房地產企業(yè)項目管理標準手冊

目錄

第一章組織管理...........................................1

術語定義............................................................1

組織結構............................................................1

?各級結構職能定位..............................................1

?項目公司組織架構..............................................1

企業(yè)治理結構........................................................4

機構管理............................................................5

?機構設立......................................................5

?機構變更......................................................5

?機構解散和清算................................................5

第二章計劃管理...........................................6

1術語定義..........................................................6

2職責權限..........................................................6

2.1管理職責......................................................6

2.2審批權限......................................................6

3計劃制定與調整管理................................................6

3.1項目年度運營計劃書編制與調整..................................7

3.2項目主項計劃編制與調整........................................7

33項目專項計劃編制與調整........................................7

3.4項目部門月度計劃編制與調整....................................8

4計劃執(zhí)行與監(jiān)督管理................................................9

4.1計劃執(zhí)行與反饋................................................9

4.2項目公司計劃分析會...........................................11

5表單、模板.......................................................11

第三章考核管理..........................................13

職責權限...........................................................13

?管理職責......................................................13

?審批權限......................................................13

項目總體目標考核管理...............................................13

項目年度目標考核管理...............................................13

項目班子及副職考核責任書...........................................13

部門年度考核責任書.................................................14

第四章開發(fā)報建管理......................................15

1術語定義.........................................................15

2職責權限.........................................................15

2.1管理職責......................................................15

2.2審批權限......................................................15

3項目主要開發(fā)報建環(huán)節(jié).............................................15

4項目開發(fā)報建過程管理.............................................15

第五章商務管理..........................................17

術語定義...........................................................17

職責權限...........................................................18

?管理職責......................................................18

?審批權限......................................................18

工程變更管理.......................................................19

?工程變更審批管理..............................................19

?工程變更完工確認管理.........................................20

工程產值報送及月度工程款支付管理..................................20

工程結算計劃及結算審批管理........................................23

承供商管理.........................................................24

?承供商進場、退場管理.........................................24

?承供商考核管理...............................................25

?承供商評價管理...............................................25

其他相關工作.......................................................27

表單、模板.........................................................27

第六章工程技術管理......................................29

術語定義...........................................................29

職責權限...........................................................29

?管理職責.....................................................29

?審批權限......................................................29

工程施工技術管理...................................................30

?施工組織設計和專項施工方案評審..............................30

?組織施工圖紙會審及設計交底...................................31

?施工圖紙管理..................................................33

?工程指令單及工程聯系單.......................................33

?科技優(yōu)化管理.................................................34

工程施工質量管理...................................................35

-甲供材及材料進場驗收管理.....................................35

?工程施工樣板實施管理.........................................36

?工程實體質量檢查.............................................38

?工程質量整改通知單...........................................38

Hi

?工程質量罰款單...............................................40

?施工質量事故處理.............................................41

?督查分包單位質量管控工作的落實情況..........................41

工程施工安全管理...................................................42

?工程施_E安全文明檢查.........................................42

?工程施工安全隱患整改通知單...................................42

?工程安全文明施工罰款單.......................................44

工程施工進度管理...................................................45

?編制《工程總體/分期施工進度計劃》............................45

?編制《工程進度月報》.........................................46

?工程施工進度計劃交底.........................................47

?工程施工進度實時管理.........................................47

?工程施工進度計劃調整.........................................48

?工程進度罰款單...............................................49

?督查分包單位進度管控工作的落實情況..........................51

?督查分包單位安全管控工作的落實情況..........................51

工程竣工驗收管理...................................................52

?分戶模擬驗收管理.............................................52

?竣工綜合驗收管理.............................................52

?竣工圖紙管理.................................................53

表單、模板.........................................................53

第七章營銷管理..........................................55

術語定義...........................................................55

職責權限...........................................................55

?管理職責......................................................55

IV

?審批權限......................................................56

項目定位...........................................................57

貨值管理...........................................................58

?目標貨值管理.................................................58

?動態(tài)貨值管理.................................................60

銷售管理...........................................................61

?銷售方案管理..................................................61

?銷售價格管理..................................................64

營銷費用管理.......................................................68

售后管理...........................................................70

?信息變更管理..................................................70

?退、換房管理.................................................72

?延期簽約管理.................................................73

?延期付款管理..................................................75

營銷數據管理.......................................................77

?營銷數據管理（周/月/季度）....................................77

?營銷數據管理（上半年營銷總結/下半年工作計戈I）...............................79

品牌管理...........................................................81

6）招商及運營管理..................................................82

7）營銷后評價......................................................84

8）表單、模板......................................................86

第八章財務資金管理......................................87

術語定義...........................................................87

職責權限...........................................................88

?管理職責.....................................................88

v

?審批權限......................................................88

全面預算管理.......................................................89

?管理職責......................................................89

?機構設置及職責................................................89

?全面預算職貢分工.............................................89

?預算編制......................................................90

?預算執(zhí)行與控制................................................92

?預算調整......................................................93

?預算分析與預警................................................94

會計基礎管理.......................................................94

?基礎管理......................................................94

?財務報告......................................................98

資金管理..........................................................100

?銀行賬戶管理.................................................100

?備用金管理...................................................103

核算管理..........................................................105

?房地產開發(fā)業(yè)務收入確認......................................105

?費用管理.....................................................107

表單、模板........................................................112

第九章綜合管理.........................................113

術語定義..........................................................113

職責權限..........................................................114

?管理職責.....................................................114

?審批權限.....................................................114

公文管理..........................................................115

VI

?公文分類.....................................................115

?公文格式.....................................................116

?收文辦理.....................................................117

?發(fā)文辦理.....................................................119

會議管理..........................................................121

行政后勤管理......................................................122

?保障用車.....................................................122

?車輛使用.....................................................122

檔案管理..........................................................123

?檔案分類.....................................................123

?檔案保管.....................................................123

第十章項目風險與后評價管理.............................126

術語定義..........................................................126

職責權限..........................................................126

?管理職責.....................................................126

?審批權限.....................................................126

項目風險管理......................................................126

?過程指標監(jiān)控.................................................126

?執(zhí)行專項風險整改方案........................................126

項目后評價管理....................................................127

表單、模板........................................................127

第十一章綜合管理評價...................................129

綜合管理評價的管理要求............................................129

?評價依據.....................................................129

?評價組織與頻次...............................................129

VII

?評價方式.....................................................129

?評價結論.....................................................129

?評價后管理...................................................130

綜合管理評價表的填寫要求..........................................13()

房地產項目管理評價表..............................................131

VIII

第一章組織管理

（1）術語定義

（1）組織治理結構管理

指為實現企業(yè)戰(zhàn)略目標、基于企業(yè)所有權與經營權相互依托、明硝股東/股東會、董事/董事會、監(jiān)事/監(jiān)事會和其他利益

相關人員之間權利和責任分配而形成的分工協作體系。

（2）機構管理

指對各級企業(yè)法人或分支機構的設立/變更/分立/合并/解散/注銷/清算，以及股東、法人、策事、監(jiān)事、高級管理人員變更

.章程內容變更（包括但不限于注冊資本、經營地址、經營范圍等的變更）等進行工商備案事項進行統?管理。

（3）區(qū)域公司

指地產公司所屬分（子）公司，負責管理所轄區(qū)域內的項目公司。

（4）項目公司

指為開發(fā)特定項目而設立的法人公司。

（2）組織結構

各級結構職能定位

表2-1各級結構職能定位

序職能層職靛定

O次位

1局總部戰(zhàn)略引領、資源協謝、運營監(jiān)控、業(yè)務支持

2地產公戰(zhàn)略管控、運營誨控、業(yè)務協同、產品管控、品牌管理

司

投資拓展、項目融費、運營管控.成本管控.設計管理、客戶

區(qū)域公

3服

司

務、物業(yè)管理、工程管理

4項目公產品營精、項目建造（工程施工，開發(fā)報建）、現場協調

司

注：如新進入區(qū)域尚未設立區(qū)域公司的，由地產公司總部履行區(qū)域公司職能

?項目公司組織架構

?項目公司組織結構圖

項目公司

項目總經理

綜

合

營

前

財

辦

銷

期

務

公

管

開

資

室

理

發(fā)

金

部

部

部

（客阪中心＞

圖2”項目公司組織結構

2/132

?項目公司各部門職責

1)項目公司各部門通用職責

表2-2項目公司各部門通用職責表

序一級職能二級職

a能

思想政治工作

1一崗雙責黨風廉政建設

保密責任

安全生產管理

負責本部門職能相關管理制度、管理流程的執(zhí)行與宣貫

參與本業(yè)務線條數據庫的建設

對標分析、優(yōu)化改進與創(chuàng)新

2體系建設建'I本部門與其他部門、以及項目公司的業(yè)務銜接和工作協調

機

制，主動協助和協調相關部門按時完成各項工作

推進各項制度、流程及標準的實施，并根據制度、流程和標準

的

執(zhí)行效果進行完善和修訂

根據戰(zhàn)略規(guī)劃和年度目標，制定部門年度、季度和月度計劃，

3計劃管理組

織執(zhí)行并評估

對本部門工作計劃進行分解，并指導和監(jiān)督落實

根據公司績效管理規(guī)范，建立本部門所屬崗位的關鍵績效考核

相

4績效管理標與工作計劃目標，開展本部門員工的績效管理工作

提供相關業(yè)務信息及數據，協助完成對本部門及相關部門的績

效

考核

提出本部門及本業(yè)務線的人力資源規(guī)劃及培訓需求，參與本部

門

5團隊建設及本專業(yè)線條人員的招聘工作

本部門崗位編制，協助完成本部門崗位說明書的起草、修訂和

完

善工作

組織開展本部門及本專業(yè)線人員的培養(yǎng)，并參與人員調配建議

2)項目公司各剖門職責

表2-3項目公司各部門職責表

序部門主要職能描

號

述

1)工程技術管理：施工圖及變更管理實施、施工組織設計和專

項施工方案審核及管理實施；

2)工程進度管理：工程施工總計劃及分期進度計劃編制、現場

工程技術部進度實時管理；

3/132

（環(huán)境管理3）工程安全管理：管理現場安全文明施工、重點危險源監(jiān)控、

部、安全生重:大安全專項施工方案監(jiān)督落實實施、配合政府職能部門開展

產相

監(jiān)督管理部關檢查工作；

技術管理）4）工程質量管理.：管理現場施工實體質量、施工實體重點部位

質量專項檢查、配合政府職能部門開展相關檢查工作；

5）工程成本管理：施工圖現場實施管理、變更簽證現場管理實

施（盡可能減少現場無效簽證）、竣工圖及結算資料整理

4/132

序部門主要職能描

號

述

D銷售策劃方案的編制與執(zhí)行；

2）銷售人員考核（自建團隊情況）；

2營銷管理部

3）負責售后（信息變更、退換房、延期等）部分管理；

◎執(zhí)行落實總部及區(qū)域安排的其他事項

（1）編制項目專項計劃，并報區(qū)域公司審批；

計劃部（計（2）制定并跟蹤部門月度計劃，組織召開項目計劃分析會；

劃管理、信

3（3）執(zhí)行地產公司或區(qū)域公司制定的計劃，過程跟進并及

息管理部）時向區(qū)域公司反饋；

（4）負責完成上級單位要求的計劃管理相關工作

綜合辦公室

黨建工作，接待、會議管理，公文管理，秘書、印章管理，行

（黨建工作

4政事務管理，檔案管理，配合人力資源管理：人才隊伍建設，

，檔案室，

員工關系管理，招聘管理

人力資源管

理）

組織開展項目開發(fā)報批報建工作，執(zhí)行既定計劃，確保取得各

5前期開發(fā)部

項

證照

1）財務管理：本級會計核算；本級財務報表編制及本級財務

報表審核；配合各級基礎工作及合規(guī)性檢查；預算管理，負責

本級預算編制、預算執(zhí)行、預算分析；具體實施財務信息化建

設。2）資金管理：負責按計劃付款：銀行賬戶管理，負責本

6財務資金部

級銀行賬戶的管理；負責項目現金流分析。

3）稅務管理：本級稅務基礎工作；稅收政策的學習；本級稅

收籌劃

4）清欠管理：負責項目回款的統計分析，未回款的催收

1）負責客戶服務工作管理；

2）負責物業(yè)管理工作；

物業(yè)管理部

73）負責物業(yè)標準化建設；

（客服中心

4）負責處理客戶投訴管理工作

）

5）協助總部品牌維護

（3）企業(yè)治理結構

5/132

圖3-1項目公司治理結構圖

表3-1企業(yè)治理結構及職能

序企業(yè)治理結構名主要職備

a稱能注

公司經理層對某一業(yè)務系2）項目公司綜合辦公室承

1總經理辦公會統重要事項或其他事務辦；

的重要事項進行研究決3）按總經理辦公會要求進

策行記錄

（4）機構管理

機構設立

根據項目拓展實際如在新開區(qū)域，開發(fā)新項目由分管區(qū)域公司新增設

立項目公司進行管理，如在已開發(fā)區(qū)域新增項目，由法律事務部出具

法律風險評估報告，由公司總經理辦公會考慮是否需用老項目公司對

新項目進行產發(fā)管理。

機構變更

公司機構的變更根據實際情況進行處理，

機構解散和清算

項0公司已完成該項目開發(fā)，并在該區(qū)域不再進行后續(xù)開發(fā)則可考慮

注銷該項目公司。

6/132

第二章計劃管理

1)術語定義

I)主項計劃

主項計劃是由關鍵節(jié)點計劃、一二級節(jié)點計劃構成的指導項目開發(fā)的

整體計劃。

2)專項計劃

專項計劃是指根據項目主項計劃編制的更詳細的工作計劃，是各部門、

各專業(yè)對主項計劃的進一步分解，用來指導和控制相關部門月度、周

等的工作。

2)職責權限

?管理職責

表2-1計劃管理的管理職責

序管理職責局總部地產公區(qū)域公項目公

號

司司司

f

1計劃制定與調整管-■V4

理

2計劃執(zhí)行與監(jiān)督管-4V

理

審批權限

表2-2計劃管理的審批權限

區(qū)域項目

序管理決策事細分事項局總地產公

公公

a

項部司司司

項目年度運營計總經理辦

劃公

司編制與調整會

計劃制定與項目主項計劃編總經理辦

1---

調整管制公

與調整會

理

項目專項計劃編總經理

---

制辦

與調整公會

7/132

項目部門月度計

--專題會-

劃

編制與調整

計劃執(zhí)行項目公司計劃分項目總

2---

與析經理

監(jiān)督管理會

3)計劃制定與調整管理

?項目年度運營計劃書編制與調整

配合區(qū)域公司投資運營部編制項目年度運營計劃書，包括不限于提供

項目年度計劃執(zhí)行情況、簽約及回款指標完成情況、下一年工程進度

節(jié)點等。

?項目主項計劃編制與調整

配合區(qū)域公司投資運營部編制項目主項計劃，包括不限于提供項目開

發(fā)報建節(jié)點計劃、工程節(jié)點計劃、營銷節(jié)點計劃等。

?項目專項計劃編制與調整

1)管理流程

2)流程說明

序關鍵活動管理要求時間要主責部門工作文件

弓

求

8/132

項目主項計劃確定后，區(qū)域公

區(qū)域公司《項目專

司相關部門或項目公司計劃

編制項目專相關部項計劃》(初

1部結合項目實際情況，編制12日內

項計劃門/項目稿)

項目專項計劃，項目公司計劃

公司計劃(

部將編制項

部MS02.05-

目專項計劃上報區(qū)域公司審批

LO2O3O1

)