房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行之間按揭合作協(xié)議中風(fēng)險(xiǎn)及控制【按】就這個(gè)行業(yè)內(nèi)老生長談問題,轉(zhuǎn)引一篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行之間按揭貸款合作協(xié)議推行過程中法律風(fēng)險(xiǎn)控制文章。實(shí)際上,開發(fā)商在此階段關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在銀行對購房者按揭放款后,小房產(chǎn)證辦理及抵押登記之前這段時(shí)間,因?yàn)殂y行、購房者、開發(fā)商及市場等原因,造成開發(fā)商先行負(fù)擔(dān)確保責(zé)任,以立刻候追索權(quán)利保障程度。另外,此文關(guān)鍵還提出部分替換責(zé)任（包含預(yù)售房屋抵押登記:盡管我認(rèn)為這里還存在很多法理基礎(chǔ)及操作步驟銜接問題）處理方案,以及提醒了現(xiàn)行司法體制下預(yù)查封對開發(fā)商影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按揭合作協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防一、開發(fā)商按揭貸款關(guān)鍵操作步驟（一）首先確定合作按揭銀行。房地產(chǎn)項(xiàng)目在對外銷售之前,通常由開發(fā)商跟銀行簽署按揭合作協(xié)議,約定某銀行對開發(fā)商房地產(chǎn)項(xiàng)目購房人提供按揭貸款,其中包含貸款額度、最高年限和成數(shù)以及開發(fā)商確保責(zé)任（通常確?；蜻B帶確保）等。（二）進(jìn)行商品房銷售活動(dòng)。開發(fā)商在取得項(xiàng)目預(yù)售許可證后或者取得大產(chǎn)權(quán)證對社會(huì)公開銷售,與購房人簽署《商品房預(yù)售協(xié)議》或者《商品房買賣協(xié)議》,并約定采取按揭付款方法。（三）購房人辦理按揭貸款手續(xù)。購房人根據(jù)申請貸款成數(shù)支付首付款,剩下購房款由購房人向銀行申請按揭貸款,同時(shí)由購房人以所購房屋向銀行提供抵押擔(dān)保,銀行經(jīng)審批購房人提供文件資料后放款,并直接將貸款匯入開發(fā)商賬戶。同時(shí)購房人還應(yīng)辦理所購房屋在貸款期限內(nèi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)以及公證、律師見證等手續(xù)。（四）開發(fā)商負(fù)擔(dān)確保責(zé)任。在銀行貸款抵達(dá)開發(fā)商賬戶后,按揭手續(xù)基礎(chǔ)完成,購房人付款義務(wù)也推行完成。但開發(fā)商除了推行《商品房買賣協(xié)議》約定交房義務(wù)外,還要在銀行放貸至購房人所購房屋辦理抵押登記期間,為購房人負(fù)擔(dān)通?；蜻B帶確保擔(dān)保責(zé)任,甚至有些銀行還要求開發(fā)商在貸款期間提供全程連帶確保責(zé)任。銀行為規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn),每筆貸款發(fā)放時(shí),都會(huì)扣除一定百分比（通常為貸款額10%）資金存入開發(fā)商在銀行開立確保金賬戶。二、按揭中多種法律關(guān)系從中國現(xiàn)行按揭中法律關(guān)系來看,其所涉各方主體關(guān)鍵包含銀行、開發(fā)商、購房人和保險(xiǎn)企業(yè)。其她還包含律師、房屋中介機(jī)構(gòu)等。各主體之間法律關(guān)系分別為:（一）購房人與開發(fā)商之間商品房買賣關(guān)系。購房人欲以按揭形式購置房屋,首先必需與開發(fā)商簽署商品房買賣協(xié)議,約定購置特定房屋,并在付款方法中約定以銀行按揭方法付款。（二）購房人與銀行之間借貸關(guān)系。購房人在與開發(fā)商簽署買賣協(xié)議后,應(yīng)按銀行要求提供對應(yīng)文件資料,向銀行申請個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款,銀行則依據(jù)購房人個(gè)人情況、資信情況確定是否同意放款以及具體方法,雙方簽署借貸協(xié)議。（三）購房人與銀行之間抵押擔(dān)保關(guān)系。購房人在向銀行申請貸款同時(shí),要將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行。這需要在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后,方能實(shí)現(xiàn),在此之前由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保。（四）開發(fā)商與銀行、購房人之間擔(dān)保關(guān)系。因?yàn)樵诎唇疫^程中,房屋還未取得產(chǎn)權(quán)證無法辦理抵押登記,所以銀行在放款后,即使有抵押協(xié)議,但抵押行為還未生效,也無法保障銀行放款風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)銀行往往會(huì)要求開發(fā)商為購房人提供階段性通常確保或連帶責(zé)任確保。（五）購房人、銀行與保險(xiǎn)企業(yè)之間保險(xiǎn)關(guān)系。為規(guī)避銀行貸款回收風(fēng)險(xiǎn),購房人在將所購房屋抵押給銀行時(shí),必需將房屋在貸款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),并負(fù)擔(dān)費(fèi)用,銀行為受益人。發(fā)生保險(xiǎn)事故后保險(xiǎn)企業(yè)支付保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購房人所欠銀行貸款。三、開發(fā)商按揭貸款法律風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)榘唇屹J款包含法律主體多,各個(gè)主體之間法律關(guān)系就顯得更為復(fù)雜。假如對其中一個(gè)法律關(guān)系處理與把握稍微不慎,就會(huì)引發(fā)連鎖“多米諾骨牌”效應(yīng)。筆者對開發(fā)商按揭貸款法律風(fēng)險(xiǎn)作以下分析。（一）負(fù)擔(dān)確保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)中國《擔(dān)保法》要求,開發(fā)商為購房人提供通?；蜻B帶確保擔(dān)保（絕大部分為連帶確保）,就肯定會(huì)存在負(fù)擔(dān)確保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。其確保責(zé)任引發(fā)是因?yàn)橘彿咳宋窗磪f(xié)議約定按期償還銀行按揭貸款所造成。一旦購房人發(fā)生此種情況,銀行能夠?qū)㈤_發(fā)商和購房人作為共同被告要求負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任。而購房人與開發(fā)商比起來,顯著要開發(fā)商首先負(fù)擔(dān)責(zé)任是銀行首選,開發(fā)商會(huì)所以負(fù)擔(dān)向銀行償還貸款本息及滯納金。（二）與此相關(guān)其她法律風(fēng)險(xiǎn)。1.與銀行相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。（1）銀行逾期放款或未按購房人要求放款。銀行在放貸之前,應(yīng)由購房人與開發(fā)商簽署《商品房買賣協(xié)議》并繳納首付款。而銀行能否準(zhǔn)期并按購房人要求金額及年限提供剩下按揭貸款,則需要經(jīng)過銀行嚴(yán)格資料審查及審批程序。因?yàn)橘Y源掌握不均衡性,銀行極有可能不按期放貸。而在開發(fā)商與銀行按揭合作協(xié)議中基礎(chǔ)沒有相關(guān)銀行逾期放款違約責(zé)任,即便是有,可能也只是含有形式而無實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。對于開發(fā)過程中最關(guān)鍵“生命線”資金,一旦延遲放貸輕則影響開發(fā)周期,重則造成項(xiàng)目癱瘓乃至于“爛尾”。（2）銀行因多種原因辦理抵押登記延后。因?yàn)殚_發(fā)商為購房人提供是階段性連帶確保,只要購房人所購房屋辦理完產(chǎn)權(quán)登記,就能夠辦理抵押登記了,開發(fā)商也就此脫離了連帶確保責(zé)任。因?yàn)殚_發(fā)商償還能力不管從哪個(gè)角度,作為購房人來說都是無法相提并論。所以即便是房產(chǎn)證下來后銀行也不急著辦理抵押登記,并以種種理由拖延。即使能夠依據(jù)協(xié)議或公平標(biāo)準(zhǔn)去追究銀行責(zé)任,但在實(shí)踐中給予實(shí)現(xiàn)是含有相當(dāng)難度,基于與銀行特定關(guān)系,開發(fā)商是有苦說不出,到頭來只能“自我承受和自我消化”。（3）銀行消極行使權(quán)利,造成開發(fā)商受損。假如在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了購房人延期付款情形,根據(jù)貸款協(xié)議,銀行是有權(quán)解除貸款協(xié)議。但銀行并不著急與購房人解約,而是依據(jù)銀行與開發(fā)商按揭合作協(xié)議,要求開發(fā)商負(fù)擔(dān)還款確保責(zé)任,并直接從開發(fā)商確保金賬戶中劃轉(zhuǎn)。開發(fā)商能做也只是經(jīng)過多種方法去要求購房人按期還款,從而轉(zhuǎn)嫁了矛盾和風(fēng)險(xiǎn),使開發(fā)商處于兩難境地。2.因購房人行為而造成法律風(fēng)險(xiǎn)與銀行相比,不管是資金實(shí)力、個(gè)人資信、既往合作、誠信程度等,購房人均不能與銀行等量齊觀,所以不管產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)種類或風(fēng)險(xiǎn)程度都是大于銀行。（1）購房人未按約定時(shí)限還款。因?yàn)殚_發(fā)商在抵押登記前負(fù)擔(dān)是連帶確保責(zé)任,一旦購房人逾期還款,銀行或者從開發(fā)商賬戶中扣劃確保金,或者提前收回貸款并要求開發(fā)商負(fù)擔(dān)代償義務(wù)。所以即使是開發(fā)商房屋建設(shè)與交付,但在以后一段時(shí)間內(nèi),購房人能不能按時(shí)還款,成為開發(fā)商頭上一顆“定時(shí)炸彈”,隨時(shí)會(huì)因?yàn)橘彿咳硕喾N原因如經(jīng)濟(jì)危機(jī)、房屋質(zhì)量等,造成開發(fā)商要為此先行負(fù)擔(dān)責(zé)任。（2）購房人欺騙貸款行為。欺騙行為具體表現(xiàn)在:提供虛假法律文件資料、對提供文件資料進(jìn)行變造,以她人名義申請貸款等?，F(xiàn)行銀行審查制度即使形式上看似嚴(yán)格,但其多半還停留在形式審查階段,加之誠信體系建設(shè)缺失,一旦出現(xiàn)購房人提供虛假文件資料情況出現(xiàn),則銀行首先拒絕放貸,其次要解除貸款協(xié)議,開發(fā)商可能要為此負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。（3）拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)橘彿咳嗽?如欠交房款,未將相關(guān)辦產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)立刻交納,或者其她原因在開發(fā)商含有辦證條件后不主動(dòng)辦理,造成房產(chǎn)證辦理一拖再拖,抵押登記無法進(jìn)行,開發(fā)商確保責(zé)任也無法立刻解除,從而無形中延長了開發(fā)商確保責(zé)任。（4）購房人因其她客觀原因造成風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殚_發(fā)商銷售對象是不特定社會(huì)群體,購房人隨時(shí)都有可能出現(xiàn)有礙于立刻還款情況出現(xiàn),如購房人死亡、經(jīng)濟(jì)危機(jī)或破產(chǎn)、喪失支付能力等等,出現(xiàn)這種情況,開發(fā)商就可能要負(fù)擔(dān)代償責(zé)任。3.開發(fā)商追償權(quán)能否實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商在負(fù)擔(dān)了代償責(zé)任后,向購房人追償時(shí)能否實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商在負(fù)擔(dān)代償責(zé)任后追償能否實(shí)現(xiàn),受以下條件限制:（1）要求購房人繼續(xù)推行協(xié)議前提是購房人含有推行能力,但從按揭角度看,按揭購房人已經(jīng)在實(shí)際上不再含有這么條件。（2）開發(fā)商解除協(xié)議,要求購房人返還房屋,并向購房人返還首付款。但在貸款償還上,包含一個(gè)償還主體問題,即是開發(fā)商直接將貸款償還給銀行還是由購房人還給銀行,復(fù)雜法律關(guān)系給開發(fā)商善后處理造成極大負(fù)擔(dān)。4.相關(guān)法律政策風(fēng)險(xiǎn)（1）《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部相關(guān)依法規(guī)范人民法院實(shí)施和國土資源房地產(chǎn)管理部門幫助實(shí)施若干問題通知》要求,被實(shí)施人購置辦理了商品房預(yù)售協(xié)議登記立案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記房屋,人民法院能夠進(jìn)行預(yù)查封。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被實(shí)施人名下,預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。根據(jù)該要求,開發(fā)商在按揭確保期間,假如購房人所購開發(fā)商房屋因其她原因被預(yù)查封,且又拖欠銀行貸款,開發(fā)商在負(fù)擔(dān)確保責(zé)任后收回已被法院預(yù)查封房屋可能性很小,開發(fā)商輕易變成最終受害者。（2）最高人民法院于11月4日實(shí)施《相關(guān)人民法院民事實(shí)施中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)要求》第6條要求:“對被實(shí)施人及其所扶養(yǎng)家眷生活所必需居住房屋,人民法院能夠查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。”該要求保護(hù)了購房人基礎(chǔ)生存利益,但假如開發(fā)商負(fù)擔(dān)了確保責(zé)任,因?yàn)闊o法依法收回房屋,開發(fā)商所以需要負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)在所難免。四、開發(fā)商按揭貸款法律風(fēng)險(xiǎn)防范（一）采取替換責(zé)任方法。1.由專業(yè)擔(dān)保企業(yè)為購房人提供連帶責(zé)任擔(dān)保。這么做好處是能夠避免開發(fā)商在將房屋售出后,還要繼續(xù)負(fù)擔(dān)理應(yīng)轉(zhuǎn)移社會(huì)職能,減輕開發(fā)商精神壓力和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),愈加好地投入到產(chǎn)品品質(zhì)提升和市場建設(shè)中去,而擔(dān)保企業(yè)又所以拓寬了業(yè)務(wù)領(lǐng)域。但此種方法前提或困難在于:（1）擔(dān)保企業(yè)出于避險(xiǎn)目,不愿意包含這一領(lǐng)域業(yè)務(wù)。（2）擔(dān)保企業(yè)現(xiàn)在實(shí)力有限,對小開發(fā)項(xiàng)目尚可,但達(dá)成一定規(guī)模,恐怕就力不從心了。（3）開發(fā)商與擔(dān)保企業(yè)既往或曾經(jīng)有過合作關(guān)系,這對是否能采取此種方法至關(guān)關(guān)鍵。（4）在擔(dān)保費(fèi)用負(fù)擔(dān)上,開發(fā)商和購房人能否達(dá)成一致。（5）現(xiàn)行法律或者政策方面應(yīng)給予一定保障和支持。2.給予商品房預(yù)售抵押生效法律效力。因?yàn)橐罁?jù)中國現(xiàn)行法律要求,不動(dòng)產(chǎn)抵押,需經(jīng)過抵押登記方能生效,而在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)到購房人前,房屋抵押無法在法律上達(dá)成生效條件。所以,在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)到購房人前,開發(fā)商為了銷售以及回款,不得不去負(fù)擔(dān)連帶確保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理措施》第3條第4款要求,“本措施所稱預(yù)購商品房貸款抵押,是指購房人在支付首期要求房價(jià)款后,由貸款銀行代其支付其它購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款推行擔(dān)保行為。”以后條要求看,似乎應(yīng)隱含著預(yù)售商品房也是能夠辦理抵押。北京市房地產(chǎn)管理部門現(xiàn)在已經(jīng)開始接收辦理預(yù)售商品房抵押登記,其中關(guān)鍵步驟是房地產(chǎn)管理部門能否制訂好步驟,而且作為銀行開發(fā)商能否接收。（二）在按揭現(xiàn)行操作方法下完善協(xié)議條款。假如短期內(nèi)改變現(xiàn)行按揭貸款模式和步驟難度過大,包含多方面協(xié)調(diào)與配合,那么現(xiàn)階段把好協(xié)議簽約質(zhì)量關(guān),是一個(gè)比較含有實(shí)效性方法。1.與銀行按揭合作協(xié)議。首先,應(yīng)該增加約定辦理抵押登記期限條款。開發(fā)商應(yīng)在與銀行按揭合作協(xié)議中約定,如開發(fā)商在辦理完成購房人所購房屋產(chǎn)權(quán)證并向銀行提供后多少個(gè)工作日內(nèi),銀行應(yīng)辦理完成抵押登記手續(xù),逾期辦理銀行應(yīng)對由此造成開發(fā)商增加損失賠償,并按逾期期限負(fù)擔(dān)對應(yīng)違約責(zé)任,由此督促銀行加緊辦理速度。其次,約定銀行逾期放款違約責(zé)任。購房人按銀行要求提供真實(shí)文件資料后,銀行經(jīng)過審查,在要求期限內(nèi)將貸款打入開發(fā)商賬戶。無正當(dāng)理由出現(xiàn)逾期,銀行應(yīng)向開發(fā)商負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。不過上述兩點(diǎn)難點(diǎn)在于銀行能否接收這么條款,我們應(yīng)該看到在房地產(chǎn)資金融通市場上還是貸出方市場。2.開發(fā)商與購房人《商品房買賣協(xié)議》。在與購房人簽署《商品房買賣協(xié)議》中應(yīng)對下列問題給予明確:（1）與購房人明確開發(fā)商負(fù)擔(dān)確保責(zé)任解約權(quán)。在購房人逾期償還銀行月供情形下,在銀行不主動(dòng)推行解約權(quán)條件下,在《商品房買賣協(xié)議》協(xié)議中約定,明確開發(fā)商在銀行確保金賬戶因購房人逾期還款原因被扣劃（可約定具體扣劃次數(shù)或金額）,開發(fā)商能夠解除《商品房買賣協(xié)議》,同時(shí)可約定購房人應(yīng)負(fù)擔(dān)所以產(chǎn)生違約責(zé)任。（2）與購房人相關(guān)產(chǎn)權(quán)證辦理問題約定。因?yàn)樵趯?shí)際中,可能出現(xiàn)多個(gè)原因造成購房人不主動(dòng)辦理產(chǎn)權(quán)或怠于行使權(quán)利,如個(gè)人經(jīng)濟(jì)問題,產(chǎn)生退房計(jì)劃等。所以在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí),購房人往往不主動(dòng)主動(dòng)。所以應(yīng)在《商品房買賣協(xié)議》中嚴(yán)格約束購房人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)相關(guān)義務(wù)。如不立刻到場造成辦理延期,不交納稅費(fèi)而造成辦理拖延,購房人都要為此負(fù)擔(dān)對應(yīng)違約責(zé)任。（三）其她風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防方法。1.與銀行做好溝通與協(xié)調(diào)工作。因?yàn)槟軌蛱峁┌唇屹J款商業(yè)銀行眾多,每個(gè)銀行審貸標(biāo)準(zhǔn)又各有差異。所以,作為開發(fā)商應(yīng)與合作銀行在按揭審查標(biāo)準(zhǔn)上保持良好溝通,如要求銀行提供具體標(biāo)準(zhǔn),對房地產(chǎn)開發(fā)商按揭業(yè)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)等。以此確保信息對稱和通暢,使審查不再成為按揭阻礙。2.完備事先防范程序?，F(xiàn)在按揭做法是開發(fā)商與購房人先行簽署買賣協(xié)議,然后再向銀行申請,由銀行進(jìn)行資料審查。很多則是因?yàn)榘唇胰瞬环蠗l件而銀行拒絕放貸,從而造成了辦理期限延后和資金使用計(jì)劃變更。在實(shí)際中,能夠采取先向銀行提供資料措施,在銀行初步審查無大問題時(shí),開發(fā)商再與購房人簽署協(xié)議,正式向銀行申請貸款。但程序增加可能會(huì)造成銀行工作量增大。3.辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)事先準(zhǔn)備。為預(yù)防購房人在入住后拖延辦理產(chǎn)權(quán)證,開發(fā)商在為購房人辦理入住時(shí)能夠要求購房人將相關(guān)稅費(fèi)先行交齊,如契稅、公共維修基金、印花稅等,同時(shí)提供辦理產(chǎn)權(quán)委托手續(xù)及相關(guān)證件,這么能夠確保在未來辦理產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)遲滯時(shí),不會(huì)從根本上造成延誤。（四）明確法院相關(guān)預(yù)查封情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸临Y源部、建設(shè)部相關(guān)依法規(guī)范人民法院實(shí)施和國土資源房地產(chǎn)管理部門幫助實(shí)施若干問題通知》要求,預(yù)查封關(guān)鍵指法院對被實(shí)施人還未取得權(quán)屬證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)所采取訴訟保全和實(shí)施方法,其效力等同于查封。假如不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被實(shí)施人名下,預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記,查封期限從預(yù)查封之日起計(jì)算。預(yù)查封期限為兩年,屆滿能夠續(xù)封一次,續(xù)封期限為1年,特殊情況經(jīng)高級(jí)人民法院同意,可再續(xù)封1年。由此可見,預(yù)查封方法采取對于開發(fā)商來說,是存在相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。其有下列數(shù)種情形:1.對開發(fā)商全部繳納土地使用權(quán)出讓金,但還未辦理土地使用權(quán)登記,法院能夠開發(fā)商為被實(shí)施人,對土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封.2.開發(fā)商部分繳納土地使用權(quán)出讓金還未辦理權(quán)屬登記,可分割土地使用權(quán),對經(jīng)國土管理部分確定后土地使用權(quán)預(yù)查封。不可分割,