工程部人員編制工程部主任工程部主任（1人）續(xù)偉電氣主管（1人）郝志剛暖通綜維主管（1人）任平配電運行技工（4人）李文書馬福龍張煥軍李正虎空水運行技工（4人）賈仕華柏革張澤趙芝秋綜合維修工（3人）于明陳會明王鵬工程部編制14人工程部主任：1人工程部主管：2人空水/配電運行技工：8人綜合維修技工：3人工程部部門職責(zé)一、對物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、給排水、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)二、日常運行管理三、對客戶開展有償服務(wù)四、對裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理五、對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：1、 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。2、 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。3、 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施、運行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。4、 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施。5、 加強(qiáng)系統(tǒng)項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預(yù)防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負(fù)責(zé)組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果。6、 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修費用和備件流動資金等。7. 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成物業(yè)總經(jīng)理下達(dá)的各項技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。8. 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、熱力站都需?4小時值班。9. 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。10. 如遇有緊急事件，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知物業(yè)總經(jīng)理、部門主任及專業(yè)主管，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運行。11. 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、燃 氣、制冷和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制。12. 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。13. 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。14、負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。15、經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平。16、檢察和指引所有承包商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理中心所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。17、解答物業(yè)管理中心一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對物業(yè)內(nèi)客戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。18、制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響。19、外包維修保養(yǎng)及施工20、重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆可外包給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運行，另一方面，可使設(shè)備的壽命得以延長?？赏獍S修或施工的設(shè)備及工程有：1） 電梯2）消防報警系統(tǒng)3） 保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng)4） 水處理系統(tǒng)及水箱清潔5） 中、大型樓宇養(yǎng)護(hù)、翻修工程及裝修改造工程6） 設(shè)備系統(tǒng)改造工程7）化糞池清淘8） 高壓柜繼電保護(hù)9） 防雷檢測10）壓力表檢測11）其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營的維修或施工。工程主任崗位職責(zé)工作崗位：工程主任直接上級：物業(yè)總經(jīng)理督導(dǎo)下級：工程主管貫徹執(zhí)行項目總經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)。召集工程部門主管會議和有關(guān)管理工作會議；全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為客戶及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。檢查、監(jiān)督各工程部門的工作，責(zé)令不符合要求者改正；組織、制定及執(zhí)行管理處工程規(guī)章制度及各重要文件和報告，如管理費工程預(yù)算，管理工作報告等；協(xié)調(diào)物業(yè)總經(jīng)理制定重大設(shè)備的保養(yǎng)、檢修改造計劃，并定期檢查各專業(yè)提出的各類工作計劃的實際完成情況；審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總經(jīng)理審批后執(zhí)行。每天審查運行報表，聽取各專業(yè)主管的工作匯報，掌握主要動力系統(tǒng)設(shè)備運行情況及能耗變化；查核承判商交來之單據(jù)及報價并監(jiān)管承判商之工作；安排及跟進(jìn)物業(yè)及設(shè)備安裝接收之工作；制定重大設(shè)備的保養(yǎng)、檢修改造計劃，并定期檢查各專業(yè)提出的各類工作計劃的實際完成情況；調(diào)及正確指導(dǎo)客戶裝修施工，監(jiān)督管理所有圖紙記錄，各系統(tǒng)專業(yè)備件，配件詳細(xì)資料；及時組織人力處理重大事故或設(shè)備故障，妥善安排防范措施，杜絕設(shè)備故障的事情發(fā)生；據(jù)季節(jié)變化抓好防火、防風(fēng)、防雨工作，確保物業(yè)安全；致力于各系統(tǒng)崗位責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、制度化、落實崗位責(zé)任制管理，提高本部門的維修服務(wù)質(zhì)量；安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，處理部門之間的工作矛盾；受理客戶和員工的投訴，重大的投訴提請項目經(jīng)理處理；根據(jù)項目經(jīng)理的授權(quán)，代表管理公司對外簽定合同及采取法律行動，如索償追討等；參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外包標(biāo)書、合同要求，備件購進(jìn)計劃，并負(fù)責(zé)實施及監(jiān)察外包公司的工作指導(dǎo)員工的招聘、培訓(xùn)、考核、獎懲等工作，對人事上的重大問題提出意見，供項目經(jīng)理審定；根據(jù)實際要求與運行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。檢查財務(wù)的收支狀況，監(jiān)督各項支出不違背預(yù)算的目標(biāo)和財務(wù)制度；留意國家法律、政策的變化發(fā)展，掌握房地產(chǎn)和物業(yè)管理的最新動態(tài)，供物業(yè)總經(jīng)理參考。工程主管崗位職責(zé)工作崗位：暖通/綜維主管直接上級：工程經(jīng)理/工程主任督導(dǎo)下級：技工組織安排暖通系統(tǒng)運行，暖通/綜維設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修及屬下員工的特殊或日常工作分配。協(xié)助與本專業(yè)相關(guān)的政府機(jī)構(gòu)/主管部門接洽。協(xié)助所有包括機(jī)械、電力和人生安全設(shè)備系統(tǒng)的檢查工作。協(xié)助為工程部員工的培訓(xùn)工作。按公司管理規(guī)定，監(jiān)督檢查直屬各級員工之紀(jì)律及考核工作，并向工程經(jīng)理匯報。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本專業(yè)各系統(tǒng)之間的工作及人員安排。協(xié)助工程經(jīng)理擬定通風(fēng)空調(diào)、給排水及采暖系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃并指揮各相關(guān)專業(yè)執(zhí)行。協(xié)助工程經(jīng)理擬定裝修、翻新、修補(bǔ)、結(jié)構(gòu)保養(yǎng)及土建改造計劃并指揮相關(guān)專業(yè)或外包執(zhí)行。協(xié)助工程經(jīng)理制定本專業(yè)各種規(guī)章制度及操作規(guī)程。擬定本專業(yè)維修保養(yǎng)之材料、備件、配件申購計劃。組織、安排處理突發(fā)性緊急事故。監(jiān)督、管理本專業(yè)外包工程及外包保養(yǎng)合同等執(zhí)行情況。完成工程經(jīng)理及工程主任指派的其他工作。工程主管崗位職責(zé)工作崗位：電氣主管直接上級：工程主任督導(dǎo)下級：技工組織安排強(qiáng)弱電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)運行保養(yǎng)維修以及屬下員工的特殊或日常工作分配。協(xié)助與本專業(yè)相關(guān)的政府機(jī)構(gòu)/主管部門接洽。協(xié)助所有包括機(jī)械、電力和人身安全設(shè)備系統(tǒng)的檢查工作。協(xié)助為工程部員工的培訓(xùn)工作。按公司管理規(guī)定，監(jiān)督檢查直屬各級員工之紀(jì)律及考核工作，并向工程主任匯報。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本專業(yè)各系統(tǒng)之間的工作及人員安排。協(xié)助工程經(jīng)理擬定強(qiáng)弱電系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)維修、保養(yǎng)計劃并指揮各相關(guān)專業(yè)執(zhí)行。協(xié)助工程經(jīng)理制定本專業(yè)各種規(guī)章制度及操作規(guī)程。擬定本專業(yè)維修保養(yǎng)之材料、備件、配件申購計劃。組織、安排處理突發(fā)性緊急事故。監(jiān)督、管理本專業(yè)外包工程及外包保養(yǎng)合同等執(zhí)行情況。完成工程主任指派的其他工作。運行技工崗位職責(zé)工作崗位：空水技工直接上級：暖通綜維主管督導(dǎo)下級：無熟練掌握各類送排風(fēng)、采暖設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。遵守安全操作規(guī)程，保證人身及設(shè)備安全萬無一失。服從主管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對制冷設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行工藝規(guī)范，各接口嚴(yán)密，安裝牢固。嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變管、線路走向。協(xié)助主管做好各種機(jī)械設(shè)備、燃?xì)庀到y(tǒng)的運行管理，確保各種機(jī)械設(shè)備及燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運行。服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助主管做好設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃并組織實施，使各種機(jī)械設(shè)備始終處于良好的運行狀況。及時向主管提出各種機(jī)械設(shè)備、燃?xì)庀到y(tǒng)所需零配件申購，保證常用材料零配件的備用量。協(xié)助主管做好本專業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，從中總結(jié)出經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使各種機(jī)械設(shè)備的性能更加完善。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保各系統(tǒng)的正常運行。綜合維修技工崗位職責(zé)工作崗位：技工直接上級：暖通綜維主管督導(dǎo)下級：無服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對裝飾裝修范圍內(nèi)的工作進(jìn)行維修檢修，并達(dá)到質(zhì)量要求。工作中注意保護(hù)現(xiàn)場，避免污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。6、嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度。運行技工崗位職責(zé)崗位：配電運行技工上級：電氣主管下級：無崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運行。2、認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。3、按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。4、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運行。5、嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。6、每班必須對配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級安排，定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。7、堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。8、發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱9、按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向?？蛻魣笮藜巴对V處理管理制度1、 正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客服部提出，由客服部填寫《維修工作單》，交工程部執(zhí)行。2、 客戶可以直接向客服部提出，也可以向招商部、總服務(wù)臺、工程部、物業(yè)總經(jīng)理辦公室或其他任何一個部門，以及任何物業(yè)管理中心的員工提出。3、 任何一個部門或員工接到報修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報修或投訴轉(zhuǎn)告客服部，由客服部立即發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時可將情況向物業(yè)總經(jīng)理報告。4、 嚴(yán)禁推托現(xiàn)象，回答客人問題時嚴(yán)禁說“對不起，我不知道?！薄ⅰ皩Σ黄?，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等。5、 工程部值班接到維修單后應(yīng)詳細(xì)記錄報修部位，設(shè)備名稱及故障現(xiàn)象，并將工作單派發(fā)到相應(yīng)班組,如果遇到專業(yè)劃分不明確的設(shè)備設(shè)施,則有關(guān)班組人員必須一齊到現(xiàn)場,共同解決故障問題。6、 工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級匯報，由上級判斷并組織力量排除。7、 如故障設(shè)備并非本專業(yè)設(shè)備，應(yīng)立即通知值班員,并在原地等待相應(yīng)專業(yè)人員到場并協(xié)助該專業(yè)人員完成維修后方可離開現(xiàn)場.8、 完成維修工作后請客戶簽字后交回工程部值班，并詳細(xì)在值班日志上記錄。入戶維修服務(wù)規(guī)范1、 凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識，要將進(jìn)戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。2、 正常情況下入戶維修應(yīng)先預(yù)約，說明進(jìn)戶工作內(nèi)容和可能對客戶正常辦公造成的影響，得到客戶的同意。對客戶，即使事先已有約定，在進(jìn)戶前仍應(yīng)由客服部先行電話聯(lián)系，與客戶確認(rèn)。3、 除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進(jìn)戶工作。4、 若在預(yù)約維修工作時，發(fā)現(xiàn)客戶已全部外出；應(yīng)通過門縫留下《維修到訪通知》。5、 員工到達(dá)客戶單元門口應(yīng)輕輕敲門?？蛻糸_門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太），需要對XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說“謝謝！”6、 如進(jìn)入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)高于地面一定距離。7、 到達(dá)工作地點后，將干凈的保護(hù)用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。8、 工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實在無法避免時應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。9、 如工作中將會出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。10、 工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設(shè)備的注意事項，并請驗收，客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴客戶具體情況良好或有什么問題，及注意事項等。11、離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。12、步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開地面一定距離，至門口，應(yīng)回身面對客戶說：“謝謝，再見！”13、整個工作期間不得收受客戶的任何饋贈物品及小費，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。設(shè)備日常報修制度1、 設(shè)備的日常《工作單》是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)，必須留存。2、 《工作單》由客服部負(fù)責(zé)填寫，一式四聯(lián)，第一聯(lián)由客服部留存?zhèn)洳?，其余交工程部。工程部由文員負(fù)責(zé)接單簽字，并根據(jù)報修內(nèi)容和重要性，填寫開工日期和預(yù)計工時，分派檢修工人檢修。3、 檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)報修部門或客戶簽字認(rèn)可。4、 綜合維修領(lǐng)班在收到檢修工人送回的《工作單》后，核實耗用材料和實用工時，每天定時將《工作單》匯總后交上級主管簽字確認(rèn)，并將第三聯(lián)交回客服部核銷。如有費用發(fā)生，應(yīng)將第二聯(lián)交與財務(wù)，第四連本部門留存。5、 在核銷《工作單》時，如發(fā)現(xiàn)缺漏時，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時完不成的項目，應(yīng)通知客服部預(yù)計完成時間。6、 當(dāng)情況復(fù)雜時，報請物業(yè)總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門或客戶對工程部的投訴時，應(yīng)以《工作單》為據(jù)。7、 在接到報修電話后，對一般故障，應(yīng)及時修理，對一時難以修復(fù)的，應(yīng)進(jìn)行應(yīng)急處理，并在值班日志上記錄報修時間及修理內(nèi)容，第二天由經(jīng)理或班組工程師安排檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時，可向值班經(jīng)理匯報，采取應(yīng)急措施，組織人力進(jìn)行搶修。能源管理制度1、 成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組，各部門均應(yīng)設(shè)兼職節(jié)能管理員。2、 節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況，并采取相應(yīng)節(jié)能措施。重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容。3、 工程部應(yīng)進(jìn)行每月能耗統(tǒng)計并繪制成曲線表，以進(jìn)行不同年份不同月份的能耗比較。4、 供配電系統(tǒng)應(yīng)對無功負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應(yīng)控制在0.9以上。應(yīng)根據(jù)變壓器負(fù)荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運行方式。變壓器負(fù)載率經(jīng)常小于30%時，應(yīng)退出運行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。5、 根據(jù)不同負(fù)荷要求，開、停冷卻塔和部分水環(huán)系統(tǒng)循環(huán)泵控循環(huán)水水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運行效率，節(jié)約能耗。6、 空調(diào)機(jī)組運行時應(yīng)對于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗；對于非24小時營業(yè)場所，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)量調(diào)節(jié)，根據(jù)負(fù)荷的大小來改變送風(fēng)量。7、 照明系統(tǒng)燈具應(yīng)定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。8、 照明和動力用電應(yīng)分別裝表計量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門裝表計量，依據(jù)獎節(jié)罰超原則，制訂考核辦法。9、 工程部應(yīng)在所有使用部門安裝相應(yīng)的計量儀表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。10、 工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關(guān)人員進(jìn)行教育并懲罰。11、 工程部各級管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運行情況，以及各種能源的收費標(biāo)準(zhǔn)12、 工程部應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識和方法，不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。13、 充分應(yīng)用樓宇自動化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時間、天氣等變化因素，時刻調(diào)整設(shè)備運行參數(shù)。14、 加強(qiáng)管道保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。15、 照明燈具應(yīng)盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。16、 在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯達(dá)到智能管理和運行。17、 盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如:聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時間控制開關(guān)、延時控制開關(guān)等。18、 合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率。19、 經(jīng)常檢修設(shè)備，使設(shè)備保持良好的潤滑、密封的運行狀態(tài)。

設(shè)備技術(shù)檔案管理制度1、 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定借用程序借用。2、 每一臺設(shè)備應(yīng)設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊?！对O(shè)備登記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備應(yīng)每年按《設(shè)備登記卡》進(jìn)行一次全面的清點核對，應(yīng)該做到帳物相符。3、 所有技術(shù)檔案如需復(fù)印，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。4、 工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴(yán)格執(zhí)行本制度，不得遺失技術(shù)檔案，未經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，不得隨意復(fù)印、外借，否則應(yīng)按《員工手冊》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度1、凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實后，報請上級批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。2、 工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。3、 新增設(shè)備驗收后，驗收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。4、 物業(yè)設(shè)備需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設(shè)備，由使用班組提出申請，報請部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計劃進(jìn)行。當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門經(jīng)理報請上級批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外，還應(yīng)對相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。5、 相同設(shè)備的更新和報廢必須同時辦理。6、 設(shè)備的報廢必須遵循以下原則：1） 政府指定的淘汰產(chǎn)品。2） 已超過使用期限，損壞嚴(yán)重；或是雖能運轉(zhuǎn)，但是有嚴(yán)重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。3） 因為事故損壞，而修理費用接近或超過原價值的設(shè)備。4） 無法修復(fù)的設(shè)備。7、 設(shè)備的報廢，應(yīng)由使用部門提出申請，由工程部進(jìn)行技術(shù)鑒定后，方可辦理報廢手續(xù)。價值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)上級批準(zhǔn)。工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度1、 日常手用工具應(yīng)由庫房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。2、 日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)；需要更新時，必須以舊換新，并經(jīng)班組主管批準(zhǔn)。3、 日常維修材料和備件，由各班組根據(jù)需要按月填寫《采購申請單》，制定月度采購計劃，報經(jīng)理審批后提交行政人事部匯總，經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理審批后采購。4、 特殊情況下，計劃采購未包含的，并且?guī)旆繘]有存貨時，可以提出臨時采購申請，由工程部各班組填寫《采購申請單》，經(jīng)工程部經(jīng)理和物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，執(zhí)行采購。5、 所有采購物品必須交班組主管驗收并辦理入庫登記手續(xù)。6、 班組員工需領(lǐng)料時，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報修后，材料使用后要在工作單上填寫清楚，多余物料應(yīng)退回庫房，并經(jīng)主管確認(rèn)。主管對領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷，由班組主管簽字，并由主任確認(rèn)。7、 對進(jìn)口備件或其他價值較高的物品應(yīng)采用以舊換新的制度。工具管理制度1、 日常手用工具應(yīng)由庫房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。2、 日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)；需要更新時，必須以舊換新，并經(jīng)班組主管批準(zhǔn)。3、 日常維修材料和備件，由各班組根據(jù)需要按月填寫《采購申請單》，制定月度采購計劃，報經(jīng)理審批后提交行政人事部匯總，經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理審批后采購。4、 特殊情況下，計劃采購未包含的，并且?guī)旆繘]有存貨時，可以提出臨時采購申請，由工程部各班組填寫《采購申請單》，經(jīng)工程部經(jīng)理和物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，執(zhí)行采購。5、 所有采購物品必須交班組主管驗收并辦理入庫登記手續(xù)。6、 班組員工需領(lǐng)料時，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報修后，材料使用后要在工作單上填寫清楚，多余物料應(yīng)退回庫房，并經(jīng)主管確認(rèn)。主管或領(lǐng)班對領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷，由班組主管簽字，并由經(jīng)理確認(rèn)。7、 對進(jìn)口備件或其他價值較高的物品應(yīng)采用以舊換新的制度。1、 本部工具分為各專業(yè)自用工具及個人工具二部分。工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。2、 專業(yè)自用工具由班組主管負(fù)責(zé)保管及使用，機(jī)房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，值班工具應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。3、 根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。4、 所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。5、 公用工具的使用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須《工具借用記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。6、 借用公用工具歸還時，須由班組主管和使用人共同進(jìn)行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由班組主管負(fù)責(zé)照價賠償。7、 專業(yè)自用工具必須由班組主管進(jìn)行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由班組主管照價賠償。8、 全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償。9、 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理。不得使用任何工具干私活。10、 所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期報廢時，無論公用工具還是個人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。報告制度1、各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告本班組主管：1） 所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。2） 所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3） 所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。4） 零部件更新、代換、或加工修理。5） 運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向。6） 運行人員請假、換班、加班、倒休等。2、各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告本班組主管：1） 執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。2） 重要零部件的更換、代替或加工修理。3） 系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。4） 維修人員請假、加班、倒休等。3、各班組領(lǐng)班在下列情況下必須書面報告本班組主管：1） 重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。2） 變更運行方式。3） 主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。4） 系統(tǒng)故障或正常停機(jī)檢修、保養(yǎng)。5） 零部件更新、改造、或加工修理。6） 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。7） 系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。8） 人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。9） 所屬人員請假、加班等。10） 對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。11） 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。12） 維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。13） 每周工作小結(jié)及月度工作報告。5、 除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。安全運行管理制度1、 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行安全、防火的有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。各班組均應(yīng)有專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。2、 各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時消除不安全因素，并須立即上報領(lǐng)班、主管或經(jīng)理。3、 所有專業(yè)人員在班前6小時不得飲酒，對班前飲酒人員應(yīng)立即勸起回家，并以曠工論處。在崗人員如發(fā)現(xiàn)接班人員飲酒應(yīng)拒絕交班并立即報告主管。4、 應(yīng)根據(jù)勞動局有關(guān)規(guī)定，組織對電工、電梯工、司爐工、電(氣)焊工等特殊工種工作進(jìn)行技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。5、 根據(jù)勞動安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。6、 加強(qiáng)勞動安全教育，在進(jìn)行高危險性的設(shè)備檢修、工作時，主管(值班工程師)或經(jīng)理應(yīng)親自到場指揮。7、 在進(jìn)行有危險的設(shè)備檢修、操作時應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。如電梯檢修時應(yīng)在所有電梯出入口放置“請勿使用”標(biāo)志等。8、 對變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須按照規(guī)定進(jìn)行年度檢驗。9、 對中央空調(diào)、變配電、鍋爐的壓力表、保險閥等，必須定期送有關(guān)單位進(jìn)行校驗。10、 易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫，并應(yīng)控制最大存放量。11、 水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、配電室等均應(yīng)上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應(yīng)由專人保管，無關(guān)人員不得借用。2、 各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。13、 重要機(jī)房如變配電室、鍋爐房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)，如因特別原因確需進(jìn)入的，應(yīng)由工程部經(jīng)理書面批準(zhǔn)并由班組領(lǐng)班級以上人員陪同。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。14、 木工作業(yè)場地嚴(yán)禁吸煙和動用明火，并要每天清除木屑。15、 避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。16、 對各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。17、 物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須取得動火證安全用電管理制度1、 嚴(yán)禁各部門私接或移動電氣設(shè)備和設(shè)施。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量需要，應(yīng)經(jīng)所在部門經(jīng)理批準(zhǔn)，報請工程部核實，并由工程部登記注冊。2、 各部門需架設(shè)臨時線，應(yīng)報請工程部批準(zhǔn)，由工程部派電工安裝。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。臨時線路應(yīng)符合“低規(guī)”要求，時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案?？陀脜^(qū)一般不準(zhǔn)加臨時線。3、 物業(yè)強(qiáng)電系統(tǒng)維修時，應(yīng)該根據(jù)不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應(yīng)遵循下列三項要求：4、 根據(jù)工作內(nèi)容和需要，填寫工作票。5、 除特殊情況外，原則上應(yīng)有兩人或兩人以上在一起工作。6、 應(yīng)有完成保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。7、 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施：1） 斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時，必須使檢修設(shè)備至少有一個明顯的斷開點，高壓柜的手動機(jī)均處于斷開位置時，都應(yīng)用鎖鎖住。2） 驗電。檢驗電氣設(shè)備上有無電壓時，必須使用合格的驗電器，驗電應(yīng)在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進(jìn)行。3） 裝設(shè)接地線。將檢修設(shè)備的三相短路并接，可以放掉檢修設(shè)備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護(hù)工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進(jìn)行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關(guān)接地。4） 懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。在工作點四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌和遮欄，有關(guān)的操作開關(guān)手柄上應(yīng)懸掛“禁止合閘”標(biāo)示牌。8、 電氣操作及維修必須執(zhí)行下列安全組織措施：1） 工作票制度。在對物業(yè)各類電氣設(shè)備進(jìn)行檢修時，應(yīng)根據(jù)工作需要，填寫工作票。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣班組主管，且簽發(fā)人應(yīng)對工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進(jìn)行全面的考慮。2） 工作許可制度。在高壓電氣設(shè)備上進(jìn)行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。工作許可人為經(jīng)理，許可人應(yīng)對工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進(jìn)行檢查，并會同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場核對。3） 工作監(jiān)護(hù)制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人)應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)護(hù)，及時糾正錯誤或違反安全的操作。監(jiān)護(hù)人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。4） 工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現(xiàn)場時，所有安全措施應(yīng)保持不動，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人執(zhí)存。間斷后可繼續(xù)工作，無需重新通過許可。5） 工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作，開工前的安全措6） 可一次做完，但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應(yīng)向工作人員交待新工作點的有關(guān)情況和注意事項。7） 在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場后撤離。由工作負(fù)責(zé)人會同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備送電運行(因檢修工作需要試運行者除外)。交接班制度1、 值班人員應(yīng)按規(guī)定時間提前10分鐘到達(dá)工作崗位，進(jìn)行交接班前工作檢查，如接班人未到，當(dāng)班人員應(yīng)堅守崗位。2、 交班：第一交設(shè)備，即設(shè)備運行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并做好清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進(jìn)行清潔工作；第四交運行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。3、 接班：必須查看當(dāng)天告示牌或值班記錄內(nèi)是否有特別任務(wù)及安排，核對設(shè)備狀況，必要時進(jìn)行空車試運轉(zhuǎn)。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負(fù)責(zé)；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報告班組主管或經(jīng)理處理。4、 接班人員接班時必須檢查以下工作：1） 查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設(shè)備運行記錄表。2） 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。3） 檢查所轄設(shè)備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。4） 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入值班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。5） 查看值班記錄中是否有上級主管及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在值班記錄上簽字。5、 在下列情況時不得交班：1） 接班人員未到崗時，應(yīng)通知上級主管須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。2） 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。3） 所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。4） 交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。6、 當(dāng)發(fā)生故障正在處理時，禁止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢后方可進(jìn)行交接班。7、 必須認(rèn)真填寫值班記錄，雙方認(rèn)可后，共同在記錄上簽字。8、 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。9、 值班人員隨時對設(shè)備、管線進(jìn)行巡視檢修，提高設(shè)備完好率。10、 每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。11、 值班人員每天要認(rèn)真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查表及其他相關(guān)表格。12、 當(dāng)工作需要離開崗位時，須向主管請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進(jìn)行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機(jī)房應(yīng)有人值班。13、 值班電話為工作電話，不得談?wù)撆c工作無關(guān)的話題，談?wù)摴ぷ魇乱艘喢鞫笠坏么蛩饺穗娫?。上班時間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無關(guān)的一切活動。14、 須按計劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應(yīng)立即報告上級主管。15、 當(dāng)發(fā)生重大意外事故時（如火災(zāi)等），要冷靜處理，及時向主管和保安部匯報。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。16、 值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。17、 值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。機(jī)房管理制度1、換熱站、變配電室、水泵房、各樓層設(shè)備機(jī)房、豎井等，是工程部重要設(shè)備場所，也是最容易出重大事故的地方。因此機(jī)房內(nèi)的操作人員，必須持有勞動部門頒發(fā)的操作證。2、 工程部應(yīng)加強(qiáng)對各機(jī)房的管理，建立、健全嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和設(shè)備操作規(guī)程，并要求操作人員對設(shè)備運行情況進(jìn)行詳細(xì)記錄和執(zhí)行嚴(yán)格的交接班制度，以確保設(shè)備的安全和正常運行。3、 各設(shè)備機(jī)房、中控室值班室必須注重內(nèi)部的清潔工作，保持室內(nèi)整齊，無衛(wèi)生死角。4、 無人值守機(jī)房、豎井等必須上鎖。5、 非本專業(yè)人員不得進(jìn)入機(jī)房，因工作需要確需進(jìn)入的必須取得本班組主管或經(jīng)理的書面認(rèn)可由領(lǐng)班級以上人員陪同，并須在來訪記錄上登記簽字。6、 本專業(yè)人員不得私自允許他人入內(nèi)，不得在值班室內(nèi)會客，對強(qiáng)行入內(nèi)者有權(quán)制止，對不聽勸阻者報保安部處理。7、 不得將食品及非工作物品帶入機(jī)房。8、 要定期打掃機(jī)房內(nèi)的衛(wèi)生，隨時清理檢修后的雜物，保持機(jī)房內(nèi)良好的環(huán)境。9、 機(jī)房內(nèi)機(jī)器設(shè)備由運行人員負(fù)責(zé)操作，其他人不得操作，除須檢查或意外緊急事故，未經(jīng)班組主管同意，不得隨意打開或關(guān)閉系統(tǒng)中所有的電氣開關(guān)及閥門，不得隨意拆卸任何設(shè)備零件。10、 不得擅自改動機(jī)房線路、器材。若需改動或臨時接線，要經(jīng)過班組主管批準(zhǔn)，再由專業(yè)電工接線，嚴(yán)禁非電工操作。臨時線路要有可靠的安全措施，進(jìn)入水池內(nèi)操作時必須采用符合規(guī)定的低壓安全照明。機(jī)房安全防火管理規(guī)定1、 認(rèn)真執(zhí)行國家消防法規(guī)，嚴(yán)格遵守物業(yè)管理中心相關(guān)制度。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動用明火，嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會客，機(jī)房內(nèi)要保持良好通風(fēng)。2、 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視設(shè)備運轉(zhuǎn)，定期檢查維修設(shè)備。3、 配電室值班人員應(yīng)認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓器、開關(guān)柜等，防止灰塵造成短路。4、 堅持執(zhí)行倒閘操作規(guī)程，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)。5、 嚴(yán)禁約時送電、停電，嚴(yán)禁非電氣管理人員下達(dá)停送電指令，嚴(yán)禁違章維修電氣設(shè)備。6、 每年在雨季之前要對避雷器進(jìn)行檢查；逢重大節(jié)假日或重大活動之前要全面檢修線路和設(shè)備。7、 木工房內(nèi)嚴(yán)禁拉設(shè)臨時電源線。8、 電機(jī)電閘等設(shè)備必須保持干燥、清潔，各種機(jī)器設(shè)備和電機(jī)附近不準(zhǔn)堆放可燃易爆物。9、 碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃，禁止在機(jī)房內(nèi)存放。10、 機(jī)房內(nèi)不得過量存放木料、油漆、松香水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。11、 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情應(yīng)根據(jù)情況采取滅火措施，及時報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部，并保護(hù)好現(xiàn)場，協(xié)助查清起火原因。12、 愛護(hù)消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。13、 凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)管理中心消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理。水泵房、水箱間管理規(guī)定1、 水泵房是提供業(yè)主或使用人生活用水、消防用水的關(guān)鍵部位。為管理好水泵房，工程部必須嚴(yán)格執(zhí)行本管理制度。2、 水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備必須定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，及時發(fā)現(xiàn)故障隱患和消防隱患并及時處理，認(rèn)真做好記錄。3、 難以解決的問題書面報告上級主管，爭取早日解決。4、 無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。5、 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇手動位置與自動位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡單明確。6、 保證生活供水泵的正常運轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運轉(zhuǎn)情況，主接觸器觸點應(yīng)定期檢查擦洗。7、 消防泵每月運轉(zhuǎn)一次（10分鐘以上），以保持正常運轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次“自動、手動”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。8、 正常情況下，水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，管道每半月清潔一次。9、 所有水箱、水池必須定期清潔、消毒，并定期進(jìn)行衛(wèi)生檢疫，取得衛(wèi)生檢疫合格證書。10、 機(jī)房內(nèi)應(yīng)遵守安全防火制度，注意消防安全。配電室管理規(guī)定1、 配電室全部機(jī)電設(shè)備，由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。送、停電由值班人員負(fù)責(zé)完成，無關(guān)人員禁止入內(nèi)。2、 建立運行記錄，每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管。每班巡視內(nèi)容：記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電氣運行聲音是否正常；室內(nèi)有否異味。3、 室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，室內(nèi)溫度控制在40度以下。4、 供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌，非有關(guān)人員嚴(yán)禁動手操作。5、 應(yīng)嚴(yán)格保持各開關(guān)狀態(tài)與模擬盤相一致，不能隨意更改設(shè)備和線路的運行方式及各種開關(guān)的整定值。6、 嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生等制度。7、 嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項規(guī)程。8、 嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程。9、 在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時應(yīng)保持冷靜，按操作規(guī)程及時排除故障，并及時作好記錄。10、 操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。機(jī)房鑰匙管理制度1、 凡24小時值班機(jī)房，除值班人員掌握一套機(jī)房鑰匙外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。2、 任何人不得私自配制鑰匙。3、 凡非24小時值班機(jī)房，值班完成后將鑰匙交24小時值班機(jī)房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機(jī)房門。4、 無關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。5、 遺失鑰匙須立即報告。6、 無人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。機(jī)電設(shè)備房出入管理制度1、 工程部機(jī)電設(shè)備房包括范圍：高低壓配電室、監(jiān)控機(jī)房、各電梯機(jī)房、樓層強(qiáng)弱電豎井、管道豎井、換熱站和水泵房、樓宇自控機(jī)房。2、 以上機(jī)房均為工程部的機(jī)電設(shè)備運行用房，為了確保本物業(yè)內(nèi)各機(jī)電系統(tǒng)正常運行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進(jìn)入以上機(jī)電設(shè)備房。3、 本公司內(nèi)有關(guān)上級部門因檢查工作，必須要進(jìn)入這些場所時，應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定人員陪同，并通知當(dāng)值人員開門后進(jìn)入，同時在《設(shè)備房出入登記簿》上做好記錄。4、 凡外單位人員前來參觀或有關(guān)上級業(yè)務(wù)部門前來檢查工作，必須要進(jìn)入這些場所時，應(yīng)由部門經(jīng)理或主管工程師陪同，通知當(dāng)值人員開門進(jìn)入，同時在《設(shè)備房出入登記簿》上認(rèn)真做好記錄。5、 本部門工作人員需要進(jìn)入以上地點進(jìn)行工作時，必須根據(jù)工作項目所規(guī)定的地點，到當(dāng)值人員處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場所。工作結(jié)束后，應(yīng)及時通知當(dāng)值人員辦理驗收離場手續(xù)。6、 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場所時，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當(dāng)值人員處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后，及時通知當(dāng)值人員辦理驗收離場手續(xù)。7、 所有人員進(jìn)入上述場所后，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。8、 所有施工和檢修人員必須在工作中做到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場地清。9、 所有人員均不得將任何無關(guān)雜物帶入或存放于這些機(jī)電設(shè)備房。設(shè)備故障處理規(guī)定1、 物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場人員立即切斷電源、水源、天然氣等危險能源，保護(hù)事故現(xiàn)場，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、客服部及物業(yè)總經(jīng)理。工程部當(dāng)值負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場，分析檢查故障原因，采取果斷應(yīng)急措施。2、 物業(yè)總經(jīng)理、工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。3、 查出故障原因后，經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管應(yīng)立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運行，匯報物業(yè)總經(jīng)理。4、 相關(guān)專業(yè)主管寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報工程部經(jīng)理審批，抄報物業(yè)總經(jīng)理。5、 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由相關(guān)專業(yè)主管根據(jù)情況對責(zé)任者提出處理意見，報工程部經(jīng)理審批后給予處罰，并通知行政人事部備案；如果情況較復(fù)雜，需要免除責(zé)任時，需報行政人事部和物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。運行事故分析1、 不需要停止運行進(jìn)行修理的事故，稱一般事故，由班組主管調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責(zé)任事故原因，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并匯報工程部經(jīng)理。2、 設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停氣、停水、停冷、停暖、停電梯及消防系統(tǒng)設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應(yīng)立即上報工程部和保安部(影響治安時)。應(yīng)由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)部門進(jìn)行事故調(diào)查。對重大事故應(yīng)在沒有查清楚、肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。3、 事故處理結(jié)果應(yīng)上報物業(yè)總經(jīng)理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人，應(yīng)追究行政和經(jīng)濟(jì)、直至刑事責(zé)任。設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度1、 各班組主管必須根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，安排進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)項目、保養(yǎng)計劃時間安排及落實執(zhí)行責(zé)任人。2、 相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢