第一節(jié)（一（二（三（一）（二）（三）（四）141位、步幅的正確，忌出現(xiàn)“八字腿”“0字腿”。走得幽雅？有韻味。45（一）（二）（三）（四）（五）（六）（七）第一節(jié)（一行業(yè)所需要的市場全局觀念，并積累崗位所需求的基本業(yè)務信息，提高專業(yè)技能。（二、通過跑盤熟練掌握所屬區(qū)域的地理特征、商業(yè)特點、樓盤情況，以為客戶提供更詳盡、專業(yè)的士服務。（三、通過跑盤程序，使跑盤人員磨練意志、端正行業(yè)觀念，培養(yǎng)房地產經紀人員所應具備的品格素質和職業(yè)精神。(一 城市“地理通”——全局掌握城市結構、道路走向、路貌特征1、掌握城市結構、道路走向、道貌特征②、隨著城市規(guī)劃不斷變遷，老百姓約定俗成的地理稱謂對地理標識尤為重要。2、實現(xiàn)實地印象與地圖標識間迅速自如的轉換①、地圖標識方向為上北下南，每日跑盤前要先畫出計劃跑盤的地圖；②、在實際跑盤過程中，記錄沿路的每一座物業(yè)，并整理在作業(yè)中；③、最終在頭腦中形成地圖全貌和實地印象。3、熟悉社區(qū)或樓盤配套設施情況：幼兒園、小學、中學、菜場、酒樓、公園以及大型市場、文體娛樂設施等。4、熟知交通路線及具體公交站點、中小巴車次，找到公交站點的位置，記錄所有經過的大、中、小巴士路號及車費。（一、跑盤物業(yè)調查作業(yè)標準1、對于在售物業(yè)的項目調查，必須嚴格按照公司規(guī)定的項目調查表認真填寫。2、對于已入伙一年之內的物業(yè)，項目調查表所要求的“折實售價”一欄可不填寫，其它欄目按要求完成。34、跑盤地圖作業(yè)標準除按照跑盤指引的要求外，還需對正在籌建中的物業(yè)及待建空地的情況進行了解，并在跑盤地圖上做出標識。（一1、客觀地講，跑盤是件苦差事。新員工不單要承受精神、體力上的付出（比如每天跑完盤回來，還要畫圖和完成項目調查作業(yè)，還要面對經濟上的壓力。在這個過程中不斷有人離去；2、如何幫助新員工成功地邁出入職億展置地后的第一步，并為其今后成長為合格的、乃至優(yōu)秀的置業(yè)顧問打下良好基礎，對于我們這些新員工的指路人來說，責任很大。（二1、向新學員明確跑盤的作用及與目前工作的不同之處,以便有針對性地做出工作安排；二來也可讓新學員從陌生的工作環(huán)境中感受到關心與幫助,增強對團隊的歸屬感。②、在與新學員的交流過程中，需向其闡述跑盤的作用及相關要求（通常稱為洗腦其理解：跑盤是所有加入地產行業(yè)和億展置地的營銷人員的必修課，是其成長為使客戶信賴的專業(yè)地產顧問的最基礎的和不可或缺的步驟。通過這樣的交流，可以使新員工提高對跑盤的重視程度和積極性。2、向新員工明確跑盤重點①、提醒新員工購買北京地圖，跑盤前預先查看地圖，確定第二天的工作路線。政府機關、大型公共設施、在建、籌建及待建物業(yè)等內容的調查。③、有條件的話，安排現(xiàn)場一位已上崗的新員工與其交流跑盤心得，借助這位剛上崗新員工的工作熱情，激發(fā)即將開始跑盤的新人的積極性。3、每周固定兩次交作業(yè)時間采用每周交兩次作業(yè)而不是每天到分行報到的做法，既可使新學員節(jié)省時間和交通費用，從而感受到經理對他的關懷；同時也可給予其一定的工作壓力（因為每周已有足夠的時間跑盤和完成作業(yè)，所以必須提交合格的作業(yè)）4、跑盤輔導以鼓勵為主，同時要指出和分析不足，讓新學員帶著問題跑盤。5、建議跑盤新員工以客戶身份去調查樓盤這樣做，不僅可以取得較為真實、詳細的數(shù)據(jù)，還可學習到別人的銷售技巧，熟悉業(yè)務操作流程，為上崗做準備工作，同時也有助于避免產生單調、枯燥的感覺。6、讓新員工感受到團隊的力量可利用跑盤新學員每周兩次回分行提交作業(yè)的機會，安排其與其他房地產經紀人員暢談跑盤經歷，以增進同團隊成員之間的感情，堅定跑盤信心。 （一（二（三（四（五（六（七（八（一（二（三（四（五（六（七1234（問有否看這附近的樓盤，同行家看過沒，永遠是最好的567891011（1234512345 (一 上門1234置業(yè)顧問在得悉客人之要求后，應即時約業(yè)主安排看房，就算未能約到客人要求的房型，（(二)廣告客（來電公司置業(yè)顧問在接到廣告來電客戶時，同樣地先介紹自己，譬如：您好，XX部/分行為您服務！之7：00—8：008：00（盡快與客戶見面）1315，故意報錯一號，客戶會立即給更正！(三 店鋪外看廣告的客你好！我姓陳，先生怎樣稱呼？王先生是嗎？對哪個樓盤有興趣呢？我可以作個介紹，（冷進來喝杯冷（熱）（或放心好啦！我不會經常電你的(四 人際關系(五 公司現(xiàn)有的盤源內之客戶（洗盤（一）1售出兩房，買一間三房（改善生活素質售出后，租住房子（減輕負擔套現(xiàn)（經濟問題已買新房子，賣掉現(xiàn)住的房子（付房款移民（急售到價才售（不急售，可能業(yè)主有多套房子（二）通過這件小事,使我們明白,和一個人建立良好的朋友關系,往往就是一句親切的問候,為她做一件小小的事,都能感動周圍的每一個人,都能取得她們的信任! 一 如何說服業(yè)主簽獨家代理及獨家代理的重要二 如何說服業(yè)主放鑰XX苑2601三 如何應對同行借鑰一般有兩種情況，1：I425 二、一般第一次看房之客人不可超過三個單位(第一套：附帶最差的；第二套：中意的；第三三、第二次看房，盡量在房內呆的時間短一些，盡快讓客下定，也可以再介紹別的樓宇，但四、針對可能提出的異議，準備好應對方式、技巧、并進行一些練習，由此鍛煉自己的勸說 (一 沒有鑰匙約業(yè)主看初約（10：009：00死約，第二天9：00再次與業(yè)主確定客戶看房時間，以免放鴿子，失去信任度；(二 有業(yè)主（租客）住里面,預約客戶看房；如有業(yè)主住，防止客戶與業(yè)主講話和跑單2，防止業(yè)主客戶雙方先到，甩掉經紀人。成交完畢買賣雙方提示語（如客戶拒交協(xié)議、收據(jù)（買方）(三 與業(yè)主殺價技房屋基本條件：朝向，樓齡，結構，地段，噪音，風水，采光、方向、通風、樓層、人 (五)置業(yè)顧問十大口訣1、見客要打反價 2、更新樓盤要夠3、說服業(yè)主小換 4、談單秘密地進5、客戶還價要說 6、雙方談單要加7、還價業(yè)主要夠 8、千元單位作標9、電話給客要乘 10、中盤不快非好二、看房過程中應注意的問題1234三 看房后應注意的問A 開放式——為什B 封閉式——是不1A——點頭（偶爾使用1AB：A；2000050005000500050002000020003000500010000200002000020000200002000010000500030002000（”第七 如何跟1.5%作為傭金)XX業(yè)主：XXXX價格變化、售價是否包稅包傭、原價多少、產權狀況、自住/空置/出租（什么時間到期還想不想再買來投資？（具體投資有吸引力的房子價格控制在多少（總價第八節(jié)討價還價 1.5%作傭金，租客則收取半個月234交通配套完善嗎？（如果乘車到××要多久這幢樓出售/出租的比率如何？（閑雜人多不多二、讓客戶下意向金（訂金意向金的金額多少不重要（最好能計算我們傭金在內（（（（四）504238（業(yè)主單位內得全屋家電37120006000（七） 1、業(yè)務人員先要知道客戶業(yè)主的大致工作特點23、如果在簽單之后的，有一方或雙方不夠配合的，盡量利用利害關系來讓他們配合我們的安排。10 一 如何跳盤跳“你好，億展置地，XXX先生/小姐，請問您要找什么樣的房子？面積多少？什么位置？幾房幾廳？樓層(高層？多層？是幾樓左右？)大概能出多少錢(樓價)及付款方式(一次性或按揭首期能支付多2“XXX70（100首先，接聽業(yè)主電話“你好，億展置地,XX1.5%，X1.5%8114二 如何有效控15E—40323：0095%（一（二（三茵悅之生1棟75B，劉小青聯(lián)系好業(yè)主說客戶很有誠意，看完房后可以馬上定下來，由黃第十節(jié) 123452、產權的相關證明，（查檔、身份證等345 熱 比如說交完房后，客戶、業(yè)主可能還會碰到一些雞毛蒜皮的小事，請你去幫忙。細 如過戶、簽約，雙方需準備一些什么資料，你沒有事先講清楚，因為資料不齊而耐 房產交易對于我們來說可能很簡單，但對于初次置業(yè)者是一個復雜的過程，他要一、個人資 二、家庭情 三、工作情 四、居住情 七、市場了解情況八、其他情況 12 第一 商鋪分類12.第二 商鋪投（選擇商鋪要注意“四看”投資商鋪需要有獨特的眼光，因為商鋪的巨大投資和其不可變性，導根據(jù)幾位資深房地產投資專家的分析，以下六大因素決定了商鋪的投資價值：一、是否處于核 （稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12/（購買房屋總價+契稅+印花稅（（（8-12第四節(jié)商鋪稅費及按揭3%，暫沒有營業(yè)稅。有個土地使用價費。其他稅費都一第五節(jié)中介方帶看須知3,510第一節(jié),,,,,,.買賣雙方簽署《深圳市房地產買賣合同（現(xiàn)售）買賣雙方與經紀方簽署房地產買賣合同,買方付定金給賣方(由經紀方托管5%劃入賣方帳戶第二節(jié)身份證明（包括身份證、軍官證、護照、回鄉(xiāng)證、臺胞證等（代理人需要提交公證委托書（(一 一筆贖樓（即買方擔保贖樓， 賣方辦理全權委托公證，出具相關資料（三方協(xié)議、房產證復印件或購房合同、原抵押合 公司的帳戶（2）（2 （3）（24（2 一 過戶所需的資料1、買賣雙方身份證原件或身份證明（見附注：雙方身份證明及注意事項23、轉移登記申請表（原件4、《北京市房地產買賣合同（現(xiàn)售5、有委托情況（委托公證書、委托人身份證、委托人身份證復印件6房地產買賣合同書（原件（境外個人或組織需公證贈與公證書及親屬關系證明公證書（原件繼承公證書（原件換房協(xié)議書（原件（（協(xié)議離婚的，夫妻雙方須到產權登記部門共同申請；法院判決除外國土分局征收科開具的付清當年土地使用費證明（個人自用普通住宅除外

（營業(yè)執(zhí)照、事業(yè)單位登記證或成立單位批文（核原件法定代表人證明書（原件；授權委托書（原件法定代表人身份證復印件；受委托人身份證復印件（核原件（1）-（4）1（原件市房改辦批復原件（粉紅色2登記費：50第四 稅費計算，各大銀行費X3X3X1.5%(505X4加120元10001100每增加1100X1%(2000500外)300505年(未滿5 2005年957221111723、ABC223（1附表（公證委托書的用途及數(shù)量賣方申請擔保公司贖樓 1買方申請按揭 1贖樓還款 1本（最多需要3本，看具體的銀行和其支行交易中心簽署現(xiàn)售合同 1國土局遞件過戶 1水電煤氣過戶 1334773452（八）22第六 新版《房地產買賣合同》操作指50（（如不確定可以先咨詢公司的按揭員 5%，及時采取措施補救。如其中一方不支付任何費用的，在另一方支付款項空格內可填寫以防疏忽大意有遺漏按照交易流程操作交樓時間為：賣方收到出售該房地產全部樓款(除尾款外) 須備注：為促成交易，買方自愿替賣方支付經紀方傭金元整。防止成交后客戶起訴經紀賣雙方協(xié)商約定，賣方的傭金元整，由買方替賣方支付。 賣方：A、B 經紀方：須填寫經紀方代表人，并由營業(yè)經理簽名確認（必須有經紀人上崗證。經紀方簽否則不能簽署此份合同。賣方簽收的定金金額只能是買方在簽署合同時已經支付的定金金額（包括保證金 提前交樓（提前收樓裝修 買方要求在簽署（現(xiàn)售）改為李四入張三為買方，此人亦同意并遵守該合同規(guī)定之所有條款。A+BBA與B為 關系，B同意本合同約定之房地產的轉讓，并委托A簽署本合同，如賣方任何一人違約，A自愿承擔因此所產生之全部賠償責任（同時要A書面承諾何時可以補交B的委 要A承諾B何時可以簽名，并待B簽名后合同再給買賣雙方，若到時B未來簽名，A須負締 如果雙方不按公司的標準流程操作要求分期付款，必須告訴雙方可能產生的風險，簽約時2（1，1、姓名買賣雙方到場的第一時間應先把買賣合同拿出來（迅速引導雙方）1、第二節(jié)新版合同常見問題的解答 答：A、BA、BA、B明書》），A，B2、《聲明書》（業(yè)主出具一份承租方放棄同等條件下優(yōu)先購買權的聲明書）（一）313時看清方向，有信心和勇氣不斷前進。3“5S5.（（3038012086223 23；23（六）（七）51—23—4 看房這么多，很辛苦的，這套房真的非常不錯，無論是用來住家還是投資都是非

第九章（1）（2）（3）（1）（2）（3）（4）90301530答：1988年1月37050504050答：房屋的建筑面積包括套內（單元）元（4000）的，按（租金-已納稅金*（1-20%）10%；房產稅，按（房產原值*70%）1.2%，企業(yè)所得稅，按（租金-已納稅金-費用）2%?24293031