美國四大房地產(chǎn)公司比較目錄1、美國四大房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀介紹2003財務年度美國四大房地產(chǎn)公司的根本數(shù)據(jù)〔2003財年〕公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar成立時間1956195019541978/1991上市時間1972/1983196919711992銷售額（百萬美元）$8,930$9,117$8,728$8,908凈收益（百萬美元）$454$795$625$751每股收益(EPS)（美元）$7.50$8.83$2.73$5.10員工人數(shù)1，1001，700美國四大公司銷售額和利潤情況比照百萬美元美國四大公司資產(chǎn)情況億美元2、美國四大房地產(chǎn)公司的開展歷程PulteHomes公司的歷史簡介1950年1956年60年代中期70年代80年代中期90年代初1999年7月2001年7月Centex的歷史簡介1952年1966年1973年1988年1996年2002年Lennar公司的開展歷程簡介–一個靠兼并擴張的路程1954年1969年1984年1986年1995年1997年2002年Dr.Horton的歷史簡介1978年1991年1992年6月從1992年到1996年1998年2002年3、美國四大房地產(chǎn)公司地域市場美國四大方地產(chǎn)公司地域、市場比照〔2002財年〕PULTE20個州44個市場CENTEX25個州92個市場LENNAR24個州D.R.HORTON22個州44個市場PulteHomes的區(qū)域市場199326199432199539199641199741199841199941200041200143200244開展業(yè)務的地區(qū)數(shù)量Centex區(qū)域市場情況〔2004〕Dr.Horton的區(qū)域市場狀況〔2004〕Lennar公司的區(qū)域市場狀況〔2004年〕19541972199119951997199819992000200220022003美國各地政府對地產(chǎn)工程控制措施的不同該地區(qū)試圖通過大型區(qū)域工程規(guī)劃來控制地產(chǎn)工程。large-lotzoningtocontrolgrowth.較強的地產(chǎn)增長管理職能。比方郊區(qū)建設規(guī)劃、劃定許可區(qū)域、要求相應的公共設施等。最嚴格控制的地區(qū)4、美國四大公司并購歷史比照PulteHomes并購歷史〔94年后〕1996并購LeBlancHomesofRhodeIsland1301996并購N.FloridaClassicHomesofJacksonville1921998并購RadnorHomes3321998并購DiVostaandCo.8502001并購DelWebbCorp.8,4192003并購ColRich-SanDiego1502003并購Sivage-ThomasHomes1,073含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)Centex公司并購歷史〔94年后〕1995并購VistaPropertiesn/a1997并購CavcoIndustries,Inc.01998并購WayneHomes6341998并購TealHomes1291999并購CaltonHomes,Inc.2971999并購NomasCorp.n/a1999并購SundanceHomes,Inc.6521999并購RealHomes5002001并購TheSelectiveGroup2232001并購CityHomes1502002并購TheJonesCo.727Lennar公司并購歷史〔94年后〕1996并購FriendswoodDevelopmentCo.n/a1996并購BramaleaCalifornia,Inc.1271996并購ReinaissanceHomes,Inc.581997并購PacificGreystoneCorp.1,9611998并購WinncrestHomes5601998并購ColRichCommunitiesn/a1998并購NorthernCaliforniaHomebuildern/a1998并購PolygonCommunitiesCo.3302000并購U.S.HomeCorp.9,2462001并購DonGallowayHomes,Llc.3252001并購SunstarHomes3252002并購PatriotHomes3662002并購B.Andrews&Co.,Inc.2752002并購PacificCenturyHomes8102002并購CambridgeHomes5962002并購ConcordHomes1,2222002并購SummitHomes4192003并購SeppalaHomes4002003并購ColemanHomes400含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)D.R.Horton公司并購歷史〔94年后〕1994并購AspenHomesofSanAntonio,TX1571994并購MillerConstruction,Inc.3501994并購MilburnHomes8021995并購ArappcoHomes1771995并購RegencyHomes5361996并購WestchesterHomesofDallas,TX1401996并購TrimarkCommunities,Llc.1851996并購SGSCommunities,Inc.2801997并購TheTorreyGroupofCos.1,4421998并購C.RichardDobsonBuilders,Inc.8231998并購ContinentalHomesHoldingCorp.5,2041998并購MareliConstructionandDevelopment,Llc.921998并購RMPProperties,Inc.2201999并購CamridgeProperties1,0102001并購Fortress-Florida,Inc.3,3852001并購EmeraldBuilders1,3942002并購SchulerHomes,Inc.5,561含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)5、美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務范圍比照美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務范圍比照公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar主營業(yè)務居民住房11類細分客戶幾乎涵蓋所有的居民住房市場居民住房各種細分市場公共設施建設建筑材料建筑服務居民住房首次置業(yè)二次置業(yè)居民住房應有盡有的住房個性化設計的住房其他業(yè)務地產(chǎn)金融服務建筑材料生產(chǎn)物業(yè)服務地產(chǎn)金融服務不動產(chǎn)投資地產(chǎn)金融服務地產(chǎn)金融服務PulteHomes業(yè)務鏈安排營業(yè)額、利潤時間1:首次置業(yè)房2:老年人住宅1:首、二次置業(yè)2:老年人住房3:國際房地產(chǎn)市場1:首、二、三次置業(yè)房2:老年人住房〔收購〕3:國際房地產(chǎn)市場19951996199820002002Centex的三層業(yè)務鏈住房建設業(yè)務地產(chǎn)金融業(yè)務建筑效勞、建筑產(chǎn)品住房建設業(yè)務、銀行儲蓄地產(chǎn)金融業(yè)務建筑效勞、建筑產(chǎn)品19951996199820002002Horton公司業(yè)務鏈安排營業(yè)額、利潤時間1:首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房公司建立至整個80年代90年代初期90年代中后期2000年以來1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房Lennar的業(yè)務鏈安排營業(yè)額、利潤時間1:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)房1:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)、老年人住宅〔收購〕3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃199519961998200020026、土地儲藏PULTE的開展軌跡〔土地儲藏Control〕PulteHomes公司近10年的土地儲藏Centex的開展軌跡〔土地儲藏Control〕Centex公司近10年的土地儲備-10.0020.0030.0040.0050.00土地儲備(億美元)系列110.29.7010.810.59.439.7014.118.120.432.240.519921993199419951996199719981999200020012002Centex公司近10年的土地儲藏Lennar公司的開展軌跡〔土地儲藏Own〕Lennar公司近10年的土地儲藏Horton公司的開展軌跡〔土地儲藏Own〕Horton公司近10年的土地儲藏7、金融效勞四大公司歷年金融業(yè)務收入比較曲線千美元四大公司金融業(yè)務稅前利潤比照曲線千美元Centex的金融效勞業(yè)務收入變化千美元數(shù)據(jù)來源:CENTEX公司年報千美元Lennar的金融效勞業(yè)務收入變化數(shù)據(jù)來源:LENNAR公司年報PulteHomes金融效勞業(yè)務收入變化數(shù)據(jù)來源:PULTEHOMES公司年報(千美圓)千美元的金融效勞業(yè)務收入變化數(shù)據(jù)來源:D.R.HORTON公司年報強調(diào)主體業(yè)務增長的Horton公司分紅情況9、企業(yè)文化PulteHomes企業(yè)文化：高效運營和讓客戶快樂在53年前BillPulte建立公司的時候就開始強調(diào)一個公司的經(jīng)營理念：“讓客戶快樂〞PulteHomes在招聘新員工的時候，強調(diào)以下幾點：領導能力、熱情、主動性、正直、堅持并好勝、決策技巧、積極、團隊合作在PulteHomes,我們不僅僅討論企業(yè)文化——我們在文化中生活、呼吸他、衡量它。文化經(jīng)常被誤解，我們這樣解釋：“文化是我們做事的方式〞。我們做事的方式是：發(fā)現(xiàn)、定義、衡量和分析我們的文化及其對底線的影響。一句話：PulteHomes是一個高效運營、以客戶為中心、過程導向、團隊合作的組織，這一切構(gòu)成了PulteHomes的價值觀。Horton企業(yè)文化：效勞客戶公司經(jīng)營理念：靈活設計房屋和處理細節(jié)的能力，以及在低廉的價格方面的努力的將令荷頓公司成為全美最正確的居民住宅建筑公司之一！對客戶友好謙恭的效勞也是贏得青睞和業(yè)務的賣點。荷頓先生以及公司的員工專注于快速禮貌地回應客戶所有的要求和需要等。這種觀點也在實踐中為公司帶來持續(xù)和客戶的重復購置和良好印象。Centex企業(yè)文化：作正確的事！通過正確的途徑獲得成功。CentexWay是一種有闖勁的、具想象力的、足智多謀的，并且永遠遵循商業(yè)倫理和商業(yè)公平性?；谡_的商業(yè)法那么對我們來講就像實現(xiàn)商業(yè)業(yè)績一樣的重要。CentexWay有三個根底：首先：所有的員工和特別是Centex的領導人。其次，所有的員工能夠跟蹤監(jiān)督商業(yè)行為的執(zhí)行情況。第三，是我們保證商業(yè)行為標準最為重要的，我們提醒同我們合作的每一個客戶我們所遵循的商業(yè)行為準那么。我們相信Centex“做正確的事情〞的企業(yè)文化已經(jīng)成為我們公司的DNA生命基因。但是，我們也意識到我們不斷重申我們最根本的文化原那么和對識別文化和道德陷阱提供支持。對于新的員工進入公司，這一點是非常重要的。同時，現(xiàn)在商業(yè)競爭環(huán)境非常復雜，需要我們對我們的商業(yè)行為保持足夠的警惕。正是因為Centex對于“正直〞文化的強調(diào)，Centex被評為美國最受敬重的公司之一?！睸ource:FORTUNEonline,February23,2004;FORTUNEmagazine,March8,2004〕The“CentexWay〞Lennar關(guān)注消費者的語言Lennar把關(guān)注消費者的心靈體驗寫入公司的語言平臺，讓所有的員工隨時把客戶當作朋友和親人。下面是Lennar自己的字典中的例子：家園：1、舒適的居住場所；2、平安、和平的家庭居住所，充滿了溫暖和美好的記憶；3、永遠不要稱呼為住房或者單元。購置協(xié)議：1、用來描述Lennar為其朋友建筑家園的條款。2、個協(xié)條款給我們的朋友來擁有他們的家園。3、永遠不要把該協(xié)議稱為合同。市場調(diào)調(diào)查：1、我們的朋友在來Lennar迎客中心來訪時所填寫的問卷；2、是我們的營銷人員和新房參謀們使用的一個重要工具。永遠不要把它稱為一個注冊卡。Lennar生活：1、在一個家庭社區(qū)所享受的心靈安寧；2、享受舒適、平安、作為業(yè)主的驕傲和富有的快樂。3、相信Lennar作為全美最大的住房建筑商會永遠和他們在一起，4、為Lennar而驕傲，5、是極好的感覺！第三局部:四大房地產(chǎn)公司獨特的戰(zhàn)略安排美國四大房地產(chǎn)公司獨特的戰(zhàn)略安排通過精確的客戶細分和明確的市場定位，獲得定位優(yōu)勢；同時，通過精細化生產(chǎn)提高為客戶效勞的質(zhì)量和水平。贏得市場。通過標準化的雙市場營銷模式〔“應有盡有〞和“自主設計〞〕，通過市場和市場上的并購，進行規(guī)模化的擴張。通過標準化生產(chǎn)和多元化經(jīng)營，把握市場時機。分散化運營模式：通過專注的市場定位和內(nèi)部的競爭機制實現(xiàn)市場盈利。a)PulteHomes的客戶定位加精細化生產(chǎn)獲得追加的效益在市場劃分上持續(xù)地貫徹目標客戶群模型，開發(fā)新的產(chǎn)品：多元化的目標客戶群社區(qū)全國范圍內(nèi)的標準化產(chǎn)品標準，檢驗一個模式：看住房標準化是否能夠適應每一個目標客戶群如果可以，就可以通過更有效的供給鏈管理來節(jié)省數(shù)以百萬計的本錢客戶細分和產(chǎn)品定位〔多元化的市場定位〕供給鏈管理〔前項一體化的控制〕客戶研究精細化生產(chǎn)〔價值鏈上的精細化操作〕金融效勞〔降低購房門檻，給客戶提供購房體驗〕客戶效勞物業(yè)效勞理解細分客戶市場的力量：多元化的市場定位丁克家庭老年夫婦有嬰兒的家庭單身未婚人士成年人家庭PulteHomes的價值戰(zhàn)略—多元化的市場定位PulteHomes通過將客戶研究融入精益生產(chǎn)過程，保證客戶價值在產(chǎn)品中的表達宏觀市場指標客戶細分地域市場細分供給分析競爭分析OSP持續(xù)改進流程FloorPlan設計流程土地獲取過程要素基于OSP結(jié)果的戰(zhàn)略方向方陣設計將對目標客戶群的研究融入生產(chǎn)規(guī)劃的流程中去！流程信息更新在同一個社區(qū)中有不同定位的產(chǎn)品供給！PulteHomes的戰(zhàn)略安排通過精細化運營來實現(xiàn)戰(zhàn)略目標毛利率目標產(chǎn)品的規(guī)格化、采購流程化、更先進的系統(tǒng)整合顧客細分流程化、目標產(chǎn)業(yè)的垂直整合、供給鏈管理、價值工程平穩(wěn)的生產(chǎn)流程、提高物流管理水平年份Centex的戰(zhàn)略安排：專注于高質(zhì)量的增長高質(zhì)量的增長：通過降低本錢和提高運營效率來提高利潤空間的同時不斷地通過市場滲透增加銷售額加強主營業(yè)務，不斷減少其他業(yè)務。居民住房業(yè)務將由現(xiàn)在的75%提高到83%，金融效勞業(yè)務由現(xiàn)在18%減少到14%，同時其他業(yè)務由現(xiàn)在的7%減少到3%。提高利潤空間市場拓展市場滲透控制建筑本錢提高客戶滿意度提高生產(chǎn)效率加強市場調(diào)研平衡開展提高目前市場上的市場占有率選取新的市場進入增加新的細分市場參與市場競爭應對市場競爭主動市場競爭c)Lennar的戰(zhàn)略安排——雙營銷模型+并購擴張在“應有盡有〞的住房里，我們把購房的過程變得簡單而且有趣。我們提供了高質(zhì)量、高價值的各種配置。從1954年以來，Lennar一直致力于我們傳統(tǒng)的核心價值觀：高質(zhì)量、關(guān)心客戶并能夠支付的起。我們的目標是提供各種價格范圍內(nèi)的最大價值的住房。我們“應有盡有〞的方法讓這個目標變得更加容易實現(xiàn)。因為我們?yōu)榭蛻舳ㄖ?。我們研究他們建造夢想房屋真正所需要東西。我們相信，家是一切，所以我們讓家包含一切。在我們DesignStudio住房里，我們提供個性化設計的住房、購置樂趣和個人設計參謀效勞，同時給客戶提供可供升級的選擇和各種選擇。Lennar從購房過程和購房需求上滿足客戶的需求不同的房產(chǎn)需求+不同的地域不同的購房過程需求參見?Lennar的雙營銷模型模式?d)Horton公司的分散化運營模式我們分散我們的建筑活動以賦予我們的地方公司負責人更多的經(jīng)營自主權(quán)。我們有48個單獨的運營單元，有些處于同一市場內(nèi)。一般來說，每個運營單元有一個總經(jīng)理，一個辦公室經(jīng)理，一個銷售經(jīng)理，一個建筑經(jīng)理及各部門雇員。我們相信各地的總經(jīng)理熟悉各地的情況，能更好地決策。區(qū)域的總經(jīng)理根據(jù)所負責的單元到達的運營水平獲得績效獎金。1、地塊選擇，包括：—可行性研究—土壤及周圍環(huán)境調(diào)查—對目前所處區(qū)域的調(diào)查和政府的規(guī)定—研究為了符合當?shù)氐男枨筮€需作哪些努力。2、地塊購置洽談3、土地開展預期4、安排建設日程5、挑選建設方案和建筑方案6、活動所有建設所需批文7、做出市場方案各運營事業(yè)部的職責Horton公司的分散化運營模式本錢管控我們通過把行政和財務功能集中于少數(shù)幾個行政人員和中層管理者來減少管理費用。為了盡可能減少廣告本錢，公司只在有限的報紙上作廣告，或針對承銷商，抵押貸款公司和有效的出版物，手冊、新聞和廣告牌進行營銷。我們通過高效的房屋設計和批量采購來控制建筑本錢。還通過采購訂單系統(tǒng)來控制這局部本錢。我們利用管理信息系統(tǒng)來控制資本本錢和管理費用。公司的管理機構(gòu)負責控制11、標桿企業(yè)的一些比照指標規(guī)模指標盈利性指標增長性指標運營效率指標AmericasEMEAIAsia/

Pacifica)規(guī)模指標規(guī)模指標1：銷售額規(guī)模指標2：總資產(chǎn)增長率情況規(guī)模指標3：凈資產(chǎn)增長型指標4：凈資產(chǎn)增長率比照b)盈利性指標盈利性指標1：銷售凈利潤率盈利性指標3：凈資產(chǎn)收益率盈利性指標數(shù)據(jù)盈利性指標凈資產(chǎn)收益率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar200311.53%

20.92%20.65%

200211.31%16.43%18.06%17.83%24.45%200111.96%13.24%16.45%20.56%25.18%200010.3715.11%18.12%19.77%18.65%199910.9516.30%19.37%20.04%19.59%199810.111.09%14.61%17.00%20.13%盈利性指標投資回報率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar20035.13%

4.79%8.60%

20024.65%6.59%4.25%6.73%9.47%20015.77%5.28%4.24%7.04%8.86%20005.36%6.53%6.45%7.11%6.07%19995.10%7.16%5.43%6.77%8.39%19984.94%4.52%4.34%5.60%7.51%盈利性指標銷售凈利率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar20038.50%

6.10%7.17%

20028.36%6.07%4.93%6.01%7.45%20018.39%5.59%4.20%5.77%6.93%20007.96%4.53%4.28%5.25%4.87%19997.87%4.78%4.38%5.06%5.54%19988.72%3.56%3.60%4.29%5.96%c)成長性指標成長性指標