月睿業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望2024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望3零8物流地產(chǎn)市場041922024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望24大供應(yīng)依舊持續(xù)2024對內(nèi)外部宏觀環(huán)境的不確定性，上海辦公樓市場租戶仍保持謹(jǐn)?shù)淖赓U策略。對新項(xiàng)目的相繼入市和業(yè)主持續(xù)在租金及激勵政策上的調(diào)整，成本驅(qū)動型的搬遷及升級需47.6項(xiàng)目推遲至明年交付，短期內(nèi)整體市場仍處于供應(yīng)壓力之下。展望2025年，升級需求以及上海多元的租賃需求將支撐整體市場的復(fù)蘇。然而，大供應(yīng)環(huán)境仍將使市場承壓，板塊及各項(xiàng)目的競爭仍將持續(xù)。圖1上海甲級辦公樓年度新增供應(yīng)量及凈吸納量新增供應(yīng)凈吸納量800新增供應(yīng)五年平均凈吸納量五年平均4000數(shù)據(jù)來32024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望成本仍目租考量因素，

租金下行為租戶提供搬遷及升級契機(jī)圖22024年代表性搬遷類租賃成交圖42024年代表性升級型租賃成交圖例搬遷租賃活躍度圖例升級型需求租賃活躍度數(shù)據(jù)來數(shù)據(jù)來部分租戶首選的租賃

圖32024年搬遷類租賃成交中升級型需求占比租金下降以及部分業(yè)主在

（于建筑裝修方案上給予更大協(xié)空的機(jī)會，通過搬遷達(dá)成其降本增效的不動產(chǎn)策略。與此升級非升級竣工項(xiàng)目以及高質(zhì)成熟項(xiàng)目為租戶提供了升級辦公環(huán)境的2024年上海甲級辦公樓搬遷類74%。升級型考慮企業(yè)新租項(xiàng)目與質(zhì)差異等因素

*于租賃積分析數(shù)據(jù)來42024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望租戶在搬遷流動中尋找成本匹配與質(zhì)提升的新平衡新項(xiàng)目的交付提升甲級辦公樓市場整體物業(yè)質(zhì)，時也為的租戶選擇升級至2020年及之后竣工的項(xiàng)目，然而該部分項(xiàng)企業(yè)帶來更多的升級選擇。在2024目僅占上海甲級辦公樓市場總存量的19%。76%圖圖56上海甲級辦公樓項(xiàng)目竣工年份占比升級型搬遷所選項(xiàng)目竣工年份占比總量總量2020202029%76%*積*積

涵2024搬遷類租賃成交涵2024搬遷類租賃成交數(shù)據(jù)來數(shù)據(jù)來新竣工項(xiàng)目在價格及其它激勵政策，包括：裝免期、裝修補(bǔ)根據(jù)2024年搬遷成交租金分布統(tǒng)計(jì)，超過三成的搬遷成交凈

等方具備更大的議價空租金低于5.0元/平方米/75%的搬遷成交凈租金低于

對新項(xiàng)目的競爭，部分成熟項(xiàng)目業(yè)主時在新租和續(xù)租條款7.0元/平方米/天。

圖5上海甲級辦公樓項(xiàng)目竣工年份占比50%40%30%20%10%0%7.0)9.0)≥租金口徑為凈有效租金于租賃積分析數(shù)據(jù)來52024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望本元2024年上海甲級辦公樓市場需求行業(yè)占比穩(wěn)定，多元行業(yè)需求支撐統(tǒng)需求行業(yè)大類占比超過70%，夯實(shí)上海辦公樓市場需求之本。其中部分細(xì)分行業(yè)不乏亮眼需求表現(xiàn)，時新興行業(yè)需求有望釋放潛能。及會計(jì)事務(wù)所利用租戶市場環(huán)境升級或整合辦公場所；教育企業(yè)樣抓住當(dāng)整規(guī)范化之下，游戲和互聯(lián)網(wǎng)等科技企業(yè)需求保持潛力韌性；部分零售企業(yè)抓住近期核心區(qū)域及邊新項(xiàng)目入市的機(jī)會進(jìn)行辦公空

AI及AI等相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為上海辦公

樓市場的新動能將進(jìn)一步釋放租賃需求。圖72024于成交11%

24%4%金融業(yè)4%專業(yè)服務(wù)業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng)8%制造貿(mào)易零售生命科學(xué)18%13%第三方辦公運(yùn)營其它18%數(shù)據(jù)來62024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望短期內(nèi)供應(yīng)壓力持續(xù)，

中長期有望緩解未來兩年，整體市場仍將承受較大的供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)平均每年慮到辦公樓項(xiàng)目的建設(shè)期，全市甲級辦公新增供應(yīng)量將在

將有接近130萬平方米的新增供應(yīng)入市?；仡欉^往上海傳統(tǒng)中長期顯著降低。

務(wù)區(qū)內(nèi)辦用地供應(yīng)情圖8上海辦公樓規(guī)劃供應(yīng)積和上海甲級辦公樓供應(yīng)走勢積）甲級辦公樓供應(yīng)200180160140120100806040200供應(yīng)體量為3年移動平均值

*于招拍掛公開數(shù)據(jù)整理

*辦用地供應(yīng)口徑為規(guī)劃辦公樓建筑積數(shù)據(jù)來72024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望02零售02024年上海消費(fèi)市場仍臨較大壓力，十一個月全市社會消費(fèi)零總額為16,370億

比下降3.1%物業(yè)市場整體承壓，全年累計(jì)凈吸納約45.1勢頭較2023年有所放緩。圖9上海市社會消費(fèi)零總額及比增長億元社會消費(fèi)零--0月數(shù)據(jù)來82024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望圖上海優(yōu)質(zhì)零物業(yè)凈新增供應(yīng)及凈吸納量建筑148

136504561587344455

08(21)

-50(52)201920202021202220232024凈新增供應(yīng)凈吸納量圈及非核心圈

數(shù)據(jù)來圖上海市主促消費(fèi)政策上海投入市級財(cái)政資金5補(bǔ)資金達(dá)40億范圍涵家電充分調(diào)動3.69000萬產(chǎn)老旅文體

30002000萬元?；a(chǎn)業(yè)展會展等。數(shù)據(jù)來：仲量聯(lián)行研究部根據(jù)上海市政府各項(xiàng)政策總結(jié)整理為進(jìn)一步挖掘消費(fèi)增長潛力和促進(jìn)消費(fèi)增長，2024圖2024年前三季度上海限額以上消費(fèi)和餐飲銷--5.4%體育、娛樂用類家具類通訊器材類糧油、食類住宿餐飲業(yè)數(shù)據(jù)來政策銷92024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望重“情多元的租賃需求。從新開店的業(yè)態(tài)占比變化來業(yè)態(tài)邊產(chǎn)、娛樂體驗(yàn)和藝術(shù)文化展覽、寵物相關(guān)

本穩(wěn)定，而生活方式類租戶比例有所下服務(wù)及產(chǎn)飲牌因消

降。2024年的租賃需求主費(fèi)日益理性而受到更多睞。圖2023及2024新開門店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)變化服飾鞋包美妝個護(hù)配飾珠寶手表24.6%↑2.4百分點(diǎn))2.5%1.1%1.7%潮玩雜貨2.6%(↑百分點(diǎn)劇場文化藝術(shù)2.9%(↑2.0百分點(diǎn)快餐小吃3.7%↑1.0百分點(diǎn)寵物及其他服務(wù)2.1%(↑百分點(diǎn)兒童服務(wù)4.4%(↑2.4百分點(diǎn))))))2.8%)2.3%3.4%2.0%0.6%0.1%3.7%5.6%0.3%電子產(chǎn)游戲科技2.0%(↑0.8百分點(diǎn)烘美容美發(fā)兒童服飾其他生活方式電影院咖啡茶飲健身運(yùn)動場館兒童生活2.7%0.2%0.4%1.8%家居其他娛樂場所其他餐飲兒童娛樂2.0%KTV0.0%24.4%汽車正餐0.2%20245.2%10.8%11.1%時生活方式娛樂餐飲服務(wù)兒童202316.5%4.4%10.9%36個購物中心新開門店業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來102024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望需求端最為活躍的業(yè)態(tài)主為運(yùn)動戶外及潮玩二次元消費(fèi)對健緒價的多樣化需求。圖二次元牌熱力圖五角場中山公園南京東路徐家匯??僑????

?66家127牌

數(shù)據(jù)來202411月圖潮玩牌熱力圖??僑????

?13家273家門店

數(shù)據(jù)來202411月圖上海代表性運(yùn)動戶外牌門店選址????

6??025家150家門店。

數(shù)據(jù)來202411月112024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望零空的購物體驗(yàn)。2024圈項(xiàng)目和九個非核心圈項(xiàng)目共帶來超71萬平方米的新增供應(yīng)。從新開業(yè)購物中心的點(diǎn)來區(qū)等空打造了一個多元化、開放式的購物環(huán)境。二次元等多重的購物體驗(yàn)。圖2024年上海市區(qū)新開業(yè)零物業(yè)虹口今雨薈友邦金融中心場

吉寶靜安中心上海利園豐盛花木時光里Station1907世博天地徐匯萬科廣場西岸夢中心灘公園巷呍???湡?呍???湡??????????GFA(???)Max=320,000Min=10,000數(shù)據(jù)來122024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望“盡管市場仍臨壓力，但多元化新興需求將為零售

租賃市場帶來更多新機(jī)遇展望202511個新項(xiàng)目入市，市場整體入駐率和租金可能繼續(xù)需求方費(fèi)需求的變化正在驅(qū)動零租賃需求的轉(zhuǎn)變。一方

消費(fèi)對精神層和情元和寵物經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域正迎來嶄新的發(fā)展機(jī)遇，預(yù)計(jì)相關(guān)牌將進(jìn)一步

布局線下實(shí)體門店。另一方和養(yǎng)生已成為現(xiàn)代消費(fèi)的重

養(yǎng)生及美容SPA類品

牌有望繼續(xù)拓店。日趨理性的消費(fèi)觀念影響下，性價

穩(wěn)定的租賃態(tài)勢。消費(fèi)對購物體驗(yàn)的追求升級，他們不僅僅重產(chǎn)本

視購物過程中獲的情求零空

成為一個能提供獨(dú)體驗(yàn)和情感連

時也對牌方和場業(yè)主方提出更高的為消費(fèi)創(chuàng)造獨(dú)的購物體驗(yàn)?如通過設(shè)活動或工作坊等等，以提供更加個性化的服務(wù)，來增強(qiáng)消費(fèi)的參

與感和歸屬感。132024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望03應(yīng)自2023年起，上海物流地產(chǎn)市場進(jìn)入供應(yīng)高峰期，2024年保持包括上海在內(nèi)的7個主物流地產(chǎn)市場平均年新增供應(yīng)369萬

此態(tài)勢，年度新竣工項(xiàng)目超130的1.8倍。

上海邊物流地產(chǎn)市場樣迎來供應(yīng)高峰。2023年至2024圖大上海區(qū)域主物流地產(chǎn)市場歷史新增供應(yīng)5,000,0004,500,0004,000,0003,500,0003,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000-2015201620172018201920202021202220232024上海年新增供應(yīng)十年平均年新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來142024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望圖長三角區(qū)域主市場非保稅物流地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖大上海區(qū)域在上海邊物流地產(chǎn)市場中，絕大多數(shù)市場新南京增供應(yīng)在2023或2024年達(dá)到歷史高峰。具體而常熟太倉

無錫2023年新增供應(yīng)為歷史最高水平，分別達(dá)到其十年平均水平的5倍、4上海倍和22024年有107萬平方米的的近3倍。鑒于區(qū)域內(nèi)市場車程較近，可相互吸引嘉興2024年整體需求較弱的杭州寧波壓力進(jìn)一步加劇市場競爭。2024年物流地產(chǎn)存量2025年-2027年新增供應(yīng)主高公路及橋梁/隧道數(shù)據(jù)來圖1,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,000-上大上海區(qū)域地圖時大上海區(qū)域0.511.522.53202220232025*十年平均年新增供應(yīng)年為預(yù)測數(shù)據(jù)來數(shù)據(jù)來在大部分城市內(nèi)部，承接新增供應(yīng)的子市場正發(fā)生變化，供應(yīng)展望2025年，大上海區(qū)域物流地產(chǎn)市場的新增供應(yīng)壓力預(yù)計(jì)2023年至2024浦、，去化現(xiàn)階段的供應(yīng)體量仍需時日，且一定

松江子市場共承接近89%的新增供應(yīng)；2024程度上依賴于國家消費(fèi)支持性政策的力度和效應(yīng)。短期內(nèi)供市場需求端復(fù)蘇應(yīng)端因素所致的競爭壓力預(yù)計(jì)仍將持續(xù)。臨更顯著的供應(yīng)端競爭壓

力。152024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望供應(yīng)圖大上海區(qū)域主物流地產(chǎn)子市場*租金變化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%增長持平下跌包含仲量聯(lián)行長期追蹤的增長：持平：數(shù)據(jù)來大上海區(qū)域內(nèi)所有城市均已進(jìn)入租戶方市場，租戶的議價能2024年第四季度，所有子市場租金均呈力明顯增強(qiáng)。為維持現(xiàn)有租戶的穩(wěn)定性，以及吸引新竣工項(xiàng)目現(xiàn)環(huán)比下降趨勢。激烈的價格競爭促進(jìn)了部分需求的釋放，常遍采取了較為激進(jìn)的定價策略，提供更熟、太倉、嘉興等市場在租金大幅下調(diào)后，其凈吸納量在大上大的租金協(xié)空。據(jù)仲量聯(lián)行對大上海區(qū)域內(nèi)40個子市場海區(qū)域物流地產(chǎn)市場中位居列。162024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望圖大上海區(qū)域主物流地產(chǎn)市場供需關(guān)系5,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,000-2018201920202021202220232024年新增供應(yīng)凈吸納量數(shù)據(jù)來圖大上海區(qū)域主物流地產(chǎn)市場需求趨勢2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,000--500,0002021202220232024上海昆山嘉興太倉數(shù)據(jù)來第三方物流業(yè)仍大上海區(qū)域物流地產(chǎn)的主需求驅(qū)動力。短期內(nèi)，物流地產(chǎn)需求預(yù)計(jì)仍以整合為主，第三方物流服務(wù)商

及制造企業(yè)亦委托第三方為主需求來。激消費(fèi)與拉動內(nèi)需仍為經(jīng)濟(jì)工作重

物流公司租賃高標(biāo)倉，以提升供應(yīng)鏈效率。當(dāng)2025白熱化導(dǎo)致物流地產(chǎn)租金持續(xù)走低，多數(shù)第三方物流企業(yè)借范圍及多類

此契機(jī)整合高標(biāo)倉資，如某家電供應(yīng)鏈物流公司在常熟租家用電器等消費(fèi)有望進(jìn)一步增長。而在潛在系列財(cái)政政策刺

賃超10萬平米等礎(chǔ)消費(fèi)或也將迎來增長。消費(fèi)市場的逐步改

業(yè)為保證供應(yīng)鏈時效，鏈上企業(yè)多數(shù)在價格之外有更加明確有望進(jìn)而帶動相關(guān)企業(yè)對物流地產(chǎn)的增量需求。此外，制造的區(qū)位選擇，除自行尋租外，也常委托第三方物流企業(yè)為其租業(yè)對經(jīng)濟(jì)支撐作用明顯，2024年對GDP的

時，本地第三方物流企業(yè)因租金持貢獻(xiàn)達(dá)26.1%續(xù)下行，加之其對當(dāng)?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)市場的深耕，擴(kuò)展業(yè)務(wù)，租賃工業(yè)地產(chǎn)活躍度較高，相關(guān)企業(yè)在近兩年持續(xù)投資建廠，其中的，來自第三方物流企業(yè)的租賃較多新增廠房坐落于長三角區(qū)域內(nèi)。以汽車制造業(yè)為例，長三需求主以配合終端用戶的業(yè)務(wù)規(guī)劃為主。如果終端求的角地區(qū)作為新能車的重生產(chǎn)服務(wù)區(qū)域和業(yè)務(wù)模式?jīng)]有大的調(diào)整，則第三方物流企業(yè)通常區(qū)域協(xié)會在租賃合到期業(yè)主進(jìn)行續(xù)租談判，自配相關(guān)企業(yè)亦在當(dāng)?shù)睾瓦厖^(qū)域投資設(shè)廠，供應(yīng)鏈上相關(guān)企

物流企業(yè)本身業(yè)務(wù)擴(kuò)張而產(chǎn)生的新租賃需求相對有限。業(yè)也或?qū)⒃趨^(qū)域內(nèi)尋求物流地產(chǎn)租賃機(jī)會。172024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望加ESG采用節(jié)能材料、優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)并提升能效水平。在綠色建筑方LEEDLEED物流倉儲項(xiàng)目注冊數(shù)量在過去六年中快2018年的352024年的351個。圖大上海區(qū)域物流倉儲LEED項(xiàng)目注冊數(shù)量4504003503002502001501005002018201920202021202220232024LEED項(xiàng)目注冊數(shù)量當(dāng)年新增LEED項(xiàng)目注冊數(shù)量數(shù)據(jù)來年月此外，國家政府對分布式光伏的政策力度持續(xù)加大，出臺多項(xiàng)措施助力高標(biāo)倉光伏項(xiàng)目發(fā)展。2021推進(jìn)分布式光伏的開發(fā)與應(yīng)用，并倡導(dǎo)在新建廠房與公共設(shè)施中深度融合光伏建推動區(qū)域內(nèi)光伏建筑一體化發(fā)展。至2024年上半

16圖光伏政策2021.122022.072024.08-2024年)》+”202750%2024-2027年)》全+”重，+”2021.102022.052022.072024.數(shù)據(jù)來物流倉儲設(shè)施因其頂頂資電協(xié)議出電力以獲取額外收益，目各物流地產(chǎn)開發(fā)推

動物流行業(yè)低碳可持續(xù)發(fā)展主措施之一。182024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望04市場?在上海積極推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)的景?即使在新增供應(yīng)持續(xù)放量的2024年新建大型保租房項(xiàng)目及存量納保項(xiàng)目持續(xù)集中舊穩(wěn)健。20246個月以上的項(xiàng)目平均出租率錄得

7.1萬套房87%。今年全年上海長租公寓市場凈吸納量錄超6萬套，

多新入市的新建項(xiàng)目在公共空高于去年全年的5.1友好等維度實(shí)現(xiàn)了更進(jìn)一步的突破，推動長租公寓供應(yīng)延相對成熟片區(qū)的項(xiàng)目，在租賃表現(xiàn)上尤為韌性。續(xù)量質(zhì)齊升的良好勢頭。圖上海長租公寓市場在運(yùn)營項(xiàng)目分布圖2024最多=58002024最少=102024年柱體高度代表套數(shù)多少數(shù)據(jù)來192024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望應(yīng)屆畢業(yè)生群體的租賃需求日益凸顯。?2024年白領(lǐng)作為上海長租公寓的主力租?繼上海住建部門于5月布六個月內(nèi)暫未就業(yè)的高校畢業(yè)

賃人群，其租賃需求整體保持韌性。長租公寓產(chǎn)生可畢業(yè)證申請保障性租賃住房，來自應(yīng)屆畢業(yè)生群體

度持續(xù)加快、全市多個片區(qū)迎來更多配套設(shè)施完的新增租賃需求明顯提升。時近年來高校持續(xù)擴(kuò)

招、高校宿舍短缺問題日益凸顯，許多高校邊的長租公

陪讀家庭選擇從傳統(tǒng)民宅搬遷至這些以多方滿足其寓項(xiàng)目都迎來了更多來自于在校師生的租賃需求，而其中

租住需求的長租公寓項(xiàng)目中。來自在校研究生群體的需求最為強(qiáng)勁。圖長租公寓需求來示意圖陪讀家庭企業(yè)中層在校師生偏質(zhì)高校教職工人員單身年、

職場白領(lǐng)需求短期租客小企業(yè)主偏質(zhì)自由職業(yè)表的

偏好較計(jì)感的數(shù)據(jù)來202024上海業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望大宗成交活躍度再創(chuàng)新高，長租公寓投資策略多元化趨勢顯現(xiàn)。?2024年，上海長租公寓投資市場持續(xù)呈現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展態(tài)勢。今年全年上海共計(jì)成功交易