尊法學(xué)法守法用法——物業(yè)管理及相關(guān)政策法規(guī)知識(shí)交流2025/3/7河南正弘物業(yè)管理案例：某小區(qū)要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定與現(xiàn)有的物業(yè)管理公司是否續(xù)簽委托效勞合同的問(wèn)題，業(yè)主王某因在開(kāi)會(huì)時(shí)有重要事情外出，不能親自投票，他寫(xiě)出書(shū)面委托書(shū)，寫(xiě)明委托程某〔鄰居〕投贊成與現(xiàn)有物業(yè)管理公司繼續(xù)簽約的票，程某家的房產(chǎn)證上寫(xiě)的名字是他10歲的兒子，他是作為法定代理人的身份參加業(yè)主大會(huì)的，所以在投票時(shí)他投了兩票。請(qǐng)問(wèn)程某投兩票是否合法？為什么？2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理參考答案：合法。依據(jù)：1、?業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)那么?第二十五條，業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。第二十六條，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。2、代10歲兒子投票的依據(jù)：根據(jù)?民法通那么?第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿(mǎn)十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。3、代王某投票依據(jù)：?物業(yè)管理?xiàng)l例?第十二條規(guī)定，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

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尊法是核心，學(xué)法是前提。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理第一局部物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)政策法規(guī)一、國(guó)家物業(yè)管理政策法規(guī)1、物業(yè)管理?xiàng)l例2、物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法3、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理方法4、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)那么5、物業(yè)承接查驗(yàn)方法6、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行方法7、物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法8、物業(yè)效勞收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定9、物業(yè)效勞定價(jià)本錢(qián)監(jiān)審方法〔試行〕10、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定11、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施方法12、關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問(wèn)題的通知13、物業(yè)管理師繼續(xù)教育暫行方法14、前期物業(yè)效勞合同〔示范文本〕15、業(yè)主臨時(shí)公約〔示范文本〕16、建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)區(qū)〕標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知17、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知18、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金免征營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知19、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋20、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理二、國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)1、中華人民共和國(guó)民法通那么2、中華人民共和國(guó)物權(quán)法3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法4、中華人民共和國(guó)消防法5、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例6、保安效勞管理?xiàng)l例7、房屋建筑工程質(zhì)量保修方法8、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法9、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理方法10、城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定11、城市房屋白蟻防治管理規(guī)定第一局部物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)政策法規(guī)2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理三、鄭州市物業(yè)管理政策法規(guī)1、鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例2、鄭州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方法3、鄭州市業(yè)主管理規(guī)約〔示范文本〕4、鄭州市業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約〔示范文本〕5、鄭州市前期物業(yè)效勞合同〔示范文本〕6、鄭州市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么7、鄭州市房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理方法8、鄭州市物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施細(xì)那么〔試行〕9、鄭州市物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法第一局部物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)政策法規(guī)2025/3/7河南正弘物業(yè)管理第二局部物業(yè)管理及相關(guān)政策法規(guī)摘錄2025/3/7河南正弘物業(yè)管理相關(guān)概念物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)效勞企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的買(mǎi)受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。物業(yè)效勞企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。相關(guān)概念2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理業(yè)主共同決定事項(xiàng)物權(quán)法第七十六條以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

〔一〕制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；

〔二〕制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

〔三〕選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

〔四〕選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人；

〔五〕籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

〔六〕改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

〔七〕有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理面積及人數(shù)認(rèn)定專(zhuān)有局部面積和建筑物總面積，可以按照以下方法認(rèn)定：〔一〕專(zhuān)有局部面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；〔二〕建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照以下方法認(rèn)定：〔一〕業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有局部的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有局部按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有局部的，按一人計(jì)算；〔二〕總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理前期物業(yè)管理合同在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者多層建筑總建筑面積在三萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣〔市〕、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂前期物業(yè)效勞合同。建設(shè)單位依法與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理前期物業(yè)管理招投標(biāo)第二十八條建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作：〔一〕現(xiàn)售商品房工程在現(xiàn)售前三十日完成；〔二〕預(yù)售商品房工程在取得?商品房預(yù)售許可證?前完成；〔三〕非出售的新建物業(yè)工程在交付使用前九十日完成。第二十九條在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)效勞費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)效勞費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。第三十條建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約。建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)效勞合同向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。業(yè)主大會(huì)成立后制定管理規(guī)約的，臨時(shí)管理規(guī)約失效。業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)效勞企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效之日起，前期物業(yè)效勞合同終止。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理管理規(guī)約第十九條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定以下主要內(nèi)容：〔一〕共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求；〔二〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)公共費(fèi)用的分擔(dān)、公共收益的分配；〔三〕業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；〔四〕全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)那么；〔五〕物業(yè)管理爭(zhēng)議的處理方式；〔六〕違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理物業(yè)收費(fèi)的案例2021年7月，河北省的張某購(gòu)置鼎泰集團(tuán)開(kāi)發(fā)的鼎泰花園的一套商品房。2021年3月鼎泰花園竣工驗(yàn)收并交付，鼎泰集團(tuán)向張某發(fā)出入伙通知書(shū)，請(qǐng)張某于當(dāng)年的4月1日前來(lái)辦理入伙和房屋交付手續(xù)。但由于張某在深圳工作交通不方便，因此并未按照約定時(shí)間收樓。2021年月2月，張某在春節(jié)回家期間前去鼎泰花園物業(yè)公司辦理入伙手續(xù)時(shí)，鼎泰花園物業(yè)公司要求張某繳納2021年4月1日起至今的物業(yè)費(fèi)。同時(shí)根據(jù)?前期物業(yè)效勞委托合同?約定要繳納相應(yīng)的滯納金。而張某表示自己并沒(méi)有辦理入伙手續(xù)，而且也沒(méi)有入住，更沒(méi)有享受物業(yè)效勞，因此不應(yīng)繳納2021年4月1日起至今的物業(yè)費(fèi)，而是應(yīng)該自辦理入伙手續(xù)之日起〔即2021年月2月〕開(kāi)始繳納物業(yè)費(fèi)。至于說(shuō)滯納金，張某說(shuō)自己沒(méi)有在前期物業(yè)效勞委托合同上簽字，那是開(kāi)發(fā)商自己與物業(yè)公司簽署的合同，因此自己并不接受該協(xié)議的約束，也無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任繳納滯納金。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理互動(dòng)問(wèn)題您認(rèn)為：張某是否應(yīng)該繳納2021年4月1日至今的物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)的滯納金？依據(jù)是什么？同時(shí)，如果您是鼎泰花園的物業(yè)經(jīng)理，您應(yīng)該如何回避此問(wèn)題？2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理解析開(kāi)發(fā)商有權(quán)與物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)效勞合同：根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第三章規(guī)定了前期物業(yè)管理效勞制度，法規(guī)賦予了建設(shè)單位選聘物業(yè)效勞企業(yè)并與之簽訂前期物業(yè)效勞合同的權(quán)利。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同是有法律效力的；前期物業(yè)效勞合同已成為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的法定義務(wù)：根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第25條規(guī)定“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容〞，此規(guī)定實(shí)際隱含了要求業(yè)主承受前期物業(yè)合同權(quán)利義務(wù)的要求，業(yè)主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同合同并經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記后，物業(yè)效勞合同的內(nèi)容已經(jīng)強(qiáng)行納入，并已成為買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的法定義務(wù)；開(kāi)發(fā)商簽訂的前期物業(yè)效勞合同對(duì)小業(yè)主具有約束力：根據(jù)2021年最高人民法院?關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第1條明確規(guī)定“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依法與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞委托合同，對(duì)業(yè)主具有約束力〞。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理未入住沒(méi)有享受效勞并不代表不履行繳費(fèi)義務(wù)?中華人民共和國(guó)合同法?第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立〞。最高人民法院?關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第六條規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供效勞，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)效勞為抗辯理由的，人民法院不予支持。〞2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理沒(méi)有讓每個(gè)小業(yè)主參與前期物業(yè)效勞合同的締約制訂是保護(hù)公眾利益的立法精神：小業(yè)主是否承受未參與締約的前期物業(yè)合同的爭(zhēng)論，可能涉及小業(yè)主個(gè)人利益與公眾利益的沖突，?物業(yè)管理?xiàng)l例?是優(yōu)先保護(hù)大多數(shù)公眾利益的立法精神，說(shuō)明好似是限制了業(yè)主個(gè)人契約自由，但實(shí)際上是克服了業(yè)主個(gè)人自由無(wú)限擴(kuò)張與泛濫可能帶來(lái)的公眾悲劇〔物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備內(nèi)無(wú)人管理、公共秩序無(wú)人維護(hù)，出現(xiàn)混亂狀態(tài)〕和效率減損〔前期物業(yè)企業(yè)與每一個(gè)業(yè)主逐一談判所面臨的高昂締約本錢(qián)及物業(yè)因缺乏有效管理而導(dǎo)致的價(jià)值減損〕，這也符合現(xiàn)代民法以社會(huì)公共利益限制契約自由的立法理念。結(jié)論：張某的主張無(wú)效，沒(méi)有法律依據(jù)。其仍需按照前期物業(yè)效勞合同約定繳納物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)的滯納金。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理在前期物業(yè)工程獲得，要通過(guò)合法途徑，走合法程序，簽訂合法的物業(yè)效勞委托合同；前期物業(yè)效勞委托合同中不能有違反法律和政策規(guī)定的條款，不能有違反業(yè)主權(quán)益的條款；前期物業(yè)效勞委托合同要備案，要公示；在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中在主合同條款和附件中要約定前期物業(yè)效勞委托合同的主要條款；在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件中要有“買(mǎi)受人簽署本合同的同時(shí)承諾對(duì)出讓人依法與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽署的前期物業(yè)效勞委托合同條款的認(rèn)同和遵守〞；要求業(yè)主在簽署物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)簽署?前期物業(yè)效勞協(xié)議?和?臨時(shí)管理規(guī)約?，詳細(xì)約定業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)效勞費(fèi)價(jià)格和支付方式、以及違約責(zé)任；建立完整的效勞過(guò)程記錄：讓效勞留下痕跡，說(shuō)明物業(yè)已經(jīng)合格履行物業(yè)效勞合同約定義務(wù)暢通客戶(hù)溝通渠道：讓業(yè)主感覺(jué)你的效勞在繼續(xù)和運(yùn)轉(zhuǎn)，并沒(méi)有因?yàn)樗牟粎⑴c而停止。同時(shí)告知業(yè)主雖然沒(méi)有入住，但我們已經(jīng)履行物業(yè)效勞的合同義務(wù)。案例：電子郵件的溝通方式讓效勞信息無(wú)處不在。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理物業(yè)管理用房第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房；二萬(wàn)平方米以下的物業(yè)工程，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套工程方案，與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。物業(yè)管理用房，由物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)使用；任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理地上規(guī)劃總建筑面積所配備的物業(yè)管理用房應(yīng)位于地面以上，設(shè)置在物業(yè)工程出入口附近或中心區(qū)域并相對(duì)集中，具備自然通風(fēng)采光條件。沒(méi)有配備電梯的物業(yè)工程，物業(yè)管理用房位置不應(yīng)超過(guò)第三樓層。地下規(guī)劃總建筑面積所配備的物業(yè)管理用房可設(shè)置在地面以下，但應(yīng)具有獨(dú)立性、可分割性，并可單獨(dú)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記?？偨ㄖ娣e在五萬(wàn)平方米以下的，所配備的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)設(shè)置在地面以上。物業(yè)管理用房應(yīng)為永久性建筑，并具有相應(yīng)的規(guī)劃審批手續(xù)。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、消防控制室、監(jiān)控室、公共門(mén)廳、過(guò)道、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、人防工程、社區(qū)配套用房、臨時(shí)性建筑及室內(nèi)層高缺乏2.2米的房屋不得作為物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：〔一〕進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，并到達(dá)辦公或生活條件；〔二〕符合平安、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等相關(guān)要求，上下水、供電等具備正常使用功能，并獨(dú)立計(jì)費(fèi)；〔三〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通訊、有線(xiàn)電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房?jī)?nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。物業(yè)管理用房2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機(jī)構(gòu)，配備維修人員，履行維修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系。建設(shè)單位委托物業(yè)效勞企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。保修責(zé)任2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理第三十六條業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)效勞企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)效勞合同生效之前，與原物業(yè)效勞企業(yè)、新選聘的物業(yè)效勞企業(yè)就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清交等事項(xiàng)進(jìn)行約定。原物業(yè)效勞企業(yè)和新選聘的物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。原物業(yè)效勞企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)效勞費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)效勞企業(yè)不得強(qiáng)行接管。第三十七條物業(yè)效勞合同期滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時(shí)告知物業(yè)效勞企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)效勞合同；物業(yè)效勞企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿(mǎn)兩個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)效勞企業(yè)決定提前解除物業(yè)效勞合同的，應(yīng)當(dāng)告知對(duì)方，并提前三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。交接與合約2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理第三十八條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定提供相應(yīng)效勞。物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞，應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：〔一〕嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省、市規(guī)定的物業(yè)效勞技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、效勞標(biāo)準(zhǔn)；〔二〕及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知平安合理使用物業(yè)的本卷須知；〔三〕確保消防等公共平安設(shè)施完好有效；〔四〕建立各種突發(fā)事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案；〔五〕在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示效勞監(jiān)督，定期聽(tīng)取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善效勞的意見(jiàn)和建議；〔六〕配合居民委員會(huì)做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。約定與法定本卷須知2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理模式。住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)和新建住宅前期物業(yè)效勞，物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。別墅及非住宅類(lèi)物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)效勞費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)效勞本錢(qián)、法定稅費(fèi)和物業(yè)效勞企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)效勞本錢(qián)構(gòu)成內(nèi)容物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)效勞本錢(qián)。物業(yè)效勞收費(fèi)2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理物業(yè)效勞收費(fèi)以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積為準(zhǔn)計(jì)算；辦理房屋所有權(quán)證前以售房合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)計(jì)算。完成物業(yè)承接查驗(yàn)并交付使用的房屋，自開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交付之日下月起，業(yè)主開(kāi)始按月交納物業(yè)效勞費(fèi)。因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業(yè)效勞費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額承擔(dān)?！财陂g的費(fèi)用誰(shuí)來(lái)承擔(dān)〕物業(yè)效勞收費(fèi)2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)效勞企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)效勞企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和管理發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入物業(yè)效勞本錢(qián)，由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。第四十四條住宅小區(qū)交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶(hù)計(jì)量設(shè)施注冊(cè)手續(xù)。物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)效勞企業(yè)自行承擔(dān)。依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)效勞企業(yè)根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。第四十八條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。物業(yè)效勞收費(fèi)2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位，在產(chǎn)權(quán)人取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)后，可由產(chǎn)權(quán)人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。產(chǎn)權(quán)未明晰前，車(chē)位的收益歸全體業(yè)主所有?！岔毰c律師、置業(yè)等方進(jìn)一步溝通、尋求依據(jù)、躲避潛在風(fēng)險(xiǎn)〕第五十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶(hù)外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，是否交納車(chē)位占用費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)決定。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有特殊保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)效勞企業(yè)另行簽訂合同。經(jīng)營(yíng)收入和收取的車(chē)位占用費(fèi)扣除經(jīng)營(yíng)管理本錢(qián)后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。〔思考：如何合理合法的維護(hù)自身利益〕車(chē)位及其他經(jīng)營(yíng)收益2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有以下行為：〔一〕損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)；〔二〕未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌；〔三〕違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；〔四〕擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地；〔五〕侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木；〔六〕亂設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物；〔七〕擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；〔八〕超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音；〔九〕排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品；〔十〕法律、法規(guī)禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無(wú)效的，可以向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)或投訴。物業(yè)管理禁止事項(xiàng)2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理第三條物業(yè)效勞企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)效勞企業(yè)公開(kāi)作出的效勞承諾及制定的效勞細(xì)那么，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)效勞合同的組成局部。

第四條業(yè)主違反物業(yè)效勞合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)效勞與管理的行為，物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條物業(yè)效勞企業(yè)違反物業(yè)效勞合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供效勞，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)效勞為抗辯理由的，人民法院不予支持。效勞糾紛司法解釋2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理第七條業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第十二條因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)效勞合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)效勞糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。物業(yè)使用人相關(guān)條款2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理第五十四條違反本條例第五十一條第一款第〔二〕、〔三〕、〔五〕、〔六〕、〔七〕、〔八〕項(xiàng)規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處分。前款規(guī)定的行政處分權(quán)，在依法實(shí)行城市管理相對(duì)集中行政處分權(quán)區(qū)域內(nèi)的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)行使；其他區(qū)域內(nèi)的，由有關(guān)部門(mén)按照法定權(quán)限行使。第五十五條違反本條例第三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)效勞企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)效勞企業(yè)強(qiáng)行接管的，由縣〔市〕、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)以下罰款，并建議原發(fā)證機(jī)關(guān)撤消其資質(zhì)證書(shū)或者降低其資質(zhì)。第五十六條物業(yè)效勞企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣〔市〕、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，建議原發(fā)證機(jī)關(guān)撤消其資質(zhì)證書(shū)。第五十七條違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門(mén)按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處分。第五十八條業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。法律責(zé)任2025/3/7河南正弘物業(yè)管理河南正弘物業(yè)管理第三局部學(xué)習(xí)物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)的目