2025房地產(chǎn)交易合同中讓利承諾書效力的認(rèn)定案例分析第一章合同的法律性質(zhì)及讓利承諾書的法律效力1.1合同的法律性質(zhì)合同是指平等主體之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百六十四條的規(guī)定，合同是民事主體之間通過意思表示一致而成立的民事法律行為。房地產(chǎn)交易合同作為合同的一種，其本質(zhì)是雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上，就房地產(chǎn)買賣、租賃等事宜達(dá)成的合意，一經(jīng)簽訂即具有法律效力。1.2讓利承諾書的法律效力讓利承諾書是指一方當(dāng)事人為了達(dá)成合同目的，向另一方承諾給予某種利益的書面文件。在房地產(chǎn)交易中，讓利承諾書通常以降低房價(jià)、贈(zèng)送相關(guān)設(shè)施或提供其他優(yōu)惠等方式表現(xiàn)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十二條的規(guī)定，意思表示真實(shí)且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者公序良俗的承諾，應(yīng)當(dāng)具有法律效力。第二章讓利承諾書效力的認(rèn)定規(guī)則2.1基于合同自由原則的承諾書效力認(rèn)定根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五條規(guī)定，合同自由原則是合同法的基本原則之一。在房地產(chǎn)交易中，只要讓利承諾書的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不損害社會(huì)公共利益，不以合法形式掩蓋非法目的，該承諾書應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。2.2公平原則下承諾書效力的限制合同自由原則賦予了承諾書一定的法律效力，但《中華人民共和國民法典》第六條規(guī)定了公平原則。如果讓利承諾書的內(nèi)容顯失公平，或者在訂立合存在一方利用優(yōu)勢地位或故意制造不公平條款的情形，該承諾書可能會(huì)被認(rèn)定為無效或可撤銷。2.3格式條款無效規(guī)則的應(yīng)用根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十六條至第四百九十九條的規(guī)定，格式條款存在《中華人民共和國民法典》第四百九十七條規(guī)定的無效情形時(shí)，該條款無效。在房地產(chǎn)交易合同中，如果讓利承諾書的內(nèi)容屬于格式條款，且存在不合理加重對方責(zé)任、減輕自身責(zé)任的情形，該條款可能會(huì)被認(rèn)定為無效。第三章典型案例分析在2025年的房地產(chǎn)交易實(shí)踐中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者簽訂的《商品房買賣合同》中包含了一份讓利承諾書。該承諾書約定，購房者支付首付款后，房地產(chǎn)開發(fā)公司將額外贈(zèng)送停車位一個(gè)。后因停車位歸屬問題發(fā)生爭議，購房者以該承諾書違反公平原則為由請求確認(rèn)該承諾書無效。在審理過程中，法院審查了讓利承諾書的內(nèi)容。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司作為提供格式條款的一方，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提示購房者注意承諾書中的重要條款。在本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司未盡到提示義務(wù)，導(dǎo)致購房者對承諾書內(nèi)容的公平性產(chǎn)生合理懷疑。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十七條的規(guī)定，該格式條款應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。法院還考慮到讓利承諾書的訂立是否損害了社會(huì)公共利益。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十八條的規(guī)定，如果承諾書的履行會(huì)導(dǎo)致社會(huì)公共利益受損，法院可以據(jù)此宣告該承諾書無效。在本案中，由于停車位的贈(zèng)送可能影響其他業(yè)主的權(quán)益，法院最終認(rèn)定該承諾書無效。第四章讓利承諾書效力風(fēng)險(xiǎn)的防范對策4.1嚴(yán)格履行提示義務(wù)房地產(chǎn)交易合同的訂立應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循《中華人民共和國民法典》第四百九十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對讓利承諾書中可能影響合同效力的條款盡到合理的提示義務(wù)，確保對方充分理解該條款的內(nèi)容和法律后果。4.2合同條款的公平性審查在訂立房地產(chǎn)交易合雙方應(yīng)當(dāng)確保合同條款的公平性，避免出現(xiàn)顯失公平的情形。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第六條的規(guī)定，任何一方都不應(yīng)利用其優(yōu)勢地位制定不公平條款，損害對方的合法權(quán)益。4.3及時(shí)進(jìn)行法律審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在擬定讓利承諾書時(shí)，應(yīng)當(dāng)組織法律專業(yè)人士對合同條款進(jìn)行審查，確保條款內(nèi)容合法合規(guī)，避免因條款設(shè)計(jì)不當(dāng)導(dǎo)致合同無效或被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。第五章結(jié)語房地產(chǎn)交易合同中的讓利承諾書作為一種特殊的合同條款，在效力認(rèn)定上涉及合同自由原則、公平原則以及格式條款無效