房地產(chǎn)企業(yè)審計方案審計重點、難點及應對策略1.收入的確認。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在滿足竣工備案、交付業(yè)主使用、辦理產(chǎn)權證時即需確認收入，但由于稅務機關對房地產(chǎn)企業(yè)實行預售時按較低毛利率計算預繳所得稅，待結轉收入時進行匯算清繳，故導致一些房地產(chǎn)企業(yè)為緩交稅款而故意延遲結轉收入。此時，審計時應重點檢查銷售合同確定房屋交付時間且登錄政府房產(chǎn)部門網(wǎng)站查看小區(qū)公示情況，必要時需進入現(xiàn)場實地查看是否有業(yè)主實際人住等，確保被審計單位確認收入時間正確。另外，由于目前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的車位不具有辦理產(chǎn)權條件，故開發(fā)企業(yè)在車位完工后銷售車位使用權，而這部分業(yè)務實際上屬于出租收入，但很多企業(yè)長期掛賬其他應付款，導致少結轉收入并漏繳稅款，對此部分業(yè)務，審計時應重點審計規(guī)劃批復上車位情況并結合賬上其他應付款展開審計，以確認企業(yè)是否有租金未確認收入問題。2.成本的結轉。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期較長，成本歸集對象較為復雜，完工產(chǎn)品確定及結轉與其他企業(yè)截然不同，正確的審計房產(chǎn)企業(yè)成本在不同核算之間分攤是否正確、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間分攤是否正確、已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品之間分攤是否正確，不僅牽涉到企業(yè)結轉成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、預付賬款、預收賬款等賬簿反映的成本歸集對象與企業(yè)提供的國有土地出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售證、開發(fā)產(chǎn)品竣工備案材料等進行核對，以檢查其相互匹配性；第二，根據(jù)企業(yè)提供資料，通過詢問財務人員、現(xiàn)場檢查等方式確認企業(yè)已結轉成本是否真實完工；第三，要求企業(yè)提供銷售臺賬、銷售合同及已完工產(chǎn)品未售情況，核查企業(yè)所有已銷及未銷產(chǎn)品樓盤、房號、面積等資料：第四，核查開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)成本科目，根據(jù)企業(yè)所提供資料，檢查企業(yè)成本在不同歸集對象之間分攤是否正確，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分攤方法并是否一直沿用：第五，檢查主營業(yè)務成本及存貨科目，重點關注企業(yè)是否區(qū)分已銷產(chǎn)品及未銷產(chǎn)品，結轉成本是否正確。3.資金的往來情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，房屋預售后產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，而此時房屋建設尚處于施工前期階段，后續(xù)尚需大量的資金投入，但開發(fā)商此時由于擁有大量的現(xiàn)金余額，常常會以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項目。為項目的后續(xù)建設留下一定的資金隱患。審計時應重點檢查企業(yè)的現(xiàn)金流情況，對大額的股東借款進行跟蹤審計，檢查其手續(xù)是否健全、合法，是否有同意借款的股東會決議，借款的期限、利率等是否有規(guī)定，如會計年度末未歸還，企業(yè)是否向稅務部門申報利息稅金。最重要的是確定股東的還款來源，以確保企業(yè)資金安全以及后續(xù)工程順利完工。4.預收賬款的審計。房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)的特殊性，銷售與結轉收入的間隔時間較長，很多企業(yè)為調節(jié)利潤，往往在會計年度末將不具備結轉收入的預收賬款轉入主營業(yè)務收入，虛增當年利潤，在下一個會計年度轉回，隨意的調節(jié)企業(yè)各年度的利潤。審計時應重點關注預收賬款科目的發(fā)生額及余額，對結轉收入的預收賬款重點檢查其是對應的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結轉收入的正確性。5.應收賬款審計。企業(yè)房屋交付后，未交清購房款會記入應收賬款科目，如企業(yè)存有大量應收賬款余額，應進行重點審計。重點審計應賬賬款清單中所列購房合同，必要時可對購房業(yè)主進行詢證，以證明是否為真實有效的客戶以及客戶產(chǎn)生違約的可能性。6.代建及配套工程的審計。企業(yè)在與政府簽訂土地出讓合同時，合同中一般會要求企業(yè)進行一些配套設施或代建工程建設等。稅法要求此類工程產(chǎn)權如未明確表示無償轉讓政府或為業(yè)主使用，應按公允價值視同銷售確認收入，結轉成本，而大多企業(yè)只是將此類工程直接進行成本，逃避稅收，應進行重點審計。（二）、具體科目審計方案一）、收入、成本審計詳見本參選文件“（一） 審計重點、難點及應對策略”有關收入及成本審計策略。4、結合被審計單位征信報告、借款合同、檢查被審計單位金融負債的完整性；七）、對外投資審計1、檢查對外投資的真實性、合法合規(guī)性；2、檢查被投資資產(chǎn)的狀態(tài)，檢查被投資單位經(jīng)營狀況，是否存在有潛在虧損、減值情況；八）、其他事項1、結合國有資產(chǎn)相關管理辦法，對于審計過程中發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)現(xiàn)象向委托方進行提