建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策廣東財(cái)稅實(shí)務(wù)網(wǎng)[SUNSONS晟師財(cái)稅]余華均中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師資深財(cái)稅隱患參謀財(cái)稅標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)參謀財(cái)稅隱患實(shí)踐參謀2/5/20251建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策提綱一、廣州稅務(wù)稽查部門(mén)曝光建安稅收違法問(wèn)題二、廣州建安行業(yè)稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討〔一〕營(yíng)業(yè)稅〔二〕印花稅〔三〕企業(yè)所得稅〔四〕個(gè)人所得稅2/5/20252建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收漏洞一、建安行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查通報(bào)：廣州市國(guó)稅局自2007年4月起在全市范圍內(nèi)開(kāi)展的涉外房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)、建筑裝飾材料生產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查于近日順利完成。經(jīng)過(guò)歷時(shí)7個(gè)月的檢查，查補(bǔ)收入到達(dá)30,715萬(wàn)元，創(chuàng)歷年單項(xiàng)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查查補(bǔ)收入的新高。同時(shí)有力地配合了市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)整治工作。2/5/20253建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收漏洞2/5/20254建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收漏洞一、建安行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查通報(bào)：通過(guò)檢查，稅務(wù)稽查部門(mén)發(fā)現(xiàn)，涉外房地產(chǎn)和建筑安裝企業(yè)具有開(kāi)發(fā)工程、竣工、銷(xiāo)售各階段持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，發(fā)生各項(xiàng)本錢(qián)費(fèi)用工程繁多，售房收入核算難度大等經(jīng)營(yíng)和會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)。該行業(yè)主要存在的涉稅問(wèn)題有：1．取得收入未及時(shí)申報(bào)納稅；2．未按規(guī)定申報(bào)預(yù)售房款預(yù)繳企業(yè)所得稅；3．將未結(jié)算的工程本錢(qián)〔未取得發(fā)票〕列入開(kāi)發(fā)本錢(qián)或使用虛假發(fā)票列支開(kāi)發(fā)本錢(qián)、銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用；4．以偏低的價(jià)格將局部開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售給關(guān)聯(lián)企業(yè)，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、逃避稅收等；5．建筑裝飾材料生產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)那么存在利用帳外經(jīng)營(yíng)偷稅和收取進(jìn)貨企業(yè)的與商品銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額掛鉤的各種返還收入沒(méi)有視同平銷(xiāo)返還行為沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金等涉稅問(wèn)題。2/5/20255建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收漏洞2/5/20256建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收漏洞2/5/20257建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收漏洞2/5/20258建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段2/5/20259建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段〔四〕核定征收調(diào)整：?廣州市國(guó)家稅務(wù)局核定征收企業(yè)所得稅管理暫行方法?的通知〔穗國(guó)稅發(fā)[2002]395號(hào)〕

納稅人采用核定征收的方法時(shí)，必須如實(shí)填報(bào)主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)要求填報(bào)的有關(guān)資料，并積極配合主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)開(kāi)展調(diào)查工作。納稅人對(duì)其填報(bào)的內(nèi)容和提供的情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)不如實(shí)填報(bào)有關(guān)資料或提供虛假情況的，主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)有權(quán)按?征管法?的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，并根據(jù)實(shí)際情況對(duì)原核定內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整、變更。2/5/202510建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段〔四〕核定征收：?廣州市國(guó)家稅務(wù)局核定征收企業(yè)所得稅暫行方法?補(bǔ)充規(guī)定的通知〔穗國(guó)稅發(fā)[2003]12號(hào)〕稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)納稅人申報(bào)內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行稅務(wù)檢查，如發(fā)現(xiàn)納稅人申報(bào)不實(shí)造成少繳稅款，一律按?征管法?的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。2/5/202511建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段2/5/202512建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段〔六〕平銷(xiāo)返利稅務(wù)處理：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于商業(yè)企業(yè)向貨物供給方收取的局部費(fèi)用征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知?〔國(guó)稅發(fā)[2004]136號(hào)〕

對(duì)商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額掛鉤〔如以一定比例、金額、數(shù)量計(jì)算〕的各種返還收入，均應(yīng)按照平銷(xiāo)返利行為的有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，不征收營(yíng)業(yè)稅。2/5/202513建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段2/5/202514建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—十大稅收違法手段2/5/202515建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討三、廣州建安行業(yè)稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討〔一〕營(yíng)業(yè)稅

1、采用預(yù)收款方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無(wú)不按預(yù)售收入〔含定金〕繳納營(yíng)業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象2、采用“還本〞方式銷(xiāo)售商品房時(shí)，扣除“還本〞的收入再申報(bào)納稅。3、銀行按揭款收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來(lái)帳如“其他應(yīng)付款〞不作預(yù)收帳款申報(bào)納稅。

4、以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。

5、開(kāi)發(fā)商以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶(hù)的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

2/5/202516建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討三、廣州建安行業(yè)稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討〔一〕營(yíng)業(yè)稅6、以房產(chǎn)作為利潤(rùn)分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。

7、房產(chǎn)公司在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開(kāi)戶(hù)費(fèi)等有否申報(bào)納稅。

8、將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣(mài)的房產(chǎn)，有否視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)申報(bào)納稅。

9、開(kāi)發(fā)商將是否售出的房屋、商鋪、車(chē)位出租，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅。

10、開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷(xiāo)售籌劃、代銷(xiāo)包銷(xiāo)等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒(méi)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，又沒(méi)有代理人的情況下，開(kāi)發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營(yíng)業(yè)稅。2/5/202517建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/5/202518建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/5/202519建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/5/202520建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/5/202521建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討三、廣州建安行業(yè)稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討一、營(yíng)業(yè)稅

31.有否將不需要辦理建安證的停車(chē)位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。

32.有否整體轉(zhuǎn)讓“樓花〞不作收入。即開(kāi)發(fā)商將局部樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬。

33.有否在按揭銷(xiāo)售時(shí)，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款〞等科目。

34.有否在售后返租業(yè)務(wù)中，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入。

35.有否在舊城改造中，在撤除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶(hù)的新房，對(duì)歸還面積與拆遷面積相等的局部、超面積局部以及差價(jià)收入沒(méi)有合并收入計(jì)算繳納所得稅。

2/5/202522建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討三、廣州建安行業(yè)稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討〔一〕營(yíng)業(yè)稅36.有否以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以搬遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入。

37.在以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)中，有否按非貨幣交易準(zhǔn)那么進(jìn)行處理。

38.有否與村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入。

39.在采取包銷(xiāo)方式時(shí)，有否按包銷(xiāo)合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入。

40.

取得的預(yù)售房款收入有否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳企業(yè)所得稅。2/5/202523建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/5/202524建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討〔二〕印花稅【分析】

以下行為是否按規(guī)定貼花

1、購(gòu)銷(xiāo)合同2、建筑安裝工程承包合同3、財(cái)產(chǎn)租賃合同4、借款合同5、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)6、房產(chǎn)公司的資金帳簿2/5/202525建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/5/202526建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討〔三〕企業(yè)所得稅〔一〕應(yīng)稅收入檢查要點(diǎn)：3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價(jià)確認(rèn)收入。

5、客戶(hù)放棄的購(gòu)房定金有否及時(shí)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入。

6、商品房售后效勞收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。2/5/202527建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/5/202528建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討〔三〕企業(yè)所得稅〔二〕稅前扣除工程檢查要點(diǎn)：

5、是否將非本期的費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，本錢(qián)對(duì)象建造過(guò)程中發(fā)生的單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或損毀是否作為財(cái)產(chǎn)損失直接稅前扣除。

6、是否將結(jié)轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售收入的預(yù)收款所涉及到的營(yíng)業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷(xiāo)售稅金，有否重復(fù)列支稅金。

7、“廣告費(fèi)〞、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)〞、“壞帳損失〞、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)〞等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為躲避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用局部計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢(qián)的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。2/5/202529建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/5/202530建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討〔三〕企業(yè)所得稅〔二〕稅前扣除工程檢查要點(diǎn)：13、捐贈(zèng)的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈(zèng)人的捐贈(zèng)、非公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)是否作納稅調(diào)整。

14、是否按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。

15、為建安開(kāi)發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在建安完工之前發(fā)生的，是否計(jì)入有關(guān)建安的本錢(qián)。

16、納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)局部的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。2/5/202531建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討〔三〕企業(yè)所得稅〔二〕稅前扣除工程檢查要點(diǎn)：17、納稅人對(duì)租入的固定資產(chǎn)的改進(jìn)支出，是否在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)傆?jì)入所屬年度費(fèi)用。

18、納稅人自有的固定資產(chǎn)改進(jìn)支出，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

19、有否將購(gòu)建“固定資產(chǎn)〞等資本性支出在直接在稅前扣除。

20、有否將無(wú)形資產(chǎn)受讓、開(kāi)發(fā)支出直接在稅前扣除。

21、災(zāi)害事故損失的賠償有否從實(shí)際損失中扣除后才在稅前列支。2/5/202532建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/5/202533企業(yè)所得稅扣除工程2/5/202534企業(yè)所得稅扣除工程9〕匯兌損失：準(zhǔn)于扣除10〕業(yè)務(wù)招待費(fèi)：按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售〔營(yíng)業(yè)〕收入的5‰新規(guī)定企業(yè)有利、國(guó)家有利？11〕廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售〔營(yíng)業(yè)〕收入15％的局部，可結(jié)轉(zhuǎn)12〕合理的勞動(dòng)保護(hù)支出：準(zhǔn)予扣除13〕非廣告性質(zhì)支出的贊助支出：不得扣除14〕各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備：不得扣除2/5/202535資產(chǎn)的稅務(wù)處理2/5/202536資產(chǎn)的稅務(wù)處理6：固定資產(chǎn)的大修理支出：同時(shí)符合以下條件的支出：〔一〕修理支出到達(dá)取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅根底50％以上；〔二〕修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上。按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷(xiāo)?！补膭?lì)支出費(fèi)用化〕2/5/202537資產(chǎn)的稅務(wù)處理2/5/202538資產(chǎn)的稅務(wù)處理2/5/202539建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討四、個(gè)人所得稅

扣繳義務(wù)人是否如實(shí)填寫(xiě)?扣繳個(gè)人所得稅報(bào)告表?，按時(shí)申報(bào)或按時(shí)解繳所代扣的稅款。

【工資、薪金方面】漏洞及對(duì)策

1、是否按照居民納稅人和非居民納稅人確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確認(rèn)應(yīng)代扣代繳稅款的行為，少扣繳個(gè)人所得稅。

2、對(duì)工資、薪金、獎(jiǎng)金、實(shí)物、有價(jià)證券等發(fā)放已到達(dá)應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

3、是否將工資、薪金所得與勞務(wù)報(bào)酬所得相混淆，少扣繳個(gè)人所得稅。

4、個(gè)人取得的公務(wù)交通、通信收入是否按規(guī)定計(jì)繳個(gè)人所得稅。

5、對(duì)從“盈余公積〞、“利潤(rùn)分配〞賬戶(hù)中提取支付的獎(jiǎng)金是否計(jì)入工資、薪金所得扣繳個(gè)人所得稅。2/5/202540建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/5/202541建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討2/5/202542建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討七、個(gè)人所得稅【利息、股息、紅利所得方面】

1、企業(yè)向職工或其他個(gè)人集資，支付利息時(shí)是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。對(duì)企業(yè)應(yīng)支付是否支付的利息直接增加借款本金的業(yè)務(wù)，是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。

2、企業(yè)向參股的職工或者其他個(gè)人支付的股息、紅利收入是否全額扣繳個(gè)人所得稅。

3、企業(yè)用盈余公積轉(zhuǎn)增股本，屬于個(gè)人股東的局部，是否代扣代繳了稅款。

此外，要特別注意，單位為個(gè)人負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅的，在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，是否將支付額換算成含稅收入后計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅。2/5/202543建安行業(yè)財(cái)稅隱患與對(duì)策—稅收隱患及標(biāo)準(zhǔn)探討四、個(gè)人所得稅

【討論】建安企業(yè)偷逃個(gè)人所得稅的慣用手法：〔1〕繳義務(wù)人不按規(guī)定實(shí)施全員、全額代扣代繳義務(wù)。將建安企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者作