維修組主管作業(yè)指導書目錄

（E版）

1.直屬上級：

管理處主任

2.職責：

2.1協(xié)助管理處主任開展工作。

2.2負責落實、實施房屋及其公共設備、設施的日常保養(yǎng)、維修組

工作。

2.3負責派工單完成情況的抽查工作。

2.4負責落實、實施設備設施的維養(yǎng)計劃。

2.5負責運行設備的檢查工作。

2.6負責組織公共區(qū)域水、電表的抄表核實及分析工作。

2.7負責部門質量記錄的監(jiān)督、檢查與保管工作。

2.8負責設備設施檔案的建立與管理工作。

2.9負責組織托管物業(yè)區(qū)域內二次供水、游泳池水質的送檢及設備

年檢工作。

2.10不定期抽查巡視機電設備、督促員工做好巡視記錄、保養(yǎng)和維

修組記錄等相關表格。

2.11

2.12完成部門領導交辦的其它工作。

1.應知：

1.1物業(yè)管理知識及相關法律、法規(guī)。

1.2維修組部主管以下員工崗位職責及綜合維修組工作業(yè)指導書。

1.3崗位工作目標及考核檢查辦法。

1.4公司質量體系文件。

2.應會：

2.1機電設備、設施的管理及相關規(guī)定。

2.2設備設施、維護保養(yǎng)及相關作業(yè)規(guī)程。

維修組部班長作業(yè)指導書目錄

（E版）

1.直屬上級:

維修組主管

2.職責：

2.1負責維修組部的日常管理工作和人員的合理調動安排工作。

2.2具體落實維修組部的維護.維修組?保養(yǎng)工作.帶頭遵守公司的各

項規(guī)章制度，確保各項工作能保質，保量的完成。

2.3負責小區(qū)內設備房及維修組部值班室，休息室清潔衛(wèi)生工作的

監(jiān)督檢查。

2.4負責小區(qū)公共水電表的抄錄統(tǒng)計工作。

2.5負責維修組部相關質量文件的記錄完善及歸檔工作。

2.6負責設備.設施的日常管理，建立設備檔案，完善相應的設備卡

及標識和線路圖。

2.7負責前期介入工作的落實，資料的收集，設備.設施檔案的建立

工作。

2.8按照公司質量文件的要求對班長以下維修組人員進行月度、季

度、年度的考評并提出獎懲，辭退建議。

2.9負責維修組部公用工具及常備材料的日常管理工作。

2.10協(xié)助維修組部主管制定各類設備，設施的維修組，保養(yǎng)計劃并

提出合理化建議。

2.11完成公司領導安排的其他工作任務。

1.應知：

1.1維修組部班長以下員工崗位職責。

1.2崗位工作目標及考核檢查辦法。

1.3《員工守則》及公司各項規(guī)章制度。

2.應會：

2.1水、電維修組技能。

2.2弱電系統(tǒng)的日常維修組保養(yǎng)知識。

2.3維修組部作業(yè)規(guī)范。

維修組部班長作業(yè)指導書目錄

（E版）

1.直屬上級：

維修組組班長

2.職責：

2.1負責維修組部相關質量文件的記錄完善及歸檔工作。

2.2負責設備.設施的日常管理，建立設備檔案，完善相應的設備卡

及標識和線路圖。

2.3負責維修組人員的協(xié)調.調動及監(jiān)督檢查工作。

2.4負責前期介入工作的落實，資料的收集，設備.設施檔案的建立

工作。

2.5按照公司質量文件要求對維修組部副班長以下人員進行月度，

季度，年度考核，并提出獎懲，辭退建議。

2.6協(xié)助班長完成日常維護.維修組.保養(yǎng)檢查工作，保證設備.設施

的正常運行。

2.7負責維修組組內務管理。

2.8負責部門公用工具的管理工作。

2.9完成公司領導安排的其他各項工作任務。

1.應知：

1.1維修組族副班長以下員工崗位職責。

1.2崗位工作目標及考核檢查辦法。

1.3《員工守則》及公司各項規(guī)章制度。

2.應會：

2.1水、電維修組技能。

2.2弱電系統(tǒng)的日常維修組保養(yǎng)知識。

2.3維修組作業(yè)規(guī)范。

綜合維修組工作業(yè)指導書目錄

（E版）

1.直屬上級：

維修組部班長

2.職責：

2.1負責小區(qū)業(yè)戶的入戶維修組。

2.2負責小區(qū)的公共設施設備的維修組養(yǎng)護。

2.3負責公共設施設備的巡視檢查，并做好記錄。

2.4負責水景、環(huán)境照明等設備的開啟工作。

2.5負責設備的日常維修組及應急處理。

2.6按計劃對設備進行保養(yǎng)。

2.7負責責任片區(qū)設備房的清潔工作。

2.8服從管理處調遣，參與搶修工作。

2.9完成上級領導安排的其它工作。

1.目的

調動員工工作積極性，保持良好的激勵機制，提升工作業(yè)績。

2.適用范圍

適用于維修組部全體維修組人員。

3.考核細則

3.1工作量考核細則：每天工作時間乘以每月工作天數(shù)，每天上班

時間7小時，維修組人員每天應保證6小時工作時間，每月工時既

26*6=156小時，工作量根據(jù)派工單及相關記錄統(tǒng)計數(shù)據(jù)為準。工作

時間差10小時以內的不扣分，10小時以上的差1小時扣10元，1

56小時以上的超過1小時加10元。

3.2維修組及時率考核細則：維修組及時率必須達到100%,每下降

1%扣10元。維修組及時率根據(jù)派工單統(tǒng)計數(shù)據(jù)為準，如因此造成

嚴重后果的根據(jù)員工守則執(zhí)行。

3.3維修組合格率考核細則：維修組合格率100%,每下降1%扣10

元，返修未達要求扣20元，維修組合格率根據(jù)派工單統(tǒng)計為準。

3.4客戶服務中心每月根據(jù)維修組人員的服務意識、服務態(tài)度及工

作配合情況進行考核打分，滿分為10分，每下降1分扣5元。

3.5部門負責人每月根據(jù)維修組人員的工作技能、服務意識、服務

態(tài)度進行綜合考核，滿分為10分，每下降1分扣10元。

3.6違反公司制度規(guī)定，視情節(jié)輕重扣10-100元。

1.應知：

1.1綜合維修組工崗位職責。

1.2崗位工作目標及考核檢查辦法。

1.3《員工守則》及公司各項規(guī)章制度。

1.4綜合維修組工作業(yè)指導書及相關規(guī)范。

1.5弱電系統(tǒng)的日常維修組保養(yǎng)知識。

2.應會：

2.1水、電維修組技能。

2.2基礎土建及五金配件的維修組保養(yǎng)。

2.3綜合維修組作業(yè)規(guī)范。

1.目的

確保一般維修組、緊急維修組工作的及時完成，保證小區(qū)公用設備

設施的正常運行，提高業(yè)主的滿意率。

2.范圍

適用于維修組部一般維修組和緊急維修組工作。

3.維修組及時率的計算方法

3.1零修管理規(guī)定

3.1.1業(yè)主戶內維修組工作維修組部在接到報修時應根據(jù)業(yè)主的要

求，按約定時間準時到達現(xiàn)場，如沒有特殊要求的，應在15分鐘內

趕到現(xiàn)場進行維修組。因特殊原因不能及時趕到維修組現(xiàn)場的，應

及時告之客戶服務中心，待客戶服務中心征得業(yè)主同意后重新約定

上門維修組時間，否則視為不及時。

3.1.2公共區(qū)域的維修組

一般性故障維修組、如更換燈泡、開關、插座等不影響其他部門工

作的于當天完成。土建維修組工作和除銹刷漆工作應根據(jù)工作流程

及天氣狀況由部門負責人確定具體時間，如不能按時完成的應在維

修組單上注明原因，并上報維修組部負責人，在維修組單上簽字確

認。

3.2大、中修管理規(guī)定

大、中修如屋面滲水、更換水泵、沙缸、風機等時，要求在15天內

完成，如不能在規(guī)定時間內完成的需報分管副總認可，否則視為不

及時。

3.3緊急維修組管理規(guī)定

3.3.1涉及到小區(qū)重大安全隱患的維修組工作，如電器短路、打

火，爆管、高空懸掛物松脫等應在10分鐘趕到現(xiàn)場。

3.3.2涉及小區(qū)公用設備設施故障、可能影響片區(qū)業(yè)主生活質量的,

如故障性停水、停電應在15分鐘內趕到現(xiàn)場進行維修組。

4.維修組緊急程度分級處理規(guī)定

4.1一級、涉及小區(qū)安全的維修組工作如：配電短路、主供水管爆

裂、火災等應在10分鐘內趕到維修組現(xiàn)場。

4.2二級、涉及小區(qū)公用設備設施故障、可能影響業(yè)主生活質量的

維修組工作如：供電停電的發(fā)電工作、電梯、二次供水故障等應在

15分鐘之內趕到維修組現(xiàn)場。

4.3三級、業(yè)主報事、報修如：戶內停水、停電、水管破裂、漏

氣、電梯關人等故障應在15分鐘內趕到維修組現(xiàn)場。

4.4四級、對小區(qū)及公司形象有較大影響的維修組工作應在30分鐘

內趕到維修組現(xiàn)場。

4.5五級、影響部門重要工作進行的報修應在60分鐘內趕到維修組

現(xiàn)場進行維修組處理。

4.6六級、公共區(qū)域內的報事、報修應在當天內完成。

4.7七級、部門的一般維修組工作應在當天內完成。

1.目的

加強維修組人員管理，規(guī)范維修組人員行為。

2.適用范圍

適用于各管理處對維修組人員的管理。

3.內容

3.1維修組人員儀容儀表方面：

3.1.1應勤換勤洗工作服，保持著裝整潔，精神飽滿。

3.1.2不留長發(fā)，不留胡須，不留鬃角。

3.1.3勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個人衛(wèi)生。

3.1.4上班時需穿著工作服，配戴好工作證。

3.2禮節(jié)禮貌

3.2.1在小區(qū)內公共區(qū)域做維修組工作時應盡可能注意少影響或不

影響業(yè)戶，對無法避免的情況應主動向過往業(yè)戶說“對不起，請小

心！”

3.2.2無論上班或下班后在小區(qū)內遇到熟悉的業(yè)戶應主動打招呼、

問好。

3.2.3與業(yè)戶同行一處時，應主動讓路，不可與業(yè)戶爭道，更不可

以從兩個業(yè)戶中間穿行。

3.2.4當業(yè)戶提出小區(qū)問題時，自己職責范圍內能答復的即時答復,

不能答復的應講“對不起，您的這個問題我本人不能給您答復，不

過我會盡快將您的意見（建議）向我們主管反映后再給您一個滿意

的答復（解釋）的，好嗎？”

3.2.5對業(yè)戶提出的問題，自己職權范圍以外的，切不可隨便承諾

業(yè)戶要求。如果本人可以辦到辦好的事，一旦承諾業(yè)戶，就必須將

此承諾辦到、辦好。嚴禁與業(yè)戶講“這事我管不了”或“這事不是

我處理的范圍，你找管理處吧”，如發(fā)生此類事件，一經查出，將嚴

肅處理。

3.3維修組人員進入業(yè)戶單元內部維修組注意事項

2.3.1須進入房內維修組前，應檢查自身衣著是否干凈，個人形象

是否符合要求，是否需帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高用）。

2.3.2通知業(yè)戶開門時，應有節(jié)奏的輕輕敲門或按門鈴，而一次不

超過三聲，如業(yè)戶在房內尚未聽到叫門聲應重復一遍，如房內仍無

動靜，即表示室內沒人在。

2.3.3業(yè)主開門后，維修組人員應主動自我介紹“您好！我是管理

處派來的維修組工，是否方便現(xiàn)在維修組”。如業(yè)戶允許，則更換

自帶鞋套后進入房內，并與業(yè)戶講“麻煩您，告訴我哪有故障或哪

有不妥？請讓我（們）檢查一下”。

2.3.4經現(xiàn)場檢查可以即時修復的，應告訴業(yè)戶“我（們）盡快替

你排除故障”。同時根據(jù)“維修組價目表”視實際情況是否需收費，

如收費應告訴業(yè)戶需服務費與材料費的數(shù)量，并填入“維修組服務

單”服務費欄內，同時申明不收現(xiàn)金。

2.3.5如維修組現(xiàn)場有家私及日常用品，應主動配合業(yè)戶移開物品,

防止因維修組工作而碰壞業(yè)戶物品。

2.3.6如順利完成維修組工作，應主動講“您好！故障已修好，請

試用”。如業(yè)戶驗收合格，則與業(yè)戶講“麻煩您在這維修組服務單上

簽名確認。如您對我（們）的維修組有任何意見，可以在此單上注

明，以便我（們）日后工作進一步改善?！?/p>

2.3.7維修組工作完成，應配合業(yè)戶將移開的物品移到原位；離開

時應講“不好意思，耽誤您的休息（打擾您了），如還有問題，請隨

時與我們聯(lián)系”。

2.3.8維修組工到業(yè)戶單元內維修組時，不可以與業(yè)戶聊與維修組

無關的話題，不打聽業(yè)戶私人一切問題，不收業(yè)戶禮品、物件、紅

包，更不允許利用工作之便偷拿業(yè)戶財物，一經查實嚴肅處理，情

況嚴重的則移送公安機關處理。

2.3.9經現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)無法即時維修組的應講“對不起，故障暫無

法排除，待我給管理處匯報一下情況后再作處理，我（們）會盡量

幫助解決的”。

3.記錄

無

4.附件

無

1.目的

規(guī)范游泳池水質處理的管理，保持游泳池水質衛(wèi)生，符合有關衛(wèi)生

標準。

2.適用范圍

適用于陽光華庭游泳池水質處理的管理及游泳池的日常維護。

3.內容

3.1游泳池的水質處理藥劑和處理方法必須嚴格按照有關順序和規(guī)

定的方法進行。

3.2管理處指定專人負責游泳池水質的處理，并制定專門的水質處

理記錄。

3.3水質處理應遵照游泳池水質衛(wèi)生標準進行，衛(wèi)生標準的制訂應

符合和根據(jù)國家有關部門發(fā)布的管理條例。

3.4藥物的投放次數(shù)，用量、順序及新水處理操作應按規(guī)定進行。

3.4.1游泳池滿水后，先按400mVkgTCCA（用于泳池消毒）固體粉

末放入少許水使其攪成糊狀，后加大量水溶解潑灑在池水中。

3.4.2有循環(huán)泵的按上述方法配好藥用加藥泵加藥通過循環(huán)泵直接

泵入水中。

3.4.3放藥時間選擇泳池收場或早上8：00左右無人游泳時，也可在

正常開放時的前1至2小時加藥。（陽光世紀城為開池前40分鐘）

3.4.4每天測試水質，當PH值小于1時，應加碳酸鈉調整到7至

3

7.5,力口量為160m/kgo

3.4.5當泳池水質渾濁時，在泳池中每周2至3次投放聚合氯化鋁

藥劑，加法與TCCA相同。

3.4.6聚合氯化鋁藥劑配好后用10倍的水溶解，用加藥器投入泳池

水中，也可開循環(huán)泵循環(huán)2至3小時。

3.4.7加藥后至少要靜止6至8小時，待絮疑物況于池底，才可進行

吸塵。游泳池水質處理藥劑及處理規(guī)定

3.4.8施藥應在泳池收場后立即進行，要保證足夠的靜止時間，第

二天早上7：00進行吸塵。

3.5正常開放的泳池，為了保證游客的身體健康，應每天投入消毒

藥，如果游客特別多時，應分兩次加消毒藥，無客人或客人較少時

可隔天使用消毒藥，份量可稍減。

3.6為了防止青苔的出現(xiàn)，最好半月投放硫酸銅一次。

3.7每日分3至5次幾次時間分別測試水質PH值及余氯情況，水質

應符合水質標準。

3.8水質如達不到標準且有渾濁，可按加消毒藥，調節(jié)PH值，投放

沉淀藥、吸塵的順序進行。

3.9池水發(fā)綠，說明有藻類植物繁殖，先加硫酸銅，24小時后投放

消毒劑保持余氯0.4到0.5m/lo

3.10遇到下雨天氣，應注意天氣變化，很容易引起泳池水質變化，

應隨時測定余氯變化，及時補加消毒藥，保證水質不變。

4.記錄

游泳池施藥記錄，游泳池清洗記錄由部門兼職資料員保存二年。

5.附件

無

1、目的

為確保小區(qū)業(yè)主的正常生活及公共設備、設施的正常運行。

2、范圍

使用于維修組部二十四小時值班管理。

3、要求

3.1維修組部必須實行二十四小時值班制。

3.2夜間值班至少兩人，一人負責小區(qū)業(yè)主的報事、報修工作，一

人負責小區(qū)設備、設施的巡視檢查工作，并作好相關記錄。

3.3值班維修組人員在接到業(yè)主報事、報修后必須按照公司要求在

15分鐘之內趕到維修組現(xiàn)場，進行維修組處理。

3.4值班維修組人員如一人無法維修組處理的，應及時通知巡視檢

查人員配合或通知駐勤維修組人員協(xié)助完成。

3.5值班維修組人員和設備、設施巡檢人員如遇到無法維修組處理

的事件應立即上報維修組部主管。維修組部主管應根據(jù)情況做出相

應處理，如重大事件應立即上報公司領導。

3.6值班維修組人員在值班時間內不得隨意會客，不得擅離職守，

必須盡職盡責的完成各項工作任務。

3.7值班維修組人員必須保證對講機、電話的暢通確保信息的傳

遞，并做好信息的回復。

水泵房是提供業(yè)主或使用人生活用水、消防用水的關鍵部位。

為管理好水泵房，特制定如下管理規(guī)定。

1.由維修組人員負責監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修組、清潔，水泵房及地

下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備定時進行巡回檢查，了解設備的

運轉情況，及時發(fā)現(xiàn)故障問題和消防隱患，并做好記錄，解決不了

的問題書面報告上級主管部門，爭取早日解決。

2.由維修組人員管理水泵房內機電設備，無關人員不得進入水泵房。

3.消防泵、生活泵、污水泵的選擇開關位置與自動位置的操作標志

都應簡單明確。

4.保證生活供水泵的正常運轉，定期檢查泵的運轉情況。

5.每周打掃一次水泵房衛(wèi)生，泵及管道每季度清潔一次。

6.操作人員在2米以上檢修設備（包括開關、閥門等），必須帶好安

全帽和安全繩，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。

7.對消防系統(tǒng)的噴淋泵、消火栓泵管理，參照《消防設備檢修制度》

進行。

1.目的：

確立物管公司對各類設備的管理要求，確保設備管理工作的統(tǒng)一和

完整。

2.要求：

2.1對各小區(qū)的設備、設施，應按小區(qū)劃分區(qū)域建立設備、設施臺

帳。

2.2對停用、封存、限制使用范圍。調試、報廢和大修后的情況應

分別進行登記，說明原因、時間、內容等情況。

2.3按設備、設施卡片，對設備、設施進行標識。

2.4運行中的設備、設施，因故或其他原因，造成設備、設施損

壞、報廢的，應按損壞的原因（設備故障、人為故障、自然災害等）

申報設備事故報告，送公司備案。

2.5設備、設施的大修，應根據(jù)原因、部位以及費用和施工周期上

報大修申請，報公司審核。

設備

所屬系統(tǒng):

1.值班人員必須每周不低于兩次按規(guī)定時間、項目內容對小區(qū)內的

設備、設施進行巡視檢查。

2.值班人員外出巡檢必須攜帶對講機，隨時保持聯(lián)系。

3.每次巡檢均應在相關的運行記錄上做好巡檢情況及巡檢結果記錄。

4.發(fā)現(xiàn)設施、設備指示和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有異

常缺陷、運行指示燈有損壞、保護元件有變化應立即調整或更換，

保證設備處于完全運行狀態(tài)。

5.對帶自動切換裝置的設備、有異常運行、不穩(wěn)定時要立即停止運

行、查明原因。

6.發(fā)現(xiàn)設備、設施有異常狀況又不能立即排除的，必須立即報告部

門負責人，同時采取適當?shù)谋Ｗo措施，防止事故的發(fā)生和擴大。

7.維修組部負責人每周對巡檢情況和結果進行一次抽查，發(fā)現(xiàn)問題

應追查原因，如屬人為因素應追究當事人責任。

（建議取消）

1.發(fā)電機房為消防管理重點，任何人都應按此規(guī)定執(zhí)行；

2.機房內必須配置完善的消防器材；

3.機房內嚴禁吸煙，杜絕一切火源；

4.機房內及儲油罐應采取隔離措施，發(fā)電機與儲油罐必須分隔；

5.與發(fā)電機工作不相干人員禁止入內，如需要進入，需征得維修組

部主管同意，并在相關人員陪同下方可進入；

6.對消防器材不定時進行檢查，保證出現(xiàn)火情時能迅速啟用；

7.隨時對油罐、油管及油管接頭進行巡視，觀其有無油料泄露現(xiàn)象,

如有滴漏應立即解決并修復漏點；

8.發(fā)電機組運行時，嚴禁出現(xiàn)漏油現(xiàn)象，隨時觀察發(fā)電機有無跳火

現(xiàn)象，如有以上情況應立即關掉發(fā)電機，待將故障處理解決后，再

啟動發(fā)電機試運行，如無異常才能正試投入運行供電；

9.不得任意改變、移動消防裝置位置，如需移動須經維修組部主管

和護衛(wèi)部負責消防的主管同意方可改變或移動位置；

10.維修組部員工及當值人員必須嚴格執(zhí)行此規(guī)定，如有違犯按重大

過失處理。

1.二次供水應按國家法律、法規(guī)和政府規(guī)定的要求，應申報二次供

水衛(wèi)生合格證和二次供水許可證。

2.負責管理二次供水的人員應持有健康證并經防疫主管部門檢驗認

可，方能上崗工作。

3.二次供水設備、設施應保持良好狀態(tài)運行，定期進行維護、養(yǎng)護。

并時常將備用設施、設備與其它設備、設施交換使用。如有故障，

應在24小時內修復，確保設施、設備正常。

4.定期（6個月）由專業(yè)公司或專業(yè)人員對二次供水的水池、水箱

進行清洗、消毒、殺菌，達到防疫主管部門規(guī)定要求的標準。并到

防疫主管部門辦理二次供水質量化驗合格報告手續(xù)。

5.二次供水系統(tǒng)應由專人負責管理（維修組部指定專人），并對日常

管理情況如實記錄存檔。

6.每日由值班人員對一次供水的設備、設施運行情況進行檢查、登

記，確保二次供水系統(tǒng)正常運行。

7.定期（每季度）取二次供水池、箱里的水，送到當?shù)貐^(qū)域內的防

疫主管部門進行水質檢測、化驗。使二次供水的水質達到合格標準。

如檢測、化驗水質有異，應及時由專業(yè)公司或專業(yè)人員，清洗二次

供水的水池、箱，并進行消毒、殺菌，同時調查水質有異的原因，

找到原因后，應采取相應措施進行處理，避免類似事件再次發(fā)生，

形成資料存檔。

8.每日不低于兩次以上由專人對二次供水池、箱進行檢查，并觀察

水池、箱的水位情況和有無其它蚊蟲浸入和物品掉入水池、箱里面。

如發(fā)現(xiàn)有異物或水位（限位）不正常的，應及時上報主管，并采取

措施，進行全面檢查、處理或清洗、消毒、殺要是觀察有無漏水、

浸水、溢水口流水等現(xiàn)象，并對水池、箱周圍觀察有無水跡）。

9.每日檢查水池、箱的結構完整情況；加蓋、加鎖情況；水出、入

口處應保持干凈、整潔。

10.二次供水池、箱的蓋和觀察口的鋼絲網(wǎng)應保持完好，未經維修

組部主管同意，不得私自打開。如正常檢查應由專人負責，確保蓋、

鋼絲網(wǎng)的完好性，避免其它事件發(fā)生。

1.電梯機房門口醒目位置應懸掛機房名稱標識牌，并張貼“機房重

地，請匆進入”的告示牌。

2.電梯機房鑰匙由值班人員專人管理，非工作人員末經維修組部主

管批準不得入內。

3.機房內設備、設施應做到標識清晰、完整，室內通風良好，控制

柜開關正常、線纜橋架開正常。

4.機房滅火器材應配置齊全，物品擺放整齊。

5.值班人員每天一次巡檢機房設備、設施，保證機房設備、設施運

行正常。

6.電梯機房內不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物，機房每周清潔一次,

保證機房內無明顯污漬、雜物、粉塵。

7.維保人員應按規(guī)定做好檢修記錄。

1.小區(qū)內燈飾工程及環(huán)境照明是小區(qū)景觀配置設施，任何人不得隨意損壞

2.以保持小區(qū)景觀的完美性；

3.燈飾工程的管理，必須按市燈飾辦的規(guī)定執(zhí)行，亮燈率應達到99%,定時開、停燈；

4.燈飾照明包括有：樓頂輪廓燈、霓虹燈、樓頂投射燈、樓頂探照燈，應保證晚上正常照

明。

5.規(guī)定時間內必須亮燈（雷雨天除外），春、夏、秋、冬季開、息燈時間根據(jù)《小區(qū)公共照

明開關時間表》執(zhí)行。

6.維修組部應隨時保證各種燈具的完好，巡視中發(fā)現(xiàn)問題應及時解決，不能解決的立即上

報維修組部主管或通知生產廠家或經銷商進行解決；

7.小區(qū)內環(huán)境路燈照明，應保持97%的亮燈率；

8.各種路燈、草坪燈都應油漆完好，照度適中；

9.路燈、燈飾工程開、息燈時間按季節(jié)變化及能見度進行動態(tài)管理。

10.以上制度，由維修組主要負責執(zhí)行，其它各部門協(xié)助執(zhí)行.

為了規(guī)范給排水設備、設施的管理工作，確保給排水設備、設施良好運行，特定以下

規(guī)程。

1.巡視

1.1水泵房值班人員應每天對設備進行三次巡視小區(qū)水泵（包括機房、水池、水箱），每月

巡視一次小區(qū)內主供水管上閘閥以及邊路上排污井、雨水井。

1.2巡視內容如下：

1.2.1泵有無異常聲響或大的振動；

1.2.2電機、控制柜有無異常氣味；

1.2.3電機溫升是否正常（應不燙手）；

1.2.4電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內各元器件

是否工作正常；

L2.5是否滿足供水壓力要求；

1.2.6水池、水箱水位是否正常；

1.2.7閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；主供水管上閘閥的井蓋、井裙是

否完好，閘閥是否漏水，標識是否清晰；

1.2.8止回閥、浮球閥、液位控制器是否運作可靠；

1.2.9雨水井、沉沙井、排污井是否有堵塞現(xiàn)象。

1.2.10水泵房值班人員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設備、設施有不正常情況時，應及時

采取措施加以解決；處理不了的問題，應及時詳細地匯報給維修組組長或主管，請求協(xié)商

解決。

2.給排水設備、設施異常情況的處理；

2.1供水管爆裂的處置：

2.1.1立即關閉相關連的主供水管上的閘閥；

2.1.2如果關閉了主供水管上相關的閘閥后，仍不能控制住大量泄水，則應關停相應的水

泵；

2.1.3立即通知維修組部負責人，維修組部負責人應立即聯(lián)系市政供水公司進行搶修；并

立即聯(lián)絡相關部門發(fā)出停水通知，告知停水原因；

2.1.4在維修組值班人員和班長及維修組部主管的組織下，立即挖出所爆裂部位水管；

2.1.5供水公司修好所爆部位水管后，應由值班人員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看

有無漏水或松動現(xiàn)象;

2.1.6確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。

2.2水泵房發(fā)生水浸時的處理。

2.2.1應視情況關掉機房內運行的設備、設施，并拉下電源開關；

2.2.2堵住漏水源；

2.2.3如果漏水較大，應立即通知維修組部主管，同時盡力阻滯進水；

2.2.4漏水源堵住后，應立即排水；

2.2.5排干水后，應立即對濕水設施、設施進行除濕處理。如用干凈抹布擦拭，熱風吹干、

自然通風、更換相關管線等；

2.2.6確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行。

1.事故的處置：

1.1觸電處置，發(fā)現(xiàn)有人觸電時，當值配電室值班電工應保持鎮(zhèn)

靜、保持頭腦冷靜、盡快使觸電者脫離電源；

1.2拉開電源開關，撥去插頭或熔斷器；

1.3用干燥的木棒，竹桿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗

等）剪斷電線；

1.4用干燥的衣服或絕緣塑料墊住觸電者，將觸電者脫離電源、

1.5防止觸電者在脫電后跌倒；

1.6如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持冷靜，并立即請醫(yī)

生進行診治，密切注意其癥狀變化；

1.7如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒適、安靜地仰

臥，將其上衣與褲帶松開，使其容易呼吸，觸電者呼吸困難，有抽

筋現(xiàn)象，則應積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院。

1.8如果觸電者的呼吸、脈博及心跳都已停止，此時還不能視其為

死亡，應當立即對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行

到觸電者能自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。

2.配電柜自動空氣開關跳閘的處置：

2.1判斷跳閘原因（短路或過載）；

2.2查清負載各類分布情況；

2.3對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告班長和主管，請求支

援解決；

2.4如故障已排除應立即恢復供電。

3.變配電房發(fā)生水浸時的處置：

3.1視進水情況，拉下電源開關或高壓開關；

3.2堵住進水源；

3.3如果進水較大，應立即通知維修組部主管，同時盡力阻滯進水;

3.4進水源堵住后，應立即排水；

3.5排干水后，應立即進行除濕；

3.6在確認濕水已消除，達到絕緣要求后，方可試送電，如無異常

情況出現(xiàn)，則可正式供電。

4.市政供電停電時，當值電工應按《柴油發(fā)電機操作規(guī)程》進行發(fā)

電，從市政供電停到發(fā)電機發(fā)電，規(guī)定時間不超過15分鐘。并對

發(fā)電機運行巡視。

配電房是供電的中心，為加強管理，特制定如下規(guī)定。

1.配電房的全部機電設備，由機電技術人員負責管理和值班。送、

停電由值班人員負責完成，無關人員嚴禁入內。

2.建立運行記錄，每天巡查三次。查出問題及時處理，并做好記錄。

不能解決的問題及時上報主管部門。每班巡視內容：記錄電壓、電

流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電器運行聲音是否正常；房

內有否異味。

3.室內照明、通風良好，室溫控制在5-40℃以下。

4.供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標示

牌，非有關人員絕不能動。

5.應嚴格保持各開關狀態(tài)，不能隨意更改設備和給線的運行方式及

各種開關的整定值。

6.配電房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品，機房內應備齊消防器

材.，并嚴禁吸煙。

7.值班人員每周對配電房及設備清潔一次。

8.嚴格執(zhí)行崗位責任制，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關變配電的各項規(guī)程。

9.嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程。

10.在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強對設備的巡視，當發(fā)生事故時，應

保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并按時做好記錄。

11.操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套

等防護用具。

1.在電氣設備運行中，為了監(jiān)視其運行狀況，及時發(fā)現(xiàn)各種缺陷，應對電氣設備進行定期

的巡視和特殊檢查；

2.定期巡視：各設備房的設備、設施按作業(yè)指導書的規(guī)定執(zhí)行，公共區(qū)域設施、設備每周

巡檢一次，并作好記錄。

3.特殊檢查：當遇有大風、大霧、大雨、雷擊等惡劣天氣時，或線路中出現(xiàn)接地或短路故

障，設備存在缺陷，新設備或檢修設備投入運行以后，改變運行方式和采用新技術時，以

及節(jié)日期間或有其它重要活動時，均應對電氣設備進行特殊檢查。

4.雷雨時;巡視室外高壓設備應穿絕緣靴，并不得靠近避雷器、避雷針及其接地引下線，

以防雷擊傷人；

5.高壓設備發(fā)生接地故障時，值班人員在室內不得接近故障點4米以內，在室外不得接近

故障點8米以內。有必要進入上述范圍的人員必須穿絕緣靴，如需要接觸設備外殼或架構

時，應戴絕緣手套，以防接觸電壓傷人。

6.巡視檢查配電設備，進入高壓室后，必須將門關好，防止閑人或小動物入內；

7.巡視檢查過程中，發(fā)現(xiàn)設備、設施有異常狀況又不能立即排除的,

必須立即報告部門負責人，同時采取適當?shù)谋Ｗo措施，防止事故的

發(fā)生和擴大并做好記錄。

1.規(guī)范消防系統(tǒng)檢修工作，確保消防系統(tǒng)設備各項性能良好；

2.每年12月25日前定出年度維修組計劃，并報公司或行政部審

核，根據(jù)系統(tǒng)運行情況擬定中、小維修組；

3.對消防系統(tǒng)采用日檢、月檢、年檢制度；

4.日檢內容：（由消防監(jiān)控中心值班人員執(zhí)行）

4.1消防系統(tǒng)設備的外觀檢查；

4.2火警功能，如有誤報火警，應勘察誤報的火災探測器探頭現(xiàn)場

有無蒸氣、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的干擾存在，如有干擾

存在，應設法排除，對于誤報頻繁又無其它干擾影響探頭正常工作

的，或探頭顯示燈不亮、不能接收信號，應及時清潔更換；

4.3自檢功能：按自檢鍵后，進行復位，讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài)，如

不能復位應查明原因，并及時報維修組人員對以下內容進行檢查：

4.3.1主電源故障：檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷接觸不

良等情況；

4.3.2備用電源故障：檢查充電裝置，電池有否損壞，有無斷線；

4.3.3探測回路故障：檢查回路至火災探測器的，接線是否完好，

有無探頭被取下，終端監(jiān)控器有無損壞。

5.月檢，每月月底會同護衛(wèi)部負責消防主管，組織對消防自動系統(tǒng)

進行下列功能檢查：

5.1日檢全部內容；

5.2測試控制器主要工作電壓是否正常；

5.3火災探測器（溫感、煙感、碎破）安裝傾斜度不大于45度，與

底座接觸是否良好，外觀是否清潔完好，指示燈是否閃亮，隨機抽

取煙感噴煙后，消防主機是否收到報警信號；

5.4對樓層消火栓、泵進行外觀檢查，查看外線是否固定良好，油

漆脫落應補刷新漆；

5.5檢查手動報警按鈕，緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失,

任選兩個手動報警按鈕進行模擬報警，測試報警功能是否正常；

5.6對消防主機、聯(lián)動柜、動力配電柜、滅火顯示器及其附屬設施

進行擦試除塵，線路松動應予緊固；

5.7對主電源和備用電源做自動轉換試驗。

6.半年檢，每半年檢查和試驗自動報警系統(tǒng)的下列功能：

6.1采用專用檢測儀器分批試驗火災探測器的動作及確認燈顯示；

6.2試驗火災報警的聲光顯示；

6.3試驗水流指示器、壓力開關等報警功能、信號顯示；

6.4用手動或自動檢查消防栓泵、自動噴淋泵的控制設備；

6.5檢查火災應急照明及疏散指示標志燈是否正常；

6.6從消防聯(lián)動柜上按強制“消防”開關鍵使消防電梯停于首層的

試驗；

6.7在消防控制中心進行消防通訊設備對講通話試驗；

6.8檢查所有轉換開關和強制切斷非消防電源功能試驗。

7.消防系統(tǒng)設備故障的維修組一般不超過48小時，在48小時內無

法解決的，應將其故障原因、解決時間上報公司，并按批準的時間

限期解決。

8.需外委維修組的，由消防負責人和維修組部主管共同聯(lián)系安裝公

司或公安消防局進行維修組保養(yǎng)。

1.目的：確保電梯維修組的適宜性，保證電梯的安全運行，為業(yè)主提

供良好的服務。

2.范圍：物管公司所托管小區(qū)電梯。

3.職責：

3.1維修組部負責協(xié)助公司對電梯維保公司的資質、能力的審查（合

同）維修組部負責配合公司簽訂電梯維保協(xié)議（合同）

3.2維修組部負責現(xiàn)場維保人員的資格審核

3.3維保公司應確保物管公司電梯的年度復審

4.主要程序

4.1根據(jù)協(xié)議（合同）電梯維保公司應向物管公司提供維修組等級資

質和相關維修組人員的維修組操作證及其他相關證件（影映件）

4.2維修組部根據(jù)維保協(xié)議，積極配合協(xié)助維保公司對電梯進行定期

的維修組、保養(yǎng)。

4.3電梯維修組工（分管主管、指定專人）負責對維保情況進行監(jiān)督、

檢查，并對維保情況作好詳細記錄。

4.4維修組部負責對運行電梯的保養(yǎng)檢查，當發(fā)生故障時的召修由客

服中心聯(lián)系派出《維修組單》并登記在記錄本上。

4.5維修組部主管負責對維保運行情況和記錄進行抽查審核，確保記

錄的可靠性，并做好保存。

4.6維修組部主管負責組織實施電梯困人的急救方案。

1.一般規(guī)定

1.1操作人員應經專門培訓，必須全面了解本機及附屬設備的構造

性能和作用，熟悉操作和維修組保養(yǎng)規(guī)程，并經考試合格后，方可

單獨操作。

1.2嚴禁酒后操作，操作人員不得從事與運行無關的事情，不得擅

自離開工作崗位，不得擅自決定由非本機操作人員代替工作。

1.3操作人員必須穿工作服，女同志應將發(fā)辮扎入帽內。

1.4發(fā)電機停放地點應配有足夠的滅火設備，運行人員應會熟練使

用。

1.5夜間工作時，工作區(qū)域應有足夠的照明。

1.6冬季應做發(fā)電機的防凍保養(yǎng)工作。

1.7新機或舊機大、中修理后投入運轉，必須按規(guī)定，經試運轉確

認性能可靠后，方可帶負荷運行。

1.8運行前應仔細檢查轉向、行走部分的固定和完好情況，運行速

度和轉彎半徑應符合規(guī)定。

1.9用柴油或機油清洗機件時，嚴禁吸煙，附近不得有火種，用過

的廢油、破布、棉紗要妥善處理，不得亂扔、亂潑。

1.10對各運轉部件進行清洗、緊固等保養(yǎng)工作，必須在停機后進行。

1.11機房內應配備有足夠的滅火設備，運行人員應會熟練使用。

1.12添加潤滑油應在作業(yè)終了，油尚未冷卻以前進行。

2.準備

2.1發(fā)電機放置地點入應平坦堅實，且應順著同向（風向與柴油機

風扇的外排方向一致）O

2.2用手剎車制動發(fā)電機，使其不得滑移滾動。

2.3各緊固件應無松動，零部件連接可靠，潤滑系統(tǒng)、供油系統(tǒng)接

頭無破裂和滲漏現(xiàn)象。

2.4水箱冷卻水應加滿，機油、柴油足夠，蓄電池充電充足，接線

應牢固，所有電氣回路可靠。

2.5進行安全接地聯(lián)接且可靠。

2.6發(fā)電機各部件接觸良好，絕緣電阻值符合要求。

3.啟動

每次啟動不能超過12秒，連續(xù)起動不能超過三次，每次間隔不得

少于12秒，連續(xù)啟動不能超過三次，每次間隔不得少于3分鐘，如

三次仍未起動成功，則應查明故障，待故障排除后再行起動。

4.運行作業(yè)

4.1操作人員要堅守工作崗位。

4.2輸送電源時，應與施工人員聯(lián)系好，得到明確輸送信號后方可

合上總電源。

4.3機械運轉中，要密切注意有關發(fā)動機、發(fā)電機組有關儀表指示

值，發(fā)現(xiàn)異常后立即采取措施或停機處理。

4.4運轉中，不得對運轉機構進行保養(yǎng)調整等工作，輸送電源時，

不得打開電源控制箱。

5.停機

5.1按停機操作程序，依次操作停機。

5.2做好有關記錄和交接班工作。

5.3附件、工具放回原處，關閉所有車門，扣緊箱子蓋。

5.4各運動部件是否靈活。

5.5各潤滑部位是否有充足的潤滑脂，最后全部加注一次，一切檢

查無誤，即可牽行。

6.存放

6.1存放地點應干燥，氣溫不低于50.C,存放時最好用木塊墊在車

架與地面之間，減輕存放期間輪胎和鋼板彈簧的負荷，禁止與酸堿

品在同一室內。

6.2存放期間必須對外露金屬加工表面進行涂封保護，各潤滑部位

加滿滑油，把蓄電池取下，另行保存。

6.3每月檢查一次，如發(fā)現(xiàn)有腐蝕現(xiàn)象，應及時除去，并重新進行

油封。

6.4柴油機內部一般不進行油封，存放時間不定期地進行起動，使

汽缸內部保持干凈，以免產生銹蝕現(xiàn)象，保存期間發(fā)動機的進氣口

需嚴密包封，以防濕氣及灰塵埃侵入。

為保證柴油發(fā)電機組的正常運行，在公用電網(wǎng)停電時能及時對

小區(qū)供電，特制定如下管理規(guī)定：

1.維修組人員必須每月進行兩次保養(yǎng)試機運行，運行時間不低于10

分鐘，并做好油溫、水溫、機油壓力、頻率、電壓、耗油等原始記

錄，發(fā)現(xiàn)異常及時檢修。

2.維修組人員每周對發(fā)電機房巡查一次，檢查內容包括：三漏（漏

水、漏油、漏氣）、柴油箱油位、機油油位、水箱水位、連接導線、

蓄電瓶、消防設施等目前狀況，并做好記錄。

3.遇停電，發(fā)電機組啟用時一，維修組人員必須現(xiàn)場輪流值守，隨時

檢查油溫、水溫、電壓、電流、頻率情況，如出現(xiàn)超標情況，立即

停機檢查，并及時報告上級主管。

4.發(fā)電機房鑰匙和發(fā)電機鑰匙由維修組人員專管，其他無關人員不

得進入機房。

5.維修組人員每周對發(fā)電機房及設備清潔一次。

6.隨時保持機房內通風和照明設施的完好。

1.目的

規(guī)范弱電系統(tǒng)的維護管理，確保弱電系統(tǒng)的正常運行。

2.適用范圍

適用于各管理處弱電系統(tǒng)的運行管理。

3.定義

弱電系統(tǒng)指通訊廣播系統(tǒng)（背景音樂系統(tǒng)），火災報警及護衛(wèi)監(jiān)視監(jiān)

控系統(tǒng)、對講門防盜系統(tǒng)（門禁系統(tǒng)）和車場（庫）道閘系統(tǒng)等。

4.職責

4.1客服中心主任負責轄區(qū)弱電系統(tǒng)運行管理的檢查、監(jiān)督。

4.2維修組主管負責弱電系統(tǒng)日常維護工作的安排、檢查。

4.3（護衛(wèi)主管）負責弱電系統(tǒng)中的安保系統(tǒng)日常巡視檢查工作的安

排、檢查。

4.4維修組員負責弱電系統(tǒng)的具體維修組維護工作。

4.5護衛(wèi)員（車管員）負責弱電系統(tǒng)中安保系統(tǒng)的日常巡視檢查工

作。

5.內容

5.1護衛(wèi)員對弱電系統(tǒng)中安保系統(tǒng)（包括火災報警及護衛(wèi)監(jiān)視監(jiān)控

系統(tǒng)、對講門防盜系統(tǒng)和車場（庫）道閘系統(tǒng)）負有運行、監(jiān)視責

任；維修組員對弱電系統(tǒng)除安保系統(tǒng)運行外負有運行、監(jiān)視和維護

責任，均應嚴格執(zhí)行有關規(guī)章制度。

5.2相關人員必須了解弱電系統(tǒng)設備的作用，了解系統(tǒng)的運行方式,

掌握設備的性能和維護方法，正確處理事故和異常運行情況。

5.3維修組保養(yǎng)工作應指定維修組單位或專人進行，其他人員不得

隨意拆開系統(tǒng)的機箱。

5.4系統(tǒng)的機械裝置要定期潤滑，及時更換因疲勞原因失去功能的

零件。

5.5定期檢查各樓層、井道內的各種線路和分線箱箱門及箱體外觀

情況，箱內外線路有無缺損和故障隱患；對消防控制中心集控柜進

行清掃除塵；檢查線端子有無電線松脫，導線編號是否完整清晰；

煙感器、溫感器因受環(huán)境污染應及時清潔。

5.6相關人員巡視檢查中發(fā)現(xiàn)故障應及時排除，確保系統(tǒng)的正常運

作。

5.7由外包維修組單位進行的保養(yǎng)，維修組保養(yǎng)情況必須形成記錄,

并由管理處保存歸檔。

6.記錄

無

7.附件

7.1消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作流程圖

1.按照消防法規(guī)要求制定消防安全管理制度，確保消防設施、設備

始終處于有效狀態(tài)；

2.對消防系統(tǒng)采用日檢、月檢、年檢，并做好相關的記錄和分析報

告；

3.日檢（由消防監(jiān)控中心當日值班人員執(zhí)行）：

3.1檢查消防系統(tǒng)設備的外觀是否完好：

3.1.1消防系統(tǒng)回路中探測器、模塊及線路的完好性記錄表；

3.1.2水泵房、噴淋、消火栓、各類閥門、管道等的完好性記錄表;

3.1.3風機、配電箱、消防控制器等的完好性記錄表；

3.1.4氣體滅火回路的完整性（包括聲光報警、啟停按鈕、氣體釋

放燈、鋼瓶電磁閥及壓力開關）

3.2消防控制中心消防控制器檢查：

3.2.1消防主機復位、自檢等鍵的完好性記錄表；

3.2.2消防主機復位、自檢各回路是否正常工作，檢查檢測點位數(shù)

與實際點位數(shù)是否相符；如有誤報火警，應立即勘察誤報的火災探

測器現(xiàn)場有無蒸氣、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的干擾因素存

在，若干擾存在應立即排除；對于誤報頻繁又無其它干擾影響探頭

正常工作的、探頭顯示燈不亮的、不能接收信號的應及時更換；

3.2.3氣體滅火回路各設施、設備的工作參數(shù)（電壓、阻抗等）是

否正常；

4.月檢：消防主管組織對消防自動系統(tǒng)進行如下檢查：

4.1日檢全部內容；

4.2測試消防設施、設備的是否正常使用；

4.2.1消防控制器的按鍵功能好壞，各電壓、阻抗是否正常；

4.2.2消防水設施的檢修：

A.檢漏；

B.排水管道的清理；

C.閥門及消火栓檢修；

E.水泵房、水箱等設施、設備是否完好、清潔；

E.各種壓力表、指揮閥是否正常；

F.控制模塊、消火栓按鈕是否正常工作；

4.2.3風機的運轉是否正常；

A.配電設施檢修；

a.配電系統(tǒng)線路的好壞；

b.配電設施的工作參數(shù)（電壓、阻抗等）是否正常;

C.確認配電設施的保護好壞（如接地線、空開等）；

E.各種轉換模塊、繼電器是否正確工作；

B.氣體滅火系統(tǒng)滅火回路的檢修；

a.回路的完整性（包括聲光報警、啟停按鈕、氣體釋放燈、鋼瓶電

磁閥及壓力開關）；

b.回路各設施的工作參數(shù)（電壓、阻抗等）是否正常；

c.各種轉換控制模塊、繼電器是否正確工作；

C.火災探測器（感溫、感煙等）回路檢修；

a.探測器與底座接觸是否良好，外觀的清潔，指示燈是否閃亮并隨

機抽取感煙探測器噴煙后消防主機是否收到報警信號；

b.配電設施的工作參數(shù)（電壓、阻抗等）是否正常；

c.各種轉換控制模塊是否正確工作和報警功能；

E.對通訊、廣播系統(tǒng)進行外觀檢查并對系統(tǒng)進行測試，檢查設備有

無聲音，并對有問題的器件進行記錄更換；

e.檢查手動報警按鈕的緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失，

任選幾個手動報警按鈕進行模擬報警，報警功能是否正常；

5.年檢：每年檢查和試驗自動報警系統(tǒng)的下列功能：

5.1日、月檢全部內容；

5.2消防系統(tǒng)全面徹底檢修：

5.2.1消防水設施的檢修：

A.檢漏；

B.排水管道的清理、清潔，外觀是否損壞、掉漆等；

C.試驗水流指示器、信號閥、壓力開關以及各種控制轉換模塊等報

警功能、信號顯示；

E.閥門及消火栓檢修（同排水管道）；

E.水泵的檢修；

每年年檢要消防系統(tǒng)進行聯(lián)動檢查，因此:

a.啟泵前的檢查：

a）檢查水泵機組轉動部件是否輕便靈活，泵內有無響聲；

b）檢查電動機的轉動方向是否與水泵的轉向一致；

c）檢查軸承潤滑油是否正常，油質是否干凈，油位是否符合標準；

E）檢查螺栓是否完好、松動、脫落等；

e）檢查水池水位是否正常，吸水閥門是否開啟，管道各處水管閥門

是否打開；

f）檢查壓力表、真空表及閘閥是否正確；

b.水泵的運行檢查：

a）巡查各儀表工作是否正常、穩(wěn)定；

b）檢查水泵機組有無噪聲和振動；

c）檢查軸承的溫度情況，潤滑油是否足夠等；

E）以上三方面有一異常應立即停止，查明原因；

5.2.2風機的檢修;

A.檢查風機設施、設備是否完好，風扇葉輪是否平衡、螺栓是否完

好、松動、脫落等；

B.檢查軸承是否清潔，潤滑以及潤滑油的型號是否符合型號與標準;

C.檢查聯(lián)軸器是否損壞，潤滑是否得當；并在風機運轉時注意轉軸

末端是否在正常位置；

E.檢查皮帶是否完好、松緊程度；

E.試驗信號閥及控制轉換模塊報警功能、信號顯示；

5.2.3配電設施檢修；

A.配電系統(tǒng)線路的好壞，設施、設備是否老化等；

B.配電設施的工作參數(shù)（電壓、阻抗等）是否正常；

C.確認配電設施的保護好壞（如接地線、空開等）；

E.試驗線路、設備控制轉換模塊報警功能、信號顯示；

5.2.4氣體滅火系統(tǒng)檢修；

A.回路各設施、設備及線路的好壞和老化；

B.設備的運行是否正常；

C.鋼瓶的清潔、清理是否完好，鋼瓶壓力是否在規(guī)定范圍內；

E.試驗控制轉換模塊報警功能、信號顯示；

5.2.5災探測器（感溫、感煙等）回路檢修；

A.探測回路的完好性；

B.試驗回路控制轉換模塊報警功能、信號顯示；

C.采用專用檢測儀器分批試驗火災探測器的動作及確認燈顯示；

E.試驗火災報警主機的聲光顯示，按鍵控制靈活性確認；

5.2.6通訊、廣播系統(tǒng)回路檢修：

A.通訊、廣播系統(tǒng)回路的完好性；

B.試驗回路控制轉換模塊報警功能、信號顯示；

C.在消防控制中心檢驗通訊、廣播設備完好；

5.2.7手動報警按鈕的檢修：

A.手動報警按鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失；

B.任選幾個手動報警按鈕進行實際測試報警功能是否正常；

5.2.8檢查火災應急照明及疏散指示標志燈是否牢固，有無破損及

丟失，以及停電后是否正常工作；

5.3從消防聯(lián)動柜上按強制消防開關鍵使消防電梯停于首層的試驗;

5.4檢查所有轉換開關和強制切斷非消防電源功能試驗；

5.4.1消防設備故障的維修組一般不超過8小時，在8小時內無法

解決的，應將故障原因、解決時間上報公司，并按批準的時間期限

解決；

5.4.2外委維修組的，由消防負責人和維修組部主管共同聯(lián)系安裝

公司或生產廠家進行維修組保養(yǎng)；

5.4.3依據(jù)上面的檢修記錄，每年年底總結本年度消防維修組情況

并制定下年度維修組計劃，并報公司或行政部。

1.目的

規(guī)范電梯困人救援工作的程序，確保乘客的安全和電梯的安全運行。

2.適用范圍

適用于物管公司所托管物業(yè)內的電梯困人救援工作。

3.職責

3.1維修組部負責電梯困人后的救援工作的組織實施。

3.2維修組人員負責電梯困人后的救援工作。

4.程序要點

4.1當發(fā)生電梯困人事故時，監(jiān)控中心通過電梯對講機或喊話與被

困人員取得聯(lián)系，務必使其保持鎮(zhèn)靜，不予驚慌，靜心等待救援人

員的救援；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂處

于半開閉狀態(tài)，維修組人員應設法將轎廂門完全關閉。

4.2根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所

在位置。

4.3轎廂停于距廳門0.5米左右（高于或低于）位置時的救援。

4.3.1拉下電梯電源開關。

4.3.2用專用廳門鑰匙開啟廳門。

4.3.3在轎頂用人力開啟轎廂門。

4.3.4協(xié)助乘客離開轎箱。

4.3.5重新關好廳門。

4.4轎箱停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法。

4.4.1進入機房切斷電源。

4.4.2打開手動裝置罩蓋。

4.4.3救援人員手持手動裝置手柄，慢慢地移動轎廂，并同時觀察

平層指示燈，一旦平層指示燈一亮，說明轎廂接近平層，這時就可

以進行施救了。為了避免發(fā)生危險，轎廂移動時，切記動作不要太

大，速度不要太快。當轎廂停于距廳門0.5米左右位置時，其救援

方法按4.3條款進行。

4.5遇有其它復雜情況時，應請求電梯公司幫助救援。

4.6困人救援工作完畢后，維修組人員應將情況完整、規(guī)范地記錄

在《電梯運行記錄》內。

4.7根據(jù)不同的電梯，采用不同的緊急救人程序。

4.8如果由于突然停電導致的電梯困人事件，維修組組在發(fā)電后

及時通知監(jiān)控中心觀察電梯運行是否正常；

5.記錄

電梯困人救人記錄表

6.相關支持文件

6.1《電梯日常維修組保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》

6.2《K0NE3000電梯緊急救人程序》

1.目的

確保設備、設施的安全運行和游泳池水質的正常。

2.范圍

游泳池泵房及游泳池設備、設施。

3.職責

3.1運行、維修組工負責泵房設備、設施的運行操作及運行記錄。

3.2維修組工負責設備、設施的維修組保養(yǎng)。

3.3維修組主管負責抽查設備、設施運行情況及運行記錄。

4.主要程序

4.1準備工作

4.1.1檢查水池是否正常，是否符合安全用池、用水規(guī)范；

4.1.2檢查全部設備和配件的安裝情況；

4.1.3游泳池和管道的清洗。一定要將水放置進回位置以上，將過

濾器分向閥轉到“不經過過濾器循環(huán)"（RECIRE）位置，開泵一直

到游泳池和管道清洗干凈，將過濾器分向閥轉到“排水”（WASTE）

位置，開泵一直到游泳池的水排放干凈為止。

4.1.4清洗完畢，不超過一天給游泳池加水。

4.2游泳池第一天加水

4.2.1打開市政給水閥門和打開游泳池進水管或底排蝶閥，一直到

游泳池水加滿為止。

4.2.2人工投藥：（參見有關表格）

4.3運行循環(huán)過濾系統(tǒng)

4.3.1打開機房到游泳池的所有閥門，打開泵的進口閥門，松開或

卸下毛發(fā)收集器的蓋子，保證緊密不漏。

4.3.2第一次運行過濾系統(tǒng)時，將過濾器上的3個EN50閥門保持常

開，將分向閥轉到清洗（RINSE）位置，啟動泵，打開泵出口閥門，

運轉一分鐘，停泵以后運行時，此步驟可不用。

4.3.3將分向閥轉到過濾（FILTER）位置啟動泵，記錄過濾剛開始

時的壓力表讀數(shù)。

4.3.4停止運行時，先分別關泵電源，然后關總電源。

4.3.5設計上有一臺為備用泵時，不得開啟所有的水泵，應留一臺

為備用。

4.3.6過濾系統(tǒng)最好在使用前一小時運行，每天最少運行四小時一，

運行過程如發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即停泵。

4.4過濾器的反沖洗

4.4.1過濾器的反沖洗每星期進行一次，或壓力表的讀數(shù)，此過濾

剛開始時的讀數(shù)高出10Psi（70Kpa）時，進行反沖洗操作。

4.4.2反沖洗時先停泵，將分向閥轉到反沖洗（BACKWAS）位置，啟

動泵，運轉2—3分鐘，或一直運轉到排水口上的視鏡內的水清潔為

止，停泵，將分向閥轉到清洗（RLNSE）位置，運轉1分鐘停泵。

4.4.3將分向閥轉到過濾位置（FILTER）重新啟動過濾泵，進行正

常的過濾操作。

4.5游泳池排水

4.5.1打開游泳池底排閥門，將過濾器分向閥轉到排污（WASTE）位

置，再開動過濾排水，注意當水位低于排水器時，一定要關回閥門,

一直到游泳池排干為止。

4.6加藥

4.6.1經常檢查加藥的運行情況，每天定期檢查游泳池的水質，游

泳池常用化學藥劑投加量請參照（游泳池常用化學藥劑投加表）的

配制方法。

4.7維護保養(yǎng)

4.7,1毛發(fā)收集器：至少每星期清洗一次。

4.7.2換水周期：每年換水1—2次，用自排或泵排水，用市政給水

注水。

4.7.3清潔池底或池壁：每星期2次。

4.7.4清潔游泳池表面浮物：每天根據(jù)地面漂浮物的情況而定，用

專門的清潔工具（帶葉網(wǎng)伸縮柜）

4.7.5過濾器反沖洗：每星期一次。

4.7.6設備的維護：每年1—2次，由操作人員和專業(yè)人員完成，工

作內容：所有機電設備檢查。

4.8停機后保養(yǎng)

4.8.1在游泳池停業(yè)期間，根據(jù)水質情況來確定養(yǎng)池水循環(huán)周期

（一般情況下雨天3天循環(huán)養(yǎng)池水一次，晴天5天循環(huán)養(yǎng)池一次），

以保持養(yǎng)池水的干凈。

4.8.2在停業(yè)期間，游泳池過濾器反沖洗每月一次。

5.相關文件

5.1運行記錄

5.2水質檢測報

1.目的

確保柴油發(fā)電機良好運行。

2.適用范圍

2.1小區(qū)發(fā)電機組是為小區(qū)內電梯、消防系統(tǒng)、信道照明等提供24

小時應急電源。發(fā)電狀態(tài)和待發(fā)電狀態(tài)均視為運行狀態(tài)。

2.2適用于物管公司所托管物業(yè)柴油發(fā)電機組的運行狀態(tài)全過程管

理。

3.職責

3.1值班運行維護人員具體負責柴油發(fā)電機的運行管理。

4.程序

4.1巡檢制

4.1.1運行狀態(tài)巡檢制。

4.1.2當值人員應密切監(jiān)視柴油發(fā)電機的運行并每二小時進行一次

記錄，巡檢部位包括：柴油發(fā)電機、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風系

統(tǒng)、控制柜、儲油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)、輸出電壓、電流、頻率、

機油油位、機油壓力。

4.1.3巡視內容如下