領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金股份代號(hào)：823中期報(bào)告服務(wù)的廣大社區(qū)，在亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可靠的夥伴。關(guān)於本報(bào)告及領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金（「領(lǐng)展房託」）身分根據(jù)上下文含義亦可指領(lǐng)展房託本身。本報(bào)告涵蓋了領(lǐng)展房託由2024年4月1日起年」）的表現(xiàn)。我們於本報(bào)告中詳述領(lǐng)展房託於我們過去幾年訂下的發(fā)展計(jì)劃所得的進(jìn)展，並重點(diǎn)說明財(cái)務(wù)因素、策略因素、環(huán)境因素、社會(huì)因素及管治因素之間如何互相配合，以及闡述這些因素對(duì)我們的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展的影響。載於本報(bào)告的資料與我們內(nèi)部管理和董事會(huì)報(bào)告的指標(biāo)一致，同時(shí)亦可與我們過往的報(bào)告作比較。完整的可持續(xù)發(fā)展績(jī)效披露可參閱我們的可持續(xù)發(fā)展彙編：/tc/ 關(guān)於領(lǐng)展 集團(tuán)行政總裁報(bào)告書08估值回顧資本管理 企業(yè)管治披露核數(shù)師審閱報(bào)告50簡(jiǎn)明綜合收益表簡(jiǎn)明綜合全面收益表52綜合分派報(bào)表53簡(jiǎn)明綜合財(cái)務(wù)狀況表54簡(jiǎn)明綜合權(quán)益及基金單位持有人應(yīng)佔(zhàn)資產(chǎn)淨(jìng)值變動(dòng)表55簡(jiǎn)明綜合現(xiàn)金流量表56簡(jiǎn)明綜合中期財(cái)務(wù)資料附註57五年表現(xiàn)概要78投資者資料納入指數(shù)釋義及詞彙84公司資料2領(lǐng)展是領(lǐng)先、獨(dú)立且一體化的房地產(chǎn)投資者及管理人，聚焦亞太區(qū)市場(chǎng)。我們發(fā)揮在資產(chǎn)和物業(yè)管理以及基金管理的實(shí)力，管理領(lǐng)展房託及其房地產(chǎn)投資組合。我們矢志為基金單位持有人提供穩(wěn)健的回報(bào)及增長(zhǎng)。領(lǐng)展房託按資產(chǎn)價(jià)值等多項(xiàng)指標(biāo)，領(lǐng)展房託是亞洲最大的房地產(chǎn)投資信託基金。領(lǐng)展房託於香港聯(lián)合交易所主板上市，（股份代號(hào)：823持有兩項(xiàng)不同的業(yè)務(wù)：及資產(chǎn)類別持有多元化的物業(yè)權(quán)益。第一按資產(chǎn)價(jià)值計(jì)為亞洲最大的房地產(chǎn)投資信託基金年收益、物業(yè)收入淨(jìng)額及可分派總額增長(zhǎng)記錄%自由流通量，股份由機(jī)構(gòu)和私人投資者持有投資管理能力投資管理能力房地產(chǎn)權(quán)益領(lǐng)展房託物業(yè)組合停車場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)(3)辦公大樓辦公大樓辦公大樓澳洲、新加坡及英國(guó)辦公大樓辦公大樓物業(yè)組合價(jià)值 ,(1)於2024年9月30日的物業(yè)總估值，其中包括海濱匯2024/2025中期業(yè)績(jī)摘要 強(qiáng)韌的財(cái)政狀況 辦公大樓3領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/20253房地產(chǎn)投資信託基金，立足亞太區(qū)的領(lǐng)先投資者及管理人，高效營(yíng)運(yùn)平臺(tái)。主席報(bào)告書任主席的身份發(fā)表我的第一份中期報(bào)告書。整體宏觀環(huán)境中仍具抗逆力。領(lǐng)展是專注於亞太區(qū)的獨(dú)立且一體化的房地產(chǎn)投資者及管理人，具備健全的治理與環(huán)境、社會(huì)及管治常規(guī)。我們的專業(yè)人員團(tuán)隊(duì)秉持專注於積極資產(chǎn)管理、多元化及投資回報(bào)的方針，成就良好往績(jī)。過去五年，領(lǐng)展房託物業(yè)組合持續(xù)擴(kuò)展，現(xiàn)時(shí)涵蓋香港、中國(guó)內(nèi)地、新加坡、澳洲及英國(guó)，除了零售，亦包括辦公大樓及物流物業(yè)。此外，領(lǐng)展已成功執(zhí)行逾60億美元的出售交易，帶來強(qiáng)勁回報(bào)。領(lǐng)展房託作為亞洲最大的房地產(chǎn)投資信託基金，獲機(jī)構(gòu)及散戶投資者支持，自由流通量為100%。於過去19年間，領(lǐng)展房託穩(wěn)健而強(qiáng)大的物業(yè)組合推動(dòng)增長(zhǎng)，為基金單位持有人持續(xù)提供穩(wěn)定回報(bào)。領(lǐng)展的未來策略是聚焦領(lǐng)展譜寫發(fā)展新篇章之際，我們預(yù)期市況仍充滿挑戰(zhàn)，故須因時(shí)制宜，適時(shí)調(diào)整過往19年來賴以成功之道，在以香港為基地的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升領(lǐng)展房託物業(yè)組合的抗逆力，並通過多元化戰(zhàn)略支持盈利增長(zhǎng)。在我的事業(yè)生涯中，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)從未經(jīng)歷如此巨大變局，並伴隨多重宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)型，包括人口結(jié)構(gòu)變化、地緣政治挑戰(zhàn)而導(dǎo)致貿(mào)易流向轉(zhuǎn)變、氣候變化及對(duì)可持續(xù)發(fā)展與科技急速進(jìn)步的關(guān)注。上述各結(jié)構(gòu)性變化均影響香港經(jīng)濟(jì)及整個(gè)亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資環(huán)境。這些結(jié)構(gòu)性問題及地緣政治的結(jié)果難以預(yù)料，但肯定的是，它們促成一個(gè)充滿未知的新時(shí)代誕生，使所有企業(yè)都必須作出應(yīng)對(duì)及轉(zhuǎn)變。全球金融危機(jī)過後，量化寬鬆力度史無前例，我們尚未充分掌握其後續(xù)發(fā)展。這些政策於過去數(shù)年內(nèi)迅速逆轉(zhuǎn)，使投資者、公司及主權(quán)資本都面對(duì)困難的調(diào)整。隨著利率上升，大眾及許多機(jī)構(gòu)的實(shí)際收入下降，導(dǎo)致信心低落、消費(fèi)支出及政府投資減少。為應(yīng)對(duì)日益增加的不明朗因素，投資者傾向於選擇具有規(guī)模、流動(dòng)性及交投活躍的投資機(jī)會(huì)。大量資金流入於美國(guó)上市且市值具主導(dǎo)地位的少數(shù)科技公司，這些公司能夠提供豐厚的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整後回報(bào)。同時(shí)，我們注意到愈來愈多資金投入交易所買賣基金（ETF）及指數(shù)追蹤基金，這些投資項(xiàng)目流動(dòng)性高且市場(chǎng)平均回報(bào)豐厚，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較低。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202556主席報(bào)告書同的經(jīng)濟(jì)周期，不僅為基金單位持有人帶來持續(xù)的穩(wěn)定回報(bào)，並兼?zhèn)湓鲩L(zhǎng)潛力與抗逆力。領(lǐng)展作為房地產(chǎn)投資者，營(yíng)運(yùn)多元資產(chǎn)。為了吸引投資者投資於聚焦亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資信託基金，我們不僅有責(zé)任保持領(lǐng)展房託的規(guī)模及流動(dòng)性，更有必要展示未來的商業(yè)模式及策略，既具備抗逆力，又能實(shí)現(xiàn)超越平均水平的回報(bào)及增長(zhǎng)。我們必定時(shí)刻關(guān)注基金單位持有人的利益，更要與其他資本夥伴及持份者利益一致。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資信託基金模式或會(huì)受到利率及房地產(chǎn)周期等不可控因素影響，須切合投資者需要並有別於傳統(tǒng)模式。領(lǐng)展的策略重點(diǎn)是發(fā)展現(xiàn)有領(lǐng)展物業(yè)組合及搭建投資管理業(yè)務(wù)增長(zhǎng)引擎。構(gòu)建多元化的物業(yè)組合及提升資產(chǎn)將可增強(qiáng)盈利質(zhì)素及抗逆力，以及向基金單位持有人作出分派的能力。領(lǐng)展通過擴(kuò)展投資管理業(yè)務(wù)，包括加強(qiáng)與其他資本夥伴合作的能力，可更快地推進(jìn)多元化策略，並且通過共同投資及資產(chǎn)管理來創(chuàng)造新的收入來源。隨著我們擴(kuò)大於亞太區(qū)主要市場(chǎng)的版圖，成功之路就要繼續(xù)加強(qiáng)實(shí)力及洞悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。發(fā)展之路任重道遠(yuǎn)，但面對(duì)宏觀結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，要實(shí)現(xiàn)多元化及持續(xù)增長(zhǎng)的重要性是毋庸置疑。我們需要以深思熟慮但堅(jiān)定不移的方式來駕馭風(fēng)險(xiǎn)。改變之必要毫無懸美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局及許多其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的央行已開始減息，但在抑制通脹與避免經(jīng)濟(jì)衰退之間的平衡十分微妙，降息的步伐和廣度可能是逐步且不確定。撰寫本報(bào)告時(shí)，美國(guó)總統(tǒng)大選結(jié)果仍未公布，且需稍待時(shí)日才可弄清形勢(shì)，我們暫時(shí)難以估量影響。相比之下，投資者可說有些利好先兆。最近幾星期，中國(guó)內(nèi)地取消部分過去幾年實(shí)施的緊縮措施，轉(zhuǎn)而推出多項(xiàng)寬鬆政策以刺激增長(zhǎng)。全球減息及中國(guó)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)刺激措施應(yīng)會(huì)惠及香港的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，我們亦看到與大灣區(qū)融合帶來的結(jié)構(gòu)性變化，改變了消費(fèi)者的行為，促使零售商不得不檢討及調(diào)整策略。在亞太地區(qū)的其他經(jīng)濟(jì)體，部分初見市場(chǎng)穩(wěn)定跡象，個(gè)別優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呈現(xiàn)租金增長(zhǎng)。隨著物流、生活及數(shù)據(jù)中心等熱門及新興領(lǐng)域的價(jià)格開始完善，有投資者轉(zhuǎn)為積極探索零售及辦公室等傳統(tǒng)資產(chǎn)，物色因估值低而致具潛力帶來高於平均風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整回報(bào)的價(jià)格錯(cuò)配入市良機(jī)。上述課題印證了審慎靈活投資方式的必要性，但對(duì)於領(lǐng)展房託這類型具有差異化營(yíng)運(yùn)平臺(tái)的進(jìn)取型投資者，卻可預(yù)見市場(chǎng)機(jī)遇。本人謹(jǐn)此衷心感謝聶雅倫，並很榮幸接替他擔(dān)任領(lǐng)展主席，曾與他共事的人都深深讚賞他的正直誠(chéng)信及領(lǐng)導(dǎo)才能。過去九年在他領(lǐng)導(dǎo)下，雖然地緣政治存在暗湧及經(jīng)歷艱難的疫情時(shí)期，領(lǐng)展房託卻跨越經(jīng)濟(jì)周期而取得顯著增長(zhǎng)及長(zhǎng)足發(fā)展。承先啓後這任務(wù)富於挑戰(zhàn)性同時(shí)令人振奮。我們同時(shí)歡迎龔楊恩慈加入董事會(huì)出任獨(dú)立非執(zhí)行董事，為我們帶來豐富的銀行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)公營(yíng)部門的深刻了解。自加入領(lǐng)展以來，我與董事同仁及管理團(tuán)隊(duì)成員廣泛交流，對(duì)他們的才幹及本集團(tuán)之間的凝聚力深感敬佩。上下同欲者勝，同時(shí)與投資者保持一致。我對(duì)團(tuán)隊(duì)上下充滿信心，並希望藉此感謝集團(tuán)行政總裁王國(guó)龍、管理團(tuán)隊(duì)及所有員工的付出而達(dá)成這次穩(wěn)健的中期業(yè)績(jī)。我亦有機(jī)會(huì)與基金單位持有人及其他重要持份者會(huì)面，銘感各位分享的觀點(diǎn)及建議。我期待在未來日子與各位再作交流。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202578集團(tuán)行政總裁報(bào)告書全球房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)轉(zhuǎn)型的背景下仍充滿挑戰(zhàn)。儘管我們持續(xù)應(yīng)對(duì)難以預(yù)測(cè)的不明朗因素，本2024/2025財(cái)年上半年取得穩(wěn)健的中期業(yè)績(jī)，本人衷心感謝領(lǐng)展全體員工的辛勤付出及努力，共創(chuàng)如此佳績(jī)。致力於進(jìn)一步多元化領(lǐng)展房託物業(yè)組合，並提高自身實(shí)力。於2024/2025財(cái)年上半年，收益及物業(yè)收入淨(jìng)額分別按年增長(zhǎng)6.4%及5.8%。期內(nèi)可分派收入總額增長(zhǎng)4.3%至34.76億港元。期內(nèi)每基金單位分派亦按年增長(zhǎng)3.7%。於2024年9月30日，投資物業(yè)組合的估值輕微減少至2,311.28億港元，主要?dú)w因於資本化率攀升。財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)健，淨(jìng)負(fù)債比率為20.6%。香港經(jīng)濟(jì)溫和增長(zhǎng)，而就業(yè)市場(chǎng)仍然緊張。旅遊業(yè)亦正逐步復(fù)蘇。然而，在結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，零售業(yè)正身處逆風(fēng)。儘管市況嚴(yán)竣和消費(fèi)氣氛疲弱，得益於必需品零售業(yè)務(wù)及停車場(chǎng)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)，香港物業(yè)組合在報(bào)告期內(nèi)的總收益及物業(yè)收入淨(jìng)額分別按年增加2.2%及2.4%。香港零售物業(yè)組合維持97.8%的高租用率，並於報(bào)告期內(nèi)簽訂超過300份新租約。商戶銷售額較香港零售市場(chǎng)整體銷售優(yōu)勝。儘管北上消費(fèi)漸趨穩(wěn)定，香港融入大灣區(qū)卻是持續(xù)影響消費(fèi)習(xí)慣的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。我們繼續(xù)積極管理商戶組合，滿足消費(fèi)者不斷變化的消費(fèi)模式及偏好，從而適應(yīng)這些變化。我們將中菜館及超市等若干表現(xiàn)欠佳的分部，替換為美食廣場(chǎng)等更迎合購物者需求的新穎理念。此外，我們持續(xù)增加非租金輔助收入，包括商場(chǎng)銷售場(chǎng)地及廣告，以及吸引大灣區(qū)的營(yíng)運(yùn)商加入香港物業(yè)組合，並以創(chuàng)新及嶄新的市場(chǎng)理念豐富其產(chǎn)品。我們持續(xù)投資於資產(chǎn)提升項(xiàng)目，以確保物業(yè)保持吸引力及競(jìng)爭(zhēng)力。富善及秀茂坪商場(chǎng)的資產(chǎn)提升工程分別於2024年4月及7月竣工，並在商戶的鼎力支持下取得雙位數(shù)的投資回報(bào)率。我們已預(yù)留約6.57億港元作為目前正在規(guī)劃和法定審批的項(xiàng)目的資本開支。停車場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)的收入按年溫和增長(zhǎng)1.4%。我們利用人工智能及雲(yún)端技術(shù)，通過升級(jí)智能停車場(chǎng)系統(tǒng)改善泊車體驗(yàn)。我們將繼續(xù)以創(chuàng)新方式提高生產(chǎn)力。香港特別行政區(qū)政府於2024年10月發(fā)表的最新施政報(bào)告提出多項(xiàng)措施，促進(jìn)香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及改善民生。我們對(duì)香港的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展充滿信心，但預(yù)期短期內(nèi)業(yè)務(wù)仍將面對(duì)挑戰(zhàn)。展望未來，我們?nèi)悦媾R巨大挑戰(zhàn)及不明朗因素。前路崎嶇，我們必須繼續(xù)奮鬥、砥礪前行、保持創(chuàng)新及積極制訂解決方案。集團(tuán)行政總裁集團(tuán)行政總裁報(bào)告書前所未有地重要。我們須繼續(xù)多元化領(lǐng)展房託物業(yè)組合，增強(qiáng)我們的實(shí)力。於報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展房託的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入淨(jìng)額分別按年增長(zhǎng)39.2%及37.6%，主要來自上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)的貢獻(xiàn)，主因我們於2024年2月收購上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)餘下50%的股權(quán)後，開始將其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)綜合入賬。此外，我們成功整合該上海商場(chǎng)的管理並重塑品牌。中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)組合租用率維持於96.4%的穩(wěn)健水平。撇除了正進(jìn)行重大商戶重組及商場(chǎng)重新定位的北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)外，續(xù)租租金調(diào)整率為正6.4%。我們?yōu)橹袊?guó)內(nèi)地的零售組合採(cǎi)取積極的租賃方式，確保我們的產(chǎn)品充滿活力，吸引顧客。我們亦通過縮減若干有經(jīng)營(yíng)壓力的商戶規(guī)模，並更新商戶組合並提供更多元化的產(chǎn)品，從而提升購物體驗(yàn)，其中一個(gè)例子是領(lǐng)展中心城地庫樓層資產(chǎn)提升，不僅帶來43.8%的投資回報(bào)率，亦通過在新規(guī)劃的空間引入53個(gè)新品牌提升了購物體驗(yàn)。廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)二期及北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)的資產(chǎn)提升項(xiàng)目計(jì)劃於2025年中旬竣工。中國(guó)內(nèi)地消費(fèi)持續(xù)疲弱，零售銷售額呈現(xiàn)不同趨勢(shì)，城市之間的復(fù)蘇步伐不一。儘管我們已設(shè)法保持高租用率，辦公室及物流行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。我們已為物業(yè)制訂針對(duì)性計(jì)劃，以應(yīng)對(duì)不利市況及不明朗因素。2024年9月以來，中國(guó)中央政府宣布一系列刺激增長(zhǎng)的財(cái)政及貨幣措施，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性、房地產(chǎn)行業(yè)、消費(fèi)者信心及製造業(yè)活動(dòng)等挑戰(zhàn)。我們歡迎政府的大力支持，這對(duì)提振中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)及改善物業(yè)組合前景至關(guān)重要。澳洲零售物業(yè)組合的銷售額持續(xù)上升，租用率維持在接近全面租出的水平，銷售額已超越疫情前的水平，而我們亦持續(xù)改善商戶組合及產(chǎn)品類型。隨著資本化率提升，澳洲辦公大樓行業(yè)的估值進(jìn)一步下調(diào)。我們的澳洲辦公大樓組合受到影響，但我們樂見悉尼甲級(jí)商廈的供求動(dòng)態(tài)改善，並對(duì)該市場(chǎng)前景持樂觀態(tài)度。由於顧客流量恢復(fù)至疫情前水平，在強(qiáng)勁的租賃需求及商戶銷售額支持下，新加坡的裕廊坊及SwingBy@ThomsonPlaza表現(xiàn)強(qiáng)勁，租用率接近全面租出的水平，錄得18.9%的正續(xù)租租金調(diào)整率。我們亦通過引入全新餐飲概念及新上市的品牌，持續(xù)完善商戶組合，推動(dòng)業(yè)績(jī)更上一層樓。整體而言，澳洲及新加坡的物業(yè)組合繼續(xù)受惠於穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)根基及增長(zhǎng)前景。隨著我們繼續(xù)多元化發(fā)展領(lǐng)展房託物業(yè)組合，更均衡地投資於亞太區(qū)的主要市場(chǎng)，我們特別留意到在澳洲、日本及新加坡這些交投活躍及流動(dòng)性高的市場(chǎng)的機(jī)遇。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202511集團(tuán)行政總裁報(bào)告書當(dāng)我們面對(duì)極不明朗的市況，審慎的資本管理至關(guān)重要。2023年初，我們深信全球通脹會(huì)持續(xù)，會(huì)有一段較長(zhǎng)時(shí)間維持較高利率，從而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成持續(xù)壓力。我們亦關(guān)注不斷演變的地緣政治緊張局勢(shì)、本地經(jīng)濟(jì)不景及其他結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。我們決定通過供股增強(qiáng)我們的資本基礎(chǔ)，既要作好最壞打算，同時(shí)部署抓緊若市場(chǎng)長(zhǎng)期轉(zhuǎn)差而出現(xiàn)的機(jī)會(huì)。隨著時(shí)間過去，整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及全球房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)差已進(jìn)一步印證我們的觀點(diǎn)，保持較低融資成本和較強(qiáng)融資能力愈發(fā)重要。我們繼續(xù)審慎檢視投資機(jī)遇，並堅(jiān)守尋找具吸引力投資機(jī)遇的原則。我們正按計(jì)劃繼續(xù)制訂及實(shí)施領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，以增強(qiáng)抗逆力及支持增長(zhǎng)。我們已根據(jù)領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略確定兩大關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。首先，我們將繼續(xù)積極管理領(lǐng)展房託物業(yè)組合及作多元化投資，以提高物業(yè)盈利的質(zhì)素及抗逆力，以及我們向基金單位持有人作出分派的能力。其次，我們致力於提升自身投資管理能力。隨著我們?cè)趤喬珔^(qū)不斷擴(kuò)展，我們計(jì)劃加強(qiáng)資產(chǎn)及物業(yè)管理技能，以確保我們?cè)谀繕?biāo)市場(chǎng)的卓越營(yíng)運(yùn)。我們亦將發(fā)展基金管理能力，使我們除了管理房地產(chǎn)投資信託基金，亦能與資本夥伴合作並為其提供管理服務(wù)。我們一直積極尋找市場(chǎng)機(jī)遇，包括併購能夠填補(bǔ)我們能力缺口並加快我們發(fā)展的平臺(tái)。然而，我們?nèi)詴?huì)慎思篤行，瞄準(zhǔn)良機(jī)。本人與管理團(tuán)隊(duì)衷心感謝聶雅倫先生接近十年以來擔(dān)任董事會(huì)主席期間所給予的指導(dǎo)及支持；於這段期間，我們攜手取得纍纍碩果，以及應(yīng)對(duì)前所未有的挑戰(zhàn)。我們期待在未來的日子與新任主席歐敦勤先生及其他董事會(huì)成員緊密合作。員工是我們業(yè)務(wù)不可或缺的一部分，亦是我們成功的關(guān)鍵。我們?cè)陬I(lǐng)展培養(yǎng)出強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)合作及卓越文化，對(duì)此本人深感自豪。在實(shí)施領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略的過程中，我們繼續(xù)增強(qiáng)組織。我們?cè)诙喾矫娌粩喟l(fā)展，例如加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)、更新董事會(huì)、理順內(nèi)部流程及升級(jí)系統(tǒng)。持續(xù)提供正面積極的工作環(huán)境，認(rèn)可員工的貢獻(xiàn)，並鼓勵(lì)同事共同成長(zhǎng)，對(duì)我們甚為重要。隨著我們的發(fā)展，我們需要在招聘及挽留人才方面保持高度的競(jìng)爭(zhēng)力，並要推動(dòng)為員工帶來成長(zhǎng)及新機(jī)遇的策略。本人謹(jǐn)此衷心感謝所有同事、持份者及基金單位持有人的支持及信任。展望本財(cái)政年度下半年及未來，我們?nèi)悦鎸?duì)巨大的挑戰(zhàn)及不明朗因素。我們必須繼續(xù)奮鬥，砥礪前行，保持創(chuàng)新及積極制訂解決方案，乘風(fēng)破浪。集團(tuán)行政總裁領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金的管理人2024年11月6日領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202513領(lǐng)展作為亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先的投資者及管理人，我們預(yù)測(cè)及應(yīng)對(duì)新興風(fēng)險(xiǎn)的能力對(duì)保持抗逆力並創(chuàng)造長(zhǎng)期回報(bào)至關(guān)重要。下文載列我們面對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)的詳盡分析及背景，讓大家加深了解這些風(fēng)險(xiǎn)與領(lǐng)展房託的相關(guān)之處。2亞太區(qū)地緣政治緊張局勢(shì)及經(jīng)濟(jì)再平衡風(fēng)險(xiǎn)描述全球利率及融資環(huán)境不斷轉(zhuǎn)變。美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局開始減息後，亞太區(qū)內(nèi)的反應(yīng)大相逕庭。香港各大銀行大致跟隨減息，澳洲及新加坡則因經(jīng)濟(jì)前景仍然強(qiáng)勁而維持平穩(wěn)的貨幣政策，而中國(guó)內(nèi)地正努力應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩，推出了一系列減息及其他刺激措施以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)並健康發(fā)展。另一邊廂，日本審慎上調(diào)基準(zhǔn)利率，結(jié)束負(fù)利率時(shí)代。對(duì)我們業(yè)務(wù)的影響於澳洲、日本及新加坡的機(jī)會(huì)：澳洲、日本及新加坡的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境及前景利好投資。這些市場(chǎng)勢(shì)將受惠於商業(yè)房地產(chǎn)的穩(wěn)定需求。於中國(guó)內(nèi)地的審慎措施：儘管近期政府出臺(tái)的一籃子政策令人鼓舞，惟經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)仍持續(xù)面對(duì)挑戰(zhàn)，意味須以更審慎的措施推動(dòng)中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合展現(xiàn)抗逆力。融資成本及匯率波動(dòng)：美國(guó)與亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)體之間的息差可能導(dǎo)致匯率波動(dòng)。融資成本及匯率變動(dòng)可能影響不同市場(chǎng)的物業(yè)投資以港元作出分派的能力。我們的對(duì)策我們一直審慎評(píng)估不同市場(chǎng)的投資機(jī)遇，當(dāng)中會(huì)考慮經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及前景，以持續(xù)打造領(lǐng)展房託的多元化物業(yè)組合。我們亦通過資本管理及對(duì)沖措施審慎應(yīng)對(duì)融資成本及貨幣風(fēng)險(xiǎn)，以減輕市場(chǎng)波動(dòng)的影響。風(fēng)險(xiǎn)描述地緣政治仍是影響亞太區(qū)投資策略的主要因素，特別是中美貿(mào)易爭(zhēng)端及近期朝鮮半島局勢(shì)升級(jí)。這些風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致市場(chǎng)存在不明朗因素，並對(duì)投資及資本配置決策產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。國(guó)際投資者仍在衡量投資中國(guó)內(nèi)地的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致投資氣氛疲弱。同時(shí)，澳洲、日本及新加坡等市場(chǎng)因與西方經(jīng)濟(jì)體系的更緊密經(jīng)濟(jì)聯(lián)繫而受惠，正迎來新的增長(zhǎng)機(jī)遇。對(duì)我們業(yè)務(wù)的影響對(duì)中國(guó)內(nèi)地投資氣氛疲弱：中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的不確定性可能會(huì)令國(guó)際資本的投資更趨謹(jǐn)慎，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)需求減少，並對(duì)物業(yè)價(jià)格造成下行壓力。於澳洲、日本及新加坡的機(jī)會(huì)：這些市場(chǎng)穩(wěn)定且與西方經(jīng)濟(jì)體系接軌，使其成為極具吸引力的投資勝地。全球?qū)ν顿Y該等市場(chǎng)的興趣依然濃厚。擴(kuò)大於這些市場(chǎng)的資產(chǎn)分配將使領(lǐng)展房託物業(yè)組合因多元化及風(fēng)險(xiǎn)緩解而獲益。我們的對(duì)策我們對(duì)領(lǐng)展房託物業(yè)組合採(cǎi)取積極的管理及多元化方針，此舉有助我們減低對(duì)特定市場(chǎng)或行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)捕捉增長(zhǎng)機(jī)遇。在我們已經(jīng)佔(zhàn)有有利版圖的香港及中國(guó)內(nèi)地，我們正專注於提高現(xiàn)有資產(chǎn)的抗逆力及營(yíng)運(yùn)效率。我們亦於澳洲、日本及新加坡物色機(jī)會(huì)，以期均衡配置領(lǐng)展房託物業(yè)組合。3跨境消費(fèi)與香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)描述領(lǐng)展一直打造多元化的領(lǐng)展房託物業(yè)組合，但以資產(chǎn)值而言，香港仍為最大市場(chǎng)。隨著香港持續(xù)與大灣區(qū)融合，消費(fèi)模式已有所改變。愈來愈多香港居民受較低的物價(jià)水平吸引，跨境前往深圳購物。這轉(zhuǎn)變對(duì)香港的零售商舖人流及本地消費(fèi)造成負(fù)面影響，尤其在臨近邊境的北部地區(qū)，而深圳零售商則受惠於此趨勢(shì)。對(duì)我們業(yè)務(wù)的影響香港零售業(yè)面臨壓力：隨著北上消費(fèi)持續(xù)，當(dāng)人流及銷售額減少，香港的零售物業(yè)可能面臨租金收入下降的挑戰(zhàn)。北上消費(fèi)趨勢(shì)：領(lǐng)展中心城的強(qiáng)勁表現(xiàn)證明，跨境消費(fèi)增加勢(shì)將惠及深圳的零售物業(yè)。香港的本地零售策略：為應(yīng)對(duì)此結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，香港零售商紛紛調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。儘管我們管理的香港物業(yè)因位處優(yōu)越及交通便利地點(diǎn)而展現(xiàn)出抗逆力，我們?nèi)皂毞e極提高香港物業(yè)組合的吸引力，提供琳瑯滿目的商品以針對(duì)不同顧客群的需求，從而提振消費(fèi)。我們的對(duì)策為緩解北上消費(fèi)的影響，我們不斷調(diào)整香港的租賃及商戶組合策略，以滿足顧客日新月異的需求。我們成功吸引中國(guó)內(nèi)地經(jīng)營(yíng)商進(jìn)駐香港的物業(yè)，提供多元化創(chuàng)新產(chǎn)品。為提升整體顧客的消費(fèi)體驗(yàn)，我們已加強(qiáng)市場(chǎng)推廣及銷售策略，並持續(xù)投資於資產(chǎn)提升計(jì)劃。於中國(guó)內(nèi)地，我們近期已完成領(lǐng)展中心城地庫的資產(chǎn)提升工程，以鞏固其於深圳市場(chǎng)的定位，成為香港跨境顧客的熱門落腳點(diǎn)。4氣候風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)可保性風(fēng)險(xiǎn)描述亞太區(qū)愈來愈容易受到氣候變化影響，颱風(fēng)、洪水及熱浪等極端天氣事件愈見頻繁劇烈。於2024年，香港及中國(guó)內(nèi)地遭遇強(qiáng)颱風(fēng)，對(duì)基建設(shè)施造成重大損毀，澳洲則出現(xiàn)前所未有的熱浪。這些事件推高了保費(fèi)，部分保險(xiǎn)公司甚至拒絕承保高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)，令於澳洲沿海及日本局部高危地區(qū)投保變得更為昂貴及困難。對(duì)我們業(yè)務(wù)的影響保險(xiǎn)費(fèi)用增加：脆弱地區(qū)物業(yè)的保費(fèi)急劇上漲，增加營(yíng)運(yùn)開支的壓力，導(dǎo)致可分派金額減少。營(yíng)運(yùn)受干預(yù)：極端天氣事件頻發(fā)，導(dǎo)致企業(yè)營(yíng)運(yùn)受干預(yù)，造成財(cái)物損毀，並增加維修及保養(yǎng)成本。以抗逆力作為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：建造能夠抵禦氣候風(fēng)險(xiǎn)的物業(yè)，或以抗逆力為重點(diǎn)提升物業(yè)，均日益受重視環(huán)境、社會(huì)及管治的商戶及投資者青睞，有利我們於市場(chǎng)中脫穎而出。我們的對(duì)策我們正於領(lǐng)展房託物業(yè)組合尤其是香港的物業(yè)，投資可抵擋洪水、提供節(jié)能改造及可再生能源的解決方案。這些措施將降低我們面對(duì)營(yíng)運(yùn)受干預(yù)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高我們所管理物業(yè)的市場(chǎng)銷售能力。我們亦在探索非傳統(tǒng)保險(xiǎn)模式（如自保集團(tuán)以減輕高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)保費(fèi)成本上升的壓力。通過加強(qiáng)抵禦氣候變化的能力，我們不僅保護(hù)自身物業(yè)，亦回應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)日益增加的需求。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202515企業(yè)策略企業(yè)策略為何需要在過去近20年，領(lǐng)展房託通過結(jié)合積極管理及有效資本循環(huán)，錄得高於市場(chǎng)平均水平的回報(bào)，並實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的分派增長(zhǎng)。我們的成功受惠於長(zhǎng)期低息環(huán)境、低通脹波動(dòng)及核心市場(chǎng)的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)狀況等紅利。隨著宏觀環(huán)境有變，這些推動(dòng)力逐漸減弱，在某些情況下甚至變成阻力。外部環(huán)境變得不明朗且充滿挑戰(zhàn)，我們預(yù)料短期內(nèi)這情況仍會(huì)持續(xù)。利率步入正?；翌A(yù)計(jì)將在一段較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)在高位徘徊。長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，宏觀經(jīng)濟(jì)、地緣政治及消費(fèi)者行為的持續(xù)結(jié)構(gòu)性改變會(huì)持續(xù)推波助瀾。近年我們致力推動(dòng)領(lǐng)展房託物業(yè)組合多元化，但香港及中國(guó)內(nèi)地物業(yè)仍佔(zhàn)組合價(jià)值的89%。現(xiàn)有的物業(yè)組合確實(shí)展現(xiàn)了抗逆力，但複雜多變的宏觀環(huán)境及不明朗因素正構(gòu)成挑戰(zhàn)並遏制增長(zhǎng)。為應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，雖然當(dāng)中有些超越我們可控範(fàn)圍，我們?nèi)皂毘掷m(xù)推進(jìn)，通過領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)多元化及增長(zhǎng)。What領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略旨在領(lǐng)展房託持有兩項(xiàng)截然不同但相輔相成的業(yè)務(wù)（(i)領(lǐng)展及(ii)領(lǐng)展房託物業(yè)組合我們致力將領(lǐng)展房託定位為具吸引力的「房託+」投資項(xiàng)目，其特點(diǎn)是既能提供抗周期且具抗逆力的回報(bào)，又能實(shí)現(xiàn)高於平均水平的盈利增長(zhǎng)。戰(zhàn)略就是這條蛻變之路的路線圖。領(lǐng)展在提高領(lǐng)展房託物業(yè)組合的回報(bào)之餘，作為擁有亞太區(qū)一體化營(yíng)運(yùn)平臺(tái)的領(lǐng)先投資者及管理人，有潛力創(chuàng)造額外增長(zhǎng)，使領(lǐng)展房託可成為較一般房託基金更豐富的投資方案。領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略憑藉我們於近二十年轉(zhuǎn)型過程中所累積的實(shí)力及佳績(jī)?yōu)榛A(chǔ)，進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)展房託的物業(yè)組合，並推進(jìn)領(lǐng)展的房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)。積極管理及推動(dòng)領(lǐng)展房託物業(yè)組合更多元化我們將繼續(xù)對(duì)領(lǐng)展房託物業(yè)組合採(cǎi)取積極管理及多元化發(fā)展的方針，讓我們?cè)诿鎸?duì)複雜多變的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，仍能創(chuàng)造價(jià)值及在不同經(jīng)濟(jì)周期中，為基金單位持有人帶來穩(wěn)健的回報(bào)。我們不斷為領(lǐng)展房託物業(yè)組合尋找及審視於不同地區(qū)及資產(chǎn)類別的潛在投資機(jī)會(huì)。我們特別留意到在澳洲、日本及新加坡的機(jī)遇，這些市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低且交投活躍。我們亦密切關(guān)注現(xiàn)時(shí)區(qū)內(nèi)重新定價(jià)的趨勢(shì)及新興投資主題，並繼續(xù)評(píng)估潛在資產(chǎn)輪轉(zhuǎn)計(jì)劃。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，我們的目標(biāo)是進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)組合的實(shí)力，實(shí)現(xiàn)在亞太區(qū)主要市場(chǎng)的均衡投資，為基金單位持有人創(chuàng)造具吸引力的經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整回報(bào)。自2005年上市以來，領(lǐng)展的投資管理能力向來是領(lǐng)展房託不可或缺的一部分。我們一直採(cǎi)取積極的內(nèi)部管理方針，而領(lǐng)展及領(lǐng)展房託物業(yè)組合均於領(lǐng)展房託旗下，兩者之間的利益完全一致。我們持續(xù)擴(kuò)展我們?cè)趦蓚€(gè)主要領(lǐng)域的能力：(i)資產(chǎn)及物業(yè)管理——體現(xiàn)我們致力追求卓越營(yíng)運(yùn)的承諾；(ii)基金管理——涵蓋投資組合及資本管理，專注於帶來投隨著物業(yè)組合多元化，我們矢志增強(qiáng)於亞太區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)物色商機(jī)以至在當(dāng)?shù)貭I(yíng)運(yùn)的實(shí)力及技術(shù)，強(qiáng)化我們的投資管理能力，領(lǐng)展房託物業(yè)組合亦可受惠。憑藉我們管理領(lǐng)展房託的佳績(jī)，我們亦致力向第三方資本夥伴提供服務(wù)。領(lǐng)展3.0是一場(chǎng)循序漸進(jìn)的蛻變，而非一蹴而就的變革。我們繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，執(zhí)行內(nèi)生增長(zhǎng)策略，同時(shí)我們將物色及審慎評(píng)估可有助加快領(lǐng)展房託物業(yè)組合擴(kuò)展及我們投資管理能力的外在機(jī)遇。市場(chǎng)變幻莫測(cè)，我們需要居安思危，靈活應(yīng)變，以準(zhǔn)確判斷及應(yīng)對(duì)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)把握未來機(jī)遇。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202517收益及物業(yè)收入淨(jìng)額分別按年增加6.4%及5.8%至71.53億港元（2023/2024財(cái)年上半年：67.25億港元）及53.59億港元2024年2月收購上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)額外50%權(quán)益後，該資產(chǎn)全面綜合入賬，以及大部分營(yíng)運(yùn)市場(chǎng)之表現(xiàn)均有所改善?？煞峙煽傤~於2024/2025財(cái)年上半年增加4.3%至34.76億港元內(nèi)按年增加3.7%至134.89港仙（2023/2024財(cái)年上半年：平值下降主要由於大部分物業(yè)的資本化率擴(kuò)大，惟部分被外幣兌港元升值所抵銷。領(lǐng)展房託基金單位持有人應(yīng)佔(zhàn)資產(chǎn)淨(jìng)值減中國(guó)香港物業(yè)組合領(lǐng)展房託之香港物業(yè)組合包括130項(xiàng)資產(chǎn)，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市，以及約57,000個(gè)鄰近公共屋邨及主要業(yè)是本地零售基礎(chǔ)設(shè)施中不可或缺的一部分，在不同的經(jīng)濟(jì)週期中均能帶來具抗逆力的收益。其處於策略位置，確眾均可隨時(shí)購買日常商品、享用服務(wù)及使用泊車位。該物業(yè)組合亦包括位於九龍東的辦公大樓柴灣的停車場(chǎng)╱汽車服務(wù)中心及倉庫大廈。於回顧期內(nèi)，香港經(jīng)濟(jì)溫和增長(zhǎng)，本地生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率為1.8%。然而，經(jīng)濟(jì)的逐步擴(kuò)張受在挑戰(zhàn)持續(xù)影響。於2024/2025財(cái)年上半年，香港整體零售銷售額按年下跌8.8%，其中4月錄得最顯著的雙位數(shù)跌幅，隨後數(shù)月漸趨穩(wěn)幅略有收窄。滿足日常需求的必需品零售相對(duì)具有抗逆力，僅出現(xiàn)單位數(shù)的下降。面對(duì)充滿挑戰(zhàn)的市況，香港物業(yè)組合收益總額及物業(yè)收入淨(jìng)額仍分別按年增公大樓及停車場(chǎng)業(yè)績(jī)疲弱所抵銷。展望未來，美國(guó)減息，加上受勞工市場(chǎng)緊張支撐帶動(dòng)就業(yè)收入改善，預(yù)期將會(huì)支持弱預(yù)計(jì)將緩和出境消費(fèi)。然而，消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變的持續(xù)影響以及出入境旅遊復(fù)甦速度不平衡將繼續(xù)為本港消費(fèi)蒙上陰影不會(huì)減退。於2024年9月30日，儘管零售業(yè)氣氛疲軟，領(lǐng)展房託之香港零售物業(yè)組合維持高達(dá)97.8%的租用率，此乃歸因於我們採(cǎi)取積極的策略抓住包括自提點(diǎn)在內(nèi)的新興需求，並有效地將中國(guó)內(nèi)地組合的品牌交叉銷售到香港市場(chǎng)。此外，我們致力培育物業(yè)組合中具增長(zhǎng)潛力的商戶，為穩(wěn)健的營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)作出貢獻(xiàn)。有賴租賃團(tuán)隊(duì)的不懈努力，報(bào)告期內(nèi)已簽訂超過3002024年9月30日，平均每平方呎租金為64.5港元。由於港元強(qiáng)勢(shì)及消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變導(dǎo)致消費(fèi)低迷，領(lǐng)展房託之香港零售物業(yè)組合的商戶每平方呎銷售總額按年下降4.3%，而整體香港長(zhǎng)，整體租金對(duì)銷售額比例則維持於13.1%。面對(duì)瞬息萬變的市況，我們繼續(xù)致力提升物業(yè)資產(chǎn)組合價(jià)值。於2024/2025財(cái)年上半年，我們完成富善及秀茂坪商場(chǎng)的資產(chǎn)提升項(xiàng)目，涉及資本開支分別為3,700萬港元及5,500萬港元。該等項(xiàng)目產(chǎn)生之預(yù)計(jì)投資回報(bào)率分別為17.2%及19.9%。我們已為目前正在規(guī)劃及待法定審批的項(xiàng)目預(yù)留資本開支約6.57億港元。我們正在進(jìn)行的資產(chǎn)提升項(xiàng)目涉及資本開支共7,500萬港元，該等項(xiàng)目預(yù)期於2024年底至2025年中完工。面對(duì)充滿挑戰(zhàn)的營(yíng)商環(huán)境，我們正在通過調(diào)整非租金附屬收入優(yōu)化收入來源。此外，我們計(jì)劃通過增加廣告活動(dòng)提高我們的營(yíng)銷收入。為迎合不斷變化的消費(fèi)者喜好，我們積極吸引大灣區(qū)的商戶，以為物業(yè)組合引入新穎、獨(dú)特的概念，迎合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的喜好。該等策略不僅有助我們應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，亦將為我們實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202519零售租金： 開支收回及其他雜項(xiàng)收益(2)零售收益總額 營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù) 租用率(%)商舖街市╱熟食檔位 教育╱福利及配套設(shè)施95.8總計(jì)續(xù)租租金調(diào)整率(%)9月30日止六個(gè)月 教育╱福利及配套設(shè)施總計(jì)(於2024年9月30日)街市/熟食檔位教育/福利及配套設(shè)施商戶零售銷售總額增長(zhǎng)及租金對(duì)銷售額比例%%(5)包括服裝及配飾、百貨公司、電器及家居用品、個(gè)人護(hù)理╱醫(yī)療、光學(xué)產(chǎn)品、書籍及文儀%%6總計(jì)98121,3行業(yè)組合（於2024年9月30日）街市/熟食檔位教育/福利及配套設(shè)施(珠寶首飾及鐘錶)租約到期情況（於2024年9月30日）24/2525/2624/2526/2726/27(4)其他包括服裝及配飾、百貨公司、電器及家居用品、光學(xué)產(chǎn)品、書籍及文儀用品、報(bào)紙以及休閒娛樂。於2022年8月，領(lǐng)展房託宣布收購一幅位於觀塘毗鄰安達(dá)臣道指定作非辦公室商業(yè)用途的土地。領(lǐng)展的策略是憑藉專注必需品零售業(yè)務(wù)之核心優(yōu)勢(shì)，將該用地改造成社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)，配以零售設(shè)施、鮮活街市及停車場(chǎng)，以服務(wù)區(qū)內(nèi)不斷擴(kuò)大的人口。該項(xiàng)可建樓面面積約為12,936平方米的社區(qū)商業(yè)新資產(chǎn)已展開地基工程，並正如期推進(jìn)於2027年竣工的目標(biāo)。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202521停車場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)主要受月租及時(shí)租收入增加所推動(dòng)，錄得長(zhǎng)。雖然泊車票銷售量有所下跌，但此跌幅被停車場(chǎng)收費(fèi)上調(diào)銷，收益仍按年增長(zhǎng)1.4%。停車場(chǎng)月租收入按年增長(zhǎng)0.9%，時(shí)租收入則增長(zhǎng)2.8%。停車場(chǎng)每個(gè)泊車位每月收益按年上升1.4%至3,3於2024年9月30日，停車場(chǎng)泊車位平均估值約為748,000港元，較2024年3月31日的744,000港元增加0.5%。為提高生產(chǎn)力，我們於報(bào)告期內(nèi)升級(jí)智能泊車系統(tǒng)，為全港121個(gè)停車場(chǎng)逾56,000個(gè)泊車位（覆蓋超過500條車道）提供煥然一新的泊車體驗(yàn)。我們利用人工智能及雲(yún)端科技，建立高效的營(yíng)運(yùn)模式，及把停車場(chǎng)資源最大化。此創(chuàng)新平臺(tái)不僅提高營(yíng)運(yùn)效率，亦能深入了解用戶的行為體洞見，使我們能提供更精準(zhǔn)的營(yíng)銷及服務(wù)。因此，該等以中心的解決方案將鞏固我們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引更廣泛的用戶群，並提高客戶忠誠(chéng)度。租金收入：停車場(chǎng)月租停車場(chǎng)時(shí)租 開支收回及其他雜項(xiàng)收益 於2024年9月30日，在九龍東辦公大樓當(dāng)前的空置率下，我們透過高級(jí)配套設(shè)施，海濱匯脫穎而出，成為企業(yè)的理想地點(diǎn)。香港物業(yè)組合的物業(yè)經(jīng)營(yíng)開支總額按年增加1.5%。物業(yè)收入淨(jìng)額物業(yè)管理人費(fèi)用、保安及清潔按年增加9.3%，主要是由於反映了去年最低工資上調(diào)及合約續(xù)訂所帶來的影響。維修及保養(yǎng)以及公用事業(yè)開支按年分別減少12.5%及7.4%，主要是由於今年並無產(chǎn)生去年因極端天氣事件導(dǎo)致的一次性維修及及差餉，其按年增加4.8%。物業(yè)經(jīng)營(yíng)開支分類 其他物業(yè)經(jīng)營(yíng)開支 領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202523中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合領(lǐng)展房託的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合包括位於一線城市以及周邊長(zhǎng)三角及珠三角地區(qū)之六項(xiàng)零售資產(chǎn)、一項(xiàng)辦公大樓資產(chǎn)及五項(xiàng)物流資產(chǎn)。該等資產(chǎn)位於策略性地點(diǎn)，受惠於當(dāng)?shù)氐拿芗丝诩皬V泛的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。於報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)內(nèi)地消費(fèi)活動(dòng)低迷、通縮壓力持續(xù)、負(fù)財(cái)富效應(yīng)湧現(xiàn)，需求受到壓抑。經(jīng)濟(jì)復(fù)甦面臨種種挑戰(zhàn)，增長(zhǎng)及穩(wěn)定性遭遇諸多阻礙。在此環(huán)境下，消費(fèi)者日趨審慎，消費(fèi)習(xí)慣亦進(jìn)一步降級(jí)。因此，與市場(chǎng)上其他零售資產(chǎn)相比，那些迎合價(jià)值驅(qū)動(dòng)型消費(fèi)者的零售資產(chǎn)展現(xiàn)了更強(qiáng)的抗逆力。宏觀經(jīng)濟(jì)方面，中國(guó)中央政府分別於2024年9月及10月發(fā)布涵蓋貨幣以及房地產(chǎn)行業(yè)的一系列刺激措施。該等舉措預(yù)期將為經(jīng)濟(jì)前景提供更多支持，然而，其對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的提振力度尚未明朗。儘管於2024/2025財(cái)年上半年面對(duì)市場(chǎng)逆境，中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入淨(jìng)額分別按年增長(zhǎng)39.2%及37.6%。此增長(zhǎng)主要由於2024年2月收購上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)額外50%權(quán)益後，該資產(chǎn)全面綜合入賬。撇除此新收入貢獻(xiàn)，收益和物業(yè)收入淨(jìng)額將分別按年增長(zhǎng)6.5%和4.9%。中國(guó)消費(fèi)表現(xiàn)稍為疲弱，零售銷售額呈現(xiàn)複雜形勢(shì)，復(fù)甦步伐不均。儘管深圳及廣州等主要城市已顯現(xiàn)增長(zhǎng)跡象，但北京及上海正面臨挑戰(zhàn)。面對(duì)日趨疲軟的消費(fèi)情緒，2024/2025財(cái)年上半年錄得負(fù)3.2%的續(xù)租租金調(diào)整率，主要由於北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)的負(fù)續(xù)租租金調(diào)整率所致。其正進(jìn)行重大租戶重組及重新調(diào)整定位，以應(yīng)對(duì)新的競(jìng)爭(zhēng)及供應(yīng)。撇除北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)，物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率為正6.4%。於2024年9月30日，物業(yè)組合的租用率維持於96.4%的穩(wěn)健水平。於報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展中心城地庫資產(chǎn)提升已於2024年7月順利完工亮相，資本開支為人民幣2,400萬元，投資回報(bào)率為43.8%。此次翻新工程精心打造一個(gè)集零售、休閒娛樂、餐飲及個(gè)人護(hù)理與服務(wù)於一體的空間，並引入了53個(gè)新品牌，提升其競(jìng)爭(zhēng)力，成功吸引當(dāng)?shù)丶跋愀鄣南M(fèi)者，鞏固領(lǐng)展中心城的定位。於收購上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)額外50%權(quán)益後，我們著手對(duì)商場(chǎng)特定樓層進(jìn)行重新定位，以更完善地捕捉年輕消費(fèi)者的消費(fèi)能力。我們現(xiàn)正對(duì)第四及第五層進(jìn)行翻新，涉及資本開支約為人民幣1,900萬元，並計(jì)劃於2024年底竣工。本次重新定位著重於提升商舖的能見度，以年輕受眾喜愛的流行品牌替代現(xiàn)有租戶。重新定位後的商戶租合將涵蓋更多選擇，如健身及娛樂、時(shí)尚配飾以及各類餐飲選項(xiàng)。為應(yīng)對(duì)北京零售市場(chǎng)的疲軟氣氛，我們已預(yù)留資本開支約人民幣600萬元，用於翻新北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)地庫層的部分區(qū)域，計(jì)劃於2024年底竣工。這項(xiàng)舉措涉及搬遷及縮減大型租戶的佔(zhàn)地面積，以及細(xì)分空間，從而打造以熱門餐飲品牌為特色美食街。我們的資產(chǎn)提升計(jì)劃包括位於廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)二期及北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)的項(xiàng)目，共預(yù)留資本開支人民幣1.8億元。該等項(xiàng)目計(jì)劃於2025年中旬完成。租約到期情況-零售（於2024年9月30日）24/2525/2624/2526/27財(cái)年儘管市場(chǎng)上新增近200萬平方呎的供應(yīng)，於2024年9月30日的租用率仍由2024年3月31日的92.3%上升至94.0%。我們積極的資產(chǎn)管理方針對(duì)提高商戶靈活性，以及提升租用率發(fā)揮了重要作用，例如為空置單位進(jìn)行裝修配置工程。然而，由於市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，我們的續(xù)租租金調(diào)整率仍然受壓，於2024/2025財(cái)年上半年的續(xù)租租金調(diào)整率錄得20.9%的負(fù)增長(zhǎng)。我們於中國(guó)內(nèi)地的物流組合包括五項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，策略性地位於鄰近大灣區(qū)及長(zhǎng)三角一線城市主要交通樞紐。其中，我們持有位於東莞及佛山資產(chǎn)的75%股權(quán)。儘管長(zhǎng)三角市場(chǎng)上湧現(xiàn)大量新設(shè)施，於2024年9月30日，物流物業(yè)組合的平均租用率錄得98.2%。受惠於大灣區(qū)暢旺的租賃活動(dòng)，尤其是電子商貿(mào)行業(yè)的擴(kuò)張以及常熟北設(shè)施租用率顯著提升，租用率保持在穩(wěn)健水平。租約到期情況－辦公大樓（於2024年9月30日）24/2525/2624/2526/27財(cái)年26/27財(cái)年領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202525領(lǐng)展房託旗下的國(guó)際物業(yè)組合包括澳洲、新加坡及英國(guó)的12項(xiàng)零售及辦公大樓資產(chǎn)。收益增長(zhǎng)3.0%至8.87億港元，而物業(yè)收入淨(jìng)額減少0.5%至6.00億港元。國(guó)際資產(chǎn)組合整體表現(xiàn)穩(wěn)定。零售物業(yè)組合受惠於持續(xù)的租賃需求，並轉(zhuǎn)化為接近全面租出的租用率，而辦公大樓資產(chǎn)組合則繼續(xù)進(jìn)行租賃及空間優(yōu)化。領(lǐng)展房託旗下澳洲零售資產(chǎn)每月商戶銷售額持續(xù)錄得上升，超越疫情前的水平，且一直維持至2024/2025財(cái)年上半年。於2024年9月30日的租用率穩(wěn)定於99.1%，在高租用率的支持下，租金維持穩(wěn)定。隨著旅客和中心商業(yè)區(qū)上班族人流回升，中心商業(yè)區(qū)的整體人流因上班族和國(guó)際旅客活動(dòng)增加而有所上升。此外，隨著位於悉尼必街的Gadigal火車站啟用，由市郊前往前往市內(nèi)的交通得到改善。該火車站距離我們的資產(chǎn)步行路程為3至9分鐘。租賃策略繼續(xù)專注於增強(qiáng)商戶組合及更新產(chǎn)品選擇。新穎且獨(dú)特的品牌產(chǎn)品正帶動(dòng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)。新加坡物業(yè)租合的租用率維持於99.8%，以及續(xù)租租金調(diào)整率持續(xù)錄得正增長(zhǎng)18.9%，反映零售資產(chǎn)裕廊坊及SwingBy@ThomsonPlaza表現(xiàn)強(qiáng)勁。位於市郊的消費(fèi)需求穩(wěn)定，支撐商場(chǎng)的客流量恢復(fù)至疫情前水平。餐飲及美容與健康是推動(dòng)銷售業(yè)績(jī)的主要行業(yè)類別之一。就租賃需求而言，新加坡已成為海外零售商及餐飲經(jīng)營(yíng)者的重要樞紐，對(duì)於希望進(jìn)軍更廣泛的東盟市場(chǎng)的中國(guó)品牌，新加坡市場(chǎng)更是尤其重要。優(yōu)化商戶組合仍在進(jìn)行中，包括引入全新餐飲概念以及新上市的品牌。來自阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)，主打時(shí)尚與家居用品概念的品牌BrandsforLess，於2024年9月在新加坡開設(shè)了第一家旗艦店。國(guó)際辦公大樓資產(chǎn)組合的收入，獲相對(duì)較長(zhǎng)的加權(quán)平均租約到期年期約4.7年支持。整體租用率為90.2%。悉尼388GeorgeStreet的租賃活動(dòng)持續(xù)，租用率接近滿租水平。這反映我們因應(yīng)市場(chǎng)需求，迅速進(jìn)行裝修配置工程，並支持租用率回升的成效。我們的澳洲辦公大樓資產(chǎn)已準(zhǔn)備就緒，把握核心區(qū)域擇優(yōu)而租的持續(xù)趨勢(shì)。此外，悉尼於2025年及2026年的潛在供應(yīng)量較低，為市場(chǎng)空置率帶來正面的緩衝。為改善商戶於TheCabot的整體體驗(yàn)，大樓的公共區(qū)域已進(jìn)行翻新。整體而言，金絲雀碼頭的租賃勢(shì)頭良好，該區(qū)自2024年初以來租賃意向逐漸增加，需求回升；核心市場(chǎng)的租賃需求持續(xù)增加，但供應(yīng)有限，推高了整個(gè)城市及西區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202527收益資本化法並參考市場(chǎng)上可作比較之物業(yè)交易，對(duì)領(lǐng)展房託的物業(yè)組合（發(fā)展中物業(yè)除外）進(jìn)行估值。此外，對(duì)於須使用國(guó)際估值標(biāo)準(zhǔn)的若干國(guó)際物業(yè)，則使用現(xiàn)金流量折現(xiàn)估值法進(jìn)行估值。戴德梁行以餘值法對(duì)一項(xiàng)毗鄰觀塘安達(dá)臣道的發(fā)展中物業(yè)進(jìn)行估值。估值方法符合物業(yè)估值的市場(chǎng)慣例，亦已遵守領(lǐng)展信託契約及合規(guī)手冊(cè)。於2024年9月30日，投資物業(yè)總值較2024年3月31日下降2.1%至2,311.28億港元，公平值下降主要由於大部分物業(yè)的資本化率攀升，部分被外幣兌港元升值所抵銷。香港零售物業(yè)估值較2024年3月31日下降3.4%至1,221.80億港元，原因?yàn)橘Y本化率攀升及市場(chǎng)租金下調(diào)。香港停車場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)估值減少1.0%至470.73億港元，原因?yàn)槠嚪?wù)中心的資本化率攀升。香港辦公大樓物業(yè)估值下降10.1%至62.54億港元，原因?yàn)橘Y本化率攀升及較保守的估值假設(shè)以反映辦公大樓需求疲弱。中國(guó)內(nèi)地物業(yè)估值為350.39億港元（2024年3月31日：352.33億港元）。估值減少1.94億港元主要?dú)w因於資本化率攀升。撇除匯兌差額，按人民幣計(jì)算，中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的估值錄得3.4%的減幅。位於澳洲的零售及辦公大樓估值（包括悉尼及墨爾本五項(xiàng)優(yōu)質(zhì)辦公大樓資產(chǎn)49.9%的估值）分別為28.55億港元（2024年3月31日：除匯兌差額，按澳元計(jì)算，零售及辦公大樓的估值分別錄得0.2%及8.6%的減幅。澳洲辦公大樓估值下降主要由於辦公大樓物業(yè)的資本化率攀升。於2024年9月30日，英國(guó)的辦公大樓估值為19.70億港元（2024年3月31日：19.95億港元）。撇除匯率影響，估值錄得6.2因?yàn)橘Y本化率攀升及市場(chǎng)租金下調(diào)。新加坡的物業(yè)估值為141.65億港元（2024年3月31日：134.66億港元）。撇除匯率影響，估值錄得0.7%的輕微增幅，原因?yàn)樾录悠铝闶圩赓U市場(chǎng)的情緒樂觀。海外投資主要以當(dāng)?shù)刎泿庞?jì)價(jià)的借貸來融資作為外幣對(duì)沖。匯兌差額大致上已被抵銷。3.50%–4.75%2.80%–4.90%3.50%4.80%–5.30%5.00%5.35%–5.55%5.25%–5.50%5.38%–6.88%9.00%3.80%–4.50%1.只代表海濱匯辦公室部分。包括領(lǐng)展房託於海濱匯佔(zhàn)用的兩層。2.包括悉尼及墨爾本優(yōu)質(zhì)辦公大樓組合49.9%的估3.包括領(lǐng)展房託於TheCabot用於共享4.撇除了領(lǐng)展房託分別於海濱匯及TheCabot佔(zhàn)用的各兩層辦公室（分類為物業(yè)、器材及設(shè)備以及悉尼及墨爾本優(yōu)質(zhì)辦公大樓組合49.9%的估值。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202529資本管理於回顧期內(nèi)，環(huán)球市場(chǎng)經(jīng)歷了全球貨幣政策急劇轉(zhuǎn)變，各國(guó)央行開始轉(zhuǎn)向?qū)掦犞芷?，以?yīng)對(duì)疲弱的經(jīng)濟(jì)狀況及溫和通脹。由於對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)疲軟和經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂日益加劇，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局啟動(dòng)2020年以來首次減息，於2024年9月將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，歐洲中央銀行和英格蘭銀行亦採(cǎi)取相應(yīng)措施。於2024年9月，中國(guó)人民銀行推出下調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率等刺激計(jì)劃，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及支持房地產(chǎn)市場(chǎng)。溫和的市場(chǎng)利率前景導(dǎo)致全球債券收益率下降、美元走弱及股市情緒改善，尤其是在中國(guó)。然而，由於通脹仍高於目標(biāo)，澳洲儲(chǔ)備銀行繼續(xù)將現(xiàn)金利率目標(biāo)維持在高位，而並無啟動(dòng)期待已久的寬鬆周期。領(lǐng)展致力於財(cái)務(wù)方面保持審慎及靈活性。我們積極管理利率和貨幣風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)確保穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表，以在增長(zhǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)好好把握。我們嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y本管理方法使我們能夠很好地應(yīng)對(duì)不斷變化的宏觀經(jīng)濟(jì)格局及保障基金單位持有人的長(zhǎng)期價(jià)值。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膫鶆?wù)和利率管理領(lǐng)展房託繼續(xù)享有穩(wěn)健的資本基礎(chǔ)及流動(dòng)資金狀況。於2024年9月30日，於償還債務(wù)淨(jìng)額44億港元後，負(fù)債總額（面總負(fù)債比率由2024年3月31日的23.5%進(jìn)一步下降至2024年9月30日的22.8%。於2024年9月30日，淨(jìng)負(fù)債比率維持於20.6%之低水平。於2024年9月30日，維持充足流動(dòng)資金117億港元，包括未提取的已承諾融資額度65億港元以及現(xiàn)金及銀行結(jié)餘52億港元。2024/2025財(cái)年上半年，平均借貸成本維持於3.69%之具競(jìng)爭(zhēng)力水平。債務(wù)到期年限平均為2.9年，債務(wù)到期日分?jǐn)傡段磥?4年間。於2024年9月30日，因應(yīng)利率前景變化，定息債務(wù)佔(zhàn)總負(fù)債的比例由2024年3月31日的69.8%策略性調(diào)整為66.4%。審慎管理外匯風(fēng)險(xiǎn)於整個(gè)回顧期內(nèi)，貨幣政策轉(zhuǎn)變加劇外匯市場(chǎng)波動(dòng)。美元強(qiáng)勢(shì)地位減弱，反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和寬鬆利率政策前景。由於港元與美元掛鈎，令其他貨幣兌港元走強(qiáng)。領(lǐng)展已採(cǎi)取審慎的外幣策略，以盡量減少我們的外幣風(fēng)險(xiǎn)，及避免可分派收入出現(xiàn)波動(dòng)。所有香港境外投資的資產(chǎn)（即中國(guó)內(nèi)地、澳洲、新加坡及英國(guó)的物業(yè)組合）大致上已通過以當(dāng)?shù)刎泿庞?jì)價(jià)的借貸、貨幣掉期合約及外幣遠(yuǎn)期合約對(duì)沖。來自香港境外物業(yè)的可分派收入亦每年通過以港元計(jì)值的外幣遠(yuǎn)期合約大致上進(jìn)行對(duì)沖，以減少可分派收入的波動(dòng)。為基金單位持有人持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值分派再投資計(jì)劃：我們繼續(xù)為基金單位持有人提供以新基金單位代替分派，以作再投資於領(lǐng)展房託之基金單位選項(xiàng)。就截至2024年3月31日止年度的末期分派而言，領(lǐng)展按每基金單位32.09港元之價(jià)格發(fā)行約2,280萬個(gè)新基金單位，現(xiàn)金分派中有7.32億港元作再投資。基金單位回購：於回顧期內(nèi)，我們並無進(jìn)行任何回購。作為我們?yōu)榛饐挝怀钟腥嗽鲋导盎仞佡Y本的工具之一，我們將考慮市況及監(jiān)管規(guī)定，並於情況許可下進(jìn)行基金單位回購，以在市場(chǎng)震蕩及價(jià)格走勢(shì)錯(cuò)配時(shí)穩(wěn)定基金單位價(jià)格。相關(guān)投資：2024/2025財(cái)年上半年，合共5.99億港元的債券到期並已全數(shù)贖回。於2024年9月30日，我們並無持有任何債券。具抗逆力的表現(xiàn)維持穩(wěn)健的信貸評(píng)級(jí)領(lǐng)展房託的信貸評(píng)級(jí)與上一報(bào)告期相比保持不變，獲評(píng)為：多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可領(lǐng)展房託具抗逆力的財(cái)務(wù)根基、低負(fù)債率、多元化策略及審慎管理的資本架構(gòu)。62.9%31.2%5.9%100.0%66.4%33.6%100.0%2024/2025年度到期4.3%2025/2026年度到期20.9%2026/2027年度到期33.3%2027/2028年度到期28.2%2028/2029年度到期0.2%2029/2030年度及其後到期13.1%100.0%4.2%55.0%12.9%24.5%3.4%100.0%領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202531企業(yè)管治領(lǐng)展房託乃根據(jù)證券及期貨條例第104條獲證監(jiān)會(huì)認(rèn)可之集體投資計(jì)劃，並被納入恒生指數(shù)成份股。領(lǐng)展房託由領(lǐng)展管理。我們相信負(fù)責(zé)任的管治不僅是符合監(jiān)管規(guī)定，更應(yīng)成為融入領(lǐng)展所有工作中的價(jià)值觀。董事會(huì)在領(lǐng)展的企業(yè)管治架構(gòu)之運(yùn)作至關(guān)重要，提供有效的監(jiān)督和控制。在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，領(lǐng)展已實(shí)施全面的系領(lǐng)展房託的長(zhǎng)遠(yuǎn)成功，並為基金單位持有人及其他持份者創(chuàng)造可持續(xù)價(jià)值。董事會(huì)的特點(diǎn)是其成員之多元化和獨(dú)立性。主席（為獨(dú)立非執(zhí)行董事）領(lǐng)導(dǎo)及負(fù)責(zé)董事會(huì)的運(yùn)作。集團(tuán)行政總裁領(lǐng)導(dǎo)管理層，並負(fù)責(zé)管理領(lǐng)且由不同人士擔(dān)任。為進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)展之企業(yè)管治，董事會(huì)議決成立可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)（其為董事委員會(huì)自2024年11月6日起生效。可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)將領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)展之可持續(xù)發(fā)展舉措，並將向董事會(huì)匯報(bào)有關(guān)此方面的策略。可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)成員包括蒲敬思先生（主席）、歐敦勤先生及紀(jì)達(dá)夫先生。截至2025年3月31日止財(cái)政年度，支付予可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)主席及成員的年度袍金分別為126,000港元及79,000港元，並將根據(jù)於可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)任職的日數(shù)按比例計(jì)算。鑒於裴布雷先生的九年最長(zhǎng)服務(wù)任期將於2025年3月屆滿，待彼自董事會(huì)退任後，蒲敬思先生將接替裴布雷先生出任薪酬委員會(huì)主席。鑒於未來數(shù)月將有數(shù)名獨(dú)立非執(zhí)行董事退任，提名委員會(huì)持續(xù)審視及評(píng)估董事會(huì)之組成及獨(dú)立非執(zhí)行董事候選人。董事會(huì)於審核及風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)、財(cái)務(wù)及投資委員會(huì)、提名委員會(huì)、薪酬委員會(huì)與可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)協(xié)助下履行職或相關(guān)財(cái)務(wù)管理專業(yè)知識(shí)而言，審核及風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)成員符合上市規(guī)則的規(guī)定。於本報(bào)告日期該等委員會(huì)的組成載列於下表。√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√董事會(huì)╱董事委員會(huì)組成之變更?包貝利先生自2024年5月30日起獲委任為獨(dú)立非執(zhí)行董事以及財(cái)務(wù)及投資委員會(huì)與薪酬委員會(huì)之成員。彼自2024年11月6日起獲委任為審核及風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)之成員。?聶雅倫先生於2024年8月1日退任獨(dú)立非執(zhí)行董事、董事會(huì)主席、財(cái)務(wù)及投資委員會(huì)與提名委員會(huì)之主席，以及審核及風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)之成員。?歐敦勤先生自2024年8月2日起接替聶雅倫先生擔(dān)任董事會(huì)新主席以及財(cái)務(wù)及投資委員會(huì)與提名委員會(huì)之新主席。彼自2024年11月6日起獲委任為薪酬委員會(huì)與可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)之成員。?龔楊恩慈女士自2024年8月2日起獲委任為獨(dú)立非執(zhí)行董事以及審核及風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)與薪酬委員會(huì)之成員。?蒲敬思先生自2024年11月6日起獲委任為可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)之主席。?紀(jì)達(dá)夫先生自2024年11月6日起獲委任為可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)之成員。?吳麗莎女士自2024年11月6日起獲委任為提名委員會(huì)之成員。?王國(guó)龍先生自2024年11月6日起不再擔(dān)任提名委員會(huì)之成員。董事履歷資料更新?王國(guó)龍先生自2024年7月19日起獲委任為香港公益金投資小組委員會(huì)之成員。?龔楊恩慈女士自2024年10月22日起獲委任為中電控股有限公司（一間於香港聯(lián)交所主板上市之公司）之獨(dú)立非執(zhí)行董事。彼自2024年11月財(cái)政年度所採(cǎi)納者相若，包括對(duì)於硬性實(shí)行上市規(guī)則企業(yè)管治守則之守則條文第二部分第B.2.2條方面作出修改，使執(zhí)行董事毋須於基金單位持有人週年大會(huì)上輪值退任，以保持業(yè)務(wù)的持續(xù)性及最高管理層的穩(wěn)定性。有關(guān)截至2024年9月30日止六個(gè)月後企業(yè)管治安排之後續(xù)更新，請(qǐng)領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202533企業(yè)管治?領(lǐng)展房託及領(lǐng)展一直遵守房地產(chǎn)投資信託基金守則、證券及期貨條例、上市規(guī)則之適用條文、信託契約及?領(lǐng)展房託及領(lǐng)展一直應(yīng)用上市規(guī)則企業(yè)管治守則第二部分之原則及在適當(dāng)範(fàn)圍內(nèi)遵守各項(xiàng)守則條文，惟守則條文第B.2.2條除外。領(lǐng)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。在沒有控權(quán)基金單位持有人掌舵的情況下頻繁替換執(zhí)行董事可能產(chǎn)生「短視主義」傾向。我們的董事會(huì)以獨(dú)立非執(zhí)行董事佔(zhàn)?經(jīng)向每名董事作出特定查詢後，所有董事均已確認(rèn)彼等一直遵守領(lǐng)展證券交易守則（其條款經(jīng)定期審閱並適時(shí)更新，以確保其不遜於上市?領(lǐng)展已實(shí)施逐級(jí)上報(bào)政策，以讓管理層識(shí)別相關(guān)事項(xiàng)及讓董事會(huì)在所需時(shí)適時(shí)披露內(nèi)幕消息。領(lǐng)展亦有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部程序以維護(hù)內(nèi)幕消息的保密性。領(lǐng)展已遵守證券及期貨條例第XIVA部的規(guī)定，猶如該等證券及期貨條例之條文適用於領(lǐng)展房託。公司秘書（亦為首席法務(wù)總裁）保存管理層、董事會(huì)及╱或董事委員會(huì)有關(guān)評(píng)估可能構(gòu)成內(nèi)幕消息的會(huì)議及討論之記錄，及對(duì)內(nèi)幕消息進(jìn)行登記並定期向董事提供更新。根據(jù)領(lǐng)展證券交易守則，有意進(jìn)行領(lǐng)展房託證券交易的董事須先參閱證券及期貨條例第XIII及XIV部有關(guān)內(nèi)幕交易及市場(chǎng)失當(dāng)行為之條文，猶如該等證券及期貨條例之條文適用於領(lǐng)展房託。倘彼等知悉或參與有關(guān)擬進(jìn)行收購或出售的任何磋商或協(xié)議或以其他方消息，則在根據(jù)房地產(chǎn)投資信託基金守則及上市規(guī)則作出有關(guān)內(nèi)幕消息的適當(dāng)披露前，彼等亦不可進(jìn)行領(lǐng)展房託證券交易管理人員、其他相關(guān)高級(jí)員工及證監(jiān)會(huì)持牌人士進(jìn)行領(lǐng)展房託證券交易及其他受限制投資時(shí)，須遵守證監(jiān)會(huì)的基金經(jīng)理操守準(zhǔn)則所適用的限制。領(lǐng)展亦根據(jù)上市規(guī)則、證券及期貨條例內(nèi)幕消息條文及合規(guī)手冊(cè)所規(guī)定之方式，對(duì)參與編製領(lǐng)展房託中期及末期業(yè)績(jī)公告及相關(guān)報(bào)告或參與企業(yè)交易或知悉內(nèi)幕消息之董事和僱員頒令及實(shí)施（如需要）禁售規(guī)定。因此，相關(guān)僱員於禁售期間他途徑買賣基金單位。審核及風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)及核數(shù)師之審閱領(lǐng)展房託截至2024年9月30日止六個(gè)月之未經(jīng)審核簡(jiǎn)明綜合中期財(cái)務(wù)資料已由審核及風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)與領(lǐng)展房託的核數(shù)師審閱。企業(yè)員工購買基金單位計(jì)劃2022年企業(yè)員工購買基金單位計(jì)劃（「2022年企業(yè)員工金單位。於參與年度結(jié)束後，領(lǐng)展將參考員工的服務(wù)年期，根據(jù)2022年企業(yè)員工購買基金單位計(jì)劃規(guī)則授予各合資格員工獎(jiǎng)勵(lì)。於2022年企於回顧期內(nèi)，82名領(lǐng)展及其附屬公司合資格員工參與2022年企業(yè)員工購買基金單位計(jì)劃，彼等透過獨(dú)立第三方中介人合共於香港聯(lián)交所購買55,741個(gè)基金單位，總代價(jià)為1,973,499.95港元。2022年企業(yè)員工購買基金單位計(jì)劃下於截至2024年9月30日止六個(gè)月內(nèi)之受限制基金單位9月30日2024年確認(rèn)之總價(jià)值 –––––––於回顧期內(nèi)，在遴選委員會(huì)的建議下，董事會(huì)批準(zhǔn)約1,800萬港元之撥款，以資助領(lǐng)展「愛?匯聚計(jì)劃」下之獲選項(xiàng)目。該等獲選項(xiàng)目的主題均符合領(lǐng)展「愛?匯聚計(jì)劃」的宗旨，即為領(lǐng)展?fàn)I運(yùn)地域的長(zhǎng)者和弱勢(shì)社群謀福祉，支持兒童與青少年的教育、培訓(xùn)及發(fā)展服務(wù)，以及推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展的生活及環(huán)保措施，以促進(jìn)領(lǐng)展物業(yè)週邊社區(qū)之可持續(xù)發(fā)展。購買、出售或贖回領(lǐng)展房託之上市證券購買領(lǐng)展房託之上市基金單位於回顧期內(nèi)，領(lǐng)展透過第三方中介人根據(jù)長(zhǎng)期獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃規(guī)則及企業(yè)員工購買基金單位計(jì)劃規(guī)則之條款，就長(zhǎng)期獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃及企業(yè)員工購買基金單位計(jì)劃分別以總代價(jià)約38.04百萬港元（不包括開支）及約2.01百萬港元（不包括開支）於香港聯(lián)交所購買1,222,668個(gè)基金單位及51,41基金單位。贖回領(lǐng)展房託之上市證券本金總額787,000,000港元連同應(yīng)計(jì)但未償付之利息悉數(shù)贖回於2024年4月3日到期之餘下2024年可轉(zhuǎn)換債券。票據(jù)於2024年9月3日到期日按票據(jù)面值連同應(yīng)計(jì)但未償付之利息悉數(shù)贖回。除上文所披露者外，領(lǐng)展或領(lǐng)展房託之任何附屬公司於回顧期內(nèi)概無購買、出售或贖回任何領(lǐng)展房託之上市證券。發(fā)行新基金單位於回顧期內(nèi)，領(lǐng)展房託曾根據(jù)截至2024年3月31日止財(cái)政年度末期分派之分派再投資計(jì)劃按發(fā)行價(jià)每基金單位32.09港元發(fā)行22,800,320個(gè)新基金單位予合資格之基金單位持有人，以保留現(xiàn)金作企業(yè)用途。按於2024年9月30日已發(fā)行之2,576,645,433個(gè)基金單位計(jì)算，於回顧期內(nèi)發(fā)行之新基金單位數(shù)目相等於已發(fā)行基金單位約0.88%。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202535企業(yè)管治供股所得款項(xiàng)用途於2023年3月29日，領(lǐng)展房託完成供股，並按於記錄日期每持有五(5)個(gè)現(xiàn)有基金單位可獲配發(fā)一(1)個(gè)供股基金單位之基準(zhǔn)按每個(gè)供股基金後「所得款項(xiàng)淨(jìng)額」）。有關(guān)供股之詳情，請(qǐng)參閱由領(lǐng)展房託刊發(fā)日期為20截至2024年3月31日，所得款項(xiàng)淨(jìng)額中122億港元已按發(fā)售通函所披露方式動(dòng)用，其中，所得款項(xiàng)淨(jìng)額中(i)74億港元用於償還2023年到期的––––––（在部署投資機(jī)遇的同時(shí)，短期內(nèi)存入銀行及╱或金融機(jī)構(gòu)，或按與領(lǐng)展庫務(wù)管理政策一致及符合房地產(chǎn)投資信託基金守則的其他方式使用）基金單位持有人統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)於2024年4月1日，領(lǐng)展房託已發(fā)行2,553,845,113個(gè)基金單位。於回顧期內(nèi)，領(lǐng)展房託已發(fā)行22,800,320個(gè)新基金單位。於2024年9月30日，領(lǐng)展房託已發(fā)行2,576,645,433個(gè)基金單位，而根據(jù)基金單位持有人名冊(cè)所載，該等已發(fā)行基金單位由19,894名已登記基金單位持有人持有。香港中央結(jié)算（代理人）有限公司持有2,491,547,952個(gè)基金單位（佔(zhàn)已發(fā)行基金單位約96.7%仍是最大單一已登記基金單位持有人，而大部分持有人均透過該公司持有名下之基金單位。根據(jù)收市價(jià)每基金單位39.25港元及當(dāng)時(shí)已發(fā)行之2,576,645,433個(gè)基金單位計(jì)算，領(lǐng)展房託於2024年9月30日之市值約為1,011億港元。進(jìn)一步詳情，請(qǐng)參閱本報(bào)告內(nèi)的簡(jiǎn)明綜合中期財(cái)務(wù)資料附註24。公眾持有基金單位數(shù)量根據(jù)領(lǐng)展獲得之公開資料，領(lǐng)展房託繼續(xù)維持所需之基金單位公眾流通量，由公眾人士持有之基金單位數(shù)目不少於其已發(fā)行基金單位之25%。於本報(bào)告日期，領(lǐng)展房託並無任何控權(quán)或主要基金單位持有人（賦有房地產(chǎn)投資信託基金守則第8章第8.1條下「主投資者關(guān)係領(lǐng)展一直與投資界保持溝通，以確保分析員、散戶及機(jī)構(gòu)投資者充分了解營(yíng)運(yùn)情況，並就此收集彼等對(duì)領(lǐng)展之業(yè)務(wù)目之意見。目前共有17名股票研究分析員就領(lǐng)展房託積極撰寫報(bào)告。自2024年4月以來，領(lǐng)展參與下7收購及出售房地產(chǎn)領(lǐng)展房託或其任何附屬公司於回顧期內(nèi)概無收購或出售任何房地產(chǎn)。於2024年9月30日，領(lǐng)展房託物業(yè)組合內(nèi)共有154項(xiàng)資產(chǎn)（包括香港的129項(xiàng)資產(chǎn)及一項(xiàng)發(fā)展中物業(yè)、中國(guó)內(nèi)地的12項(xiàng)資產(chǎn)、澳洲的九項(xiàng)及財(cái)務(wù)報(bào)表」報(bào)告。有關(guān)合資格少數(shù)權(quán)益物業(yè)的詳情，請(qǐng)參閱物業(yè)發(fā)展及相關(guān)活動(dòng)(i)屋宇署已於2023年9月審批建築圖則。主要合約工程已於2024年9(ii)估計(jì)發(fā)展成本總額約為15.9億港元，(a)佔(zhàn)領(lǐng)展房託於2024年9月30日就將派付截至2024年9月30日止六個(gè)月之中期分派作出調(diào)整後之除上文所披露者外，概無根據(jù)房地產(chǎn)投資信託基金守則第7.2A條對(duì)相關(guān)投資回顧期內(nèi)所有相關(guān)投資已到期，截至2024年9月30日並無相關(guān)房地產(chǎn)投資信託基金守則第7.2C條所指類型之投資價(jià)值相等於領(lǐng)展房託截至2024年9月30日資產(chǎn)總值（經(jīng)已宣派之中期分派調(diào)整）領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信託基金中期報(bào)告2024/202537企業(yè)管治於2024年到期之有擔(dān)保綠色可轉(zhuǎn)換債券於2019年4月3日，LinkCBLimited（前稱Link2019CBLimited）完成發(fā)行2024年可轉(zhuǎn)換債券，該等可轉(zhuǎn)109.39港元（可予調(diào)整）轉(zhuǎn)換為新基金單位2024年可轉(zhuǎn)換債券將會(huì)補(bǔ)充領(lǐng)展房託的到期融資、分散領(lǐng)展房託資金來源、擴(kuò)大其投資者基礎(chǔ)及提升基金單位的交易流動(dòng)性，因此董事會(huì)認(rèn)為發(fā)行2024年可轉(zhuǎn)換債券符合領(lǐng)展房託及其基金單位持有人的整體最佳利益。發(fā)行2024年可轉(zhuǎn)換債券所得款項(xiàng)淨(jìng)額（經(jīng)扣除費(fèi)用、傭金及其他相關(guān)開支後）約為3,974,000,000港元，該所得款項(xiàng)淨(jìng)額計(jì)劃為現(xiàn)有及日後款項(xiàng)淨(jìng)額已用作為領(lǐng)展房託綠色融資框架下的合資格綠色項(xiàng)目進(jìn)行再融資或?yàn)槠涮峁┵Y金及一般企業(yè)用途。於2022年4月4日，LinkCBLimited已根據(jù)債券持有人的選擇，按本金總額3,213,000,000港元（佔(zhàn)2024年可轉(zhuǎn)換債券初始本金額約80.33%）供股導(dǎo)致2024年可轉(zhuǎn)換債券之轉(zhuǎn)換價(jià)進(jìn)行調(diào)整，該調(diào)整根據(jù)2024年可轉(zhuǎn)換債券之條款及條件作出。2024年可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)換價(jià)由每基金單位109.39港元調(diào)整為每基金單位103.70港元，而於所有尚未償還2024年可轉(zhuǎn)換債券轉(zhuǎn)換後將予配發(fā)及發(fā)行的新基金單位數(shù)目由7,194,441個(gè)基金單位增加至7,589,199個(gè)基金單位。2024年可轉(zhuǎn)換債券於2024年4月3日到期轉(zhuǎn)換債券之條款及條件，按尚未償還本金額787,000,000港元連同應(yīng)計(jì)但未償付之利息（佔(zhàn)2024年可轉(zhuǎn)換債券初始本金額約19.67%）悉數(shù)贖回餘下尚未償還2024年可轉(zhuǎn)換債券。有關(guān)發(fā)行、贖回部分2024年可轉(zhuǎn)換債券及調(diào)整2024年可轉(zhuǎn)換債券轉(zhuǎn)換價(jià)之詳情，請(qǐng)參閱由領(lǐng)展房託刊發(fā)日期為2019年3月7日、3月8日及4月3日、2022年4月4日及2023年3月1日之公告。於2027年到期之有擔(dān)?？赊D(zhuǎn)換債券可轉(zhuǎn)換債券可按初步轉(zhuǎn)換價(jià)每基金單位61.92港元（可予調(diào)整）轉(zhuǎn)換在香港聯(lián)交所上市，股份代號(hào)為5662。2027年可轉(zhuǎn)換債券將會(huì)補(bǔ)充領(lǐng)展房託的到期融資、分散領(lǐng)展房託資金來源、擴(kuò)大其投資者基礎(chǔ)及可能提升基金單位的交易流動(dòng)性（如進(jìn)行轉(zhuǎn)換因此董事會(huì)認(rèn)為發(fā)行2027年可轉(zhuǎn)換債券符合領(lǐng)展房託及其基金單位持有人的整體最佳利益。發(fā)行2027年可轉(zhuǎn)換債券所得款項(xiàng)淨(jìng)額（經(jīng)扣除費(fèi)用、傭金及其他相關(guān)開支後）約為3,269,000,000港元，該所得款項(xiàng)淨(jìng)額計(jì)劃用於為現(xiàn)有付款責(zé)任進(jìn)行再融資，以及作一般企業(yè)用途。因此，所得款項(xiàng)淨(jìng)額已用於為現(xiàn)有付款責(zé)任進(jìn)行再融資及作一般企業(yè)用途。供股導(dǎo)致2027年可轉(zhuǎn)換債券之轉(zhuǎn)換價(jià)