房地產(chǎn)建安進(jìn)項(xiàng)問題解答房地產(chǎn)建安進(jìn)項(xiàng)問題解答

1、采取買房送家電的銷售方式，房地產(chǎn)企業(yè)可否抵扣購買家電的進(jìn)項(xiàng)稅額？

答：作為抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額只要是符合企業(yè)經(jīng)營需要并能取得合規(guī)票據(jù)就可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，買房送家電的情況在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在，作為企業(yè)經(jīng)營銷售模式，是和企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的，所以，購買家電只要能取得合規(guī)增值稅專用發(fā)票就可以做進(jìn)項(xiàng)抵扣。

2、以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

答：2016年5月1日后取得按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%，并且確定取得不動(dòng)產(chǎn)方式包括接受投資入股的形式，所以，根據(jù)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資的情況，被投資方可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

3、房地產(chǎn)企業(yè)成片取得土地，分期開發(fā)，進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？

答：將房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價(jià)款作為房地產(chǎn)銷售額的扣減部分，土地價(jià)款可以直接抵扣銷售額，則分期開發(fā)項(xiàng)目，土地成本按如下要求抵減各期銷售額：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）x支付的土地價(jià)款

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

4、房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金、政府性規(guī)費(fèi)是否可以抵扣？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。土地價(jià)款中是否包含其他政府性規(guī)費(fèi)，如大市政配套費(fèi)等，看國土部門相關(guān)規(guī)定。

5、土地出讓金返還是否應(yīng)做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出？

答：土地出讓金返還直接沖減原繳納的土地出讓金。

如企業(yè)購買土地，支付出讓金12000萬元，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定一次性返還土地出讓金2000萬，此時(shí)，土地出讓金返還直接沖減原繳納的土地出讓金，即土地出讓金=12000-2000=10000（萬元）。

6、房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金的滯納金是否可以抵扣？

答：繳納的土地出讓金的滯納金，屬于處罰性質(zhì)的行政收費(fèi)，無法取得增值稅專用發(fā)票，因此不可抵扣。

7、境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？

答：《實(shí)施辦法》第二十五條規(guī)定，從境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。符合要求的境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)可憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

8、零星工程的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？

答：一般采購零星工程，從小規(guī)模納稅人處采購，可到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票。憑代開發(fā)票認(rèn)證后進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。

9、房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何抵扣？

答：《有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》明確，將房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價(jià)款作為房地產(chǎn)銷售額的扣減部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)若支付給政府，屬于土地價(jià)款一部分，則可直接抵減收入。若直接支付給被拆遷人個(gè)人，則不可抵減收入，也不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

10、房地產(chǎn)企業(yè)施工臨時(shí)用水、用電如何抵扣？

答：施工企業(yè)臨時(shí)用水用電，一般在工程結(jié)算時(shí)作為施工方成本一部分，一般不能取得電力、水利部門增值稅專用發(fā)票，因此不能扣除。

11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若自己采購材料，且取得了增值稅專用發(fā)票，則可抵扣。

12、混合銷售業(yè)務(wù)營改增后如何開具發(fā)票和抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

答：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。按照上述規(guī)定分別取得銷售貨物或服務(wù)的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。

13、融資成本可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

答：《實(shí)施辦法》第二十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定，購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。同時(shí)《有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》明確，納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。所以，融資成本不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

14、房地產(chǎn)企業(yè)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的事項(xiàng)有哪些？

答：《有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》明確：

（1）購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)。

（2）非正常損失的購進(jìn)貨物、相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。

（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。

（4）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

（5）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

（6）購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

（7）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

15、建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增后如何發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)管控？

答：由于發(fā)票的獲得、開具、傳遞、作廢、管理及真?zhèn)舞b別都區(qū)別于普通發(fā)票，因此對于增值稅發(fā)票的使用和管理，不僅需要財(cái)務(wù)部門給予重視，在開具和傳遞等各個(gè)環(huán)節(jié)的參與者都要高度重視。各企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際，制訂適合自身的《增值稅發(fā)票管理規(guī)定》，嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行業(yè)務(wù)處理。嚴(yán)格按照營改增政策規(guī)定，對一般納稅人、小規(guī)模納稅人的發(fā)票管理，制訂發(fā)票開立、領(lǐng)用、使用和核銷的管理制度，做到定期或不定期自查和抽查工作，有效防范發(fā)票管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

16、建筑與房地產(chǎn)企業(yè)支付的勞務(wù)派遣費(fèi)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

答：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中商務(wù)輔助服務(wù)包括人力資源服務(wù)，是指提供公共就業(yè)、勞務(wù)派遣、人才委托招聘、勞動(dòng)力外包等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)目前為增值稅納稅范圍。

支付勞務(wù)派遣費(fèi)，若能取得增值稅專用發(fā)票，則可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

17、砂石水泥采購如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

答：一般納稅人銷售自產(chǎn)的沙土石料，可選擇按簡易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。從適用一般計(jì)稅方法的一般納稅人處采購，能夠取得增值稅專用發(fā)票，則可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。若從適用簡易計(jì)稅方法的一般納稅人處采購，能夠取得增值稅專用發(fā)票，則可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。若從小規(guī)模納稅人處采購，能夠取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票，也可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。