關(guān)于上海電子商城整體融資方案我行于2013年通過(guò)中誠(chéng)信托單一信托為上海電子商城有限公司融資30000萬(wàn)元，目前敞口為20000萬(wàn)元（2014年7月到期10000萬(wàn)元、15年5月到期10000萬(wàn)元）。融資人目前有三項(xiàng)主要房地產(chǎn)類投資項(xiàng)目有資金需求，分別是上海電子商城的三期土地用于銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)的搬遷建設(shè)及改造，鹽城瑞爾房地產(chǎn)的瑞爾花園四期建設(shè)和沈陽(yáng)瑞爾房地產(chǎn)公司的“東北電子商城-瑞爾帝景豪庭”項(xiàng)目的建設(shè)。故融資人向我行提出新的融資申請(qǐng)，擬用全部資產(chǎn)作為抵押，由晉城銀行作為其財(cái)務(wù)顧問(wèn)為其提供整體融資方案。鑒于此背景，考慮到我行實(shí)際敞口及投資策略，同時(shí)考慮融資主體的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模，此次擬與信托公司合作，以上海電子商城為主體，發(fā)放特定資產(chǎn)收益權(quán)集合信托計(jì)劃，在原中誠(chéng)信托30000萬(wàn)元敞口的基礎(chǔ)上，通過(guò)追加3650萬(wàn)股瑞安農(nóng)商行以及3000萬(wàn)股晉城銀行股權(quán)質(zhì)押（晉城銀行股權(quán)目前為我行公司部票據(jù)融資10000萬(wàn)元提供反擔(dān)保，將于2014年8月到期釋放），為融資人增加10000萬(wàn)元融資敞口。即本項(xiàng)目整體融資敞口上調(diào)至40000萬(wàn)元?，F(xiàn)擬定如下方案，由上海電子商城作為融資主體，由信托公司發(fā)行特定資產(chǎn)收益權(quán)集合信托計(jì)劃：項(xiàng)目名稱上海電子商城房地產(chǎn)項(xiàng)目-特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購(gòu)融資主體上海電子商城有限公司產(chǎn)品規(guī)模40000萬(wàn)融資結(jié)構(gòu)及利率優(yōu)先檔（對(duì)外銷售）：20000萬(wàn)，12+12個(gè)月（滿12個(gè)月可贖回），8.5%-9.0%（年化）列后檔（我行持有）：20000萬(wàn)，24個(gè)月。資金投向10000萬(wàn)元用于置換我行公司部票據(jù)融資（2014年8月到期）20000萬(wàn)元用于置換中誠(chéng)信托貸款10000萬(wàn)元用于鹽城瑞爾花園4期及沈陽(yáng)項(xiàng)目建設(shè)增信措施上海電子商城100%股權(quán)質(zhì)押鹽城瑞爾100%股權(quán)質(zhì)押瑞爾花園17000平米商鋪抵押（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值約17000萬(wàn)元）紫薇廣場(chǎng)39000平米商鋪抵押（市場(chǎng)租金1100萬(wàn)元/年）上海電子商城6300平公寓抵押（市場(chǎng)評(píng)估值10000萬(wàn)元）晉城銀行3000萬(wàn)股股權(quán)抵押（市場(chǎng)評(píng)估值9000萬(wàn)元）瑞安農(nóng)商行3650萬(wàn)股股權(quán)抵押（市場(chǎng)評(píng)估值9000萬(wàn)元）實(shí)際控制人吳紹豪連帶責(zé)任擔(dān)保、股東王建東、鹽城瑞爾保證擔(dān)保對(duì)放款資金使用進(jìn)行監(jiān)管、獲得降價(jià)銷售權(quán)我行風(fēng)險(xiǎn)收益匹配情況按融資成本打包9.5%測(cè)算，扣除集合通道費(fèi)用0.4-0.5%、代持成本1.0%、資金成本5.5%，我行持有列后檔凈收益2.5%左右（如自營(yíng)直接持有，凈收益3.5%左右）。還款來(lái)源上海電子商城租金收入6000萬(wàn)/年上海電子商城現(xiàn)房銷售收入10000萬(wàn)元鹽城瑞爾商鋪/辦公樓租金收入不低于1500萬(wàn)/年鹽城瑞爾現(xiàn)房銷售收入35000萬(wàn)元瑞爾花園4期開(kāi)發(fā)貸置換及后續(xù)銷售收入推介對(duì)象優(yōu)先檔由每個(gè)前臺(tái)團(tuán)隊(duì)在區(qū)域內(nèi)各包銷5000萬(wàn)元。對(duì)外賣點(diǎn)上海銅川路市場(chǎng)入駐，未來(lái)租金升值潛力巨大上海電子商城債務(wù)負(fù)擔(dān)較輕，歷史運(yùn)營(yíng)情況良好，3年租金收入可覆蓋優(yōu)先檔融資本息銀行股權(quán)抵押，價(jià)值可覆蓋優(yōu)先檔融資本息一、融資人基本信息：企業(yè)全稱上海電子商城有限公司成立日期2002年4月27日營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)310114000600670注冊(cè)資金5880萬(wàn)元人民幣企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資）注冊(cè)地址（辦公地址）上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)張掖路333號(hào)1301-1303室貸款卡編碼/密碼310113000035008802法人代表王建東房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級(jí)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)范圍電子、電器產(chǎn)品、電子元器件、數(shù)碼產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)、軟件及輔助設(shè)備、儀器儀表、電子設(shè)備、五金交電、機(jī)械設(shè)備、機(jī)電設(shè)備、安防設(shè)備、制冷設(shè)備、汽摩配件、通訊設(shè)備、建筑裝潢材料的銷售，網(wǎng)絡(luò)工程，停車場(chǎng)，營(yíng)業(yè)房租賃，與市場(chǎng)相關(guān)的配套服務(wù)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱出資金額持股比例（%）吳紹豪5782萬(wàn)元98.33%王建東98萬(wàn)元1.67%總計(jì)5880萬(wàn)元100%1、管理人員情況：1）公司大股東（占股權(quán)98.33%）兼實(shí)際控制人：吳紹豪，男，碩士學(xué)歷、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)年47歲，身體健康。1988年至1991年從事教育工作，1991年至1997年創(chuàng)立信息咨詢機(jī)構(gòu)，1997年至2000年在上海創(chuàng)辦投資置業(yè)公司，2000年至今在上海投資創(chuàng)辦房產(chǎn)公司。有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力和豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)。2）公司法人代表，王建東，男，大學(xué)本科，現(xiàn)年27歲，身體健康。2005年至2009年就職于浙江傳媒學(xué)院后勤發(fā)展總公司部長(zhǎng)，2009年至今就擔(dān)任上海電子商城有限公司監(jiān)督部，并參股于上海電子商城有限公司，參與電子商城的事業(yè)發(fā)展。3）財(cái)務(wù)經(jīng)理：黃學(xué)東，男，本科，會(huì)計(jì)師，現(xiàn)年50歲，1982~2002.2任四川華西集團(tuán)上海公司總會(huì)計(jì)師一職，2002.3~2005.9任上海元一置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)一職，2005.10~2006.3任上海閔行協(xié)和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)一職，2006.4至今任上海電子商城有限公司兼鹽城瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)一職。有很強(qiáng)的專業(yè)技能和豐富的財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)，工作經(jīng)歷豐富。4）項(xiàng)目經(jīng)理：沈赟灝，男，要、大學(xué)本科，工程師，身體健康。1997.8～2003.2上海鐵路城市軌道交通設(shè)計(jì)研究院任建筑師一職，2003.3～2005.8，上海保集集團(tuán)有限公司任設(shè)計(jì)主管，2005.9至今上海電子商城有限公司任工程部總監(jiān)。從事建筑行業(yè)多年，負(fù)責(zé)多個(gè)工程項(xiàng)目，具有一定的方案能力，有較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)精神，溝通、協(xié)調(diào)、處理能力強(qiáng)。2、公司組織架構(gòu)：公司設(shè)有財(cái)務(wù)部、工程部、行政部、銷售部、前期開(kāi)發(fā)部、人力資源部等部門?，F(xiàn)有職工60多名，高級(jí)職稱8人，中級(jí)職稱40多人，其中：專業(yè)人員12人，工程技術(shù)人員10人，管理人員9人，財(cái)務(wù)人員6人，銷售招商人員20人。公司人員整體素質(zhì)較高，具有豐富的專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、公關(guān)協(xié)調(diào)和內(nèi)部管理能力，可保證公司正常、有序、高效運(yùn)行3、企業(yè)介紹：上海電子商城有限公司成立于2002年4月5日，注冊(cè)資金5880萬(wàn)元，是一家融商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、電子元器件產(chǎn)品的批發(fā)等多元化經(jīng)營(yíng)為一體的現(xiàn)代企業(yè)。上海電子商城位于緊鄰嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地華江小區(qū)，隔曹安國(guó)道與規(guī)劃總建筑面積達(dá)90萬(wàn)平方米的上海八大新城之一“嘉城”相望，本項(xiàng)目就在14號(hào)線江橋站口，已經(jīng)開(kāi)通的地鐵11號(hào)線和即將開(kāi)通的13號(hào)線到本項(xiàng)目的距離很近。地址位于北虹橋江橋中心商業(yè)圈。周邊商業(yè)有：江橋沃爾瑪、江橋新世界生活廣場(chǎng)、法國(guó)摩爾購(gòu)物中心、曹安路輕紡市場(chǎng)、嘉蓮華商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)購(gòu)物中心、江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、易初蓮花、東方汽配城、糧食交易市場(chǎng)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、好美家建材市場(chǎng)等；服務(wù)周邊75萬(wàn)人口，5年內(nèi)人口將達(dá)到100萬(wàn)人左右。位于嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)中心，背依江橋各大居住社區(qū)，是上海人口重點(diǎn)導(dǎo)入?yún)^(qū)，周邊已建成的和新建的商品房面積高達(dá)800萬(wàn)平米，區(qū)域人口密集。項(xiàng)目與普陀相鄰，南靠曹安公路、東鄰?fù)猸h(huán)線、與滬寧高速公路入口相距不到2公里，距離人民廣場(chǎng)15公里，與曹安輕紡市場(chǎng)距離僅約1.5公里，交通便利，商業(yè)成熟。4、經(jīng)營(yíng)情況上海電子商城土地取得時(shí)間2003年，土地獲得成本約10000萬(wàn)。規(guī)劃內(nèi)容：土地面積為119760平方米，容積率1.8%、綠地率30%、建筑密度44%。規(guī)劃總建筑面積267853.4平方米，整個(gè)項(xiàng)目分三期實(shí)施開(kāi)發(fā)。已開(kāi)發(fā)情況：一期建筑面積83026.31平方米（其中：商業(yè)52515.46平方米、辦公27735.48平方米，地下室2775.37平方米）。二期建筑面積92920.5平主米(其中:商業(yè)29779.2，辦公商務(wù)樓38579.1平方米，地下室20991.6平方米，其他3570.6平方米)。三期建筑面積91906.5平方米，暫時(shí)未開(kāi)發(fā)，由于商鋪電子市場(chǎng)受到網(wǎng)絡(luò)沖擊很大，為了市場(chǎng)的穩(wěn)定及長(zhǎng)期發(fā)展，公司進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)方向的戰(zhàn)略調(diào)整,并經(jīng)過(guò)了絕大多數(shù)小業(yè)主的同意,以及嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)政府的批復(fù)，對(duì)于原商業(yè)用地和商業(yè)用房的性質(zhì)不變，對(duì)接國(guó)家項(xiàng)目成果，打造現(xiàn)代食品交易電子商務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)新食品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式。2013年4月與上海同川物業(yè)管理公司(銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者)簽訂了商業(yè)用房及土地使用權(quán)租賃合同將整個(gè)商鋪市場(chǎng)及土地整體出租給該公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建造并共同承擔(dān)相應(yīng)建設(shè)費(fèi)用。一期二期銷售情況良好，一期已售面積41615.47平方米，已實(shí)現(xiàn)收入約45000萬(wàn)，剩余可售面積40163.41平方米，二期已售面積約53398平方米，已實(shí)現(xiàn)收入約55000萬(wàn)。公司目前自有物業(yè)約51000平方米，其中辦公樓26000平方米，商鋪16000平方米，辦公樓約9000平方米。整個(gè)自有物業(yè)已全權(quán)委托相關(guān)的市場(chǎng)管理公司進(jìn)行委托出租，目前的出租率情況為，辦公樓出租率95%，商務(wù)樓出租率95%，商鋪出租率60%，入住的商戶中有許多來(lái)自貿(mào)易、科技、工程設(shè)備，電子產(chǎn)品、電氣類企業(yè)。相信隨著三期的建成，銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)的入駐，將會(huì)帶動(dòng)周邊的經(jīng)濟(jì)，給予目前出租物業(yè)的租金更大的上升空間。重點(diǎn)規(guī)劃方向：銅川水產(chǎn)市場(chǎng)搬遷銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)是1996年10月由新長(zhǎng)征集團(tuán)晉園實(shí)業(yè)有限公司投資建造的。市場(chǎng)占6.3萬(wàn)平方米，有950個(gè)攤位和近百個(gè)門面鋪房組成，附設(shè)浴房、停車場(chǎng)等配套設(shè)施。市場(chǎng)位于普陀區(qū)銅川路、曹楊路口，真如古鎮(zhèn)的東首。北靠鐵路上海西站，南面靠?jī)?nèi)環(huán)線高架武寧路入口，西臨滬寧、滬嘉高速公路和外環(huán)線的入口處。距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)半小時(shí)路程。銅川水產(chǎn)市場(chǎng)是上海最大的以租賃攤位形式經(jīng)營(yíng)海鮮、水產(chǎn)品的大型批發(fā)市場(chǎng)。薈萃了國(guó)內(nèi)外魚、蝦、蟹、貝等幾大類數(shù)百個(gè)品種的中高檔海鮮和水產(chǎn)精品，是滬上國(guó)內(nèi)外中、高檔海鮮水產(chǎn)品的主要集散地之一，也是上海市區(qū)最大的大閘蟹批發(fā)特色市場(chǎng)。立足上海、面向全國(guó)、走向世界。市場(chǎng)與美國(guó)、日本、挪威、泰國(guó)、越南和臺(tái)灣、香港等17個(gè)國(guó)家和地區(qū)有業(yè)務(wù)上的往來(lái)，通過(guò)與國(guó)內(nèi)外同行的廣泛交流，現(xiàn)在銅川水產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)外水產(chǎn)行業(yè)已聞名遐邇。由于上海電子商城三期地處曹安公路與外環(huán)滬寧高速公路交界處，離銅川路市場(chǎng)僅僅9公里，交通便利。所以上海同川物業(yè)管理公司在搬遷選址的多重選擇之下，最終選定了上海電子商城的區(qū)域，與2013年04月雙方簽訂了租賃合同，一同開(kāi)發(fā)建造并共同承擔(dān)費(fèi)用。租賃合同為期20年，房屋租金為近3元/天/平米，土地租金為前10年/每年/每畝20萬(wàn)元，后10年/每年/每畝25萬(wàn)元。已收定金500萬(wàn)，相信銅川路市場(chǎng)的入駐，將會(huì)給周圍帶來(lái)巨大的商機(jī)，起到帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的效果。6、財(cái)務(wù)情況：資產(chǎn)負(fù)債表科目2011年2012年2013年貨幣資金22,467,881.5123,056,972.2259,012,842.76交易性金融資產(chǎn)/598,960.001,860,999.33應(yīng)收賬款56,160.00880,000.002,240,000.00預(yù)付款項(xiàng)54,265,255.0166,289,963.1543,179,966.28其他應(yīng)收款120,641,696.9569,781,468.4766,901,428.89存貨551,585,695.38335,480,631.60337,239,542.43其他流動(dòng)資產(chǎn)47,525,918.7658,291,694.53/流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)796,542,607.61554,379,689.97510,434,779.69長(zhǎng)期股權(quán)投資168,600,000.00168,600,000.00485,575,000.00固定資產(chǎn)4,727,845.73143,417,776.50158,999,856.03長(zhǎng)期待攤費(fèi)用非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)173,327,845.73312,017,776.50644,574,856.00資產(chǎn)總計(jì)969,870,453.34866,397,466.471,155,009,635.72短期借款/54,000,000.00373,000,000.00應(yīng)付票據(jù)//18,000,000.00應(yīng)付帳款8,234,049.198,998,517.199,765,805.19預(yù)收款項(xiàng)148,362,706.4373,783,565.1532,046,574.39應(yīng)交稅費(fèi)4,546,217.541,257,741.68942,730.79其他應(yīng)付款233,905,375.7773,978,942.1270,592,831.99流動(dòng)負(fù)債合計(jì)395,048,348.93212,018,766.14504,347,942.36長(zhǎng)期借款106,250,000.00172,500,000.00157,000,000.00非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)106,250,000.00172,500,000.00157,000,000.00負(fù)債合計(jì)501,298,348.93384,518,766.14661,347,942.36實(shí)收資本58,800,000.0058,800,000.0058,800,000.00資本公積79,425,000.0079,300,000.0079,000,000.00盈余公積34,661,845.2934,661,845.2934,661,845.29未分配利潤(rùn)295,685,259.12309,116,855.04321,199,848.07所有者權(quán)益合計(jì)468,572,104.41481,878,700.33493,661,693.36負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)969,870,453.34866,397,466.471,155,009,635.72負(fù)債率52%44%57%公司資產(chǎn)從2011年的9.7億穩(wěn)步上升至2013年的11.55億。負(fù)債率從2011年的52%下降至2012年的44%，2013年為57%。流動(dòng)負(fù)債增加較多，從2012年的2.1億上升至2013年的5億。2013年財(cái)務(wù)報(bào)表主要項(xiàng)目注釋：應(yīng)收賬款：期末余額2,240,000.00元為上海中匯電子市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司。其他應(yīng)收款：期末余額36,102,506.38元為沈陽(yáng)瑞爾房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。預(yù)付賬款：期末余額35,466,725.00元為溫州市甌海建筑工程公司-工程款。長(zhǎng)期投資：期末余額485,575,000.00股權(quán)投資明細(xì)：被投資單位名稱投資賬面價(jià)值比例核算方法鹽城瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4560萬(wàn)76%成本法沈陽(yáng)瑞爾房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司29428萬(wàn)97.85%成本法晉城銀行股份有限公司5700萬(wàn)3.52%成本法浙江瑞安農(nóng)村合作銀行8869.5萬(wàn)8.06%成本法期末長(zhǎng)期投資占凈資產(chǎn)的比重為98.36%。短期借款：借款部門期限月利率期初數(shù)本期增加本期減少期末數(shù)借款條件浙江民泰商業(yè)銀行1年6.771000萬(wàn)01000萬(wàn)0信用溫州銀行1年54400萬(wàn)04400萬(wàn)0保證、抵押、質(zhì)押溫州銀行半年4.670600萬(wàn)600萬(wàn)0保證、抵押、質(zhì)押溫州銀行1年505300萬(wàn)05300萬(wàn)保證、抵押、質(zhì)押郵儲(chǔ)銀行1年5.502000萬(wàn)02000萬(wàn)保證合計(jì)5400萬(wàn)7900萬(wàn)6000萬(wàn)7300萬(wàn)應(yīng)付賬款：期末余額11,765,805.19元。主要用途是工程款：溫州市甌海建筑工程公司：4,002,790.00上海懷念建筑裝潢工程有限公司2,319,750.00上海大略傳播有限公司2,000,000.00其他應(yīng)付款：期末余額370,592,831.99.主要債權(quán)人：上海中誠(chéng)信托有限公司300,000,000.00上海國(guó)際信托有限公司46,000,000.00（已還清）長(zhǎng)期借款：借款部門期限期初數(shù)本期增加本期減少期末數(shù)借款條件寧波銀行2011.6.2-2021.03.2010050萬(wàn)0750萬(wàn)9300萬(wàn)抵押擔(dān)保華夏銀行2012.2.8-2021.12.217200萬(wàn)0800萬(wàn)6400萬(wàn)保證合計(jì)1725001550萬(wàn)15700萬(wàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：本期數(shù)上期數(shù)房地產(chǎn)銷售收入68,948,413.1551,013,826.00租金收入等51,606,735.2541,018,505.25合計(jì)120,555,148.4092,032,331.25利潤(rùn)表科目2011年2012年2013年一、營(yíng)業(yè)收入63,316,135.0092,032,331.25122,675,180.41減：營(yíng)業(yè)成本61,062,205.1788,141,280.48118,592,688.71營(yíng)業(yè)稅金及附加3,265,735.024,869,239.693,711,208.78銷售費(fèi)用6,596,319.701,721,897.40818,788.90管理費(fèi)用6,571,456.968,581,565.6416,386,166.23財(cái)務(wù)費(fèi)用9,459,810.9322,714,154.4843,990,098.13加：投資收益3,410,670.5110,500,000.009,000,000.00二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5,664,600.3414,391,050.7713,082,491.70加：營(yíng)業(yè)外收入36,000.0057,476.79/減：營(yíng)業(yè)外支出48,528.5339,733.0051,276.00三、利潤(rùn)總額5,652,071.8114,408,794.5613,031,215.70減：所得稅費(fèi)用505,169.04977,198.64948,222.67四、凈利潤(rùn)5,146,902.7713,431,595.9212,082,993.032013年?duì)I業(yè)收入相比2012年增加近3000萬(wàn)，但凈利潤(rùn)比2012年少130萬(wàn)。主要是由于營(yíng)業(yè)成本增加近34%，其中管理費(fèi)用增加近780萬(wàn)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加近2100萬(wàn)。銷售費(fèi)用減少近90萬(wàn)?，F(xiàn)金流量表科目2011年2012年2013年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)66,292,373.57295,056,709.49236,518,861.67經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)151,925,144.12122,728,237.2970,547,509.80經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-85,632,770.55172,328,472.20165,971,351.87投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)3,416,670.5110,500,000.009,000,000.00投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)82,290,925.231,148,658.30118,934,084.00投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-78,874,254.729,351,341.70-109,934,084.00籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)189,000,000.00134,000,000.0079,000,000.00籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)8,577,105.09315,090,723.1999,106,811.86籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~180,422,894.91-181,090,723.19-20,106,811.86現(xiàn)金流量?jī)纛~匯總15,915,869.64589,090.7135,930,456.01主要財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目2011年2012年2013年流動(dòng)比率2.022.601.01速動(dòng)比率0.480.720.26二、融資人核心子公司簡(jiǎn)介：企業(yè)全稱鹽城瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立日期2005年8月15日營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)320991000003709注冊(cè)資金6000萬(wàn)元人民幣企業(yè)性質(zhì)有限公司（自然人控股）注冊(cè)地址（辦公地址）鹽城市鹽都區(qū)新都街道辦事處新豐社區(qū)居委會(huì)五組貸款卡編碼/密碼320991000003709法人代表吳小霞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級(jí)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)范圍建筑裝潢材料、水暖器材批發(fā)、零售。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)。公司股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱出資金額持股比例（%）吳紹豪1410萬(wàn)元23.5%林春福30萬(wàn)元0.5%上海電子商城4560萬(wàn)元76.0%總計(jì)6000萬(wàn)元100%1、實(shí)際控制人簡(jiǎn)歷：吳紹豪，男，1967年出生，浙江蒼南人1988年-1991年從事教育工作1991年-2001年溫州育才信息公司總經(jīng)理2001年上海電子商城董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理2005年8月鹽城瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)2009年4月沈陽(yáng)瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)2、鹽城瑞爾情況介紹：鹽城瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2005年8月，是瑞爾集團(tuán)下屬專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)資本金為6000萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑裝潢材料、水暖器材批發(fā)零售等業(yè)務(wù)；注冊(cè)地址是鹽城市鹽都區(qū)新都街道辦事處新豐社區(qū)居委會(huì)五組。公司法人代表是吳小霞。公司現(xiàn)有員工76人，其中有職稱的人員為21人。公司已經(jīng)取得二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有瑞爾花園和紫薇國(guó)際廣場(chǎng)?！叭馉柣▓@項(xiàng)目”土地取得時(shí)間2005年4月份，支付土地獲取成本約17800萬(wàn)元，“瑞爾花園”項(xiàng)目總用地面積12.5萬(wàn)平方米（合188畝），總建筑面積約33萬(wàn)平方米，其中住宅面積為24萬(wàn)平方米，商業(yè)面積為6萬(wàn)平方米，地下面積3萬(wàn)平方米。項(xiàng)目計(jì)劃總投資11.5億元，已投入80000萬(wàn)元，剩余30000萬(wàn)元，瑞爾花園現(xiàn)已完工開(kāi)發(fā)面積約22萬(wàn)平方米，已銷售19.1萬(wàn)平方米（實(shí)現(xiàn)銷售收入約90000萬(wàn)元），剩余可售面積2.9萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售回籠20000萬(wàn)元。剩余（四期）未開(kāi)工面積10萬(wàn)平方（4棟樓），預(yù)計(jì)于2014年6月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)估四期可實(shí)現(xiàn)銷售收入約74800萬(wàn)元,扣除建造成本23700萬(wàn)元（不含土地成本，土地費(fèi)用早期已經(jīng)全部付清），稅費(fèi)約8500萬(wàn)元，管理費(fèi)用約400萬(wàn)，銷售費(fèi)用約1300萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用約400萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用約1200萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約74800-23700-8500-400-1300-400-1200=39300萬(wàn)元。“紫薇國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目”取得時(shí)間2007年7月份，土地獲取成本8800萬(wàn)元，占地面積55098.7平方米，總建筑面積27.7萬(wàn)平方米，其中住宅7萬(wàn)平方米，商業(yè)16萬(wàn)平方米，地下4.5萬(wàn)平方米?？偼顿Y90000萬(wàn)元，已經(jīng)完成投資76000萬(wàn)元，剩余投資14000萬(wàn)元。紫薇廣場(chǎng)B區(qū)、C區(qū)已經(jīng)完工面積約20.7萬(wàn)平方米，其中可售面積124538.27平方米，已銷售面積約41140.58平方米，已實(shí)現(xiàn)銷售收入約44500萬(wàn)元，剩余可售面積83397.69平方米。A區(qū)約7萬(wàn)平方米目前處于在建狀態(tài)中，其中商業(yè)0.4萬(wàn)平方米、辦公0.5萬(wàn)平方米，公寓4.45萬(wàn)平方米，醫(yī)院0.6萬(wàn)平方米，地下人防約1萬(wàn)平方米，公廁80.51平方米，目前已達(dá)到預(yù)售狀態(tài)?？墒勖娣e：60345.15平方米，已銷售面積：22979.29平方米，已實(shí)現(xiàn)銷售收入：15000萬(wàn)元，未售面積37365.86平方米。紫薇國(guó)際廣場(chǎng)位于鹽城城南新區(qū)，東臨市政公務(wù)員居住區(qū)紫薇花園，南接內(nèi)港湖公園，西側(cè)人民南路對(duì)面便為鹽城市政府行政中心，北臨世紀(jì)大道是城市交通主干道；城南新區(qū)是市政府重點(diǎn)規(guī)劃的行政，文化，商務(wù)，居住中心，匯集了錢江方洲，公園道1號(hào)，紫薇花園，瑞爾國(guó)際公館，華夏綠城，恒榮世家，中南世紀(jì)城等眾多大型高檔居住區(qū)，未來(lái)居住人口將突破50萬(wàn)人，消費(fèi)潛力巨大；還有金鷹奧萊城，商業(yè)大廈，歐洲街，東湖商貿(mào)城等商業(yè)項(xiàng)目，形成了鹽城最大的商業(yè)圈，未來(lái)將輻射整個(gè)鹽城地區(qū)，而紫薇廣場(chǎng)處于內(nèi)港湖商圈的核心位置，是集商業(yè)、休閑、辦公、居住為一體的綜合性生活廣場(chǎng)，將成為鹽城下一個(gè)財(cái)富標(biāo)志。3、財(cái)務(wù)情況：資產(chǎn)負(fù)債表科目2011年2012年2013年貨幣資金7,300,027.879,179,430.5473,518,845.74交易性金融資產(chǎn)應(yīng)收賬款215,813.00215,814.003,233,464.00預(yù)付款項(xiàng)35,073,615.9783,181,823.0676,768,774.80其他應(yīng)收款80,474,230.832,720,367.78103,493,060.35存貨80,474,230.83413,296,607.64558,198,961.60待攤費(fèi)用360,000.00其他流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)637,030,931.11508,594,043.02815,573,106.49長(zhǎng)期股權(quán)投資固定資產(chǎn)2,033,793.132,102,269.132,187,697.13長(zhǎng)期待攤費(fèi)用非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)2,033,793.132,102,269.132,187,697.13資產(chǎn)總計(jì)639,064,724.24510,696,312.15817,760,803.62應(yīng)付帳款88,012,172.9847,983,772.9854,029,804.23預(yù)收款項(xiàng)320,963,180.57101,159,715.4585,877,414.45其他應(yīng)付款5,477,922.64應(yīng)交稅費(fèi)-131,504,047.36-11,206,917.89-21,915,494.46其他應(yīng)交款-1,965,744.73-2,705,472.56-3,159,004.92流動(dòng)負(fù)債合計(jì)280,983,484.10135,213,097.98114,832,719.30長(zhǎng)期借款50,000,000.000.00100,000,000.00非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)50,000,000.000.00100,000,000.00負(fù)債合計(jì)330,983,484.10135,231,097.98214,832,719.30實(shí)收資本30,000,000.0030,000,000.0060,000,000.00資本公積187,190,000.00187,190,000.00187,190,000.00盈余公積未分配利潤(rùn)90,891,240.14158,275,214.17355,738,084.32所有者權(quán)益合計(jì)308,081,240.14375,465,214.17602,928,084.32負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)639,064,724.24510,696,312.15817,760,803.62資產(chǎn)負(fù)債率52%26%26%與2012年相比，2013年資產(chǎn)增幅達(dá)60%，共計(jì)近3億元，資產(chǎn)負(fù)債率也維持在26%較低的水平。2013年財(cái)務(wù)報(bào)表主要變動(dòng)項(xiàng)目注釋：應(yīng)收賬款：期末數(shù)為3233464.00元。主要是瑞爾國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目。其他應(yīng)收款：期末數(shù)為43493060.35元。上海電子商城16727519.00楊細(xì)娟10870788.35沈陽(yáng)瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7500000.00鹽城市物價(jià)局2000000.00鹽城百匯商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司1833120.00同上630000.00呂細(xì)亮600000.00陳向紅500000.00林世南500000.00其他2331633.00預(yù)付賬款：期末數(shù)為136768774.80.主要是給溫州建設(shè)集團(tuán)公司。存貨：期末數(shù)為423554127.03元。其中：瑞爾花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本99043873.21元紫薇國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本324510253.82元應(yīng)付賬款：期末數(shù)為54029804.23元。其中：江蘇鹽開(kāi)電器有限公司1032986.79江蘇西團(tuán)建筑有限公司1200000.00大成建筑工程有限公司5644134.27江蘇中廈集團(tuán)有限公司24530000.00鹽城海翔電器16000000.00江蘇堯塘綠化4000000.00鹽阜大眾報(bào)業(yè)集團(tuán)公司1508695.99鹽城市亭湖區(qū)業(yè)大門窗廠55357.18鹽城市大世界裝飾城金天地石材經(jīng)營(yíng)部30630.00鹽城市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司28000.00預(yù)收賬款：期末數(shù)為125949448.45元。其中：紫薇廣場(chǎng)項(xiàng)目：113389381.45元瑞爾花園項(xiàng)目12560067.00元長(zhǎng)期借款：期末數(shù)為100000000.00元，為農(nóng)行抵押貸款。利潤(rùn)表科目2011年2012年2013年一、營(yíng)業(yè)收入202,562,574.00591,475,960.00571,862,247.06減：營(yíng)業(yè)成本168,492,665.00395,610,796.30302,100,220.29營(yíng)業(yè)稅金及附加13,271,673.5964,749,060.0050,173,249.20銷售費(fèi)用9,257,771.1013,648,257.297,483,240.56管理費(fèi)用4,299,589.255,315,385.6711,445,431.32財(cái)務(wù)費(fèi)用3,128,682.85343,467.091,038,758.73加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)--823,800.00二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)4,112,192.21111,808,993.65200,445,146.96加：營(yíng)業(yè)外收入685,000.00182,725.0063,237.74減：營(yíng)業(yè)外支出620,132.24457,744.623,045,514.55三、利潤(rùn)總額4,177,059.97111,533,974.03197,462,870.15減：所得稅費(fèi)用44,150,000.00-四、凈利潤(rùn)4,177,059.9767,383,974.03197,462,870.15自2011年起，凈利潤(rùn)增幅極大。營(yíng)業(yè)收入提升將近一倍。從2011年的2億升上到2012年的5.9億以及2013年的5.7億元。和2012年相比，營(yíng)業(yè)成本大幅下降9300萬(wàn)，銷售費(fèi)用下降616萬(wàn)元。相比之下管理費(fèi)用大幅上升613萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用上升近70萬(wàn)。所以凈利潤(rùn)比2012年凈增長(zhǎng)1.3億元?，F(xiàn)金流量表經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)460,722,203.86371,665,434.67105,117,670.71經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)429,275,719.64319,717,556.00170,692,827.51經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~31,446,484.2251,947,878.67-65,575,156.80投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)---投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)1,281,640.0068,476.0085,428.00投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-1,281,640.00-68,476.00-85,428.00籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)-50,000,000.00-130,000,000.00籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)-50,000,000.00-籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-50,000,000.00-50,000,000.00130,000,000.00現(xiàn)金流量?jī)纛~匯總-19,835,155.781,879,402.6764,339,415.20主要財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目2011/12/312012/12/312013/12/31資產(chǎn)負(fù)債率51.79%26.48%26.27%流動(dòng)比率2.273.767.10速動(dòng)比率1.860.091.572013年企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性較好，短期償債能力較高。三、資金投向介紹：10000萬(wàn)元用于置換我行公司部票據(jù)融資（2014年8月到期）20000萬(wàn)元用于置換中誠(chéng)信托貸款10000萬(wàn)元用于鹽城瑞爾花園四期建造及沈陽(yáng)項(xiàng)目建設(shè)瑞爾花園四期：鹽城瑞爾花園（四期）未開(kāi)工面積10萬(wàn)平方（4棟樓），預(yù)計(jì)于2014年7月份開(kāi)工建設(shè)。計(jì)劃商業(yè)部分30000平米，住宅70000平米，及地下車庫(kù)900個(gè)。1、投資測(cè)算：瑞爾花園四期工程付款時(shí)間表：序號(hào)項(xiàng)目名稱2014年瑞爾花園四期付款計(jì)劃2015年瑞爾花園四期付款計(jì)劃合計(jì)（萬(wàn)元）1監(jiān)理費(fèi)(含投資監(jiān)理）401101502土建工程2,50017,50020,0003安裝工程2001,5001,7004電梯6006005供電工程7507506供水1001007消防工程4004008有線、通信、智能化工程---9綠化工程---合計(jì)2,74020,96023，700預(yù)計(jì)2014年支付2740萬(wàn)元工程款，2015年支付20960萬(wàn)元工程款。2、銷售收入測(cè)算：2015年產(chǎn)品銷售單價(jià)(元/平米)銷售面積（平米）完成比例銷售收入（萬(wàn)元）住宅70004900070%343000商業(yè)6500900030%5850地下車庫(kù)70000360個(gè)40%2520小計(jì)426702016年產(chǎn)品銷售單價(jià)(元/平米)銷售面積（平米）完成比例銷售收入（萬(wàn)元）高層住宅70002100030%14700商辦6500900030%5850地下車庫(kù)70000270個(gè)30%1890小計(jì)40%224402017年產(chǎn)品銷售單價(jià)（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（萬(wàn)元）高層住宅700000%-商辦6500750025%4875地下車庫(kù)70000225個(gè)25%1575小計(jì)64502018年產(chǎn)品銷售單價(jià)（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（萬(wàn)元）高層住宅700000%-商辦6500450015%2925地下車庫(kù)7000045個(gè)5%315小計(jì)3240合計(jì)74800商鋪：預(yù)計(jì)2015年5月開(kāi)盤銷售，整體實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)6500元/平方米，30000平米預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入19500萬(wàn)元。住宅：預(yù)計(jì)2015年五月開(kāi)盤銷售，整體實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)7000-8000元/平方米，70000平米預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入49000萬(wàn)元。車庫(kù)：預(yù)計(jì)2015年五月開(kāi)盤銷售，銷售均價(jià)70000元/個(gè)，900個(gè)車庫(kù)實(shí)現(xiàn)銷售收入6300萬(wàn)。共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入74800萬(wàn)。預(yù)計(jì)2015年可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流42670萬(wàn)，扣除23700萬(wàn)工程款，可得18970萬(wàn)元?？梢愿采w借款本息。沈陽(yáng)瑞爾項(xiàng)目：沈陽(yáng)瑞爾房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市沈北新區(qū)梅江北街。項(xiàng)目分040、041開(kāi)發(fā)建設(shè)。公司于2010年3月18日取得040地塊，位于沈陽(yáng)市沈北新區(qū)梅江北街27號(hào)，占地面積93565平方米，土地出讓金8439萬(wàn)元，用途為普通商品住房用地和批發(fā)零售用地。于2010年5月26日取得041地塊，位于沈陽(yáng)市沈北新區(qū)梅江北街25號(hào)，占地面積111532平方米，土地出讓金1億元左右，用途為普通商品住房用地和批發(fā)零售用地?！皷|北電子商城-瑞爾帝景豪庭”，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積307畝，總用地面積205097平方米，總建筑面積82.65萬(wàn)平方米，該部分已經(jīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃證和建設(shè)用地規(guī)劃證三證齊全。其中商辦面積近24.28萬(wàn)平方米，住宅面積58.37萬(wàn)平方米，地下近3萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá)35.5%，容積率3.5?，F(xiàn)項(xiàng)目已開(kāi)工在建面積約為22萬(wàn)平方，1）開(kāi)發(fā)成本明細(xì)：040地塊：住宅26萬(wàn)平米，商鋪辦公樓3萬(wàn)平米，停車位600個(gè)。2014年計(jì)劃完成工程量的50%。2015年結(jié)構(gòu)封頂，2016年竣工交付使用。三年共計(jì)工程成本136000萬(wàn)元。041地塊：住宅17萬(wàn)平米，商鋪辦公樓20萬(wàn)平米，停車位1500個(gè)。計(jì)劃2014年度結(jié)構(gòu)封頂，2015年竣工驗(yàn)收，2016年交付使用。三年共計(jì)工程成本165000萬(wàn)元。2）銷售收入測(cè)算：040地塊：住宅26萬(wàn)平米，商鋪辦公樓10萬(wàn)平米，停車位1500個(gè)。第一年銷售收入產(chǎn)品銷售單價(jià)（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅550026049630%429,817,724商辦100003117630%93,529,140停車位80000600個(gè)30%35,976,000小計(jì)523,346,864第二年銷售收入產(chǎn)品銷售單價(jià)（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅550026049640%573,090,298商辦100003117640%124,705,520停車位80000600個(gè)40%47,968,000小計(jì)745,763,818第三年銷售收入產(chǎn)品銷售單價(jià)（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅550026049625%358,181,436商辦100003117625%77,940,950停車位80,000600個(gè)25%29,980,000小計(jì)466,102,386第四年銷售收入產(chǎn)品銷售單價(jià)（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅5,500260,4965%71,636,287商辦10,00031,1765%15,588,190停車位80,000600個(gè)5%5,996,000小計(jì)93,220,477合計(jì)1,828,433,545041地塊：住宅17萬(wàn)平米，商鋪辦公樓20萬(wàn)平米，停車位1500個(gè)。第一年銷售收入產(chǎn)品銷售單價(jià)（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅5,500170,55730%281,419,628商辦10,000203,26630%609,796,500停車位80,0001,500個(gè)30%36,000,000小計(jì)927,216,128第二年銷售收入產(chǎn)品銷售單價(jià)（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅5,500170,55740%375,226,170商辦10,000203,26640%813,062,000停車位80,0001,500個(gè)40%48,000,000小計(jì)1,236,288,170第三年銷售收入產(chǎn)品銷售單價(jià)（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅5,500170,55725%234,516,356商辦10,000203,26625%508,163,750停車位80,0001,500個(gè)25%30,000,000小計(jì)772,680,106第四年銷售收入產(chǎn)品銷售單價(jià)（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅5,500170,5575%46,903,271商辦10,000203,2665%101,632,750停車位80,0001,500個(gè)5%6,000,000小計(jì)154,536,021合計(jì)3,090,7