廈門國(guó)稅釋疑土地增值稅八大問題契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅能否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？土地增值稅清算中房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)是否可以扣除？個(gè)人銷售住房和地下車庫(kù)，是否征收土地增值稅？近日，廈門地稅12366迎來一位不一樣的咨詢專家———張標(biāo)敏，來自廈門市地稅局稅政一處，是國(guó)家稅務(wù)總局領(lǐng)軍人才培養(yǎng)對(duì)象，他利用精湛的專業(yè)能力詳細(xì)地解答了納稅人的多個(gè)問題。

“隨著房產(chǎn)交易量的增加，土地增值稅申報(bào)、清算成為許多納稅人關(guān)注的焦點(diǎn)，而且長(zhǎng)期以來，土地增值稅政策又是納稅人的疑難點(diǎn)。所以我們這次專門開通了12366專題熱線，邀請(qǐng)來了重量級(jí)專家，就是為了讓納稅人更加清楚詳細(xì)地了解土地增值稅相關(guān)政策。而專家的詳細(xì)答疑解惑也能讓納稅人對(duì)政策中的疑難點(diǎn)豁然開朗，做到心中有數(shù)?！睆B門市地稅局的工作人員告訴記者。

1問：契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅能否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？

答：根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人對(duì)其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，其持有土地使用權(quán)期間按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，視同按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除。

2問：房地產(chǎn)企業(yè)如果銷售精裝修的房子，房間中的家用電器在計(jì)算土地增值稅時(shí)是屬于開發(fā)成本還是營(yíng)銷費(fèi)用呢？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第四款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

3問：由集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還后資金下?lián)芙o子公司使用，利息由子公司承擔(dān)并由集團(tuán)開票向子公司收取該部分利息，請(qǐng)問子公司負(fù)擔(dān)的這部分利息是否可以抵扣土地增值稅？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第三條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。因此，統(tǒng)借統(tǒng)還利息在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)不得列入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的“利息支出”。

4問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款，銀行在正常的利息之外另行收取一塊“財(cái)務(wù)顧問費(fèi)”，這個(gè)“財(cái)務(wù)顧問費(fèi)”實(shí)際上是貸款的一個(gè)附加條件，請(qǐng)問在土地增值稅清算時(shí)能否將該“財(cái)務(wù)顧問費(fèi)”計(jì)入“利息支出”？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。因此，財(cái)務(wù)顧問費(fèi)不屬于利息支出的范疇，在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”按比例扣除，不得計(jì)入“利息支出”。

5問：我司已收購(gòu)甲公司的全部股權(quán)，甲公司的原股東為法人獨(dú)資，現(xiàn)甲公司成為我司的全資子公司。甲公司曾于2011年10月通過招拍掛的方式取得一塊國(guó)有土地使用權(quán)，該土地項(xiàng)目剛剛開始投資，還未取得房產(chǎn)證，只有土地使用證。請(qǐng)問該土地是否需交增值稅？

答：你司收購(gòu)甲公司的股權(quán)并使甲公司成為你司的全資子公司的行為，僅是甲公司的股東發(fā)生變化，甲公司并未對(duì)外轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，也未取得收入。因此，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，該行為不屬于土地增值稅征收范圍。

6問：集團(tuán)公司以在建工程（集團(tuán)公司立項(xiàng)建設(shè)）投資成立子公司，請(qǐng)問在建工程用于投資要交土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第五條規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。也就是說，集團(tuán)公司以在建工程對(duì)外投資成立子公司，暫免征收土地增值稅，但如果集團(tuán)公司成立的子公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，則應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。

7問：土地增值稅清算中房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)是否可以扣除？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

8問：個(gè)人銷售住房和地下車庫(kù)，是否征收土地增值稅？

答：根據(jù)《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》（廈門市地方稅務(wù)局公告〔2013〕7號(hào)）規(guī)定：自2013年9月1日（稅款所屬期）起個(gè)人轉(zhuǎn)讓寫字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、車位等二手房產(chǎn)的，按轉(zhuǎn)讓收入全額的5%征收土地增值稅。執(zhí)行時(shí)間以向廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心申報(bào)的時(shí)間（收件時(shí)間）為準(zhǔn)。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

小編寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的