本次評(píng)估范圍為恒運(yùn)熱電D廠的房屋建筑物及構(gòu)筑物。上述資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)合計(jì)459,398,565.91416,9（一）基本情況：恒運(yùn)熱電D廠的建筑物、構(gòu)筑物均座落在珠江三角洲的廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西部的西基工業(yè)區(qū)內(nèi)，西距廣州市中心25方及珠江鋼鐵廠。整個(gè)廠區(qū)一面臨水外，其他三面均為工業(yè)廠房。本工程是在拆除原有機(jī)組場(chǎng)地上擴(kuò)建，總平面圖布置緊湊。恒運(yùn)熱電D廠8成任公司兩臺(tái)210MW機(jī)組西側(cè)。廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東西向高速公路有廣深高速向有東二環(huán)高速公路，東環(huán)高速公路。恒運(yùn)熱電D廠緊靠城市道路西基路，西基路為城市型四幅路，道路寬闊，與城市道路隔墻路相連，通往各地。恒運(yùn)熱電D廠地處黃埔港區(qū)，緊靠珠江，附近有西基煤碼頭、省南華石油公司碼頭、廣石化油碼頭、海軍碼頭等，有很好的航運(yùn)條件。江統(tǒng)一基面），場(chǎng)地平坦，廠區(qū)地震基本烈度為7度。地基處理：（二）主要建（構(gòu)）筑物情況：大門、廠區(qū)道路、廠區(qū)上下水道等生產(chǎn)服務(wù)性建、構(gòu)筑物等設(shè)施。主廠房區(qū)內(nèi)用地面積約為39179平方米。主廠房由汽機(jī)房、除氧間、煤倉間、米，網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，設(shè)有2臺(tái)80/20T橋式吊車。吊車軌頂標(biāo)高+25.5米，跨度LK=28.5米，12.6米層。運(yùn)轉(zhuǎn)層標(biāo)高汽機(jī)房為+12.6米層。汽輪機(jī)屋蓋下弦標(biāo)高鋼網(wǎng)架及壓型鋼板，底模上現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板，采光平天窗。便的鋼煤斗。米層為運(yùn)行層，22米處為給煤機(jī)，33.2米層為輸煤皮帶層，皮帶頭部標(biāo)米。煤倉間柱距均為9米，每臺(tái)鍋爐所配置的5個(gè)原煤倉各占用一個(gè)柱距，共距，擴(kuò)建端上煤。二爐之間設(shè)置集中控制室，寬22.4米，長(zhǎng)鍋爐設(shè)一部客貨兩用電梯，可通達(dá)鍋爐相應(yīng)的運(yùn)轉(zhuǎn)層。煙囪高度為210米，出口內(nèi)徑7米，煙囪采用單筒鋼筋混凝土結(jié)囪基礎(chǔ)采用環(huán)形承臺(tái)，鉆孔灌注樁基礎(chǔ)。送引風(fēng)機(jī)及鋼煙道支架采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，除塵器支架為鋼結(jié)構(gòu)。除主廠房、煙囪、煙道之外，還有大型設(shè)備基礎(chǔ)，如鍋爐基礎(chǔ)、汽機(jī)基礎(chǔ)、附屬設(shè)備基礎(chǔ)、電除塵支架、送、引風(fēng)機(jī)基礎(chǔ)支架等建、構(gòu)筑物等。（2）生產(chǎn)附屬建（構(gòu)）筑物：本項(xiàng)目為擴(kuò)建項(xiàng)目本次評(píng)估的有：篩碎樓、轉(zhuǎn)運(yùn)站、高架儲(chǔ)煤倉樓、棧橋、空壓機(jī)站、化學(xué)控制室、水泵間、加藥間、除鹽、制氫站、輕油站、粗磨制房、灰?guī)臁?20KV配電裝置、消防泵房、沉井等。25m×12m，▲灰?guī)觳捎矛F(xiàn)澆鋼筋混凝土筒體結(jié)構(gòu)，2200m337×16+37×7×m。（3）屋面結(jié)構(gòu)防水保溫和隔熱：汽輪機(jī)屋面采用壓型鋼板底?，F(xiàn)澆板鋼筋混凝土屋面，采用合成彩色壓型板圍護(hù)。（4）建筑處理：外墻：主廠房外墻1.2米以下采用250mm厚輕質(zhì)砌塊，外刷優(yōu)質(zhì)涂料。白色乳膠漆墻面。地面：0.00層鍋爐房為細(xì)石混凝土地面，水汽取樣裝置酸地磚，其他地面采用耐磨地坪。樓面：6.300層及爐前通道采用耐磨地坪樓面。電纜夾層水泥砂漿樓面，12.6均為耐磨地坪樓面。頂棚：集控室及電子設(shè)備間，脫硫控制室及電子為水泥砂漿頂棚；其他白色乳膠漆頂棚。門，鋼制電動(dòng)卷簾門，鋁合金門，木夾板門和隔音門。采光：主車間和各車間以自然采光為主，輔以人工照明補(bǔ)充天然采光之不足。汽輪機(jī)，煤倉間在各層適當(dāng)部位均設(shè)有側(cè)窗，且汽機(jī)房在運(yùn)行層設(shè)有天窗以滿足廠房照明要求。通風(fēng)：汽輪機(jī)房采用由各層的門窗及百葉窗自然進(jìn)風(fēng)，從屋頂通風(fēng)器排風(fēng)?？刂剖液碗娮釉O(shè)備間均采用集中空調(diào)，其他均采用自然通風(fēng)。我們對(duì)被估建筑物及構(gòu)筑物作了較為詳細(xì)的勘察，除核對(duì)被估項(xiàng)功能，符合評(píng)估的基本要求和條件。（三）權(quán)屬狀況：納入評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物均尚未取得房屋所有權(quán)證。融機(jī)構(gòu)存、貸款利率；規(guī)定》的通知；詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知；作工程勘察收費(fèi)暫行規(guī)定》的通知”；年版）；定造[2006]2號(hào)文件“關(guān)于調(diào)整施工安全措施補(bǔ)助及文明施通知”；險(xiǎn)繳費(fèi)比例的通知》勞社部發(fā)[2003]7）；準(zhǔn)》（2007年版）；格。）；（一）聽取資產(chǎn)占有方對(duì)資產(chǎn)整體介紹，了解委估資產(chǎn)在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)前期階段，為評(píng)估工作順利進(jìn)行，向資產(chǎn)占有方布置評(píng)估所需的申報(bào)表，并要求其根據(jù)資產(chǎn)清查核實(shí)情況如實(shí)填報(bào)，使之符合首先根據(jù)申報(bào)表，核對(duì)其賬面原值，賬面凈值，建筑面積，建筑結(jié)構(gòu)等，做款證明、施工合同、開工證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等。為準(zhǔn)確進(jìn)行評(píng)估依據(jù)所掌握的資料，深入實(shí)地進(jìn)行勘察施工質(zhì)量，使用情況，使用環(huán)境，使用強(qiáng)度，維修保養(yǎng)，建筑面積，建筑結(jié)構(gòu)，三部分進(jìn)行勘查，認(rèn)真填寫現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)分析表，評(píng)定完好分值。根據(jù)建筑物具體情況，到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門和建設(shè)單位進(jìn)行調(diào)查等。（六）評(píng)定估算房屋建筑物系該單位自建取得的房屋，根據(jù)具體情況，評(píng)估。（七）撰寫評(píng)估說明，匯總整理工作底稿。評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)占有方的情況和收集到的資料故不能用市場(chǎng)法；其建筑物、構(gòu)筑物是發(fā)電企業(yè)的一部分，不能單獨(dú)形成收益，用年限和對(duì)建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況綜合確定成新率，進(jìn)而計(jì)算建筑物評(píng)估值。重置全價(jià)=建安工程造價(jià)＋前期及其他費(fèi)用（一）建安工程造價(jià)建筑安裝工程造價(jià)包括土建工程、裝飾裝修工程、給排水、電氣、消防及配據(jù)中國(guó)電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)發(fā)布的《電力建設(shè)工程概算定額—建筑工程》（2007年版）基礎(chǔ)上采用《火力發(fā)電工程建設(shè)預(yù)算編制與計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》（2007年）準(zhǔn)、計(jì)取措施費(fèi)、間接費(fèi)、規(guī)費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金，計(jì)算得出建安工程造價(jià)。評(píng)估范圍內(nèi)的建筑物數(shù)量多、結(jié)構(gòu)類型類似，評(píng)和一般裝修標(biāo)準(zhǔn)下的造價(jià)情況。在此基礎(chǔ)上根據(jù)建筑物的個(gè)性（如不同的層高、單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以此作為建筑物重置全價(jià)的計(jì)算依據(jù)。前期及其他費(fèi)用包括按國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定收取的《火力發(fā)電工程建設(shè)預(yù)算編制與計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》（2007年）中規(guī)定的相關(guān)費(fèi)用，現(xiàn)等以及新型墻體材料專項(xiàng)基金等。（詳見工程建設(shè)A建筑安裝工程費(fèi)1建設(shè)項(xiàng)目管理費(fèi)1.1建設(shè)項(xiàng)目法人管理費(fèi)A×費(fèi)率3.10%表3.51-13新型墻體材料發(fā)展基金建筑面積×4白蟻防治收費(fèi)建筑面積×費(fèi)率2.0元/m2粵價(jià)（2002）資金成本以建安工程造價(jià)和前期及其他費(fèi)用兩項(xiàng)之和為基數(shù)乘以綜合利率。恒運(yùn)電廠2×210MW機(jī)組建設(shè)期按照電力規(guī)劃設(shè)計(jì)總院《年期金融機(jī)構(gòu)貸款利率5.4%執(zhí)行。計(jì)算利率如下：故資金成本利率為5.71%。建（構(gòu)）筑物的成新率根據(jù)使用年限法、勘察法兩種方法計(jì)算的成新率加權(quán)平均后確定，對(duì)于出讓土地上的建（構(gòu)）筑物使用年限根據(jù)經(jīng)濟(jì)使用年限確定。使用年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%勘察法成新率＝結(jié)構(gòu)部分打分值×權(quán)數(shù)＋裝修部分打分值×權(quán)數(shù)＋現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率：通過評(píng)估人員對(duì)各建（構(gòu)）筑筑物的基礎(chǔ)、承重構(gòu)件（梁、板、柱）、墻體、地面、屋面、門窗、墻面粉刷、吊頂及上下水、通風(fēng)、電照等各部分的勘察，根據(jù)評(píng)筑物的現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率。經(jīng)以上兩種方法計(jì)算后，通過加權(quán)平均計(jì)算成新率。重置全價(jià)＝建安工程造價(jià)+工程前期費(fèi)用和其他費(fèi)用）（主廠房于2007年5月建成并投入使用，由廣東省電力設(shè)省第一工程局承建。鍋爐房、汽機(jī)房、除氧煤倉間、集控室地基采用鋼筋混處理，鋼筋砼大板基礎(chǔ)。主廠房結(jié)構(gòu)由汽機(jī)房、除氧間、煤倉間、和鍋爐房依次房柱及縱橫向采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。鍋爐為獨(dú)立的露天全鋼結(jié)構(gòu)，爐頂設(shè)有防雨屋蓋。主廠房縱向總長(zhǎng)154.2米，分別為27米，9米，11米。主廠房采用汽機(jī)房、除氧間、煤倉間三列式布置。汽輪機(jī)屋蓋結(jié)構(gòu)采用網(wǎng)架結(jié)構(gòu)。設(shè)有2臺(tái)80/20T橋式吊車跨度LK=28.5米，吊車梁為工為字形截面。鋼結(jié)構(gòu)吊車梁層，0.00層，6.3米，12.6米層。運(yùn)轉(zhuǎn)層標(biāo)高汽機(jī)房為+12.6標(biāo)高29.3米，屋蓋為鋼網(wǎng)架及壓型鋼板，底模上現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面窗。除氧間、煤倉間各層樓面采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)煤斗，原煤斗采用自重輕，施工方便的鋼煤斗。除氧間為四層屋蓋下米，22米層布置除氧器。煤倉間為五層，底層布置鋼球磨機(jī)，12.6層米處為給煤機(jī)，33.2米層為輸煤皮帶層，皮帶頭部標(biāo)高39.7米。煤倉間米，每臺(tái)鍋爐所配置的5個(gè)原煤倉各占用一個(gè)柱距共5個(gè)柱距，米，擴(kuò)建端上煤。二爐之間設(shè)置集中控制室，寬22.4米，長(zhǎng)54米室，脫硫低壓配電室；3.8米及10.10米層為電纜夾層；6.3米層設(shè)置有米層為8#9#機(jī)電子設(shè)備間及脫硫電子設(shè)備間及控制室等17.8米處設(shè)置空調(diào)機(jī)房。集中控制樓與主車間之間設(shè)置封閉樓梯間可通達(dá)各層。鍋爐爐架為鍋爐廠提供的鋼結(jié)構(gòu)爐架，鍋爐為露天島式爐構(gòu)架上。井架的井坑為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，井身采用壓型鋼板封閉。礎(chǔ)、汽機(jī)附屬設(shè)備基礎(chǔ)等。（1）屋面結(jié)構(gòu)防水保溫和隔熱：汽輪機(jī)屋面采用壓型鋼板底模現(xiàn)澆板鋼筋混凝土屋面，采用合成彩色壓型板圍護(hù)。（2）建筑處理：外墻：主廠房外墻1.2米以下采用250mm厚輕質(zhì)砌塊，外刷優(yōu)質(zhì)涂料。白色乳膠漆墻面。（3）地面：0.00層鍋爐房為細(xì)石混凝土地面，水汽取樣裝置，加藥設(shè)備間采用耐酸地磚，其他地面采用耐磨地坪。（4）樓面：6.300層及爐前通道采用耐磨地坪樓面。電纜夾層水泥砂漿樓面，余房間均為耐磨地坪樓面。（5）頂棚：集控室及電子設(shè)備間，脫硫控制室及電子設(shè)他白色乳膠漆頂棚。（6）門窗：窗一般采用鋁合金窗和鋁合金百葉窗；門根據(jù)使用功能分別采用防火門，鋼制電動(dòng)卷簾門，鋁合金門，木夾板門和隔音門。（7）采光：主車間和各車間以自然采光為主，輔以人工不足。汽輪機(jī)，煤倉間在各層適當(dāng)部位均設(shè)有側(cè)窗，且汽機(jī)房在運(yùn)行層設(shè)有天窗以滿足廠房照明要求。（8）通風(fēng)：汽輪機(jī)房采用由各層的門窗及百葉窗自然進(jìn)風(fēng)，從屋頂通風(fēng)器排風(fēng)。控制室和電子設(shè)備間均采用集中空調(diào)，其他均采用自然通風(fēng)。主廠房動(dòng)力供電、水衛(wèi)、照明、通風(fēng)設(shè)施齊全。（二）重置全價(jià)的確定：本車間廠房為電力建設(shè)項(xiàng)目，施工專業(yè)技術(shù)要求較高，根據(jù)工程圖紙資料，依據(jù)中國(guó)電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)發(fā)布的《電力建設(shè)工程概算定額—建筑工程》（2007年版）標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)概算書中的工程量，套用相應(yīng)定額子目，得出基本直接費(fèi)，并按評(píng)估基準(zhǔn)日廣州市2009年7月當(dāng)?shù)亟ㄖ牧系氖袌?chǎng)價(jià)辦法計(jì)算材料價(jià)差，在此基礎(chǔ)上采用《火力發(fā)電工程建設(shè)預(yù)（2007年）中規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)取措施計(jì)算得出建安工程造價(jià)，計(jì)算過程見下表：2措施費(fèi)（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）5.93%4,957,521.401規(guī)費(fèi)（1）+（2）+（3）7.35%6,144,651（2）建筑工程住房公積金費(fèi)1×費(fèi)率2.16%1,805,775.08（三）利潤(rùn)（（一）+（二））×費(fèi)率6.00%6,056,368.98（五）價(jià)差（1）（六）合計(jì)（不含稅土建工程造價(jià)）（一）+（二）+（三）+（四）+（五）（八）含稅土建（其他）工程造價(jià)（六）+建筑安裝工程造價(jià)表1建筑工程(鋼結(jié)構(gòu)、設(shè)備基礎(chǔ)、一般土建)元134,890,619.864建筑安裝工程費(fèi)合計(jì)元140,057,848.65建筑面積28200A建筑安裝工程費(fèi)140,057,848.651建設(shè)項(xiàng)目管理費(fèi)8,039,320.511.1建設(shè)項(xiàng)目法人管理費(fèi)A×費(fèi)率3.10%4,341,793.313新型墻體材料發(fā)展基金建筑面積×費(fèi)率8.0元/m2225,600.004白蟻防治收費(fèi)建筑面積×費(fèi)率2.0元/m256,400.00根據(jù)《電力建設(shè)工程工期定額》（2006年）中規(guī)定2×210MW機(jī)組建設(shè)工期、各機(jī)組占總投資的比例，建設(shè)資金按均勻投入原則計(jì)算資金成本，計(jì)算出復(fù)合貸款利率為5.71%。＝（=8,668,384.49（元）重置全價(jià)＝建筑安裝工程造價(jià)＋前期及其他費(fèi)用取整為160,479,000.00元。（三）成新率的計(jì)算主廠房于2007年5月建成并投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命年限50年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=47.87/（2.13+47.87）×100%建筑物名稱主車間結(jié)構(gòu)鋼=94.7%（取整為95%）（四）評(píng)估值：【案例二】：集控樓（資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表第4-6-1房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表第11集控樓于2007年5月建成并投入使用，集控樓位于8#與9#鍋爐建筑特點(diǎn)：地上5層，房屋主要結(jié)構(gòu)尺寸：長(zhǎng)59m，寬23m，一層標(biāo)高3.8m，度集控樓爐布置有爐內(nèi)加藥間、汽水取樣間、鍋爐400KV工作段柴制室，調(diào)速裝置控制室，脫硫低壓配電室；3.8米及10.10米層為電纜夾米層設(shè)置有關(guān)的工作室12.6米層為8#9#機(jī)電子設(shè)備等17.8米處設(shè)置空調(diào)機(jī)房。集中控制樓與主車間之間設(shè)置封閉樓梯間可通達(dá)建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋砼框結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)：為鋼筋砼樁基獨(dú)立基礎(chǔ)，屋蓋結(jié)構(gòu)形式：防水，瀝青珍珠巖板保溫層。加氣混凝土砌塊內(nèi)外墻，±0.000m以下采用紅磚。裝修情況，外墻面墻涂料；內(nèi)墻刷乳膠漆，衛(wèi)生間為瓷泥砂漿樓面，12.6層樓面為加厚花崗巖樓面，主控室及電子設(shè)備間地吊頂；電纜夾層為水泥砂漿頂棚，其他白色乳膠漆頂棚。塑鋼窗、防火門。供配電照明系統(tǒng)、空調(diào)、給排水消防系統(tǒng)及智能化、通訊、網(wǎng)絡(luò)、弱電系統(tǒng)配套齊全，抗震設(shè)防烈度為7度。重置全價(jià)=建安工程造價(jià)＋前期及其他費(fèi)用2措施費(fèi)（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）5.93%652,815.051規(guī)費(fèi)（1）+（2）+（3）7.35%809,138（2）建筑工程住房公積金費(fèi)1×費(fèi)率2.16%237,787.61（三）利潤(rùn)（（一）+（二））×費(fèi)率6.00%797,513.22（五）價(jià)差（1）（六）合計(jì)（不含稅土建工程造價(jià)）（一）+（二）+（三）+（四）+（五）（八）含稅土建（其他）工程造價(jià)（六）建筑面積83913建筑安裝工程費(fèi)元18,828,270.36建筑面積8391A建筑安裝工程費(fèi)18,828,270.361建設(shè)項(xiàng)目管理費(fèi)1,080,742.721.1建設(shè)項(xiàng)目法人管理費(fèi)A×費(fèi)率3.10%583,676.383新型墻體材料發(fā)展基金建筑面積×費(fèi)率8.0元/m267,128.004白蟻防治收費(fèi)建筑面積×費(fèi)率2.0元/m216,782.00根據(jù)《電力建設(shè)工程工期定額》（2006年）中規(guī)定2×210MW機(jī)組建設(shè)工期、各機(jī)組占總投資的比例，建設(shè)資金按均勻投入原則計(jì)算資金成本，計(jì)算出復(fù)合貸款利率為5.71%。＝（重置全價(jià)＝建筑安裝工程造價(jià)＋前期及其他費(fèi)用=21,622,151.43（元）取整為21,622,200.00元。該建筑物建成于2007年5月，經(jīng)濟(jì)耐用年限為602.13年，預(yù)計(jì)尚可使用47.87年，由此計(jì)算出年限成新率為：年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%=47.87/（2.13+47.87）×100≈96%該樓從建成交付使用至評(píng)估基準(zhǔn)日止，已使用1.15結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)定，具有足夠承載力；主要結(jié)構(gòu)部分鋼筋砼梁、板、柱承載力足夠，能滿足使用的需求；屋面墻面完整無漏雨滲水現(xiàn)象；門窗部分完整無損，地面平整完好度磨損；供水供暖設(shè)施完好可用，維修維護(hù)完好，主體結(jié)構(gòu)和建筑完好，建筑物正常使用。根據(jù)勘察結(jié)果評(píng)分如下：建筑物名稱集控樓結(jié)構(gòu)框架=96.4%×40%+94.2%×60%=95.1%【案例三】煙囪（資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表第4-6-2構(gòu)筑物評(píng)估明細(xì)表第1項(xiàng)）理，基礎(chǔ)埋深-5米基礎(chǔ)直徑32米。筒身本體分為鋼筋混凝土筒壁、襯三層，混凝土部分采用電動(dòng)提模技術(shù)澆筑；筒壁C30鋼筋混凝土內(nèi)外兩側(cè)配筋，側(cè)在全高范圍內(nèi)均采用OM型防酸防腐涂料，筒壁外側(cè)涂刷航空色設(shè)鋼爬梯，15