資產評估：原理與案例第7章成本法成本法概述 成本法的主要參數(shù)及估算方法成本法評估案例一、成本法的概念二、成本法的應用前提及局限性三、成本法的基本步驟第1節(jié)成本法概述

成本法是按照重建或者重置被評估對象的思路，將重建或者重置成本作為確定評估對象價值的基礎，扣除實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值等相關貶值，以此確定評估對象價值的評估方法的總稱。成本法包括多種具體方法。例如，復原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法（也稱資產基礎法）等。其計算公式為：資產評估值＝資產的重置成本－資產實體性貶值－資產功能性貶值-資產經濟性貶值一、成本法的概念（一）成本法的應用前提(1)評估對象能正常使用或者在用，即處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。(2)評估對象能夠通過重置途徑獲得，被評估資產必須是可再生或可復制的。(3)評估對象的重置成本以及相關貶值能夠合理估算。（二）成本法的局限性現(xiàn)實生活中資產的價值取決于其效用，而不是所花費的成本；資產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。采用成本法進行評估比較費時費力，難度最大的就是損耗的計算，尤其是對陳舊的資產的評估，往往以評估人員的主觀判斷為依據，這樣會影響評估的準確性。二、成本法的應用前提和局限(1)確定被評估資產，搜集與被評估資產相關的歷史資料和信息資料。(2)估算被評估資產的重置成本。(3)分析各種貶值因素，估算被評估資產的各項損耗和貶值。(4)計算被評估資產的價值。三、收益法的基本步驟一、成本法的主要參數(shù)二、成本法四大參數(shù)的估算方法第2節(jié)成本法的主要參數(shù)及估算方法（一）重置成本（二）實體性貶值（三）功能性貶值（四）經濟性貶值一、成本法的主要參數(shù)重置成本是指資產的現(xiàn)行再取得成本，即按現(xiàn)時市場條件重新建造（或購置）與被評估資產功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產所需要的成本耗費。重置成本可分為更新重置成本和復原重置成本。(1)更新重置成本。更新重置成本是指在評估基準日，運用現(xiàn)代生產材料、生產及設計標準、工藝質量，以現(xiàn)時價格水平重新生產一項與被評估資產具有同等功能效用的全新資產所發(fā)生的成本。(2)復原重置成本。復原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象相同的生產材料、生產及設計標準、工藝質量，以現(xiàn)時價格水平重新生產一項與全新的被評估資產狀況相同的資產的成本。（二）實體性貶值實體性貶值，也稱有形損耗，是指由于使用和自然力的作用導致資產的物理性能損耗或者下降引起的資產價值損失。決定實體性貶值的因素有：①使用時間；②使用率，也叫利用率；③資產本身的質量；④維修保養(yǎng)程度。資產的實體性貶值通常采用相對數(shù)計量，即實體性貶值率，用公式表示為：資產實體性貶值率=資產實體性貶值/資產重置成本×100%（7-2）（二）實體性貶值功能性貶值是指技術進步引起資產功能相對落后造成的資產價值損失，包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，資產原有的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額以及原有資產超過體現(xiàn)技術先進的同類資產的運營成本的超支額。功能性貶值可以體現(xiàn)在兩個方面：一是從運營成本角度看，在產出量相等的情形下，被評估資產的運營成本要高于同類技術先進的資產。二是從產出能力角度看，在運營成本類似的情形下，被評估資產的產出能力要低于同類技術先進的資產。（三）功能性貶值經濟性貶值是指外部條件變化引起資產閑置、收益下降等，進而造成資產價值損失。引起經濟性貶值的原因有：(1)競爭加劇，社會總需求減少，導致資產閑置；(2)原材料供應不暢，導致生產停滯；(3)原材料成本增加，導致成本上升；(4)在存在通貨膨脹的情況下，國家提高貸款利率，導致企業(yè)負擔加重；(5)國家產業(yè)政策變動；(6)環(huán)保要求嚴格；(7)其他。（四）經濟性貶值（一）重置成本估算方法（二）實體性貶值估算方法（三）功能性貶值估算方法（四）經濟性貶值估算方法二、成本法四大參數(shù)的估算方法（一）重置成本估算方法1.重置核算法重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法，它是利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的成本項目逐項計算，然后累加得到資產的重置成本。(1)購買型是把購買資產作為資產重置方式，重置成本由現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調試費及其他必要費用構成。(2)自建型是把自建資產作為資產重置方式，根據重新建造資產所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產的重置成本。資產重置成本中的開發(fā)者的合理收益部分的確定，應以開發(fā)者或制造者所在行業(yè)平均資產收益水平為依據?！纠?-1】工廠某臺設備的現(xiàn)行重新購置價格為每臺10萬元，運雜費為2000元，直接安裝成本為1500元，其中原材料500元，人工成本1000元。查閱相關資料顯示，該類設備的安裝成本中的間接安裝成本與人工成本的比率一般為0.9∶1。試計算該臺設備的重置成本。設備的重置成本＝設備購買價＋運雜費＋安裝成本安裝成本＝直接安裝成本＋間接安裝成本直接安裝成本=1500（元）間接安裝成本＝人工成本×0.9=1000×0.9=900（元）安裝成本=1500+900=2400（元）設備購買價=100000（元）設備運雜費=2000（元）設備重置成本=100000+2000+2400=104400（元）（一）重置成本估算方法價格指數(shù)法適用于無法獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產的現(xiàn)行市價，也無法獲得與被評估資產相類似的參照物的現(xiàn)行市價的情形。其計算公式可以表示為：重置成本＝資產的歷史成本×價格指數(shù)或：重置成本＝資產的歷史成本×（1＋價格變動指數(shù)）（7-3）式中：價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比物價指數(shù)，價格變動指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產構建時點的價格指數(shù)之比，其計算公式為：定基價格指數(shù)=(評估基準日價格指數(shù)/資產購建時點的價格指數(shù))×100%（7-4）環(huán)比價格指數(shù)可考慮按下式求得：

（7-5）式中：X——環(huán)比價格指數(shù)；an——第n年環(huán)比價格變動指數(shù)?！纠?-2】現(xiàn)工廠有一臺機器設備，購置于2017年，其賬面原值為10萬元。2017年該類機器設備的物價指數(shù)為100%，評估基準日時該類機器設備的物價指數(shù)為150%。試計算該機器設備的重置成本。資產重置成本=10×（150%/100%）=15（萬元）【例7-3】某企業(yè)一臺機床的賬面原值50萬元，該機床購置于2017年年底，2022年年底對其進行評估。相關資料顯示，該機床2018至2022年的環(huán)比物價變動指數(shù)分別為：12.4%、13.1%、6.7%、8.2%、9.1%，試計算被評估資產的重置成本。資產重置成本=500000×(1+12.4%)×(1+13.1%)×(1+6.7%)×(1+8.2%)×(1+9.1%)=800599.57（元）（一）重置成本估算方法3.功能價值類比法功能價值類比法是利用某些資產的功能（生產能力）的變化與其價值或重置成本的變化呈現(xiàn)的某種線性關系或指數(shù)關系，估測評估對象價值或重置成本的技術方法。生產能力比例法規(guī)模經濟效益指數(shù)法（一）重置成本估算方法3.功能價值類比法（1）生產能力比例法生產能力比例法尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，根據參照資產的重置成本及參照物資產與被評估資產生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本，計算公式為：

（7-6）【例7-4】現(xiàn)需要對某資產進行評估，該資產年產量為7萬件。通過調查得知，市場上購買一臺年產量10萬件的某類全新資產價格為20萬元，則被評估資產的重置成本為多少萬元？資產重置成本=20×（7/10）=14（萬元）（一）重置成本估算方法3.功能價值類比法（2）規(guī)模經濟效益指數(shù)法如果某項資產的生產能力可以比另外一項資產的生產能力擴大一倍，但其成本擴大不到一倍，在這種情況下，應當考慮規(guī)模經濟效益指數(shù)法。推導可得：

（7-7）

其中x為規(guī)模經濟效益指數(shù)，靠統(tǒng)計分析取得。【例7-5】某被評估生產設備的年產量為8000件。通過調查得知，市場上全新參照物的價格為120000元，年產量為10000件。該種生產設備的生產能力和其重置成本之間呈指數(shù)關系，指數(shù)為0.7，試計算被評估資產的重置成本。資產重置成本=120000×（8000/10000）0.7=102646.52（元）（二）實體性貶值的估算方法1、觀察法觀察法，也稱成新率法。它是指由具有專業(yè)知識和豐富經驗的工程技術人員對被評估資產的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的成新率，從而估算實體性貶值，計算公式為資產的實體性貶值=重置成本×（1-實體性成新率）或資產的實體性貶值=重置成本×實體性貶值率（7-8）（二）實體性貶值的估算方法2、使用年限法是利用被評估資產的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率(程度)，進而估測資產的實體性貶值。

（7-9）式中預計殘值是指被評估資產在清理報廢時凈收回的金額。在資產評估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計?？偸褂媚晗蓿綄嶋H已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限：根據資產的有形損耗因素，預計資產的繼續(xù)使用年限。實際已使用年限：資產在使用中實際損耗的年限；由于資產在使用中負荷程度的影響，必須將資產的名義已使用年限調整為實際已使用年限。實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率名義已使用年限：資產從購進使用到評估時的年限，通過會計記錄、資產登記簿、登記卡片查詢確定。

（二）實體性貶值的估算方法2、使用年限法

（7-10）當資產利用率>1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率＝1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產利用率<1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。評估實踐中，資產利用率需要根據資產開工情形、修理間隔時間、工作班次、原材料供應情形、電力供應情形、是否為季節(jié)性生產等方面進行確定。（二）實體性貶值的估算方法3、修復費用法修復費用法是根據修復資產的已損實體所需要支付的費用金額來判斷資產的有形損耗額。修費費用包括資產主要零部件的更換或者修復、改造、停工損失等費用支出。此方法主要適用于具有特殊結構的可補償性資產有形損耗率的估測?？裳a償性有形損耗是指技術上可修復且經濟上合理的有形損耗?！纠?-8】一油罐的重置成本為200萬元，已使用8年，其經濟壽命為20年?，F(xiàn)油罐外部腐蝕嚴重，需要修復，估計修復費用為20萬元，其他部分工作正常。試計算該油罐的實體性貶值額約多少萬元。可修復實體性貶值=可修復費用=20萬元不可修復部分的貶值率=8÷20=40%不可修復部分的重置成本=200-20=180萬元不可修復部分實體性貶值=180×40%=72萬元實體性貶值=可修復實體性貶值+不可修復部分實體性貶值=20+72=92萬元（三）功能性貶值的估算方法功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式：由超額投資成本（建造成本）引起的第Ⅰ種功能性貶值由超額運營成本引起的第Ⅱ種功能性貶值（三）功能性貶值的估算方法1、第Ⅰ種功能性貶值由超額投資成本引起的第Ⅰ種功能性貶值，主要反映的是更新重置成本與復原重置成本的差額。因此第Ⅰ種功能性貶值的估算公式可以表示為：第Ⅰ種功能性貶值＝復原重置成本－更新重置成本（三）功能性貶值的估算方法2、第Ⅱ種功能性貶值由超額運營成本引起的第Ⅱ種功能性貶值，其重點在于估算每年的超額運營成本，并將其折現(xiàn)值求和。第Ⅱ種功能性貶值的估算步驟為：(1)將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。（2）計算二者的差異，確定凈超額運營成本。計算公式可以表示為：凈超額運營成本＝超額運營成本×（1－所得稅稅率）（7-11）（3）估計被評估資產的剩余壽命。（4）以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產在剩余壽命內每年的凈超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產功能性貶值額，計算公式為：評估對象功能性貶值額＝Σ（評估對象年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）=Σ{[（評估對象年超額運營成本×（1－所得稅稅率）]×折現(xiàn)系數(shù)}（7-12）【例7-9】某企業(yè)擁有一臺A類機器設備。由于設備較為老舊，該設備需配備工人9人，而目前新型A類設備只需配備工人6名。同時，新型A類設備相比于企業(yè)現(xiàn)有設備能夠每年降低能耗、物耗分別為6萬元、8萬元。已知工人每人每月工資加福利約為為10000元，設備尚可使用3年，求該臺機器設備功能性貶值為多少？（折現(xiàn)率為10%）年工資成本超額支出=10000×12×3=36萬元年能耗超額支出=6萬元年物耗超額支出=8萬元超額運營成本=年工資成本超額支出+年能耗超額支出+年物耗超額支出=36+6+8=50萬元年凈超額運營成本=年超額運營成本×（1－所得稅稅率）=50×（1-25%）=37.5萬元資產功能性貶值額＝

+

+

=93.26萬元（四）經濟性貶值的估算方法1、間接估算法間接估算法是通過估算由資產利用率下降所導致的經濟性貶值。先利用資產可被利用的生產能力、資產原設計生產能力、規(guī)模經濟效益指數(shù)估算經濟性貶值率，再以評估對象的重置成本為基數(shù)計算經濟性貶值。

（7-13）式中：x——功能價值指數(shù)，實踐中多采用經驗數(shù)據，數(shù)值一般為0.6~0.7?！纠?-10】某產品生產線，5年前構建時，根據當時市場需求，產品生產線的設計生產能力為年產200萬件。由于產品市場出現(xiàn)巨大變化，根據市場需求企業(yè)每年生產160萬件。經評估確認，該生產線的重置成本為500萬元，規(guī)模經濟效益指數(shù)為0.7，試計算該產品生產線的經濟性貶值。經濟性貶值率=[1-(160/200)0.7]×100%=14.46%經濟性貶值=500×14.46%=72.3萬元（四）經濟性貶值的估算方法2、直接估算法直接估算法主要通過估算由收益額減少所導致的經濟性貶值。由于收益額減少會引起稅前利潤下降，所得額降低，也會減少企業(yè)所得稅。因此，運用直接估算法計算經濟性貶值的方法與第Ⅱ種功能性貶值類似。評估對象經濟性貶值額＝Σ（評估對象年凈收益損失額×折現(xiàn)系數(shù)）=Σ{[（評估對象年收益損失額×（1－所得稅稅率）]×折現(xiàn)系數(shù)}（7-14）【例7-10】某企業(yè)一條生產線年設計生產能力為2萬噸，該生產線生產的產品市場正常售價約為每噸1000元。評估時，由于受政策調整影響，產品銷售市場不景氣，企業(yè)必須將產品售價定為每噸980元才可以保持設備設計生產能力的正常發(fā)揮。政策調整預計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率為10%。試根據所給條件，試估算該生產線的經濟性貶值額。年凈收益損失額=（1000-980）×2×（1-25%）=30萬元資產經濟性貶值額一、WL花園房地產評估案例二、XA奧迪轎車評估案例第三節(jié)成本法評估案例（一）評估對象概況評估對象是位于××市××區(qū)WL花園三棟的房地產。根據委托評估方提供的資料，評估對象的土地為商住混合用地，容積率為2.85,土地面積為3001.8平方米，評估基準日的土地剩余使用年限為40.73年。(1)位置狀況。（略）(2)權益狀況。（略）(3)實物狀況。（略）(4)基礎設施狀況。（略）（二）評估方法適用性分析1.適用的評估方法根據評估委托人提供的資料，評估對象各項經濟指標清晰，適宜采用成本法和市場法。2.不適用的評估方法（略）一、WL花園房地產評估案例（三）評估測算過程（土地＋建筑物）1.評估測算步驟及計算公式（略）2.房地產重置成本測算(1)采用市場法測算土地使用權價值。1)選擇可比實例。根據評估對象情況和評估方掌握的資料，本次評估選擇了與評估對象條件類似的三個實例作為可比實例，其基本情況如表7-1、表7-2和表7-3所示。2)建立比較因素條件說明表（見表7-4)。3)根據待估宗地與可比實例的具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表（見表7-5)。4)編制比較因素修正系數(shù)表（見表7-6)。在比較因素條件指數(shù)表的基礎上，進行可比實例土地用途、交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，即將評估對象的因素條件指數(shù)與可比實例的因素條件指數(shù)進行比較，得到各項修正系數(shù)。一、WL花園房地產評估案例5)確定評估對象比準價格。經過上述比較分析，我們認為選取的案例相差不大，本次評估最終確定各可比實例的權重均為1/3（見表7-7)。采用市場法測算得評估對象××市××區(qū)WL花園商住混合用地的樓面地價為11660元／平方米。一、WL花園房地產評估案例項目可比實例

A可比實例

B可比實例

C××市××區(qū)G11337—××居住用地××市××區(qū)××高新區(qū)A614—××居住用地××市××區(qū)××中心區(qū)T107—××居住用地比準價格（元／平方米）89961087915105權重1/31/31/3評估對象樓面地價（元／平方米）11660表

7-7

土地使用權價格確定表

(2)采用成本法測算房地產價值。1)計算土地取得成本。土地取得成本包括土地使用權價值與土地使用權取得稅費，土地使用權取得稅費一般為土地使用權價值的3.05%,根據上述測算可知評估對象的樓面地價為11660元／平方米，因此，土地取得成本的計算具體如表7-8所示。土地取得成本為12016元／平方米。2)計算開發(fā)成本。開發(fā)成本主要包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、不可預見費等項目，根據類似房地產開發(fā)項目工程造價信息及評估對象自身狀況，估算其開發(fā)成本如表7-9所示。

開發(fā)成本為3651元／平方米。(3)計算物業(yè)專項維修資金。根據《××市人民政府關于印發(fā)××市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定的通知》，物業(yè)專項維修資金包括首期歸集的物業(yè)專項維修資金和日常收取的專項維修資金。根據經驗，物業(yè)專項維修資金為物業(yè)項目開發(fā)成本的2%。物業(yè)專項維修資金＝開發(fā)成本×2%=3651×2%=73（元／平方米）一、WL花園房地產評估案例（4）管理費用根據對類似房地產開發(fā)項目的調研分析，目前管理費用比率一般在3.00%～5.00%，考慮到評估對象的自身狀況及市場調查并結合評估經驗，本次評估的管理費用率取值為4.00%。管理費用＝（土地取得成本＋開發(fā)成本）×管理費用率＝（12,016＋3,651）×4.00%＝627（元/平米）（5）銷售費用銷售費用通常是按銷售收入乘以一定比率來測算，主要包括下面三項費用。①廣告宣傳及市場推廣費：約為銷售收入的1.00%～2.00%（住宅類物業(yè)較高，商業(yè)和寫字樓類物業(yè)較低）。②銷售代理費：約為銷售收入的0.80%～1.20%。③其他銷售費用：約為銷售收入的0.20%～0.30%。以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的2.00%～3.50%。考慮到評估對象的自身狀況及市場調查并結合評估經驗，本次評估銷售費用取值為銷售收入（假設為V）的3.00%。銷售費用＝銷售收入×銷售費用率＝V×3.00%＝0.03V（元/平米）一、WL花園房地產評估案例（6）銷售稅費銷售稅費通常是銷售收入的一定比率，因此，在評估時通常按照銷售收入乘以這一比率來計算。根據國家及地方稅法的相關規(guī)定，增值稅稅率為5.00%÷1.05＝4.76%，城市維護建設稅的稅率為增值稅7.00%，教育費附加的稅率為增值稅的3.00%，地方教育費附加的稅率為增值稅的2.00%，印花稅的稅率為0.05%，計稅依據為銷售不動產的銷售收入（假設為V）。以上銷售稅費率合計為5.38%。銷售稅費＝銷售收入×銷售稅費率＝V×5.38%＝0.0538V（元/平米）（7）投資利息根據對類似房地產開發(fā)項目開發(fā)周期的調研分析，并結合評估對象自身狀況，確定評估對象正常開發(fā)周期為1.5年，利率取價值時點中國人民銀行最近公布的一年至三年期貸款年利率4.75%，并假設土地取得成本在取得土地時一次性投入，房地產開發(fā)項目建設時的資金在整個開發(fā)周期內均勻投入，按復利計算；則土地取得成本的計息周期為項目開發(fā)周期，開發(fā)成本、物業(yè)專項維修基金、管理費用的計息周期為項目開發(fā)周期1/2。投資利息＝土地取得成本×[(1＋利率)開發(fā)周期－1]＋(開發(fā)成本＋物業(yè)專項維修基金＋管理費用)×[（1＋利率）（開發(fā)周期/2）－1]＝12,016×[（1＋4.75%）1.5－1]＋(3,651＋313＋627)×[（1＋4.75%）（1.5/2）－1]＝1,029（元/平米）（8）開發(fā)利潤評估對象所在區(qū)域所屬城市為XX市，是屬于房地產開發(fā)的一線城市，評估對象位于XX市XX區(qū)，其產品定位為小規(guī)模的居住項目，利潤率中等，本次評估按直接成本利潤率進行測算，根據國務院發(fā)展研究中心報告，房地產近年的年均直接成本利潤率一般在25.00%左右，知名上市房地產開發(fā)企業(yè)的市報數(shù)據直接成本利潤率一般在17%～34%，綜合上述分析和結合評估對象自身狀況及其所在區(qū)域的房地產市場狀況，本次評估確定本項目的利潤率取值為土地取得成本與開發(fā)成本之和的直接成本利潤率25.00%。開發(fā)利潤＝（土地取得成本＋開發(fā)成本）×直接成本利潤率＝（12,016＋3,651）×25.00%＝3,917（元/平米）一、WL花園房地產評估案例(9)計算房地產重置成本。房地產重置成本＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋物業(yè)專項維修基金＋管理費用＋銷售費用＋銷售稅費＋投資利息＋開發(fā)利潤V＝（12,016＋3,651＋313＋627＋0.03V＋0.0538V＋1,029＋3,917）V＝23,524（元/平米）(10)計算建筑物重置成本。建筑物重置成本＝開發(fā)成本＋物業(yè)專項維修基金＋管理費用＋銷售費用+銷售稅費＋投資利息＋開發(fā)利潤該部分的相關費用、利息和利潤等為建筑物開發(fā)成本及其相關費用、利息和利潤，不包含土地取得成本的構成部分。可測算出建筑物重置成本為11507元／平方米。一、WL花園房地產評估案例(11)建筑物折舊。在實際操作中，可以選用觀察法和使用年限法進行分析。1)觀察法。資產評估師實地勘察以對評估對象進行觀察分析，評估對象建筑物結構基本完好，裝修局部有破損，保養(yǎng)及維護狀況較好，成新率約為70%,即折舊率約為30%。2)使用年限法。評估對象為住宅物業(yè)，可自動續(xù)期，那么評估對象的經濟壽命為耐久年限70年，截至評估基準日，評估對象已使用21.73年，剩余經濟壽命為48.27年，成新率約為69%,即折舊率約為31%?；谏鲜鲈u估對象的實際情況并結合本次評估目的，本次評估將采用兩種方式測算出的結果的平均值作為評估對象的最終成新率與折舊率，如表7-10所示。一、WL花園房地產評估案例表

7-10

折現(xiàn)率估算表

方法成新率折舊率權重加權后成新率加權后折舊率觀察法70.00%30.00%50.00%35.00%15.00%使用年限法69.00%31.00%50.00%34.50%15.50%合計

69.50%30.50%因此

，本次評估確定評估對象的成新率為69

.

5%,

折舊率為30.

5%

。建筑物折舊＝建筑物重置成本×建筑物折舊率=11

507×30.

5%=3

510（元／平方米）(12)確定房地產價值。房地產價值（單價）＝房地產重置成本－建筑物折舊=23523+5370-3510=20013（元／平方米）（取整到個位）綜合上述，通過成本法測算的評估對象“××市××區(qū)WL花園”房地產價值（單價）為20013元／平方米。一、WL花園房地產評估案例（一）評估對象基本情況1、評估設備：運輸車輛－奧迪轎車2、車輛牌照：XA96XX93、車輛名稱：奧迪FV7321ATE4、制造廠家：一汽大眾5、購置時間：2018年8月6、啟用時間：2019年1月7、賬面原值：821,334.008、原賬面凈值：717,517.36元9、行駛里程：30,000公里10、評估日期：2020年12月11、主要技術參數(shù)：見表7-12二、XA奧迪轎車評估案例表

7-11

主要技術參數(shù)表

長

(mm)×寬(mm)×高(mm)5012×1855×1485前／后輪距

(mm)1612/1622前懸／后懸長度

(mm)996/1071軸距

(mm)2945整備質量

(kg)1840車門數(shù)

(Y)4座位數(shù)

(Y)5排氣量

(mL)3123發(fā)動機功率

(KW)188（二）評估測算過程1.估算重置成本(1)購置價格。經網上查價和市場詢價，該型號車輛目前的市場價格約為701300元。(2)車輛購置稅。車輛購置稅為車價不含增值稅部分的10%,則車輛購置稅=701300÷1.17×10%=59940（元）（取整）(3)其他費用。牌照費為200元。(4)重置成本。重置成本＝購置價格＋車輛購置稅＋其他費用=701300+59940+200=761440（元）二、XA奧迪轎車評估案例2.確定成新率汽車的報廢按使用年限和行駛里程雙重指標控制，該車為公司辦公用車，按規(guī)定9座以下轎車的經濟使用年限為15年，經濟行駛里程為50萬公里。該車已行駛1年11個月，即1.92年，已行駛30000公里。本次評估將根據年限法成新率和里程法成新率孰低的原則確定理論成新率，然后結合現(xiàn)場觀察車輛實際狀況打分確定的勘察成新率，按權重求取車輛的綜合成新率。(1)年限法成新率。年限法成新率＝（經濟使用年限－已使用年限）／經濟使用年限×100%=(15-1.92)/15×100%=87.2%(2)里程法成新率。里程法成新率＝（經濟行駛里程－已行駛里程）／經濟行駛里程×100%=(500000-30000)/500000×100%=94%根據孰低的原則確定理論成新率為87.2%。二、XA奧迪轎車評估案例(3)現(xiàn)場勘查成新率?，F(xiàn)場勘察評估情況如表7-12所示，通過現(xiàn)場勘察確定該車實際勘察成新率為84%。二、XA奧迪轎車評估案例表

7-12

現(xiàn)場勘察評估情況表

序號部位技術狀態(tài)標準分評估分1發(fā)動機

、變速器發(fā)動機動力性能較好

，加速性較好3025.52車架底盤車架底盤無變形損壞

，減震性較好

，無漏油15123主控系統(tǒng)轉向及各種儀表正常20174制動系統(tǒng)剎車制動性能較穩(wěn)定15125車身表面光澤較好

，

內飾有輕微磨損1096維護保養(yǎng)較好108.5

合計

10084(4)

綜合成新率

。綜合成新率由理論成新率和實際勘察成新率加權綜合確定

。理論

成新率的權重為40%,

實際勘察成新率的權重為60%

。綜合成新率＝理論成新率×40%+實際勘察成新率×60%

=87

.2%×40%+84%×60%=85

.

2%

最終確定其綜合成新率為

85%

。3、評估值的計算評估值＝重置價值×綜合成新率＝761,440.00×85%＝647,224.00元二、XA奧迪轎車評估案例資產評估：原理與案例第8章

房地產評估房地產概述 房地產評估方法 房地產評估案例一、房地產的概念二、房地產的特點三、房地產分類四、房地產價格的影響因素第1節(jié)房地產概述房地產又稱不動產、物業(yè)等，是指土地及定著在土地之上的建筑物、構筑物和其他附屬物，以及附帶的所有權、支配權、使用權和收益權等各種權益的總稱。房地產是物質實體與各種權益的綜合體，物質實體是各種權益的載體，各種權益是物質實體的延伸。房地產的物質形態(tài)特征是，房產與地產是結合在一起的（除道路交通、城市環(huán)保、公墓、公園、廣場等一些特殊用地外）。房屋建筑在土地上，不能脫離土地獨立存在；地產是可以單獨存在的，可以是待開發(fā)土地或開發(fā)前期土地，也可以是將來建造建筑物的配套用地。一、房地產的概念二、房地產的特點（一）位置固定，不可移動01（三）供給有限，具有保值增值性03（二）價值量大，難以變現(xiàn)02（四）壽命長久，使用時間長04（五）兼具消費和投資兩種功能05（六）容易受政策影響06（一）按房地產用途劃分按照用途不同，房地產可以分為:居住型房地產、商業(yè)性房地產、工業(yè)性房地產、農業(yè)性房地產、特殊性房地產，不同類型房地產又包括不同的種類，具體的種類見表8-1。三、房地產分類表8-1：房地產按用途劃分類型表房地產類型具體種類居住性房地產普通住宅、高檔公寓、別墅等商業(yè)性房地產商務辦公樓（寫字樓）、商場、餐飲、影劇院、娛樂場所、酒店賓館飯店、度假村等工業(yè)性房地產工業(yè)廠房、倉庫等農業(yè)性房地產農地、農場、林場、牧場、果園等；特殊性房地產車站、機場、醫(yī)院、學校、教堂、寺廟、文物、墓地等（二）按收益性劃分按照收益性劃分，房地產可以劃分為：①收益性房地產；②非收益性房地產。（三）按市場性劃分按照市場性劃分，房地產可以劃分為：①出售的房地產；②出租的房地產；③營業(yè)的房地產；④自用的房地產。二、資產評估的概念（四）按開發(fā)程度劃分按照開發(fā)程度劃分，房地產可以劃分為：①生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農田；②毛地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；③熟地：具有完善的城市基礎設施、土地平整、能接在上進行房屋建設的土地；④在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產、該房地產不一定正在建設，也可能停工了多年；⑤現(xiàn)房：地上建筑物以建成、可直接使用的房地產，可能是新的，也可能是舊的。（一）經濟因素（二）社會因素（三）行政與政治因素（四）環(huán)境因素（五）自身因素四、房地產價格的影響因素一、市場法二、收益法三、成本法四、假設開發(fā)法五、基準地價修正法第二節(jié)房地產評估方法

市場法是指通過比較被評估的房地產與最近出售的類似的房地產的異同，并依據替代原則對評估對象類似的房地產的交易價格進行修正調整，得出評估對象在評估基準日的價值。（一）市場法的適用范圍只要具有充分、活躍的房地產交易，能夠取得適合的類似房地產交易實例，即可應用。一般而言，使用市場法必須滿足兩個前提條件：①需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產交易市場；②被評估建（構）筑物的市場參照物及其相比較的指標、技術參數(shù)等資料是可以搜集的。而在下列情況下，市場法往往難以適用：①沒有發(fā)生房地產交易或在房地產交易發(fā)生較少的地區(qū)；②某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑等；③很難成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟等；風景名勝區(qū)土地；圖書館、體育館、學校用地等。一、市場法

（二）計算公式用市場法評估房地產價格的基本計算公式可以表示是：P＝P'×A×B×C×D×E（8-1）式中：P--被評估房地產的評估價值；P'--可比交易實例價格；A--交易情況修正系數(shù)；B--交易日期修正系數(shù)；C—區(qū)域因素修正系數(shù)；D—個別因素修正系數(shù)；E—權益狀況因素修正系數(shù)一、市場法

（三）市場法的評估程序1、收集交易實例2、選取可比實例3、建立比較基礎（1）統(tǒng)一財產范圍；（2）統(tǒng)一付款方式；（3）統(tǒng)一稅費負擔；（4）統(tǒng)一計價單位。4.對可比實例價格進行因素修正（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）權益狀況修正；（4）區(qū)域因素修正；（5）個別因素修正。最后，在此基礎上，求出比準價格，并綜合各比準價格求出最終比準價格。一、市場法

【例題8-2】為評估某房地產2018年9月20日的正常市場價格，在該房地產附近選取了甲、乙、丙三宗類似房地產的交易實例作為可比實例。資產評估專業(yè)人員對評估對象與交易案例之間的時間因素、區(qū)位因素和個別因素差異進行了修正，修正情況如表8-2所示，根據下面給出的條件，試用市場法測算該房地產2018年9月20日的正常市場價格。表

8-2

可比實例表

項目評估對象可比實例甲可比實例乙可比實例丙

因素

修正交易時間2018年

9月2018年

8月2018年

5月2018年

8月交易情況100100100100交易日期100102106102權益狀況100100100100區(qū)位因素1001039998個別因素10098101103交易價格（元／平方米）—115001120011300（一）收益法適用范圍 收益法適用于經營性且有穩(wěn)定收益的房地產評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等非經營性建（構）大多不適用。（二）收益法計算公式1、當收益期為無限年期時，計算公式為：房地產評估價值＝凈收益/資本化率（8-2）2、當收益期為有限年期時，計算公式為：

（8-3）其中，P代表房地產評估值，A代表凈收益，r代表資本化率（報酬率），n代表收益年限。（三）收益法評估步驟運用收益法評估價值，一般經過下列步驟：（1）搜集有關房地產租賃及經營方面的合同及財務資料；（2）搜集有關房地產收入、成本、稅費、利潤等資料；（3）確定房地產凈收益；（4）確定房地產收益期限；（5）采用適當?shù)氖找娣Ｐ凸浪惴康禺a收益價格。二、收益法

（四）收益法參數(shù)的確定1、凈收益的確定采用收益法進行評估時，所選的是房地產凈收益。房地產凈收益是指正常的市場條件下房地產用于法律上允許的最佳利用方向上的凈收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。其計算公式可以表示為：凈收益=總收益-總成本。2、收益期限的確定在計算收益期限時，應根據具體的評估對象的壽命及評估時采用的假設條件等來確定。（1）單獨的土地和單純的建筑物作為評估對象根據土地使用權年限和建筑物經濟壽命，扣減房地產開發(fā)建設及裝修等期限（2）土地與建筑物合成體作為評估對象如果建筑物的經濟壽命長于或等于土地使用權年限，根據土地使用權年限確定未來可獲收益的期限。如果建筑物的經濟壽命短于土地使用權年限，先據建筑物的經濟壽命，扣減房地產開發(fā)建設及裝修等期限，確定未來可獲收益的期限；再加上土地使用權年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。二、收益法3、資本化率（報酬率）的確定評估價值對資本化率（報酬率）最為敏感，因此資本化率（報酬率）是最關鍵因素。資本化率（報酬率）的每個微小變動，都會使評估價值發(fā)生顯著改變。因此，運用收益法的評估專業(yè)人員必須具有較高的評估水平和豐富的經驗。（1）資本化率（報酬率）計算方法資本化率（報酬率）可以按下列方法分析確定：①市場提取法。②安全利率加風險調整值法。③投資收益率排序插入法。（2）資本化率（報酬率）種類資本化率（報酬率）分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關系應按下式確定：RO＝L?RL＋B?RB（8-4）式中RO─綜合資本化率（%），適用于土地與建筑物合一的估價；RL─土地資本化率（%），適用于土地估價；RB─建筑物資本化率（%），適用于建筑物估價；L─土地價值占房地價值的比率（%）；B─建筑物價值占房地價值的比率（%），L＋B＝100%。二、收益法（五）不同類房地產收益法的計算公式1.評估房地合一的房地產的價值（L＋B）房地產價值（L＋B）＝房地產凈收益/綜合資本化率RO（8-5）2.單獨評估土地的價值L（1）由土地收益評估土地價值土地使用權價值L＝土地凈收益/土地資本化率RL（8-6）如果土地是空地時，土地凈收益=土地總收益-土地總成本；如果土地上有建筑物，土地凈收益=（房地產凈收益-建筑物凈收益）。（2）建筑物價值扣除法土地使用權價值L＝房地產價值（L＋B）-建筑物現(xiàn)值B（8-7）式中，建筑物現(xiàn)值B＝建筑物重置價-貶值額3.單獨評估建筑物的價值建筑物價值B＝房地產價值（L＋B）-土地使用權價值L（8-8）建筑物價值B＝（房地產凈收益-土地凈收益）/建筑物資本化率RB（8-9）二、收益法（一）假設開發(fā)法適用的對象假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的評估，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產”。（二）假設開發(fā)法的操作步驟運用假設開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查待開發(fā)房地產的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)經營期；④預測開發(fā)完成后的房地產價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費；⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。（三）假設開發(fā)法的計算公式假設開發(fā)法基本的公式為：待開發(fā)房地產的價值=開發(fā)完成后的房地產價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費（8-6）四、假設開發(fā)法基準地價修正法是宗地價格評估的一種常用方法。它是利用基準地價評估或更新成果，在將估價對象宗地的區(qū)域條件及個別條件與其所在區(qū)域的平均條件進行比較的基礎上，確定相應的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取估價對象宗地于估價時點價格的方法。運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：①搜集有關基準地價的資料；②確定估價對象所處地段的基準地價；③進行交易日期修正；④進行區(qū)域因素修正；⑤進行個別因素修正；⑥求出估價對象宗地價格?；鶞实貎r修正法適宜用于政府已公布基準地價且基準地價修正體系較為完善的地區(qū)?；鶞实貎r修正法可以在短時間內大批量進行宗地地價評估，評估效率較高。運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當?shù)貙鶞实貎r的有關規(guī)定執(zhí)行。五、基準地價修正法一、BY企業(yè)在建工程評估案例二、SY土地使用權評估案例第3節(jié)房地產評估案例（一）賬面價值在建工程的賬面價值17,097,350.75元，分為土地相關費用、新廠房其他費用、生產設備維修費三項。各項費用明細見下表8-4：

表8-4：XX企業(yè)在建工程賬面價值表一、BY企業(yè)在建工程評估案例

備注

項目名稱建筑面積／容積

（平方米或立方米）

開工日期預計完工

日期

賬面價值（元）1土地相關費用14801.002013年2013年16039220.002新廠房其他費用24000.00尚未開工2021年804797.373生產設備維修費

2016年2016年253333.38合計

17097350.75（二）評估對象概況（三）評估項目1.土地相關費用(1)確定影響土地價值的一般因素、區(qū)域因素和個別因素（略）。(2)評估方法的選擇（略）。(3)評估計算過程。1)選擇可比實例2)進行因素比