資產(chǎn)評(píng)估學(xué)成績(jī)考核方式課堂表現(xiàn)20%作業(yè)20%

期終考試60%

2教學(xué)目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、理論、評(píng)估方法有較全面而深入的掌握；

通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的討論，使同學(xué)們對(duì)如何對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。3引言：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師前景與現(xiàn)狀4就業(yè)渠道與領(lǐng)域注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是從事資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的專業(yè)人員，因此對(duì)評(píng)估師的基本素質(zhì)要求較高，不僅需要一定的學(xué)歷，還要具有一定時(shí)間的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，并且參加統(tǒng)一的全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試，考試合格之后才能獲得注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書。考生考試合格后，既可選擇在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，專職從事資產(chǎn)評(píng)估中介服務(wù)，也可選擇在企業(yè)、銀行等部門就職，從事與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的企業(yè)價(jià)值估價(jià)與認(rèn)定和抵、質(zhì)押品價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。職業(yè)收入初探注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的薪酬與其實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及業(yè)務(wù)能力密切相關(guān)，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得執(zhí)業(yè)資格初到資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的評(píng)估師年薪一般為3至5萬元，具有一至兩年評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并具有一定業(yè)務(wù)能力的項(xiàng)目經(jīng)理，年薪為8萬至15萬元，而經(jīng)理級(jí)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師年薪可達(dá)20萬元以上。未來隨著業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓寬和評(píng)估行業(yè)的對(duì)外開放，評(píng)估師的薪酬將有可能更加豐厚。職業(yè)考試與認(rèn)證注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試共設(shè)5個(gè)科目：《資產(chǎn)評(píng)估》、《經(jīng)濟(jì)法》、《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》、《機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)》、《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》，各科目均由客觀題和主觀題兩個(gè)部分組成。5本學(xué)期教學(xué)內(nèi)容理論部分實(shí)務(wù)部分6第一章理論基礎(chǔ)學(xué)習(xí)目的:了解資產(chǎn)評(píng)估的興起與發(fā)展；了解資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)；掌握資產(chǎn)評(píng)估的定義和價(jià)值類型；重點(diǎn)掌握資產(chǎn)評(píng)估的目的；熟悉資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則；理解資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系。主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)第三節(jié)價(jià)值類型和評(píng)估目的第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系8第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的興起與發(fā)展

9二、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐與發(fā)展1011主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)第三節(jié)價(jià)值類型和評(píng)估目的第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系12第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評(píng)估定義（一）資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評(píng)估主體評(píng)估依據(jù)評(píng)估客體評(píng)估方法評(píng)估程序評(píng)估目的評(píng)估原則評(píng)估價(jià)值類型13基本的評(píng)估要素：

(1)評(píng)估主體(2)評(píng)估客體

(3)評(píng)估依據(jù)(4)評(píng)估目的

(5)評(píng)估原則(6)評(píng)估程序

(7)評(píng)估價(jià)值類型(8)評(píng)估方法

(9)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)(10)資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日14（二）資產(chǎn)

資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而其外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及市場(chǎng)交換價(jià)值的所有實(shí)物和無形的權(quán)利。資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的基本特征：1.必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的；2.能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源；3.必須能貨幣計(jì)量。15資產(chǎn)的分類思考16

（三）價(jià)格和價(jià)值

價(jià)格——是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買方和賣方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣金額。價(jià)值——只是專業(yè)人員根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。作為資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值而不是評(píng)估對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格。17二、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1.市場(chǎng)性：模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值作出經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)的評(píng)定估算和報(bào)告。2.公正性：服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的需要。3.專業(yè)性：專業(yè)人員、專業(yè)機(jī)構(gòu)采取專業(yè)的方法。4.咨詢性：只提供參考，不提供決策。18三、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用（一）資產(chǎn)評(píng)估的功能

評(píng)價(jià)和評(píng)值是資產(chǎn)評(píng)估具有的最基本的內(nèi)在功效和能力。（二）資產(chǎn)評(píng)估的基本作用1.咨詢：為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，該意見無強(qiáng)制執(zhí)行力，不能也不應(yīng)該取代資產(chǎn)交易當(dāng)事人的交易決策。2.公正協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)價(jià)格爭(zhēng)議。3.鑒證：鑒別和舉證。（資產(chǎn)評(píng)估從事的是價(jià)值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證）19主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)第三節(jié)價(jià)值類型和評(píng)估目的第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系20第三節(jié)價(jià)值類型和評(píng)估目的一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表達(dá)的價(jià)值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）和清算價(jià)格四種。從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值三種。2122關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值

23二、資產(chǎn)評(píng)估的目的

（一）資產(chǎn)評(píng)估的一般目的資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。（二）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營(yíng)；股份經(jīng)營(yíng)；中外合資、合作；企業(yè)清算；擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組；引起資產(chǎn)評(píng)估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。24（三）資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位作用1.資產(chǎn)評(píng)估特定的全過程，不僅是某項(xiàng)具體資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的目的貫穿于資產(chǎn)評(píng)估起點(diǎn)，同時(shí)也是資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所要達(dá)到的目標(biāo)。2.是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)；3.對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型選擇具有約束作用；4.在不同時(shí)期、地點(diǎn)及市場(chǎng)條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型的要求也會(huì)有差別。（四）價(jià)值類型選擇與資產(chǎn)評(píng)估目的的關(guān)系1.價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的屬性及表現(xiàn)形式，受評(píng)估目的等相關(guān)條件的制約；2.價(jià)值類型的選擇也應(yīng)該成為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的，滿足相關(guān)條件的重要途徑和手段。25市場(chǎng)價(jià)值在資產(chǎn)評(píng)估中的作用1.市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估中公允價(jià)值的坐標(biāo)；2.市場(chǎng)價(jià)值是在評(píng)估中所依據(jù)的市場(chǎng)范圍內(nèi)，從市場(chǎng)整體的角度把握資產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)合理和公允性的。共同攀登26主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)第三節(jié)價(jià)值類型和評(píng)估目的第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系27第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則28二、資產(chǎn)評(píng)估的原則29主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的興起與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)第三節(jié)價(jià)值類型和評(píng)估目的第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原則第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系30第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系31二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別1.會(huì)計(jì)的基本職能是反映和監(jiān)督；資產(chǎn)評(píng)估的基本職能是評(píng)估和咨詢。2.會(huì)計(jì)中對(duì)資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)價(jià)大量采用歷史成本；資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)價(jià)主要以資產(chǎn)效用和市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)。3.會(huì)計(jì)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)大量采用成本核算方法；資產(chǎn)評(píng)估中還運(yùn)用預(yù)期收益折現(xiàn)、市場(chǎng)售價(jià)類比等方法。4.會(huì)計(jì)的基本目標(biāo)為企業(yè)管理、會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)信息披露服務(wù)；資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)位資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)服務(wù)。3233本章小結(jié)34第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法學(xué)習(xí)目的掌握市場(chǎng)法、收益法、成本法；掌握三種基本方法的適用范圍。本章重點(diǎn)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。36主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第三節(jié)評(píng)估方法的選擇37第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序明確評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查收集資產(chǎn)評(píng)估資料評(píng)定估算編制和提交評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔38主要內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第三節(jié)評(píng)估方法的選擇39資產(chǎn)評(píng)估方法如何做40資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場(chǎng)法收益法41市場(chǎng)法成本法收益法直接法間接法重置成本成新率重置核算法價(jià)格指數(shù)法生產(chǎn)能力比例法統(tǒng)計(jì)分析法觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評(píng)估方法體系42市場(chǎng)法43二、市場(chǎng)法的基本前提

1.要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)。44三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）選擇參照物：應(yīng)3個(gè)以上。（二）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素：根據(jù)不同資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素為對(duì)比指標(biāo)。

（三）指標(biāo)對(duì)比、量化差異（四）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異（五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果45運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：資產(chǎn)的功能：功能越好，價(jià)值越大。資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量市場(chǎng)條件：供不應(yīng)求，價(jià)格偏高；供過于求，價(jià)格偏低。交易條件：交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。46四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法（一）直接比較法直接比較法，是指利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征直接進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×…×修正系數(shù)n或評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±…±基本特征差額n優(yōu)點(diǎn)：直觀簡(jiǎn)潔、便于操作；缺點(diǎn)：要求的可比性較高。47參照物與評(píng)估對(duì)象的差異僅體現(xiàn)在某一基本特征上時(shí)：482.市價(jià)折扣法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）適用范圍：評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。例1.評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元，評(píng)估師經(jīng)綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值為6萬元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（1-40％）＝6（萬元）493.功能價(jià)值類比法適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在功能差異的情況。（1）生產(chǎn)能力比例法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）

例2.被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，由此確定：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×90／120＝7.5（萬元）

（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）x例3.同上例，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，由此確定：被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值＝10×（90／120）0.7＝8.18（萬元）504.價(jià)格指數(shù)法（亦稱物價(jià)指數(shù)法）

適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易時(shí)間方面差異的情況。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）運(yùn)用定基指數(shù)修正資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物資產(chǎn)交易價(jià)格×（評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)/參照物交易期日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)）運(yùn)用環(huán)比指數(shù)修正資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物資產(chǎn)交易價(jià)格×參照物交易期日至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積例4.與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，則：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（1+5％）=10.5（萬元）

51例5：被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：52例6：已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1～4月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評(píng)估對(duì)象于2006年10月的評(píng)估價(jià)格最接近于：300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬元）535.成新率價(jià)格調(diào)整法適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在成新程度方面差異的情況。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）

其中：成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）54如果參照物與被評(píng)估對(duì)象的差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上：上述方法的運(yùn)用就演變成參照物與被評(píng)估對(duì)象各個(gè)基本特征修正系數(shù)的計(jì)算了。主要有以下修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)（正常交易情況/參照物交易情況）功能價(jià)值修正系數(shù)（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）交易時(shí)間修正系數(shù)（評(píng)估對(duì)象的定基價(jià)格指數(shù)/參照物的定基價(jià)格指數(shù)）成新程度修正系數(shù)（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）55直接法中使用頻率較高的幾種方法：1.市場(chǎng)售價(jià)類比法*市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)十功能差異額十時(shí)間差異值十……十交易情況差異額資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)

56例7：(1)評(píng)估對(duì)象概況。待估地快為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。(2)評(píng)估該地塊2007年10月3日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。(3)評(píng)估過程：①選擇評(píng)估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。②收集有關(guān)的評(píng)估資料A.收集待估土地資料（略）。B.收集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見表。57

交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易實(shí)例D評(píng)估對(duì)象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3單位價(jià)格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2

地塊面積225M2380M2320M2450M2600M2地塊形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形略正方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施較好完備較好很好很好交通狀況很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年58⑤進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表判斷。本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為100。60區(qū)域因素比較表

類似地區(qū)區(qū)域因素B

CD自然條件（相同）10（相同）10（相同）10社會(huì)環(huán)境（稍差）7（相同）10（相同）10街道條件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10離交通車站點(diǎn)距離（稍遠(yuǎn)）7（稍近）12（相同）10離市中心距離（相同）10(稍近)12（相同）10基礎(chǔ)設(shè)施狀況（稍差）8（相同）12（稍好）12公共設(shè)施完備狀況（相同）10（稍好）12（相同）10水、大氣、嗓音污染狀況（相同）10（相同）10（相同）10周圍環(huán)境及景觀（相同）8（相同）10（稍差）8綜合打分8810810061⑥進(jìn)行個(gè)別因素修正。A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易土地價(jià)格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：年限修正系數(shù)＝[1-1/(1+8％)30]÷[1-1/(1+8％)35]＝0.965962⑦計(jì)算待估土地的初步價(jià)格。交易實(shí)例A修正后的單價(jià)為：交易實(shí)例B修正后的單價(jià)為：交易實(shí)例C修正后的單價(jià)為：交易實(shí)例D修正后的單價(jià)為：63642.價(jià)值比率法價(jià)值比率法，是指利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評(píng)估對(duì)象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種具體評(píng)估方法。65(1)成本市價(jià)法成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)表達(dá)：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）例6.評(píng)估基準(zhǔn)日某市商品住宅的成本市價(jià)率為150％，已知被評(píng)估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其價(jià)值為30萬元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20×150％=30（萬元）66(2)市盈率乘（倍）數(shù)法適用于整體企業(yè)的評(píng)估。市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘，估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率例7.某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值＝1000×20＝20000（萬元）67（二）間接比較法

該法是利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類評(píng)估方法。公式：被評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物交易價(jià)格×評(píng)估對(duì)象的分值÷參照物的分值適用范圍：參照物和評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或類似。68優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。五、市場(chǎng)途徑的優(yōu)缺點(diǎn)69缺點(diǎn)：（1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)等。70案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年2月1日。評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問：可否采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，如果可以，則評(píng)估值應(yīng)該是多少？71案例1分析分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價(jià)值。

評(píng)估值=160×150/210=114.29(萬元)72案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。73案例2分析分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評(píng)估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)74案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2002年6月，成交價(jià)格為365.2萬元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年8月。75案例3分析分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）76案例4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1990年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2002年12月，交易價(jià)格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為1995年。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。77分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%案例4分析78參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過下式計(jì)算：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評(píng)估值為：評(píng)估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)79收益法一、收益法的基本含義收益法又稱收益現(xiàn)值法，是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益，并按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為現(xiàn)值，以此來確定被資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。80二、基本原理81三、理論依據(jù)效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值:收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。

資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評(píng)估值。82四、基本前提被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來衡量；資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來衡量；被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。83五、基本程序和基本參數(shù)基本程序1.搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象的未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；5.分析確定評(píng)估結(jié)果。基本參數(shù)：收益額，折現(xiàn)率，收益期限。84六、具體評(píng)估方法按評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有無限期：有限期使用永續(xù)使用等額年金非等額年金85例1:某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)評(píng)估其3年經(jīng)營(yíng)收益的折現(xiàn)額。經(jīng)預(yù)測(cè)得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)

收益額（萬元）折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值（萬元）第一年3006％0.9434283第二年4006％0.8900356第三年2006％0.8369168由此可以確定其折現(xiàn)額為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝283＋356＋168＝807（萬元）

86例2.某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬無，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10％。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下和經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估值。1.永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下

P＝12/（1+10％）1+15/（1+10％）2+13/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14／[10％×(1+10％)5]＝136.17（萬元）2.經(jīng)營(yíng)50年條件下

P=2/(1+10％)1+15/(1+10％）2+13/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14/10％(1+10％)5×[1-1/(1+10％)50-5]=134.98（萬元）87成本法一、成本法的基本含義成本法，是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值

-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值88

以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。

基本思路:89理論依據(jù)1.資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價(jià)值越大。2.資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。90二、基本前提被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。有可用的歷史資料。形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。(耗費(fèi)越大，資產(chǎn)價(jià)值越高)91三、基本方法資產(chǎn)評(píng)估值＝被評(píng)估資產(chǎn)重置成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本—實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝×成新率或92搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成四、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評(píng)估值確定評(píng)估對(duì)象確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本93五、成本法的基本要素94六、各個(gè)參數(shù)的評(píng)估方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.價(jià)格指數(shù)法3.功能價(jià)值類比法

4.統(tǒng)計(jì)分析法（二）實(shí)體性貶值的測(cè)算方法1.觀察法（成新率法）2.使用年限法3.修復(fù)費(fèi)用法（三）功能性貶值的測(cè)算方法（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算95（一）重置成本的估算方法1.重置核算法（細(xì)節(jié)分析法、核算法）（1）購(gòu)買型——是以購(gòu)買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程。資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。（2）自建型——是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料工費(fèi)消耗及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。96

是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來估算重置成本的一種方法?；驹恚?7

計(jì)算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：材料成本人工成本制造費(fèi)用資金成本合理利潤(rùn)取得成本構(gòu)成：購(gòu)買價(jià)格安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi)間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用98例1：重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，該機(jī)器設(shè)備重置成本為：直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）間接成本（安裝成本）=500元×0.8=400元重置成本合計(jì)=直接成本+間接成本=52200元。99例2：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費(fèi)用1000元，安裝期限較短。評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價(jià)（含增值稅）、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購(gòu)買價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）100是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置成本。2.價(jià)格指數(shù)法基本原理資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×價(jià)格指數(shù)計(jì)算公式分類物價(jià)指數(shù)個(gè)別物價(jià)指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù)101物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）102例3：某待估資產(chǎn)購(gòu)建于1994年，賬面原值為50,000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95％，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160％，則：待估資產(chǎn)重置成本＝50,000×(160％／95％)×100％≈84,211（元）103例4：某機(jī)床于2004年購(gòu)置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬元；2008年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬元。若定基價(jià)格指數(shù)2004年為1.05，2006年為1.28，2008年為1.35，2009年為1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床2009年的重置成本

.104重置成本計(jì)算表時(shí)間投資費(fèi)用(萬元)物價(jià)指數(shù)（%）物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（%）重置成本（萬元）2004161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200641.281.60/1.28=1.254×1.25=5200821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382009

1.601.60/1.60=1合計(jì)

31.71053.功能價(jià)值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×(被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物的產(chǎn)量）X106

參照物功能價(jià)值被評(píng)資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。功能價(jià)值類比法107資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購(gòu)建成本也應(yīng)相同。理論假設(shè)108例5：某種全新的機(jī)器設(shè)備現(xiàn)時(shí)價(jià)格5萬元/臺(tái)，年產(chǎn)量為5000件；又知與其功能相同的被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝50000×4000／5000＝40000（元）若該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，則可以確定其重置成本：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝50000×（4000／5000）0.7＝427691094.統(tǒng)計(jì)分析法

是對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，確定某類資產(chǎn)重置成本的方法。它根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，選擇代表性資產(chǎn)，運(yùn)用前述方法比較精確地估算出其重置成本，然后推算出全部資產(chǎn)的重置成本。（1）核實(shí)數(shù)量，適當(dāng)分類；（2）抽典型資產(chǎn)估算重置成本；（3）計(jì)算分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)；（4）計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。110例6：評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備歷史成本之和為20萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則：

K=30÷20=1.5

該類通用設(shè)備重置成本=500×1.5

=750（萬元）111（二）資產(chǎn)的實(shí)體貶值的估算方法1.觀察法（成新率法）

資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×實(shí)體性貶值率2.使用年限法資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）×實(shí)際已使用年限/總使用年限其中：實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間÷截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間總使用年限＝實(shí)際已使用年限+尚可使用年限3.修復(fù)費(fèi)用法：恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額。112（三）資產(chǎn)的功能性貶值的估算方法113（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算(1)間接計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(預(yù)計(jì)被利用生產(chǎn)能力/原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)x]×100％式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6～0.7之間。(2)直接計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值額=年收益損失額×(1-T)×(P／A，r,n）式中，（P／A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。114115第四節(jié)評(píng)估方法的選擇一、評(píng)估方法之間的關(guān)系（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系在同一資產(chǎn)的評(píng)估中可以采用多種方法，如果使用這些方法的前提條件同時(shí)具備，而且評(píng)估師也具備相應(yīng)的專業(yè)判斷能力，多種方法所得出的結(jié)果應(yīng)該趨同。多種評(píng)估方法出現(xiàn)差異，可能的原因：1.某些方法的應(yīng)用前提不具備；2.分析過程有缺陷；3.結(jié)構(gòu)分析有問題；4.某些支撐評(píng)估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；5.評(píng)估師的職業(yè)判斷有誤。116（二）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別各種評(píng)估方法從不同角度表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值，評(píng)估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇1.評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過程中所處的狀態(tài)以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。2.評(píng)估方法的選擇要受評(píng)估對(duì)象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約。3.評(píng)估方法的選擇受能否收集到運(yùn)用各種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)的制約。4.資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇和運(yùn)用評(píng)估方法時(shí)，如條件允許，應(yīng)考慮三種基本評(píng)估方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性。117本章小結(jié)市場(chǎng)法*收益法*成本法*各種評(píng)估方法的適用范圍及其選擇118第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估學(xué)習(xí)目的:掌握成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用了解市場(chǎng)法和收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用主要內(nèi)容第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述第二節(jié)成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用第三節(jié)市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用第四節(jié)收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用120一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的對(duì)象（一）什么是機(jī)器設(shè)備：《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》（1996）評(píng)估中的機(jī)器設(shè)備一般上指具備固定資產(chǎn)條件的機(jī)器、設(shè)備、儀器、工具等?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－機(jī)器設(shè)備》（2007）所稱機(jī)器設(shè)備是指人類利用機(jī)械原理以及其他科學(xué)原理制造的裝置，它們是被特定主體擁有或控制的不動(dòng)產(chǎn)以外的有形資產(chǎn),包括機(jī)器、儀器、器械、裝置，以及附屬的特殊建筑物等資產(chǎn)。資產(chǎn)屬性自然屬性121二、機(jī)器設(shè)備的分類122（二）會(huì)計(jì)核算中使用的分類123（1）機(jī)器設(shè)備屬于固定資產(chǎn)，具有固定資產(chǎn)單價(jià)高、使用時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。以單個(gè)設(shè)備為評(píng)估對(duì)象。（2）機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但常常兼含無形資產(chǎn)的價(jià)值。124125三、機(jī)器設(shè)備的評(píng)估程序評(píng)估準(zhǔn)備階段現(xiàn)場(chǎng)勘察階段評(píng)定估算階段撰寫報(bào)告階段126（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段127（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段2.指導(dǎo)委托方做好機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基礎(chǔ)工作（1）填寫機(jī)器設(shè)備評(píng)估申報(bào)明細(xì)表（2）填寫被評(píng)估機(jī)器設(shè)備清查盤點(diǎn)表3.收集評(píng)估所需的資料

使用情況資料、產(chǎn)權(quán)資料、實(shí)存數(shù)量資料、價(jià)格資料等，重要資料要查看原件并復(fù)印。如重要設(shè)備合同，發(fā)票，說明書，設(shè)備檔案，大修、技改資料，安裝工程竣工資料等4.制定評(píng)估工作計(jì)劃128（二）現(xiàn)場(chǎng)勘察階段1.清查核實(shí)待評(píng)估的全部機(jī)器設(shè)備3.確定機(jī)器設(shè)備成新率129（四）撰寫報(bào)告階段（三）評(píng)定估算階段130第二節(jié)成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

成本法的計(jì)算公式為：

P=RC-DP-Df-De

P——評(píng)估值;

RC——重置成本；

DP——實(shí)體性貶值；

Df——功能性貶值；

De——經(jīng)濟(jì)性貶值。131三、成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用基本原理：資產(chǎn)評(píng)估值＝被評(píng)估資產(chǎn)重置成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本—實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝×成新率或132具體的評(píng)估方法:重置成本估算方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法綜合分析法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值估算方法實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法復(fù)原重置成本更新重置成本成新率估算方法133一、重置成本的計(jì)算134購(gòu)價(jià)（建造成本）運(yùn)雜費(fèi)安裝調(diào)試費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)進(jìn)口關(guān)稅增值稅消費(fèi)稅銀行手續(xù)費(fèi)重置成本的構(gòu)成:重置成本=直接成本費(fèi)用＋間接成本費(fèi)用＋資金成本利息費(fèi)135

（一）重置成本及其估算方法重置成本復(fù)原重置成本更新重置成本（一）重置成本及其估算方法136（一）設(shè)備本體的重置成本1.直接法（1）市場(chǎng)詢價(jià)（2）使用價(jià)格資料2.物價(jià)指數(shù)法以設(shè)備的歷史成本為基礎(chǔ)，根據(jù)同類設(shè)備的價(jià)格上漲指數(shù)來確定機(jī)器設(shè)備本體的重置成本。（1）定基物價(jià)指數(shù)定基物價(jià)指數(shù)是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。設(shè)備本體重置成本＝歷史成本×（當(dāng)前年份指數(shù)÷基年指數(shù)）（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)環(huán)比物價(jià)指數(shù)是以上期為基期的指數(shù)。如果環(huán)比以年為單位，則環(huán)比物價(jià)指數(shù)表示該類產(chǎn)品當(dāng)年較上年的價(jià)格變動(dòng)幅度。137例1：2000年購(gòu)置某設(shè)備，原始成本為38000元，計(jì)算2005年該設(shè)備的重置成本。2005年的定基物價(jià)指數(shù)為115，2000年的定基物價(jià)指數(shù)為103，則：2005年該設(shè)備本體的重置成本＝38000×(115÷103)=42427（元）例2：某設(shè)備2002年的歷史成本為30000元，環(huán)比物價(jià)指數(shù)如下，計(jì)算2005年該設(shè)備本體的重置成本。

2000年103%2001年102.9%2002年101.9%2003年101.9%2004年101.8%2005年102.7%138在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中，對(duì)于一些難以獲得市場(chǎng)價(jià)格的機(jī)器設(shè)備，經(jīng)常采用物價(jià)指數(shù)法。使用時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)注意以下問題：①選取的物價(jià)指數(shù)應(yīng)評(píng)估對(duì)象相配比，一般采用某一類產(chǎn)品的分類物價(jià)指數(shù)，不可采用綜合物價(jià)指數(shù)。②應(yīng)注意審查歷史成本的真實(shí)性。③企業(yè)賬面的設(shè)備歷史成本一般還包括運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)，基礎(chǔ)費(fèi)以及其他費(fèi)用。④物價(jià)指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的復(fù)原重置成本，不能用于確定更新重置成本。⑤單臺(tái)設(shè)備的價(jià)格變動(dòng)與這類產(chǎn)品的分類物價(jià)指數(shù)之間可能存在一定的差異。因此，被評(píng)估設(shè)備的樣本數(shù)量會(huì)影響評(píng)估值的準(zhǔn)確度。⑥對(duì)于進(jìn)口設(shè)備，應(yīng)使用設(shè)備進(jìn)口國(guó)的分類物價(jià)指數(shù)。1393.重置核算法重置核算法是通過分別測(cè)算機(jī)器設(shè)備的各項(xiàng)成本費(fèi)用來確定設(shè)備凈價(jià)的方法。常用于確定非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備重置成本的計(jì)算。機(jī)器設(shè)備本體的重置成本由生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金組成。4.綜合估價(jià)法

綜合估價(jià)法是根據(jù)設(shè)備的主材費(fèi)和主要外購(gòu)件費(fèi)與設(shè)備成本費(fèi)用有一定的比例關(guān)系，通過確定設(shè)備的主材費(fèi)用和主要外購(gòu)件費(fèi)用，計(jì)算出設(shè)備的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤(rùn)、稅金和設(shè)計(jì)費(fèi)用，確定設(shè)備的重置成本。140計(jì)算公式為：

RC=(Mrm÷Km+Mpm)×(1+Kp)×(1+Kd/n)

RC---設(shè)備價(jià)格；

Mrm—主材費(fèi)；

Km—成本主材費(fèi)率；

Mpm—主要外購(gòu)件費(fèi)；

Kp—成本利潤(rùn)率；

Kd—非標(biāo)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率；

n—非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。141（二）其他相關(guān)重置成本——運(yùn)雜費(fèi)1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)

國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)運(yùn)雜費(fèi)率2.進(jìn)口設(shè)備的國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率具體的運(yùn)雜費(fèi)率見表4-6、7、8。142②運(yùn)雜費(fèi)的估算運(yùn)輸距離費(fèi)率（按設(shè)備價(jià)值計(jì)）當(dāng)?shù)厣a(chǎn)1%--2.5%運(yùn)輸距離100—1000公里1.5%--3.5%運(yùn)輸距離1000—2000公里2.0%--5.5%運(yùn)輸距離2000—2800公里2.5%--6.5%大于2800公里3%--7.5%費(fèi)率下限：體積小、重量輕而價(jià)值大的設(shè)備。費(fèi)率上限：重量大而價(jià)值不高的設(shè)備，或交通不便、具有特殊運(yùn)輸要求的設(shè)備。參考運(yùn)雜費(fèi)率表143（三）其他相關(guān)重置成本——安裝費(fèi)1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)

國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率2.設(shè)備安裝費(fèi)計(jì)算進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)率或=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)率設(shè)備安裝費(fèi)率見表4-9，進(jìn)口設(shè)備的安裝費(fèi)率可按相同類型國(guó)產(chǎn)設(shè)備的30%-70%選取，機(jī)械化程度越高，取值越低；反之，越高。144③安裝費(fèi)的估算序號(hào)設(shè)備名稱安裝費(fèi)率％序號(hào)設(shè)備名稱安裝費(fèi)率％1輕型通用設(shè)備0.5－110電梯10－252一般機(jī)械加工設(shè)備0.5－211供、配電設(shè)備10－153大型機(jī)械加工設(shè)備2－412蒸汽及熱水鍋爐30－454數(shù)控機(jī)械及精密設(shè)備2－4.513化工設(shè)備8－405鑄造設(shè)備3－614快裝鍋爐6－126鍛造、沖壓設(shè)備4－715熱處理設(shè)備1.5－4.57焊接設(shè)備0.5－1.516壓縮機(jī)10－138起重設(shè)備5－817冷卻塔10－129工業(yè)窯爐及冶煉設(shè)備10--2018泵站內(nèi)設(shè)備8－12參考設(shè)備安裝費(fèi)率表145（四）其他相關(guān)重置成本——基礎(chǔ)費(fèi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備×國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

或=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

進(jìn)口設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)率可按相同類型國(guó)產(chǎn)設(shè)備的30%-70%選取，機(jī)械化程度越高，取值越低；反之，越高。146（五）其他相關(guān)重置成本——進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用1471486.銀行財(cái)務(wù)費(fèi)

銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=貨價(jià)×費(fèi)率

我國(guó)現(xiàn)行銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率一般為4‰-5‰。7.外貿(mào)手續(xù)費(fèi)

外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)×外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率

目前，我國(guó)進(jìn)出口公司的進(jìn)口費(fèi)率一般在1%-1.5%。8.車輛購(gòu)置費(fèi)

車輛購(gòu)置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）×費(fèi)率

149例：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購(gòu)買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？150（1）計(jì)算直接成本購(gòu)買價(jià)=8×（1+20%）=9.6（萬元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費(fèi)中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購(gòu)買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）151二、實(shí)體性貶值

設(shè)備實(shí)體性貶值的程度可以用設(shè)備的價(jià)值損失與重置成本之比來反映，稱為實(shí)體貶值率。常用的確定方法：觀察法、使用年限法和修復(fù)費(fèi)用法。152（一）觀察法

資產(chǎn)評(píng)估師通過觀察，憑借視覺、聽覺、觸覺或借助少量的檢測(cè)工具對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)鑒定對(duì)象的狀態(tài)、損耗程度作出判斷。例如：噪音增大、溫度升高、精度下降、生產(chǎn)能力下降、能耗增高、故障率升高等。對(duì)大型設(shè)備，可采用德爾菲法和模糊綜合判斷法。德爾菲法是在個(gè)人判斷和專家會(huì)議的基礎(chǔ)上形成的另一種直觀判斷方法，采取匿名方式征求各個(gè)專家意見，作為下一輪分析判斷的依據(jù)，直到通過幾輪反饋，意見逐步趨于一致為止。模糊綜合判斷法是利用模糊數(shù)學(xué)原理，對(duì)各種模糊信息進(jìn)行處理，量化損耗狀態(tài)的方法。153（二）使用年限法公式中：L1――已使用壽命；（時(shí)間、次數(shù)或行駛里程）

L――總使用壽命例4-7：某汽車按行駛里程設(shè)計(jì)的總使用壽命為60萬公里，已運(yùn)行9萬公里，計(jì)算實(shí)體性貶值率。解：實(shí)體性貶值率=9/60=15%154

復(fù)雜設(shè)備，各個(gè)組成部件的使用壽命是不同的，如果每個(gè)部件可以獨(dú)立更換，整個(gè)機(jī)器的貶值率可以用以下公式表示：

公式中：Ki――第i個(gè)部件所占的成本權(quán)重；

例：某機(jī)組由三個(gè)部件A、B、C組成，各部分占設(shè)備成本的權(quán)重分別為40%，40%和20%，各個(gè)部件的實(shí)體性貶值率分別為30%、20%和50%。該機(jī)組的實(shí)體貶值=40%×30%+40%×20%+20%×50%=30%155156修復(fù)費(fèi)用法機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值率＝可修復(fù)實(shí)體性貶值+不可修復(fù)實(shí)體性貶值復(fù)原重置成本×100％支付的修理費(fèi)觀察法估算使用年限法估算157例：一臺(tái)數(shù)控折邊機(jī)，重置成本為150萬元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約20年，現(xiàn)該機(jī)器數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約2萬美元（折人民幣13.6萬元），其他部分工作正常。

該設(shè)備存在可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗，數(shù)控系統(tǒng)損壞是可修復(fù)性損耗，我們用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算其貶值，貶值額等于機(jī)器的修復(fù)費(fèi)用，約13.6萬元人民幣；另外，該機(jī)器運(yùn)行2年，我們用年限法來確定由此引起的實(shí)體性貶值，此項(xiàng)貶值率為2/20。

所有實(shí)體性貶值及貶值率計(jì)算過程如下：重置全價(jià)：150萬元

可修復(fù)性損耗引起的貶值：13.6萬元

不可修復(fù)性損耗引起的貶值：

（150-13.6）×2/20=13.64（萬元）

實(shí)體性貶值：27.24萬元

貶值率：27.24/150=18.2%158

三、功能性貶值

159160分析設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本，應(yīng)考慮下列因素：

生產(chǎn)效率是否提高；

維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否降低；

材料消耗是否降低；

能源消耗是否降低；

操作工人數(shù)量是否降低。（二）第Ⅱ種功能性貶值

超額運(yùn)營(yíng)成本＝各年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)161（二）第Ⅱ種功能性貶值計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值的步驟如下：

1.分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本因素；

2.確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本；

3.計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本；

4.確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。注意：如果選取的是復(fù)原成本，就要計(jì)算兩種功能性貶值，如果選取的是更新成本，只需計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值。162例：計(jì)算某電焊機(jī)超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值。（1）分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本因素：經(jīng)分析比較，被評(píng)估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，引起超額運(yùn)營(yíng)成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過統(tǒng)計(jì)分析，按每天8小時(shí)工作，每年300個(gè)工作日，每臺(tái)老電焊機(jī)比新電焊機(jī)多耗電6000度。（2）確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本：根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，評(píng)估人員預(yù)計(jì)該電焊機(jī)尚可使用10年，如每度電按0.5元計(jì)算，則：

每年的超額運(yùn)營(yíng)成本=6000度×0.5元=3000（元）（3）計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本：所得稅按25%計(jì)算，則：

稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本×（1-所得稅）

=3000×（1-25%）=2250（元）（4）確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值：折現(xiàn)率為10%，10年的年金現(xiàn)值系數(shù)為6.145，則：凈超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值=凈超額運(yùn)營(yíng)成本×年金折現(xiàn)系數(shù)

2250×6.145≈13826（元）

該電焊機(jī)由于超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值為13826元。163四、經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿?，社?huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，成本上升，導(dǎo)致費(fèi)用得不到補(bǔ)償；（3）機(jī)器設(shè)備的使用受環(huán)境保護(hù)限制；機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)貶值，由于外部的因素導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值本身的損失，跟機(jī)器設(shè)備本身無關(guān)，跟企業(yè)無關(guān)，由于企業(yè)外部所帶來的，在評(píng)估點(diǎn)這一天，這個(gè)損失是確實(shí)存在的，所以要測(cè)算。

164165第三節(jié)市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

一、比較因素一般來講，設(shè)備的比較因素可分為四大類，即個(gè)別因素、交易因素、地域因素、時(shí)間因素四大類。

166（一）個(gè)別因素167（二）交易因素設(shè)備的交易因素是指交易的動(dòng)機(jī)、背景對(duì)價(jià)格的影響，不同的交易動(dòng)機(jī)和交易背景都會(huì)對(duì)設(shè)備的出售價(jià)格產(chǎn)生影響。交易數(shù)量也是影響設(shè)備售價(jià)的一個(gè)重要因素，大批的購(gòu)買價(jià)格一般要低于單臺(tái)購(gòu)買。（三）時(shí)間因素不同交易時(shí)間的市場(chǎng)供求關(guān)系、物價(jià)水平等都會(huì)不同，評(píng)估人中應(yīng)選擇與評(píng)估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對(duì)參照物的時(shí)間影響因素做出調(diào)整。（四）地域因素由于不同地區(qū)市場(chǎng)供求條件等因素的同，設(shè)備的交易價(jià)格也受到影響，評(píng)估參照物應(yīng)盡可能與評(píng)估對(duì)象在同一地區(qū)。如評(píng)估對(duì)象與參照物存在地區(qū)差異，則需要做出調(diào)整。168二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的具體方法（一）直接匹配法

公式中：V——評(píng)估值；

V′——參照物的市場(chǎng)價(jià)值；

△ⅰ——差異調(diào)整。169例：在評(píng)估一輛轎車時(shí)，評(píng)估師從市場(chǎng)上獲得的市場(chǎng)參照物在型號(hào)、購(gòu)置年月、行駛里程、發(fā)動(dòng)機(jī)、底盤及各主要系統(tǒng)的狀況基本相同。區(qū)別之處在于：

（1）參照物的右前大燈破損需要更換，更換費(fèi)用約200元；

（2）被評(píng)估車輛后加裝CD音響一套，價(jià)值1200元。若該參照物的市場(chǎng)售價(jià)為72000元，則：

V=V′±△ⅰ

=72000+200+1200

=73400（元）170（二）因素調(diào)整法通過比較分析相似的市場(chǎng)參照物與被評(píng)估設(shè)備的可比因素差異，并對(duì)這些因素逐項(xiàng)做出調(diào)整，由此確定被評(píng)估設(shè)備的價(jià)值。（三）成本比率調(diào)整法該方法是通過對(duì)大量市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，掌握相似的市場(chǎng)參照物的交易價(jià)格與全新設(shè)備售價(jià)的比率關(guān)系，用此比率作為確定被評(píng)估機(jī)器設(shè)備價(jià)值的依據(jù)。171本章小結(jié)1721731743、被評(píng)估機(jī)組為5年前購(gòu)置，賬面價(jià)值為20萬元人民幣，評(píng)估時(shí)該機(jī)組已經(jīng)不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型的機(jī)組所取代。經(jīng)過調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)所購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8年。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。要求：(1)估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；(2)確定該機(jī)組的成新率；(3)確定該機(jī)組的評(píng)估值。175176第四章房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述178但對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來說，土地呈三維形態(tài)，其空間范圍可分為三層。（1）地球表面?！坝玫丶t線圖”圍合的面積。（2）地上空間。通過城市管理部門或土地規(guī)劃部門的規(guī)劃條件確定。具體限制性指標(biāo)包括建筑物高度、建筑后退紅線距離、建筑密度、容積率、建筑間距等。（3）地下空間。從地球表面邊界向下延伸到地心。1792、土地特性土地及其定著物通稱為不動(dòng)產(chǎn)。定著物是指附著于土地，在與土地不可分離的狀態(tài)下才能使用的物體，如建筑物、構(gòu)筑物等。（一）土地的自然特性1.土地位置的固定性。2.土地質(zhì)量的差異性。3.土地資源的不可再生性。4.土地效用的永續(xù)性。180（二）土地的經(jīng)濟(jì)特性。1.土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。2.土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。3.土地利用的多方向性。4.土地保值增值性。181二、土地使用權(quán)我國(guó)城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。182183184185第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。186（二）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和出讓底價(jià)等?；鶞?zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地評(píng)估以城市為單位進(jìn)行。標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場(chǎng)中，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以通過市場(chǎng)交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。建筑物價(jià)格是指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。

187（三）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。188二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素（一）一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。1.經(jīng)濟(jì)因素。（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。（2）財(cái)政金融因素。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。189190191192（三）個(gè)別因素1.土地的個(gè)別因素。（1）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升；相反，則地價(jià)下跌。（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。（3）形狀因素。土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號(hào)，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。193（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。（5）容積率因素。容積率越大，地價(jià)越高；反之，容積率越小，地價(jià)越低。但容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。（倒U型）（6）用途因素。土地的用途對(duì)地價(jià)影響相當(dāng)大，同一宗土地，規(guī)劃為不同用途，則地價(jià)不相同。一般來說，對(duì)于同宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。194195第三節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用196197三、計(jì)算公式市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：

P＝P'×A×B×C

式中：P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；

P′——可比交易實(shí)例價(jià)值；

A——交易情況修正系數(shù)；

B——交易日期修正系數(shù)；

C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；

如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：

P＝P'×A×B×C×容積率修正×土地年期修正注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個(gè)因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來進(jìn)行單獨(dú)修正。1981.交易情況修正。

（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；

（2）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。

（3）買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

1992.交易日期修正。交易實(shí)例的交易日期與待評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日往往有一段時(shí)間差。在這一期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)格可能升高或降低。因此需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率，將交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價(jià)格。這就是交易日期修正，也稱期日修正。

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下：

200例5-5：

現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實(shí)例，成交價(jià)格為6000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月-2007年7月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月上漲1%；2007年7月-2008年1月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月下降0.2%。則對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后，2008年1月的房地產(chǎn)價(jià)格為：P=6000×（1+1%）12+（1-0.2%）6

=6681元/平方米2013.房地產(chǎn)狀況因素修正。4.容積率修正。容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率修正可采用下式計(jì)算：

202［例5-6］某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見表5-2。

表5-2容積率修正系數(shù)表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.8