海鹽縣長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)-12目錄第一章序言一、匯報(bào)編制目標(biāo)二、匯報(bào)編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回首二、嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況三、海鹽縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章項(xiàng)目周圍物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊地理環(huán)境二、海鹽地域區(qū)域分析三、項(xiàng)目區(qū)域地域住宅市場(chǎng)調(diào)查四、海鹽消費(fèi)者調(diào)查分析第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、產(chǎn)品定位第六章項(xiàng)目計(jì)劃、建筑設(shè)計(jì)提議一、項(xiàng)目總體計(jì)劃提議二、住宅建筑設(shè)計(jì)提議三、小區(qū)配套設(shè)施提議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提議第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資和籌資計(jì)劃第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算第九章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第十章結(jié)論和提議第十一章結(jié)束語(yǔ)第一章前言一、匯報(bào)編制目標(biāo)1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行具體分析基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)定。2、對(duì)項(xiàng)目標(biāo)可行性和開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出對(duì)應(yīng)提議。3、結(jié)合企業(yè)情況和項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)可行方法。4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對(duì)項(xiàng)目決議及其實(shí)施優(yōu)化提出提議。二、匯報(bào)編制依據(jù)1、海鹽市計(jì)劃局計(jì)劃方案；2、國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布和房地產(chǎn)相關(guān)法律和政策；3、嘉興市統(tǒng)計(jì)局，海鹽縣統(tǒng)計(jì)局；4、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。三、項(xiàng)目概況該地塊在嘉興市海鹽縣長(zhǎng)安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約73畝，并在海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基礎(chǔ)較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（）018號(hào)文件同意經(jīng)過(guò)，該地塊關(guān)鍵用途為居住用地，類別代號(hào)R2，容積率小于1.3，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上）時(shí)小于2.0，建筑密度小于25%，綠化率大于35%。建筑限高多層不超出五層（約15米左右，不含底層層高2.2米以下自行車庫(kù)），許可建高層，高層住宅層數(shù)不超出16層（約48米左右）；依據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次住宅新區(qū)。建筑形式采取組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項(xiàng)目關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)以下：①總用地面積：48763平方米，合73畝。②容積率：1.25③總建筑面積：60953.75M其中：排屋、多層住宅：39167.625M小高層住宅：18286.125M公建面積：3500M建筑密度（暫無(wú)設(shè)計(jì)方案無(wú)法計(jì)算出，建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積）。⑤綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周圍物業(yè)指標(biāo)參考提出，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于深入優(yōu)化）第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回首投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性房地產(chǎn)業(yè)更是如此。所以，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策環(huán)境把握是每一個(gè)開發(fā)決議者所關(guān)注首要問(wèn)題。宏觀市場(chǎng)分析據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，最新公布“國(guó)房景氣指數(shù)”匯報(bào)顯示，今年10月“國(guó)房景氣指數(shù)”為104.87，比9月份微升0.04點(diǎn)。今年1-10月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2758元，和去年同期相比上漲11.7%，增幅比9月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米2566元，同比上漲10.2%。從全國(guó)房地產(chǎn)投資總情況看，1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，同比增加28.9%，增幅比上月提升0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資6461億元，同比增加27.9%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資同比分別增加了33.8%和34.7%。顯然，國(guó)家收緊“地根”政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)增加勢(shì)頭，商品房平均售價(jià)繼續(xù)上漲勢(shì)頭在短期內(nèi)尚難以改變，所以房?jī)r(jià)仍有深入上升空間。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)擁有率普遍偏低，但百?gòu)?qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)規(guī)?；?jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)，其競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵表現(xiàn)在市場(chǎng)占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。“18號(hào)”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。據(jù)嘉興市統(tǒng)計(jì)局提供房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，今年上六個(gè)月因?yàn)閲?guó)家"宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策相繼出臺(tái)嘉興市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)因?yàn)閼T性作用，仍處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。在近日，“中國(guó)（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會(huì)”上，得出一個(gè)相關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在正處于一個(gè)快速增加時(shí)期，最少還有20年發(fā)展歷程。本省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。在土地和信貸緊縮政策雙重作用下，本省房地產(chǎn)投資熱深入降溫。1-9月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資793.2億元，同比增加36.4%，增幅分別比1-3月、1-6月回落10.6和3.9個(gè)百分點(diǎn)。關(guān)鍵特點(diǎn)有：1、住宅開發(fā)增加速度快于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。1-9月，全省住宅投資602.8億元，增加41.7%，增幅超出總速度5.3個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別投資37.6和100.8億元，增加34.5%和14.4%，增幅均低于住宅投資。

2、一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級(jí)企業(yè)出現(xiàn)回落。今年以來(lái)，部分企業(yè)面臨資金擔(dān)心情況，實(shí)力雄厚企業(yè)優(yōu)勢(shì)突顯。1-9月，在總速度回落情況下，一、二級(jí)企業(yè)開發(fā)速度不降反升，分別增加64.9%和4.8%，增幅比1-3月上升19.9和5.4個(gè)百分點(diǎn)；三、四級(jí)企業(yè)分別增加41.1%和4.9%，增幅回落30.2和1.7個(gè)百分點(diǎn)。

3、銀行貸款增幅深入下滑。1-9月，中國(guó)貸款到位278.7億元，只增加4.6%，增幅比1-3月回落了25.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落了50.9個(gè)百分點(diǎn)，占本年資金比重23.9%，同比回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。9月末，全省各項(xiàng)應(yīng)付款及工程拖欠款增加了22.3%和18%。

4、各市對(duì)宏觀調(diào)控反應(yīng)差異較大。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大，1-9月增幅分別比1-3月回落105和51.4個(gè)百分點(diǎn)，比1-6月回落2.9和9.1個(gè)百分點(diǎn)；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)，1-9月增幅分別比1-3月回落8.1和15.1個(gè)百分點(diǎn)，比1-6月回落6.6和12個(gè)百分點(diǎn)。在宏觀嚴(yán)控下，部分市增幅還有所上升，和1-3月相比，增幅上升有溫州、嘉興和麗水市；和1-6月相比，增幅上升有溫州、舟山、臺(tái)州和麗水市。嘉興市1-9月增幅達(dá)成了83.5%，速度顯著偏高。二、嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展概況地產(chǎn)業(yè)仍是投資熱門行業(yè)，今年上六個(gè)月市區(qū)又新開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)24家，至6月末市區(qū)累計(jì)已經(jīng)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)105家，總注冊(cè)資本金131799萬(wàn)元，注冊(cè)資金在萬(wàn)元或萬(wàn)元以上企業(yè)達(dá)26家，占企業(yè)總數(shù)24.8％；在1000萬(wàn)元---萬(wàn)元有39家，占37.1％；在500萬(wàn)元---1000萬(wàn)元有40家，占38.1％。房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年1---6月房地產(chǎn)開發(fā)投資為225463萬(wàn)元，和去年同期相比增加91.47％，但比下六個(gè)月下降0.93％。商品房新開工面積達(dá)成110.41萬(wàn)平方米，比下六個(gè)月降低74.93萬(wàn)平方米，下降40.43％。其中住宅開工面積73.50萬(wàn)平方米，比下六個(gè)月降低95.94萬(wàn)平方米，下降56.62％。商品房施工面積因?yàn)槿ツ晷麻_工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年施工面積數(shù)量較多。上六個(gè)月達(dá)成452.69萬(wàn)平方米，比下六個(gè)月增加260.18萬(wàn)平方米，增加了135.15％；其中住宅增加197.76萬(wàn)平方米，增加115.32％。商品房完工面積連續(xù)走低，上六個(gè)月僅11.22萬(wàn)平方米，比下六個(gè)月降低59.23萬(wàn)下方米，下降84.08％，和同期相比下降27.0％。商品房銷售已趨緩解。上六個(gè)月累計(jì)銷售面積為23.30萬(wàn)平方米，比去年同期降低13.39萬(wàn)平方米，下降36.49％。比下六個(gè)月降低43.18萬(wàn)平方米，下降64.95％?？罩梅坷^續(xù)降低，僅4.39萬(wàn)平方米，同下六個(gè)月相比降低229.88％。

土地開發(fā)面積和土地購(gòu)置面積雙雙下降，上六個(gè)月分別為14.53萬(wàn)平方米和30.89萬(wàn)平方米，分別比下六個(gè)月下降71.06％和73.32％。商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中微揚(yáng)，漲幅逐季回落。今年一季度住宅均價(jià)3676元，較去年四季度上漲6.9%，二季度住宅均價(jià)為3742元/平方米，比上季上漲1.79%，房?jī)r(jià)處于全省中游。二手房源充裕。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計(jì)，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約降低二成。價(jià)格和去年下六個(gè)月相比也有回落。二手房源增加和宏觀調(diào)控方法出臺(tái)直接相關(guān)，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場(chǎng)，原先準(zhǔn)備進(jìn)行投資或投機(jī)購(gòu)房市民紛紛釋放原來(lái)訂購(gòu)住房，避免風(fēng)險(xiǎn)。持幣觀望已成為市民購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)關(guān)鍵特征。市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格不停攀升。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)很火爆。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)：和去年同季相比，二季度市區(qū)商品房銷售額增加190．9％，房屋銷售價(jià)格上漲15．3％，價(jià)格比上季上漲5．3％。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格變動(dòng)態(tài)勢(shì)有三大特點(diǎn)：一是房屋價(jià)格漲幅擴(kuò)大。二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格比上年同季上升15．3％，同比漲幅較一季度提升了4．7個(gè)百分點(diǎn)。二是各類房屋銷售價(jià)格漲幅均達(dá)兩位數(shù)。其中商品房銷售價(jià)格同比上漲15．4％，私有住房銷售價(jià)格同比上漲14．9％。在商品房中，多層住宅、寫字樓、商業(yè)用房?jī)r(jià)格漲幅顯著大于高層住宅、別墅價(jià)格漲幅。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價(jià)格同比分別上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價(jià)格同比分別上漲12．4％和20．7％。三、海鹽縣城市總概況海鹽縣在浙江省北部富庶杭嘉湖平原，地處北緯30o21′47″到30o38′29″，東經(jīng)120o43′21″到12o02′55″，南離省會(huì)杭州98公里，北距上海118公里，東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧波。海鹽置縣于秦，歷史悠久，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、禮儀之邦、旅游之地”著稱。1985年被國(guó)務(wù)院列入沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，下轄武原、澉浦、秦山等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全縣陸地面積507平方公里，江口海灣面積564.9平方公里，總?cè)丝诮?7萬(wàn)?？h境處于太湖為中心碟形盆地邊緣，地勢(shì)從東南向西北傾斜，以平原為主，南部為平原低丘區(qū)，西部是平原水網(wǎng)區(qū)，東部屬平原海涂區(qū)。杭嘉湖南排工程長(zhǎng)山閘、南臺(tái)頭閘建于境內(nèi)。海鹽地處北亞熱帶南緣，四季分明，日照充足，氣候溫和濕潤(rùn)，是經(jīng)典東亞季風(fēng)氣候。改革開放以來(lái)，海鹽經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。，全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增加，整年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值110.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增加32.8%(扣除核電工業(yè)和核電建筑業(yè)，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值80.11億元，比上年增加17.0%)。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值9.32億元，增加12.6%，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值75.28億元，增加44.6%，其中工業(yè)增加值69.05億元，增加49.8%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值26.2億元，增加13.9%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中百分比由上年10.0：62.1：27.9調(diào)整為8.4：67.9：23.7。全縣人均生產(chǎn)總值為30375元，比上年增加32.8%，折合3670美元。海鹽區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套，含有良好發(fā)展條件和投資環(huán)境。擁有省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1個(gè)、省級(jí)風(fēng)景區(qū)1個(gè)，各級(jí)文物保護(hù)單位40處。中國(guó)第一座自行設(shè)計(jì)、建造秦山核電站座落在境內(nèi)。縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，是中國(guó)關(guān)鍵商品糧、苗豬生產(chǎn)基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機(jī)械、飼料、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展卓有成效。海鹽縣現(xiàn)有小學(xué)63所、中學(xué)18所、省級(jí)關(guān)鍵高中2所、職業(yè)中學(xué)2所和技工學(xué)校1所，中學(xué)在校學(xué)生2.157萬(wàn)人，小學(xué)在校學(xué)生2.9404萬(wàn)人，義務(wù)教育學(xué)齡人口入學(xué)率達(dá)99.99％，初中畢業(yè)升高中升學(xué)率達(dá)成87.22％，高中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)成76.26％。海鹽縣有各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)58所，衛(wèi)生技術(shù)人員1206人，衛(wèi)生事業(yè)床位總數(shù)達(dá)967張。其中綜合醫(yī)院2家（海鹽人民醫(yī)院為乙級(jí)甲等醫(yī)院），?？漆t(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，基礎(chǔ)形成了醫(yī)療、防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗(yàn)、醫(yī)療科研、醫(yī)學(xué)教育組成適應(yīng)社會(huì)需要衛(wèi)生事業(yè)服務(wù)體系和縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)醫(yī)療、預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)。關(guān)鍵交通概況：①公路：滬杭快速通道（接A4高速公路）、01省道滬杭線貫串全縣。乍嘉蘇高速公路在我縣和杭州灣大橋接軌。杭州灣大橋建成后，海鹽將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯交通樞紐，形成至四城市1小時(shí)即達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)。

②鐵路：鐵路嘉興客運(yùn)站、貨運(yùn)站和鐵路內(nèi)河水運(yùn)聯(lián)運(yùn)站距海鹽35公里。海寧客運(yùn)站、貨運(yùn)站距開發(fā)區(qū)30公里。

③內(nèi)河航運(yùn)：六平申內(nèi)河航道在縣城內(nèi)，是五級(jí)航道，直通黃浦江，航道能力300噸級(jí)。

④空運(yùn)：距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)均為100公里。

⑤海運(yùn)：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海鹽縣境內(nèi)。海鹽縣地處亞熱帶季風(fēng)性氣候，季風(fēng)顯著，四季分明，氣候溫和。全市平均氣溫為16.2——16.5℃，最冷月（1月）平均氣溫3.9——4.4℃，最熱月（7月）平均氣溫為28.2——28.7℃旅游和核電是海鹽兩大

地方特色。省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)南

北湖素享“小西湖”美譽(yù)，

匯湖光、山色、海濤

于一體，

景色獨(dú)特。縣城內(nèi)綺園玲瓏

幽雅，被列為全國(guó)十大名園內(nèi)

建有中國(guó)第一座自行設(shè)計(jì)、建

造核電站——秦山核電站秦

山核電三期、四期工程已相繼

動(dòng)工。

海鹽縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。海鹽山海湖皆秀，南北湖水態(tài)山容，玲瓏逸秀；白塔山海景山色，野趣情濃；綺園山野風(fēng)光，幽靜閑適；更有被譽(yù)為“夜普陀”之稱云岫庵、“浙江第一閣”之稱千佛閣、“江南八達(dá)嶺”之稱譚仙石城、“天下奇觀”—日月并升等風(fēng)景名勝，已成為滬杭旅游線上一顆璀燦明珠，吸引海內(nèi)外游人紛至沓來(lái)。海鹽山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全方面發(fā)展。海鹽將建設(shè)成為“杭州灣畔濱海新市、浙江文化旅游名城、上海南翼經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”。四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（一）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)將仍保持高速度增加良好勢(shì)態(tài)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)升級(jí)，消費(fèi)需求將顯著加速，企業(yè)投資活力仍然強(qiáng)勁，出口增勢(shì)趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)愈加合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)。受經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增加機(jī)制增強(qiáng)影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持高速增加良好態(tài)勢(shì)。但政府適度微調(diào)政策作用將在中顯現(xiàn)，下六個(gè)月經(jīng)濟(jì)增速趨緩，整年經(jīng)濟(jì)增加呈倒“Ｖ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。整年ＧＤＰ增加在8.5％左右。消費(fèi)需求顯著加速，投資和出口增勢(shì)趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強(qiáng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，10月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值4885.24億元，同比增加15.7%。今年1—10月份，全國(guó)累計(jì)完成工業(yè)增加值43746.12億元，增加16.9%。統(tǒng)計(jì)顯示，10月份，輕工業(yè)完成增加值1586.16億元，同比增加15.1%；重工業(yè)完成增加值3299.09億元，同比增加16.6%。1—10月份，輕工業(yè)累計(jì)完成增加值14299.08億元，同比增加15.5%；重工業(yè)累計(jì)完成增加值29447.03億元，同比增加18.4%。（二）海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展被列入全國(guó)縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)前100位。從總體上看，百?gòu)?qiáng)縣綜合實(shí)力強(qiáng)勁，國(guó)富和民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展樹立了優(yōu)異楷模。百?gòu)?qiáng)縣含有以下特點(diǎn)：1、經(jīng)濟(jì)總量可觀，綜合發(fā)展水平較高，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占相關(guān)鍵地位

依據(jù)分縣統(tǒng)計(jì)結(jié)果，百?gòu)?qiáng)縣國(guó)土面積僅占全國(guó)全部縣域面積1.3%，人口占全部縣域7%，但中國(guó)生產(chǎn)總值占到全部縣域23.5%，財(cái)政總收入占到33.5%，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額占到24.5%。

全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣縣域平均GDP總值達(dá)成163億元，平均財(cái)政收入為17.6億元，其中地方財(cái)政收入為8.6億元。和上年相比，百?gòu)?qiáng)縣GDP總量增加了19%，財(cái)政總收入增加了26%，其中地方財(cái)政收入增加35%。

以人均GDP衡量，前十強(qiáng)及部分百?gòu)?qiáng)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平靠近甚至超出京、津、滬和江、浙、粵等地級(jí)以上城市平均水平。

按匯率換算，前十強(qiáng)及部分百?gòu)?qiáng)縣人均GDP達(dá)成5000美元左右，靠近中等收入國(guó)家。以購(gòu)置力平價(jià)換算，人均GDP靠近中上收入國(guó)家。

2、人民生活水平快速提升，部分關(guān)鍵指標(biāo)靠近或基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)全方面小康目標(biāo)

百?gòu)?qiáng)縣人均GDP為2.4萬(wàn)元，人均財(cái)政收入2600元，人均農(nóng)民純收入5400元，人均在崗職職員資收入1.6萬(wàn)元。其它指標(biāo)如通訊設(shè)備擁有率、高中入學(xué)率等也已達(dá)成小康水平。

3、基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善，城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程加緊中國(guó)最龐大資料庫(kù)下載

多年來(lái)，伴隨高速路網(wǎng)建設(shè)，很多百?gòu)?qiáng)縣和大城市距離縮短到2小時(shí)之內(nèi)，成功納入大城市經(jīng)濟(jì)圈?？h域通訊設(shè)施、市政建設(shè)、環(huán)境美化也達(dá)成很高水平，公路密度達(dá)成0.82公里/平均公里，每百戶擁有電話109門，每百戶擁有民用汽車9.8輛。城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程顯著加緊。4、投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力

，百?gòu)?qiáng)縣縣均完成基礎(chǔ)建設(shè)投資17.9億元，縣均貸款余額112億元，實(shí)際利用外資總額達(dá)成1.5億美元，分別比上年增加73%、37%、46%?？h均出口總額達(dá)成6.5億美元，比上年增加了41%。5、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大成效，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力著名企業(yè)和著名品牌

據(jù)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)縣非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)成91.6%。農(nóng)林牧漁勞動(dòng)力在全部勞動(dòng)力中比重為38.4%。規(guī)模以上企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)成37344家，銷售收入達(dá)成2萬(wàn)2千億元。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，百?gòu)?qiáng)縣通常全部確立了自己強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，從農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)到制造業(yè)，從一般工業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)，百?gòu)?qiáng)縣依據(jù)本身?xiàng)l件，各顯身手，競(jìng)爭(zhēng)力顯著提升，產(chǎn)生了一大批著名企業(yè)和著名品牌。

6、城鎮(zhèn)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問(wèn)題得到很好處理

百?gòu)?qiáng)縣另一個(gè)特點(diǎn)是，城鎮(zhèn)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實(shí)落實(shí)落實(shí)，部分縣初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全方面發(fā)展，基礎(chǔ)普及高中教育，農(nóng)村社會(huì)保障體系初步建立，三農(nóng)問(wèn)題得到很好處理。從以上各項(xiàng)指標(biāo)上能夠看出海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)均以達(dá)成以上百?gòu)?qiáng)縣各項(xiàng)指標(biāo)值，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。（三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響從全省房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)來(lái)看，“漲”是絕正確趨勢(shì)，不管從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標(biāo)來(lái)看，絕大多數(shù)城市全部表現(xiàn)出價(jià)格“上漲”態(tài)勢(shì)。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，省城調(diào)隊(duì)抽樣調(diào)查顯示，上六個(gè)月，浙江省房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲15.8%，漲幅比上年擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅再創(chuàng)新高。同時(shí)，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策作用下，本省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增加態(tài)勢(shì)開始放緩，1-6月全省開發(fā)投資額502億元，增加40.3%，增幅比1-5月回落了整整9個(gè)百分點(diǎn)。新購(gòu)置土地面積已連續(xù)3個(gè)月大幅下降，1-6月降幅達(dá)成26.2%。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比1-5月回落了43、3.4和2.6個(gè)百分點(diǎn)。土地及金融信貸緊縮政策已全方面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度全部有不一樣程度回落。1-6月，衢州和臺(tái)州兩市投資增幅分別比1-5月回落了28.9和19.8個(gè)百分點(diǎn)；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了3.5、3.8、0.5和7.1個(gè)百分點(diǎn)。上六個(gè)月，全省11個(gè)市中，房屋銷售價(jià)格漲幅超出全省平均水平有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為15.9%、19.5%、24.3%、27.8%、24.4%、25.5%和21.6%。杭州、溫州、金華和臺(tái)州房?jī)r(jià)漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為11.8%、13.9%、13.4%和10.4%。浙江省房屋銷售價(jià)格比上年同期上漲15.8%，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入12.3%增幅高出3.5個(gè)百分點(diǎn),比同期GDP增加15.5%增幅高出0.3個(gè)百分點(diǎn)。伴隨杭州灣地域高速公路一一貫通，三小時(shí)交通圈逐步成型，抬升了土地商業(yè)開發(fā)價(jià)值。杭州灣跨海大橋開啟后，房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)言，寧波、嘉興樓市會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間“鉑金期”，而本項(xiàng)目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著！交通巨變，使得杭州灣地域居民逐步意識(shí)到，土地是一個(gè)稀缺資源，土地逐步成為最值錢東西，從幾年前每畝幾十萬(wàn)元，到現(xiàn)在每畝百余萬(wàn)元。大家在看到城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升同時(shí)，也看到了一座破破爛爛建筑被夷為平地，城中村變成市民活動(dòng)廣場(chǎng)，天天享受著美輪美奐環(huán)河綠化、便利交通、亮麗公園、清新空氣等等，花團(tuán)錦簇之間，一個(gè)個(gè)以人為本現(xiàn)代化建筑小區(qū)向大家招手。在嘉興，作為融入“大橋經(jīng)濟(jì)”嘉興第一站———海鹽縣，當(dāng)?shù)睾Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米開盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在靠近3400多元／平方米，這在海鹽這個(gè)濱海小城是一個(gè)奇跡。房?jī)r(jià)猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)部分原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。在充足資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式是可喜，日趨規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)深入發(fā)展和活躍，所以能夠說(shuō)本項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決議、地段選擇決議這兩個(gè)方面是有充足科學(xué)依據(jù)。第三章項(xiàng)目周圍物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行多項(xiàng)生活指標(biāo)調(diào)查。此次調(diào)查分析關(guān)鍵是針對(duì)擬投資地塊地理環(huán)境，海鹽地域區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地域現(xiàn)有生活消費(fèi)條件，海鹽地域住宅消費(fèi)者等多個(gè)方面調(diào)查，為項(xiàng)目標(biāo)可行性分析和研究提供充實(shí)研討依據(jù)。該項(xiàng)目在海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對(duì)海鹽房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)明概述。海鹽房產(chǎn)：去年房?jī)r(jià)翻了一番

因?yàn)槭艿浇?jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅平均價(jià)格翻了一番，房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出供需兩旺良好勢(shì)頭。多年來(lái)，海鹽商品房供銷面積呈不停上升態(tài)勢(shì)，開發(fā)樓盤供不應(yīng)求。1998年至，全縣累計(jì)銷售面積已達(dá)47.3%。去年1到9月，商品房銷售和預(yù)售面積分別為10.26萬(wàn)平方米和29.14萬(wàn)平方米，比上年同期增加15.2%和14.3%。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提升，全縣個(gè)人購(gòu)置住宅率靠近100%?？罩妹娣e連續(xù)降低，到去年9月底全縣商品房空置面積3.3萬(wàn)平方米，比前年同期降低14.7%。前年末全縣商品房空置率為4.2%，空置率大大低于1998年10.7%。伴伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺紅火局面，海鹽縣房地產(chǎn)價(jià)格也呈連續(xù)上升走勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)顯示：1998年至全縣商品房平均價(jià)格年均增加14.3%，其中商品房平均價(jià)格上漲了35.3%。去年三季度房屋銷售價(jià)格同比上漲51.5%，漲幅比二季度又高出11.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興5縣（市）首位。商業(yè)物業(yè)：引領(lǐng)新一輪投資行情據(jù)了解，引領(lǐng)海鹽新一輪房地產(chǎn)行情項(xiàng)目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)樵谖磥?lái)3到5年內(nèi)，海鹽人口將伴隨工業(yè)和商業(yè)發(fā)展急劇增加，購(gòu)置消費(fèi)力量會(huì)展現(xiàn)出爆炸性增加態(tài)勢(shì)，這是基于以下原因：首先，海鹽列中國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π队嘁Α⒋认?。農(nóng)民收入也高于嘉興地域平均水平，并正以每十二個(gè)月兩位數(shù)速度增加。其次，海鹽因“大橋經(jīng)濟(jì)”而成為跨國(guó)企業(yè)、大型企業(yè)首選工業(yè)基地和物流配送中心。美國(guó)邁特、方圣國(guó)際、英國(guó)維京、輝煌國(guó)際、印度TVS集團(tuán)、大連實(shí)德等企業(yè)，全部和海鹽簽署了投資協(xié)議，總投資超出2億美元。第三，海鹽境內(nèi)已開工和將開工杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速海鹽段等項(xiàng)目，這些投資即使只有10%費(fèi)用發(fā)生在海鹽，也超50億，其對(duì)海鹽經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)無(wú)疑是巨大。在投資猛增、人口數(shù)量和消費(fèi)力提升情況下，海鹽尤其需要綜合性購(gòu)物消費(fèi)廣場(chǎng)。所以，當(dāng)?shù)匾粋€(gè)商業(yè)航母項(xiàng)目——海鹽新天地已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生，而且將邀請(qǐng)杭州大廈對(duì)它經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、管理實(shí)施全程指導(dǎo)。據(jù)了解，定位為中國(guó)首家縣級(jí)shopping－Mall海鹽新天地廣場(chǎng)建筑面積為3.5萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。海鹽新天地廣場(chǎng)商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣企業(yè)經(jīng)過(guò)公開標(biāo)賣方法銷售。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關(guān)注。和一般沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場(chǎng)統(tǒng)一計(jì)劃，配套更完善，更輕易形成商業(yè)氣氛。廣場(chǎng)經(jīng)典商鋪結(jié)構(gòu)為：門面寬2-4米，進(jìn)深2-4米，層高4.8米，顯著比通常沿街商鋪更優(yōu)異?，F(xiàn)在，海鹽新天地一層經(jīng)典商鋪價(jià)格為1.2萬(wàn)元/平方米，總價(jià)每個(gè)商鋪15萬(wàn)元左右。而從整個(gè)縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢(shì)將仍然良好，現(xiàn)在本項(xiàng)目同一區(qū)塊內(nèi)樓盤——由當(dāng)?shù)睾Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米開盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在靠近3400多元／平方米，是海鹽縣內(nèi)現(xiàn)在口碑售價(jià)最高樓盤，也將是本案關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，現(xiàn)該項(xiàng)目已進(jìn)入三期開發(fā)銷售中。一、投資地塊地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)土地價(jià)值是有多個(gè)原因綜合作用結(jié)果。土地所處地理位置，周圍自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤品質(zhì)等，決定了此地塊大部分市場(chǎng)家者，所以，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1.土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周圍有兩條水質(zhì)不錯(cuò)河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地組成，較平整。該地塊在長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵，小山包，且地塊延伸四面也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大約面積為30畝地，提議開發(fā)商和政府協(xié)商取得這30畝開發(fā)權(quán)，周圍市政配套有：元濟(jì)中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊(duì)、信用聯(lián)社分社等。2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.1自然環(huán)境該地塊總體來(lái)看屬于平原地域，空氣很好，無(wú)大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個(gè)方向環(huán)境情況：1.南向一條長(zhǎng)安路直通城市繁榮腹地，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代城市居民區(qū)，能隱約感受到繁榮城市生活，又有平靜江南純美生活，交通四趨八達(dá)。離塵不離城，生活穿梭于城市繁榮和幽靜水鄉(xiāng)之中。一直往南為秦山核電站基地。2.北向北面遙望由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無(wú)障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧?kù)o而漂亮。滬杭高速路在北上方橫貫而過(guò)。3.東向遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中杭州灣跨海大橋。4.西向西向視野開闊，可見正在施工宜家花城（也是本項(xiàng)目標(biāo)最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手），印入眼簾元濟(jì)中學(xué)，文化教育氣氛濃厚，享受良好教育環(huán)境。2.3、項(xiàng)目所在城市走訪因?yàn)楹｛}縣城并不大，我們?cè)趯?duì)其關(guān)鍵交通要道，關(guān)鍵樓盤小區(qū)全部有走訪和了解。其關(guān)鍵城市休閑區(qū)域是在董家路和文昌西路交界這一帶，此區(qū)域?yàn)槠涑鞘嘘P(guān)鍵休閑區(qū)域，相當(dāng)于杭州河坊街，其城市關(guān)鍵商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路和海濱東路交界這一帶。在城市南部關(guān)鍵為核電站自建經(jīng)濟(jì)適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)全部是經(jīng)濟(jì)試用房，在幾大小區(qū)樓盤走訪中發(fā)覺各樓盤在本身外立面設(shè)計(jì)和用材均比較通常，特色點(diǎn)并不多。（在后期實(shí)際操作中，我們將對(duì)縣城各關(guān)鍵樓盤做更為具體調(diào)研）。二、項(xiàng)目地域區(qū)域分析1.基礎(chǔ)設(shè)施情況分析1.1交通情況當(dāng)?shù)貕K四面已初步形成了大交通體系，東西南北全部有寬大交通大道。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口15KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國(guó)家一類開放港口乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。邊上有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有3號(hào)線在元濟(jì)中學(xué)下。1.2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施地塊周圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)并不齊全，關(guān)鍵將依靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部處理。無(wú)專業(yè)性市場(chǎng),無(wú)酒吧,網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)，有元濟(jì)中學(xué)、城交中心小學(xué)，生活配套設(shè)施不十分健全將成為項(xiàng)目開發(fā)一大劣勢(shì)。三、項(xiàng)目區(qū)域地域住宅市場(chǎng)調(diào)查3.1項(xiàng)目地域總體計(jì)劃及土地出讓情況海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府同意為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總計(jì)劃面積39.51平方公里。其中老區(qū)在縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省“十五”特色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——海鹽標(biāo)準(zhǔn)件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔產(chǎn)業(yè)格局。浙江省評(píng)為十強(qiáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)建于5月，計(jì)劃總面積50平方公里，首期同意計(jì)劃25.7平方公里，已開啟開發(fā)12.5平方公里，距老區(qū)10公里。計(jì)劃建成上海南翼優(yōu)異制造業(yè)基地、杭州灣畔綠色濱海新城，區(qū)域關(guān)鍵城市物流口岸。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標(biāo)是建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。大橋新區(qū)計(jì)劃發(fā)展目標(biāo)是計(jì)劃總面積50平方公里，到形成功效配套、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。3.2項(xiàng)目地域開發(fā)覺實(shí)狀況及態(tài)勢(shì)項(xiàng)目地域現(xiàn)在開發(fā)住宅小區(qū)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為宜家花城項(xiàng)目，另外，區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯(lián)體別墅。后湖地域住宅展現(xiàn)出顯著走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不停擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，小區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，在后期繼續(xù)操作中，我們將對(duì)價(jià)格，付款方法，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況。四、海鹽消費(fèi)者調(diào)查分析在后期市場(chǎng)推廣中，將對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體作具體分析了解。第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中有利條件綜合態(tài)勢(shì)和企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本匯報(bào)一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了很多討論。現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正、突出于項(xiàng)目住宅市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中以下。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，多年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期將正處于此階段。②房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識(shí)——古往今來(lái)中國(guó)文化觀念組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件改善方面。（2）項(xiàng)目標(biāo)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間和規(guī)模①項(xiàng)目標(biāo)自然環(huán)境，在海鹽市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心，但又離市心較方便；②項(xiàng)目可作為縣城企機(jī)關(guān)人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想生活基地；③項(xiàng)目占地規(guī)模適不大，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)理想地方。（3）項(xiàng)目企業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)鍵和公共關(guān)系狀態(tài)。①項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)鍵可實(shí)施新組建班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)施全新體制，②項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為海鹽縣人民，海鹽縣政府作出貢獻(xiàn)。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)正確利用，有利于開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)打造良好基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不僅增加，收入水平也不停增加，加之縣城內(nèi)大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)海鹽縣房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目標(biāo)上馬開工。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)廉價(jià)，而且多年來(lái)，海鹽縣有大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不停完善和健全，這就更有利于新項(xiàng)目未來(lái)前景，而且整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)潛在購(gòu)置力也是相當(dāng)有分量，這也正是項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。（3）本項(xiàng)目現(xiàn)在交通情況良好，在建設(shè)中汽車北站，到時(shí)候小區(qū)交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)增值可能性是顯而易見。未來(lái)幾年里，周圍配套設(shè)施將逐步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)猛烈房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)要建立自己品牌和形象，就必需長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等多種原因綜合考慮。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位l項(xiàng)目在海鹽縣城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和周圍地域中高層消費(fèi)群。消費(fèi)群界定1.高校、科研院所高級(jí)職稱人士2.民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3.行政企業(yè)機(jī)關(guān)主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4.周圍居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房需要l年紀(jì)判定在30－45歲購(gòu)置目標(biāo)百分比依次判定為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位依據(jù)對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于猛烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目所處環(huán)境和位為前提而作出明智決議，關(guān)鍵原因是:1.相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。2.從項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。3.開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成部分居住小區(qū)群體，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施全部快跟上。4.關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手宜家花城在該區(qū)域內(nèi)含有其它物業(yè)不可替換優(yōu)勢(shì)。（產(chǎn)品定位具體提議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提議。）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提議中國(guó)最龐大資料庫(kù)下載一、項(xiàng)目總體計(jì)劃提議①因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)周期不是很長(zhǎng)，但在計(jì)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充足表現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展策略，提議在總體計(jì)劃設(shè)計(jì)中，所以在計(jì)劃設(shè)計(jì)中一定要充足依據(jù)開發(fā)時(shí)市場(chǎng)情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。②總體計(jì)劃中應(yīng)盡可能兼顧到當(dāng)?shù)貕K周圍環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后周圍景觀和小區(qū)人員視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)宗旨，以“綠地中公建”和“公建中綠地”（政府部門要求綠化廣場(chǎng)部分）兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出二十一世紀(jì)居住小區(qū)整體特色。③總體上來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采取靈活戶型和改變立體效果。④即使小區(qū)目標(biāo)用戶屬中高收入階層，但在海鹽這么一個(gè)縣城私家車相對(duì)不多，但在計(jì)劃上，停車泊位，按文件要求住宅不少于0.5車位/戶，商業(yè)辦公按0.6車位/戶，業(yè)主中因?yàn)槲恢迷驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，所以，提議在小區(qū)交通方面，充足做到人車分流而且計(jì)劃好停車位。⑤在設(shè)計(jì)計(jì)劃上，建立“城市——小區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭”尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市高度看小區(qū)建設(shè)，為居民發(fā)明和城市完美友好居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計(jì)提議1、住宅設(shè)計(jì)要適度超前。這里超前不僅僅是面積問(wèn)題，更關(guān)鍵是功效、質(zhì)量方面適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必需考慮到以后數(shù)內(nèi)大家生活方法和需求改變。假如我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)住宅能想到明天話，那么我們住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充足表現(xiàn)“以人為本”標(biāo)準(zhǔn)，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)處理全部應(yīng)表現(xiàn)出對(duì)人關(guān)心和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開，潔污分開。尤其是對(duì)兒童居室，要更多地給予周到細(xì)致考慮。正如大家所說(shuō)：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部部署全部應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功效分室等要求設(shè)計(jì)3、住宅外觀設(shè)計(jì)采取現(xiàn)在流行歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)練明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其它色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有改變。4、在建筑材料方面，大量采取新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成含有“后小康時(shí)代”特征住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)采取率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合部署為40%。5、戶型設(shè)計(jì)多樣化，包含平面布局多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次多樣化（多層小洋樓、小高層、聯(lián)體別墅TOWNHOUSE）等。三、小區(qū)配套設(shè)施提議1、會(huì)所是未來(lái)小區(qū)檔次標(biāo)志之一，提議建設(shè)一個(gè)中型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。2、當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)智能化成為發(fā)展肯定趨勢(shì)。為和時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新時(shí)尚，提議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采取地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)施二十四小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。3、每戶設(shè)獨(dú)立水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采取變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，確保用戶生活用水質(zhì)量。4、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、幼稚園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶日常生活提供方便，充足表現(xiàn)出小區(qū)生活現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提議伴隨大家生活水平提升，“買環(huán)境”觀念已為大多數(shù)居民所接收，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)一個(gè)賣點(diǎn)。在目前和未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，大家買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)整體計(jì)劃等原因外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反應(yīng)了大家追求人和自然友好統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜城市一個(gè)心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目本身環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行當(dāng)?shù)貕K整體計(jì)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊周圍環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，提議企業(yè)聘用專業(yè)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)成很好環(huán)境效果。上述優(yōu)化提議僅僅是一個(gè)思緒，設(shè)計(jì)人員在把握總體標(biāo)準(zhǔn)前提下，能夠有更多突破。第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算依據(jù)本匯報(bào)前六章敘述和分析，本章著重討論項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目標(biāo)投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂對(duì)應(yīng)項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體計(jì)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”靈活多變開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。1、整體計(jì)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)顯著特點(diǎn)，當(dāng)?shù)貕K占地面積雖不大，為73畝，但因?yàn)橛胁糠中「邔?，所以必需?duì)地塊進(jìn)行整體計(jì)劃，分期實(shí)施。2、分期實(shí)施。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá)60953.75M2依據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊現(xiàn)實(shí)狀況分析，提議項(xiàng)目以地塊以西北部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊西北面環(huán)境、交通條件相對(duì)很好，宣傳也更為方便。②從計(jì)劃方面考慮，該區(qū)域含有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目看待。③從景觀效果考慮，北向風(fēng)景很好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目通常全部是將很好區(qū)位項(xiàng)目放在最終階段實(shí)施。3、自主開發(fā)。這是基于項(xiàng)目企業(yè)資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身特點(diǎn)而作出選擇。①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目企業(yè)可憑借其它企業(yè)所不含有雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。②項(xiàng)目企業(yè)購(gòu)置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠政策）。③項(xiàng)目地塊所處特有區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。④經(jīng)過(guò)自主開發(fā)，企業(yè)可快速依靠項(xiàng)目標(biāo)品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大企業(yè)在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界影響，為以后項(xiàng)目開發(fā)打下良好基礎(chǔ)。4、力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少前提決定，同時(shí)借助于該項(xiàng)目標(biāo)品牌，可快速提升開發(fā)企業(yè)在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界著名度。5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全方面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。提議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是企業(yè)實(shí)力展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)信心。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為14019.3625萬(wàn)元人民幣。更具體投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施改變而調(diào)整。1、建設(shè)投資建設(shè)投資包含土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、計(jì)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、多種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。建筑形式組合式：多層70%，小高層30%1.1土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)和批租費(fèi)之和，總計(jì)萬(wàn)元。1.2建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用按2300元/M2計(jì)1.3小區(qū)配套費(fèi)小區(qū)配套費(fèi)按140元/M2計(jì)1.4道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按60元/M2計(jì)1.5項(xiàng)目研究、咨詢、計(jì)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用依據(jù)海鹽縣現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)1.6多種配套稅費(fèi)確定項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)多種稅費(fèi)根據(jù)建安工程15%記取。1.7項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用3%計(jì)取。1.8不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)以建設(shè)工程3%計(jì)取。2、建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程資金籌措可經(jīng)過(guò)預(yù)售房款和租金來(lái)實(shí)現(xiàn)。3、項(xiàng)目總投資上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，累計(jì)14019.3625萬(wàn)元。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)依據(jù)市場(chǎng)改變，不停地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。因?yàn)轫?xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，提議將整個(gè)項(xiàng)目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期）。分為：工程前期首期工程二期工程具體時(shí)間為工程進(jìn)度。第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況分析本章對(duì)項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。項(xiàng)目中包含公寓式住宅、小高層住宅和幼稚園、小學(xué)、車庫(kù)等公建項(xiàng)目。其中，前者采取銷售形式，公建項(xiàng)目可采取銷售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多個(gè)形式。公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少物業(yè)，且要投入一定經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼稚園。一、項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格定位依據(jù)對(duì)項(xiàng)目周圍同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況分析，結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面情況，對(duì)項(xiàng)目作以下價(jià)格定位：提議多層住宅價(jià)格在3200元/m2具體定價(jià)在具體操作中，制訂具體價(jià)格體系。二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需情況調(diào)查，和本物業(yè)設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，再行確