估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題匯編4單選題（共35題，共35分）(1.)因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，（江南博哥）對(duì)該企業(yè)給予的補(bǔ)償不包括()。A.該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償B.搬遷后可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值的補(bǔ)償C.因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償正確答案：B參考解析：房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用一般由下列5項(xiàng)費(fèi)用組成：①被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)；②搬遷費(fèi)；③臨時(shí)安置費(fèi)；④停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；⑤補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)，一般包括房屋征收評(píng)估費(fèi)，房屋征收服務(wù)費(fèi)，政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。劃撥用地也有價(jià)值，也需要進(jìn)行補(bǔ)償。可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值不應(yīng)補(bǔ)償。(2.)關(guān)于估價(jià)依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是()。A.估價(jià)依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)，且其對(duì)估價(jià)的要求是最低要求C.在估價(jià)報(bào)告中予以說明的情況下，對(duì)估價(jià)委托人提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)都是一種估價(jià)依據(jù)正確答案：B參考解析：A項(xiàng)，在實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選??；B項(xiàng)，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線；C項(xiàng)，為了使委托人提供的資料可靠，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需資料并保證其提供的資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況，估價(jià)師還應(yīng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查；D項(xiàng)，估價(jià)依據(jù)是指作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)都不是估價(jià)依據(jù)。(3.)關(guān)于估價(jià)結(jié)果形成和確定的說法，錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在估價(jià)之前征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見C.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在出具報(bào)告之前與估計(jì)委托人討論估價(jià)結(jié)果D.合理的估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象在市場上的成交價(jià)格應(yīng)一致正確答案：D參考解析：AD兩項(xiàng)，雖然要求估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的個(gè)人因素，受估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同；BC兩項(xiàng)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果。(4.)相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有()。A.易受限制B.獨(dú)一無二C.相互影響D.不可移動(dòng)正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?dòng)，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會(huì)對(duì)周圍的房地產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響，反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。(5.)下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于交通條件描述的是()。A.該房地產(chǎn)附近有一條收費(fèi)道路，轎車通行費(fèi)為每輛10元B.該房地產(chǎn)一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級(jí)道路C.該房地產(chǎn)距公交車站約500米，平均每隔6分鐘有一輛公交車經(jīng)過D.該房地產(chǎn)附近有社會(huì)停車場，停車位數(shù)量為600個(gè)正確答案：B參考解析：對(duì)交通條件的描述，主要說明下列方面：①道路狀況；②出入可利用的交通工具；③交通管制情況；④停車方便程度；⑤交通收費(fèi)情況。其中，A項(xiàng)屬于交通收費(fèi)情況；B項(xiàng)屬于位置描述；C項(xiàng)屬于出入可利用的交通工具；D項(xiàng)屬于停車方便程度。(6.)利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是()。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般報(bào)酬率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高報(bào)酬率C.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率D.特定投資者所要求的最高報(bào)酬率正確答案：C參考解析：評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場價(jià)值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)估價(jià)參數(shù)的取值不同。采用報(bào)酬率或折現(xiàn)率時(shí)，評(píng)估市場價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率），而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。(7.)某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報(bào)酬率為7％，該承租人權(quán)益價(jià)值為()萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58正確答案：A參考解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。由題意，該承租人未來各期的凈運(yùn)營收益A＝65－50＝15（萬元/年）；該承租人權(quán)益價(jià)值（萬元）。(8.)某房地產(chǎn)的土地面積為3000㎡，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的價(jià)格為4200元/㎡，成本法測算的土地重置單價(jià)為4800元/㎡、建筑物重置單價(jià)為3000元/㎡。該房地產(chǎn)的總價(jià)為()萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220正確答案：B參考解析：把房地產(chǎn)分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，采用成本法估價(jià)的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)值＝土地重新購建價(jià)格＋建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊。本題中，可以得出土地重新購建價(jià)格和建筑物重新購建價(jià)格，但是無法得到建筑物折舊，因此運(yùn)用可比實(shí)例成交價(jià)格的已知條件，該房地產(chǎn)的總價(jià)值＝4200×3000×3＝3780（萬元）。(9.)下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素是()。A.控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平正確答案：C參考解析：A項(xiàng)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)上漲，反之會(huì)下降。B項(xiàng)，居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。C項(xiàng)，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。D項(xiàng)，城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長，從而對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。(10.)實(shí)際估價(jià)中，評(píng)價(jià)某建筑物的新舊程度時(shí)，不需要考慮的實(shí)物因素是()。A.建筑規(guī)模B.建筑物年齡C.維修養(yǎng)護(hù)情況D.工程質(zhì)量正確答案：A參考解析：建筑物實(shí)物因素包括：①建筑規(guī)模；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照；⑦外觀；⑧新舊程度。其中，建筑物的新舊程度是一個(gè)綜合性因素，包括：①建筑物年齡；②維修養(yǎng)護(hù)情況；③完損狀況；④工程質(zhì)量等?？偟膩碚f，建筑物越新的，價(jià)值就高；反之，價(jià)值就低。(11.)在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，將已被查封的房地產(chǎn)作為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的假設(shè)，屬于()。A.一般假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)正確答案：B參考解析：估價(jià)假設(shè)主要包括以下方面：①一般假設(shè)；②未定事項(xiàng)假設(shè)；③背離事實(shí)假設(shè)；④不相一致假設(shè)。其中，背離事實(shí)假設(shè)是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。如在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，不考慮拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素，因?yàn)樵械膿?dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除。(12.)某房地產(chǎn)的建筑面積為2500㎡，現(xiàn)狀價(jià)值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/㎡，重建后的房地產(chǎn)市場價(jià)格為15000元/㎡。該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為()萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750正確答案：C參考解析：由題意，該房地產(chǎn)的市場價(jià)值＝建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊＝（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（萬元）。(13.)下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為過去狀況的估價(jià)是()。A.因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估D.因司法拍賣需要，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估正確答案：C參考解析：AD兩項(xiàng)屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)；B項(xiàng)屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)；C項(xiàng)，評(píng)估受賄房地產(chǎn)的價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)為過去的受賄之日，而不是后來的案發(fā)之日或委托估價(jià)之日，相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為受賄當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)狀況。(14.)估價(jià)對(duì)象為一沿街店鋪，建筑面積為300㎡，已知其中家電和汽車的價(jià)值為60萬元。估價(jià)中選取甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例，建筑面積分別為300㎡、280㎡和340㎡，總價(jià)分別為420萬元、448萬元和595萬元，其中可比實(shí)例丙的總價(jià)中含有價(jià)值為30萬元的家具。根據(jù)上述條件，利用簡單算術(shù)平均法求取估價(jià)對(duì)象包含家電和汽車的市場價(jià)格為()萬元。A.466B.526C.535D.545正確答案：B參考解析：由題意，估價(jià)對(duì)象包含家電和汽車的市場價(jià)格=（萬元）。(15.)某住宅的建筑面積為100㎡，買賣合同約定成交價(jià)為10000元/㎡，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知買方需繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例選為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6％，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為()萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28正確答案：D參考解析：建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；④統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。由于交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，合同約定成交價(jià)就是賣方實(shí)得金額，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額＋應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)格：[60＋40／（1＋6％）]＋8／（1＋6％）＝105.28（萬元）。(16.)某房地產(chǎn)在2014年3月的價(jià)格為7200元/㎡，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個(gè)月為基數(shù)）。該房地產(chǎn)2014年9月的價(jià)格為()元/㎡。A.8485B.8536C.10038D.10098正確答案：D參考解析：價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。其中，如果是以上一時(shí)期作為基期的，則為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。由題意，該房地產(chǎn)2014年9月的價(jià)格＝（元/㎡）。(17.)為評(píng)估某房地產(chǎn)2014年10月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：成交日期為2014年4月1日。成交單價(jià)為8000元/㎡，合同約定建筑面積為95㎡，并約定面積有誤差時(shí)總價(jià)不調(diào)整。在2014年6月1日房屋登記時(shí)建筑面積為100㎡。自2014年1月1日至10月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3％。該可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比較單價(jià)為()元/㎡。A.7737.83B.8145.08C.8423.57D.8573.77正確答案：A參考解析：采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。由題意，該可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比較單價(jià)＝8000×95／100×（1＋0．3％）6＝7737．83（元／㎡）。。(18.)某房地產(chǎn)未來第1年末的凈收益為20萬元，以后凈收益每年增加1.5萬元，價(jià)格每年上漲5％，報(bào)酬率為8％，第4年末轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的6％。目前該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為()萬元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81正確答案：B參考解析：假設(shè)目前該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為V，已知采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。依題意，V＝20／（1＋8％）＋（20＋1.5）／（1＋8％）^2＋（20＋1.5＋1.5）／（1＋8％）^3＋（20＋1.5＋1.5＋1.5）／（1＋8％）^4＋V（1＋5％）^4（1－6％）／（1＋8％）^4，V＝73.21767609＋0.8398273772V，求得V＝457.18（萬元）。(19.)某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于年初獲得凈收益80萬元，3年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費(fèi)用為50萬元，若該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，該寫字樓的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為1000萬元，則3年后該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為()萬元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00正確答案：C參考解析：設(shè)3年后該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為V，則：1000＝80＋80／（1＋8％）＋80／（1＋8％）^2＋（V－50）／（1＋8％）^3，V＝1029.22（萬元）。(20.)某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運(yùn)營費(fèi)用為220萬元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運(yùn)營費(fèi)用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報(bào)酬率為8.5％。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額為()萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85正確答案：B參考解析：凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式很有實(shí)用價(jià)值。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中每年的凈收益通常是不同的。如果采用凈收益每年不變或有規(guī)律變化的公式，公式為：由題意，該酒店原房地產(chǎn)價(jià)值為：（萬元）。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額＝V1－V2＝1312.27－1213.85＝98.42（萬元）。該酒店降低后的房地產(chǎn)價(jià)值為：(21.)某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個(gè)建筑面積為120㎡、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10％。店鋪正常月租金為120元／㎡，運(yùn)營費(fèi)用為租金收入的35％；銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8％的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價(jià)格為()萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90正確答案：B參考解析：①RM＝Y(jié)M＋YM／[（1＋YM）n－1]，式中YM為抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率（i）；n為抵押貸款期限。按年等額償還貸款本息，RM＝8％＋8％／[（1＋8％）10－1]＝14.903％。②購買者要求的稅前現(xiàn)金流量＝50×10％＝5（萬元）。③償還抵押貸款的能力＝年凈收益－稅前現(xiàn)金流量＝120×120×12×（1－35％）／10000－5＝6.232（萬元）。④抵押貸款金額＝6.232／14.903％＝41.82（萬元）。⑤該投資者能接受的最高競買價(jià)格＝41.82萬元＋50萬元＝91.82（萬元）。(22.)關(guān)于成本估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法，正確的是()。A.應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來估算B.應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們?cè)谖磥眍A(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算正確答案：D參考解析：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按照它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)（假設(shè)為現(xiàn)在）的正常水平來估算，而不是按照它們?cè)谶^去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算。(23.)某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5％、6％，投資利潤率為20％。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為()萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135正確答案：B參考解析：設(shè)房地產(chǎn)的重置價(jià)值為V，投資利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用），則開發(fā)利潤＝20％×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976（萬元）。(24.)某建筑物的土建工程直接費(fèi)為780元/㎡（其中人工費(fèi)為130元/㎡），安裝工程直接費(fèi)為450元/㎡（其中人工費(fèi)為50元/㎡），裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元/㎡（其中人工費(fèi)為45元/㎡），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為直接費(fèi)的15％，安裝工程綜合費(fèi)率為人工費(fèi)的75％，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為人工費(fèi)的72％，稅金為3.5％。該建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為()元/㎡。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64正確答案：B參考解析：建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等費(fèi)用。依題意有：①土建工程費(fèi)＝[780×（1＋15％）×（1＋3.5％）]＝928.40（元／㎡）；②安裝工程費(fèi)＝（450＋50×75％）×（1＋3.5％）＝504.56（元／㎡）；③裝飾裝修工程費(fèi)＝（900＋45×72％）×（1＋3.5％）＝965.03（元／㎡）；④單位建筑安裝工程費(fèi)＝928.40＋504.56＋965.03＝2397.99（元／㎡）。(25.)某寫字樓因停車位數(shù)量不能滿足需求，租金明顯低于市場租金，由此造成的寫字樓折舊屬于()。A.外部折舊B.功能落后折舊C.功能缺乏折舊D.使用磨損折舊正確答案：B參考解析：根據(jù)引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。功能折舊可分為下列3種：①功能缺乏折舊；②功能落后折舊；③功能過剩折舊。其中，功能落后折舊是指因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等低于市場要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價(jià)值減損，如設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時(shí)，空間布局欠佳等。(26.)某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時(shí)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時(shí)建筑物的殘余價(jià)值應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值為零，采用直線法計(jì)算該商場建筑物目前的成新率為()。A.75.56％B.81.67％C.85.00％D.86.67％正確答案：B參考解析：非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，分為兩種情況：①出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。②出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無償收回。對(duì)于上述第一種情況，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。根據(jù)殘值為零時(shí)用直線法計(jì)算成新率的公式q＝n/（t＋n）×100%。由題意，該商場建筑物目前的成新率為：(27.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯(cuò)誤的是()。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價(jià)格、租金等C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出正確答案：C參考解析：C項(xiàng)，弄清土地的區(qū)位狀況，包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。(28.)某在建寫字樓的總建筑面積為30000㎡，預(yù)計(jì)建成的正常建設(shè)期為3年。現(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，預(yù)計(jì)完成轉(zhuǎn)讓交易需要3個(gè)月。根據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1.25年。預(yù)計(jì)寫字樓建成后可全部租出，凈租金收入為2元／（㎡?天），每年計(jì)365天，空置率為10％，資本化率為5％，折現(xiàn)率為15％。該在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。A.29807B.30867C.35755D.36194正確答案：A參考解析：①該在建寫字樓年金A＝2×365×（1－10％）×3＝1971（萬元）。②該在建寫字樓現(xiàn)值V＝A／Y＝1971／5％＝39420（萬元）。③在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值＝39420／（1＋15％）（3－1.25－3/12）＝29807（萬元）。(29.)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費(fèi)用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)正確答案：C參考解析：采用直接成本利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤的，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本；采用投資利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)利潤的，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用；采用成本利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)利潤的，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和投資利息；采用銷售利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)利潤的，計(jì)算基數(shù)為開發(fā)完成后的價(jià)值。(30.)利用直線趨勢法對(duì)某類商品住宅2004～2013年的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且ΣX＝0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價(jià)格為()元/㎡。A.5447B.5832C.6987D.7757正確答案：B參考解析：由題意，由于=0，所以取2008年對(duì)應(yīng)的X=-1，2009年對(duì)應(yīng)的X=1，則2014年對(duì)應(yīng)的X=6；該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價(jià)格Y=3522+385X=3522+385×6=5832（元/m2）。(31.)關(guān)于地租測算的說法，錯(cuò)誤的是()。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時(shí)，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息B.測算地租時(shí)，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時(shí)，扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用正確答案：D參考解析：各種未耕地的地租是由具有同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租決定的：未耕地的地租＝同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租－開墾費(fèi)用的利息；地租＝房租－房屋折舊費(fèi)－維修費(fèi)－管理費(fèi)－投資利息－保險(xiǎn)費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃費(fèi)用－租賃稅費(fèi)－利潤。(32.)某宗土地總面積為1000㎡，容積率為2.8，土地單價(jià)為3500元／㎡，若將容積率提高到4，樓面地價(jià)不變，則理論上補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為()萬元。A.105B.150C.420D.500正確答案：B參考解析：補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。如果樓面地價(jià)不隨容積率的改變而改變，則：補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝樓面地價(jià)×（新容積率－舊容積率），或者補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝（舊容積率下的土地單價(jià)/舊容積率）×（新容積率－舊容積率）。本題中，補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=（舊容積率下的土地單價(jià)/舊容積率）×（新容積率－舊容積率）=（3500/2.8）×（4－2.8）=1500（元/㎡），因此補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=1500×1000=150（萬元）。(33.)對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，不能作為區(qū)位因素的是()。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)的區(qū)位因素主要包括：①位置，包括方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層；②交通；③外部配套設(shè)施；④周圍環(huán)境，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、人文環(huán)境。該題中，對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，則不應(yīng)考慮樓層的因素。(34.)下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是()。A.制訂估價(jià)作業(yè)方案B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象C.確定估價(jià)結(jié)果D.撰寫估價(jià)報(bào)告正確答案：A參考解析：估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：①受理估價(jià)委托；②確定估價(jià)基本事項(xiàng)；③制定估價(jià)作業(yè)方案；④搜集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫估價(jià)報(bào)告；⑨審核估價(jià)報(bào)告；⑩交付估價(jià)報(bào)告；?保存估價(jià)資料。(35.)估價(jià)檔案保存期限應(yīng)不少于10年，起算日期為()。A.估價(jià)作業(yè)開始日期B.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)報(bào)告出具之日正確答案：D參考解析：估價(jià)資料保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，應(yīng)不少于10年。估價(jià)資料保存已超過10年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價(jià)資料應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。保存期限屆滿的估價(jià)資料需要銷毀的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定編造清冊(cè)后銷毀。多選題（共15題，共15分）(36.)對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有()。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則正確答案：A、B、C參考解析：估價(jià)原則是指估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。在評(píng)估市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：①獨(dú)立、客觀、公正原則；②合法原則；③價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則。評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值不適用最高最佳利用原則，而評(píng)估謹(jǐn)慎價(jià)值還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。(37.)下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有()。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)正確答案：A、C、E參考解析：按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可以把房地產(chǎn)分為下列20類：①“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)；②“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)；③“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)；④共有的房地產(chǎn)；⑤部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；⑥有租約限制的房地產(chǎn)；⑦設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)；⑧設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)；⑨有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)；⑩已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)；?被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)；?手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)；?房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或歸屬有爭議的房地產(chǎn)；?臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)；?違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)；?房地產(chǎn)的租賃權(quán)；?地役權(quán)；?房地產(chǎn)的抵押權(quán)；?房地產(chǎn)的空間利用權(quán)；?房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。BD兩項(xiàng)屬于按實(shí)物形態(tài)劃分的種類。(38.)下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有()。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢正確答案：C、D、E參考解析：某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②消費(fèi)者的收入水平；③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)物品的價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。A項(xiàng)，一般地說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲了，對(duì)其需求就會(huì)減少，當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高會(huì)降低郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求；B項(xiàng)，消費(fèi)者收入增加不一定會(huì)增加對(duì)商品住宅的需求，要具體看是哪一類收入人群。(39.)在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場價(jià)值的有()。A.投資價(jià)值B.抵押價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.殘余價(jià)值正確答案：B、C、E參考解析：B項(xiàng)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場價(jià)值；C項(xiàng)，快速變現(xiàn)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營銷情況下的價(jià)值，通常低于市場價(jià)值；D項(xiàng)，在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場價(jià)值，而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值就等于市場價(jià)值；E項(xiàng)，殘余價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，它一般低于市場價(jià)值；A項(xiàng)，投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。(40.)下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有()。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)正確答案：A、C參考解析：B項(xiàng)，如果是賣方市場，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；D項(xiàng)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)上漲。E項(xiàng)，一般地說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)三種情況：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。至于房地產(chǎn)投機(jī)具體會(huì)導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時(shí)的多種條件。(41.)下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有()。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對(duì)在建設(shè)工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金正確答案：D、E參考解析：AB兩項(xiàng)，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。C項(xiàng)，評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。(42.)下列房地產(chǎn)中，通常是用比較法估價(jià)的是()。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.行政辦公室C.寫字樓D.房地產(chǎn)開發(fā)用地E.在建工地正確答案：A、C、D參考解析：比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，包括：①住宅，有普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標(biāo)準(zhǔn)廠房；⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。難以采用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)有：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程等。(43.)估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有()。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況正確答案：A、B、D參考解析：權(quán)益狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其自身權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有：①規(guī)劃條件（如容積率）；②土地使用期限；③共有情況；④用益物權(quán)設(shè)立情況；⑤擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況；⑥租賃或占用情況；⑦拖欠稅費(fèi)情況；⑧查封等形式限制權(quán)利情況；⑨權(quán)屬清晰情況；⑩交通狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。CE兩項(xiàng)屬于區(qū)位狀況。(44.)關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價(jià)值的說法，正確的有()。A.評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂觀的估計(jì)值B.評(píng)估抵押應(yīng)選用較保守的估計(jì)值C.評(píng)估期房市場價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值D.評(píng)估買賣價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值E.評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值正確答案：A、B、D參考解析：求取凈收益實(shí)際上是預(yù)測未來的凈收益。預(yù)測由于面臨不確定性，不可避免地會(huì)有樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能（或折中）估計(jì)。除評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值因遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)選用較保守的估計(jì)值、評(píng)估投資價(jià)值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)一般應(yīng)選用最可能的估計(jì)值。(45.)成本法估價(jià)中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括()。A.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)C.征地管理費(fèi)D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)E.場地平整費(fèi)正確答案：A、B、D參考解析：征收集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。土地征收補(bǔ)償費(fèi)用一般由下列四項(xiàng)費(fèi)用組成：①土地補(bǔ)償費(fèi)；②安置補(bǔ)助費(fèi)；③地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；④安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。(46.)某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬，銷售稅費(fèi)為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13％，投資利潤率為12％，土地報(bào)酬率為6％。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有()。A.估價(jià)對(duì)象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元正確答案：A、C參考解析：A項(xiàng)，由于類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元（50年建設(shè)用地使用權(quán)），估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價(jià)對(duì)象土地取得成本＝200×[（1－（1＋6％）﹣45]／[（1－（1＋6％）﹣50]＝196（萬元）。B項(xiàng)，應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用＝196＋300＋15＋20＝531（萬元）。CD兩項(xiàng)，土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.13％）1.5/2－1]＝15.29（萬元）。E項(xiàng)，投資利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用），開發(fā)利潤＝12％×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（萬元）。(47.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說法，正確的有()。A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值C.通常是未來開發(fā)完成之時(shí)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格直接“平移”過來作為測算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值正確答案：A、D、E參考解析：B項(xiàng)，在靜態(tài)分析法中，未來開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。C項(xiàng)，動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。(48.)關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有()。A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏正確答案：A、B、E參考解析：長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值，此外還有以下作用：①用于收益法中預(yù)測未來的租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益等；②用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整；③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力；④用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。(49.)關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有()。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整C.都需要進(jìn)行交易情況修正D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價(jià)方法正確答案：A、D參考解析：A項(xiàng)，路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價(jià)方法。B項(xiàng)，路線價(jià)法不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要。C項(xiàng)，利用路線價(jià)法求取臨街土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行交易情況修正。D項(xiàng)，進(jìn)行土地狀況調(diào)整，是將估價(jià)對(duì)象宗地的狀況與在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的有關(guān)狀況進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象宗地狀況下的價(jià)格。此處的土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，與比較法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法相似。利用路線價(jià)法求取臨街土地價(jià)值時(shí)僅進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。E項(xiàng)，路線價(jià)法被認(rèn)為是一種高效率、低成本、相對(duì)科學(xué)準(zhǔn)確、客觀公平地評(píng)估出許多宗土地價(jià)值的方法，是批量估價(jià)方法，基準(zhǔn)地價(jià)修正法不是。批量估價(jià)主要適用于房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押貸款后重估。房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)、房屋征收估價(jià)不宜采用批量估價(jià)。(50.)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括()。A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限B.經(jīng)實(shí)地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行假定正確答案：A、B、C、D參考解析：估價(jià)報(bào)告使用限制應(yīng)說明估價(jià)報(bào)告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事項(xiàng)。估價(jià)假設(shè)主要包括以下方面：①一般假設(shè)，如對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了審慎檢查，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，對(duì)其安全的合理假定；②未定事項(xiàng)假設(shè)，是指對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定；③背離事實(shí)假設(shè)；④不相一致假設(shè)；⑤依據(jù)不足假設(shè)，如房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)不掌握估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的說明以及對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定。E項(xiàng)，房地產(chǎn)市場狀況必須是客觀真實(shí)的，不能假定。判斷題（共15題，共15分）(51.)房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，因估價(jià)對(duì)象可能存在抵押權(quán)或債權(quán)，所以在估價(jià)時(shí)要考慮這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：在不同估價(jià)目的下的估價(jià)對(duì)象范圍通常不完全相同，司法拍賣估價(jià)不考慮債權(quán)債務(wù)因素。如表2所示。表2不同估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象范圍注：√表示估價(jià)對(duì)象包括；×表示估價(jià)對(duì)象不包括。(52.)理論上同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的及相應(yīng)的特定條件下形成的正常值是唯一的。()正確答案：正確參考解析：同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值不是唯一的。但同一估價(jià)對(duì)象的具體某種價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。(53.)在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)對(duì)象的范圍包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)逐一予以說明。未作說明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)。()正確答案：正確參考解析：在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的范圍如果不包括屬于房地產(chǎn)范圍的其他相關(guān)附著物的，應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)；如果包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)。(54.)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。()正確答案：正確參考解析：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應(yīng)當(dāng)定期確定并公布的幾種價(jià)格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定，基準(zhǔn)定價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。(55.)若某因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可用數(shù)字模型量化，同時(shí)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師也可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷時(shí)，應(yīng)優(yōu)先根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用定量分析來量化各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，使估價(jià)不斷科學(xué)、精準(zhǔn)。只有當(dāng)影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響無法采用定量分析予以量化時(shí)，才可以僅憑借經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。(56.)房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相近。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相近。(57.)在采用比較法估價(jià)時(shí)，如果估價(jià)對(duì)象為普通裝修，可比實(shí)例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例的裝修價(jià)值扣除。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：建立比較基礎(chǔ)時(shí)，要統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。財(cái)產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好”與“壞”或“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”的差別。因此，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無對(duì)比”，并消除由此造成的價(jià)格差異。(58.)從投資角度理解，投資人購買收益性房地產(chǎn)的目的是為了購買該房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，而不是購買該房地產(chǎn)本身。()正確答案：正確參考解析：購買收益性房地產(chǎn)應(yīng)視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，即以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。(59.)某房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為10萬元，運(yùn)營費(fèi)用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，該房地產(chǎn)的資本化率為7.5％。()正確答案：正確參考解析：有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數(shù)（EGJM）來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由題意，該房地產(chǎn)的第一年凈收益NOI＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用＝10－2.5＝7.5（萬元）；該房地產(chǎn)價(jià)值V＝有效毛收入×有效毛收入乘數(shù)＝10×10＝100（萬元）；該房地產(chǎn)的資本化率R＝(60.)建筑物重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的建安工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息及開發(fā)利潤之和。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：建筑物的重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤。建筑物重新購建價(jià)格＝建筑安裝工程費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤。(61.)如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成，此時(shí)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。()正確答案：正確參考解析：建筑物的有效年齡是從價(jià)值時(shí)點(diǎn)向過去推算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命