商品房買賣糾紛中懲罰性賠償制度的法律適用分析綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u9081商品房買賣糾紛中懲罰性賠償制度的法律適用分析綜述 117490（一）商品房買賣中欺詐的認(rèn)定 17689（二）賠償金量化標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)因素 29610（三）細(xì)化裁判幅度 4（一）商品房買賣中欺詐的認(rèn)定關(guān)于欺詐行為如何認(rèn)定，司法實(shí)務(wù)和學(xué)術(shù)理論一直都爭(zhēng)議頗多。通常來講，爭(zhēng)議主要集中在經(jīng)營(yíng)者主觀過錯(cuò)是否包括了過失和消費(fèi)者是否知情這兩個(gè)問題上。有學(xué)者認(rèn)為，懲罰性賠償制度所要求的行為人主觀過錯(cuò)不應(yīng)僅限于故意，重大過失也當(dāng)被涵蓋其中。但筆者認(rèn)為，懲罰性賠償制度作為民法中一項(xiàng)例外的賠償制度，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制其適用條件，只懲戒故意，不懲戒過失。原因在于，商品房的標(biāo)的數(shù)額較大，經(jīng)營(yíng)者在無惡意的情況下，還要求其承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，這顯然過于嚴(yán)格，不僅不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定性，同時(shí)也有違賠償制度的正當(dāng)性。除此之外，故意相比于重大過失更具有可預(yù)測(cè)性，只懲戒故意的做法有利于發(fā)揮懲罰性賠償制度的遏制作用，從而減少類似事件的發(fā)生。我國(guó)現(xiàn)行消費(fèi)者保護(hù)法并未對(duì)欺詐予以明確規(guī)定，主流觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照《民通意見》第68條的規(guī)定予以認(rèn)定，也即欺詐行為必須符合以下四個(gè)要件：1.主觀要件——經(jīng)營(yíng)者具有欺詐的故意。欺詐的故意包括兩方面：一是使相對(duì)人陷于錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。二是使相對(duì)人因錯(cuò)誤而為一定意思表示的意思。參見譚啟平：參見譚啟平：《中國(guó)民法學(xué)》，法律出版社2018年版，第225頁。2.客觀要件——經(jīng)營(yíng)者實(shí)施了欺詐行為。欺詐行為包括了積極的欺詐行為和消極的欺詐行為。積極的欺詐行為包括歪曲真實(shí)事實(shí)、捏造虛偽事實(shí)同上注。同上注。3.買受人因經(jīng)營(yíng)者欺詐而陷入認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。此處買受人陷入認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，不僅指買受人原無錯(cuò)誤，受經(jīng)營(yíng)者的欺詐而陷入錯(cuò)誤，也包括買受人本已有錯(cuò)誤，受經(jīng)營(yíng)者的欺詐而陷入更深的錯(cuò)誤。實(shí)踐中，如果消費(fèi)者未受欺詐而陷入認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，則不構(gòu)成欺詐。例如在“劉慶洋與深圳市順電連鎖股份有限公司買賣合同糾紛參見江蘇省高級(jí)人民法院（2019）蘇民申5046號(hào)申訴、申請(qǐng)民事裁定書。參見江蘇省高級(jí)人民法院（2019）蘇民申5046號(hào)申訴、申請(qǐng)民事裁定書。4.買受人因陷入錯(cuò)誤而為意思表示，即買受人陷入認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤與其意思表示之間有因果關(guān)系。一般而言，如若買受人的意思表示并非由于認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤產(chǎn)生，則不為欺詐。如經(jīng)營(yíng)者虛假宣傳，買受人明知是虛假宣傳而購買的，不構(gòu)成欺詐。（二）賠償金量化標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)因素正如前文中所述，司法實(shí)踐中商品房買賣糾紛的判決最大的問題之一就是裁判尺度混亂不一。例如在廣州白云法院(2005)云法民一初字第202號(hào)一案中，廣州中院將其裁判幅度由1.0改為了0.6。相比之下，同樣是商品房欺詐案件，也有二審法院選擇維持原判的情形。對(duì)于動(dòng)輒上百萬的商品房交易來說，這0.4的差額是不可小覷的。隨著2021年《商品房買賣司法解釋》將原司法解釋的“一倍懲罰”的刪除，為了解決實(shí)踐中的商品房欺詐問題，筆者提出了重構(gòu)消法條文這一構(gòu)想，將商品房買賣中的懲罰性賠償金范圍控制為“零點(diǎn)五倍以上一倍以下”，但是該條款仍舊寬泛。因此筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步量化賠償金的賠償標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化裁判幅度以減少司法混亂。進(jìn)一步量化賠償金的賠償標(biāo)準(zhǔn)，要先找出個(gè)案中可能影響裁判尺度的因素。這些可供考慮的因素包括但不限于以下幾種：一是經(jīng)營(yíng)者的盈利情況。例如在經(jīng)營(yíng)者“一房二賣”或者將已售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的情形下，經(jīng)營(yíng)者若因此獲利頗多，法官則可以據(jù)此作出幅度更高的裁判，以此達(dá)到制裁的目的。二是買方虧損情況。消費(fèi)者的損失可以參考房?jī)r(jià)漲幅、轉(zhuǎn)讓價(jià)值以及購買需求來綜合判斷，而不僅以商品房實(shí)際銷售價(jià)格為基準(zhǔn)。比如買受人所購房屋是用于居住且名下沒有其他用于居住的房屋的，經(jīng)營(yíng)者的欺詐行為顯然對(duì)其居住權(quán)造成了嚴(yán)重影響，應(yīng)當(dāng)著重懲戒。再比如在商品房欺詐糾紛中，在買受人請(qǐng)求解除合同并要求經(jīng)營(yíng)者返還已支付價(jià)款后，買受人所遭受的“額外損失”還包括日益上漲的房?jī)r(jià)。但是不同地區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅并不相同，相同地區(qū)不同時(shí)間段的房?jī)r(jià)漲幅也不相同。根據(jù)某房屋交易平臺(tái)的數(shù)據(jù)，在2010年至2020年十年間，北京的房?jī)r(jià)平均每年增長(zhǎng)幅度在4千元/㎡，另一城市寧波的房?jī)r(jià)平均每年增長(zhǎng)幅度只有800/㎡。受害者購買的是哪個(gè)地區(qū)的房屋受到的損失更大不言而喻。然而即使是在同一城市，不同年間的房?jī)r(jià)的上漲也并非是以直線圖的方式成比例上升，而是呈現(xiàn)出一個(gè)不規(guī)律的折線上升圖，既有三四個(gè)月房?jī)r(jià)直接上漲1萬元/㎡的情況根據(jù)某房屋交易平臺(tái)（安居客）數(shù)據(jù)顯示，深圳房?jī)r(jià)在2根據(jù)某房屋交易平臺(tái)（安居客）數(shù)據(jù)顯示，深圳房?jī)r(jià)在2015年4月到2015年7月的三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)從3萬/㎡漲至4萬/㎡。三是經(jīng)營(yíng)者的主觀惡性。判斷經(jīng)營(yíng)者的主觀惡性應(yīng)當(dāng)考慮經(jīng)營(yíng)者惡意違約造成的社會(huì)影響，例如經(jīng)營(yíng)者將拆遷安置房屋轉(zhuǎn)賣給第三人的、利用信息獲取優(yōu)勢(shì)地位多次欺詐的，都屬于主觀惡性大，應(yīng)當(dāng)給予更為嚴(yán)峻的懲戒。四是買受人的違約情況。在（2019）寧民終500號(hào)這一案件中，寧夏回族自治區(qū)高級(jí)法院就以“裴某已經(jīng)占有使用涉案房屋4年多，首期房?jī)r(jià)款未按約支付，亦存在違約行為，一審判決對(duì)裴某請(qǐng)求賠償已付購房款一倍的損失的主張不予支持并無不當(dāng)?！睘橛神g回了裴某的一倍賠償請(qǐng)求。針對(duì)這一裁判筆者認(rèn)為其合理性有待商榷，買受人違約并不代表著開發(fā)商的欺詐行為就不存在，法院可以充分考慮買受人違約這一因素對(duì)買受人所受損失以及經(jīng)營(yíng)者所得利益的影響，由此作出更為合理的判斷。（三）細(xì)化裁判幅度綜上所述，在對(duì)商品房買賣欺詐案件中可能影響裁判尺度的因素進(jìn)行歸納總結(jié)后，針對(duì)“零點(diǎn)五倍以上一倍以下”的賠償原則，筆者認(rèn)為立法者可以作出如下司法解釋，以使得裁判尺度統(tǒng)一。即：商品房買賣欺詐案件中，法院適用“零點(diǎn)五倍以上一倍以下”的懲罰性賠償原則作出裁判的，應(yīng)當(dāng)以零點(diǎn)五為基數(shù)，如具下列情形之一的，則裁判幅度相應(yīng)上調(diào)零點(diǎn)一，以此類推，如具備五種情形以上的，則適用一倍賠償：（一）經(jīng)營(yíng)者因欺詐行為所獲利益較多的；（二）經(jīng)營(yíng)者將拆遷安置房屋轉(zhuǎn)賣給第三人的；（三）經(jīng)營(yíng)者多次實(shí)施欺詐或者一次欺詐多名消費(fèi)者的；（四）經(jīng)營(yíng)者明顯惡意違約的；（五）消費(fèi)者所購房屋用于居住且其名下無其他用于居住的房屋的；（六）房屋漲幅超過同地段同年的房?jī)r(jià)平均漲幅的；（七）法院認(rèn)為其他可以從重裁判的