(2024年全年，同比變化)(2024年1-11月，同比變化)(2024年全年，同比變化)(2024年1-11月，同比變化)-辦公樓：四季度上海辦公樓市場共錄得新入市項目2個，總計新增供應15.5萬平方米。季度新租需求按行業(yè)構(gòu)成來看，金融業(yè)占比首位(投資管理、保險與信托)、TMT穩(wěn)居第二與消費品制造業(yè)第三。季內(nèi)縮租退租明顯導致凈吸納量僅錄得5,172平方米。全市空置率持續(xù)上升至22.1%。-零售物業(yè)：位于核心商圈的吉寶靜安中心于四季度開業(yè)，體量約4.3萬平方米。受其影響，全市凈吸納量錄得3.8萬平方米，空置率環(huán)比持平為8.2%。餐飲品類依舊為市場需求主力，季內(nèi)多個服飾品牌首店亮相，推動零售業(yè)態(tài)新租占比持續(xù)提升。-倉儲物流：上海西南區(qū)域迎來三個新項目入市，共計33萬平方米。需求再度轉(zhuǎn)負為負吸納1.5萬平方米。上海周邊市場利用更低的租金吸引新租落地，本季度青浦受此影響較大錄得負吸納；以往價格堅挺且空置率較低的核心子市場出現(xiàn)騰退。租金環(huán)比跌幅擴大3.5%至每月每平方米43.8元。-商務園區(qū)：集鼎天地、科學之門西塔和哈雷路899于當季交付，共計約32.8萬平方米；季度凈吸納量約4.4萬平方米，環(huán)比上升，但同比縮減一半。季度新租需求主要集中于TMT、消費品制造業(yè)與生物醫(yī)藥。同比同比+0.1%+0.1%同比商務園區(qū)同比-0.1%同比內(nèi)資-20.7%-物業(yè)投資：2024年四季度，上海物業(yè)投資市場錄得32筆交易共計99.4億元。辦公樓交易貢獻注：寫字樓租金為報價，按建筑面積計算，不含物管費含稅，加權(quán)平均；零售物業(yè)租金為購物中心首層固定報價，按使用面積計算，不含物管費含稅，簡單平均；物流設(shè)施租金為報價，按建筑面積計算，含物管費不含稅，加權(quán)平均；商務園區(qū)租金為報價，按建筑面積計算，含物管費含稅，加權(quán)平均；投資額包含所有超過1000萬美元的商業(yè)地產(chǎn)交易，且不分整售、部分所有權(quán)或散注：寫字樓租金為報價，按建筑面積計算，不含物管費含稅，加權(quán)平均；零售物業(yè)租金為購物中心首層固定報價，按使用面積計算，不含物管費含稅，簡單平均；物流設(shè)施租金為報價，按建筑面積計算，含物管費不含稅，加權(quán)平均；商務園區(qū)租金為報價，按建筑面積計算，含物管費含稅，加權(quán)平均；投資額包含所有超過1000萬美元的商業(yè)地產(chǎn)交易，且不分整售、部分所有權(quán)或散售(住宅及土地未列入) 11FIGURESI上海|2024年第四季度上海辦公樓市場共錄得2個新項目交付，分別是新天地板塊的太平洋新天地商業(yè)中心(T1)以及世紀大道板塊的世紀財富廣場，共計體量15.5萬平方米，部分項目因市場原因延期致2025年交付。需求方面，第四季度全市去化情況較為低迷，凈吸納量僅為5,172平方米。一方面受到新增供應和退租的影響，另一方面年末許多企業(yè)的決策推遲到明年。因此，季末全市空置率進一步上升，達到了22.1%。行業(yè)需求方面，金融行業(yè)的需求繼續(xù)占據(jù)領(lǐng)先地位，占比23%,主要由投資管理、保險、信托與銀行的需求推動；TMT(14%)需求穩(wěn)居第二位，主力細分需求為軟件系統(tǒng)開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)；專業(yè)服務業(yè)(12%)需求上升至第三位，主要來自咨詢類、律所和會計審計；生物醫(yī)藥在本季度擴張速度加快，占比提升至11.7%。租金方面，第四季度全市租金報價環(huán)比下降1.5%至每天每平方米8.4元，有效租金環(huán)比下降1.6%,至每天每平方米6.0元。未來六個月，上海辦公樓市場預計將迎來80萬平方米的新增供應，租賃市場將面臨激烈的競爭壓力。上海政府工作會議提出的更加寬松的貨幣和經(jīng)濟政策預計將為2025年寫字樓市場帶來積極影響。這些政策通過降低企業(yè)成本、增強市場信心和促進經(jīng)濟活動，將會推動寫字樓市場的需求和發(fā)展。圖表2:上海寫字樓市場供需指標空置率(右軸)新增供應圖表3:上海寫字樓市場租金指數(shù)100二0FIGURESI上海|2024年第四季度零售物業(yè)+0.0%季度環(huán)比圖表4:主要品牌開業(yè)情況圖表4:主要品牌開業(yè)情況-0.5%季度環(huán)比芮歐百貨芮歐百貨FUFUSOUL(時馥獸)正大廣場陸家嘴陽坊涮肉2024年第四季度，上海零售物業(yè)市場迎來一個新項目開業(yè)，位于南京西路核心商圈的吉寶靜安中心，體量約4.3萬平方米。吉寶靜安中心涵蓋美食、運動、悅己體驗、生活美學等多種業(yè)態(tài)，吸納主流和創(chuàng)新品牌，打造個性化的商業(yè)氛圍。8.2%。存量市場中，核心板塊多個項目品牌調(diào)整進程有所放緩，次級與新興商圈個別項目去化壓力尚存，各層級商圈租金走勢呈不同幅度下跌，整體來看，全市購物中心首層租金環(huán)比下行0.5%,為每天每平方米32.6元。餐飲行業(yè)是第四季度需求的主力。消費者對于價格更加敏感，餐飲行業(yè)競爭壓力巨大，品牌快速更新流轉(zhuǎn)，餐飲業(yè)態(tài)新增需求集中在高性價比平價中餐。圖表5:上海零售物業(yè)市場租金指數(shù)各類高端設(shè)計師品牌持續(xù)入駐市區(qū)核心商圈，滿足著各類高端設(shè)計師品牌持續(xù)入駐市區(qū)核心商圈，滿足著人們對于服飾品質(zhì)的追求。戶外運動品牌延續(xù)著今年的活躍表現(xiàn)。此外，以美容，理療和娛樂為主的服務類業(yè)態(tài)也是需求的主力，是人們逛商場時的重要選擇。未來六個月，上海零售物業(yè)市場有望迎來約117萬平方米的新增供應，既有位于淮033凈吸納量-15,414平方米平均租金-3.5%季度環(huán)比空置率凈吸納量-15,414平方米平均租金-3.5%季度環(huán)比+2.8百分點季度環(huán)比環(huán)上海區(qū)域競爭激烈，需求再度轉(zhuǎn)負2024年第四季度上海西南區(qū)域迎來三個新項目入市，共計33萬平方米，分別是易需求再度轉(zhuǎn)負為負吸納1.5萬平方米。上海周邊市場利用更低的租金吸引新租落地，本季度青浦受此影響較大錄得負吸納；以往價格堅挺且空置率較低的核心子市場如浦東空港，由于租戶搬遷整合出現(xiàn)了超過3萬平方米的騰退，同時和進出口較為密切的臨港子市場本季度也錄得負吸納，海運類租戶及出口導向型企業(yè)退租。相對而言松江和金山部分項目在持續(xù)降價下得到去化，且新租多元化，包括云倉、汽車供應鏈、食品及醫(yī)藥配送企業(yè)在本季度錄得新租。綜合來看，全市三方物流、制造業(yè)和食品企業(yè)在新租中的占比分別達到53%、30%和10%?？罩寐室虼伺噬?8.6%,相比去年14.3%上升了超過14個百分點。各子市場分化較大，其中金山和青浦因為較大的新增供應空置率接近或超過50%,其他子市場空置率均位于25%以下。持續(xù)的供應釋放疊加疲弱的需求下，上海的租金環(huán)比跌幅擴大3.5%至每月每平方米43.8元，核心子市場開始出現(xiàn)報價松動，閔行環(huán)比租金跌幅超過5%。供需關(guān)系改善下上海倉儲物流市場將走出低谷迎來復蘇未來六個月，上海將迎來71萬平方米的優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的交付，接近70%的面積位于臨港和松江。2025年在國家全方位擴大內(nèi)需的政策刺激下，將有效推動更多的租戶利用高標準的倉庫管理供應鏈，同時較低的租金價格恰巧迎合了企業(yè)降本增效的訴求；另一方面2025年上海都市圈的供應高峰將迎來尾聲，隨著空置面積的不斷去化，租金有望止跌企穩(wěn)。隨著供需關(guān)系的大幅改善我們期待上海倉儲物流0數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度4世邦魏理仕研究部◎2025CBRE,INC4FIGURESI上海|2024年第四季度凈吸納量43,935平方米平均租金-0.1%季度環(huán)比空置率凈吸納量43,935平方米平均租金-0.1%季度環(huán)比+1.6百分點季度環(huán)比退租整合影響市場去化2024年四季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場新增供應三項，分別為集鼎天地、科學之門西塔和哈雷路899,環(huán)比大幅提升。全年累計新增供應達到920,467平方米，同比增長37.6%。同時，受市場壓力和建設(shè)進度影響，部分項目延期至2025年。本季度凈吸納量為43,935平方米，環(huán)比上升，但同比縮減一半。全年累計凈吸納量為209,951平方米，同比下降25.8%。季度空置率為22.3%,同比上升3.9個百分點，為過去10年最高點。從行業(yè)需求來看，本季度租賃需求主要集中在TMT、消費品制造業(yè)、生物醫(yī)藥和工業(yè)品制造業(yè)。其中，內(nèi)資占比64%,本土企業(yè)占比12%,外資占比24%。從交易結(jié)構(gòu)來看，約40%的交易為搬遷，15%為新設(shè)，退租與遷至自用樓宇的比例也有所上升，整體呈現(xiàn)出新租需求動力不足。從區(qū)域分布來看，張江占比41%,漕河涇占比20%,金橋占比17%。由于供求差距擴大，裝修和免租期政策也繼續(xù)放寬，季末全市租金報價為每天每平方米4.5元，全年跌幅擴大至2.4%。有效租金環(huán)比跌幅擴大至6.1%。未來供應壓力較大，租金承壓未來六個月，市場將迎來約95萬平方米的新增供應，主要集中在張江、漕河涇、浦江和青浦等區(qū)域。優(yōu)質(zhì)供應的增加將帶來更多去化挑戰(zhàn)，但我們預期上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來幾年將專注于高科技、綠色制造和國際化發(fā)展。通過政策支持和資源整合，上海將形成完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，提高研發(fā)和生產(chǎn)效率。同時，優(yōu)化營商環(huán)境并增強對入駐企業(yè)的服務，將促進企業(yè)快速發(fā)展。這些舉措為市場的穩(wěn)定與健0新增供應凈吸納量數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度—租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年第四季度5世邦魏理仕研究部2024年四季度，上海物業(yè)投資市場錄得32筆交易共計99.4億元，環(huán)比下降49.9%,年末市場氛圍較為冷清。全年累計交易119筆，為有史以來最高水平，但交易總額僅625.4億元，同比下降24.2%。買家類型正在經(jīng)歷重構(gòu)，投資型交易持續(xù)主導，但單筆交易規(guī)模縮減明顯，季內(nèi)十億元以下交易占比達94%。手成熟商務區(qū)內(nèi)穩(wěn)定運營的優(yōu)質(zhì)辦公樓。零售物業(yè)交引力持續(xù)釋放，國資租賃住房品牌季內(nèi)收購保租房項目以擴大自身運營規(guī)模。企業(yè)買家表現(xiàn)最為活躍，季內(nèi)錄得服飾與餐飲品牌企業(yè)購置自用商鋪的交易，此外約46%的企業(yè)買家完成投資型交易，其多偏好寫字樓、商鋪及酒店等資產(chǎn)類型。本地民營地產(chǎn)公司本季度表現(xiàn)稍顯積極，推動地產(chǎn)公司交易占比33%。另一方面，險資與地產(chǎn)基金的投資意仍較為謹慎，二者合計占比9%。在資產(chǎn)價格修復加劇，租賃市場表現(xiàn)不及預期的客觀背景下，核心資產(chǎn)憑借相對穩(wěn)定的運營表現(xiàn)與價格預期，成為各類投資者關(guān)注的重點。我們認為，來年適度寬松的貨幣政策將進一步降低融資成本，房企的持續(xù)“瘦身計劃”也將為市場提供更多值得選擇的投資機會，有望推動上海物業(yè)投資市場流動性穩(wěn)定提升。圖表10:上海商業(yè)地產(chǎn)大宗交易成交總額0圖表11:上海商業(yè)地產(chǎn)資本化率甲級寫字樓▲▲▲▲▲世邦魏理仕華東區(qū)研究部陸燕鄒欣辰何天胡優(yōu)優(yōu)喬夢洋業(yè)務線陳學海執(zhí)行董事戰(zhàn)略顧問部中國區(qū)負責人7任何