津：津液在體內(nèi)的輸布、排泄都需要?dú)獾倪\(yùn)動(dòng)來(lái)完成?！爸翁迪戎螝狻笔瞧渚唧w應(yīng)用。(3)氣能攝津：氣通過(guò)有節(jié)控制、維持體內(nèi)津液量的恒定。例如，衛(wèi)氣對(duì)汗的固攝，腎氣對(duì)尿液的儲(chǔ)存。(4)津能載氣：血脈之外，氣必須依賴津液的載托。例如，中暑大汗后乏力是因“氣隨津脫”。(5)津能生氣：津液在輸布中，因受臟腑陽(yáng)氣的蒸騰溫化可化氣，促進(jìn)正常的生理活動(dòng)。

25、答案：C本題解析：該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值的現(xiàn)值計(jì)算如下：V＝480/8%[1－1/（1＋8%）40－3]×1/（1＋12%）1.5＝4768.50（萬(wàn)元）。

26、答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)估價(jià)原則概述

27、答案：C本題解析：《神農(nóng)本草經(jīng)》又名《神農(nóng)本草》，簡(jiǎn)稱《本草經(jīng)》或《本經(jīng)》，中國(guó)現(xiàn)存最早的藥學(xué)專著。撰人不詳，“神農(nóng)”為托名。書中對(duì)每一味藥的產(chǎn)地、性質(zhì)、采集時(shí)間、入藥部位和主治病癥都有詳細(xì)記載。對(duì)各種藥物怎樣相互配合應(yīng)用，以及簡(jiǎn)單的制劑，都做了概述。分三卷，載藥365種，其中植物藥252種，動(dòng)物藥67種，礦物藥46種，分上、中、下三品，文字簡(jiǎn)練古樸，成為中藥理論精髓?！侗窘?jīng)》還提出的“七情和合”原則。

28、答案：D本題解析：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為銷售利潤(rùn)率，即銷售利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

29、答案：D本題解析：暫無(wú)解析

30、答案：C本題解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)。采用直接成本利用率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的，計(jì)算基數(shù)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)的建設(shè)成本。P351。

31、答案：C本題解析：考點(diǎn):交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：（1）總價(jià)修正、單價(jià)修正；（2）金額修正、百分比修正。

32、答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]確定估價(jià)結(jié)果

33、答案：A本題解析：氣和津液的關(guān)系包括：(1)氣能生津：經(jīng)過(guò)脾胃運(yùn)化、小腸分清泌濁、大腸主津等一系列臟腑氣化后，津液方生成和正常輸布。其中脾胃之氣是關(guān)鍵。(2)氣能行津：津液在體內(nèi)的輸布、排泄都需要?dú)獾倪\(yùn)動(dòng)來(lái)完成?！爸翁迪戎螝狻笔瞧渚唧w應(yīng)用。(3)氣能攝津：氣通過(guò)有節(jié)控制、維持體內(nèi)津液量的恒定。例如，衛(wèi)氣對(duì)汗的固攝，腎氣對(duì)尿液的儲(chǔ)存。(4)津能載氣：血脈之外，氣必須依賴津液的載托。例如，中暑大汗后乏力是因“氣隨津脫”。(5)津能生氣：津液在輸布中，因受臟腑陽(yáng)氣的蒸騰溫化可化氣，促進(jìn)正常的生理活動(dòng)。

34、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。選項(xiàng)D屬于房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，不是房地產(chǎn)自然增值。

35、答案：C本題解析：建筑物的凈收益＝建筑物價(jià)值×資本化率＝200×12%＝24（萬(wàn)元），土地凈收益＝房地產(chǎn)年收益－建筑物凈收益＝60－24＝36（萬(wàn)元），土地價(jià)格＝（36/6%）×[1－1÷（1＋6%）30]＝495.53（萬(wàn)元），則該房地價(jià)格＝495.53＋200＝695.53（萬(wàn)元）。

36、答案：D本題解析：D項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)估價(jià)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密；應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人提供的資料，未經(jīng)估價(jià)委托人同意，不得擅自將其提供給其他個(gè)人和單位。

37、答案：D本題解析：正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。本題中，買方繳納所有的稅費(fèi)，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）＝300000÷120÷（1－6%）＝2659.57（元/m2）。

38、答案：B本題解析：當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（如臨街寬度1英尺、臨街深度100英尺）的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率，臨街土地價(jià)值或價(jià)格（V）的計(jì)算公式為：V（總價(jià)）＝路線價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率×臨街寬度。

39、答案：A本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況的估價(jià)，此種情形如評(píng)估期房的價(jià)值。在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：①價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致；②評(píng)估對(duì)象的狀況，應(yīng)以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見(jiàn)說(shuō)明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。

40、答案：A本題解析：采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：本題中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：（100/102）×（97/100）＝0.95。

41、答案：A本題解析：房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，甚至是“一房一價(jià)”。

42、答案：A本題解析：該寫字樓的報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝6%×（1＋25%）＝7.5%。設(shè)該寫字樓目前的收益價(jià)格為V，依據(jù)公式：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＋Vt/（1＋Y）t，則V＝400×（1－30%）/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）5]＋V×（1＋20%）×（1－6%）/（1＋7.5%）5，解得：V＝5286.72（萬(wàn)元）。

43、答案：A本題解析：路線價(jià)法只能用來(lái)評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。

44、答案：A本題解析：三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

45、答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算

46、答案：D本題解析：價(jià)值（估價(jià)）時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的估價(jià)鑒定或復(fù)核估價(jià)、重新估價(jià)中。A項(xiàng)屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形。B項(xiàng)屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況下的情形。C項(xiàng)屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形。

47、答案：A本題解析：具體的計(jì)算過(guò)程如下：①在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格：（80－2）÷100×75%＝0.585（萬(wàn)元/m2）；②計(jì)算實(shí)際交易價(jià)格：0.585×50%＋0.585×50%÷（1＋6%）≈5680（元/m2）。

48、答案：D本題解析：在實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，面臨著待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）繼續(xù)開(kāi)發(fā)完成，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，或是要被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開(kāi)發(fā)完成。在這三種情形下，預(yù)測(cè)出的后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出的多少是不同的，從而測(cè)算出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格是不同的。本題中通過(guò)比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為3年，該在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為2年。因?yàn)樵撛诮üこ桃蝗嗣穹ㄔ簭?qiáng)制拍賣，所以還應(yīng)加上辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限0.5年。綜上可知，該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為2.5年。

49、答案：A本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。

50、答案：D本題解析：本題考查的是年限法。重置成本120×600＝72000（元），折舊＝1440×8＝11520元，成新率＝（72000－11520）/72000＝84%。

51、答案：A本題解析：由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，任何理性的賣者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格。

52、答案：D本題解析：如所有稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝賣方實(shí)得金額，如所有稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝買方實(shí)付金額。在此題中，所有稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝賣方實(shí)得金額，而賣方實(shí)得金額＝正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格－賣方稅費(fèi)＝（1－5%）×正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝0.95×正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，也就是說(shuō)該可比實(shí)例在正常情況下的約定成交價(jià)格＝0.95×正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，而實(shí)際上該可比實(shí)例約定成交價(jià)格＝0.92×可比實(shí)例正常價(jià)格，比正常情況下偏低，應(yīng)予以調(diào)增，相應(yīng)的修正系數(shù)＝1÷0.95÷0.92＝114.42%。

53、答案：B本題解析：比較價(jià)值（比準(zhǔn)價(jià)格）＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)，本題中，市場(chǎng)狀況系數(shù)與房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)并未提及，默認(rèn)為1，則乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格＝（8000－1000＋800）/1.1＝7091（元/m2）。

54、答案：C本題解析：十二經(jīng)別的循行，都是從十二經(jīng)脈的四肢部分多為肘、膝以上別出稱為“離”，走人體腔臟腑深部稱為“入”，然后淺出體表而上頭面稱為“出”；陰經(jīng)的經(jīng)別合人陽(yáng)經(jīng)的經(jīng)別而分別注入六陽(yáng)經(jīng)脈稱為“合”。

55、答案：A本題解析：中醫(yī)發(fā)病學(xué)很重視人體的正氣，認(rèn)為內(nèi)臟功能正常，正氣旺盛，氣血充盈，衛(wèi)外固密，病邪難于侵入，疾病無(wú)從發(fā)生，《素問(wèn)·遺篇·刺法論》說(shuō)：“正氣存內(nèi)，邪不可干。”只有在人體正氣相對(duì)虛弱，衛(wèi)外不固，抗邪無(wú)力的情況下，邪氣方能乘虛而入，使人體陰陽(yáng)失調(diào)，臟腑經(jīng)絡(luò)功能紊亂才能發(fā)生疾病。

56、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。綜合樓價(jià)值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得綜合樓價(jià)值V＝2651.52（萬(wàn)元）。直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)，只有前兩項(xiàng)。

57、答案：B本題解析：收益遞減規(guī)律是指假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開(kāi)始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。收益遞減規(guī)律對(duì)一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該土地的利用強(qiáng)度（如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)）超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。

58、答案：B本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]路線價(jià)法

59、答案：C本題解析：年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單的一種測(cè)算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。因此，本題中甲乙兩宗房地產(chǎn)各項(xiàng)條件相同，在直線法中計(jì)算折舊額時(shí)，折舊額相等。

60、答案：A本題解析：未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，其價(jià)值適用比較法評(píng)估；適宜出租或自營(yíng)的，其價(jià)值適用收益法評(píng)估。

61、答案：B本題解析：收益遞減規(guī)律對(duì)一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該土地的利用強(qiáng)度（如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)）超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。超出某一點(diǎn)以外就要引起報(bào)酬遞減的趨勢(shì)，已經(jīng)見(jiàn)之于辦公大樓的建筑。本題中，該樓的收益遞減點(diǎn)位于20層，超過(guò)20層收益開(kāi)始減少，所以它的經(jīng)濟(jì)高度應(yīng)該是20層。

62、答案：D本題解析：均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來(lái)看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。

63、答案：D本題解析：依題意，可根據(jù)公式：

64、答案：D本題解析：A項(xiàng)，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可先預(yù)測(cè)其租賃或自營(yíng)的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。B項(xiàng)，投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。在測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。C項(xiàng)，在假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中應(yīng)當(dāng)減去的項(xiàng)目，統(tǒng)稱為“扣除項(xiàng)目”。它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值（但在靜態(tài)分析法中，將它們近似為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值）。D項(xiàng)，在動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，而是應(yīng)該根據(jù)類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)預(yù)測(cè)。

65、答案：D本題解析：判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，便出現(xiàn)了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇：①實(shí)際成交價(jià)格；②合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定是正常的，從而實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常成交價(jià)格，另外成交日期和評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的日期之間通常有“時(shí)間錯(cuò)位”。因此一般不能直接選用實(shí)際成交價(jià)格，而應(yīng)選用合格的估價(jià)師（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)專家或估價(jià)專家委員會(huì)）對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一時(shí)間的重新估價(jià)結(jié)果。

66、答案：D本題解析：建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；④統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。由于交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，合同約定成交價(jià)就是賣方實(shí)得金額，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額＋應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)格：[60＋40/（1＋6%）]＋8/（1＋6%）＝105.28（萬(wàn)元）。

67、答案：C本題解析：考點(diǎn):年限法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。

68、答案：C本題解析：《素問(wèn)·舉痛論》原文。

69、答案：A本題解析：《景岳全書·腫脹》：“蓋水為至陰，故其本在腎，水化于氣，故其標(biāo)在肺；水惟畏土，故其制在脾?！毙∧c泌別清濁的功能正常，則水液和糟粕各走其道而二便正常。若小腸功能失調(diào)，清濁不分，水液歸于糟粕，即可出現(xiàn)水谷混雜，便溏泄瀉等。因“小腸主液”，故小腸分清別濁功能失常不僅影響大便，而且也影響小便，表現(xiàn)為小便短少。所以泄瀉初期常用“利小便即所以實(shí)大便”的方法治療。常用胃苓湯即平胃散合五苓散健脾去濕，使小便清利，大便正常。

70、答案：B本題解析：本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。

71、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。中國(guó)香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，香港所講的物業(yè)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)。

72、答案：A本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。一般地說(shuō)，任何理性的買者在購(gòu)買商品之前都會(huì)在市場(chǎng)上搜尋并“貨比三家”，然后購(gòu)買其中效用最大（或質(zhì)量、性能最好）而價(jià)格最低的，即購(gòu)買“性價(jià)比”高或“物美價(jià)廉”的。如果效用與價(jià)格相比，顯示價(jià)格過(guò)高或效用過(guò)小，則人們會(huì)敬而遠(yuǎn)之。具體地說(shuō)，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購(gòu)買價(jià)格最低的；或者反過(guò)來(lái)，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上價(jià)格相同的相似商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購(gòu)買效用最大的。

73、答案：A本題解析：當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提；②更新改造前提；③改變用途前提；④改變規(guī)模前提；⑤重新開(kāi)發(fā)前提；⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。根據(jù)題意，本題為更新改造前提。經(jīng)分析、判斷，以更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值－更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值，即房地產(chǎn)價(jià)值的增加額＞裝修該造的費(fèi)用。

74、答案：C本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定，因?yàn)檫@樣只有一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)有多個(gè)比較基礎(chǔ)。

75、答案：D本題解析：綜合資本化率＝貸款價(jià)值比率×抵押貸款常數(shù)＋（1－貸款價(jià)值比率）×自有資金資本化率。其中年抵押貸款常數(shù)計(jì)算如下：故綜合資本化率R0＝0.6×24.3%＋（1－0.6）×10%＝18.6%。

76、答案：D本題解析：A項(xiàng)，一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的含義是不同的：投資回收是指所投入資金的收回，即保本；投資回報(bào)是指所投入資金全部收回以后的額外所得，即報(bào)酬。報(bào)酬率＝投資回報(bào)÷所投入資本。B項(xiàng)，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率也高，反之就低。C項(xiàng)，由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資（如可以抵押貸款），投資者將降低所要求的報(bào)酬率。這屬于投資帶來(lái)的優(yōu)惠率，是報(bào)酬率計(jì)算公式中的扣減項(xiàng)。

77、答案：A本題解析：以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)7大項(xiàng)，即：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。本題中，綜合樓價(jià)值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得綜合樓價(jià)值V＝2651.52（萬(wàn)元）。

78、答案：B本題解析：基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)，對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格的方法。該方法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接估價(jià)方法，因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是一種評(píng)估價(jià)。因此，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)（修正系數(shù)）的完整性和合理性。

79、答案：D本題解析：本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。直接成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地成本+建設(shè)成本），開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（土地成本＋建設(shè)成本）×直接成本利潤(rùn)率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地價(jià)格＝土地重新取得成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋利潤(rùn)＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。

80、答案：D本題解析：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為銷售利潤(rùn)率，即銷售利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

81、答案：D本題解析：最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。有助于把握最好最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理包括：①收益遞增遞減原理，可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理，是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。③適合原理，是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。

82、答案：B本題解析：房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。

83、答案：D本題解析：某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。因此，收費(fèi)降低，房?jī)r(jià)會(huì)漲；收費(fèi)提高，房?jī)r(jià)會(huì)降。

84、答案：D本題解析：投資價(jià)值是對(duì)某個(gè)特定投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開(kāi)發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來(lái)的信心不同等。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。

85、答案：C本題解析：路線價(jià)法本質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

86、答案：B本題解析：容積率＝建筑密度×建筑層數(shù)。

87、答案：B本題解析：銷售利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值?？紤]時(shí)間價(jià)值，該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率＝[3000－1000×（1＋10%）1.5－1200×（1＋10%）1.5/2－3000×（2%＋5.5%）]×10000/（3000×10000）＝11.08%。

88、答案：B本題解析：移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)值、價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)值、價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)值、價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)值、價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。

89、答案：A本題解析：該前后兩面臨街矩形土地的前街和后街影響深度計(jì)算如下：前街影響深度＝總深度×[前街路線價(jià)/（前街路線價(jià)＋后界路線價(jià)）]＝30.00×2000÷（2000＋1000）＝20.00（m）。后街影響深度＝總深度－前街影響深度＝30.00－20.00＝10.00（m）。

90、答案：A本題解析：具體的計(jì)算過(guò)程如下：①在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格：（80－2）÷100×75%＝0.585（萬(wàn)元/m2）；②計(jì)算實(shí)際交易價(jià)格：0.585×50%＋0.585×50%÷（1＋6%）≈5680（元/m2）。

91、答案：A本題解析：病，即疾病，是致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗?fàn)幎鸬臋C(jī)體陰陽(yáng)失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個(gè)完整的生命過(guò)程。

92、答案：B本題解析：運(yùn)用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時(shí)，