港中旅香蜜湖工程

籌劃思路同致地產(chǎn)參謀集團(tuán)2025/2/281LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC品·質(zhì)

——時間見證永恒

2025/2/282LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC建筑·品質(zhì)：

建筑的永恒之道在于與居者精神世界的和諧統(tǒng)一，港中旅的建筑不僅具有高尚的品質(zhì)，更多的是掠去浮華以后的沉穩(wěn)和內(nèi)涵——源自國際尊貴人居的品質(zhì)！

2025/2/283LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC人文·品質(zhì)：

“八百買屋，千金買鄰〞，在深圳擁有一套大房子并不值得炫耀。關(guān)鍵在于，生活本身具備怎樣的品位和文化？本工程所擁有的社區(qū)特有文化符號界定了生活的品質(zhì)和韻味，是一所值得一生珍藏的心靈住宅！2025/2/284LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC第一局部高端物業(yè)市場分析2025/2/285LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC一、市場現(xiàn)狀

2002年，深圳批準(zhǔn)預(yù)售面積890萬平方米，超過2001年同期預(yù)售量的39%。南山、福田及寶安成為深圳樓市的三大熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年深圳高端物業(yè)市場的供給量將近400萬平方米，地產(chǎn)界因此稱2002年為“豪宅年〞。2025/2/286LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC二、工程所在片區(qū)市場分析香蜜湖——農(nóng)科中心片區(qū)

香梅路、農(nóng)林路、僑香路、深南路圍合地帶，以香蜜湖路為界，東面為香蜜湖片區(qū)，西面為農(nóng)科中心片區(qū)。中心區(qū)一級輻射地帶是聯(lián)系中心區(qū)與華僑城的紐帶。2025/2/287LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC片區(qū)住宅市場特點(diǎn)

A、豐富的自然人文景觀，功能分區(qū)明顯，已初步形成高尚住宅組團(tuán)；

B、地處CLD環(huán)形區(qū)的高端區(qū)域，開發(fā)潛力巨大；

C、具有良好的教育資源和休閑設(shè)施

D、人氣不濃，商業(yè)氣氛較差；

E、區(qū)內(nèi)公交系統(tǒng)和生活配套尚不完備；2025/2/288LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC香蜜湖片區(qū) 在未來的規(guī)劃中，將呈現(xiàn)一個國際生態(tài)的居住大社區(qū)，隨著CBD的日益成熟和WTO后的新經(jīng)濟(jì)時代，其國際化的人居氣氛是深圳市CLD首席領(lǐng)地。2025/2/289LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC深圳CLD片區(qū)構(gòu)成：1、以環(huán)香蜜湖片區(qū)形成的高尚物業(yè)區(qū)域，吸引著CBD層峰人士及高級經(jīng)理人2、以皇崗公園、中心公園周邊形成中高檔物業(yè)居住區(qū)域，吸引著中高等收入家庭，并吸引局部港人3、由新洲、石廈、下沙形成中等物業(yè)居住區(qū)域，吸引中高級白領(lǐng)人士2025/2/2810LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC三、深圳市內(nèi)高端物業(yè)可比性片區(qū)

1、華僑城片區(qū)東起僑城東路，西抵沙河西路，北至北環(huán)大道，南到深圳灣海岸線，總面積約15平方公里。2025/2/2811LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC特點(diǎn)：

華僑城片區(qū)是深圳知名度較高的高端物業(yè)區(qū)，自然景觀和人文景觀是“旅游+地產(chǎn)〞開發(fā)理念的核心，在全國范圍內(nèi)大力推廣！2025/2/2812LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC 濱海大道以北，沙河?xùn)|路以東，僑城東以西，白石洲路以南，占地面積約2.9平方公里將規(guī)劃為低密度的高尚住宅區(qū)?！参夜菊诨I劃代理的東部紅樹灣工程〕

2、深圳紅樹灣片區(qū)2025/2/2813LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC地理位置、規(guī)模、景觀、前景都是獨(dú)一無二，未來深圳頂級住宅社區(qū)，肩負(fù)著構(gòu)筑深圳濱海城市特色的重?fù)?dān),深港兩地大地產(chǎn)商十分關(guān)注，開展前景看好。特點(diǎn)：2025/2/2814LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC

中心區(qū)位于深圳市特區(qū)內(nèi)的福田區(qū)，用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成，市中心區(qū)總占地面積607公頃，規(guī)劃居住人口7.7萬人。

3、深圳中心區(qū)2025/2/2815LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC作為深圳市“二次創(chuàng)業(yè)〞的主要功能區(qū)，中心區(qū)的建成，將使深圳的城市整體功能更為協(xié)調(diào)，未來建成的中心區(qū)建筑群，將成為深圳二十一世紀(jì)的標(biāo)志性建筑。特點(diǎn)：2025/2/2816LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC典型樓盤戶型（比例）面積（平方米)

波托菲諾四房二廳二陽臺50%240.65四房二廳四陽臺10%220四房三廳四衛(wèi)三陽臺20%249.65別墅復(fù)式20%670純水岸86套TOMNHOUSE250—290

12棟多層、345套180--335四、深圳高端物業(yè)個案分析

2025/2/2817LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC策劃思路

華僑城“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)理念獨(dú)特的人文資源和氛圍獨(dú)一無二意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)宣傳主題：自在的優(yōu)雅，質(zhì)樸的浪漫宣傳賣點(diǎn)：區(qū)內(nèi)7500m2燕棲湖，4300m2天鵝湖2025/2/2818LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC典型樓盤戶型（比例）面積（M2）

星河國際二房二廳11.7％85—87三房二廳68.5％120-178四房二廳19.1％219-325五房三廳0.7％232—2632025/2/2819LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC

策劃思路

‘‘中心區(qū)+地產(chǎn)”的開發(fā)理念國際化的中心區(qū)規(guī)劃為國際人量身定做的居家方式宣傳主題：CBD國際生活領(lǐng)域宣傳賣點(diǎn)：CBD、十四米架空層園林，國際衛(wèi)星接收系統(tǒng)。2025/2/2820LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC

香榭里花園三房二廳91-121四房二廳130-180五房二廳140—217

策劃思路

美地置業(yè)在深圳的開山之作展現(xiàn)尊貴的建筑文化宣傳主題：來自世界的認(rèn)同宣傳賣點(diǎn)：亞洲唯一金塊獎

2025/2/2821LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC

水榭花都17萬平方米，容積率1.4，3層TOWNHOUSE，多層、小高層

策劃思路

實(shí)力雄厚的發(fā)展商背景香蜜湖“景觀+地產(chǎn)”的開發(fā)理念優(yōu)越的湖景資源宣傳主題：地產(chǎn)價值定律。

宣傳賣點(diǎn)：地段+景觀

2025/2/2822LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC五、深圳高端物業(yè)樓盤分析結(jié)論

小區(qū)規(guī)劃彰顯身份，個性鮮明。容積率低、覆蓋率低，建筑風(fēng)格獨(dú)具特色環(huán)境的附加值高周邊有良好的自然環(huán)境或人文環(huán)境為依托，小區(qū)自身有極好的園林，表現(xiàn)為規(guī)模大，工藝精致，苗木品質(zhì)高。2025/2/2823LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC物業(yè)硬件配套方面小區(qū)的停車位比較充足，至少為1：1.2以上電梯、發(fā)電機(jī)等設(shè)備采用國際知名品牌小區(qū)的智能化程度高；物業(yè)軟性配套方面小區(qū)有高檔的會所設(shè)施，如室內(nèi)恒溫泳池；物業(yè)管理檔次高，效勞好。2025/2/2824LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC物業(yè)價格、戶型方面環(huán)香密湖片區(qū)，高端物業(yè)價格均在7000元以上。“性能合理、空間舒適〞的大戶型，面積集中在110～170㎡的三房、四房等大格局戶型，在市場反響良好，銷售順暢。2025/2/2825LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC第二局部工程分析2025/2/2826LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC一、工程根本資料〔一期〕總建筑面積：122087.98㎡其中：住宅：92143.06㎡

商業(yè)：1570.80㎡

會所：1543.00㎡架空面積：3644.07㎡容積率：1.77總戶數(shù)：550戶車位：628個(1:1.14)2025/2/2827LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC二、地塊解析2025/2/2828LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC工程地塊現(xiàn)狀2025/2/2829LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC工程南側(cè)的深圳高級中學(xué)2025/2/2830LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC待建的景昱花園2025/2/2831LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC工程南側(cè)的香榭里花園2025/2/2832LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC工程東側(cè)的翠?；▓@2025/2/2833LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC農(nóng)科中心2025/2/2834LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC三、工程SWOT分析

〔一〕八大優(yōu)勢

1、區(qū)域形象優(yōu)勢：高尚住宅片區(qū)形象深入人心

2、教育資源優(yōu)勢：片區(qū)高素質(zhì)教育資源豐富

3、片區(qū)生活優(yōu)勢：居住氣氛濃厚

4、片區(qū)交通優(yōu)勢；路網(wǎng)興旺2025/2/2835LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC5、休閑空間優(yōu)勢：片區(qū)內(nèi)休閑旅游渡假配套齊全6、園林景觀優(yōu)勢：園林規(guī)劃具有前瞻性7、工程規(guī)模優(yōu)勢：工程規(guī)模大8、企業(yè)品牌優(yōu)勢：開展商實(shí)力雄厚，資源豐富2025/2/2836LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC〔二〕兩點(diǎn)劣勢1、片區(qū)商業(yè)配套缺乏2、公交配套不完善2025/2/2837LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC〔三〕兩大時機(jī)1、隨著CBD的成熟，CLD將日益開展2、香蜜湖農(nóng)科片區(qū)未來良好的規(guī)劃2025/2/2838LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC〔四〕兩大威脅1、市場高端物業(yè)供給量過大，同質(zhì)樓盤競爭劇烈同片區(qū)的直接競爭工程熙園即將啟動華僑城、紅樹灣片區(qū)大量豪宅工程的啟動2、香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，外銷樓盤再創(chuàng)歷史新低2025/2/2839LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC第三局部工程定位

追求居住文明的進(jìn)步

2025/2/2840LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC一、

工程屬性

香蜜湖大型國際高尚親水社區(qū)2025/2/2841LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC

二、市場形象定位

國際人居品質(zhì)名門首府領(lǐng)地

2025/2/2842LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC〔1〕國際人居地段品質(zhì)

1、國際休閑配套：德式堡、永鷹高爾夫、水上樂園、香蜜

湖渡假村、國際網(wǎng)球中心

2、國際教育配套：深圳高級中學(xué)、深圳外國語學(xué)校附屬小

學(xué)、福景外國語學(xué)院、國際幼兒園

3、國際生活配套：SAM會員店、名人俱樂部

香蜜湖區(qū),緊鄰城市最繁華的CBD,以自己優(yōu)雅的姿態(tài),

詮釋CLD的元素,為城市人提供一個完美的棲居地;2025/2/2843LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC〔2〕國際人居建筑品質(zhì) 1、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)：低密度、超前人性化設(shè)計(jì) 2、空間標(biāo)準(zhǔn)：寬敞舒適、高實(shí)用率、與自然結(jié)合緊密 3、建材標(biāo)準(zhǔn)：健康環(huán)保材料 大規(guī)模、低密度、兼容多層及小高層洋房、TOWNHOUSE，又以大三房、大四房為主，一梯兩戶，這種建筑的素質(zhì)本身就代表了一種姿態(tài),洋溢著一種高尚的貴族氣息。2025/2/2844LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC〔3〕國際人居環(huán)境品質(zhì) 1、健康生態(tài)：區(qū)域植被覆蓋率高，空氣質(zhì)量好 2、自然景觀：親近大自然，緊臨山、湖、海等天然景觀 3、園林景觀：高欣賞價值和高參與價值的園林藝術(shù) 工程緊臨農(nóng)科中心天然大氧吧，遠(yuǎn)眺安托山山景，內(nèi)設(shè)大規(guī)模世界四大海灣為主題的親水園林，觀山觀水觀天下。2025/2/2845LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC〔4〕國際人居文化品質(zhì)

1、海洋文化：海納百川，有容乃大

2、品質(zhì)生活：高品味生活環(huán)境對生活質(zhì)量的提升

3、社區(qū)文化：人以群分，在同一層面進(jìn)行高水準(zhǔn)

交流與溝通

本工程在后WTO—CBD時代，具有高素質(zhì)的片區(qū)

形象文化和國際性的人居生活文化。2025/2/2846LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC〔5〕國際人居效勞品質(zhì)

1、提供全方位、多元化、人性化細(xì)膩的效勞

2、物業(yè)管理國際化、智能化、科技化、品牌化。

充分利用港中旅豐富的旅游資源，進(jìn)行更多國際化效勞，演繹國際CLD的品質(zhì)生活2025/2/2847LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC工程開發(fā)理念模型

工程開發(fā)理念模型本工程的理想模式：功能價值與文化價值并重的“雙高〞模式。2025/2/2848LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC三、目標(biāo)客戶定位2025/2/2849LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC在上述九個組群中，本工程的主流消費(fèi)群由以下4個組群構(gòu)成：

1、高文化中收入的“知識英才階層〞

2、中文化高收入的“社會精英階層〞

3、中文化中收入的“高級白領(lǐng)階層〞

4、高文化高收入的“頂級貴族階層〞

2025/2/2850LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC

四、命名建議

港中旅·海灣傾城

輔助推廣名：

海灣世紀(jì)水岸傾城

四海陽光鼎級大觀

2025/2/2851LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC參照項(xiàng)目物業(yè)類型均價(元/M2)綜合調(diào)整系數(shù)本項(xiàng)目修正價格水榭花都TOWNHOUSE15000~18000100/9013500~16200多層10000100/959500小高層8500100/988330熙園TOWNHOUSE15000100/9211040~13800多層*約9000100/978720小高層*約8000100/997920香榭里花園小高層8800100/988630翠?；▓@高層7200100/1107920本項(xiàng)目TOWNHOUSE

11000~14000多層

9000~9300小高層

8200~8500五、價格定位2025/2/2852LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC第四局部營銷思路2025/2/2853LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC一、整體營銷推廣思路1、以國際人居品質(zhì)為工程整體形象啟動；2、以四大海灣園林文化為市場攻擊點(diǎn)；3、首推“TOWNHOUSE〞，樹立樓盤高檔形象；2025/2/2854LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC二、推廣步驟1、以TOWNHOUSE打造市場，塑造國際人居首府形象；2、加推市內(nèi)罕有多層單位，積聚目標(biāo)客戶關(guān)注焦點(diǎn)；3、最后小高層靚景單位隆重出售，形成工程高潮.2025/2/2855LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC2025/2/2856LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC

1、教育

——業(yè)主子女可獲得國際教育游學(xué)基金；2、健康——業(yè)主每年可享受二次免費(fèi)全身健康檢查；

3、裝修——聘請知名家裝設(shè)計(jì)公司提供多種不同風(fēng)格的裝修方案，并選用優(yōu)質(zhì)環(huán)保建材，為業(yè)主提供全屋豪華精裝修；推廣建議2025/2/2857LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC

4、保險——為業(yè)主辦理終身平安保險及裝修保險等；

5、物管——聘請國際知名物業(yè)管理公司提供高品質(zhì)物業(yè)管理；

6、交通——為業(yè)主提供高頻次業(yè)主專車，滿足目標(biāo)客戶少量無車或少車群體需要；2025/2/2858LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC三、入市時機(jī)評估2003年3月底、4月初，本工程開始正式銷售。理由：1、搶在熙園工程之前出售，從而到達(dá)先聲奪人的目的。2、預(yù)留2-3個月時間進(jìn)行工程前期市場預(yù)熱工作。3、具備良好的工程形象展示。2025/2/2859LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC四、入市準(zhǔn)備落實(shí)五個“一〞工程一會所〔包含銷售中心〕一園林展示區(qū)〔銷售中心前廣場及TOWNHOUSE區(qū)域)一游泳池〔一種海岸風(fēng)情〕一形象展示圍墻一棟TOWNHOUSE樣板房2025/2/2860LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC五、整合營銷推廣戰(zhàn)略〔一〕

戰(zhàn)略整合

1、品牌互動營銷戰(zhàn)略

2、全球化營銷戰(zhàn)略3、公關(guān)營銷推廣戰(zhàn)略 4、別出心裁的價格制定策略2025/2/2861LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC(二)整合營銷推廣主題系知名門國際領(lǐng)地2025/2/2862LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC〔三〕整體推廣方案推售時間推售階段預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)2003.3.1-4.5內(nèi)部認(rèn)購認(rèn)購Towhouse70％以上2003.4.6-5.31公開發(fā)售推出單位的80％以上2003.6.1-2003.12強(qiáng)銷期Towehouse和多層單位基本售完，小高層60％以上2004.1-3.31持續(xù)銷售總體85%2004.4.1-4.30尾盤銷售95%以上，二期認(rèn)購20％2025/2/2863LeoHuangTravelIndustryManagementDep.KHC六、分階段推廣策略

〔一〕內(nèi)部預(yù)熱期〔造勢營銷〕隆重推出限量100張VIP優(yōu)先認(rèn)購卡與鳳凰衛(wèi)視聯(lián)合承辦一個高素質(zhì)欄目，提升工程的品味及國際知名度聯(lián)合媒體，開辟“第三只眼看深圳〞欄目，對海歸人士的生活和成功經(jīng)歷進(jìn)行系列跟蹤報道。全面整合教育資源，如設(shè)立港中旅國際游學(xué)基金，凡購置本工程的業(yè)主，子女均可參加國際教育旅行。2025/2/2864LeoHuangTravelIndustryMa