UrbanEconomics

地租與城市土地利用模式UrbanEconomics2.1地租理論一、地租與土地價格二、地租的影響因素三、凸性地租函數(shù)曲線2.2城市土地利用模式一、單中心城市土地利用模式二、從單中心城市到多中心城市三、郊區(qū)化的歷史原因四、城市蔓延的前因后果UrbanEconomics地租土地所有者將土地使用權(quán)交由他人使用時收取的租金土地價格地租收入的資本化2.1地租理論一、地租與土地價格2個概念城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中對2個概念不嚴(yán)格區(qū)分UrbanEconomics二、地租的影響因素1、土地肥力（農(nóng)村土地）將農(nóng)產(chǎn)品市場視為完全競爭市場圖中MR：邊際收益MC：邊際成本AC：平均成本（化肥、種子、勞動支出等），非土地成本（不含地租）UrbanEconomicsUrbanEconomics土地越肥沃農(nóng)作物總收益與非土地成本的差額就越大地租也就越高Leftoverprinciple——剩余原理“剩余”：總收益-非土地成本完全競爭市場下，剩余成為地租UrbanEconomics應(yīng)用：政府修渠，免費(fèi)為農(nóng)民提供灌溉，誰從中獲益？灌溉——提高土地肥力——平均成本下降——地租增加——地主獲益灌溉——邊際成本下降——利潤最大化產(chǎn)出增加——農(nóng)產(chǎn)品供給增加——價格下降——消費(fèi)者獲益UrbanEconomics一般情況下如果灌溉工程覆蓋的地理面積較小，基本不影響農(nóng)作物價格，地主獲益如果覆蓋面大，降低了農(nóng)作物價格，消費(fèi)者獲益UrbanEconomics2、土地位置（城市土地）建立制造業(yè)地租函數(shù)考慮家具廠商要素投入：木材、設(shè)備、勞動、土地產(chǎn)品經(jīng)高速公路運(yùn)往其他地區(qū)自變量X：工廠到高速入口的距離因變量R：土地的單位面積租金UrbanEconomicsR=（總收益–生產(chǎn)成本–運(yùn)輸成本）/面積R=（PQ–TC–tQX）/AP：產(chǎn)品價格Q：產(chǎn)品產(chǎn)量TC：生產(chǎn)成本t：單位產(chǎn)量每公里運(yùn)費(fèi)（元/件公里）A：地塊面積UrbanEconomics注意函數(shù)的斜率R=（PQ–TC–tQX）/A–tQ/A表明：隨著X減小（廠商靠近高速公路、可達(dá)性好），R（單位面積地租）增大UrbanEconomics三、凸性地租函數(shù)曲線（一）制造業(yè)地租函數(shù)曲線某家具廠地租函數(shù)曲線線性地租函數(shù)曲線UrbanEconomics距高速入口（公里）廠房占地面積（畝）總收益（元）生產(chǎn)成本（元）運(yùn)輸成本（元）剩余（元）單位面積地租（元）101050001000100030003002010500010002000200020030105000100030001000100UrbanEconomicsUrbanEconomics實際經(jīng)濟(jì)中，廠商進(jìn)行要素替代地租較高時，用非土地投入替代土地投入減少土地占用面積凸性地租函數(shù)曲線UrbanEconomics距高速入口（公里）廠房占地面積（畝）總收益（元）生產(chǎn)成本（元）運(yùn)輸成本（元）剩余（元）每畝地租（元）1025000300010001000500205500020002000100020030105000100030001000100UrbanEconomicsUrbanEconomics無論線性還是凸性地租函數(shù)曲線都表明——土地可達(dá)性越好，地租越高線性：每向高速路入口靠近1公里，地租增加的數(shù)量相同非線性：每向高速路入口靠近1公里，地租增加的數(shù)量不同UrbanEconomics（二）辦公業(yè)地租函數(shù)曲線投資公司、銀行、設(shè)計公司、咨詢公司、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等廣泛迅速地收集和處理信息面對面的接觸不可或缺某咨詢公司的地租函數(shù)曲線UrbanEconomics到城中心的距離（街）辦公室占地面積（畝）總收益（元）資本、勞動成本（元）行程成本（元）單位面積地租（元）11100002000500750021100002000100070003110000200015006500UrbanEconomicsUrbanEconomics到城中心的距離（街）辦公室占地面積（畝）總收益（元）資本、勞動成本（元）行程成本（元）單位面積地租（元）10.21000060005001750020.51000040001000100003110000200015006500UrbanEconomicsUrbanEconomics無論線性還是凸性地租函數(shù)曲線都表明——土地可達(dá)性越好，地租越高線性：每向城中心靠近1條街，地租增加的數(shù)量相同非線性：每向城中心靠近1條街，地租增加的數(shù)量不同UrbanEconomics2.2城市土地利用模式一、單中心城市土地利用模式城市只有一個中心中心內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚，人口密度高于其他區(qū)位中央商務(wù)區(qū)CentralBusinessDistrict，簡稱CBDUrbanEconomics同一位置（X）上地租函數(shù)曲線斜率的絕對值辦公業(yè)比制造業(yè)大土地租給出價高者

0—X0：辦公業(yè)X0—X1：制造業(yè)

XR制造業(yè)辦公業(yè)X00X1UrbanEconomics零售業(yè)的區(qū)位根據(jù)市場區(qū)大小選址市場區(qū)的計算方法某地區(qū)面積100km2，人口密度50人/km2，人均CD需求量4張/月，銷量1000張/月每家CD商市場區(qū)大小UrbanEconomics4張/人×50人/km2×300km2=60000張60000張/1000張=60家300km2/60家=5km2/家如果e、d、q分別表示人口密度、人均需求、廠商平均銷量市場區(qū)大小=q/edUrbanEconomics例子：鞋店和襪子店的選址市場區(qū)+購物的正外部性+單中心城市輪轂輻條狀交通系統(tǒng)零售商傾向于選擇在城中心核心地帶選址并集聚，形成商業(yè)區(qū)UrbanEconomics二、從單中心城市到多中心城市單中心城市逐漸出現(xiàn)的問題：人口密度過大、產(chǎn)業(yè)數(shù)量過多、空間開放不足分布不均、交通擁堵、通勤時間長、空氣污染嚴(yán)重、環(huán)境質(zhì)量下降、犯罪率高、社會治安狀況差…19世紀(jì)中后期開始，由單中心向多中心轉(zhuǎn)變UrbanEconomics倫敦：區(qū)別對待四個同心圓地區(qū)UrbanEconomics1942-1944年阿伯克隆比提出“大倫敦規(guī)劃”整個規(guī)劃地區(qū)劃分為4個同心圓——城市內(nèi)環(huán)：倫敦郡和鄰近地區(qū)，疏散人口，降低人口密度郊區(qū)環(huán)：不再增加人口，提供合適的環(huán)境綠化帶：進(jìn)一步拓寬鄉(xiāng)村環(huán)：規(guī)劃建設(shè)8個衛(wèi)星城整個規(guī)劃地區(qū)停止人口遷入，將市區(qū)人口向郊區(qū)遷移UrbanEconomics美國的郊區(qū)次中心和邊緣城市郊區(qū)次中心——遷到郊區(qū)的企業(yè)，出于集聚經(jīng)濟(jì)的考慮，相互靠近，形成的中心對次中心的界定——

總就業(yè)量至少為1萬人

就業(yè)密度至少為25人/公頃UrbanEconomics洛杉磯，1990年共28個次中心，平均就業(yè)密度45人/公頃分為五個類型：混合工業(yè)、混合服務(wù)業(yè)、專業(yè)化制造業(yè)（航空設(shè)備）、專業(yè)化服務(wù)業(yè)、專業(yè)化娛樂業(yè)（電視電影）UrbanEconomics次中心之邊緣城市（edgecities）Garreau（1991）提出的概念邊緣城市必須具備的幾個條件——?至少有500萬平方英尺的寫字樓面積?至少有60萬平方英尺建筑空間用于零售業(yè)?就業(yè)空間多于居住空間?寫字樓和零售業(yè)建筑物房齡不超過30年（1平方英尺=0.09平方米）UrbanEconomics特征：辦公業(yè)與零售業(yè)活動集中90年代初，美國35個大城市約有200個邊緣城市開發(fā)的辦公面積從40萬到300萬平方米不等UrbanEconomics城市邊緣城市的數(shù)量邊緣城市內(nèi)寫字樓面積/總建筑面積（%）華盛頓芝加哥達(dá)拉斯洛杉磯休斯頓紐約舊金山丹佛波士頓86666644427204025386142919UrbanEconomicsUrbanEconomics北京——“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)“兩軸”：中軸線+長安街及其延長線“兩帶”：東部發(fā)展帶+西部生態(tài)帶“多中心”：城市中心與副中心相結(jié)合、市區(qū)與多個新城相聯(lián)系UrbanEconomicsUrbanEconomics上海——“一主四副”市級中心：人民廣場、外灘－陸家嘴、南京路、豫園徐家匯副中心：服務(wù)西南地區(qū)，定位文化、體育、商業(yè)江灣—五角場副中心：服務(wù)東北地區(qū)，定位知識創(chuàng)新真如副中心：服務(wù)西北地區(qū)，定位為服務(wù)長三角的開放性生產(chǎn)力服務(wù)中心花木副中心：服務(wù)浦東地區(qū)，定位為浦東新區(qū)行政文化中心UrbanEconomics三、郊區(qū)化的歷史原因第一、制造業(yè)郊區(qū)化的歷史原因1）卡車取代四輪馬車、火車、輪船1910年起，市內(nèi)運(yùn)輸開始使用卡車便宜、快捷——卡車：15（美分/噸英里）pk馬車：33速度是馬車的2倍

UrbanEconomicsUrbanEconomicsUrbanEconomics20年后，卡車開始用于城市間運(yùn)輸能送貨到門，比火車、輪船更有競爭力當(dāng)制造商廣泛使用卡車時，對火車站、港口的依賴減弱青睞靠近高速公路的郊區(qū)UrbanEconomics2）小汽車的普遍使用單中心城市中，交通系統(tǒng)呈輪轂輻條狀，工人坐電車通勤小汽車普及后，工人駕車可到達(dá)任何區(qū)位制造商可在郊區(qū)選址UrbanEconomics3）郊區(qū)機(jī)場的使用機(jī)場只能建在郊區(qū)占地面積大、對周圍環(huán)境的限制、噪音需要大量空運(yùn)產(chǎn)品的制造商，在郊區(qū)機(jī)場附近選址UrbanEconomics4）單層建筑工廠叉車、生產(chǎn)流水線的使用建造單層工廠用地增加，郊區(qū)土地成本低，吸引力大UrbanEconomics第二、辦公業(yè)郊區(qū)化的歷史原因20世紀(jì)70年代之前只有保險公司和銀行的一些back-office業(yè)務(wù)（數(shù)據(jù)、文字處理業(yè)務(wù)）郊區(qū)化大部分辦公業(yè)都位于城中心UrbanEconomics70年代開始，辦公業(yè)迅速郊區(qū)化70年代期間，美國郊區(qū)辦公業(yè)就業(yè)增長116%城中心辦公業(yè)就業(yè)增長15%權(quán)衡：CBD的區(qū)位優(yōu)勢（便于與其他企業(yè)接觸）CBD的區(qū)位劣勢（高租金）UrbanEconomics通訊技術(shù)進(jìn)步，產(chǎn)生新的溝通方式，減少了面對面接觸，CBD吸引力下降例如：e-mail出現(xiàn)之前會計事務(wù)所為CBD的客戶做一份收入報告獲取數(shù)據(jù)，送達(dá)報告——靠近顧客e-mail出現(xiàn)后，通過電腦傳送數(shù)據(jù)和報告可在郊區(qū)選址，節(jié)省了CBD的高租金UrbanEconomics注意：新的通訊方式一定程度上減少了面對面交流不能完全替代復(fù)雜關(guān)系、問題不能傳遞觸覺信息UrbanEconomics結(jié)論：辦公業(yè)不可能完全郊區(qū)化談判、設(shè)計、營銷等業(yè)務(wù)活動仍留在CBD（face-to-face）UrbanEconomics第三、零售業(yè)郊區(qū)化1）郊區(qū)人口增長郊區(qū)商品需求增加，商場數(shù)量增加2）購物的正外部性大量商店集聚，郊區(qū)大型購物商場UrbanEconomics3）汽車普及購物者能自駕車方便地到達(dá)任何地點(diǎn)郊區(qū)：租金低+倉儲式的商場布局，降低商品價格寬敞的空間有利于顧客停車UrbanEconomics第四、家庭郊區(qū)化1）家庭實際收入增加產(chǎn)生兩種效應(yīng)機(jī)會成本效應(yīng)——收入增加，提高了通勤的機(jī)會成本，對于在CBD工作的人而言，傾向于在城中心居住土地消費(fèi)效應(yīng)——土地屬于正常商品，收入增加，提高了對土地的消費(fèi)，家庭傾向于地價便宜的郊區(qū)UrbanEconomics收入增加對人口郊區(qū)化的影響不確定當(dāng)消費(fèi)效應(yīng)超過機(jī)會成本效應(yīng)時，收入增加導(dǎo)致人口郊區(qū)化UrbanEconomics2）通勤成本降低交通技術(shù)進(jìn)步降低了通勤成本使人們有可能住得更遠(yuǎn)VonSweringen兄弟的故事UrbanEconomics3）城中心問題凸現(xiàn)其一，城中心住宅破舊其二，城中心低收入家庭多其三，城中心犯罪率高其四，城中心學(xué)校質(zhì)量差UrbanEconomics4）公共政策例如：降低住宅預(yù)付款

修建高速公路UrbanEconomics四、城市蔓延的前因后果城市蔓延的界定“urbansprawl”——endlesscitieslowdensitiesfuzzyboundariesbetweencityandcountrysideapolycentricurbanstructuredecentralizedemploymentscattereddevelopmentleapfroggingdevelopmentthefragmentationofopenspaceUrbanEconomics城市蔓延是二次大戰(zhàn)后西方城市普遍出現(xiàn)的一種土地擴(kuò)張現(xiàn)象“蔓延”一詞的感情色彩無計劃的、分散的、低密度的、依賴交通的、公共設(shè)施服務(wù)效率低下的盲目擴(kuò)張一般采取填實空隙、擴(kuò)展延長、蛙跳式開發(fā)等方式UrbanEconomicsUrbanEconomics考察城市蔓延時，關(guān)注的4方面特征Urbanlandcover：城市建成區(qū)總面積density：城市平均人口密度fragmentation：空地的分裂程度compactness：城市的緊密度UrbanEconomics最重要指標(biāo)：人口密度密度降低越快，說明城市蔓延越快美國城市——?dú)W洲城市德國人口密度是美國的4倍法蘭克福人口密度是紐約的3倍UrbanEconomics比較項目（1990年）巴塞羅那亞特蘭大人口（百萬）密度（人/公頃）人均土地面積（平方米）兩個區(qū)位間的最大距離（公里）步行所占份額（%）2.81715837202.561712138不足1（1公頃=0.01平方公里