第3章房地產(chǎn)市場與項目策劃13.1房地產(chǎn)市場調(diào)查3.2房地產(chǎn)市場競爭者分析3.3房地產(chǎn)市場消費者行為分析3.4房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇3.5房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃23房地產(chǎn)市場分析與項目策劃3.1房地產(chǎn)市場調(diào)查3.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容與步驟3.1.2房地產(chǎn)市場分析方法的方法與手段343.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念與內(nèi)容（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念

通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，以了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)，認識房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢，為分析和確定房地產(chǎn)項目建設(shè)的必要性、用途、規(guī)模、檔次、時機、開發(fā)經(jīng)營方式，以及估算收入、投資與成本費用等提供可靠的依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行調(diào)查委托調(diào)查公司或房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)調(diào)查5（2）房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容擬投資項目的概況和約束條件房地產(chǎn)投資市場環(huán)境同類項目的市場供求情況競爭項目和競爭對手情況消費者和消費者行為調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)可以借助的營銷策略和手段（產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查、促銷策略調(diào)查）67房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容解析1）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查A.政治法律環(huán)境調(diào)查B.經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查C.社區(qū)環(huán)境調(diào)查2）房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查；第三章房地產(chǎn)項目市場分析8房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查；（1）消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢;（2）房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查;（3）需求動機調(diào)查;（4）購買行為調(diào)查;（5）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查;（6）房地產(chǎn)價格調(diào)查;（7）房地產(chǎn)促銷調(diào)查;（8）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查;9房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查；

（9）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。①競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查;②對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析;③對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究;④對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究;⑤對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析;⑥對未來競爭情況的分析與估計等;⑦整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率;⑧競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。第三章房地產(chǎn)項目市場分析（3）市場調(diào)查的步驟1）確定問題和調(diào)查目標(biāo)調(diào)查項目分四類探索性調(diào)查——通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。例如：了解消費者意愿，有多少人愿意花50萬買一套兩居室商品房。描述性調(diào)查——如何？競爭者戰(zhàn)略、促銷手段因果性調(diào)查——檢驗因果關(guān)系，價格下降可否提高銷售進度？如果買房送車，能夠增加多少購買者？預(yù)測性調(diào)查——市場未來走勢、價格的預(yù)測

102）制定調(diào)查計劃資料來源一手資料和二手資料調(diào)查方法觀察法、訪問法、問卷法、實驗法調(diào)查手段問卷和座談抽樣方案抽樣單位、樣本規(guī)模、抽樣程序（概率抽樣和非概率抽樣）聯(lián)系方法郵寄問卷、電話訪問、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、面訪3）收集信息4）分析信息5）報告結(jié)果11

3.1.2市場分析的手段與方法（1）市場規(guī)模的估計（熟悉）1）市場需求分析的基本概念市場規(guī)模特定商品的潛在購買者數(shù)量潛在購買者的三個特點：興趣（你想嗎）收入（你可以嗎）途徑（條件允許嗎）市場總需求在特定地理范圍內(nèi)、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費群體可能購買的總量。122）市場需求預(yù)測

估算出一個特定的市場對某種產(chǎn)品的潛在的需求數(shù)量公式：

Q=nqpQ——總市場潛量

n——特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量（人）

q——購買者的平均購買數(shù)量（單位/人）

p——平均單價（元/單位）新建住宅市場需求量（元）=家庭數(shù)量（戶）*戶均可支配收入（元/戶）*住房消費傾向（%）13（2）市場趨勢分析步驟：首先是宏觀環(huán)境預(yù)測；然后是行業(yè)預(yù)測；最后是企業(yè)的銷售預(yù)測。方法：

1.購買者意圖調(diào)查法

2.銷售人員意見綜合法

3.專家意見法

4.時間序列分析法

5.相關(guān)分析法141）購買者意圖調(diào)查法購買者意圖調(diào)查法：就是通過直接詢問消費者在某一時期需要哪些商品及其數(shù)量來進行分析的方法。適用以下情形：購買者人數(shù)較少訪問購買者的成本不高購買者具有明確的意圖會按其意圖購買并且愿意配合意圖調(diào)查152）銷售人員意見綜合法具體做法：幾位銷售人員分別估算某一產(chǎn)品在不同條件下未來的銷售額及發(fā)生的概率；然后求出其期望值；最后將各位銷售人員的平均期望值作為銷售額的預(yù)測值。適用范圍：不能直接調(diào)查購買者或者費用太高時。163）專家意見法步驟：提出所要預(yù)測的問題及有關(guān)要求，必要時附上有關(guān)這個問題的背景材料，然后一并寄給各專家；各專家根據(jù)所掌握的資料和經(jīng)驗提出自己的預(yù)測意見，并說明自己主要使用哪些資料提出預(yù)測值的，這些意見要以書面形式返回調(diào)查人員；將各專家的第一次預(yù)測值說明列成表，并再次分發(fā)給各位專家，以便他們比較自己和他人的不同意見，修改自己的意見和判斷；將所有專家的修改意見置于一個修正表內(nèi)，分發(fā)給各位專家作第二次或多次修改。最后綜合各位專家的意見便可獲得比較可靠的預(yù)測值。174）時間序列分析法簡單平均法把資料中各期實際銷售量的平均值作為下一期銷售量的預(yù)測值。適用范圍：時間序列比較平穩(wěn)，即隨時間變化各期實際銷售量增減變化不大時。移動平均法按各期銷售量的時間順序逐點推移，然后用最后的移動平均值來預(yù)測未來某一期的銷售量。加權(quán)移動平均法把每期資料的重要性用一個權(quán)數(shù)來代表，然后求出每期資料與對應(yīng)的權(quán)數(shù)乘積之和。指數(shù)平滑法185）相關(guān)分析法（了解）回歸分析法線性回歸和非線性回歸市場因子推演法市場因子：能夠明顯引起某種產(chǎn)品市場需求變化的實際因素。193.1.3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容（1）宏觀因素分析1.投資者首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。2.所選擇的特定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況3.地區(qū)的經(jīng)濟特征確定后，還必須對項目所在地域的情況進行分析。20（2）市場狀況分析1）供給分析

1）調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。

2）分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。

3）分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目。

4）分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。212）需求分析需求影響因素分析需求預(yù)測吸納率分析

就每一個相關(guān)的細分市場進行需求預(yù)測，以估計市場吸納的價格和質(zhì)量。具體內(nèi)容包括：

市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢，預(yù)估市場吸納計劃或相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求。市場購買者的產(chǎn)品功能需求包括：

購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點的區(qū)位分布，投資購買和使用購買的比例。223）競爭分析列出與競爭有關(guān)項目的功能和特點具體內(nèi)容包括：描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點），描述計劃建設(shè)中的競爭性項目，對競爭性項目進行評價。市場細分，明確擬建項目的目標(biāo)使用者具體內(nèi)容包括：目標(biāo)使用者的狀態(tài)、行為、地理分布，每一細分市場下使用者的愿望和需要，按各細分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應(yīng)具備的特色。234）市場占有率分析

Ａ.Ｃ基于競爭分析的結(jié)果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。具體內(nèi)容包括：

估計項目的市場占有率，在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下進一步確認其市場占有率，簡述主要的市場特征；

估算項目吸納量——

項目吸納量=市場供求缺口（未滿足需求量）×擬開發(fā)項目市場占有率

Ｂ.市場占有率分析結(jié)果:

要求計算出項目的市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格和銷售期，并提出有利于增加市場占有率的建議。24（3）相關(guān)因素分析不同類型項目需要重點分析的內(nèi)容包括：P142

1)住宅項目

2)寫字樓項目

3)商業(yè)購物中心開發(fā)項目

4)工業(yè)或倉儲項目253.1.4房地產(chǎn)市場分析報告內(nèi)容：

地區(qū)經(jīng)濟分析區(qū)位分析市場概況分析市場供求分析項目競爭分析營銷建議售價和租金預(yù)測吸納量計劃預(yù)測回報率預(yù)測敏感性分析26

3.2競爭者分析3.2.1識別競爭者競爭者：

與本企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)相類似，并且有相似目標(biāo)顧客和相似價格的企業(yè)。（1）產(chǎn)業(yè)競爭觀念

從產(chǎn)業(yè)方面看，提供同一類產(chǎn)品或可相互替代產(chǎn)品的企業(yè)，構(gòu)成一種產(chǎn)業(yè)。（2）市場競爭觀念

從市場方面看，競爭者是那些滿足相同市場需要或服務(wù)于同一目標(biāo)市場的企業(yè)。273.2.2確定競爭者的目標(biāo)

了解競爭者對目前的情況，對其重要性賦予權(quán)數(shù)：盈利的可能性市場占有率的增長資金流動技術(shù)領(lǐng)先服務(wù)領(lǐng)先

企業(yè)要了解每個競爭者的重點目標(biāo)是什么，才能正確估計他們對不同的競爭行為將做任何反應(yīng)。283.2.3確定競爭者的戰(zhàn)略

各企業(yè)采取的戰(zhàn)略越相似，它們之間的競爭就越激烈一是進入各個戰(zhàn)略群體的難易程度不同。

二是當(dāng)企業(yè)決定進入某一戰(zhàn)略群體時，首先要明確誰是主要的競爭對手，然后決定自己的競爭戰(zhàn)略。

除了在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭外，在不同戰(zhàn)略群體之間也存在競爭。因為：第一，某些戰(zhàn)略群體可能具有相同的目標(biāo)顧客；第二，顧客可能分不清不同戰(zhàn)略群體的產(chǎn)品的區(qū)別，如分不清高檔貨與中檔貨的區(qū)別；第三，屬于某個戰(zhàn)略群體的企業(yè)可能改變戰(zhàn)略，進入另一個戰(zhàn)略群體，如提供高檔住宅的企業(yè)可能轉(zhuǎn)而開發(fā)普通住宅。293.2.4判斷競爭者的反應(yīng)模式（1）從容不迫型競爭者（2）選擇型競爭者（3）兇猛型競爭者（4）隨機型競爭者3.2.5企業(yè)應(yīng)采取的對策決策的依據(jù)：（1）競爭者的強弱（2）競爭者與本企業(yè)的相似程度（3）競爭者表現(xiàn)的好壞30

3.3市場購買行為分析市場可以分為消費者市場和組織市場3.3.1消費者市場及其購買對象（1）消費者市場及其特性概念：個人或家庭為了生活消費而購買產(chǎn)品和服務(wù)的市場。特點：

廣泛性、分散性、復(fù)雜性、易變性、發(fā)展性、情感性、伸縮性、替代性、地區(qū)性、季節(jié)性31（2）消費者市場的購買對象1）便利品（衛(wèi)生紙）

消費者日常生活所需、需重復(fù)購買的商品。

消費者在購買此類商品時，一般不愿花很多的時間比較價格和質(zhì)量，愿意接受其他任何代用品。2）選購品（衣服）

指價格比便利品貴，消費者愿意花較多時間對多家商品從價格、款式、質(zhì)量等方面進行比較之后才決定購買的商品。3）特殊品（汽車）

消費者對其有特殊偏好并愿意花較多時間去購買的商品。

消費者在購買前對這些商品有了一定的認識，偏愛特定的廠牌和商標(biāo)不愿接受代用品。323.3.2影響消費者購買行為的主要因素（1）社會文化因素（圖4-6、4-7）1.文化因素2.社會因素（2）個人因素1.年齡2.性別、職業(yè)、受教育承度3.經(jīng)濟狀況4.生活方式5.個性和自我形象33

（3）心理因素1）動機——為滿足需要而產(chǎn)生的，需要包括（生理需要、安全需要、社會需要、尊重需

要和自我實現(xiàn)的需要）2）感覺3）學(xué)習(xí)4）信念和態(tài)度343.3.3消費者購買決策過程（1）參與購買的角色發(fā)起者、影響者、購買者、決策者、使用者（2）購買行為類型1.習(xí)慣性夠買行為——一般為便利品。以廣告、優(yōu)惠等刺激。2.尋求多樣化購買行為——品牌差異大，不愿比較，經(jīng)常變換品牌。采取銷售促進或占據(jù)有利貨架方式。3.化解不協(xié)調(diào)購買行為——對差異不大的品牌比較后，機會合適就購買4.復(fù)雜購買行為——商品貴重，品質(zhì)差異大，要采取措施介紹商品的性能、特點優(yōu)勢及給消費者帶來的利益，使其最終購買。35（3）購買決策過程1）引起需要內(nèi)部刺激加外部刺激。一是了解與本企業(yè)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)驅(qū)動力，二是安排誘因，使之產(chǎn)生強烈需求，最終購買。2）信息收集

一般來講，引起的需要不是馬上就能滿足，消費者需要尋找某些信息。消費者信息來源主要有：

個人來源（家庭、朋友、鄰居、熟人）

商業(yè)來源（廣告、推銷員、經(jīng)銷商、包裝、展覽）

公共來源（大眾傳播媒體、消費者評審組織等）

經(jīng)驗來源（處理、檢查和使用產(chǎn)品）等。363）方案評價

評價內(nèi)容涉及：

產(chǎn)品屬性（即產(chǎn)品能夠滿足消費者需要的特性）

屬性權(quán)重（即消費者對產(chǎn)品有關(guān)屬性所賦予的不同

的重要性權(quán)數(shù)）

品牌信念（即消費者對某品牌優(yōu)劣程度的總的看法）

效用函數(shù)（即描述消費者所期望的產(chǎn)品滿足感隨產(chǎn)

品屬性的不同而有所變化的函數(shù)關(guān)系）

評價模型（即消費者對不同品牌進行評價和選擇的程序和方法）等問題。374）購買決策

評價行為會使消費者對可供選擇的品牌形成某種偏好，從而形成購買意圖，進而購買所偏好的品牌。

但是，在購買意圖和決定購買之間，有兩種因素會起作用——

一是別人的態(tài)度

二是意外情況

385）購后行為

消費者在購買產(chǎn)品后會產(chǎn)生某種程度的滿意感和不滿意感，進而采取一些使市場營銷人員感興趣的買后行為。

所以，產(chǎn)品在被購買之后，就進入了買后階段，此時，市場營銷人員的工作并沒有結(jié)束，購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺察性能（P）的函數(shù)，

即S＝f（E，P）。

若E=P，則消費者會滿意；

若E>P，則消費者不滿意，

若E<P則消費者會非常滿意。

消費者在購買產(chǎn)品后對產(chǎn)品是否滿意，會影響以后的購買行為39

3.4目標(biāo)市場的細分與選擇現(xiàn)代營銷的核心可以稱為STP營銷：市場細分(Segmentation)目標(biāo)市場選擇(Targeting)市場定位(Positioning)403.4.1市場細分Segmentation（1）市場細分與細分市場市場細分：

以消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體細分市場：市場細分后所形成的具有相同需求的顧客群體成為細分市場。（2）市場細分的依據(jù)與原則

為什么要細分市場？——顧客需求存在著差異性。41房地產(chǎn)市場細分的原則差異性原則可衡量性原則可進入性原則效益性原則42（3）市場細分的標(biāo)準(zhǔn)

1）消費者市場細分的標(biāo)準(zhǔn)地理環(huán)境因素人口因素消費心理消費行為因素

2）生產(chǎn)者市場細分的標(biāo)準(zhǔn)地理因素、追求的利益與使用者狀況等；行業(yè)、企業(yè)規(guī)模、地理位置變量、經(jīng)營變量、采購方法與其他因素等。43（4）消費者偏好與市場細分

1）同質(zhì)偏好

2）分散偏好

3）集群偏好三種選擇：

無差異性營銷：定位于偏好中心，迎合所有消費者

集中性營銷：定位于最大的市場

差異性營銷：同時開發(fā)幾種產(chǎn)品（5）市場細分的程序

1.調(diào)查階段

2.分析階段

3.歸納總結(jié)階段

443.4.2目標(biāo)市場選擇Targeting目標(biāo)市場：企業(yè)打算進入的細分市場、打算滿足的具有某一需求的顧客群體。目標(biāo)市場應(yīng)具備的條件：有一定的規(guī)模和需求有現(xiàn)實購買力有競爭優(yōu)勢細分市場評價：細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景細分市場結(jié)構(gòu)的吸引力企業(yè)的目標(biāo)和資源45目標(biāo)市場選擇的模式：（1）市場集中化以一種營銷組合面只向一個細分市場；消費意愿下降或競爭者進入，則風(fēng)險極大。（2）選擇專業(yè)化有選擇地進入幾個不同細分市場，多個市場盈利，可分散風(fēng)險。（3）產(chǎn)品專業(yè)化企業(yè)生產(chǎn)一種產(chǎn)品，新的替代產(chǎn)品出現(xiàn)，企業(yè)滑坡風(fēng)險。46（4）市場專業(yè)化企業(yè)專門為一個特殊的細分市場服務(wù)，并為該細分市場提供一系列不同的產(chǎn)品。但消費群體支付能力下降，企業(yè)效益下滑。（5）全面覆蓋

實力大的企業(yè)要為所有的消費者提供所需產(chǎn)品服務(wù)。采用無差異性營銷和差異性營銷兩種途徑全面進入市場。（6）大量定制企業(yè)按照每個消費者的要求大量市場，差異性大、價格高。47

3.4.3市場定位Positioning（1）市場定位的含義和方式1）市場定位的含義：根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在細分市場上所處的地位和顧客對產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標(biāo)顧客，使產(chǎn)品在細分市場上占據(jù)強有力的競爭地位。2）市場定位的方式：

避強定位

對抗性定位

重新定位

48（2）市場定位的步驟

1）識別潛在競爭優(yōu)勢

2）企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位

3）制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略49（3）市場定位戰(zhàn)略

1）產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略從質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實現(xiàn)

2）服務(wù)差別化戰(zhàn)略目標(biāo)市場提供與競爭者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)

3）人員差別化戰(zhàn)略通過聘用和培訓(xùn)比競爭者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢

4）形象差別化戰(zhàn)略在產(chǎn)品的核心部分與競爭者雷同的情況下塑造不同的產(chǎn)品形象以獲取差別優(yōu)勢503.5房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃3.5.1房地產(chǎn)項目定位3.5.2房地產(chǎn)項目策劃513.5.1房地產(chǎn)項目定位（1）房地產(chǎn)項目定位1）項目定位的含義

通過對項目詳細調(diào)查分析后要確定項目所面向的市場范圍，并圍繞這個市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規(guī)定，在此基礎(chǔ)上綜合性概括性地將樓盤定位表達出來。2）項目定位的原則

重要性、差異性、優(yōu)越性、可溝通性、不可復(fù)制性、可承受性、利潤性52（2）房地產(chǎn)項目市場定位的內(nèi)容項目定位項目功能屬性定位項目經(jīng)營屬性定位項目市場屬性定位項目價格屬性定位規(guī)劃設(shè)計定位建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計定位開發(fā)與建設(shè)方案定位其他533.5.2房地產(chǎn)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃，是在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上，就房地產(chǎn)開發(fā)的時機、開發(fā)項目選址和開發(fā)產(chǎn)品定位所做出的安排。（劉洪玉，《房地產(chǎn)開發(fā)》）2000年建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價》54房地產(chǎn)項目策劃主要包括：1）項目區(qū)位的分析與選擇；2）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇；3）開發(fā)時機的分析和選擇；4）開發(fā)合作方式的分析與選擇；5）項目融資方式的分析與選擇；6）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇551）房地產(chǎn)項目區(qū)位分析與選擇地域的分析與選擇戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，考慮項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟、法律、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇戰(zhàn)術(shù)性的選擇，是對項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。562）房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的

分析與選擇符合城市規(guī)劃的前提下，按照最高最佳利用原則（即法律上允許、技術(shù)上可行、財務(wù)上可行，經(jīng)濟上效益最大化），選擇最佳的用途、開發(fā)內(nèi)容和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。57案例2某住宅項目的開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模建設(shè)規(guī)模百家湖西花園居住小區(qū)項目總用地面積252668平方米（約379畝），總建筑面積353700平方米，其中住宅321300平方米，幼托、小學(xué)、商店等公共建筑32400平方米。規(guī)劃居住戶數(shù)3200戶，居住人口11200人，設(shè)計容積率1.4，綠化率>40%。建設(shè)內(nèi)容（右圖）本項目主要建設(shè)內(nèi)容面積（平方米）普通公寓160650躍層式公寓160650小學(xué)校4000小區(qū)幼兒園3000變配電所、煤氣調(diào)壓站400商場、文化娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等25000綠地80000區(qū)內(nèi)道路50000583）房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇應(yīng)首先考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開發(fā)建設(shè)的時機。應(yīng)充分估計到辦理前期手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)的難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目可考慮分期分批開發(fā)（滾動開發(fā)）59案例：某項目的開發(fā)進度安排某項目從2011年4月開工之日起開發(fā)期為2年，于2013年3月竣工。銷售從2012年開始，計劃2年完成。具體實施進度如下：

編制可研報告、前期審批等2011年2月—2001年3月

獲取土地使用權(quán)和舊房拆遷