地產專家小范圍交流會會議紀要-20220618會議時間：2022年6月18日嘉賓中指研究院鄭州分院陳經理嘉賓發(fā)言：鄭州房地產市場現(xiàn)狀分析表1、鄭州商品住宅銷售金額、面積、均價（主持人根據Wind數據補充）備注：20182019年鄭州房管局數據缺失，使用鄭州統(tǒng)計局數據指標名稱鄭州：商品房成交面積：住宅：當月值:年度：合計值鄭州：商品房成交均價住宅：年:平均值鄭州：二手房成交面積：住宅：當月:年度：合計值鄭州：二手房成交均價:住宅：年度:平均值新房成交占比單位萬平方米元/平方米萬平方米元/平方米來源鄭州市房地產管理局鄭州市房地產管理局鄭州市房地產管鄭州市房地產管理局20114966,3311854,77973%20128506,4532275,36679%20138857,4134266,33568%20148417,9773596,99170%20151,0788,7925258,12667%20161,7229,5867449,26470%20172,5498,47761410,60081%20183,3308,30635310,73190%20193,24111,35536010,14290%20202,28511,63565510,15378%20211,59512,22264311,09171%2022年至今31318463%從鄭州房地產十年周期來看，2011年成交量為496萬方左右，2012-2014850萬方萬方區(qū)間震蕩。2014至2017年持續(xù)上升。2019年到2021年，受疫情導致經濟下行，2021年大幅下降。鄭州市房地產現(xiàn)在整體處于下行調整階段，但鄭州市成交均價處于上升階段。從短周期來看，2019年開始主城區(qū)的成交價格維持在13000到15000元之間。2022年從一月份開始，整體市場下行劇烈，2022年5月份全市成交量下滑至32萬方，與去年同期128萬方相比呈斷崖式下跌。3月份鄭州出臺了19條政策，分別從土地端、企業(yè)端以及銷售端形成多維度支持，1/5但鄭州房地產市場僅從3月份的萬方增加至4月份的萬方，政策效果沒有達到市場普遍預期，2021年4月份成交量為萬方。許多房地產商希望通過19比持續(xù)下降。2015-2019年新房成交量占比平均為80%,202078%,2021年為2022年1至5月份占比63%。這是由于市場上目前普遍購房全體將置業(yè)預期轉向二手房，2021年房企暴雷，鄭州房企交付品質下降，項目爛尾，延期交付等事件使得客戶對于新房購買存在一定心理擔憂。鄭州市主城區(qū)以兩年為維度總計成交水平發(fā)現(xiàn)，2019年至2021年市場成交主力為80-平，2021年80-90平轉移至110-12020192021年成交總額以150萬為市場主力成交區(qū)域，自年底至今，成交總額主力轉移至每套150-200萬。整體市場剛需能力在減弱，改善客戶群體數量再增加，同樣說明鄭州市主城區(qū)置業(yè)對于改善需求吸引力的增加。2019年至2022年鄭州市主城區(qū)購房群體鄭州市市外人口占比下降，2019年市外人口占比65.7%,2020年下降至64.1%,2021年微增長至65.8%,截止目前整個鄭州市置業(yè)市外人口劇烈下降，降至58.4%。鄭州市人口流出是主要原因，2021年的疫情與洪水都整體經濟造成沖擊，造成鄭州市人口外溢。從年齡段數據也可以得出相似的結論，年置業(yè)群體主要集中在20-30最高占比達38.92%,2020年降至35%左右，2021年降至34.3%,202234.3%28.9%,鄭州市年輕人置業(yè)壓力激增，置業(yè)數量下降。30-歲置業(yè)群體占比由201934.61%上202238.9%年齡段數據同樣佐證了上文中的兩大特征，剛需向大戶型的轉變，改善群體增加，年輕置業(yè)群體下降。房票制度相關介紹鄭州市政府為促進鄭州市房地產發(fā)展，在19條后又推出了房票制度，該制度已經在國內多個城市實行。例如信陽市，寧波市、紹興市、溫州市、江陰市等。房票制度有六個特點，第一是實名持有，持有人為被征收房屋的所有權人；使用人限定為持有人、持有人配偶、持有人近親屬。不能轉讓、贈與、抵押、套現(xiàn)。第二是限期使用，鄭州市規(guī)定不能超過個月，超過12個月視為放棄政策性獎勵（8%的補償金額+3個月過渡費），該規(guī)定的目的是縮短去化周期。其他市也有相似的政策，信陽市期限為18個月；寧波的政策較為動態(tài)化，310%4個月到6個月可以補貼8%紹興期限規(guī)定為6個月，超過期限收回額外的獎勵。幣化安置，這貼合了鄭州市之前的政策，鼓勵安置群體多元化安置。第四是基本變現(xiàn)，鄭州政策規(guī)定票面金額如果足夠支付房款，不能進行拆分，不足部分可以申請貸款，購房票面金額不能低于票面價格的90%。買房之后有差額，如果差額大于10%,可2/510%90%,則不享受政策性獎勵）。1關于預售監(jiān)管資金流制度相契合。在一定程度上減少了市民對于2021年房企延期項目交付的擔憂，保證項目交付，提高群體和事業(yè)信心；2）如果購買現(xiàn)房，購房金額直接打給幵發(fā)商。第六是自由區(qū)域，房票可以在鄭州跨區(qū)域使用。房票制度在一定程度上推動了剛需購房向改善購房轉移。房票是征收時根據整體拆遷額，安置費、過渡費以及自有房產的第三方評估決定的，購房使用時不得低于90%是鄭州市房票制度對比國內其州市房票制度在房票面值內容上較為靈活，由政府貨幣補償房票和購房優(yōu)惠房票組成，但其期限是強行規(guī)定的。寧波、紹興、溫州的期限政策較為動態(tài)化。鄭州市現(xiàn)在的房票制度是一個較為初步的政策，后續(xù)還會持續(xù)優(yōu)化。表、鄭州房票制度總結（主持人總結）使用流程拆遷拿房票一〉房票購房、申請資金劃撥一＞政府10日內劃撥資金一金到賬后房子網簽房票金額安置補償金額+政策性獎勵（使用房票購房，額外獎勵8%金額個月過渡費）資金流向1）購買現(xiàn)房：資金劃入開發(fā)商賬戶。2）購買期房：資金劃入預售資金監(jiān)管賬戶。安置補償金額政府根據拆遷房屋情況綜合確定使用人持有人為被征收房屋所有權人；使用人限定為持有人、持有人配偶、持有人近親屬。流通性不可轉讓、贈與、抵押、套現(xiàn)。12個月；逾期后則轉為貨幣化方式補償，貨幣化方式則不享受政策性獎勵有效期選擇范圍不限定行政區(qū)域，在中心城區(qū)自由選擇限購與否房票購房不計入限購套數子女上學2個選擇：）憑購買新房的購房合同入學，進入新購房屋學區(qū)；）新房交付前，保留拆遷片區(qū)入學資格。1）足夠支付購房款：不能拆分使用，且購房款（包括車位）應不低于房票房票使用金額90%。剩余余額可以貨幣補償。2）不足夠支付購房款：不足部分可以申請貸款、公積金。問答環(huán)節(jié)：Q1：之前提到二手房購買比例持續(xù)提升，鄭州目前新房和二手房價格倒掛正掛情況如何？A：新房價格目前是房管局全額定價，5月份主城區(qū)域價格為15605元，4月份新房單價為3/515224元。二手房在市場上價格為12268元。同區(qū)域二手房比新房折價大概在15-20%左右?，F(xiàn)在對于鄭州整體置業(yè)群體來說，影響最大的可能不是在價格上，而是在于新房是否能夠按是交付。房企暴雷事件對新房置業(yè)打擊較大，2022年統(tǒng)計爛尾樓項目，包括延期交付、爛尾停工等占比29%（主要是按照新房幵工量、開工面積、新房待售面積來進行統(tǒng)計的），這也造成了置業(yè)群體不敢買新房。之前提到鄭州市主要置業(yè)群體是以剛需為主，在去年經濟承壓情況下，剛需置業(yè)群體欲望在降低。Q2：鄭州棚改的規(guī)模和征收區(qū)域是否已經有相關結果？拆遷的價格怎樣制定，與周邊二手房價格相比如何？A：目前整體還是以主城區(qū)為主，主城區(qū)統(tǒng)計結果顯示現(xiàn)有4000億的土地貨值，按照800萬每畝計算，現(xiàn)在將近有5000畝的土地。房票制度主要用來解決城改項目、城改公司的遺留問題。政府希望用房票制度減輕房企壓力，將安置地塊轉讓出來，像公開地塊一樣對市場出讓。價格主要由兩部分組成，第一是安置成本，第二是請集團公司對項目價格進行評估。安置成本主要包括基本的過渡費、安置費等，項目價值評估是由參考人員評估一個均價，主要是對土地價格進行補償，主要是依據具體地塊來評估的。Q3：六月以來，項目量、客戶到訪量、客戶量有什么變化？A：三月份政策剛出臺時，市場上有小幅度的放映，當時成交量有激增的情況。五月份時，許多房企指望在前期政策的支持下進一步夯實市場，抓緊去化。但是鄭州5月份遭遇疫情沖擊，因此5月份成交數據僅萬方，假設5月份沒有疫情，成交量會在四月份同環(huán)比有大幅增加，例如5月份按照市場成交量在之前政策引擎的情況下，預計能成交60萬方左右，因為市場在政策下已經有了很好的反應，例如我們監(jiān)控的高新區(qū)保定文化廣場項目去化情況較好，這也說明市場已經處于一個觸底回升的階段。Q4：如果大多數人憑票購房，不考慮差額貸款，會不會存在不能夠給開發(fā)商帶來現(xiàn)金流的問題？A：憑票購買確實不能為開發(fā)商帶來現(xiàn)金流，現(xiàn)金流短期無法進入開發(fā)商自由使用的賬戶里。銷售現(xiàn)房的資金，政府機構將資金打入房企賬戶；銷售期房的資金，政府機構將其打入預售監(jiān)管資金賬戶。鄭州市該政策規(guī)定，項目如期交付之后才能夠提取預售監(jiān)管資金，目的是為了保證項目如期交付。轉換成為開發(fā)用地，將開發(fā)用地對接國開行的部分資金，然后再由，前期參與安置企業(yè)的時候，安置企業(yè)他進行土地整理時候，把他們應該給他們的存款換成這部分安置票，這部分金額進行轉移。參與安置的主體主要包括區(qū)政府和項目實施單位。Q5：鄭州市爛尾樓數量大概有多少，占比大概情況如何？歷史上是否有好一點的解決案例，政府準備如何解決？之前提到棚改30001000億的城市更新，這兩個的區(qū)別在哪里？4/5A之前提到爛尾樓占總量29%投入股建業(yè)地產等方式，2021年河南政府牽頭，對接中央銀行，授信100億，解決企業(yè)服務問題。之前提到的1000億是棚改，后來改為3000億的城改，這3000億可能并不是總額達到3000億，而是每年支付1000億的授信，混合資金開發(fā)加起來億，其實兩個資金使用是一樣的，城改和棚改都是改造的分支。Q6大家是否會大多選擇貨幣化安置而不選擇房票安置？A10日之內要由開發(fā)企業(yè)要和這個出票經過部門進行對接，把這個資金由部門直接轉入到預售資金監(jiān)管賬戶上去。房票制度剛出臺時，官方解釋有利于安置群體，政府在引導由貨幣化安置轉向房票安置，但是大多數人還是對房票安置較為抵制，因為在一定程度上，房票制度強制性地將剛需轉移向改善。政策上鼓勵進行8%選擇房票安置