5 5 7 7 9 2.4房地產(chǎn)市場空置簡析 4.2商用物業(yè)的特征 六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 6.2主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析 6.32001年-2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場的簡析 7.3柳州市民消費心理分析 九、客戶群體分析 第二章項目分析 一、地理位置 4.3與商業(yè)經(jīng)營功能的整合 4.4與步行街文化的整合 4.7與事件營銷策略的整合 5.2項目優(yōu)勢分析(S) 5.3項目劣勢分析(W) 5.4項目機會分析(O) 5.5項目威脅分析(T) 第三章競爭對手分析 2.1區(qū)位因素(商圈因素) 2.2產(chǎn)品因素(規(guī)模因素) 2.3經(jīng)營因素(經(jīng)營定位) 3.1五星商業(yè)街 3.2藍(lán)色港灣 3.5溫州商貿(mào)城 第四章項目定位 1.1市場定位理念 2.3項目名稱建議 4.3商場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析 1.2建立具有中國特色的MALL 92.1大廈建筑設(shè)計建議 2.2具體建議 3.1花的海洋 3.2動態(tài)園林休閑區(qū) 3.3音樂無限 3.4藝術(shù)之都 4.1商用項目的主要配套 4.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議 4.3具體配套建議 5.1大、小商鋪間隔的對比分析 5.2相關(guān)建議 5.3商鋪間隔具體建議： 5.4商戶組合建議 6.1物業(yè)管理提前介入的工作 6.2商業(yè)管理提前介入的工作 7.1人流引導(dǎo) 7.2交通組織 7.3物流輸送 7.4輔助性服務(wù)設(shè)施 8.1指導(dǎo)原則 8.2具體建議 第六章總體營銷推廣方案 2.1總體營銷思路 3.1成立商業(yè)管理公司，同時制定招商政策 3.2“利潤分成”計劃 3.3“購鋪易”計劃 5.1銷售環(huán)境的整體包裝設(shè)計 5.3展示未來經(jīng)營空間 6.1定價考慮因素 6.3住宅部分價格建議 7.2策略二：有意識選擇商戶 7.3策略三：經(jīng)營商品類別與商場定為一致 八、營銷推廣實施建議 8.3銷售實施計劃 8.5銷售促進(jìn)計劃的主要操作細(xì)則 8.7媒體組合宣傳重點 8.8銷售人員培訓(xùn) 一、宏觀環(huán)境因素分析城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之內(nèi)。隨著柳州現(xiàn)代2000-2002年柳州國內(nèi)生產(chǎn)總值走勢0□國內(nèi)生產(chǎn)總值(億如圖1所示，柳州2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年增長10.6%,2002年柳州三大產(chǎn)業(yè)比重2002年柳州三大產(chǎn)業(yè)比重第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)2002年，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值22億元，比去年同期增長7.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值112億元，比去年同期增長16.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重同比增長固定資產(chǎn)總投資63.63億元基本建設(shè)投資18.9億元房地產(chǎn)開發(fā)投資15.99億元數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心2002年柳州固定資產(chǎn)投資高速增長。隨著雙沖橋、內(nèi)環(huán)道路、各項經(jīng)濟指標(biāo)顯示，2002年柳州市圍繞“工業(yè)立柳、強市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國加入WTO和西部大開發(fā)為契機，加快改革與發(fā)而良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為柳州房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較二、柳州房地產(chǎn)市場分析群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年底在柳州市注冊的房地產(chǎn)公司約達(dá)217家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)(不含經(jīng)濟實用房和單位集資房)達(dá)266.81萬平方米。2000-2002年柳州房地產(chǎn)投資走勢2000-2002年柳州房地產(chǎn)投資走勢0200020012001年柳州房地產(chǎn)投資完成88226萬元，比上年同期增長82.36%;而2002年房地產(chǎn)投資完成159900萬元，比去年同期增長柳州市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過整整10年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成的投資熱點。正是在這種環(huán)境和背景之下，2002年柳州房地產(chǎn)業(yè)各而2002年作為柳州“城市建設(shè)與管理”年，新區(qū)開發(fā)和舊城改投入就需16億元以上。2002年柳州房地產(chǎn)供求情況一覽表統(tǒng)計指標(biāo)供應(yīng)商品房新開工商品房面積總施工面積竣工面積136萬m2300多萬m270多萬m2需求商品房銷售面積銷售額85萬m2約12億元如表2所示，2002年柳州商品房的銷售面積超過了竣工面積，柳州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求兩旺的市場局面。2002年初，全市有房地產(chǎn)企業(yè)180多家，目前已有217家；全年商品房在建開工點達(dá)66個，房地產(chǎn)開發(fā)投資15.99億元，在建施而據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年有60個以上的樓盤同期銷售。而且在2.3房地產(chǎn)市場價格分析單位：元/平方米2001年柳州商品房銷售均價1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房銷售均價為1650元/平方米，在比2001年平均價格上漲了近年柳州商品房銷售均價走勢近年柳州商品房銷售均價走勢新的拆遷政策自2001年11月1日起執(zhí)行后發(fā)展商成本加2.4房地產(chǎn)市場空置簡析至2002年底止，柳州市空置商品房面積為13.24萬平方米，比上年減少32.7%。據(jù)悉，2002年柳州拆遷面積約50萬平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1:5,目前有超過1萬戶房地產(chǎn)消費人口。隨著房地產(chǎn)投資勢頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉(zhuǎn)房、安置房的商機應(yīng)運而生，同時帶動了銷售勢頭的旺盛，使柳州房地產(chǎn)商品房空置面積趨于下降。2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場特點及趨勢城中區(qū)作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應(yīng)土地相對較少，城中區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)以舊城改造而帶來的商品房開發(fā)為由于得天獨厚的地理位置，使得城中區(qū)房價一直位于柳州的高價隨著政府對八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)方圓不足500米內(nèi)集中了柳州市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓隨著南二環(huán)的建設(shè)，交通條件的改善，預(yù)計南二環(huán)沿線物業(yè)(如舊機場開發(fā)區(qū)一帶等)將會得到進(jìn)一步的開發(fā)。城市花園、福馨苑等項目，總體銷售價位約在1650元/平方米左右，飾市場等，而去年柳州市政府批準(zhǔn)將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。面積約41平方公里。是依魚峰區(qū)1999-2010年經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展三、項目提案的原則及思路2.充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心8.結(jié)合城市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項目地理優(yōu)勢，結(jié)合步行街9.站于商業(yè)物業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思商用物業(yè)發(fā)展的要點分析型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法：分類方法種類廣州舉例柳州舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼柳州工貿(mào)專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈飛鵝市場小區(qū)商鋪星河灣商鋪怡鑫園商鋪按物業(yè)用途分類購物中心中華廣場、中旅商業(yè)城柳州工貿(mào)小區(qū)配套商鋪盈翠華庭商鋪聲福居商鋪專業(yè)市場美居中心柳北鋼材市場批發(fā)及商貿(mào)中心南方名酒交易中心飛鵝商城餐館及美食廣場廣州蔡瀾美食城、百福廣場桂林人按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時代廣場五星商廈住宅區(qū)商鋪及小區(qū)配套商業(yè)鋪位怡江園商鋪臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪龍城路商鋪步行街露天商鋪北京路步行街鋪位地下商城康王商業(yè)城工貿(mào)地下商場按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)廣百新翼、名匯商業(yè)大廈東都百貨住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位康城商鋪近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城五月陽光按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多華天世紀(jì)分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪(除發(fā)展商返租外)興隆大廈按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營項目如大型商廈、小區(qū)商鋪柳州工貿(mào)單一經(jīng)營項目如專業(yè)市場、餐館及美食廣場桂林人按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主藍(lán)色港灣租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心飛鵝市場出租物業(yè)天河城廣場五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪4.2商用物業(yè)的特征從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營銷的角度上，按物業(yè)的市場形式分類是商用物業(yè)營銷領(lǐng)域最常用的分類方法。4.2.1大型商廈物業(yè)的主要特征大型商廈經(jīng)營面積過萬m2,是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項目。4.2.2專業(yè)市場物業(yè)的主要特征A.城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊專業(yè)市場B.城區(qū)專業(yè)市場集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，如廣州一德路海區(qū)購物消費成了中國人的生活習(xí)慣和消費傳統(tǒng)，商住混合是我國國五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡居全國領(lǐng)先之列。從20世紀(jì)90年代至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)階段年代物業(yè)市場特征租售方式代表項目第一階段1.臨建商鋪或由其他建筑物改建商鋪2.商住混合在樓宇的裙樓或下面幾層建商鋪非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主1.誼園文具精品城2.南岸路裝飾材料城3.夜明珠大廈第二階段1.純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式誕生2.引發(fā)出投資商鋪的營銷概念3.發(fā)展商忽視商鋪日后經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售1.荔灣廣場2.新中國大廈3.億安廣場第三階段1997年開始2.盛行返租回報策略3.以主力商家進(jìn)駐帶動商鋪銷售產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租1.中旅商業(yè)城2.中華廣場3.康王商業(yè)城第四階段2000年開始1.商業(yè)龍頭以點帶面形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò)2.商鋪帶租約發(fā)售3.發(fā)展商注重商鋪的經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租1.順德國際商業(yè)城2.名匯商業(yè)大廈3.廣百新翼4.萬國廣場根據(jù)上表對照分析，柳州市商用物業(yè)的銷售處在第二、三階段，段的銷售策略，以取得競爭優(yōu)勢。六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營場所說明城中區(qū)五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場(工貿(mào)、聚寶、中百等);柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高檔柳州市商業(yè)(零售)的制高點魚峰老區(qū)合商業(yè)區(qū)駕鶴市場、魚峰商業(yè)城、將與城中區(qū)有機結(jié)合成柳州市的中心商業(yè)區(qū)魚峰東區(qū)摩托車、家具等大件生活用品賣場潭中東路、東環(huán)路集中賣場發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū)柳南老區(qū)汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業(yè)批發(fā)市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉建筑裝飾材料市場、力風(fēng)建筑裝飾市場柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地柳南新區(qū)品、飼料獸藥機電五交化產(chǎn)品市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、飼料獸藥批發(fā)市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區(qū)汽配市場成熟的專業(yè)批發(fā)街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地鋼材市場、木材市場工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)從上表可看出，柳州市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高，四周專”6.2主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析表9:主要區(qū)域商業(yè)競爭格局表主要競爭指標(biāo)城中區(qū)河南魚峰路一帶飛鵝服飾市場商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標(biāo)客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局>河南魚峰路一帶競爭格局飛鵝服飾專業(yè)市場競爭格局6.32001年-2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場的簡析名稱路段概況榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商鋪26320元/平米，住宅商住文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—71700--2480元/平米，寫字樓樓住宅樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路1-3樓商鋪，4-8樓住宅1樓商鋪均價約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路1-2樓商鋪，3樓辦公，4-10樓住宅1樓約21000-25000元/平米，住宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營中高檔服裝批發(fā)(1000平米),2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米名稱路段概況價格金碧園曙光中路商鋪約25000元/平米，住宅2200-3000元/平米鴻府曙光東路183號住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數(shù)168戶住宅均價約3600元/平米藍(lán)色港灣柳新街66號住宅樓高分12、18、26層三種，裙樓為商場住宅均價超過3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個鋪面(14-38平米),2樓1600平米，住宅3-8樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000m2商鋪43000元/平米，住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514m2起價23000元/平米，最高價42000元/平米金運來大廈解放南路總建筑面積1萬平米住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000m2商鋪20000元/平米，住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000m2住宅起價2188元/平米名稱路段概況價格(元/平米)歐雅城市廣場躍進(jìn)北路商住樓(一、二層為商鋪),沿街360米長一層8000-9000,二層約4000;住宅折后價在1600-1938景秀苑躍進(jìn)北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商住(上下連層獨立鋪面)商鋪在3500-4000;住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街未發(fā)售美林華軒北雀路沿街商住(上下連層，單層約50平米)約4000點評：柳北區(qū)的商鋪價格以主干道的價值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價格在8000-9000元/m2之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在3500-4000元/m2之間。名稱路段概況聲福馨閣屏山大道低改工程項目1樓15000元/平米(送地下室),2、3樓2900元/平米(3樓送天臺)連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，1、2樓為商鋪，3-7樓為寫字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國泰大廈駕鶴路建筑面積6800平米，1、2樓商場，3、4樓產(chǎn)權(quán)酒店首層21000-33000元/平3000-4000元/平米點評：目前魚峰老區(qū)的商業(yè)項目以駕鶴路上的開發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價值。6.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的總結(jié)2002—2003年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，將會有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，柳州的商用物業(yè)市場將面臨激烈的競爭。據(jù)市場調(diào)查得知，下列商業(yè)樓盤中的大盤將成為序號樓盤名所屬城區(qū)商業(yè)規(guī)模1五星商業(yè)步行街城中5.2萬m22時代商廈城中約0.36萬m23藍(lán)色港灣城中約1萬m24鴻府城中約0.3萬m25淘園世家城中約0.28萬m26華天世紀(jì)城中約1萬m27本項目城中約2.6萬m28新時代商業(yè)港柳南19萬m29溫州商貿(mào)城柳南2.7萬m2谷埠街國際商城柳南22萬m2新佳華大廈柳南0.7萬m2柳南匯鑫源商城魚峰0.6萬m2五月陽光購物廣場魚峰2.8萬m2長城財富廣場魚峰康城商鋪柳北0.4萬m2歐雅城市廣場柳北0.6萬m2香森麗園柳北舊城區(qū)沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚峰11.87萬m2傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費習(xí)慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟的引發(fā)，經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，消費力水平的回升，鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。6.5商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析隨著社會經(jīng)濟和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，城市消費人口的增長，現(xiàn)代交通工具(公交線路的擴張與私家車)對居民活動能力和活動范圍的擴展，柳州商用物業(yè)市場呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨6.5.1市場競爭具有共贏性商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成柳州市區(qū)兩大主力商圈(五星、飛鵝),每個商圈都有幾個中大型商業(yè)項目在同場競爭，但各發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補充，在競爭中謀求發(fā)展，爭取達(dá)到共同做旺市場的共贏局面。6.5.2物業(yè)市場發(fā)展規(guī)?；鶕?jù)中國加入WTO的協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，逐開發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營專業(yè)化將成為未來商用物業(yè)的發(fā)展趨勢，潤6.5.3振興柳州商業(yè)——構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面規(guī)劃到2005年能初步形成具有柳州特色的“南雜”(生活資料)、6.6商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題產(chǎn)市場的發(fā)展和商用物業(yè)市場的變革，會培育出一大批成熟的消費6.6.1商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化概念和對推廣手法的克隆。如本市“××步行街概念”的炒作。6.6.2商業(yè)項目缺乏可感性強的形象定位6.6.3營銷策略單一6.6.4建筑設(shè)計不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求場、倉儲運輸、顧客休息等區(qū)域。6.6.5商業(yè)經(jīng)營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國外先進(jìn)水濟，開業(yè)后經(jīng)營管理不善是重要原因之一。七、柳州商業(yè)經(jīng)營及市民消費行為分析近年柳州社會消費品零售總額走勢02001年，全年社會消費品零售總額80億元，全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近10萬人，批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值21億元，約城市社會消費品零售總額實現(xiàn)74.62億元，同比增長8.10%;各縣及縣以下的零售額實現(xiàn)13.23億元，同比增長10.41%;用實業(yè)有限責(zé)任公司(日用品連鎖)、廣西福生堂藥品有限公司(藥其它行業(yè)33.89%制造業(yè)31.93%批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)6.45%業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的發(fā)展穩(wěn)中有升，分別比去年同期增長15.11%、6.46%和2.05%;其他行業(yè)和制造業(yè)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，完成22094萬元和30671萬元，分別比去年同期增長33.89%和31.93%。工貿(mào)大廈2001年營業(yè)額比2000年增長17.8%,而醫(yī)藥總公司增長十天柳州商場、五星商廈銷售3965萬元，比上年同期增長44.6%;期增長14.4%。2001柳州城鄉(xiāng)居民存款余額為166.82億元，比年初增長12.32%;而至2002年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額189.1億元，比年初增長13.3%,城鄉(xiāng)居民儲蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。2000-2002年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額02000-2002年柳州各金融機構(gòu)存款余額0至2002年末，柳州金融機構(gòu)各項存款余額332.3億元，比年初增加40.45億元，增長13.9%。受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”進(jìn)一步落實的影響，居民收入增長加快：2002年在崗職工平均工資為12969元，與去年同期相比增幅較大，為生活質(zhì)量的進(jìn)一步提高提供了保障。2002年，柳州城市居民可支配收入7928元，同比增長14.2%,人民生活水平穩(wěn)步提高。2001城市居民人均消費性支出為6010元；2002上半年城市居民人均消費性支出3112元，比去年同期增長2.50%。隨著居民收入2002上半年柳州市居民消費價格總指數(shù)為100.6%,比去年同期2002上半年柳州八大類消費價格指數(shù)變動 總體物價保持相對穩(wěn)定，2002年1至6月份，居民消費價格總水平同比下降了0.5%,商品零售價格總水平同比下降了0.8%。7.3.1消費習(xí)慣(1)消費者常去的購物場所(商業(yè)吸引力)消費者最常去的購物場所城中區(qū)飛鵝一帶其它佳用月逛街購物次數(shù)1次2次3次4次以上比例23.1%每月逛街購物次數(shù)4次以上占較大的比例，相當(dāng)于每周逛街一次；其次為2次及3次。外出逛街購物隨著居民收入的提高而越來越百分比(%)百分比(%)02小時以下2-4小時4小時以上在河南商業(yè)區(qū)購物所花費的時間依次為2-4小時、2小時以下、4小時以上，在城中區(qū)購物的消費者所花費時間依次為2-4小時、4小時以上、2小時以下。0公交車單車/摩托車自駕車大眾化交通配套設(shè)施(如公交車等)的便利性將會影響本項目的購物方式隨便逛，看到喜歡再買生活所需然后去買其它比例對于占一半多比例的“隨機型購物”,通過銷售現(xiàn)場的布置、商100元以下100-200元200-300元300-400元400-500元500-600元600元以上大部分消費者的購物費用在100-300元之間。而200-300元是河南購物者與城中區(qū)購物者消費水平的分界點，在200元以下，在河南購物的消費者比城中區(qū)購物的消費者多，而在200元上，城中區(qū)購物的消費者比河南購物的消費者多，反映出城中0文化用品工藝化妝品其它日用百貨皮具在消費者的購買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其百分比(%)消費者購物主要考慮因素0自已喜歡時尚潮流大眾化品牌檔次商品價格購物環(huán)境其它 河南商業(yè)區(qū)消費人流年齡構(gòu)成比例城中商業(yè)區(qū)消費者年齡構(gòu)成比例%在城中區(qū)及河南一帶消費的客戶集中在20-30歲之間，該批客戶7.4.1商家對目前經(jīng)營狀況的評價不同地點經(jīng)營者對目前經(jīng)營狀況評價百分比(%)百分比(%)0□城中區(qū)很滿意■河南片區(qū)比較滿意不太滿意7.4.2商品各檔次銷售情況分析不同地點經(jīng)營者對各檔次商品銷售量分布百分比(%)百分比(%)80中低檔中檔口城中區(qū)■河南片區(qū)高檔中高檔低檔7.4.3商家的理想經(jīng)營模式經(jīng)營模式種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體規(guī)?；⑻厣?jīng)營商鋪組合多元化有很多品牌店購物消費環(huán)境好統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)劃其它7.4.4商家選擇經(jīng)營場所的主要影響因素百分比(%)百分比(%)0人流量地理位置交通條件購物環(huán)境租金 八、針對性的區(qū)域商情調(diào)查8.1調(diào)查目的8.2五星商圈主要街區(qū)功能分析種類服裝皮具鞋音響百貨行名店廣場攝影藥店銀行金鋪通訊合計233111141116比例5整個龍城路以經(jīng)營服裝為主，占48.05%,其次為鞋，占有9.48%,租金范圍：一般在180—300元/平米。②鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達(dá)芙妮、步步高限于交通管制(龍城路為單行線),給消費者帶來諸多不便，A、解放南路種類餐飲游戲百貨服裝鞋帽圖書內(nèi)衣通訊珠寶行合計數(shù)量51231131比例經(jīng)營種類：南路以服裝為主，占72.13%,其它有餐飲、通訊等品種經(jīng)營租金：150—300元/平米種類餐飲服裝花店婚紗醫(yī)藥雜志合計數(shù)量3194742421311種類圖書服裝鞋帽洗衣攝影美容美發(fā)日雜數(shù)量22145248中介琴行網(wǎng)吧畫廊體育用品糧油合計256329215經(jīng)營種類：文惠路仍然以服裝鞋帽經(jīng)營為主，占總量的38.33%。經(jīng)營租金：根據(jù)路段不同，門面大小及裝修程度而不同，租金在路段環(huán)境：該街段除延續(xù)柳州城中區(qū)的商業(yè)特點(以經(jīng)營服飾為主)8.3五星商圈主要商場經(jīng)營分析(1)工貿(mào)大廈(百貨公司賣場)樓層經(jīng)營品種家電廣場1皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基2床上用品、鞋類、內(nèi)衣3男女服裝(職業(yè)服裝偏重，兼營休閑類)4百貨超市、體育器材、體育用品、運動鞋費用，一般在營業(yè)額的24-25%之間提取。(2)五星商場(百貨公司賣場)樓層1家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品2女士休閑服裝、皮具、鞋帽3男士休閑服、金銀珠寶、床上用品、棉毛衫褲、紡織品4男士服飾、領(lǐng)帶、襯衫、女士服飾、牛仔休閑裝、皮裝5通訊器械、體育娛樂用品、文化用品、電腦、照相器材、童裝、玩具、保健品6大型娛樂城7金馬食城8保齡球電器飛利浦、海爾、索尼、西門子等服飾圣羅蘭、華倫天奴、賓奴、琢木鳥、鱷魚等內(nèi)衣皮爾卡丹、舒雅等化妝品雅芳、柏紛等(am)10點(pm)16點晚上19點人流量22人/分鐘53人/分鐘62人/分鐘(3)東都百貨(百貨公司賣場)樓層經(jīng)營種類1化妝品、鞋、皮具、精品小家電2青春少女裝、流行服飾3職業(yè)成熟女裝、睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)褲4男士服裝、服飾、5日用百貨、床上用品、運動休閑裝、兒童裝、飲品樓層經(jīng)營種類皮鞋、精品、服飾1精品服飾2鞋帽、休閑服飾3休閑裝注：其中服裝共115間，占60%;飾品55間，占29%;鞋、內(nèi)衣、童裝鋪位數(shù)量：191間鋪位面積：小于20平方米的鋪位183個，占96%;20-40平方米的鋪位共8間，占4%。樓層月租金首層柜臺1000-1300元/米/月二層基本價：2500-3000元/間/月6-10m2:400-1400元/間/月、10-18m2:1500-2500元/間/月19m2以上：3000元/間/月三層基本價：1500-1800元/間/月10-18m2:30、40、60元/m2/月物業(yè)管理費：5元/平方米/月(am)10點(pm)16點晚上19點人流量22人/分鐘53人/分鐘60人/分鐘99年4月8日，現(xiàn)商場內(nèi)的布置比較陳舊，購物環(huán)境及為20-30歲的女性消費者。鋪位數(shù)量：37間經(jīng)營范圍服裝飾品鞋包所占比例月租金：720-1800元/間/月想的。紅光橋建成后(2004年),將加強東西、南北間的交通聯(lián)系，與曙光路所在的柳州城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會生活的焦東路為主(依仗東門市場的人氣),中期為曙光中路(包含本項目所九、客戶群體分析9.1目標(biāo)客戶群體在市場上出現(xiàn)了“熟鋪出售”,就是希望通過租用商家?guī)禹椖康匿N9.2目標(biāo)客戶群的需求分析(第一章完)第二章項目分析匯處，位于五星商廈與規(guī)劃中的曙光路步行街之間，屬于五星商圈的核心范圍，其商業(yè)價值具備先天的區(qū)位和地段優(yōu)勢。:W中紅光大橋清參包工工 廣場路人民廣場放路解粉地主江第T第T有文惠橋(本項目地理位置圖)本項目東西向長約75米，南北向長約90米；規(guī)劃總用地面積約為10400平方米(其中含道路用地3565米),總建筑面積約50000m2。最高建筑高度為80米，其中裙樓可規(guī)劃為5層，負(fù)1層規(guī)劃為大型超市，1-4層為大型購物廣場(建筑面積約2.6萬m2),5層建議規(guī)劃為4米為，高度為4-5米。屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤項目。(解放南路夜景圖)(項目東側(cè)現(xiàn)狀圖)其整合有利于突顯本項目的政策優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。4.1.2曙光路步行街的規(guī)劃4.1.3人民廣場改建人民廣場的改建會強化城市生活(商務(wù)中心、文化中心)功能和將其整合有利于本項目的宣傳推廣。4.2與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)的整合在中國，步行街的興起是近20年的事情；在柳州，步行街文化4.5與旅游資源的整合目前，旅游消費已經(jīng)成為一種時尚，一些著名的旅游城柳州旅游核心區(qū)納入《柳州市“十五”規(guī)劃》,為城中區(qū)的商業(yè)項目4.6與電子商務(wù)資源的整合4.7與事件營銷策略的整合事件營銷的事件有多種多樣，通常有：項目的慶典活動(奠基、封頂、竣工、周年志慶等)、公益活動、投資論壇、造勢活動等。參優(yōu)勢分析(S)劣勢分析(W)機會分析(O)補為“步行街商廈”后(6)拆遷因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項目購?fù){分析(T)5.2項目優(yōu)勢分析(S)——城中區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項目是柳州的“高價區(qū)”,其商業(yè)地位占本項目占地面積約10400平方米，具備營造市中心大型商業(yè)樓盤的條件；曙光路步行街的規(guī)劃將重新整合城中區(qū)的商(業(yè))旅(游)停車位嚴(yán)重不足(占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患),給項目規(guī)劃本項目南面望江，與規(guī)劃中的綠化遺址廣場和明代古正南門(待重建)相連，具備極大的景觀優(yōu)勢，有助于商住項目的銷售。小結(jié)5.3項目劣勢分析(W)本項目東西向東高西低，高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，高差最大有2.6米，地塊呈現(xiàn)不平整。項目周邊主要道路(解放南路、曙光中路)北高南低、東高西低，對項目的規(guī)劃、銷售及經(jīng)營柳江的洪災(zāi)比較嚴(yán)重，項目離柳江很近，地塊南面低于90米洪——留意河北防洪堤相關(guān)報道，在宣傳推廣期間利用政府規(guī)劃消項目屬舊城改造工程，因此待項目建成，原柳州劇場功能要就地回遷，對商場的統(tǒng)一定位及未來主題商場的推廣帶來一定的影響?！谝?guī)劃設(shè)計階段注重“商業(yè)與文娛”兩大主題的結(jié)合，在商場功能定位部分應(yīng)有效區(qū)分。5.4項目機會分析(O)(1)五星商圈的商場功能面臨調(diào)整我司市調(diào)組在本次市調(diào)過程發(fā)現(xiàn)：五星商圈的商場經(jīng)營基本以百貨公司形態(tài)出現(xiàn)，輔以精品服飾商場經(jīng)營，均強調(diào)滿足購物功能，忽略了休閑、娛樂功能。但現(xiàn)階段購物功能富余狀況已出現(xiàn)：如兩面針大廈、中百商場等商廈正在調(diào)整或面臨調(diào)整，但其設(shè)施已出現(xiàn)老化、調(diào)整機會不大。本項目作為新的商業(yè)樓盤開發(fā)，可針對該區(qū)“購物功能富余、休閑娛樂功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場的需求，又可找尋本項目的機會點。北市民人際間的交往，促進(jìn)兩個一級商業(yè)中心(批發(fā)、零售中心)的紅光橋建成后(2004年),與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北2002年是柳州市“建設(shè)與管理年”的開始，老城區(qū)大量的房屋這種由拆遷導(dǎo)致的商住新需求將持續(xù)一定時間(如建筑周期等),對5.5項目威脅分析(T)7000多元；經(jīng)濟承受能力較弱，對價格很敏感；假(第二章完)第三章競爭對手分析全城的商用項目都是我們的競爭對手，這和商用物業(yè)的置業(yè)需求有2.1區(qū)位因素(商圈因素)如前文“市場分析”部分所述，2002—2003年市場上公布的商項目名稱地理位置所屬商圈五星商業(yè)步行街解放南路與中山路交匯河北一級5.2萬m2時代商廈中山西路河北一級約0.36萬m2藍(lán)色港灣柳新街66號河北一級約1萬m2鴻府曙光東路183號河北一級約0.3萬m2淘園世家解放南路139號河北一級約0.28萬m2華天世紀(jì)解放北路5號河北一級約1萬m2本項目解放南路與曙光中路交界河北一級約2.6萬m2飛鵝路53號河南一級19萬m2溫州商貿(mào)城飛鵝路50號河南一級2.7萬m2谷埠街國際商城交界河南一級22萬m2新佳華大廈飛鵝路55號河南一級0.7萬m2河南一級匯鑫源商城屏山大道與樂群路交界其它0.6萬m2五月陽光購物廣場蝴蝶山路58號其它2.8萬m2長城財富廣場屏山大道與東環(huán)路交界其它康城北雀路28號其它0.4萬m2歐雅城市廣場躍進(jìn)中路其它0.6萬m2香森麗園勝利中路其它從上表可知，同屬一級商圈的項目有12個(包括本項目);其中2.2產(chǎn)品因素(規(guī)模因素)項目名稱商業(yè)規(guī)模檔次劃分五星商業(yè)步行街5.2萬m2A新時代商業(yè)港19萬m2A谷埠街國際商城22萬m2A藍(lán)色港灣約1萬m2B華天世紀(jì)約1萬m2B本項目約2.6萬m2B溫州商貿(mào)城2.7萬m2BB五月陽光購物廣場2.8萬m2B鴻府約0.3萬m2C淘園世家約0.28萬m2C新佳華大廈0.7萬m2C匯鑫源商城0.6萬m2C康城商鋪0.4萬m2C歐雅城市廣場0.6萬m2C就規(guī)模而言，本項目屬于適中；相對來說，所承擔(dān)的銷售壓力也各大項目來說，相信會快些。2.3經(jīng)營因素(經(jīng)營定位)據(jù)敝司市場部調(diào)查，上述商場的定位大致如下：項目名稱經(jīng)營定位五星商業(yè)步行街休閑商業(yè)街(shoppingmall)新時代商業(yè)港一站式購物公園(shoppingmall)谷埠街國際商城綜合市場+專業(yè)市場(shoppingmall)藍(lán)色港灣無主題商場華天世紀(jì)名品廣場本項目溫州商貿(mào)城五月陽光購物廣場街廊式購物廣場鴻府無主題商場■淘園世家無主題商場新佳華大廈專業(yè)市場匯鑫源商城無主題商場康城商鋪無主題街鋪歐雅城市廣場360米歐風(fēng)商業(yè)街從上表分析，受區(qū)位因素影響，與本項目產(chǎn)品定位相同的大都集中在同一商圈或相臨商圈，這將給本項目帶來很大的銷售壓力，這就要求我們必須有個準(zhǔn)確的市場定位，來規(guī)避市場風(fēng)險。三、主要的競爭對手分析發(fā)展商：柳州世紀(jì)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目定位：柳州商業(yè)街區(qū)未來的“城市之心”規(guī)模：占地1.22萬平方米，建筑面積5.2萬平方米總體規(guī)劃：一條長280米，寬13米的街道(五星路),6棟建筑主體及配建一座可容納200多輛汽車的大型停車場。其中1號4號樓規(guī)劃為百貨大樓，并由開發(fā)商自行經(jīng)營。1-2層為戶型：高級公寓共148戶，面積在50-60m2之間，戶型基本上為工程進(jìn)度：整個項目周期為1年半，2004年5月竣工。銷售價格：具體的間隔及價格都還未定下，租金約為300元/m2,臨街鋪面售價在30000元/m2以上。到200多號，銷售排號碼到300多號；商務(wù)公寓已定完。(3)項目在2002年12月開始對外宣傳，但到目前為止只有一個模對項目的經(jīng)營檔次有較大的提高。但可信度不是很高，如果招商不成功，對項目的聲譽及客戶的信心都會受到打擊。(5)商務(wù)公寓面積在40m2左右，在市商業(yè)中心內(nèi)將很能吸引投資者投資和部分商家做辦公場所。招租工作將很容易出現(xiàn)混亂。的形象及工程進(jìn)度。3.2藍(lán)色港灣開發(fā)商：柳州市永意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司柳州市房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項目地址：柳新街66號項目規(guī)模：項目占地5658平方米?？偨ㄖ娣e43000平方米，1-2層為商鋪，3棟住宅分別為26層、18層、9層。戶型：一房一廳、三房二廳、四房二廳銷售價格：商鋪一樓均價21000元/m2;最高25800元/m2,最低16800元/m2。二層商鋪未推。住宅均價約在3000元/m2左右。銷售情況：商鋪共180戶。一層商鋪81間，售出35間。住宅銷售約有50%交付時間：2004年6月(3)項目的小戶型銷售約售出20-30%,但據(jù)銷售人員說，小戶型3.3谷埠街國際商城開發(fā)商：柳州環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模：投資12億元。占地112.24畝，總建筑面積約50萬平方米，其中商業(yè)面積約22萬平方米，住宅約20萬平方米，寫字樓約2萬平方米，設(shè)備及停車場約6萬平方米。工程進(jìn)度：計劃2003年4-5月開始拆遷，6月動工。整個施工建設(shè)及招商用時一年，2004年7、8月可以實現(xiàn)開業(yè)。歐式步行街長300米，寬22米。二、三層為專業(yè)大賣場，近20萬平方米商場由開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一招商、租賃，計劃開發(fā)商：廣西伯成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：柳州市飛鵝路53號規(guī)模：占地6.6萬平方米，建筑面積19萬平方米，80%實用率，綠化率25%。項目規(guī)模：項目占地約62078.11平方米，建筑面積為10萬平方米，貨量：一期推出1020間商鋪，二期推出980間商鋪。價格：具體價格未定，一層約為35000元/m2,二層約為17000元/m2,三層約12000元/m2。3.5溫州商貿(mào)城開發(fā)商：柳州萬豐房地產(chǎn)有限公司總停車位：189(地上40,地下157)規(guī)模：占地31畝，建筑面積7萬平方米，商業(yè)面積27125平方棟5—23層小高層。1、2層商鋪共200多個鋪位，3樓近200個鋪位。一棟單身公寓190套；三棟小高層240套，定位：1—2層由商場物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營方向，以服飾精品銷售時間：3月2日開始接受預(yù)定，3月23日開始抽簽訂購。2004銷售情況：1-2層商鋪目前已有132名客戶交了20000元誠意金；銷售價格：一層商場均價為30000元/m2,二層商場均價為22000元/m2。單身公寓3200元/m2起價；小高層價格未定。開發(fā)商：柳州市潤和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：柳州市飛鵝路3號項目規(guī)模：總建筑面積64150平方米，其中地下面積：占9050平方米，地上面積：55100平方米。負(fù)一層為停車場，一、二層商場，三至八層是住宅、公寓。首層商鋪共有460間，二層商鋪共有438間。三到八層為住宅，共204套。元/平方米。二層商鋪暫不出售，三至八層住宅、公寓以樓層劃分從2200元平方米——2700元/平方米。銷售情況：商鋪目前銷售達(dá)90%,住宅余23套。(第三章完)中心區(qū)旗艦級購物休閑廣場世紀(jì)僑都3.1商場1-4層的區(qū)位劃分C區(qū)C區(qū)中路，北臨五星商廈規(guī)劃路，東西向街道長約75米，南北向街道長約90米，擁有較多的街鋪資源。項目暫劃分為A、B、C、D四個區(qū)。以現(xiàn)階段項目周邊的商業(yè)氣氛來衡量：A區(qū)臨項目北側(cè)規(guī)劃路和芙蓉巷，目前的商業(yè)氣氛欠佳；B、D區(qū)臨解放南路，已形成一定的商業(yè)氛圍；C、D區(qū)臨規(guī)劃中的曙光路步行街，未來的商業(yè)價值不可綜合以上因素，我司認(rèn)為B、C、D區(qū)相對本項目而言，具備商業(yè)的地緣優(yōu)勢，適宜銷售；而A區(qū)相對本項目而言，其商業(yè)氛圍不佳，現(xiàn)階段缺乏銷售的商業(yè)價值，適宜招商引入大型百貨公司，以激發(fā)人氣帶動本項目其它商鋪的銷售。3.2商場的商品定位及功能定位樓層功能定位停車場、商場設(shè)備層大型綜合性超市國內(nèi)國際知名大型百貨超市街鋪、大型百貨公司(A區(qū))、名店中心(B、C、D區(qū))在商場街鋪利用騎樓及文化廣場建筑特色，設(shè)立露天或室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊，增加商場休閑觀光功能。時尚名店中心匯集國內(nèi)、國際知名品牌專賣店大型百貨公司(A區(qū))、潮流時尚用品專區(qū)(B、C、D區(qū))特色飲食休閑娛樂區(qū)(D區(qū))名店運動城匯集中外名牌體育用品、服裝，以及當(dāng)今最前衛(wèi)休閑運動器械。休閑娛樂區(qū)考慮電影美食廣場、休閑娛樂區(qū)中西美食、娛樂城、卡拉OK廳空中停車場各樓層規(guī)劃不同的功能以及商品組合是根據(jù)消費者的需求及消3.3商品定位3.4功能定位4.1租賃使用商場的目標(biāo)群分析商品為主發(fā)展非常樂觀其實商場與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者(即目標(biāo)消費群),而商場的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費五星商業(yè)區(qū)是柳州最興旺的商業(yè)圈，解放南路位居五星商圈的核心路段，人流量、車流量較大，在柳州市有較強的知名度。隨著“人民廣場”改造工程的不斷深入和曙光路步行街規(guī)劃的逐步實施，該地段的人流、客流、物流將會有極大的改善和提升其商業(yè)價值。同時此區(qū)域是政府重點扶持、改造的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，客流、物流有保證，保證本商場鋪位出租或出售具有高價位的內(nèi)在價值，這些都對投資人士有巨大吸引力。另一方面，銀行存款利率的一再下調(diào)和利息稅政策公布，存款的回報率更低，眾多投資者都希望能找到一個投資風(fēng)險相對低、回報大，并且更大升值潛力的投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，如果在區(qū)域內(nèi)有租價或售價合適的鋪位推出，并使投資客看到中僑世紀(jì)廣場(本項目)美好的經(jīng)營與投資前景，必定能吸引眾多投資人士購買本項目商鋪。出于對商鋪的管理角度考慮以及對本項目情況的了解，五星商業(yè)圈的濃厚商業(yè)氛圍，政府正努力對該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，隨著“人民廣場”改造工程的不斷深入，令眾多商家看好該商圈。但現(xiàn)時項目地段低檔次的購物環(huán)境及經(jīng)營的同質(zhì)性，令眾多有實力的商家止步。針對此類商家，本項目應(yīng)改善商場的內(nèi)部購物環(huán)境，確定商場的經(jīng)營主題，同時設(shè)定多種優(yōu)惠付款方式，簡化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營商家的心理習(xí)慣，并在宣傳包裝方面營造出獨特的經(jīng)營風(fēng)格和經(jīng)營興旺的前景，吸引此類客戶購買本商場商鋪。一、項目總體規(guī)劃思路1.1MALL的概念SHOPPINGMALL是以大型零售業(yè)為主體，集眾多商店為輔MALL是目前國際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨連2.1大廈建筑設(shè)計建議街，如廣州的北京路、上下九商業(yè)街,南寧的民生路、興寧路步行近年來，購物中心逐漸成為主流商業(yè)物業(yè)的建筑形式，類似“shoppingmall”的超大型購物中心也相繼亮相我國的商業(yè)物業(yè)市場，景、消費特性和審美觀，才能得到市場認(rèn)同。2.2具體建議建議：首層南面騎樓設(shè)計，2—4層外立面采用落地玻璃設(shè)計為3.1花的海洋城);二來容易以不同類型的鮮花配合不同的節(jié)日，配合不同的功能情人節(jié)期間用玫瑰花，在母親節(jié)期間用康乃馨……,將人的購物情緒3.2動態(tài)園林休閑區(qū)瀑布和1-2棵棕櫚樹加以點綴，并規(guī)劃成休閑區(qū)。除了可增強商場的3.3音樂無限3.4藝術(shù)之都4.1商用項目的主要配套大型商廈專業(yè)市場硬件配套載客電梯、載貨電梯、手扶電梯、停車場、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)、倉儲空間等平臺、電子通訊系統(tǒng)、大型倉庫、大型計量工具等軟件配套物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、物業(yè)管理、商業(yè)管理、運輸管理、4.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議4.3具體配套建議五、商鋪間隔建議在商用物業(yè)的規(guī)劃過程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個重要步者的角度考慮問題，力求能夠使商場商鋪的間隔更加適合市場的需5.1大、小商鋪間隔的對比分析小商鋪間隔小商鋪間隔1.商鋪銷售總價降低，能適應(yīng)更多投資者購迅速回籠開發(fā)資金。2.商鋪小租值低，便于1.業(yè)主太多，業(yè)主的經(jīng)營主導(dǎo)性、隨意性過大，管理機構(gòu)難以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，難以主導(dǎo)商場經(jīng)營狀況。2.商鋪分散，難以引進(jìn)大型商家或知名商戶駐場經(jīng)營，商場以散戶經(jīng)營為主，對消費者缺乏吸引力。3.小商場用家以個體戶為主，商場整體檔次降低。大商鋪間隔1.適合大型商戶要求，便于引進(jìn)主力店。2.便于統(tǒng)一管理。商場檔次較高。1.投資門檻增高，阻礙了銷售進(jìn)度。中小商戶進(jìn)駐經(jīng)營成5.2相關(guān)建議項目的時候不僅要選擇適合的地段和符合市場發(fā)展趨勢的市場定位，商場的客流導(dǎo)向設(shè)計不僅僅解決商場內(nèi)部的人流交樓層功能定位商鋪間隔面積層高建議地下停車場、商場設(shè)備層大型超市5米采用落地玻璃圍蔽，60m2以上(15%)4米流行總站部分采用敞開式、獨立式組合為主4米運動營部分敞開式設(shè)計4米美食廣場部分圍合式設(shè)計為主800m2以上(60%)4米空中停車場能保持在5米左右。樓層目標(biāo)經(jīng)營商戶主力商戶比例散戶比例好又多、吉之島名店區(qū)APPLESHOP、利來時裝、流行總站區(qū)流行前線、狀元坊商戶，日韓時尚用品商戶，IT音像制品商戶運動營區(qū)REEBUK、RUMA、曼奴、力康、德爾惠、蘭獅、艾仕威美食廣場區(qū)或“老字號大中型酒家”六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議管理職能的施行狀況。物業(yè)管理和商業(yè)管理雖然都屬于售后服務(wù)范6.1物業(yè)管理提前介入的工作6.2商業(yè)管理提前介入的工作七、商場其他規(guī)劃建議7.1人流引導(dǎo)7.2交通組織針對商廈3層娛樂功能、4層餐飲、娛樂功能，建議增設(shè)3部室7.3物流輸送7.4輔助性服務(wù)設(shè)施(3)公用電話(卡式電話)雖然現(xiàn)時手提電話的普及率很高，但部分消費者(以學(xué)生為主)八、住宅部分規(guī)劃建議8.1指導(dǎo)原則樓及兩幢二層商場，總建筑面積約15萬m2。序號項目名稱占地面積(m2)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1東商務(wù)樓群①商業(yè)綜合大樓，主體18層，裙樓4層，地上建筑面積32400m2,地下1層(建筑面積3204m2)②2層商場1座，建筑面積1200m2(占地600m2)2西商務(wù)樓群①商業(yè)綜合大樓，主體18層，裙樓4層，地上建筑面積45400m2,地下1層(建筑面積3808m2)②2層商場1座，建筑面積1200m2(占地600m2)3北商務(wù)樓主體14層，地上建筑面積21252m2,地下1層(建筑面積2240m2)4南商務(wù)樓主體30層，地上建筑面積58469m2,地下1層(建筑面積9492m2)面積(m2)套數(shù)72690以上合計據(jù)上表顯示，本項目的住宅回遷面積集中在60—90m2之間，占本項目占地10400m2,限高80米，為商住一體設(shè)計；位處柳州建議：發(fā)展商利用5層天面設(shè)計為空中花園、運動會所，同時利據(jù)合富輝煌公司市場調(diào)研及銷售經(jīng)驗顯示：柳州市中等收入和力的細(xì)分市場是集中在高收入和中青年這兩組共4個細(xì)分市場上。柳州市最具吸引力的房地產(chǎn)細(xì)分市場2000—3000元/月3000元以上/月青年(35歲以下)年輕中等收入年輕高收入中年(35—55歲)中年中等收入中年高收入青年高收入中年高收入自住自住或出租家庭規(guī)模1—2人2—3人受教育程度受過高等教育居多受過中等教育居多住宅戶型單身公寓，一房一廳、二房二廳二房二廳、三房二廳住宅面積銷售價格2000——3000元/m22500——3500元/m2家庭月收入3000——6000元3000——6000元喜好新潮、簡約實用、簡單區(qū)位公寓、市內(nèi)住宅、小區(qū)、交通便利生活配套設(shè)施齊全的小區(qū)或舊城改造的新住宅購買方式按揭按揭或一次性付款8.2具體建議可考慮將1棟開發(fā)為純住宅，另1棟開發(fā)為純公寓，以滿足不同建議：住宅開發(fā)房型以2、3房(80—125m2)為主，少量為4房(140—145m2)設(shè)計。建議：高層標(biāo)志性建筑層高3米較為適宜。(第五章完)第六章總體營銷推廣方案一、總體推廣戰(zhàn)略思路思路一：創(chuàng)柳州五星首個“都市Mall”思路二：創(chuàng)柳州市首個大型“雙首層街鋪”廣場思路三：創(chuàng)柳州市首個運動“名店城”思路一：創(chuàng)柳州五星首個“都市Mall”營造和引導(dǎo)新的消費方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。在美國MALL目前已經(jīng)占有50%以上的零售銷售額，2000年的思路二：創(chuàng)柳州市首個大型“雙首層街鋪”廣場最大達(dá)4米、南北高差最大達(dá)2.6米的問題。思路三：創(chuàng)柳州市首個“運動名店城”思路五：招商提前介入，招商工作先期進(jìn)行，銷售與招商安派不同思路六：引導(dǎo)銷售階段舉辦“財富論壇暨中僑世紀(jì)廣場推介會”思路七：引入主力商戶進(jìn)駐，迅速提高知名度思路八：采用“連租約銷售”策略，將銷售推轉(zhuǎn)讓給投資者，所謂“連租約銷售”就是這種形式?！斑B租約銷售”思路十：實施“購鋪易”計劃，賣鋪送好禮購鋪的首期款是成交價的40%—50%,較高的首期款制約了投資定期間(2—5年內(nèi))分期返還給發(fā)展商。購鋪易計劃令置業(yè)門檻有三、主題宣傳推廣策略3.2.1概念解釋從而每年享受8-11%利潤分成。3.2.2具體操作(4)凡選擇利潤分成制的買家所購的商鋪使用權(quán)在規(guī)定的期限內(nèi)歸三年期，分成利潤按照商鋪成交總價每年8%計算，三年共分成24%,在成交中一次性扣除，選擇此方式不須簽署《利潤分成協(xié)議書》,在買賣合同中確定交鋪期為年月日(3年后同日)三年期，分成利潤按成交價每年11%計算，三年共分成33%,開業(yè)一年后收取第一年的分成利潤(成交價的11%),開業(yè)兩年后協(xié)議書，買賣合同中簽署的交樓期為年月日(3年后同日)3.2.3案例分析建筑面積商鋪成交價格60萬元售價20000元/m2首期20%12萬元銀行按揭貸款36萬元6成10年每月供款3000元/月返還3年利潤計劃14.4萬元每年分成8%,3年總計24%每月分成利潤4000元/月144000/36個月投資者實際租金獲利1000元/月45.6萬元60-14.4(萬元),即擁有產(chǎn)權(quán)投資者可向銀行申請6成10年按揭貸款，購鋪款首期支付40%?？畹摹百忎佉住庇媱潱诔山粫r，買家只需支付20%首期款，其余20%款項有發(fā)展商提供兩年無息分期付款優(yōu)惠，付款期可延至商鋪開投資獲利更有保障。四、事件營銷策略事件一：成立商業(yè)管理公司，制定優(yōu)先招商計劃事件四：大型主力商家進(jìn)駐暨新聞發(fā)布會事件五：開盤日購鋪優(yōu)惠大行動事件六：舉辦商鋪投資大贏家鋪經(jīng)論壇研討會事件八：交鋪暨舉辦商鋪經(jīng)營大贏家鋪經(jīng)論壇研討會部的設(shè)計與布置、經(jīng)營空間示范三個方面的內(nèi)5.1銷售環(huán)境的整體包裝設(shè)計銷售環(huán)境的整體包裝設(shè)計，是針對工地現(xiàn)場進(jìn)行銷售延伸的提升，能順利從外(銷售中心)到內(nèi)(工地現(xiàn)場)引導(dǎo)買家參觀項目，增進(jìn)項目的好感與信心。每個商用項目都與其所處周邊環(huán)境關(guān)系密5.1.1現(xiàn)場包裝原則5.1.2銷售現(xiàn)場包裝內(nèi)容等5.2銷售中心的設(shè)計和布置5.2.1現(xiàn)場銷售中心的包裝系統(tǒng)5.2.2開辟“第二售樓部”5.3展示未來經(jīng)營空間展示未來經(jīng)營空間的概念“應(yīng)市”而出，通過它向目標(biāo)客戶直觀的5.3.1展示未來經(jīng)營空間的作用5.3.2未來經(jīng)營空間的設(shè)計要求6.1定價考慮因素展商自己的品牌形象，為日后的銷售及發(fā)展打下良好的基6.2商場銷售價格建議6.2.1城中區(qū)在售商鋪的價格(元/m2)調(diào)查：商場藍(lán)色港灣鴻府時代商廈淘園世家華天世紀(jì)首層街鋪首層內(nèi)鋪2層未推均130003層均50006.2.2商場銷售價格建議開發(fā)項目解放南路街鋪曙光中路街鋪芙蓉街街鋪北側(cè)規(guī)劃