二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}

卡上涂黑其相應(yīng)的編寫。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)

得0．5分)

1．一宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為40萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為55萬(wàn)元，已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額為40萬(wàn)元，

作為某種目的的估價(jià)結(jié)果為55萬(wàn)元，則該估價(jià)目的可能是（

）。

A．買賣

B．抵押貸款

C．房屋征收

D．保險(xiǎn)

E．拍賣

【答案】BD

【試題解析】抵押價(jià)值＝40＋55－40＝55（萬(wàn)元）；保險(xiǎn)估價(jià)只對(duì)建筑物進(jìn)行估價(jià)，拍賣估價(jià)的評(píng)

估價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值95萬(wàn)元，也是拍賣保留價(jià)。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第一章《房地產(chǎn)估價(jià)概論》第二節(jié)：對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要。

2．房地產(chǎn)估價(jià)可在下列活動(dòng)中發(fā)揮作用（

）。

A．房地產(chǎn)出租

B．房地產(chǎn)保險(xiǎn)

C．房屋繼承、分割

D．房地產(chǎn)滅失

E．房屋征收

【答案】ABCE

【試題解析】房屋滅失是指因火災(zāi)、地震等自然原因或者被拆除等人為原因造成房屋不復(fù)存在的

情形。在其滅失后，房屋登記簿記載的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋所有權(quán)注銷登記，此種情況下不需要評(píng)

估。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第一章《房地產(chǎn)估價(jià)概論》第二節(jié)：對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要。

3．房地產(chǎn)所有權(quán)可分為（

）。

A．土地區(qū)分所有權(quán)

B．全部所有權(quán)

C．單獨(dú)所有權(quán)

D．共有權(quán)

E．建筑物區(qū)分所有權(quán)

【答案】CDE

【試題解析】房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第二章《房地產(chǎn)及其描述》第一節(jié)：房地產(chǎn)的含義。

4．房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有（

）。

A．需求

B．有用性

C．有效需求

D．稀缺性

E．有效供給

【答案】BCD

【試題解析】房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價(jià)格（價(jià)值），是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺、并?/p>

人們對(duì)它們有需求，即同時(shí)具有有用性、稀缺性和有效需求。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第三章《房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值》第一節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件。

5．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（

）賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交

易才會(huì)成功。

A．高于

B．等于

C．低于

D．不高于

E．不等于

【答案】AB

【試題解析】如果當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格不高于或不等于賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)存

在交易不成功的情況，因此不應(yīng)入選。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第三章《房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值》第四節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。

6．受（

）等因素的影響，形成的交易價(jià)格為非正常成交價(jià)格。

A．不了解市場(chǎng)行情

B．強(qiáng)迫交易

C．壟斷

D．無(wú)利害關(guān)系

E．國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控政策

【答案】ABC

【試題解析】成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此，成交價(jià)格可分為正常成交價(jià)格和

非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、無(wú)利害關(guān)

系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的

影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第三章《房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值》第四節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。

7．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（

）。

A．不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的

B．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)

C．理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

D．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化

E．匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致

房地產(chǎn)價(jià)格下降

【答案】ACE

【試題解析】A項(xiàng)：不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的；不同

的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的；B項(xiàng)：有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格

的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)；C項(xiàng)：從綜合效應(yīng)上看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房

地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)

格會(huì)上漲；D項(xiàng)：某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來(lái)量化；E項(xiàng)：當(dāng)預(yù)

期本幣升值時(shí)，會(huì)導(dǎo)致該國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第四章《房地產(chǎn)價(jià)格影響因素》第一節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述和第五節(jié)：經(jīng)

濟(jì)因素。

8．估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)內(nèi)涵有（

）。

A．用途相同

B．交易類型與估價(jià)目的吻合

C．建筑結(jié)構(gòu)相同

D．成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近

E．權(quán)利性質(zhì)相同

【答案】ACE

【試題解析】估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)

模、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的房地產(chǎn)。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第六章《比較法及其運(yùn)用》第三節(jié)：選取可比實(shí)例。

9．收益法中，對(duì)應(yīng)著不同的收益類型，收益乘數(shù)包括（

）。

A．潛在毛收入乘數(shù)

B．有效毛收入乘數(shù)

C．凈收益乘數(shù)

D．稅前現(xiàn)金流乘數(shù)

E．稅后現(xiàn)金流乘數(shù)

【答案】ABC

【試題解析】收益乘數(shù)有潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)，對(duì)應(yīng)的收益乘數(shù)法有

潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第七章《收益法及其運(yùn)用》第二節(jié)：報(bào)酬資本化法的公式。

10．成本法中求取建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（地價(jià)款）可以采用的方法有（

）。

A．比較法

B．基準(zhǔn)地價(jià)修正法

C．假設(shè)開發(fā)法

D．成本法

E．收益法

【答案】ABD

【試題解析】不能采用假設(shè)開發(fā)法求取，否則表面上是采用成本法估價(jià)，實(shí)質(zhì)上是采用假設(shè)開發(fā)

法估價(jià)。也不宜采用收益法估價(jià)。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第八章《成本法及其運(yùn)用》第二節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。

11．分解法是把建筑物折舊分成（ ）等各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分后相加得到

建筑物折舊的方法。

A．不可修復(fù)折舊

B．物質(zhì)折舊

C．功能折舊

D．外部折舊

E．可修復(fù)折舊

【答案】BCD

【試題解析】分解法認(rèn)為，建筑物折舊可分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，而物質(zhì)折舊、功能

折舊和經(jīng)濟(jì)折舊均可分成若干組成部分，然后根據(jù)各個(gè)組成部分的特點(diǎn)分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄓ枰郧笕　?/p>

物質(zhì)折舊和外部折舊可分為可修復(fù)折舊和不可修復(fù)折舊兩種，功能折舊可分為功能缺乏、功能過(guò)剩和

功能不足折舊三類，其中每種又可分為可修復(fù)折舊和不可修復(fù)折舊兩種。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第八章《成本法及其運(yùn)用》第五節(jié)：建筑物折舊的求取。

12．用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，在估算利息時(shí)必須把握（

）等。

A．計(jì)息項(xiàng)目

B．資本化率

C．計(jì)息周期

D．計(jì)息期

E．計(jì)息方式

【答案】ACDE

【試題解析】在測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第九章《假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用》第六節(jié)：假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。

13．某大廈建筑總面積8000㎡，房地總價(jià)值8000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值3000萬(wàn)元，若某人擁有

該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200㎡，房地價(jià)值215萬(wàn)元，則按建筑面積和房地價(jià)值進(jìn)行分

攤所計(jì)算的該人的土地占有份額為（

）。

A．2．5%

B．7．17%

C．2．69%

D．3．0%

E．2．7%

【答案】AC

【試題解析】按建筑面積分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為：200/8000＝2．5%，按房地價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為：

215/8000＝2．69%。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第十一章《地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偂返诹?jié)：高層建筑地價(jià)分?jǐn)偂?/p>

14．明確估價(jià)的基本事項(xiàng)包括明確（

）。

A．估價(jià)對(duì)象

B．估價(jià)目的

C．價(jià)值時(shí)點(diǎn)

D．估價(jià)方法

E．價(jià)值類型

【答案】ABCE

【試題解析】估價(jià)方法不是估價(jià)的基本事項(xiàng)，它是技術(shù)層面上的東西，屬于方法論的內(nèi)容。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第十二章《房地產(chǎn)估價(jià)程序》第三節(jié)：確定估價(jià)基本事項(xiàng)。

15．書面估價(jià)報(bào)告書的格式有（

）。

A．?dāng)⑹鍪綀?bào)告

B．WORD報(bào)告

C．表格式報(bào)告

D．EXCEL報(bào)告

E．單頁(yè)報(bào)告和多頁(yè)報(bào)告

【答案】AC

【試題解析】表格式報(bào)告和敘述式報(bào)告是書面估價(jià)報(bào)告的兩種格式，雖然表面上可能就是單頁(yè)報(bào)

告和多頁(yè)報(bào)告。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第十二章《房地產(chǎn)估價(jià)程序》第九節(jié)：撰寫估價(jià)報(bào)告。

三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示

正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

1．房地產(chǎn)價(jià)格在某種意義上是客觀存在的，房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是模擬

市場(chǎng)的價(jià)格形成過(guò)程，將房地產(chǎn)價(jià)格揭示出來(lái)。（

）

【答案】√

【試題解析】房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的

定價(jià)思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的

基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第一章《房地產(chǎn)估價(jià)概論》第一節(jié)：對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)。

2．某宗房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為300萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)格為380萬(wàn)元，這意味著該評(píng)估價(jià)格不是客觀

合理的。（

）

【答案】×

【試題解析】估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見，

而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第一章《房地產(chǎn)估價(jià)概論》第一節(jié)：對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)。

3．房地產(chǎn)第一次拍賣的保留價(jià)等于評(píng)估價(jià)值，但小于市場(chǎng)價(jià)值。（ ）

【答案】×

【試題解析】拍賣估價(jià)的評(píng)估價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值，也是拍賣保留價(jià)。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第一章《房地產(chǎn)估價(jià)概論》第二節(jié)：對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要。

4．房地產(chǎn)雖然可以區(qū)分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面，但其價(jià)值的高低主要取決于其權(quán)益的大小。

（ ）

【答案】×

【試題解析】房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體；房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。

兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同

的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。

房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)雖然是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，在估價(jià)中也不可忽略房地產(chǎn)實(shí)物狀況對(duì)其價(jià)值的影響。

同樣，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)也是極端重要的－一般你能改變房地產(chǎn)除區(qū)位以外的東西，但你改變不了房地產(chǎn)

的區(qū)位。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位狀況不同，價(jià)格、價(jià)值會(huì)有所不同，甚至差異很

大。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第二章《房地產(chǎn)及其描述》第一節(jié)：房地產(chǎn)的含義和教材第三章《房地產(chǎn)價(jià)格和

價(jià)值》第三節(jié)：房地產(chǎn)供求與價(jià)格。

5．房地產(chǎn)價(jià)格一般來(lái)說(shuō)是由供給和需求決定的，需求減少，則價(jià)格會(huì)下降。（

）

【答案】×

【試題解析】錯(cuò)在缺少前提：在供給一定前提下，需求減少則價(jià)格下降。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第三章《房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值》第三節(jié)：房地產(chǎn)供求與價(jià)格。

6．房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)

同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性。（

）

【答案】×

【試題解析】應(yīng)是對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。

本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第五章《房地產(chǎn)估價(jià)原則》第一節(jié)：房地產(chǎn)估價(jià)原則概述。

7．城市規(guī)劃條件影響土地價(jià)值，在一定程度上是合法原則的體現(xiàn)。（

）

【答案】√

【試題解析】依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)，所謂“城市

規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值”，在一定程度上反映了這一要求。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第五章《房地產(chǎn)估價(jià)原則》第三節(jié)：合法原則。

8．估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為過(guò)去，價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去或現(xiàn)在、未來(lái)。（

）

【答案】×

【試題解析】估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為過(guò)去，價(jià)值時(shí)點(diǎn)只能是過(guò)去或現(xiàn)在。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是過(guò)去時(shí)屬于

回顧性估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在時(shí)屬于房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠估價(jià)。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第五章《房地產(chǎn)估價(jià)原則》第四節(jié)：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。

9．現(xiàn)判定某可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況差2%，則可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整正系數(shù)為100/102。

（ ）

【答案】×

【試題解析】可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象條件差就要調(diào)增，應(yīng)為100/（100－2）＝100/98。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第六章《比較法及其運(yùn)用》第七節(jié)：房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

10．某宗房地產(chǎn)的收益年限為無(wú)限年，預(yù)計(jì)其未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為30萬(wàn)元和8萬(wàn)

元，此后每年的總收益和總費(fèi)用在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地

產(chǎn)的收益價(jià)值為275萬(wàn)元。（

）

【答案】√

【試題解析】?jī)羰找婷磕赀f增率為2%，代入公式：V＝A/（Y－g）＝（30－8）/（10%－2%）＝275。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第七章《收益法及其運(yùn)用》第二節(jié)：報(bào)酬資本化法的公式。

11．期末轉(zhuǎn)售收益是在持有期內(nèi)轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可以獲得的凈收益。（

）

【答案】×

【試題解析】應(yīng)是在持有期末轉(zhuǎn)售可獲得的凈收益。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第七章《收益法及其運(yùn)用》第二節(jié)：報(bào)酬資本化法的公式。

12．成本法、假設(shè)開發(fā)法可同時(shí)用于評(píng)估某在建工程的價(jià)格。（

）

【答案】√

【試題解析】假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力房地產(chǎn)的估價(jià)，成本法適用于正在開發(fā)的

房地產(chǎn)估價(jià)。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第八章《成本法及其運(yùn)用》第一節(jié)：成本法概述和教材第九章《假設(shè)開發(fā)法及其

運(yùn)用》第一節(jié)：假設(shè)開發(fā)法概述。

13．在建筑物殘值率等于零時(shí)，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是折舊率的倒數(shù)。（

）

【答案】×

【試題解析】應(yīng)該是年折舊率的倒數(shù)。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第八章《成本法及其運(yùn)用》第五節(jié)：建筑物折舊的求取。

14．長(zhǎng)期趨勢(shì)法可用來(lái)比較、分析兩宗或兩類房地產(chǎn)價(jià)格上漲（或）下降的強(qiáng)弱程度或發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

為房地產(chǎn)投資決策等提供參考依據(jù)。（

）

【答案】√

【試題解析】長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用來(lái)比較兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第十章《長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用》第七節(jié)：長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。

15．估價(jià)報(bào)告使用期限的長(zhǎng)短應(yīng)根據(jù)估價(jià)內(nèi)容和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來(lái)確定。（

）

【答案】×

【試題解析】估價(jià)報(bào)告使用期限的長(zhǎng)短應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來(lái)確

定。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第十二章《房地產(chǎn)估價(jià)程序》第九節(jié)：撰寫估價(jià)報(bào)告。

四、計(jì)算題(共2題，每題10分。要求列出算式．計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有

計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)

（一）為評(píng)估某酒店于2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格，在該酒店附近調(diào)查選取了A．B．C三宗類

似酒店的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，成交價(jià)格及成交日期見下表：

另調(diào)查獲知，當(dāng)?shù)卦摼频?011年的5月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為102．3、112、108、105、98．6、

92．4（以2010年1月1日為100，以人民幣為基準(zhǔn)），2011年6月1日美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)為1

美元＝6．5元人民幣，2010年10月1日美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元＝6．3元人民幣。試?yán)?/p>

上述資料測(cè)算該該酒店2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)值。（最后結(jié)果用簡(jiǎn)單算術(shù)平均得出）

【試題解析】

此題考核了比較法的具體計(jì)算過(guò)程，重點(diǎn)考核了市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法和測(cè)算。

【解】

該酒店2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算如下：

可比實(shí)例A

可比實(shí)例B

可比實(shí)例C

成交價(jià)格

7500人民幣元/㎡

1250美元/㎡

8000人民幣元/㎡

成交日期

2011年5月1日

2011年6月1日

2011年9月1日

交易情況

＋2%

＋3%

－3%

房地產(chǎn)狀況

－8%

－5%

＋6%

1．比較價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

2．計(jì)算比較價(jià)值VA：

7500×1/（1＋2%）×92．4/102．3×1/（1－8%）＝7218．88（人民幣元/㎡）

3．求取VB：

1250×6．5×1/（1＋3%）×92．4/112×1/（1-5%）＝6850．41（人民幣元/㎡）

4．求取VC：

8000×1/（1-3%）×92．4/98．6×1/（1＋6%）＝7291．34（人民幣元/㎡）

5．將上述三個(gè)比較價(jià)值的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的測(cè)算結(jié)果，該酒店2011年10月1日的比

較價(jià)值為：

估價(jià)對(duì)象的比較價(jià)值＝（7218．88＋6850．41＋7291．34）÷3＝7120．21（人民幣元/㎡）

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第六章《比較法及其運(yùn)用》。

（二）某賓館框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積10000㎡，土地使用年限為40年，2003年年初通過(guò)出讓方式

取得。出讓合同約定不可續(xù)期，且當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)到期后對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償。三年后，該賓館

建成并投入運(yùn)營(yíng)，一層建筑面積2000㎡，其中500㎡為賓館大堂，1500㎡用于出租餐廳和咖啡廳，其

余各層為賓館客房、會(huì)議室和非該賓館使用辦公室。該賓館共有客房190間（建筑面積7600㎡），會(huì)

議室2間（建筑面積200㎡），非該賓館使用辦公室3間（建筑面積200㎡）。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館每間客

房每天的房?jī)r(jià)為200元，年平均空置和收租損失率